汕尾某工业区控制性详细规划说明书

城市规划设计证书：xx工业区控制性详细规划（附件规划说明）汕尾市城市规划局汕尾市规划设计研究院项目名称：xx工业区控制性详细规划项目委托单位：汕尾市城区建设局项目设计单位：汕尾市规划设计研究院城市规划设计证书：资质等级：乙级规划编制人员汕尾市规划设计研究院院主管领导：周豪工程师院长院技术指导：李桂菊注册规划师项目审核审定：周豪工程师院长项目总负责：李桂菊注册规划师规划设计：蒋洪庆助理规划师曾师助理规划师蒲佳强助理规划师候晋助理工程师杨超助理工程师给排水工程：陈俊键工程师电力电信工程：刘济民工程师规划协调领导小组目录TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc58658780"第一章、现状特征综述1HYPERLINK\l"_Toc58658781"一、规划区概况1HYPERLINK\l"_Toc58658782"二、自然环境特征1HYPERLINK\l"_Toc58658783"三、经济发展与土地利用1HYPERLINK\l"_Toc58658784"四、用地评价3HYPERLINK\l"_Toc58658785"第二章、发展条件和发展策略分析3HYPERLINK\l"_Toc58658786"一、发展优势3HYPERLINK\l"_Toc58658787"二、制约因素4HYPERLINK\l"_Toc58658788"三、发展策略分析4HYPERLINK\l"_Toc58658789"第三章规划方向与目标5HYPERLINK\l"_Toc58658790"一、规划原则和依据5HYPERLINK\l"_Toc58658791"二、功能定位与发展目标6HYPERLINK\l"_Toc58658792"三、人口规模6HYPERLINK\l"_Toc58658793"四、用地布局规划7HYPERLINK\l"_Toc58658794"五、道路交通规划9HYPERLINK\l"_Toc58658795"六、公共服务设施规划11HYPERLINK\l"_Toc58658796"七、绿化与景观系统规划11HYPERLINK\l"_Toc58658797"八、给排水工程规划11HYPERLINK\l"_Toc58658798"九、电力电信工程规划13HYPERLINK\l"_Toc58658799"十、管线综合13HYPERLINK\l"_Toc58658800"第四章、地块划分和规划指标控制14前言xx工业区是汕尾市城区发展较早的一个工业区，虽已具一定规模，但由建设初期缺乏规划，区内建设配套设施极不完善，没有完整的区内道路，产业布局分散。近来随着工业园的快速发展，改造工业园区、完善配套设施已势在必行。为保证我市工业区基础设施建设顺利进行，我市确定了以工业立市，以超常规的举措和速度，大力推进工业化、城市化、农业产业化的高目标。工业区的发展，成为了经济发展的核心带。在汕尾市工业发展的大环境下，城区政府积极着手组织编制xx工业区控制性详细规划。本次控制性详细规划对工业区内的地块进行了整合，调整了产业结构布局。区内以道路和园林绿化为隔离带，按传统产业区、物流产业区、高新科技产业区等，划片布局，既体现“工业园、绿色园、文化园”的主题，又突出汕尾城市特色。带动了全区的经济发展。xx工业区控制性详细规划说明第一章、现状特征综述一、规划区概况1、位置与范围xx工业区位于汕尾市区北部，高速公路入口处，海汕公路两侧，是一个东西两侧偏窄、以山体为界，南北向偏长、沿海汕路约两公里的狭长地段，距正在建设中的新湖工业区2km,距离汕尾市中心城区约六公里。总规划用地面积为122.86ha。2、建设区分布与人口构成xx工业区始建于92年左右，至今有10多年的历史，目前已有一定数量及规模的工业落户，如德昌电子工业集团发展的已具有相当的规模，是城区的支柱产业之一。工业区用地主要沿着海汕公路两侧分布，本区工业开发虽已有一段时间，但整体开发仍处于起步阶段。区内无论是老工业厂房还是新建工业厂房数量都不多，近来随着政府招商引资力度的加大和外部工业的迁入，接近高速公路入口处的工业开发有逐步加快趋势，显示出本区良好的发展前景和潜力。二、自然环境特征1、气候xx工业区所在的汕尾市区地处南亚热带季风气候区，海洋性气候明显，光、热、水资源丰富。其主要气候特点是：气候温暖，雨量充沛，雨热同季，光照充足；冬不寒冷，夏不酷热，夏长冬短，春早秋迟；秋冬春旱，常有发生，夏涝风灾，危害较重。多年年平均气温为21－22℃，年平均最高气温26℃，年平均最低气温19℃。区内雨量充沛，多年年平均降雨量为1800－2400mm，最多年的年降雨量可达3728mm。全区光照充足，多年年平均日照时数为1900－2100小时，日照百分率为44－48％，太阳辐射总量年平均120千卡/cm2以上，光合潜力每1/5公顷约7400kg。2、水文xx工业区两面环山，自然生态环境良好。xx工业区周边分布着数量众多、容量较大的水库。东部有赤沙水库；北部有合山门水库；西部有尾兰坑水库、赤岭水库等。为市区、xx工业区、新湖工业区的发展提供了良好的水资源供给保障。xx工业区位于汕尾进入深汕高速公路的入口处，是目前进入高速公路及通往海丰的必经之路，地理位置十分优越，自然生态环境良好。xx工业区被海汕公路横穿分为东西两部分，东西之间为狭长的较为平坦地带，两侧为山体环绕。3、地形地貌汕尾市背山面海，由于历次地壳运动褶皱、断裂和火山岩隆起的影响，造成了境内山地、台地、丘陵、平原、河流、滩涂和海洋各种地形类兼有的复杂地貌。本区地处深汕高速公路入口处，市中心区以北，区内地势东西两侧为山体环绕，南北两边向中部逐步降低，形成低山丘陵地貌。本区周边分布着高低不一的山丘林地，自然环境十分宜人4、地质基础xx工业区所在的汕尾城区地处临海的东西沿岸沙堤上。其沙堤北侧为一片古泻湖平原，其组成大部分为海相沉积物，属于海积平原。品清湖北侧地区在燕山期岩浆活动中，先后沿东西向隐伏构造侵入花岗岩体，经过长期的风化剥蚀，形成花岗岩丘陵。三、经济发展与土地利用（一）经济发展情况1、工业区内的经济发展以工业生产为主。本区紧邻汕尾新湖工业区，园内已建设用地以一、二类工业用地为主，其余为道路用地、已出让的用地及山体。2、工业发展相对较滞后。区内现有工业企业不多，主要为食品加工、电子工业为主，如伍丰食品加工有限公司、德昌电子集团、百嘉玩具厂，多数在海汕公路－高速公路入口处。园区内没有建设的土地大部分已经拍卖出去，从我们收集的征地资料来看，即将进入本区的工业企业有传统劳动密集型产业（如丰裕制衣有限公司），出卖的土块规模较小，产业技术含量也不高。本次规划需要从产业的空间分布特征来统筹安排每个产业的空间分布，以实现各产业的协调发展。（二）土地利用现状1、土地利用现状已建设用地占总用地的16％以上的比例，可开发用地还有一定的空间。规划总用地面积为122.86ha公顷。现状用地可分为已建设用地、未建设用地和城市道路用地三大类。已建设用地面积为19.66公顷，占总用地的16%，分布在规划区高速公路入口处，包括工业用地、商业用地。区内未建设用地以林地用地为主，包括林地、耕地、道路用地。用地面积为103.2公顷，占总用地的84%。