海南博鳌项目前期策划方案(提案)

海南博鳌高尔夫产权式酒店营销筹划案海南博鳌高尔夫产权式酒店营销筹划案17目 录第一章工程市场分析一、工程概况及背景二、产权式酒店概述及在国内进展近况三、产权式酒店呈现的产品形式四、国内产权式酒店的一般开发与运营模式五、经典酒店工程案例分析六、高尔夫在国内进展状况SWOT分析其次章工程定位主题概念工程名称特征定位价格定位档次定位六、目标消费群定位与特征七、目标市场选择第三章销售策略一、行销模式二、销售方案三、入市时机四、销售渠道第四章工程营销推广策略二、媒体承受原则四、营销活动推广本工程位于海南兴旅游重镇——博鳌镇，是一个在高尔夫球资源；工程表现怎样与品牌行销相结合，成为本案行销的重点。第一章工程市场分析一、工程概况及背景工程概况3807050亩，整体地势较低；本案南与乡6米的大桥，大桥与外界相连，可通达省级大路直通博鳌镇和琼海市。贯穿海口与三亚的东线高速大路中间站的琼海市出口离15公里；东线高速大路及琼海至博鳌大路的改建工程已完成，全的柏油路面使从海口至博鳌的交通更加方面、130分钟。博鳌离海口美兰国际机场约1.52.2个小时。集团控股。博鳌高尔夫乡村俱乐部位于万泉河入海口所在的博鳌旅游渡假区，博鳌高尔夫乡村俱乐部是博鳌大型综合型国际旅游渡假开发区的重点工程。工程背景与区域经济概述标为北纬19.51`东经110.30`。东临南海、南与万宁市交界，西与琼海市朝阳、上甬两乡相邻，北与潭门镇接壤。距琼海18134公里，距三亚约217公里。现有土地面积约4.6万亩〔约31平方公里，其中耕地1.11.51万亩，0.8万亩。农业总人口9294人，非农业人口1295人，现31人，6个村民委员会，66个村民10589人，为半渔半农集镇。博鳌镇地处万泉河入海口，拥有独特而丰富的旅游资源，万泉河口风光秀美，风光宜人，南海气概恢弘，海水清亮，海疆平缓，黄金海岸长达8.5公里，是旅游度假、疗养的抱负1992年在这里规划建设“万泉河口海滨度假区“15海、山、岛屿于一体，集椰林、沙滩、奇石、田园于身。东部海滨狭长的河洲“玉带滩“曲江、龙滚河集合处的水域中，有东屿岛、鸳鸯岛、沙坡岛三个岛屿，河水、海水相汇便见博鳌港，西部有三岭：龙潭岭、文阁岭、田贡岭。三河、三岛、三岭、一港与南海浑然一体，被外国专家称为世界河流入海口自然环境保存最完善的地方。“海南热”由于房地产泡沫的破灭，给海南留下了594万平方米的空楼，1135万平方米的“半拉子”工程，255亿元的不良资产和一堆剪不断理还乱的烂账。但经过一段调养后，19982023年2023年，海南经济已经进入一个稳定和较快的进展时期。2023年前三季度，在省委、省政府坚持以科学的进展观为指导，乐观稳妥地推动“大公司进入、大工程带动”的战略下，全省经济保持了平稳快速增长势头，呈现出速度、构造、质量、效益同向进展的良好态势。具海南统计局的初步测算，前三季度全省生产总值〔GDP〕631.28亿元，按可比价格计算，比上年同10.0%0.5百分点。其中，第一产15.3%237.879.7%。2023年前三季度经济运行呈现五大特征：整体经济保持平稳较快增长，宏观经济处于景气区间；125.0，125.7，宏观经济出于在持续的景气区间。投资增长速度加快，消费市场持续趋旺；237.14亿元，比上年16.0%3.2个百分点；全省社227.3412.5%，增速比3.2个百分点。农业生产保持平稳进展，工业经济持续较快增长；222.84亿元，按可比价格计算，7.0%0.6个百分2.2%；全省规模以上的工业完成增108.0617.9%。企业增效财政增收，城乡居民收入连续增长；6186元，比去年同8.9%。市场价格趋于平稳，金融运行势态较好；③海南旅游经济进呈现状05持平稳增长，呈现国内游客、海外游客和外国游客梯次增长，旅游收入尤其是旅游创汇大大快与旅游接待人数增长良好局面。1090.16万人，旅88.976.5%9.8%，分别完70.76%71.29%；其中全省接待过夜海外旅游者30.528824.7941.0%56.8%90%。