甘谷浙江商贸城业态规划初步建议

谨呈：甘谷红欲投资股份实业有限公司第一部分甘谷宏观市场研究第二部分甘谷市场调查分析第三部分项目分析第四部分业态规划及业态组合建议目录第二部分甘谷市场调研分析

2.1甘谷专业市场调研2.2甘谷商业街区调研2.8甘谷商业市场存在的问题分析2.9甘谷专业市场调研结论第三部分项目分析3.1项目地块分析3.2项目周边区域规划分析3.3项目SWOT分析3.4项目分析小结第四部分业态规划建议

4.1业态布局思路4.2业态规划详细布局4.3业态比例第一部分甘谷宏观市场研究

1.1甘谷宏观经济环境1.2甘谷经济运行数据1.3甘谷人口结构1.4宏观市场总结1、甘谷宏观经济环境2、宏观经济运行数据3、甘谷人口结构4、甘谷宏观市场总结第一部分甘谷宏观市场研究“关中—天水经济区”规划的范围，包括陕西省西安、咸阳、铜川、渭南、宝鸡、商洛部分县（商州、洛南、丹凤、柞水）、杨凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市，总面积6.96万平方公里，规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。这一经济区建设以西安为中心，主要依托西安、咸阳、宝鸡、铜川、渭南、天水等交通枢纽和中心城市。“关中—天水经济区”总体发展态势51.1、甘谷宏观经济环境建成分工合理、协作配套、优势互补的重点经济区，重点发展高技术、装备制造工业、航空航天工业、现代农业和特色旅游产业，加快培育和形成区域经济增长极，成为带动和支撑西部大开发的战略高地，从而带动陕南的汉中、安康，陕北的延安、榆林，甘肃省的天水、平凉、庆阳和陇南地区的经济发展。“关中—天水经济区”发展目标61.1、甘谷宏观经济环境经济分析2011年，全县实现生产总值35.55亿元，是2006年的2.04倍，年均增长15.29%；大口径财政收入3.15亿元，是2006年的5倍，年均增长37.97%；规模以上工业增加值5.2亿元，是2006年的7.43倍，年均增长49.34%；全社会固定资产投资45.3亿元，是2006年的6.83倍，年均增长46.86%；社会消费品零售总额17.1亿元，是2006年的2.51倍，年均增长20.25%；城镇居民人均可支配收入达到10267元，是2006年的2.04倍，年均增长15.32%；农民人均纯收入达到3329元，是2006年的2.02倍，年均增长15.13%。1.2、甘谷经济运行数据数据来源：2011各市统计局81.2、甘谷经济运行数据人口面积全县面积1572平方公里现辖；五镇十乡（大像山镇、磐安镇、新兴镇、安远镇、六峰镇、金山乡、八里湾乡、西坪乡、大庄乡、大石乡、礼辛乡、谢家湾乡、武家河乡、古坡乡、白家湾乡）2011年末户籍总人56万1.3、甘谷人口结构借势关中—天水经济区经济的发展，天水、甘谷这几年来也发展迅速，家具、建材的刚性需求，服装鞋帽、小商品批发的中转基地需求都大大增加，人们的投资意识与需求也随之增长。（一）消费能力甘谷的消费能力比较强，中心区域房价在4000左右，消费水平比较高，虽然整个县的财政收入才3个亿，但是甘谷县的人多出去打工或做生意，收入高的人占了部分比例。（二）业态规模除了天水，在其它五个县中没有与之竞争的项目，这个项目具有唯一性，是仅有的集中了家具灯饰、建材、五金、小商品及酒店等业态的综合性一站式商贸中心。（三）商业习俗在甘谷县现有的商场业态(不包括沿街店面）中，开发商没有出售物业的习惯，都是自己持有然后收租，这次商贸城打破惯例，给了很多人投资当地主的机会，吸引了很多人。1.4、甘谷宏观市场总结1、甘谷商业概况2、甘谷商业分析3、甘谷商业发展趋势分析4、甘谷市场调研结论第二部分甘谷市场调查分析2.1、甘谷商业概况小商品批发市场：业态：日用小商品，批发为主，零售为辅，业态丰富齐全优势：形成较早，网点集中、发展最成熟不足：硬件设施太差，管理混乱、购物环境恶劣；服装市场业态：服装为主优势：交通便利，发展成熟不足：管理混乱，档次偏低家居建材市场：