未建设用地主要分布在东南部和西南部，可开发用地储备量较大。表1-2xx工业区现状用地统计表序号类别用地名称用地面积（ha）比例（％）备注1MM1一类工业用地10.368.43M2二类工业用地4.233.442UU2市政公共设施用地地0.850.693CC2商业金融业用地4.263.474SS1道路用地7.165.83S3社会停车场用地0.440.365EE1水域1.681.37合计规划区总用地122.861002、道路交通（1）对外交通：海汕公路从xx工业区中间穿过，北侧与深汕高速公路及规划中的红草工业区相接，往南与市区相连，对外交通极为便捷。（2）区内交通：由于园区内尚处于早期开发启动阶段，园内没有完善的路网，现有厂区出入口都朝向海汕公路，如果工业区所有的项目落户，会严重影响海汕公路的交通。3、公共和市政服务设施区内市政基础设施严重缺乏，工业区内没有配套的公共和市政设施系统，仅有电信及加油站。设施4、给排水工程设施1）、给水工程现状汕尾市现有赤岭水厂、琉璃径水厂、新地水厂三座水厂，其供水能力分别为：赤岭水厂0.9万m3/日，琉璃径水厂0.5万m3/日，新地水厂5万m3/日，总供水量为6.59万m3/日；现有市区最高日用水量为5.9万m3/日。汕尾市截止2000年底总共铺设DN100～DN600给水管总长73.5公里，2000年全年为最高供水量2018万m3/日，2002年供水量为1780万m3/日，平均每人每日生活用水量为144升/人.日。2）、xx工业区排水现状污水、雨水处理现状与分析汕尾xx工业区内的新建设区的排水体制采用雨、污分流制。污水管道收集工业区内的生活污水，然后排往污水处理厂集中处理。工业废水则在厂内自行处理达标后再排入水体。本工业区位于汕尾市的北部，地形大部分属于丘陵和山地。南部有一条东西向的灌渠。5、电力供应与电信工程设施规划区南边有一座汕尾220kV站,该站有10kV等级的供电线路出线.规划区的前期的用电全部由该站供给。6、土地利用特征综述（1）、大量的未建设用地为xx工业区的发展提供了丰富的土地储备。（2）、已建设用地比重少，用地较为集中。已出让的土地将对xx工业区的整体开发带来一定的难度。同时如何处理工业开发与已出让土地的矛盾，已出让土地的收回是xx工业区长远发展必须要解决的问题。（3）、本区水陆交通兼备，初步具备了良好的对外交通条件，为xx工业区招商引资提供了优越的硬件设施。但xx工业区内交通体系尚未建立，将成为制约因素其发展的重要因素。（4）、xx工业区已初步具备了良好的供电和供水条件，但其他公共服务和市政设施严重不足。加快xx工业区相关公共和市政设施建设以营造良好的投资环境是xx工业区近期建设的重要任务。四、用地评价根据现状调查，我们对规划区内用地的经济性进行评价，该评价目的在于针对开发工程量的大小从而影响到开发成本高低的这一的因素而进行的评价。表1-6用地经济评价标准用地等级适宜建设程度评价依据一类用地适于修建的用地这类用地一般具有有地形平坦、规规整、坡度适适宜，一般在在10%以下，高程程在20米以下，地质质条件良好，没没有被洪水淹淹没危险，自自然环境较为为优越等的特特点，能适应应城市各项设设施的建设要要求。二类用地基本上可以修建的的用地受高程、坡度、工工程地质等条条件的影响，高高程在20-50米之间，地质质条件一般，除除需要采取一一定的工程措措施外，还需需动用较大土土石方工程措措施改善条件件后，才适于于修建，对城城市设施或工工程项目的布布置有一定的的限制。三类用地改造后方可建设用用地用地条件较差，高高程在50米以上，地形形坡度超过20％以上，布布置建筑物较较为困难，或或属给水水源源卫生防护地地段等，该类类用地一般不不适合用于建建设。表1-7用地经济评定表用地类型面积(ha)比例（%）备注总用地122.86100一类用地99.9081.31包括建成区二类用地17.9314.59三类用地5.034.10结论：结合规划要求及技术要求，规划区内可用于建设的用地为一、二类用地，可建设用地面积为821.85公顷；，三类用地需经较大改造后方能用作建设。第二章、发展条件和发展策略分析一、发展优势1、区位优势xx工业区位于汕尾市中心区北部，高速公路入口处，离现状中心区不过十分钟行车路程，处于城区的主要拓展方向，是未来城市红草工业区重要组成部分。良好的区位条件一方面使它可以直接获得市区的经济辐射，直接接受由于受新区拓展影响而外迁的城区工业企业，启动相对容易；另一方面还可以充分利用市区的大型市政、公共服务基础设施和交通设施以及获得必要的信息咨询、技术支持等服务。对于工业园的信息服务以及其他生产性服务的需求都能够得到较好的满足。2、政策优势作为汕尾市区第一个整体开发的工业园区，xx工业区的发展得到市政府、区政府的大力支持。城区政府专门成立了xx工业区领导小组、xx工业区管理委员会，形成决策、管理、经营三个层次的管理体制，进行具体的管理运作。市委、市政府还明确提出了包括财政、税收、金融与招商、土地利用、吸引人才等方面的优惠政策，xx工业区本身也制定了一系列鼓励国内外客商投资的优惠政策。这些政策都有利理顺xx工业区政策与发展的各种关系，有利于更大幅度地引进外部资金、技术、设备和管理经验，以及必要的人才，对推动xx工业区的开发十分有利。3、交通优势xx工业区水陆交通兼备，南部2公里处有粤东地区的重要外贸口岸——汕尾港；西距深汕高速公路入口仅2公里，深汕高速路是通往珠三角经济发达城市带和粤东经济区的重要通道，也是汕尾市接受发达地区经济辐射的重要途径。另外xx工业区南部还有区域性干道红海湾大道——海汕公路穿过，向西可连324国道、直达海丰经济中心海城镇。规划建设的沿海铁路、汕尾电厂疏港线、联系市区各组团的快速路从规划区东北侧通过；规划的火车和汽车客货运站场位于本区东北侧。本区可以说是汕尾市未来重要的对外、对内交通枢纽地带。总之，无论从xx工业区城市内部交通区位还是对外交通方面考虑，xx工业区的均具有较为优越的地理位置，对未来的招商引资和城市开发都十分有利。良好的交通条件为xx工业区发展壮大提供了重要支撑要素。4、生态优势xx工业区具有得天独厚的环境优势：三面环山，层峦叠嶂，绿化环绕，拥有优越的外部自然生态系统，形成园区的生态环境背景；区内大量的农田、大片的山林地，植被保护良好，环境优美，更为园区增添了田园气息，形成了园区内部生态环境的基础；内外生态资源相结合，使工业园区的整体自然生态环境十分优越，是一个工业园区不可多得的财富，对吸引一些国内外的大型企业落户非常有利。xx工业区内土地供给量较充裕，是xx工业区赖以发展的基础条件和优势。5、后发优势xx工业区的发展处于起步阶段，具有后来大发展的可能与优势。后来的发展可以起步在较高层次上，并可以借鉴其他地区的成功经验和失败教训，少走弯路，少付出代价，凭借着大量的土地储备和良好的生态环境，可以吸引来大型的投资项目。二、制约因素1、由于园区建设处于起步阶段，城市基础设施投入少，完善的交通体系尚未建立起来，xx工业区内部配套极不完善，对xx工业区今后的发展很不利。2、规划区内地势总体上北高南低并有一定的高差起伏。