第三章资产评估的基本方法

第三章资产评估的基本方法主讲:胡晓明E-mail:huxmg@126.com2资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法第一节成本法资产评估学一、成本法概念及前提条件（一）成本法概念成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。资产评估值=被评估资产重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值一、成本法概念及前提条件（二）成本法的前提条件被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。被评估资产应当具备可利用的历史资料。形成资产价值的耗费是必须的。一、成本法概念及前提条件（三）成本法的适用范围通货膨胀造成被评估资产的现行市价比历史成本大幅度提高。社会技术进步因素导致被评估资产，尤其是生产设备等固定资产出现较大的无形损耗。因对现有资产进行技术更新或改造，使被评估资产的使用效益大幅度提高。因被评估资产的使用年限的估计偏大或偏小，而使被评估资产计提的折旧同资产的自然损耗不相吻合。被评估企业财务管理混乱，造成被评估资产的账面历史成本失实。二、成本法的基本程序和基本参数

（一）基本程序确定待评估资产的范围、并估算重置成本或重建成本；确定待评估资产已使用年限、尚可使用年限和总使用年限；确定三项贬值；计算得出初步评估结果。（二）基本参数资产的重置成本复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。二、成本法的基本程序和基本参数

实体性贬值实体性贬值，是由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值。由于评估对象一般都不是全新状态的资产，因此大多存在实体贬值。在进行资产评估时，不能照搬会计账面上净值做为评估值，不能照搬会计账面上的累计折旧额作为实体性贬值，也不能以固定资产账面净值作为评估值，而应通过实地勘察，检测固定资产的实际磨损程度来确定实体性贬值。二、成本法的基本程序和基本参数

功能性贬值是指由于技术相对落后而造成的资产价值贬值。功能性贬值有两种表现形式：超额投资成本超额运营成本更新重置成本与复原重置成本的差异体现在超额投资成本和超额运营成本两个方面。二、成本法的基本程序和基本参数

经济性贬值是指由于外界经济环境变化而引起的资产价值贬值。在西方国家的评估理论与实务上，经济性贬值是作为重置成本法评估的基本扣除项目的，但只是在采用加和法计算资产资本化现值时将其作为调整项目，实际上与重置成本并没有直接的联系。因此，我国在采用重置成本法进行单项资产评估时，一般不考虑资产的经济性贬值。二、成本法的基本程序和基本参数

（一）重置成本的估算重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本线性函数法功能成本指数法（二）各种贬值的估算实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法

复原重置成本更新重置成本三、成本法中的具体评估方法三、成本法中的具体评估方法（一）重置成本的估算1.重置核算法重置核算法利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目、逐项计算然后累加得到资产的重置成本。直接成本：直接构成资产生产成本支出的部分间接成本：为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目14

计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：

材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：

购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：

取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用三、成本法中的具体评估方法三、成本法中的具体评估方法资产的重置成本应包括开发者的合理收益重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和制造商的合理收益。资产评估旨在了解被评估资产模拟条件下的交易价格，一般情况下，价格都应该含有开发者或建造者合理收益部分。资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。例：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，安装成本中含原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。[参考答案]:评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）三、成本法中的具体评估方法（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）例：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据查，该机器设备目前还没有换代产品。该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，安装费用中间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？三、成本法中的具体评估方法三、成本法中的具体评估方法2.价格指数法利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。这里的账面成本应能代表资产购建时的资产市场价值，或者其代表的价值类型与所要评估的价值类型一致。重置成本=资产的账面原值×价格指数或：重置成本=资产的账面原值×(1+价格变动指数)（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）19价格指数定基指数环比指数评估基准日价格指数资产购建时价格指数＝＝（其中an表示第n年环比价格指数）三、成本法中的具体评估方法环比计算公式=本期数据/上期数据*100%例题：某机床于2004年购置安装，账面原值为16万元。2006年进行一次改造，改造费用为4万元；2008年又进行一次改造，改造费用为2万元。若价格指数2004年为1.05，2003年为1.28，2008年为1.35，2009年为1.60。要求：计算该机床2009年的重置成本三、成本法中的具体评估方法时间投资费用(万元)价格指数（%）价格变动指数（%）重置成本（万元）2004161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200641.281.60/1.28=1.254×1.25=5200821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382009

