毕业论文房屋价格合理性探讨

**学院毕业论文论文题目：住房价格合理性探讨作者姓名：班级学号：28专业名称：2006级工程造价专业导师姓名：**二OO八年十二月十九日摘要伴随着2008年世界金融危机和经济衰退的到来，中国也开始进入了金融和经济下滑时期，作为国民经济晴雨表的房地产业的发展开始变得步履维艰，居高不下的房价仍然让我们感到不寒而栗。作为工程造价专业的毕业生，我们要有对经济的高度敏感性，房地产业的发展不仅关系国民经济的健康与否，也决定着工程造价专业毕业生的就业前景，只有认真分析住房价格的合理性，才能有针对性的解决老百姓买不起房，房地产商卖不出房等一系列问题，继而对整个房地产行业有一个比较清晰的判断和决策。中国住宅发展现状如何？什么是住房价格的合理性？住房价格不合理的原因是什么？2009年住房价格的前景又将何去何从？本文将通过浅显的文字和图表对上述问题作一解析和探讨。关键词：工程造价住房价格合理性目录一、我国房地产业发展现状简述……………1二、房价在国家宏观调控下仍居高不降的原因……………2三、住房价格不断上涨的后果和影响………3四、调控房价工作的措施………7五、2009年住房价格展望………8六、致谢…………9参考文献………………………11住房价格合理性探讨改革开放30年，住房制度改革成为30年中的一件大事，不仅开启了城镇住房商品化的大门，同时也标志着我国全面推进住房市场化改革的确立。1998年是中国在城镇住房制度改革的历程中具有里程碑意义的一年，因为从福利分配制度转向货币化的住房分配制度，不仅意味着国家住房制度的本质性变化，更标志着我国整体经济制度和经济运行方式发生了历史性的转变。自古以来衣食住行就被列为人类的四大基本需求，是人类社会存在和发展的基本要素。其中住房的作用不仅是提供给人类一个遮风挡雨的庇护所，也为人类文明起源奠定了基础。作为生活必需品的住房，与人民的生活息息相关，而作为国民经济支柱产业的房地产业，更关系到整个经济的健康发展。近年来房价节节攀升，住房价格涨幅过大，已成为众人关注的焦点。一、我国房地产业发展现状简述改善恶劣的居住条件，为全社会提供合适的住房和美好的环境是政府的主要目标，但由于我国人口多、底子薄，居民生活水平、居住水平普遍偏低注定了要完成这一任务的困难重重。纵观1998年到2008年这十年，中国的经济得到了飞速的发展，领跑GDP的朝阳产业——房地产业更是火的不能再火，中国房价高涨的已经让我们“望房兴叹”，摸摸口袋里的钱，只得看着房子摇头。我国房屋消费（包括住宅消费）需求始终呈现强劲的增长，商品房销售面积平均年增长22.6%。其中，住宅消费需求始终是商品房需求的主体，占房屋总量消费的比重基本保持在89%左右。与此同时，房地产市场的持续走热也带来了高涨的房价。1998年全国平均商品房屋销售价格为2063元/m2，商品住宅销售价格为1854元/m2，2008年全国平均商品房屋销售价格3791.7元/m2，增幅45.59%，而人均可支配收入从5425.3元/年增长到16752元/年，房价收入比从6.35陡增至10.8（见图1-1）。所谓的房价收入比，指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比，按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6∶1左右，而如今中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6∶1，有的地方甚至超过10∶1。有的年份居民房价已经超过居民可支配收入，甚至以30%-50%的速度上涨。房价上涨之快已经到了压的老百姓喘过不气的地步。在过去几年整体市场需求快速增长的情况下，多数房地产开发企业获取了超额利润。