二、产权式酒店概述及在国内进展近况产权式酒店的定义70年月欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE“(中文译为“泰慕赛尔“)即“时空共享“，其共同特点是都店有较高的出租率和物业升值空模式，符合经济资源共享的根本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大即可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济进展到肯定程度的必定产物。无论对进展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。产权式酒店的性质在欧美等旅游及经贸兴旺的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进展休闲，度假，消遣为目的型物业形式，轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。国内产权式酒店的开发与进展90年月开头，随着国内经济和旅游业的快速进展，产权酒店在国内著名旅游及经济富强城市已逐步形成燎原之势202310%投资回报+房屋产权由加坡开发的公寓式大酒无穷大--龙庆峡〔假日〕乡村俱乐部，龙脉温泉等。目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济进展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：营治理队伍经管兑现购置者应得得投资收益。这一运营模式下实现销售的关键环节在购置者对酒店将来经营治理的信念〔即保证购置者利益实现的体制、机制尤为重要。正常状况下，一般星级酒店的运营本钱占到整个酒店日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是格外可观的，假设附以格外有营业保证的区位优势和格外有价值的卖点无法比较的。论是聘请专业的治理公司还是成立专业的工程公司担当销售后经营治理兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。由于投资收益的牢靠性和诱惑力滞销的可能性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，资的信念。三、产权式酒店呈现的产品形式时权酒店〔产值1周，共1个时间份，出售每一个时间份的使用权。消费者拥有肯定年限内在该酒店每年肯定时间〔如一周〕的居住权。纯产权酒店纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人托付酒店治理公司或分时度假网络治理，猎取肯定的治理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。养老型酒店〔往往是最终消费者物业。在退休前托付治理公司经营治理直至退休后自用。托付治理期间，投资人可猎取肯定的投资回报。一般状况下该物业在产权人去世后由治理公司回购，再出售，收益其家人全部。高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村时值度假型酒店指消费者购置肯定数量的“分数“分数“就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数“在不同时间，地点，档次的度假村敏捷选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费供给便利，优待和更多项选择择。“分数“消费可以猎取更大的折扣和免费居住时间。四、国内产权式酒店的一般开发与运营模式国内产权式酒店的一般开发主体产权式酒店的运营主体一般分为三类：酒店经营治理公司、专业的酒店治理公司经营治理，开发者退居幕后或进展附加价值、增值工程的开发。