业态：家具、建材为主优势：交通便利不足：分布零散，管理混乱零售商业街：业态：目前以服装为主优势：区域成熟，交通便利不足：品牌少，市场管理混乱甘谷商业网点主要分布在姚庄、康庄、东巷、南北关、像山路及新城路，形成了小商品批发市场、服装市场、家居建材市场、零售商业街；2.2.1专业/批发市场2.2.2零售商业市场区域商业家具建材专业/批发市场服装、小商品专业/批发市场分析总结2.2、甘谷商业分析2.2.1、专业/批发市场2.2.1.1家居建材专业/批发市场（家具）从上表我们可以看出：一、品牌较弱甘谷的家具品牌为四川品牌且多数是低档产品，而且市场不集中，顾家家居是仅有一家一线品牌，也是刚刚10月份开业；二、总量较小甘谷县城的家具卖场总面积为17000㎡（磐安镇除外）；三、租金分布租金较为便宜的是姚庄附近最贵的还是桥头的老市场。家具市场分析2.2.1.1家居建材专业/批发市场（家具）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场甘谷姚庄家具市场优势:市场潜力很大、位置相对好点、老市场。劣势:市场分散、品牌少、硬件软件跟不上。2.2.1.1家居建材专业/批发市场（家具）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场甘谷康庄东路家居市场优势：市场潜力大、有需求、老市场；劣势：市场分散、硬件软件不行、无统一管理、品牌少。2.2.1.1家居建材专业/批发市场（家具）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场甘谷桥头家居市场优势：市场潜力大、有需求、老市场;劣势：市场分散、硬件软件不行、无统一管理、品牌少。2.2.1.1家居建材专业/批发市场（建材）2.2.1、专业/批发市场从上表我们可以看出：一、建材多为小店，没有像家具那样上千平方的大店，多为50-100平，虽然商户在数量上比家具多，但是在总量面积上要比家具少。二、建材市场比家具市场成熟，品牌店多在东巷一条街，而且品牌店占一定比例。三、建材市场中租金最贵的店面还是集中在东巷，老市场，人气足。建材市场分析2.2.1.1家居建材专业/批发市场（建材）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场东巷建材一条街优势：是个老市场，有一定的知名度。劣势：市场乱、无统一管理。硬件软件都不行。无品牌优势。2.2.1.1家居建材专业/批发市场（建材）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场南关建材集中区优势：是个老市场，有一定的知名度。劣势：市场乱、无统一管理。硬件软件都不行。无品牌优势。2.2.1.1家居建材专业/批发市场（建材）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场北关建材市场优势：是个老市场，有一定的知名度。劣势：市场乱、无统一管理。硬件软件都不行。无品牌优势。2.2.1.2服装、小商品专业/批发市场（服装）2.2.1、专业/批发市场经营规模：目前甘谷集中型服装市场较少，仅两家，且基本无品牌；产品档次：较当地市场，属中高端产品，经营状况较好；经营管理：目前市场内均无统一管理，市场经营较为混乱。服装市场分析2.2.1.2服装、小商品专业/批发市场（服装）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场六峰商场优势：相对是甘谷比较集中地市场，有一定的知名度，且硬件软件相对好点。劣势：无统一管理、市场混乱，品牌少、活动少。2.2.1.2服装、小商品专业/批发市场（服装）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场武商鞋服购物中心优势：连锁店，知名度高、有一定的人气。位置好。劣势：市场分散、无统一管理。2.2.1.2服装、小商品专业/批发市场（小商品）2.2.1、专业/批发市场冀城大市场是甘谷最早的零售批发市场，有二十多年的历史，零售对象为甘谷的低端消费客户，批发对象多为甘谷南北两山东西两川（甘谷的四个方位的地形称呼）的小商户。这个地方的商户也是重点招商对象。（此商场如果能拆掉，很多商户会选择商贸城）小商品市场分析2.2.1.2服装、小商品专业/批发市场（小商品）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场冀城大市场优势：是个老市场，有一定的人气和知名度。劣势：市场环境差、硬件软件相当落后，无品牌、无统一管理2.2.1.3其它专业/批发市场2.2.1、专业/批发市场电动车市场是近两三年在甘谷兴起的自发市场，和部分建材店面交叉分布在南关沿街两边，数量不多，加上其它街面的电动车店面不超过20家。电脑市场在南关一带，店面和建材店面交叉分布，门头是打的牌子，但是到现在为止甘谷还没有一家真正意义上的电脑专卖店。其它市场分析2.2.1.3其它专业/批发市场（）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场