2004年以来，对房地产市场的调控成为宏观调控的重要内容。党中央和国务院采取了一些重要的调控措施，基本上遏制了房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头，但是，住房价格上涨过快的问题仍然比较突出。全国商品住房平均价格过快上涨的势头虽然有所收敛，然而住房价格仍在高位运行，特别是少数地区和热点城市土地交易价格和房屋销售价格上涨幅度非常大。二、房价在国家宏观调控下仍居高不降的原因住房价格上涨过快的原因很多，归纳下来大致有以下几点：1.需求拉动促使房价攀升从需求方面来看，近年来随着全球经济的不景气，我国出口量最近也出现了下降趋势，为了保持经济的增长速度势必要把目标由国外市场转向国内市场。中国经济三驾马车之一的消费需求也将发挥重要的拉动作用，作为房地产这一特殊商品历来受到高度关注。随着城市化进程的加快，城镇人口快速增加，城镇居民收入水平显著增长，居民生活水平不断提高，必然导致对住房的消费需求迅速增加。2.过度投机使住房消费火爆住房是消费品，但是它与一般的消费品不同，它又可以是投资品，具有明显的投资性。有投资性就必然存在投机的可能性，过度的投资就更能演变成为投机。由于银行利率较低，股市低迷，债券投资渠道不畅等因素，大量社会闲散资金涌入房地产市场，特别是境外游资和国际“热钱”也瞄上了中国的房地产业这块肥肉。不管是消费需求、投资需求亦或是投机需求，也不管是主动性需求还是被动性需求，其现实表现都是用钱去购买住房。有人买房就有人建房，只是有人买房自己住，有人是进行长期投资，有人纯粹是“炒买炒卖”牟取暴利。短期内住房供给量是既定的，需求增加会使价格上涨，如果长期内住房供给缺乏弹性，就会导致投机炒房现象严重的情况出现。3.建筑成本上升是住房价格高涨的重要诱因从成本方面来看，十年来，房地产开发投资已经持续多年快速增长，增加了对钢材、水泥等建筑材料的大量需求，建筑材料价格上涨比较厉害。人口的急剧膨胀和农村人口大量涌入城市，也使得地价特别是住宅用土地交易价格过快上涨，此外还有商品住房品质提高、配套设施和环境改善、开发成本增加等因素形成了成本上升。价格攀升的螺旋式发展，最终促使住房成本水涨船高。4.房地产市场环境现在少数地方政府在所谓经营城市的理念指导下，大搞政绩工程，盲目大拆大建，例如洛阳、南京等城市破坏旧城区的原有特色，妄图一夜间改造成现代化大都市，带来了一些不良后果。大搞房地产建设在短时间内的确迅速推动了当地经济的发展，但长远来看则是弊大于利。批量建房带来了大量的被动性住房需求，不仅破坏了城市的古城文化，也导致了很多的烂尾楼工程，贷款无法清偿，最终为酿下的苦果买单的还是政府。目前我国房地产市场是一个高信息不对称和低透明度的垄断竞争市场，少数开发商和中介机构充分利用自己市场竞争中的优势地位，采取各种手段哄抬房价，操纵市场预期，误导普通消费者。老百姓毕竟不是经济学者，他们很难从已经公布的数据中看出其中的奥秘，面对冷冰冰的数据也只能丈二和尚摸不着头脑。三、住房价格不断上涨的后果和影响一个城市房价过度上涨，将会导致短期内经济失去活力，这对房地产业的发展也极为不利。1、滋生和加剧了金融风险我国房地产业的发展全靠土地和银行的大力支撑。从土地储备、房产开发、建筑商流动资金直到购房消费，每一步都离不开银行的贷款援助。当房地产行业飞速发展时，房子销售形势好，贷款资金回笼得快，房地产信贷就成了银行一块最优质的资产。各商业银行都把它当成肥肉，积极放贷，很少考虑金融风险。殊不知房价越涨，其中的风险也在加大，一旦投资者因房价过高而卖不出或租不出去时，还贷就成了问题。因为我国房地产金融过分集中于银行，金融风险也自然集中于银行。从2001年到2005年，美国房市在长达５年的时间里保持繁荣，这也刺激了抵押贷款机构超常规发展的欲望。