国内产权式酒店的一般销售模式到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内消灭，现依据调研状况分别简述如下：纯产权式酒店〔不影响酒店整体经营〕购置者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依制度略有不同，但这一形式下产权酒店的根本运营模式为：、聘请专业的酒店经营治理公司负责经营、开发商履行日常经营监管义务财务监管、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数〔又叫分红比数收益的计算方式为：分红总额╳该房间收益比数收益比数的计算方式为：房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款负责或由酒店经营治理公司转嫁期经营启动所须的全部投入、酒店经营治理公司经营不佳，业主大会有权通过业主标准为要求明确写进对酒店经营治理公司的聘用合同。评价：上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式。此类产权于投资收益或节约企业经营〔招待〕本钱，适合与不以酒店经营上又较为弱势的开发商。返租式产权酒店其根本的开发模式与分红式产权酒店根本一样，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依〔6—8%为/年〕式下，购置者的收益计算方法一般为：房产总价╳事先商定的年回报比例〔6—8%〕在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样优劣，往往以同一价格进展销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接打算朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接打算了购房者的收益大小，而且相对固定。度假式产权酒店〔分时度假式产权酒店〕度假式产权酒店与上述两种产权式酒店的运营方式有着根本的不同，上述两种产权式酒店的运营方式均是以保证购置者收益前提的，而度假式产权酒店的根本利益表达在交换和休闲度假上。一般以此类方式为开发目的的酒店，均会选择一个国际性的度假酒店交换组织作为依托，以所开发的酒店参加该交换组织，购置其酒店客房的业主可以以此物业作为资源与该组织内其他地方的酒店业主进展时间上的交换，以换取其他地方酒店的免费入住权，用于休闲度假。此种类型的酒店多建设与世界或全国知名的旅游、度假胜地，开发主体多为旅游度假类的开发公司，以自然或人为塑造的旅休闲工程为依托，购置者的购置目的多为休闲为目的，不希望其产生金钱上的收益。所以，其与上述两个产权式酒店运营方式上的不同就在于其是以消费为目的的，而非以收益为目的的。目前，此种模式的产权酒店正在以国际化的酒店交换组织为依托进展大规模的扩张，但其对加盟酒店的要求和审查往往相当严格，一般均要求在三星级、四星级以上，而且对酒店内部配套和城市环境的要求也有格外高的标准。五、经典酒店工程案例分析案例一海口索菲特前沿酒店〔产权式〕工程概况：海口索菲特前沿酒店由前沿控股集团投资开发的国内首个全及2023年唯一荣膺中国国际商业地产博览会50强的产权式酒南省海口市西海岸的盈滨半岛，是旅游度假的黄金地段。均价：13000元/平方米工程类型：底商入住时间：2023-12-30建筑面积：2.6895万平方米主力户型：70-80平方米总户数：304户709%的回报率、5年回购打算21天的免费入住与稳定分红，使业主拥有实力以及对投资业主的诚意投资前景比较乐观。案例二太和温泉休闲酒店工程概况：公司投资1.4亿元，按国际星级标准规划设计、建筑、装修的第一家温泉休闲酒店；也是目前海口市内唯一一家生态温泉别墅式休闲酒店。酒店位于海口市琼山区大洲大道三公里〔海府大道、凤翔大道、大洲大道、东线高速大路四条主要交通干线的交汇点，距离仅200米。占地面积43亩，总建筑面积30，000平方米。