优势:市场相对集中，老市场、有一定的知名度；劣势：无品牌、无统一管理。甘谷电脑市场2.2.1.3其它专业/批发市场（电动车）——代表性市场2.2.1、专业/批发市场南关电动车市场优势：市场是个老市场，有一定的知名度，且市场相对比较集中。劣势：市场混乱、无统一管理运营，少品牌。1.2.2.1专业/批发市场1.2.2.2零售商业市场区域商业像山路商业街新城路商业街2.2、甘谷商业分析2.2.2.1零售商业市场（像山路商业街）2.2.2、零售商业市场31主营业态：像山路商业街中心地段主要业态为服装，可以称为服装一条街服饰占了54.7%品牌服饰包括：劲霸男装、安踏、鸿星尔克、爱登堡、声雨竹、乔丹、伟志、匹克、真维斯等；次要地段分布的主要为烟酒副食、和少量的建材。货源：品牌服装鞋帽的货品来源于总代；普通服装鞋帽的货品来源西安、兰州批发市场。2.2.2.1零售商业市场（像山路商业街）2.2.2、零售商业市场优势：市场相对集中，老市场、有一定的人气；劣势：市场混乱，无统一管理，品牌少。像山路商业街2.2.2.1零售商业市场（新城路商业街）2.2.2、零售商业市场33主营业态：新城路是县城的主干道，服装鞋帽占了33%，建材占17%，其次为五金，交电8.7%；品牌服饰：梦特娇、柒牌、贵人鸟等；次要地段分布的主要为烟酒副食、和少量的建材。进货渠道：品牌服装鞋帽的货品来源于总代。普通服装鞋帽的货品来源西安、兰州批发市场。2.2.2.1零售商业市场（新城路商业街）2.2.2、零售商业市场优势：市场类别全、老市场、位置好；劣势：市场混乱、且环境差、无统一管理。品牌少新城路商业街从上表我们可以看出：一、桥南建材家居市场前面为大卖场，后面为仓库、物流、批发区;七里墩和建新市场为市场形式的街铺。二、整个天水的高端建材消费慢慢在向桥南建材市场转移。2.2.3.1天水家居建材市场2.2.3、周边商业市场分析建材市场分析2.2.3.1天水家居建材市场2.2.3、周边商业市场分析桥南家居建材城优势：市场相对比较成熟，且环境，硬件软件都跟的上、老市场；劣势：品牌少、管理不好。2.2.3.1天水家居建材市场（家具）2.2.3、周边商业市场分析天水森美家具广场优势：连锁店，有一定的经济实力，且有一定的知名度；劣势：市场小、管理不好、品牌少2.2.3.1天水家居建材市场（家具）2.2.3、周边商业市场分析天水市万佳家居广场优势：市场是个老市场，有一定的知名度。市场环境好、硬件软件都较好，名牌比较多；劣势：商场面积不大

2.2.3.1天水桥南家居建材城（建材）2.2.3、周边商业市场分析

天水市七里墩建材市场优势：老市场，有一定的知名度；劣势：硬件、软件跟不上市场的需求，品牌少，市场混乱2.2.3.2天水服装小商品市场2.2.3、周边商业市场分析桥南服装小商品城2.3、甘谷商业发展趋势分析

趋势一目前，冀城大市场硬件条件太差，市场管理混乱，购物环境恶劣，本项目在软硬件上都将进行全面提升；旧市场将逐步拆除，新市场软硬件得到全面提升。

趋势二物流园区将逐步发展，覆盖整个甘谷县及周边。随着物流园区的建设，甘谷将形成新的商业中心，但需要较长的市场培育时间。

趋势三大型化、品牌化、集中化方向发展。2.4、甘谷市场调研结论市场竞争态势演变有利于本案的开发建设：现有市场：杂而乱，小而散，无序竞争，管理混乱一个体量大，档次高，五星级的一站式购物广场航母级专业市场缺乏高档主力店、日显混乱的大千市场、各自为战独立店、杂乱无章的沿街店铺…….甘谷迫切需要：1、项目地块分析2、项目周边区域规划分析3、项目SWOT分析4、项目分析小结第三部分项目分析3.1.1基本经济技术指标项目分两期建设,一期工程计划于2013年10月建成运营；二期工程2014年5月竣工。3.1、项目地块分析项目以北北侧为南滨河路属于城市主干道，紧挨着渭河，后期对项目商业价值产生直接的带动效应项目以南南侧为甘谷物流园区内部规划道路项目以东

