物业管理 第一章绪论

现代物业管理B任课教师：罗新波办公室：第一教学楼C510（市场营销教研室）邮箱：luoxinbo@126.com参考教材：《物业管理》，王建廷、盛承懋主编，中国建筑工业出版社课程考核方式：平时出勤成绩（20%）+平时作业成绩（80%）第一章绪论第一节物业管理释义第二节物业管理的产生与发展第三节物业管理涉及的有关部门、组织与机构第一节物业管理释义一、物业1、物业的含义已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。2、物业相关概念的界定

物业、房地产、不动产3、物业的分类

居住物业、商业物业、工业物业、其他物业4、物业的性质

自然属性、社会属性第一节物业管理释义物业的内涵：（三个要素）（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑；（2）与这些屋宇相配套的设备和市政设施；（3）屋宇的建筑（包括内部的各项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的非主干交通道路第一节物业管理释义物业与房地产、不动产的区别：（1）称谓领域不同房地产——经济法、行政法、商务事务中常用不动产——民法惯用物业——单元性的房地产（2）适用范围不同房地产——泛指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。物业——具体的宗地、建筑物，以及它们的混合物。（3）概念外延不同

房地产——宏观物业——微观第一节物业管理释义realestate具体指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋。realproperty指realestate及其附带的各种权益。property&estate指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。

居住物业商业物业工业物业其他物业第一节物业管理释义物业的自然属性（物理属性）（1）物业的二元性（2）物业的有限性（3）物业的差异性和多样性（4）物业的固定性（5）物业的长期性（6）物业的配套性

建筑物的合理使用寿命

建筑物的合理使用寿命即设计年限，是指建筑物的设计单位按设计的建筑物地基基础和主体结构形式、施工方式和工艺等技术条件所确定的保证该建筑物正常使用的最低年限。关于“合理使用寿命”的问题，目前国家还未有统一规定，具体各类建筑物的使用功能、所处的自然环境等因素，由有关技术部门作出判断。根据《民用建筑设计通则（试行）》，一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑（指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑）；二级耐久年限为50-100年，适用于一般建筑，三级耐久年限为25-50年，适用于次要建筑；四级为15年以下，适用于临时性建筑。耐久年限即合理使用年限。第一节物业管理释义物业的社会属性（经济性质）（1）权属性（2）商品性（3）稀缺性（4）保值增值性（5）大量投资性（6）地段性（7）社会经济位置的可变性第一节物业管理释义二、物业管理1、物业管理的含义

见《物业管理条例》第二条（03年9月施行、07年8月修订）2、物业管理的特征

（1）社会化（2）专业化（3）企业化（4）市场化（5）经营型3、物业管理的模式4、物业管理与传统房产管理的区别三第一节物业管理释义物业管理的内涵（1）物业管理的管理对象是物业。（2）物业管理的服务对象是人，即物业的所有人和使用人。（3）物业管理的属性是经营。（4）物业管理所提供的劳务能完善物业的使用功能，并有使其保值、增值的作用。（5）采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营三位一体。（6）物业管理的基本要求是实行统一管理。（7）优质的物业管理与社区服务相结合，为业主或使用人提供物质、精神方面的服务。（8）从法律属性而言，物业管理是具有中介性质的委托管理，通过一定的契约规定相关各方的权利、责任和义务。（9）物业管理的目标是为了发挥物业的最大使用功能。第一节物业管理释义物业管理的模式（1）以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司所采用的物业管理模式（2）由房地产管理部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式（3）房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式（4）单位自管公房的物业管理模式（5）按照现代企业制度建立的物业管理公司的管理模式（6）街道居委会、社区服务站以及物业管理公司“三合一”的管理模式第一节物业管理释义传统房产管理简介（1）公房统一管理政策（2）房产管理机构的设置及职能（3）房屋租金

以租养房、低租金制（4）传统房管的弊端

投资收不回来，连维修费、管理费都不够，大量房屋失修、失养严重，住户不满意，国家财富遭受重大损失。第一节物业管理释义公司计划科房管科办公室技术科器材科财务科劳动科人事科保卫科总务科房管所管片（或管理员）技术组经管组财务组器材组劳动人事组后勤组图1-1直线职能制两级管理组织机构示意图第一线业务管理机构，直接负责房产经济活动的全部任务。房管所（站）派出的管理单位

第一节物业管理释义物业管理与传统房产管理的区别：（1）管理体制不同（2）管理内容不同（3）管理机制不同（4）管理手段不同（5）权属关系不同第一节物业管理释义项目物业管理传统房产管理物业属性产权多元产权单一管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理手段经济、法律手段行政手段管理实体物业管理公司政府房产管理部门服务性质有偿服务无偿服务管理行为企业行为政府行为管理关系业主主导型政府部门主导型管理形式社会化专业化统一管理分散的部门管理管理方针以业养房以租养房管理内容多功能、全方位维修养护、内容单一管理费用自筹经费、自收租金低租金、财政补贴管理观念为住户服务管理住户一/2表1-1传统房产管理与物业管理的区别第一节物业管理释义三、物业管理的业务范围1、常规性的公共服务（1）房屋建筑主体的管理（2）房屋设备、设施的管理（3）环境卫生管理（4）绿化管理（5）治安管理（6）消防管理（7）车辆道路管理（8）公众代办性质的服务第一节物业管理释义2、针对性的专项服务（1）日常生活类（2）商业服务类（3）文化、教育、卫生、体育类。（4）金融服务类（5）经纪代理中介服务（6）社会福利类第一节物业管理释义3、委托性的特约服务(条例第44条)为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务。三类服务的关系：第一类：基本的、基础工作；第二、三类：业务拓展，服务广度、深度的拓展。第一节物业管理释义四、物业管理的基本环节1、物业管理的策划阶段（1）物业管理的早期介入（2）制定物业管理方案①确定管理档次②确定服务标准③财务收支预算（3）选聘或组建物业管理企业上述三个环节由房地产开发公司来进行，是物业管理全面启动和运作的必要先决条件。物业管理方案的核心第一节物业管理释义2、物业管理的前期准备阶段（1）物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制（2）物业管理人员的选聘和培训（3）规章制度的制定