酒店拥有欧式风格别墅38栋，各类客房500间〔套，可满足商务散客、旅游团队、会议、休闲等不同客人的需求，房间内部装修讲究，风格颖，均配有现代化的设备和安全设施。均价在6800元/平方米。其销售策略实行的是：分时休闲+产权酒店；销售诉求点是：休闲+赢利+资产增值。投资者用每年在其店21天的免费入住权通过公司参与國内分时度假机构多家酒店的入住交换，并可进入国际交换网，出国旅游休闲，其销售模式可以值得我们借鉴。六、高尔夫在国内进展状况高尔夫运动的起源500多年的历史和安康文明的悠久传统。高尔夫球起源于苏格兰民间，形成于14、15golf便来自苏格兰的方言gouf，其意为“击、打”。今日，建在世界任何地方的高尔夫球场仍旧像四周。高尔夫球场既要有平坦的沙滩和葱绿的草皮，又要有肯定的称谓“林克斯〔links〕”。高尔夫运动在中国进呈现状与趋势①中国高尔夫球场总量及分布概述依据《中国高尔夫球场指南》所收录信息，中国拥有高尔夫168所，大局部拥有一个18洞球场。假设拥有27洞球场36洞球场的球会作为拥有两个球场计算(以此类推)209377,500亩，占国土面积不到百万分之三，平均每1,80040001,453,7007000码。高尔夫球场的数量是与当地经济的进展程度成正比的。球场主要集中于珠三角、长三角、京津唐三大经济圈，深圳作为改革开放的前沿阵地，拥有的球场数量占全国总量的1/10。另外，由于海南、云南拥有丰富的旅游资源，正酝酿或尝试高尔夫旅游的进展，球场数量也相对较多，西部地区目前球场数量较少。由以上数据可以看出，中国高尔夫球场已到达肯定规模，但相对中国总人口而言，还相当缺乏，超过600万人才拥有一个球场。202023年，高尔夫运动突然成为人们追捧的“时尚运动”，中国已经成为世界第五大高尔60余万元人民币之巨，但入会消费人群每年仍以10%的比例增长。据中国高尔夫球协会统计，到2023100万高尔夫人40万是注册会员。另外，每年还有大量韩国、日本、东欧及港奥台等国家或地30—5020-30%的速度递增。从消费人数45030%。200个球场远远不够！下：600元〔会员免费〕出场费：200——300元球童费：100元球杆出租费、租鞋费：150元球童车：9100元，18200元高尔夫运动在海南的进展高尔夫已成为海南旅游业进展的六大主打产品之一。海南省把高尔夫球运动列为该省旅游业的六大主打产品之一，高尔夫产业已形成肯定的规模。各类国内、国际、职业、业余赛事的举办，各种具有海南特色的高尔夫旅游产品海南有着得天独厚的气候优势及环境资源优势，是可以常年挥杆的热带海岛休闲旅游胜地。“冬季到海南打高尔夫”东欧等国的高尔夫球爱好者都有极大的吸引力。据有关部门统计，30多万人，今年前三季度已经超海南省目前正在运营的高尔夫球场有18个，争取再建200—300个，把高尔夫球当作旅游业当中精品产业的进展。据海南省统计局供给的资料，202311个月全省旅游收入比去年同期增长21.2%16.0%。目前海南的高尔夫球场各具特色，有滨海型、湖畔型、山地型、园林型，更有依山傍海的综合型。中信集团下属高尔夫俱乐部在中国7是：北京第一城高尔夫球会、北京大兴京城高尔夫俱乐部、中信深福州、苏州等地方联盟球会9个；加盟球场9个，总计24个球会。目前博鏊乡村俱乐部或许拥有会员20010万每个，4000个左右。会员以上海、北京、广东居多。七、本工程SWOT分析优势——S区域优势——本案位于海南博鳌乡村俱乐部内，与球场、万泉河连成一片，景观美丽独特。销售网络资源丰富——本案实属中信集团的高尔夫场项2004000个左右；得到很大提升，同时也有助本工程品牌形象的树立和提升；政府引导与中信集团支持——中信公司投入巨资打造博鳌旅游城市品牌，同时政府主力进展高尔夫旅游经济；劣势——W高尔夫旅游的季节性较强——在海南高尔夫旅游旺季一103月份；本案地处博鳌镇，市镇配套设施还不够齐全，对吃、穿、行、玩有很大影响，旅游过夜率很低。时机——O目前高尔夫俱乐部的入会消费人群每年以10%的比例100万人。前海南高尔夫会所不能满足现有的客流量增加；的销售起带很大的促进作用。