东面为甘谷物流园区规划用地，目前尚未开发；项目项目以西西面为甘谷物流园区规划用地，目前尚未开发；3.1、项目地块分析3.1.2项目四至3.1.3项目展示面分析就项目地块而言，地块的展示面可分为以下4面。展示面1——南滨河路属于城市主干道，紧挨着渭河，后期对项目商业价值产生直接的带动效应，未来交通易达性好，对外昭示性强；展示面2——与城市主干道及高速路出口接驳，对外展示效果好；展示面3——属于甘谷物流园区规划辅路，对外展示效果较好；展示面4——北侧为甘谷物流园区规划辅道，对外展示性较弱；地块的展示面效果为①>>>④3.1、项目分析3.1.4地块商业价值分析就本地块而言现阶段地块商业价值判断为①>>>④①——北侧为南滨河路属于城市主干道，紧挨着渭河，后期对项目商业价值产生直接的带动效应，未来车流和人流量较大，有很强的价值发展预期、商业价值极高；②——西面道路与城市主干道及高速路出口接驳，对外展示效果好；对外展示效果好，但商业氛围相对易与地块形成互动，商业价值略弱于前者；③——属于甘谷物流园区规划辅路，对外展示效果较好，相对较为便捷的交通条件提升商业价值，该侧商业价值略弱于；④——北侧为甘谷物流园区规划辅道，对外展示性较弱；该侧商业价值最弱；3.1、项目分析四侧商业价值判断如下：483.2、项目周边区域规划分析3.2.1片区功能规划分析项目以社会化功能和经济社会效益为目的，以农副产品冷链、农业生产资料、建材家俱、日用百货、保鲜仓储等五大功能区域为依托，集运输、配载、仓储、配送、包装、信息等物流服务功能为一体，建立健全快捷的综合物流服务体系，保障社会的物资中转和装、储、运，与其他运输方式配合衔接，发挥综合运输效益。本项目3.2、项目周边区域规划分析3.2.4项目周边交通规划项目紧邻渭河，渭河为中国黄河的最大支流项目对面渭河北有陇海铁路东西延伸项目地渭河南有316国道(福州至兰州)过境项目位于G30连霍高速甘谷段出口附近1、功能布局思路

2、功能分区详细布局3、业态比例第四部分业态规划建议4.1、功能布局思路业态组合阐示：方案思路：打造一站式购物商贸城，以建材和服装/小商品为主，辅以餐饮、休闲娱乐及服务配套等业态，满足甘谷及四乡五镇吃穿住行一站式消费；业态设置上，主要考虑建材和服装的带动作用，辅以互补业态，丰富业态业种，吸引远距离客户前来进货消费；位置分布上按照街区的形式（即同业态面对面经营），将业态规划为一条条商业街，保证良好的经营氛围；4.1、功能布局思路4.2.1、业态布局分布总图4.2、功能分区详细布局浙江商贸城商铺平面分布图（一层）浙江商贸城商铺平面分布图（二层）4.2.1、业态布局分布总图4.2、功能分区详细布局4.2、功能分区详细布局4.2.2、一层建材市场布局规划1、根据市调报告，目前甘谷家居建材商家分布较为零散，且主要以单店形式，硬件条件相对较差，未产生规模效应，故本项目一层整体规划为建材市场；2、根据市场调研，将建材按照目前市场需求比例及特性，此次建材类规划的主力业态有四个：陶瓷、地板、卫浴、五金电气；其它均为辅助型业态，因而规划面积较大，位置基本安排在沿街商铺及主要街区；3、其余业态为辅助型业态，根据产品类型及特性，组合安置在展示性相对较弱区域；一层（建材市场）业态设置思路4.2、功能分区详细布局4.2.2、一层建材市场布局规划建材市场四大主力业态设置理由4.2、功能分区详细布局4.2.2、一层建材市场布局规划建材市场其它业态设置理由4.2.2、一层业态布局规划4.2、功能分区详细布局五金电气类业种细分：日用五金五金配件建筑五金机电设备五金工具五金电气细分业种：五金类（日用五金、五金配件、建筑五金、线缆开关）；电气类（机电设备、五金工具）线缆开关建筑五金五金配件机电设备五金工具品牌陶瓷商家品牌卫浴商家品牌卫浴商家品牌陶瓷商家品牌地板陶瓷：工艺陶瓷、内墙砖、地砖卫浴：洁具、卫浴、淋浴盆地板：实木地板、复合地板、地板胶4.2.2、一层业态布局规划4.2、功能分区详细布局陶瓷、卫浴、地板类业种细分：陶瓷、卫浴、地板类业种细分：1、地板类细分：实木地板、复合地板、地板胶；2、陶瓷类细分：工艺陶瓷、内墙砖、地砖；3、卫浴类细分：洁具、卫浴、淋浴盆；注：1、项目临街位置规划各类业态大品牌商家，品牌形象好，档次高，能有效提升项目整体对外形象；2、各类业态无法将细分业种落实到每个区域，因每个商家都不会经营单个业种，大部分会涉及多个业种，因而无法细分到每