1.601.60/1.60=1合计

31.7三、成本法中的具体评估方法重置成本计算表价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上，价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上，既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。三、成本法中的具体评估方法3.功能价值法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。生产能力比例法：资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系规模经济指数法（规模经济效益指数法）：非线性关系条件下的功能价值法三、成本法中的具体评估方法基本原理选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）三、成本法中的具体评估方法三、成本法中的具体评估方法生产能力比例法寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照物的重置成本及待估资产与参照物生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计算公式为：三、成本法中的具体评估方法某被评估资产为一台年产量为8000件的机器设备，经调查得知，市场上与其功能完全相同年产量为100000件的全新机器设备的售价为80000元，则：被评估资产的重置成本＝8000×80000/100000

＝64000（万元）应用这种方法估算重置成本时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，否则这种方法就不可以采用。三、成本法中的具体评估方法规模经济效益指数法假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线性关系公式中的x被称为规模经济效益指数，通常是一个经验数据。统计分析法

在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用重置核算法、价格指数法、生产能力比例法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数三、成本法中的具体评估方法为某类抽样资产的重置成本；R为某类抽样资产的历史成本。

29

某类资产的历史成本被评估资产的重置成本＝×其中：K为资产重置成本与历史成本的调整系数；∑K三、成本法中的具体评估方法基本原理某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本=1200×80/50=1920（万元）三、成本法中的具体评估方法

（一）重置成本的估算重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本线性函数法功能成本指数法（二）各种贬值的估算实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法

复原重置成本更新重置成本三、成本法中的具体评估方法（二）各种贬值的估算实体性贬值的估算功能性贬值的估算经济性贬值的估算三、成本法中的具体评估方法1.实体性贬值的测算方法

决定实体性贬值的因素有：使用时间使用率，也叫开工率资产本身的质量维修保养程度三、成本法中的具体评估方法观察法观察法也叫成新率法，它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的主体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。三、成本法中的具体评估方法资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）观察法是一种综合判断方法，即将多种复杂因素对资产实体性贬值的混合影响简单定量化，因而这种方法适用面广。三、成本法中的具体评估方法使用年限法使用年限法是利用被评估资产的实际使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。对于某些特定固定资产，如大型稀有机器设备、飞机、船舶等也可采用工作量、工作时间、里程等方法估算；对一些资产则可视其状态估算有形损耗，如原材料、在产品和产成品等。三、成本法中的具体评估方法37资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）×实际已使用年限÷总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）名义已使用年限×资产利用率

截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100％三、成本法中的具体评估方法当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率<l时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。三、成本法中的具体评估方法综合年限法考虑了资产的投资可能是分次完成的，或者是资产投入使用后进行了更新改造或追加投资，同时还要考虑资产的不同构成部分的剩余寿命可能不同等情况。三、成本法中的具体评估方法40例：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：三、成本法中的具体评估方法资产利用率=5×360×5/[5×360×8]=62.5%实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（500000-2000）×3.125/8.125=191538.4641例：被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。2002年对该资产进行评估，假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率如下。估算过程：

三、成本法中的具体评估方法42①估算设备复原重置成本投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本1992年300002.60[(1+10％)10]780001997年30001.61[(1+10％)5]48302000年20001.21[(1+10％)2]2420合计85250

三、成本法中的具体评估方法43②计算∑（复原重置成本×投资年数）投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本×投资年数1992年78000107800001997年48305241502000年242024840合计85250808990三、成本法中的具体评估方法44③计算加权投资年限加权投资年限=808990÷85250=9.5（年）④计算实体性贬值率实体性贬值率=9.5÷（9.5+6）×100%=61%三、成本法中的具体评估方法修复费用法这是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法，所谓修复费用包括主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产实体性损耗等于其修复费用。三、成本法中的具体评估方法各种贬值的估算实体性贬值的估算功能性贬值的估算经济性贬值的估算三、成本法中的具体评估方法2.功能性贬值的测算方法功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。三、成本法中的具体评估方法功能性贬值的估算步骤：对比被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本的差异；计算二者的差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额；估计被评估资产的剩余寿命；以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）。三、成本法中的具体评估方法计算公式为：式中，C1i为第i年被评估资产的年运营成本；C2i为第i年新资产的年运营成本；（C1i-C2i）为第i年被评估资产的超额运营成本；T为适用的所得税税率r为折现率在实际评估工作中也有功能性溢价的情况，即当评估对象功能明显优于参照资产功能时，评估对象就可能存在功能性溢价。三、成本法中的具体评估方法50例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。

