高净值人士在英国置业的税务解析20150516

高净值人士在英国置业的税务解析

陈鹏志2015年5月目录•在购置房产时为何需要税务顾问的帮助•购置房产时需要考虑的事项以及架构的选择•购置时（土地印花税）•持有期间（租金收入）•持有房产期间其他相关税务政策一览•处置时（资本利得税）•遗产税•

在华纳税义务•案例分析•结论•中瑞岳华税务师事务所&英国BakerTilly公司简介2在购置房产时为何需要税务顾问的帮助？可以在充分考虑客户个人需求的基础上对投资架构提供税务咨询意见在开始时便考虑建立合适的投资架构比后期再进行改动更加节省且便利从合规性角度协助客户在英国税务局(和/或国外的税务局)注册，同时避免额外的税负及利息与罚金风险从税务的角度审阅当前的投资架构是否为最有效的架构3英国税局正在对两类人群施压:—没有申报租金收入的房东—没有申报房产交易的房产卖出方英国税务局对相关房产交易信息的审核更加严格。例如审核土地登记记录、社会媒体、银行交易信息等来确认是否存在违规现象。4在购置房产时为何需要税务顾问的帮助？购置房产时需要考虑的事项以及架构的选择

购置房产时可能影响投资架构选择的因素/需要了解的问题•买方是哪一国家的税收居民？•所购房产价值多少？•房产将被赋予何种用途？（例：个人或家庭使用/出租/度假/翻修后二次出售）•是一次性购买还是计划会再行购买其他房产？是否已在英国拥有其他房产？•房产投资者目前适用的英国所得税率有多高？•此次房产购置的融资情况如何？•可能持有房产的期间是多久？•持有者年龄多大？上述问题的答案可能引出更多的问题。5可能的所有权结构直接归属个人所有(一个或多个个人)企业所有—英国企业或非英国企业合伙企业（包括有限责任合伙与有限合伙）(不在本次介绍范围内)特殊的所有权结构，例如家族信托/联合信托/不动产投资信托公司/房产授权投资基金/养老基金/混合所有结构

(不在本次介绍范围内)6购置房产时需要考虑的事项以及架构的选择

购置时（土地印花税）针对在英格兰、威尔士以及北爱尔兰购置的房产个人房产价格在£125,000以内免征土地印花税£125,000-£250,000按2%征收£250,000-£925,000按5%征收£925,000-£1,500,000按10%征收超过150万英镑的部分按12%征收企业（英国或非英国）若购买总价超过50万英镑且并未适用免税条款，则15%的土地印花税率应用于全部购买价。若购买总价超过50万英镑且适用相关免税条款，则如同个人一样使用标准住房税率征收。7持有期间

（租金收入）租金收入不论持有者在哪国居留，在英国取得的租金收入均要在英国缴纳所得税(20%,40%和45%)。征税以权责发生制为基础，而非收付实现制。

应按年向英国税务局进行纳税申报。允许抵扣的费用与出租业务有关的“收益性支出”允许按权责发生制扣除。增加房产价值的改造，即“资本性支出”不可从租金收入中减除。不过当房产出售产生资本收益时，资本性支出可以予以扣除。非居民业主计划(NRLS)若房东不是英国居民，则相关税额需从租客或中介方的租金总额中被扣除，即源泉扣缴。或者,房东(个人或公司)可以在NRLS注册时登记收取税前的全额租金。完成NRLS登记后，房东可以进行税务申报并缴纳相应英国税。此种安排会给房东的现金流安排带来便利。8持有房产期间其他相关税务政策一览英国居民身份英国法定居民测试(SRT)判定个人是否符合英国居民身份。个人在英国拥有房产并居留一定时间,则在法定居民测试中被视为拥有一个住所。在英国的关联测试(包括住所因素)决定了个人在英国居留时间如何安排才不会成为英国居民。应纳税收益若房产是被企业所拥有(英国企业或离岸企业)并被该企业的股东,董事,影子董事或其家庭成员以低于市场价或免租金的方式占有,则可能会对相关个人征税。对相关企业也可能有英国税务申报要求。豪宅税(ATED)适用于购买了价值超过£1,000,000房产的企业(自2016年4月1日起降至£500,000)。自2015年4月1日起企业每年应付豪宅税的变动范围为：对价值超过100万英镑的房产征税£7,000，至对价值超过2000万英镑的房产征税£218,200。需按年申报纳税。

适用多种税收减免条款，但需提交免除税款申报表。9处置时（资本利得税）自2015年4月6日起，

拥有英国房产的非居民(企业及个人)在处置房产时所获任何资本利得均需纳税。

在此之前，非英国居民并不需缴纳英国资本利得税。若有在此日期之前购置的英国房产,则仅对于2015年4月6日后的房产升值部分计入资本利得。

广泛来说，资本利得是指出卖房产取得的收入减去成本.