威逼——T1818如何查找高尔夫与渡假旅游酒店关联度；如何利用博鳌城市品牌优势；如何利用中信集团下属乡村高尔夫俱乐部的客户资源；工程表现怎样与品牌行销相结合，成为本案行销的重点。本工程规划设计要点将高尔夫球运动场地与酒店式公寓共同建设，共同演绎，创导成为经典高尔夫与酒店式公寓亲切接触、交相辉映、联袂主演的升级版地产模式。通过上述工程市场分析，我们得出一个复合地产的概念：+优势和魅力所在，这也是本工程筹划主线。其次章工程定位一、主题概念高尔夫是将安康运动、自然风光、社交礼仪风范、时尚服饰文化、建筑赏识等诸多奇特因素会聚其中，分散一种经典休闲生活方式，呈现瑰丽人生境地。高尔夫代表着人们回归自然、拥抱阳光、草地、清爽空气的国际顶尖生活方式。因此我们的工程的主题概念由此而生：尽情挥打你手中的杆，体验博鳌高尔夫风光；二、工程名称样有助工程的销售。因此我们给工程取了个名字：博鳌乡村高尔夫休闲渡假酒店三、特征定位安康之旅 休闲之旅 生态之旅阐释：乐趣。博鳌丰富的旅游资源，本案位于海南博鳌旅游渡假区四、价格定位6000元/平方米；定价依据：2023——3000元/平方米；琼海高档别墅工程临万泉河销售价格在3500元/平方6000元/平方米；当前海口和三亚的产权式酒店价格大多在7000—12023元/平方米；五、档次定位本工程产权式渡假酒店定位在中高档市场；定位依据：当前海南产权式酒店主要分布在三亚、海口等重要城1000/平方米左右，中高档市场存在空缺。本工程区域内旅游配套设施还不是很齐全。六、目标消费群定位与特征目标消费群的定位金字塔顶尖层次：是我们现在高尔夫球会的核心人物。他们是：实业家、商界成功人士、外资企业高层人士、投资家、文化界、体育界、演艺界、律师界、金融界等名人或首领；中产阶级成功人士：——高级白领——中小私营企业——海归派——IT、律师等时尚行业的金领人士——政府官员、专家学者——投资性置业者国内外高尔夫球商务旅游爱好者目标客户群的特征随着财宝的积存和事业的进展，他们的生活观念有了质的飞要求；期望与富豪阶层更多商务与社会交往；1—2个会籍，又想到更多球场和外地球场打球的高尔夫爱好者。七、目标市场选择“冬季到海南打高尔夫”，对我国北方地区及日本、韩国、北欧、10万202320自北方的客人。一级目标市场：北京、上海、深圳二级目标市场：内陆城市南昌、武汉、沈阳、大连、天津、海口第三章 销售策略一、行销模式+俱乐部”全营销模式；高尔夫球会专业人员〔俱乐部〕与酒店销售专业人员二套人马强强联手组成销售班子，表达特定上流圈实力营销；二、销售方案以什么样的方式进展销售，是加快整个工程收回本钱，取得2种销售方案以供参考。销售方案一：返租式产权酒店〔完全产权式〕我们将酒店划分成每一个单位〔标准间、套间、总统套间等〕5020天的优待待遇，超过期限则按酒店收费标准收取酒店住宿费。在这一形式下，购置者的收益计算方法一般为：6—8%〕在这里我们卖什么？即销售卖点：50卖酒店公寓送高尔夫会员卡〔本工程高尔夫〕c)8%d)20天的优待待遇。对方案一进展经济分析：以一个标准间酒店〔60个平方〕为例，606000/平方=360，000360，000362050%，即18风险评估：本方案存在的最大风险在于日后酒店的入住率与投资者的回报的问题，酒店日后的经营状况还是个未知数，因此存在肯定风险，但这一方案目前承受很普遍。分时渡假酒店销模式是指我们将酒店的每一个单位划分时段15天为一个时段去销售，购置者只是拥有这15天的免费入住权，不拥有房产权，也不15天的酒店2424公司下属其他地方的高尔夫俱乐部酒店合作，进展交换渡假休闲权。即买了本工程的高尔夫会员卡和酒店公寓的客户，每年可以15到哪里每年只有一次一个15尔夫免果岭费的特别待遇等。在此，我们卖的又是什么？即销售卖点：每年免费15天酒店入住权50年；享受打高尔夫免果岭费；15天的酒店免费入住权进展交换，即在全国中信集团下属其他高尔夫俱乐部酒店享受同样的免费入住权，且每年只有15天。对方案二进展经济分析：同样以一个标准间酒店〔60个平方〕为例：6060