北部用地条件相对较差，xx工业区后期发展用于建设用地平整、市政管线铺设均需要投入较多的资金，建设工程成本投入过大，同时也影响到土地的升值，对其发展相对不利。3、xx工业区处于未来城市中心区的北部，城市北部的门户地带，城市主导风向的上风向。大规模的工业开发必然会对周围的环境造成一定的负面影响。为了减少xx工业区对未来城市中心区的环境影响及形成良好的城市门户形象，工业种类（特别是xx工业区东部）的选择必然受到一定的限制；园区内外环境必须营造好。这给xx工业区的开发提出了很高要求，使得启动有一定的难度。三、发展策略分析1、大市区工业体系的重要组成部分工业化是区域经济发展的必然之路。汕尾不仅要走工业化的道路，还必须走新型工业化的道路。尽量避免传统工业化过程的先污染、后治理的发展模式。根据上层次规划（编制中《汕尾市城市总体规划（2003-2020）》），汕尾市区（415平方公里）范围内形成4片工业用地集中区。分别位于东部的红海湾经济开发区、中部主城区、西部马宫镇片区、北部红草片区。以上四个工业集中发展片区应该充分发挥各地的优势形成合理的分工，尽量避免由于产业结构的区域重构，为争项目而不惜恶性竞争的问题。红海湾经济开发区的工业发展应以大港口、大工业为发展方向。借助汕尾电厂的建设带动，大力发展与其相关的配套的上下游产业和能耗大、运量大的工业。马宫的工业发展应利用海洋优势、渔港建设和便捷的交通条件，发展海洋渔业及海产品深加工工业。红草应该充分利用其环境容量大、对外交通便捷和处于主城区和海城镇两个汕尾经济中心之间的区位优势，发展与之互补的产业，并逐步形成自己的优势产业。就城区而言，其工业发展应该充分利用城区作为区域的政治中心、经济中心、综合服务中心的优势，在保持传统优势产业发展的基础上，重点发展高新技术产业及与之相关的附加值较高的制造业，把城区建设成汕尾市的高新技术产业制造与研发基地。成为汕尾高新技术产业开发的典范。2、红草工业区的有机组成部分、红草工业区建设的推动器新一版的《汕尾市城市总体规划（2003-2020）》(编制中)提出暂缓旧城改造，集中力量拓展新区，并初步确定红草地区为工业区。未来随着新区的北拓，xx工业区将成为红草工业区的组成部分。因此xx工业区的发展策略、产业定位、开发时序、总体布局、道路系统等都应该从整个汕尾市区特别是主城区发展的层面上去考虑与协调。国内很多城市通过新区的建设使城市空间结构得以完善，经济得以持续发展。研究表明新区建设的顺利启动涉及到多方面的因素，如良好的外部经济环境、当地经济的快速发展、政府和民众的支持、大型建设项目的带动等。按汕尾经济发展情况来看，虽然经济保持较快的发展速度，但由于经济总量不大，单靠政府的财力并不足以启动新区的建设，而且在市场经济中，政府的作用主要体现在对经济发展和城市建设的引导和调节，民间投资才是主要力量，但由于经济收入不高，市民的消费能力并不强，内部需求不旺，外来投资不振。xx工业区的开发将会使红草工业区建设获得动力。工业区的建设一方面为带动当地经济发展使政府财政提供稳定的税收来源；另一方面聚集大量的人口（包括相当数量的外来人口），形成对公共服务（包括商业金融、文化娱乐、医疗卫生等），居住等的需求，从而促进当地消费增长，带动城市建设。从某种意义上来说，xx工业区能否顺利启动并发展壮大将直接影响新城区的建设进程，而成功的新区建设可以塑造良好的地区形象，为xx工业区的继续发展和产业提升创造良好的外部环境。3、xx工业区的发展策略汕尾市经济发展相对落后，工业基础较为薄弱。2001年三次产业比重为31.7：31.9：36.3，三次产业比重大致相当，第一产业仍占较大比重，正处于农业经济向工业经济过渡时期，可以说是工业经济的初级阶段。2001年工业总产值为151.28亿元，在全省排19位，仅高于清远与河源，居倒数第三位。近年来，汕尾市高新技术产业获得一定的发展。与高新技术相关的电子电器设备制造、海洋生物、风力水电、建筑材料等近几年发展较快。涌现出一批有一定规模的高新科技企业。如信利电子、广东集华风能等省级高科技企业。但总体上高科技企业还没成规模，据资料显示，目前汕尾市只有五家省级的高科技企业，其高科技总产值所占工业总产值很少。汕尾市的工业发展情况和高新技术产业发展状况从一个侧面上反映了汕尾现阶段正处于工业发展的积累阶段；并不具备适合高新技术产业发展的环境条件（包括硬环境和软环境），这种环境条件并非一朝一夕形成，而是需要经过一个培育建设过程。因此，对xx工业区来说如果在发展初期盲目地提高企业进区的门槛，比如规定进入xx工业区的必须是高科技企业，则很有可能使xx工业区的启动处于瘫痪状态，形成没企业进区的尴尬局面。事实上，工业区的发展都会经过启动期、成熟期、完善期三个阶段，所形成产业从初级向高级提升。结合汕尾经济和工业发展阶段，xx工业区的发展可以采取以下的发展策略：在园区发展初期，适当放宽进区企业的限制，允许部分有少量污染的企业进区，使xx工业区得以顺利启动并尽快形成规模效应；随着xx工业区的发展壮大和对外形象的逐步建立，应该逐渐以高新科技产业为重点发展方向，培育汕尾自己的高科技产业群。这样一种发展策略比较适合汕尾实际，能保证xx工业区顺利启动从而带动新区开发，促进汕尾经济的发展。第三章规划方向与目标一、规划原则和依据1、规划原则●区域协调的原则站在更大的区域高度，考虑自身的区位特点，评价自身发展的利弊和潜在优势，从区域一体化发展的需要出发，选择和制订合适自身发展的方向与目标。工业园除了内部自身必须符合工业园发展的需求，同时应建立起与汕尾市中心区、周边其他区域以及汕尾市其他工业园区之间的良好协作关系，xx工业区的发展必须放在一个区域环境、区域背景、区域交通中去组织。●生态保护的原则“可持续发展”是当今全人类共同追求的目标和发展战略，xx工业区位于汕尾市未来城市中心区的北部，处于主导风向的上风向，城市北部的门户地带，区域位置相对敏感。保持并逐步创造良好的生态环境，不但是实施“可持续发展”战略的重要体现，还是塑造汕尾市城市形象，建设现代化海滨城市的需要。另外，就xx工业区自身和外围的生态环境条件来看，现状仍保持着良好的生态环境，从未来xx工业区发展竞争需要出发，也必须注重对自身生态环境的保护。●弹性规划的原则根据区位条件及开发有利条件，分析开发时序，确定组团结构及规模，以便于成片整体开发。合理确定用地比例构成，确保有足够的产业发展空间。同时以弹性的尺度，适应不同时期发展的可能与需要，为未来不同时期发展建设留足空间。2、规划依据（1）、《中华人民共和国城市规划法》；（2）、《中华人民共和国土地管理法》；（3）、《城市规划编制办法实施细则》建规[1993]333号；（4）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）；（5）、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220－95）；（6）、《汕尾市城市总体规划（1993～2010）》；（7）、《汕尾市城市总体规划（3003～2020）》（编制中）；（1）、《汕尾市土地利用总体规划（1997～2010）》；（8）、《新湖分区规划》；（9）、汕尾市工业发展战略；（10）地方性的法律、法规；（11）其它与xx工业区发展相关的专项规划、可行性研究报告等。