个人需要缴纳的CGT可高达28%。企业在资本利得上需缴纳20%的公司税。对个人来说，主要私宅PPR免税条例可适用于该房产在全部或一段持有期间内主要被用来居住的情况。企业不适用于PPR免税条款.当个人拥有不止一处住宅时,可以向英国税务局提交申请来选择一处住宅作为主要私宅去适用PPR免税条例。在任一税收年度申报PPR免税必须满足个人或其配偶一年中至少有90个午夜在该处房产居留（90天条款）。企业在处置房产时也需缴纳资本利得税，税率一般为20%10遗产税(IHT)何时需缴纳遗产税?生命存续期间:当向信托基金发起赠送时

(不在本次介绍范围内)死亡时:若不适用“潜在免税财产转移”条款，则需对财产价值征收遗产税.即在个人死亡前七年内所做的财产赠送依然须缴纳遗产税.在遗产税征收范围内的资产位于英国的资产均在英国遗产税征收范围内，因此英国房产也在其中.若个人在英无住所且不被视为在英有住所，则非英国资产不属于英国遗产税征收范围.个人房产方面的潜在遗产税征收问题所有个人均享有遗产税免征额,当前为£325,000.若房产超过此价值，则在所有人死亡时超出部分将按40%税率被征收遗产税.通过企业来购买房产是规避遗产税的可能途径，但这同样可能带来如豪宅税等方面的问题。11在华纳税义务12居民纳税人(个人)全球收入在华纳税境外纳税限额抵扣(中国居民从英国取得的利润、所得或财产收益，按照中英税收协定在英国缴纳的税收，应允许从对该居民征收的中国税收中抵免。但是，抵免额不应超过对该项利润、所得或财产收益按照中国税收法律法规计算的中国税收数额。)五年补扣期限（纳税义务人在中国境外一个国家或者地区实际已经缴纳的个人所得税税额，低于依照上述规定计算出的该国家或者地区扣除限额的，应当在中国缴纳差额部分的税款；超过该国家或者地区扣除限额的，其超过部分不得在本纳税年度的应纳税额中扣除，但是可以在以后纳税年度的该国家或者地区扣除限额的余额中补扣。补扣期限最长不得超过五年。）从中国境外取得所得的纳税义务人，应当在年度终了后三十日内，将应纳的税款缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表

(实践中也可能可以通过12万元申报的方式来实现申报)。案例分析13.若房产被售出，则不论是否英国居民均须缴纳资本利得税6.若房产被用作住宅,则可向英国税务局提交PPR申请将其作为主要私宅来免交资本利得税，但是在任何税收年度都必须满足90天条款海外投资者以个人名义购置英国房产5.个人房产可能会被征收遗产税，尽管可以通过借款或寿险的方式来减轻13案例分析23.房产售出时，企业需缴纳28%ATED相关的资本利得税或20%公司税。(根据持有期间房产的不同用途也可能分别适用资利得税或公司税)6.若房产价值超过100万英镑则须征收豪宅税(2016年4月1日起标准降为50万英镑)海外投资者通过离岸公司购置英国房产5.免收英国遗产税14结论房产的购置可以有多种构架方法，所以应根据客户的个人情况来决定最适当的投资构架。由于并没有一刀切的方法，因此寻求个性化建议是必要的。必须遵守购置房产、持有房产以及出售房产时的纳税申报要求,否则将被征收利息与罚金。

对于拥有英国房产并且在英国居留的个人来说，寻求相关居留建议是十分重要的。这将保证避免其不小心通过英国法定居民测试而被视作英国居民。2015年5月7日英国普选已经结束,很有可能在年内制订“紧急预算”。因此本次介绍中提到的所有相关规定都有可能因此而产生变化。

15FlameZheng中瑞岳华税务师事务所简介中瑞岳华税务师事务所有限公司为经中国注册税务师协会认定为最高等级（5A级）的国内仅有九家税务师事务所之一。瑞华会计师事务所在中国注册会计师协会发布的《2014年会计师事务所综合评价前百家信息》中排名第三，即仅排在普华永道和德勤会计师事务所之后。截止到2013年9月，瑞华会计师事务所拥有超过9,000名员工，其中包括2,600名注册会计师，并且在中国大陆、香港及新加坡设立有42家分所。16FlameZheng中瑞岳华税务师事务所简介瑞华会计师事务所是国际会计与咨询服务组织RSM国际在中国的独立成员所。RSM国际成立于1964年，是全球性的专业服务团体。最近的国际会计公司排名中，RSM国际排名是第7位。借助RSM的全球专业服务网络，本所可以同近100个国家和地区的800多家办事处开展国际业务，汇集RSM国际32,500多名专业人士的技术力量，从而为客户提供更加优质的服务。17英国BakerTilly公司简介BakerTilly在一系列领域提供专业性服务建议。在合伙人亲自带领团队的模式下，BakerTilly成为许多客户所信任的专业咨询机构。BakerTilly在英国拥有超过1,600名员工和220名合伙人，年收入182万英镑，是英国中型会计师事务所中的佼佼者。BakerTilly28家分所遍布英国，是具有英国全国性网络资源的公司。人才是成功的关键该公司依赖人才的力量，坚持从天分、商业敏感度以及精神活力等方面选拔适用人才。员工们组成了一支具备凝聚力的队伍—不论是与客户还是内部同事。他们共享