三、成本法中的具体评估方法51（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-25%)=13500(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:13500×(P/A，10%，3)=13500×2.4869=33573.15（元）2.4869是年金现值系数三、成本法中的具体评估方法各种贬值的估算实体性贬值的估算功能性贬值的估算经济性贬值的估算三、成本法中的具体评估方法3.资产经济性贬值的估计

资产的经济性贬值是由于外部经济和外部环境变化而引起的资产贬值，主要表现为一是运营中的资产利用率下降，二是资产的闲置，并由此引起资产的运营收益减少。资产经济性贬值可根据生产能力的变化加以确定，经济贬值额的计算可以采用直接计算法和间接计算法。

三、成本法中的具体评估方法直接计算法步骤：计算出被评估资产由于生产能力下降而减少的年收益。扣除所得税的影响，计算减少的年收益。将每年减少的年净收益在剩余寿命期内进行折现，折现值之和，则为经济性贬值额。计算公式：经济性贬值额=资产年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A，r，n）式中，（P／A，r，n）为年金现值系数。三、成本法中的具体评估方法间接计算法步骤：计算经济贬值率。经济贬值率与被评估资产重置成本的乘积即为经济性贬值。经济性贬值率计算公式：式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6—0.7之间。三、成本法中的具体评估方法56例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6。三、成本法中的具体评估方法57设备的经济性贬值率为：经济性贬值率=[1－（70000/100000）0.6]×100%=19%三、成本法中的具体评估方法58例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。三、成本法中的具体评估方法59计算过程如下：经济性贬值=(100×100000)×（1-25%）×（P/A，r，n）=18651750(元)三、成本法中的具体评估方法60例3：某生产线额定生产能力为1000个/月，已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。三、成本法中的具体评估方法61计算过程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）实体性贬值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性贬值=0（4）经济性贬值率=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5%（5）经济性贬值=(1000000-150000)×18.5%=157250(元)资产评估价值=1000000-150000-157250=692750(元)三、成本法中的具体评估方法62例4：被评估设备建于1996年，账面价值100000元，2001年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；三、成本法中的具体评估方法63（3）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求；（4）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%。要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。三、成本法中的具体评估方法64（1）计算重置成本重置成本=100000×（1+10%）10+50000×（1+10%）5=339894.75（元）[(1+10%)10=2.59374246][(1+10%)5=1.61051]（2）计算实体性贬值加权投资年限=[（259374.25×10+80525.5×5）÷339894.75]×50%=4.41实体性贬值率=4.41÷（4.41+5）=46.87%实体性贬值=339894.75×46.87%=159291.81（元）三、成本法中的具体评估方法65（3）计算功能性贬值年超额运营成本=12×1000=12000（元）年超额运营成本净额=12000×（1-33%）=8040功能性贬值=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7908=30478.03（4）计算经济性贬值经济性贬值=0（5）计算被评估设备评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91三、成本法中的具体评估方法（一）重置成本法的优点重置成本法具有一定的科学性和可行性，对于一些存在无形损耗、贬值或贬值不大的资产评估，操作简便。对一些没有收益的单项资产及市场上很难找到交易参照性的评估对象，如社会公用设施，重置成本法更为适用。四、成本法的优缺点

（二）重置成本法的缺点对整体资产进行评估，用重置成本法，则需要将其分解为单项资产逐项评估，然后汇总，比较费时；各类贬值因素较抽象，难以准确量化；商誉等无形资无法单独用重置成本法进行评估，需要用其他方法结合评估。四、成本法的优缺点

重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值重置核算法价格指数法功能价值法使用年限法修复费用法观察法间接计算法直接计算法超额运营成本超额投资成本生产能力比例法规模经济效益指数法第二节市场法一、市场法概念及前提条件（一）市场法的概念市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。（二）市场法的基本前提要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动。参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。一、市场法概念及前提条件二、影响现行市价的基本因素

现行市价资产功能特征质量成新率交易条件市场供求（一）资产的功能资产的功能是资产使用价值的主体，在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。（二）市场供求资产的市场均衡价格是在供求变动中形成的。一般而言，供不应求时，价格会上升；供过于求时，价格下降。（三）交易条件交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时限等。交易批量不同，交易动机的差异及不同时间的交易，资产的交易价格都会有差别。二、影响现行市价的基本因素