二、功能定位与发发展目标1、规划指导思想以可持续发展和区区域协调思想想为指导，以以汕尾城区为为依托，以发发展传统产业业为先导、高高新技术产业业为主导方向向，走新型工工业化道路，建建设汕尾市高高新技术产业业重要基地，成成为汕尾市高高新技术产业业示范园区。2、xx工业区功能与与性质定位通过对现状基础条条件的合理评评价及xx工业区在汕尾尾城市经济社社会发展的地地位，及其可可能扮演的角角色的分析以以及根据汕尾尾市委市政府府对高新技术术产业开发区区经济社会发发展的目标要要求，xx工业区的功能能主要体现在在以下几方面面：●汕尾市红草工业区区的有机组成成部分、红草草工业区建设设的启动区；；●汕尾市实施新型工工业化战略的的龙头地区，重重要的高新技技术产业基地地；●汕尾城区吸引外来来资金和投资资的承受地，也也是外部资金金注入汕尾地地区的中转站站和向汕尾其其他地区辐射射转移的辐射射源。xx工业区的开发发对汕尾市整整体经济体系系的发展有着着重要的战略略意义，对汕汕尾其他地区区的发展起带带头作用。规划性质：汕尾市市实施新型工工业化战略的的龙头地区；；汕尾市具有较较大影响的高高科技产业基基地；红草工业区区建设的启动动区。3、规划目标xx工业区的发展展战略目标是是建成汕尾市市科技含量较较高的新兴高高科技生产与与研发基地，完完善其相关公公共设施配套套，加强生态态环境建设，最最终形成环境境优美、配套套完善的高新新技术产业区区。三、人口规模关于人口规模的预预测，缺乏最最新的城市总总体规划的指指导，较难作作出精确的预预测，但是我我们可以以《汕汕尾市城市总总体规划（1993～2010年）》、编编制中的《汕汕尾市城市总总体规划（3003～2020年）》中对对本区的功能能布局方面的的要求，同时时根据高新区区未来发展的的需要、可能能出现的产业业类型，大致致确定出高新新区的就业人人口和居住人人口，从而推推算园区总人人口规模。人口和就业规模在在总用地及用用地结构基础础上，根据空空间的合理容容量确定。规规划测算指标标以下表为依依据：表3-1人口用地代码用地性质厂房（仓库）面积积占总建筑面面积的平均比比率（%）容积率指标指标单位密度指标R2二类居住用地/1.622㎡建筑面积/人就业密度指标M高科技产业用地251.220㎡建筑面积/人M1一类工业用地351.630㎡建筑面积/人M2二类工业用地401.640㎡建筑面积/人W物流产业用地351.650-100㎡建筑面积/人C1行政办公用地/1.850-100㎡建筑面积/人C2商业金融用地/2.050-100㎡建筑面积/人C3文化娱乐用地/1.8200㎡建筑面积/人注：●、C1用地中30%的建建筑面积为二二类居住●、C2用地中35%的建建筑面积为二二类居住●、C3用地中35%的建建筑面积为二二类居住xx工业区一类工工业用地为440.8公顷顷，二类工业业用地为266.64公顷顷，物流产业业用地为2..86公顷，居住用用地为2.004公顷，行政办办公用地1..9公顷，商业金金融用地1..06顷，文文化娱乐用地地0.55公顷顷。1、依据如下公式分别别计算各类工工业用地的就就业人口：人口数=各类工业用用地建筑面积积×厂房面积占占总建筑面积积的平均比率率/工人厂房建建筑面积指标标，则：一类工业用地就业业人口数=40.8×110000××1.2×35%÷÷30=5712人二类工业用地就业业人口数=26.644×100000×1.22×40%÷÷40=42622人则园区工业用地总总工人人口数数为：99774人。2、依据如下公式分分别计算各类类公共服务设设施的就业人人口：人口数=各类公共服服务设施用地地建筑面积×容积率/人均建筑面面积指标，则则：行政办公用地就业业人口数=1.9×100000×11.9×40%××70%÷100=53人商业金融用地就业业人口数=1.06×110000××2.0×400%×65%÷100=55人文化娱乐用地就业业人口数=0.55×110000××2.0×400%×65%÷200=14人3、依据如下公式计算算物流产业用用地的就业人人口：人口数数=物流产业用用地建筑面积积×厂房（仓库库）面积占总总建筑面积的的平均比率//工人厂房建建筑面积指标标，则：物流产业用地的就就业人口=22.83×110000××1.6×35%÷÷30=528人。4、依据如下公式计计算各类居住住用地的人口口容量：人口口数=居住用地面面积×容积率/人均建筑用地指标标，计算居住住用地人口数数。居住区人口数=22.04×110000××1.6÷222=14889人5、考虑到本高新区区以外的城市市用地功能，高高速公路红草草工业用地中规划了配套的的居住用地，将将分担大部分分xx工业区的居住住及生活配套套。同时xxx工业区亦是是汕尾中心区区有机部分，市市区也必然承承担一部分的的xx工业区就业人人口的居住生生活配套，因因而会造成xxx工业区内部的的人口规模相相对偏小，人人均工业用地地比例相对偏偏大。考虑到到本工业园区区的特殊性，规规划xx工业区可容纳纳就业人口规规模控制在11.5万人左右；区内常常住人口为22000人左右，其余余人口考虑为为区外通勤人人口。使xxx工业区自身获获得发展的同同时促进带动动周边城市建建设的发展，真真正成为红草草工业区建设设的推动器。四、用地布局规划四、用地布局规划划（一）、规划结构构依据汕尾市城市总总体规划中道道路结构，利利用规划中的的路网及功能能需要将工业业区划分为六六个区域。由此：规划形成了了“一心、三轴轴、五区”的空间格局局。“一心”：即位于工业区主轴轴线上的核心心即工业区服服务中心。集集商业金融、文文化娱乐、居居住、休闲等等主要服务功功能于一体，是是工厂职工生生活、娱乐的的服务中心。“三轴”：海汕公路方向的发发展主轴和南南、北向的发发展次轴。沿沿海汕公路形形成工业区的的发展主轴，体体现区内总体体发展时序由由西北往东南南。沿着发展展轴形成五个个发展区。沿沿南北走向形形成工业区发发展次轴，也也是工业区内内的景观次轴轴线。“五区”：北部和中部传统产产业区、物流流产业区、东东部和西部高高新科技产业业区.（二）功能分区●工业区核心充分利用城市入口口也是城市交交通要地的带带动作用，位位于工业区东东北部，工业业区核心是以以职工公寓、商商业服务、文文化活动与娱娱乐休闲为主主的服务区。其其功能包括职职工公寓管理理中心、商业业服务设施、休休闲娱乐设施施等。作为规规划中的红草草工业区有机机组成部分，xx工业区服务设施的设置有必要与规划中红草工业的市政设施融为一体，服务设施的设置有必要考虑与红草工业区共享。除xx工业区必需的服务功能如园区行政管理、必要的商服和市政设施可以适当在本区配置外，其他服务设施如大型商业、文化娱乐、医疗卫生、基于商业开发的住宅建设、高级公寓等可以考虑在区外结合规划中的红草工业区建设配置。本区内的居住用地主要满足工厂单身职工住宿需要。传统产业区分为北部传统产业业区和中部传传统产业区，位位于海汕公路路两侧。该区区工业发展已已有一定基础础，重点发展展汕尾具有优优势的传统产产业，如机电电工业、玩具具生产、纺织织服装、食品品饮料等，并并适时进行技技术改造，提提高其竞争力力。