四川2016年房地产估价师制度与政策：城紫线、绿线、蓝线和黄线监督考试试题

四川省2016年房地产估价师《制度与政策》：城市紫线、绿线、蓝线和黄线监督考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。A：基本因素B：首要因素C：一般因素D：重要因素E：借款合同2、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。A：配套设施建设的限制B：房地产使用管制C：房地产权利的设立和行使的限制D：房地产相邻关系的限制E：工业用地的监测点评估价格3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。A：40B：50C：70D：80E：房地产估价机构必须加盖公章4、下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是_。A.获得土地使用权B.确定规划设计方案并获得规范许可C.遴选工作人员D.开工申请5、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%,该建筑物的成新率为A：75%B：79%C：81%D：84%E：工业用地的监测点评估价格6、在我国下列属于无民事行为能力人的是。A：18周岁以上的成年人B：10周岁以上的未成年人C：不满10周岁的未成年人D：不能完全辨认自己行为的精神病人E：执行层的组织协调7、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年挣收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于一万元。2802852902958、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。A：需要适时的更新改造投资B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C：易受政策影响D：存在效益外溢和转移E：借款合同9、下列表述中不正确的是.【2004年考题】A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格10、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%,因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入,装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%,则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627B：57647C：65548D：65920E：工业用地的监测点评估价格11、下列选项中，更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A：开发工作量B：经营利润C：经营收入D：投资数额E：借款合同12、下列关于容积率的计算式，正确的是_。A.容积率二建筑基底占地面积♦地块面积B.容积率二地块面积♦建筑基底占地面积C.容积率二土地面积♦总建筑面积D.容积率二总建筑面积♦土地面积13、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。7.5%10.8%12.5%15.0%14、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是_。A.经济合理性与技术先进性相结.合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价B.项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用C.设计过程中要力求项目全寿命费用最低D.设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则15、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是。A：期限短B：不记名、可自由转让C：能提前提取现金D：面额固定E：执行层的组织协调16、开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是。A：销售收入B：出租收入C：利息收入D：转售收入E：借款合同17、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是—的房地产状况。A.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映18、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的基本报表_。A.现金流量表B.资金来源运用表C.项目总投资估算表D.资产负债表19、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A.购买房地产公司股票B.购买土地使用权C.购买新建商品住房D.购买存量商品住房20、拆迁估价时点一般为—之日。A.接受估价委托B.实地现场勘察C.开始实施拆迁D.房屋拆迁许可证颁发21、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。A：245B：275C：315D：345E：工业用地的监测点评估价格22、房地产拍卖的程序中，关于房地产估价及拍卖保留价的确定，说法错误的是。A：对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节B：评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据C：评估结果就是保留价，但不是起拍价D：拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价E：执行层的组织协调23、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。A：1B：3C：5D：6E：执行层的组织协调24、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过一日视为同意受理。10205725、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为_。3000元/m22850元/m22928元/m22857元/mZ二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A.速动比率B.资产负债率C.偿债备付率D.流动比率2、直接资本化法的优点是_。A.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况3、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。（2009年试题）A：甲公司非法占用了财产B：甲公司所有的危房C：甲公司替乙公司保管的财产D：甲公司未经规划许可建造的房屋E：执行层的组织协调4、流动比率越—，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A.低B.高C.不变D.无法判断5、某临街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（即50英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为一万元。12001150110010506、基础设施建设费包括—的建设费用。A.自来水B.污水C.煤气D.热力E.电信7、住房公积金的提取和使用原则包括。A：足额缴存原则B：合理使用的原则C：定向使用的原则D：严格时限的效率原则E：安全运作的原则8、对于任意拍卖，下列说法错误的是_。A.以生效的法律文书为依据B.属于民事行为C.必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D.目的在于将物品交换兑现9、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括_。A.书面租赁合同B.《房屋所有权证书》C.当事人的合法身份证复印件D.市、县人民政府规定的其他文件E.当事人的合法身份证件10、下列选项中，决定房地产供给量的因素有。A：该种房地产的价格水平B：相关房地产的价格水平C：该种房地产的开发建设成本D：该种房地产的开发技术水平E：房地产开发商对未来的预期11、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括_。A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产买卖D.房屋租赁12、—是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。A.物业管理B.房地产C.中介机构D.商品房13、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税万元。A：13.5B：25.5C：18D：36E：执行层的组织协调14、关于商业物业投资的说法，正确的有。A：商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B：商业物业交易常在机构投资者之间进行C：区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D：商业物业不适合长期投资E：商业物业投资收益全部来自出租收益15、路线价法实质是一种_。A.经济法B.权益法C.市场法D.比价法16、综合验收中的—是竣工项目投入使用前的关键环节。A.消防验收B.规划验收C.环保验收D.人防验收17、《关于加强房地产交易市场管理的通知》中有明确规定，城市房地产交易包括各种所有制房屋的_。A.抵押B.租赁C.转让D.捐赠E.产权分割18、以下不属于房地产转让的有_。A.赠与B.租赁C.典当D.以房地产抵债E.以房地产作价入股19、制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于的工作内容。A：物业管理B：设施管理C：房地产资产管理D：房地产组合投资管理E：借款合同20、下列关于信用形式，表述正确的是。A：商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式B：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用C：银行信用是目前主要的信用形式D：民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费E：消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用21、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。A：国家机关及其离休职工B：国有企业及其退休职工C：城镇集体企业及其在职职工D：外商投资企业及其在职职工E：城镇私营企业及其在职职工