（四）资产的实体特征和质量资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号。资产的质量主要是指资产本身的功能、性能精度、建造或制造工艺水平，也包括由此资产生产的商品品牌和市场影响力。（五）成新率由于被评估资产通常并不是全新资产，故其新旧程度、可被再用程度也成了该资产价值的重要标准这一。二、影响现行市价的基本因素

三、市场法的基本程序选择参照物选择比较因素

指标对比量化差异

调整差异

综合分析确定评估结果

（一）选择参照物对参照物选择主要考虑两方面关键因素：参照物的可比性，可比性包括功能、市场条件及成交时间等。参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上，以避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响。三、市场法的基本程序（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素虽然影响资产价值的基本因素大致相同，但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。因而针对不同种类资产价值形成的特点，选择影响较大的关键因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。（三）指标对比、量化差异根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。三、市场法的基本程序（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础。将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。（五）综合分析确定评估结果评估人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。如果参照物与评估对象可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，一般可考虑采用算术平均法或加权平均法确定最终结果。三、市场法的基本程序四、市场法的评估方法市场法类比调整法

直接比较法

现行市价法

市价折扣法

功能类比法

价格指数法

成新率价格法

市场售价类比法

成本市价法

四、市场法的评估方法（一）直接比较法

直接比较法是在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产或购建时限较短的全新资产的现行市价，可以依其价格作为被评估资产的现行价格。其基本计算公式为：评估对象价值=参照物成交价值×评估对象特征÷参照物特征或：四、市场法的评估方法1.现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。四、市场法的评估方法2.市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础，根据评估人员的经验或有关部门的规定，同时考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）运用市价折扣法时应当注意：参照资产必须是与被评估资产完全相同的资产；如果市场分割使参照资产有几个不同的价格，则必须根据资产市场供求状况和资产取得时的市场实际价格，并结合国家有关政策，准确确定参照资产的市场标准价格；分析被评估资产有无非正常损耗。3.功能价值法功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。生产能力比例法。资产价值与其功能呈线性关系。规模经济效益指数法。资产价值与其功能呈指数关系四、市场法的评估方法x四、市场法的评估方法[例]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元。由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)如果该类资产的功能价值指数为0.7。由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。 资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)4.价格指数法是以参照物成交价为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整参照物成交价，进而估算评估值的方法。资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）资产评估价值=参照物成交价格×定基价格指数此方法仅适用于评估对象与参照物之间只在时间因素方面存在差异的情况。 四、市场法的评估方法例：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则：资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)四、市场法的评估方法5.成新率价格法成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)四、市场法的评估方法6.市盈率乘数法以参照物作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估值的方法。资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率此方法主要适用于企业整体价值评估和长期投资（主要是股票投资）评估。四、市场法的评估方法（二）类比调整法类比调整法是市场法中最基本的评估方法。指一项被评估资产，在公开市场上找不到与之完全相同的参照物资产，但在市场上能找到相类似的资产，以此做为参照物，依其成交价做必要的调整后，确定被评估资产的价格。该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。类比调整法具有适用性强、应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。四、市场法的评估方法在应用市价类比法评估资产价值时，参照物的主要差异调整因素有：时间因素。时间因素是指参照物成交时间与评估基准日时间差异对价格的影响，一般而言，选择参照物时要求参照物为近期成交或标示出的价格。地区因素。地区因素是指资产所在地区或地段条件对资产（尤其是房地产）价格的影响因素。功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。四、市场法的评估方法1.市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象的各种方法，其基本数学表达式为：资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值（绝对数调整）资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数（相对数调整）四、市场法的评估方法四、市场法的评估方法原则调整的是参照物，而不是评估对象，同时是将参照物理想化为评估对象；调整差异要落实到参照物交易价格上，凡参照物比评估对象优异因素应调减参照物原价，凡参照物比评估对象劣异因素应调减参照物原价。通过调整使参照物价值接近待评估资产现行市价。93[例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2010年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例。被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，当时房产价格月上涨率为4%。其他具体情况如下表所示。单位：元/m2参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

成交日期

2010.6

2010.9

2010.10

区域条件

比被评资产好

比被估资产好

比被估资产好

交易情况

正常

高于市价4%

正常

94

本案例无需对功能因素和成新率因素进行调整。参照物A的时间因素调整系数为（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：元/m2被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元参照物