该区是工工业区的启动动区，其发展展优势是位于于海汕公路两两侧，可以依依托现有的交交通干道，交交通条件相对对优越，同时时工业发展和和市政配套有有一定基础；；缺点是各厂厂区出入口全全部朝向海汕汕公路，在一一定程度上影影响了海汕公公路的交通。规规划本区以一一、二类工业业用地为主。汽车展销中心也是是传统产业组组成之一，结结合现有的汽汽车展销中心心，利用高速速公路出入口口及海汕公路路的交通优势势，沿海汕公公路两侧扩大大展汽车展销销区的规模，增增加汽车品种种，提高服务务质量，此展展销区将是汕汕尾汽车销售售的网络中心心。●物流产业区现代物流业是被誉誉为21世纪的朝阳阳产业，发展展前景广阔。结结合工业区西西侧的汕尾市市海关检查站站及深汕高速速公路出入口口等对外交通通设施布置区区域性的物流流产业区，服服务本工业区区及周边地区区。物流产业业区涵盖储存存、运输和配配送、批发、包包装、装卸搬搬运、流通加加工和信息处处理等多种功功能。高新科技产业区随着工业区的发展展壮大，工业业区产业发展展应步入高级级工业化时期期，产业结构构调整应注重重高级化，园园区的产业应应该逐渐向高高新科技产业业转变，以实实现产业结构构的提升，培培育城区的高高新科技产业业。依托德昌昌电子工业，该该区东部已拍拍卖出的但未未建的土地应应以高科技用用地为主。规划建议xx工业业区高新科技技产业的发展展应该往东方方向发展，形形成分工合理理、具有汕尾尾特色的高科科技工业发展展区。（三）、规划用地地布局●公共服务设施用用地包括包括行政办公公用地、商业业金融业用地地、文化娱乐乐用地和，分分布在北部综综合服务中心心各相应地段段中，形成中中心区，公共共服务设施用用地共计15.49公顷。●工业用地规划形成三个工业业发展区。北北部和中部传传统工业用地地，主要布置置一二类工业业。重点发展展劳动密集型型产业，为工工业区的启动动板块。传统统工业发展区区用地面积为为45.83公顷。高新新科技用地位位于工业区东东部和西部，严严格控制污染染的工业项目目进入。其中中西部高新产产业用地12.97公顷；东部部高新产业用用地9.98公顷。●居住用地布局本工业区是未来红红草工业区的的有机组成部部分，园区内内的大部分居居住功能可以以结合总体规规划中红草工工业区居住用用地布置，本本区主要考虑虑单身员工居居住需要。规划居住用地有一一处。位于工工业区服务中中心北侧，主主要为二类居居住用地。规规划居住用地地2.04公顷，●仓储、物流业用地地布局考虑到传统产业区区需要一定量量的仓储作为为货物中转站站，规划在工工业区西部布布置普通仓储储用地。规划划普通仓储用用地2.83公顷。物流产业用地结合合海关检查站站、高速公路路出入口等交交通枢纽布置置是区域性的的货流和人流流中心。●沿街景观的保持在海汕公路两侧建建设中注意保保持其沿街景景观，沿街景景观的控制关关系到工业区区未来的建设设形象及工业业区的发展。表3-2规划建建设用地平衡衡表序号类别用地名称用地面积（ha）比例(％)备注１Ｒ居住用地R2二类居住用地2.041.66２ＣC公共设施用地15.4912.6Ｃ1行政办公用地1.91.55Ｃ2商业金融业用地13.0410.61C3文化娱乐用地0.550.45３Ｍ工业用地56.0445.61Ｍ1一类工业用地40.1032.64Ｍ２二类工业用地15.9412.97４Ｗ仓储用地2.832.3Ｗ1普通仓库用地物流产业用地５Ｔ对外交通用地13.9311.34T1铁路用地T23客货运站用地６Ｓ道路广场用地13.6111.08S1道路用地13.2610.79S2停车场用地0.350.29７Ｕ市政公用设施用地地1.891.58U3邮电设施用地0.760.62U9其他市政设施用地地1.130.92８Ｇ绿地17.0313.86Ｇ1公共绿地3.632.95G2防护绿地13.410.919Ｅ水域和其他用地E61村镇居住用地合计122.86100五、道路交通规划本次规划基本遵守守上层次总体体规划布局和和分区规划，结结合本次规划划功能布局情情况及现状建建设情况，在在保留上层次次规划主要骨骨架路网基础础上，对规划划区内支路系系统作进一步步的细化。1、对外交通规划：：规划基本保保留上层次规规划的道路结结构。工业区区对外交通由由东西向的海海汕路、深汕汕高速公路、规规划中的琉璃璃径道路形成成了本区四通通八达便捷的的对外交通体体系。2、工业区道路系统统规划：工业业区道路系统统规划应该与与市区道路系系统有良好的的衔接性。规规划根据规划划区地形特点点和工业区对对交通的使用用要求，总体体上形成类方方格网的路网网形态。3、道路结构：规划划形成三横五五纵的道路骨骨架。预测海海汕公路的交交通量将会较较大，为了减减轻海汕公路路的交通压力力，保证城市市干道的通行行能力，规划划设置两条横横向的道路，作作为工业区东东西向的交通通次干道。规规划区南北方方向按一定间间距要求形成成五条工业区区内主干道。主主干道与外部部高等级道路路形成便捷的的联系。4、道路等级：工业业园的道路网网是顺应地形形以方格网为为基础的路网网结构，内部部的道路分为为三个等级。●主干道：由于海汕汕公路横穿工工业区，工业区内部部联系必将穿穿越海汕路，因因而将海汕路路也做为工业业区的主干道道，但为了城城市道路的便便捷通畅，在在海汕路上有有出入口的工工厂，所有的的货流交通改改为工业区的的次干道通行行，海汕路只只可做为工业业区的人行出出入口。规划划主干道道路路红线宽度为为50米，其两侧留留有10米宽的绿化带带●次干道：工业区为为一带形狭长长用地，两条条东西向的交交通主干道和和六条南北向向交通主干道道是规划区内内的主要交通通通道。规划划主干道道路路红线宽度为为20米，其两侧留留有5米宽的绿化带带。●支路：支路是各功功能区内部的的道路，是划划分地块的主主要道路，是是次干路与街街坊路的连接接线，解决局局部地区交通通，支持服务务各用地单位位，支路网交交叉口距离在在150-2550米左右，道路路红线宽度为为18米。表3－3工业区区主要道路一一览表序号道路名称道路红线宽度(米米)道路断面型式车道数备注1海汕公路50参考附附图62次干道20参考附附图3支路18参考附附图交通性主干路5、机动车出入口方方位控制基本控制原则（1）、严格控制在城城市主干路两两侧设置公共共建筑及机动动车出入口；；海汕公路道道路两侧不应应设置公共建建筑与机动车车出入口，如如需设置应经经有关部门批批准按规划实实施。（2）、次干路两侧可可设置公共建建筑出入口，并并可设置机动动车和非机动动车停车场、公公交站点和出出租汽车服务务站。（3）、在城市主要道道路交叉口进进口道外侧50～80米展宽段、出出口道外侧30～60米展宽段范围围内不应设置置机动车出入入口。（4）、在城市立体交交叉口和跨河河桥梁的坡道道两端以及隧隧道进出口外外30米的范围内，不不宜设置机动动车出入口和和非港湾式公公共交通停靠靠站。（5）、机动车公共停停车场出入口口应距交叉口口、桥隧坡道道起止线50米以外，同时时应符合行车车视距要求，并并应右转入车车道。6、交通设施规划（1）、对外交通设施施：根据新一一版的汕尾市市总体规划，在在工业区北部部设置火车站站、及新湖工工业区东北部部客运站和货货运站各一处处，构成区域域性的交通枢枢纽。（2）、静态交通规划划：静态交通通设施主要指指城市停车场场，分为公共共停车场和配配建停车场。