物业管理公司对业主制定的有关行为规范管理文件；

物业管理公司内部员工制定的工作职责与制度。（4）物业租售的代理第一节物业管理释义3、物业管理的启动阶段（1）物业的接管验收标志物业正式进入使用阶段，物业管理全面启动。（2）用户入住（入伙管理）（3）产权备案和档案资料的建立（4）首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立业主入住流程第一节物业管理释义4、物业管理的日常运作阶段——主要工作内容（1）日常综合服务与管理包括：房屋修缮管理、房屋设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理以及各项服务。（2）系统的协调系统内部环境条件：是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调。系统外部环境条件：是与相关部门相互关系的协调。内部环境是基础，外部环境是保障。第二节物业管理的产生与发展一、物业管理的产生与发展的历程

19世纪60年代，英国20世纪60年代，香港

20世纪80年代，中国内地二/2第二节物业管理的产生与发展香港住宅体系：（1）廉租公屋

低收入家庭、在港居住7年以上租金=折旧费+管理维修费+租金（不包括土地成本、土地由港当局无偿提供）由房屋委员会查证（2）“居者有其屋”计划

港房屋委员会在70年代末期开始实施“居者有其屋”计划。政府无偿供地，售价相对较低；

（3）私人楼宇

纳入当局监管（如地契条款、登记制度）《多层建筑物（业主立案法团）条例》——物业管理一大基本类型。

第二节物业管理的产生与发展香港物业管理的产生与发展

60年代，政府为公共住宅、发展商为私人住宅提供专门管理——前所未有的优良服务；66年，成立英国皇家物业经理学会香港分会；70年代，规模扩大，单靠政府、开发商提供服务难以适应；——制定《多层建筑物条例》80年代，管理服务更加蓬勃发展；89年，“香港物业管理公司协会”。二/1第二节物业管理的产生与发展我国物业管理产生的背景（1）房地产迅速发展——管理好，有利于安居乐业。（2）现代社会经济发展和人们生活水平及生活质量日益提高的必然要求——高档次，全方位的服务（3）产权关系的变化单一国有形式被打破——多元产权形式非国家产权、非完全国家产权——由谁来管？（4）通过良好的物业管理，达到促销的目的，开发商加大这方面的投入。第二节物业管理的产生与发展我国物业管理的发展进程1、起步阶段20世纪20年代——已有物业管理行业的萌芽2、休眠阶段新中国成立后，城市土地收为国有，房地产经营活动中止。3、恢复与发展阶段81年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立，对深圳涉外商品房统一物业管理。89年9月，大庆市，第一次全国住宅小区管理工作会议，着手制定住宅小区管理规章与管理工作的考核标准。90年，颁布《全国文明住宅小区标准》。92年，颁布《全国城市文明住宅小区达标考评办法》。93年12月1日《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。94年4月建设部署33号令《城市新建住宅小区管理办法》。——正式确立了我国物业管理新体制2003年6月8日国务院379号令《物业管理条例》，2003年9月1日施行。标志物业管理进入依法管理的轨道。第二节物业管理的产生与发展二、我国物业管理存在问题1、发展不平衡2、对物业管理的概念认识不清3、法制不建全4、建管脱节5、自身素质低6、管理水平低第二节物业管理的产生与发展三、近期我国物业管理运行上的特点1、从思想观念来看人们逐渐接受2、管理模式来看物业管理模式与传统房地产管理模式并存3、从管理的形式和标准来看多样性——多类型、多层次、不同标准4、从管理和服务的水平来看发展不平衡、专业水准需强化5、从法制管理的角度来看不完善、未形成系统的体系——不协调、矛盾6、从行业特征来看物业管理市场初步形成第三节物业管理涉及的有关部门、组织和机构

一、政府管理部门1、房地产行政主管部门2、政府各相关部门（《城市新建住宅小区管理办法》）二、房地产开发公司三、物业管理公司和各专业服务公司四、业主大会和业主委员会五、物业管理协会

关系图第三节物业管理涉及的有关部门、组织和机构

房地产行政主管部门的分级管理

天津市城乡建设和交通委员会天津市国土资源和房屋管理局第三节物业管理涉及的有关部门、组织和机构

房地产行政主管部门主要职能（《条例》第五条）：1、规划、组织和推动全国物业管理工作的实施（1）各级房地产行政主管部门负责制定全国性或地方性的有关物业管理的法规、政策及实施细则，并贯彻执行。（2）制定和贯彻落实全国性的物业管理的各种标准文本或示范文本。2、指导和监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作，实行行业归口管理。3、协调物业管理