ABC交易单价

5,000

5,960

5,918

时间因素修正

117/100

104/100

100/100

区域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情况修正100/100

100/104

100/100

修正后的价格

5,467

5,418

5,480

2.成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。评估公式为：资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）上述评估方法作为市场法中的具体方法，使用必须满足两个最基本的前提条件：利用参照物进行评估，且参照物与评估对象必须相同或相似，即具有可比性；参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长。四、市场法的评估方法（一）市场法的优点市场法是国际公认的资产评估三大基本方法之一，适用面广，凡是现行市场有交易的，包括整体资产和无形资产，一些流动资产及很多单项资产均可采用。市场法充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况。评估方法直观简单，又比较准确的反映被评估资产的现才价值，评估结果容易被交易双方接受。（二）现行市价法的缺点运用现行市价法评估资产价值必须具备一个公平、活跃的交易市场，这使得该方法的运用受到一定的局限。不适用于专用设备、机器、大部分无形资产以及受到地区、环境等因素严格限制的一些资产的评估。确定比较项目的差异难度较大，在很多情况下难以用数学公式进行量化，往往要靠评估人员的经验判断，从而影响评估结果的准确性。五、市场法的优缺点97案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2008年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。98分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160×150/210=114.29(万元)99案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1996年，位置在某市闹市区，评估基准日为2010年5月1日。在待估房屋附近，于2008年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为580000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。经调查，2010年居住用房价格与2008年相比上升了9.3%。100分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。则：资产评估值=580000×(1+9.3％)=633940(元)101案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2007年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2007年6月。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%。102分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。资产评估值=365.2×(1－30％)=255.64（万元）103案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1994年2月，评估基准日为2007年2月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2007年1月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1999年1月。经调查了解，两设备利用情况均为满负荷运行，待估设备的尚可使用年限为7.5年，参照资产尚可使用年限为15年。要求：待估资产成新率及其评估值。104分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=7.5÷(13+7.5)×100%=36.59%105参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65.22%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000×(36.59%÷65.22%)=69567.00(元)106

例5：有块地已做到三通一平，面积10000平方米，交通环境好，二环公路在附近，厂门离路仅有10米。

M2

交易日期价格(元/M2)

A1500005.8.120000

B400005.8.125000

C8000006.6.124000

D1100007.5.127000

E2000008.1.128000

F6000008.2.128500

现对该土地07.6.1的价格进行评估？107已知：

从05.8.1-土地价格上涨指数：

05.8.1-06.6.1 15%

06.6.1-07.5.1 12%

07.5.1-08.1.1 8%

08.1.1-08.2.1 0%

08.2.1-08.6.1 4%108A20000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=28934

B25000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167

C24000×(1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192

D27000×(1+8%)(1+4%)=30326

E28000×(1+4%)=29120

F28500×(1+4%)=29640

算术平均：（28934+36167+30192+30326+29120+29640）/6=30730元/M2

土地2008.6.1总价30730万元109例6：有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3）计算参照物修正后的地价宗地A甲成交价780交易时间2006.102005.2交易情况0+1%容积率1.11.2区域因素0-2%个别因素00交易时间地价值数108102110（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110（2）交易情况修正系数为或者0.99交易时间修正系数为或者1.06区域因素修正系数为或者1.02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0.95（3）参照物修正后地价=（万元）第三节收益法一、收益法概念及前提条件（一）收益法的概念

收益法是以被评估资产在未来剩余经济寿命期限内所能获取的收益，按评估基准日的折现值转换为评估资产价值的一种资产评估方法。该方法采用了资本评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该思路认为，理智的投资者在购置或投资于某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受的。所以，从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。一、收益法概念及前提条件（二）收益法的前提条件收益法涉及三个基本要素：被评估资产的预期收益、折现率或资本化率、被评估资产取得预期收益的持续时间。与此相应，收益法的三个基本前提是：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可用货币衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。二、收益法的基本程序和基本参数

（一）收益法的基本程序搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等；分析测算被评估对象未来到期收益；确定折现率或资本化率；用折现率或资本化率至将评估对象未来预期收益折算成现值；分析确定评估结果。二、收益法的基本程序和基本参数（二）收益法的基本参数