公公共停车场指指外来机动车车和区内机动动车公共停车车场。●公共停车场：规划划设置1处较大型的的集中停车场场，共占地00.35公顷顷。其它停车车场地以配建建形式为主，各各厂区必须配配置与自身生生产相适应的的停车场地，区区内社会停车车场地主要为为工业区、公公建及居住用用地服务，停停车场主要设设置在核心及及交通要点，停停车场出入口口处应在相应应道路设置缓缓冲地带，减减少对相邻道道路的干扰。●配建停车场公共设施及住宅区区、工业区、物物流仓储区等等，必须建设设与之相配套套的机动车停停车场（库）和和自行车停车车场及自用停停车场。配建建停车场（库库）的停车标标准应符合表表3-6的规定。配建停车场（库）的的建设应和主主体工程同时时设计、同时时施工和同时时交付使用，其其工程费用和和用地计入所所属单位工程程之内，所交交付的停车场场不得改变使使用性质，不不得任意占用用和出租。表3－6工业区规划划配建停车场场（库）的停停车标准序号类别单位机动车1高中档旅馆（宾馆馆、招待所）车位／100m22建筑面积0.5～0.72普通旅馆（招待所所）车位／100m22建筑面积0.4～0.63饭店、酒家、茶楼楼车位／100m22建筑面积1.11～1.1184主要外贸、金融、合合资企业办公公楼车位／100m22建筑面积0.9～1.25普通办公大楼车位／100m22建筑面积0.4～0.66商业大楼、商业区区车位／100m22建筑面积0.26～0.5587购物中心车位／100m22建筑面积0.39～0.5588肉菜、农贸市场车位／100m22建筑面积0.6～0.99会展、会议中心车位／100座3.0～3.510城市公园车位／1公顷占地地面积2.0～5.012中学、培训中心车位／100学生生0.5～0.813小学车位／100学生生0.4～0.614幼儿园车位／100m22建筑面积0.15～0.22015住宅车位／100m22建筑面积0.5～0.616工业厂房区车位／100m22建筑面积0.2～0.617物流、仓储区车位／100m22建筑面积0.4～0.67、道路竖向规划本次规划综合考虑虑规划区地形形、交通、排排水、防洪、景景观和经济等等多方面的要要求，结合现现状道路如海海汕公路的标标高，合理确确定各规划道道路中线控制制点竖向标高高，道路坡度度规划为3‰～2％。在规划场地设计标标高时尽量做做到填挖土方方平衡，尽量量利用原有地地形，力求减减少土方工程程量，并尽量量满足重力自自流管自然排排放的要求。六、公共服务设施规划划1、公共服务设施布布局工业区内部形成一一个综合服务务区（区核心心）。综合服服务区位于北北部，紧邻海海汕公路以北北。本区与整整个工业区的的产业发展形形成互动之势势。一方面为为工业区发展展初期提供基基本的服务支支撑，另一方方面随着工业业区的发展壮壮大，本区发发展也逐步向向服务综合化化，功能多样样化方面发展展，最终形成成整个工业区区的服务与生生活核心。2、公共服务设施分分类规划●行政办公用地：主主要位于综合合服务区，面面积为1.9公顷。●商业金融业用地：：主要位于综综合服务区内内，商业金融融业用地占地地共13.004公顷。商业服服务设施配置置应符合工业业区未来的发发展要求，并并考虑到对周周边地区的辐辐射作用，商商业服务设施施按照集中与与分散相结合合的原则布置置。较大型商商业点结合金金融、保险、贸贸易、酒店等等设施集中布布置在海汕路路北侧，形成成工业区标志志建筑。次一一级的商业网网点分散布置置于居住区内内部，形成商商业街。●文化娱乐用地：位位于综合服务务区，面积为为0.55公顷。七、绿化与景观系系统规划利用工业业区的自然环环境特点和生生态优势，突突出工业区的的地方特点和和两面环山的的特色，规划划充分考虑到到对自然生态态环境的重视视，结合区内内水系、山体体，规划出城城市公共绿地地和休闲空间间。利用道路路线型绿化及及服务中心的的公共绿地形形成点线面结结合的工业区区绿地系统及及景观系统。利利用城市道路路防护绿地，结结合城市节点点景观控制，构构筑城市景观观轴线。1、绿地系统规划工业区绿化主要包包括山林绿化化、公共绿化化、生产防护护绿化组成，以以点状（城市市公园）、线线状（带状）结结合，形成点点、线面相结结合的绿化系系统。●点状公共绿地（公公园）：服务务中心内设置置的公共绿地地。●线状绿地：工业区区中轴线绿化化带：根据汕汕尾市总体规规划，在海汕汕公路两侧退退距10米做为道路绿绿化景观带。●生产防护绿地:规规划在南、北北工业区交干干道两侧各控控制20米的防护绿带带；沿支路两两侧控制出55米的防护绿带带，既减少交交通噪音对周周围的影响，又又丰富了城市市景观，改善善城市生态环环境。工业区的绿地共有有17.03公顷，占总用用地，其中城市市公共绿地33.6公顷，生产防防护绿13.4公顷。2、景观系统规划工业区内部规划形形成“一横二纵”的景观轴线线。●景观轴线“一横二纵”是指海海汕公路两侧侧绿化带形成成东西向的景景观主轴线和和两条南北向向的绿化景观观及景观界面面形成的的景景观次轴线。景景观轴线强调调对其生态柔柔性界面空间间和建筑界面面的控制，每每条景观轴线线把主要景观观节点联结在在一起，成为为外部自然景景观向工业区区内部渗透以以及工业区内内部景观相互互渗透的主要要路径。●背景为山体景观区区工业区两面环山，周周边山体起伏伏，形体优美美。规划结合合道路规划和和区内绿化空空间的设置，留留出多条景观观视廊和绿化化渗透带。同同时根据地形形和山体的关关系控制建筑筑界面，力求求形成较为完完整的背景山山体景观区。●景观节点景观节点：沿北部部的景观主次次轴线布置东东、中、西三三个型绿化景景观节点。其其中位于西部部的景观节点点是工业区重重要的入口形形象标志。中中部景观节点点是整个工业业区的标志性性景观点。八、给排水工程规规划（一）给水工程规规划1、给水现状汕尾市现有赤岭水水厂、琉璃径径水厂、新地地水厂三座水水厂，其供水水能力分别为为：赤岭水厂厂0.9万m3/日，琉璃径径水厂5万m3/日、新地水水厂6.59万m3/日；现市区区最高日用水水量为5.9万m3/日。2、给水水工程规划划（1）汕尾市xx工业业区控制性规规划。（2）汕尾市自来水22002年供水管网网规划。（3）《室外给水设计计规划》GBJ133-86（1997年版）（4）《建筑给水排水水设计规划》GBJ155-88（1997年版）（5）《城市给水工程程规划规范》GB502282-988（1999年版）（6）《城市用水分类类标准》CJ/T33070-119993、水厂规划及水源源选取因现有市区水厂难难以满足工业业区的供水要要求，所以需需扩建水厂。由由于新地水厂厂有扩建条件件，所以规划划将新地水厂厂扩建至100m3/日。本工业业区考虑主要要供水水源取取自新地水厂厂，另外由于于赤岭水厂日日供水量小可可作为备用、补补充水源及应应急水源。4、管网规划本工业区主要供水水源来自新地地水厂，考虑虑从该水厂引引DN600给水管，另另赤岭水厂考考虑作为备用用应急或补充充水源，考虑虑接DN400给水管。工业区内给水管网网全部布置成成环状管网，管管径≥DN150mm，既保证区区内所有用水水点的水压,又保证了消消防用水量。