第三章物业服务企业

第三章物业管理企业一、物业管理企业的性质

（一）物业管理企业的概念依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。（1）物业管理企业必须依法设立。物业管理企业是按社会化、专业化、企业化、经营型的要求，并按照国家规定的法定程序建立起来的企业。同时要向物业管理行业资质管理部门申请取得一定的资质后，才能从事物业管理服务活动。（2）物业管理企业必须是独立的法人企业。享有独立民事权利和承担民事义务的经济组织。这类组织能够自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的运行机制，是一个独立核算的经济实体。（3）物业管理企业是从事物业管理服务活动的企业。物业管理企业的根本任务就是提供物业管理服务。

物业管理条例第32条

（二）物业管理企业的性质

物业管理企业的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理企业也就属于服务型企业。物业管理企业向社会提供的是服务产品，属于第三产业的范畴。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的服务，为业主和用户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理企业从事的活动属于一种经营活动，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。从本质上说，物业管理企业向社会提供的是服务产品。

二、物业管理企业的种类

（1）物业管理企业按业务性质：可以划分为管理服务型物业管理企业、管理型物业管理企业和租赁经营型物业管理企业。

（2）物业管理企业按建立形式：可以划分为独立型物业管理企业和派生型物业管理企业。独立型物业管理企业是指由社会上独立的个人或组织组建，通过市场竞争取得物业管理服务项目的物业管理企业。这类企业按社会化、专业化、企业化、经营型要求组建，其独立性强，有较强的市场竞争意识。派生型物业管理企业是指房地产开发企业或企事业单位为了管理自己开发或自己投资的物业而组建的物业管理企业。

（3）按股东出资形式划分：由于现行法律法规规定，从事物业管理服务的企业必须是公司型企业。因此，物业管理企业按组织形式，可以划分为有限责任公司和股份有限公司。

（4）按投资主体划分：物业管理企业按投资主体，可以划分为全民物业管理企业、集体企业、三资企业、私营企业、混合企业等。公司法三、物业管理企业的权利与义务

1、物业管理企业的权利

（1）有权根据物业服务合同的约定，实施物业管理服务；（2）有权根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；（3）有权依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用。（4）有权要求业主委员会协助管理；（5）有权制止违反本辖区物业管理制度的行为；（6）有权根据物业服务合同的约定选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理和服务；（7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费之不足。《物业管理条例》有规定2、物业管理企业的义务

（1）履行物业服务合同，依法经营。物业服务合同中规定的物业管理企业的义务，物业管理企业应全面履行；（2）接受业主和业主委员会的监督；（3）重大的管理措施应提交业主委员会审议，并经业主委员会认可。物业管理的重大措施，涉及到全体业主的切身利益，物业管理企业无权自行决定；（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导；（5）发现违法行为应及时向有关行政管理机关报告。《物业管理条例》第36条等有规定四、物业管理企业的设立条件

作为必须具有法人资格的物业管理企业，应当根据《中华人民共和国公司法》的规定执行，并依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》、《中华人民共和国企业法人登记管理条例实施细则》和《物业管理条例》的有关规定办理注册登记手续。一般说来，物业管理企业在办理注册登记手续时，应具备以下条件：1、有符合法定人数的股东2、有法定最低限额的注册资本3、有股东共同制定的公司章程4、有公司名称5、有固定的生产经营场所和必要的经营条件6、其他条件《公司法》第23、24、25条等有规定五、物业管理公司的设立程序

1、向上级主管部门提出设立物业管理公司的申请2、全体股东共同制定公司章程3、申请验资4、公司名称预先核准申请5、物业管理公司的申报资料6、确立物业管理公司的组织机构7、物业管理公司的设立登记六、物业管理企业资质管理

1、含义物业管理企业的资质管理是行业归口管理，是对企业经营规模、能力和能承担业务的资质管理。

2、目的

加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业管理企业的管理，促进物业管理的发展。

3、相关规定

管理部门

未取得资质证书的，不得从事物业管理业务。

七、资质等级1、资质一级企业2、资质二级企业3、资质三级企业八、资质等级审批1、新设立物业管理企业的资质审批2、资质等级审批应提交的材料3、物业管理企业资质审批见资质管理办法第5条见资质管理办法第6、9、4条九、日常资质管理

1、物业管理企业承担业务的管理（见资质管理第8条）2、物业管理企业资质动态管理（见资质管理第11、14、15、16、17、18、19条）

3、年检制度

注意：资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。十、物业管理公司的组织机构（见《公司法》）1、有限责任公司2、股份有限公司3、监事会十一、物业管理公司内部组织机构设置

物业管理公司的经营管理服务主要由职能管理机构实施。按照统一指挥，分级管理的原则和直线职能制组织结构的特点，物业管理企业一般可设置以下机构：

1、总经理室总经理室是物业管理企业的行政指挥、调度、决策中心，实行总经理负责制的总经理是最高一级的指挥决策者。总经理对公司负全面的责任，对公司的一切重大问题做出最后决策，负责布置和协调各部门经理的工作。总经理室一般设总经理一名，副总经理若干名。副总经理是总经理的助手，在总经理的领导下全面处理分管工作，重大问题报请总经理（或经理例会）处理，及时报告分管工作，提出重大问题的处理意见，完成经理或经理例会安排的其他工作。

2、办公室办公室是总经理领导下的综合管理部门，负责行政、人事、档案文件管理、协调和监督检查公司各部门的工作。一方面要负责招聘和培训各级员工，保持工作人员良好的素质和职业道德。另一方面要减少冗员，使企业员工各司其职。

3、财务部财务部在总经理的领导下，参与企业的经营管理，做好资金运作的日常工作，负责管理服务费的收缴，费用支出，做好财会账册、报表，缴纳税费，并经常向总经理室报告公司财务情况。财务部一般设会计、出纳、票据保管等岗位，可采取一人一岗，或一人多岗、一岗多人的办法分工负责。

4、管理部

管理部负责物业管理企业规章制度的制定和修改，对物业管理企业下属各管理处的各项管理工作进行指导和监督，以及外包专业队伍的选聘。

5、监察部

检查、监督遵纪守法情况，纠正行业不正之