运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，它们是收益额、折现率和获利期限。1.收益额收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的所有权人的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。二、收益法的基本程序和基本参数2.折现率折现率是一种期望投资报酬率，是指在投资风险一定的情况下，投资者对投资所期望的最低报酬。折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资报酬率。在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。市场比较法资本资产定价模型法（CAPM）加权平均资本成本法（WACC）二、收益法的基本程序和基本参数市场比较法市场比较法可以通过市场上相似资产投资收益的调查和比较得到，如在资产交易市场上调查，得到三个与待评估机器设备同类的资产交易事例，经分析它们的投资收益回报率分别为11%，12%，13.6%，则取其平均数12.2%做为被评估资产的折现率。二、收益法的基本程序和基本参数资本资产定价模型（CapitalAssetPricingModelorCAPM)资本资产定价模型法是通过一项资本投资的回报率与投资于整个资本市场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。当然应该明确的是该模型确定的折现率是资产的权益成本，而非资本成本。资本资产定价模型法折现率确定公式为：资产期望报酬率=无风险利率+（资产平均回报率-无风险报酬率）×β其中资产期望报酬率即我们所要求的折现率。二、收益法的基本程序和基本参数加权平均资本成本加权平均资本成本既考虑权益资本成本，也考虑债务资本成本，同时我们要考虑债务利息可以抵减所得税的问题。加权资本成公式如下：其中加权平均资本成本即我们所要求的折现率。二、收益法的基本程序和基本参数（三）收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。收益法从其基本公式可以衍生出更为具体和简捷的方法。总体而言，收益法中的具体方法可以分为若干类：根据预期期限划分，分为有限期和无限期的评估方法；根据预期收益额划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。三、收益法中常用的计算公式

（一）资产未来收益期有限，且每期收益不等

其计算公式为：式中：P——被评估资产的评估值；

——未来第i个收益期资产的预期收益；

r——折现率；

n——预期收益期数三、收益法中常用的计算公式（二）资产未来收益期有限，且每期收益相等

如果在未来有限期内，每期的收益是等额的，则其计算公式为式中：R——未来n期每期资产的预期收益；（P/A,r,n）——年金现值系数。三、收益法中常用的计算公式（三）资产未来收益期无限且各年收益额相等

资产未来收益期无限且各年收益额相等这种方法称为年金化法，又称为稳定化收益法。年金化法的计算公式可由资产未来收益期有限，且每期收益相等的公式推导获得。

式中：A——等额年金r——资本化率（又称为本金化率）。三、收益法中常用的计算公式三、收益法中常用的计算公式稳定化收益并非要求资产预期收益完全相等，而是指资产未来收益波动较小。因此采用年金化法首先就需要估算年金。其计算公式为：三、收益法中常用的计算公式（四）未来收益在若干年后保持不变，且收益期有限当资产未来收益预期不稳定，但估计经过一段时期后将逐步稳定时，可采用分段法评估模型。分段法将资产未来收益分为前期和后期，首先预测前期（前t年）各年的预期收益，并逐一折现；再假设后期各年预期收益为等额年金，将其折现至第t年；最后将前期与后期现值相加，即可得到资产的评估值。三、收益法中常用的计算公式式中：R——前期各年的预期收益额；A——后期固定的年金收益额；r——折现率（资本化率）；t——前期的年限；n——预期收益期数三、收益法中常用的计算公式（五）未来收益在若干年后保持不变，且收益期无限

式中：R——前期各年的预期收益额；A——后期固定的年金收益额；r——折现率（资本化率）；t——前期的年限；129前期（设n=5）后期

0123456789分段法图解

选择前期期限的基本原则

（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。三、收益法中常用的计算公式（六）已知未来若干年后资产价格，且各期收益为不等额

式中：R——各年的预期收益额；——n年后的资产价格；

r——折现率（资本化率）；

n——预期收益期数；三、收益法中常用的计算公式（七）已知未来若干年后资产价格，且各期收益为等额

式中：A——年金收益额；pn——n年后的资产价格；

r——折现率（资本化率）；

n——预期收益期数；132

其成立条件是：收益额按等差级数递增；收益额逐年递增额为B；收益年期有限为n；r大于零。三、收益法中常用的计算公式（八）纯收益以等差级数变化收益期为有限，纯收益等差递增三、收益法中常用的计算公式（八）纯收益以等差级数变化收益期为无限，纯收益等差递增：

其成立条件是：纯收益逐年递增额为B；收益期有限为n；r大于零。134其成立条件是：收益额按等差级数递减；收益额逐年递减额为B；收益年期有限为n；r大于零