5、消防供水规划区总就业人口口约1.5~~2万人，根根据《建筑设设计防火规范范》城镇、居居住区室外消消防用水量，规规划区内按同同一时间内发发生二次火灾灾标准考虑，一一次灭火用水水量为25LL/S，则消防用用水是：500L/S。消防管网规划：根据消防规范规定定，室外消火火栓应沿道路路120mm距离设置，间间距不应超过过120mm，当道路宽宽度超过600m时，宜宜在道路两边边设置消火栓栓。室外消防用水是采采用生活与消消防共用给水水管网系统。管管网布置成环环状，保证最最不利点流量量不小于155L/S压力不小于0.1-00.5Mpaa。6、管材与设备室外给水管DN1100N以上采用给给水球墨铸管管或给水夹砂砂管材或其他他新型管材。阀阀门、管配件件承压不小于于1.5倍的工作压压力。（二）污水工程规规划1、污水处理现状与与分析汕尾xx工业区内内的新建设区区的排水体制制采用雨、污污分流制。污污水管道收集集工业区内的的生活污水，然然后排往污水水处理厂集中中处理。工业业废水则在厂厂内自行处理理达标后再排排入水体。2、管网系统的布置置污水管道沿道路敷敷设，为减小小污水管道的的埋设深度，规规划管道布置置时按与道路路相同的坡度度和坡向来进进行，避免反反坡布管而加加大管道埋设设深度。规划划区域内的污污水管管径为为d300~~d500（毫米）。污污水管道布置置在大于40米宽的道路上上时，道路的的两边均需设设置污水管，在在路南和路北北侧，污水管管道采用机制制平口混凝土土管，接口用用混凝土套环环。管道基础础根据埋设处处的土质状况况再确定。（三）雨水规划1、区域水系分析本工业区位于汕尾尾市的北部，地地形大部分属属于丘陵和山山地。南部有有一条东西向向的灌渠。2、规划原则（1）规划区均采用雨雨、污分流排排水体制。规规划区雨水以以高水高排，低低水抽排，分分区疏导，以以节省工程投投资费用。（2）充分利用已建的的排水设施及及现状冲沟、河河、渠，考虑虑近、远期结结合，便于分分期实施，以以节省工程投投资费用。（3）区域雨、洪水应应充分利用地地形就近排入入水体（河、渠渠），尽量减减少雨水在管管涵中的转输输，以减少雨雨水管涵断面面尺寸。（4）雨水管涵平面布布置和竖向高高程的规划设设计应与道路路规划、污水水规划、防洪洪工程规划紧紧密结合。（5）按国家现行的有有关规范、标标准进行规划划设计。3、雨水管网设计全区共分二个雨水水分区。4、雨水量计算雨水计算采用汕头头市暴雨强度度公布：（1）设计暴雨强度1042（1+00.561ggp）q=————————————tt=t1+mmt2((t+11))0.4888城市雨水设计重现现期p=1～2年,重要地区2～5年;t—降雨历时(minn),t=tt1+mt2;t1—地面径流时时间,取10～15(miin);m—折减系数,取暗管管(涵)m=2,明渠m=1.22.（2）雨水流量公式::Q=w·FF·q(m33/s)w—综合径流系数,取取0.7～0.85;;F—汇水面积(ha));q—暴雨强度(L/ss).5防洪标准排洪沟设计按上述述公式进行计计算,雨水设计重重现期P为10年.九、电力电信工程规规划(一)、电力工程规划1、现状规划区南边有一座座汕尾220kV站,该站有10kV等级的供电电线路出线.规划区的前前期的用电全全部由该站供供给。线路都是以电缆埋埋地敷设，线线路分片区环环网式（开环环运行）敷设设引至各变配配电所工业园园区10kV电源线路由由规划区南边边的汕尾220kV站和规划的110kV站提供，规规划10kV。2、线路敷设规划区内供电线路路的敷设全部部采用电缆埋埋地形式敷设设，一般原则则是沿道路的的东、南侧的的人行道敷设设，且宜统一一截面，主干干线为3000mm2，分支进变变电所的线路路截面为1550mmm2XLPEE型，铜芯电电缆，同时线线路分段、分分支设备形成成环形网络（开开环运行）。3、道路照明规划区的道路照明明灯具杆高8～12米，每隔30米左右的人行行道上敷设，电电源由就近的的变电所提供供，并且采用用集中方式控控制，由变电电所通过光控控或时控开头头对其实行自自动控制。（二）、电信工程程规划1、规划目标（1）实现通信网络数数字化、综合合化、宽带化化、智能化、和和个人化。（2）电话普及率，广广播、有线电电视普及率达达100%，信息网络络普及率达80%以上，居民民电脑数达95%以上。（3）把通信网，有线线电视网和计计算机网整合合利用作为连连接三网合一一示范基地。2、规划依据（1）《广东省通信行行业‘十五’计划》。（2）《广东省国民经经济和社会信信息化‘十五’计划》。（3）《城市工程管线线综合规划规规范》B13500289-998。3、管线的规划电信线路为管道光光纤埋地敷设设，原则上沿沿道路西侧或或北侧的人行行道下敷设，管管道采用改性性PVC管，管道的的路径、管孔孔数和管径详详见电信工程程规划图。同时应考虑预埋管管道路，各主主要交叉路口口和沿路每隔隔一定距离埋埋设一组砼包包封PVC管穿过马路路，以便将通通信光纤接续续和布放支线线。道路施工工时应同时施施工预埋管及及手扎也。在在建筑物施工工时应考虑交交接间的设置置。4、邮政规划考虑到规划区都是是以工厂为主主，外来工较较多，使用邮邮政业务相对对较大，故在在区内设置一一个建筑面积积为3000平方米的邮政政局，同时在在各马路边和和繁华路段，设设置若干个邮邮政信箱，方方便园内员工工的寄信业务务。十、管线综合1、xx工业区规划基基础工程设施施中包含给水水、排水、电电力、电信等等多种管线，各各单项工程的的设计与建设设必须妥善进进行管线综合合，合理协调调布设，以利利于今后的施施工和管理及及各功能管线线运作的正常常进行。（1）、管线工程综合合应遵循如下下原则或要求求进行（2）、各种管线应在在规划道路范范围内埋设或或架设各种管管线，原则上上应埋设在地地下，并尽可可能布置在人人行道和非机机动车道下。（3）、厂界、道路、各各种管线等的的布局和平面面位置，都应应采取统一的的坐标系统和和高程系统。（4）、基建施工所需需临时管线敷敷设，应尽可可能与永久管管线结合考虑虑。（5）、管线（包括架架空线）设置置从道路红线线，向道路中中线方向依次次排列，原则则上按配水管管、电力电缆缆、供水管的的顺序依次排排列在路西侧侧和路北侧。各各种管线的走走向应与路中中线平行，横横过马路的线线段应尽量与与路中线垂直直。（6）、现有管线与规规划位置不符符的，应逐步步创造条件迁迁移，如城市市建设需要应应即行迁移。（7）、各种管线敷设设，除交叉处处之处不得上上下重叠。在在交叉处敷设设时，原则上上应该技术条条件较低的避避让技术条件件高的，小管管让大管，支支管让干管，压压力管让自流流管，软管让让硬管。（8）、各种地下管线线相互交叉时时，管线间交交叉垂直净距距不得少于225厘米，无保护护的直埋电力力、电讯电缆缆与各种管道道交叉净距不不得少于50厘米。（9）、地下管线埋设设深度，应根根据道路结构构、标高和管管线安全要求求、交叉情况况而定，管顶顶与行车路面面垂直距离要要求一般不得得少于70厘米。第四章、地块划分分和规划指标标控制1、土地使用强度主主要控制指标标规划对区内建设用用地中的各类类用地都作了了用地强度及及各类控制指指标的规定，为为规划管理工工作及修建性性详细规划提提供依据。主主要是以下11项指标。（1）地块面积（haa）每个地块划分以用用地使用功能能及有利于开开发建设为原原则，用地以以道路及用地地性质划分，一一般于道路河河涌中线及用用地边线划分分。用地面积指地块净净用地面积（建建设用地面积积）。地块净净用地面积不不含道路的用用地面积，为为计算容积率率及建筑密度度的依据，反反映可建用地地面积。（2）用地性质用地性质为地块的的主导使用性性质，其确定定以规划的功功能要求为依依据。用地性性质不含兼容容土地使用性性质，兼容土土地使用性质质可查阅“土地使用相相容性一览表表”。用地分类类按照《城市市用地分类与与建设用地标标准》（GBBJ137--90）划分分。（3）容积率容积率为规划地块块建筑总面积积与地块净用用地面积之比比，规定值为为地块土地开开发强度的上上限值。确定容积率的主要要因素有：用地性质：不同性性质的用地性性质上土地使使用强度不一一样。本规划划中要求，住住宅区容积率率一般不超过过2.0，工业区容容积率一般不不超过1.6。环境容量：保证环环境质量，合合理确定建设设的容量。交通条件及其互动动：土地使用用强度与交通通方便程度成成正比。公平性：同等外部部条件地块控控制相同的土土地使用强度度。（4）建筑密度（%）建筑密度为规划地地块建筑基底底面积与地块块面积之比，规规划值为地块块建设的上限限值。确定建建筑密度的因因素有：用地性质：不同性性质的用地上上土地使用强强度不同。按按要求，住宅宅区建筑密度度一般不超过过30%，规划设置置较多裙房的的用地，其建建筑密度可适适当增加，但但不超过5%。工业用地地建筑密度一一般不超过45%。环境质量：保证该该地块有足够够的非建设用用地，以便进进行环境设计计，获得良好好的视觉感受受与提供足够够的游憩空间间。（5）建筑限高（米）为地块建筑物最高高控制线，规规定值为地块块内建筑高度度上限值。其其考虑因素有有：建筑性质：建筑物物的不同性质质功能，不同同的使用要求求，决定了其其不同楼层。景观要求：从总体体布局和城市市设计出发，每每个地块限定定建筑物的高高度，保证整整体建筑物轮轮廓线的变化化，提高整体体美感。（6）建筑间距（米）建筑间距统一规定定为南北间距距大于0.88Ｈ（Ｈ为建建筑物高度），东东西间距多层层为6米，高层为13米。（7）建筑外轮廓线后后退道路及用用地边线距离离（米）本项要求规定了建建筑（用地）退退缩线（道路路红线）的位位置，规定值值为地块内建建筑外轮廓线线后退道路及及用地红线距距离的下限值值。确定本项指标的依依据为：建筑红线后退道路路红线：各建建筑必须依其其不同性质，后后退道路红线线，以保证人人流集散、管管线辅设等要要求。建筑物红线后退用用地边线：各各建筑必须依依其高度，退退缩间距的一一半。（8）绿地率（%）指地块内绿地面积积与地块面积积之比，绿地地指任何对天天空开放及地地块内所有居居民开放的场场地，但不包包括屋顶花园园，指地块绿绿地率控制的的下限值。确定绿地率的因素素有：规划管理有关规定定。环境质量：绿地面面积的多少是是环境质量好好坏的重要因因素，保证一一定的绿地面面积，更有利利于提高环境境质量。景观要求：绿地作作为景观构成成的重要部分分，可创造良良好的生活环环境。（9）交通主要出入口口方位为规划地块对外出出入口控制方方向。确定交交通主要出入入口方位的因因素有：交通组织：交通出出入口方位主主要依据主要要车流、人流流走向开设。交通管制：交通主主要出入口方方位应考虑出出入交通流对对周围道路的的影响，以不不得在干道路路口设置、不不扰乱干道交交通组织为前前提。（10）机动车配建车位位（个）：规定值为地块机动动车配建车位位下限值。（11）配套设施配套设施指规划地地块内需配套套设施项目。配配套设施配置置原则是：规划布局：依据规规划空间布局局、人口分布布均衡各公共共服务及市政政公用设施，做做到服务范围围合理，整体体协调。合理负担：做到每每地块内负担担配套不畸重重畸轻，基本本合理。适当集中；相关的的公共设施适适当集中布局局，有利于综综合服务，加加强管理。规划有关规定及控控制指标体系系依据对每块用地作作出具体规划划方案，给出出用地地块的的各项指标，以以其为基础，依依照城市规划划管理的各项项规定，对每每块细分的用用地详细列出出用地性质、地地块总面积、地地块净面积、容容积率、建筑筑密度、建筑筑限高、绿地地率、交通出出入口方位、机机动车停车位位等管理指标标，供规划管管理及土地出出让开发使用用。2、土地兼容性本次规划确定了每每一块用地的的主导使用性性质，规划土土地使用性质质不能轻易更更改，但也不不是一成不变变的，土地使使用性质有其其兼容性，一一定条件下可可以在一定范范围内作适当当调整，以适适应市场经济济条件下所进进行的工业园园建设实际需需要，使规划划具有较强应应变性和可行行性，不断满满足形势变化化对城市建设设的需要。3、实施规划的建议议与措施（1）加强规划宣传工工作，让规划划观念、规划划作用与地位位深入人心，提提高各级政府府部门和广大大市民参与按按规划建设、监监督的自觉性性和主动性，以以利于推动规规划的有效实实施。（2）、针对规划区土土地使用权属属复杂、有待待规划管理调调整理顺的实实际，强调应应集中报建审审批权力，加加强规划执法法力度，严肃肃按规划要求求执行的审批批程序，使规规划区的发展展能严格按规规划控制目标标顺利进行。（3）、强调对规划区区的集中成片片（按规划道道路围合情况况）的建设开开发，以利于于对地块建设设的整体统筹筹和道路、市市政、公建等等建设项目的的配套进行和和相关规划指指标的控制落落实，并利于于对良好工业业园区整体经经营环境的营营造和综合环环境质量的提提高。（4）、加强对公共、市市政公用配套套设施建设和和生态环境优优化指标控制制（尤其是绿绿地面积等）的的审批验收力力度，以利于于规划各项公公共设施建设设的有效落实实。（5）、引入激励机制制，对有效节节约用地或有有利于城区环环境优化的建建设方式，采采取诸如“适当提高容容积率，增加加实际使用面面积”的奖励措施施。（6）、选择节点区域域或生态敏感感地段，作好好景观设计或或修建性规划划编制工作，以以塑造良好的的城区整体的的景观视觉形形象，建成标标志性区域实实体。表4-1用地相容容性一览表可相容用地地类型用地类型二类居住用地村镇居住用地行政办公用地商业金融用地文化娱乐用地医疗卫生用地教育科研用地一类工业用地二类工业用地高科技产业用地仓储用地物流用地道路用地广场用地社会停车场库用地市政公用设施用地公共绿地生产防护绿地水域R2R3C1C2C3C5C6M1M2MＷWS1S2S3ＵG1G2E1二类居住用地R2●△△△△△△╳╳╳╳╳╳╳△△△╳△村镇居住用地R3△●△△△△△△╳╳╳╳╳╳△△△△△行政办公用地C1△△●△△△△╳╳╳╳╳╳△△╳△╳△商业金融业用地C2△△△●△╳△╳╳╳╳╳╳△△△△╳△文化娱乐用地C3△△△△●╳△╳╳╳╳╳╳△△△△╳△医疗卫生用地C5△△△△╳●╳╳╳╳╳╳╳╳△△△△△教育科研设计用地地C6△△△△╳╳●╳╳╳╳╳╳╳△╳△╳△一类工业用地M1△△△△╳╳╳●╳△△╳╳╳△△△△△二类工业用地M2╳╳╳△╳╳╳△●△△╳╳╳△△△△△高科技产业用地M△△△△╳╳△△△●╳╳╳△△△△△△仓储用地Ｗ╳╳╳╳╳╳╳△△△●╳╳╳△△△△╳物流