受利益的驱动，一些银行等放贷机构纷纷降低贷款标准，使得大量收入较低、信用记录较差的人加入了贷款购房者的大潮，成为所谓“次贷购房者”。这场由美国次贷购房引发的次贷危机导致了美国“百年不遇”的金融危机，继而震撼了全球金融市场，使世界经济遭受重创，是我们看到了房地产市场不能稳定发展带来的严重后果。2、加大了通胀压力在目前房价节节攀升和人民币升值预期影响下，海外资金涌进我国房市投资势头十分凶猛，不仅中国香港、中国台湾，而且韩国、新加坡甚至澳大利亚、加拿大的投资者也十分看好中国房市增值潜力。外资大量涌入我国房市，不仅进一步推高了房价，加大了人民币升值的压力，而且破坏了我国金融市场的稳定。为维持和美元的联系汇率，中央银行不得不抛出更多人民币基础货币，这就势必增加了我国通胀压力。3、阻碍了普通市民居住水平的改善目前我国城市市民中还有多数是还未买过商品房的普通劳动者，他们依然住在狭小简陋的房子里，或是和父母居住在一起。由于种种原因，他们无力在前几年购买商品房，在房地产市场快速发展的今天，他们总是想依靠自己的微薄收入来积累一笔首付款，再通过银行按揭贷款买上一套属于自己的商品房以改善住宅条件，怎奈他们攒钱的速度远远赶不上房价上涨的速度。在惊人的房价面前，他们欲哭无泪，这其中也不乏是大中学教师在内的工薪阶层。在经济发展中，他们虽然辛勤工作，却没有机会分享经济增长带来的硕果，阻碍了普通市民居住水平的改善。4、影响和阻碍了城市化进程高速推进的中国城市化是大变革、大开放、大流动的中国的一缩影，中国将会有越来越多的人生活在城市里。我们建设城市、发展城市，城市也将改变我们。城市化的内涵很丰富，其中有两个基本的内容：一是把农村人口“化”为城市人口，二是把农村用地“化”城市用地。城乡化太快会造成城市“消化不良”，产生大量的贫民窟。作为载体和平台的城市，城乡化如果发展太慢，就无法起到促进工业化、市场化的重要作用，就会限制农村富余劳动力的转移，不利于城乡一体化和“三农”问题的解决。中国的城市化水平整体上偏低。目前我国城镇居民4.9亿，按照2020年达到小康的目标，那时我国城市化水平将达到55%-60%,城镇居民将达到8.5亿。大批农村人口不断向包括上海在内的大中城市迁移应是历史的选择。然而，房价如此猛涨，别说农村人口，就是收入前景不差的高校毕业生也难以在大城市安居乐业，继而直接影响和阻碍了城市化进程。5、助长了房市投机住宅本质用途是居住而不是投机。在房地产市场上，必须最大可能地“抑制投资、遏制投机”。住宅要首先卖给本地区的老百姓，不能本末倒置，在本地有效需求不足的情况下，靠外来投机来支撑本地房地产和经济的所谓“繁荣”。商品住宅本来和粮食、衣服一样是人们生活必需品，但一旦作为可以炒作的资产，就必然陷入买涨不买跌的局面。现在我国银行存款利率不高，股市投资风险又大，其它投资渠道不多，房市投资“钱景”最好。于是，有首期付款实力转入房市投资或者投机的人就越来越多。如果只对房产供应进行调节和调控，而不对房产需求进行调节和调控，不对房地产投机进行重点打击和调控，将会影响、延误房地产调控的进程和效果，助长房市投机给房地产市场的健康发展埋下隐患。6、降低了城市竞争力城市竞争力是一个综合体现，提高城市竞争力是一项庞大的系统工程，决非仅仅是今天修宽路，明天建广场，后天做活广告，别的城市干什么我就干什么。这种只看重短期行为和眼前利益跟风跑的作法，是简单、落后而又原始的管理。城市竞争力管理，是现代城市管理，是城市管理的高级阶段，对城市管理者在眼光、知识、水平和能力方面提出了更高的要求。一个城市的综合竞争力不仅取决于该城市的科技水平和市民素质，同时也与商务成本密切相关。技术和资金流入兴办实业，必须有房子；人才流进就业，必须有住宅。写字楼和住宅楼价格如此猛涨，资金和人才就难以跨越这样的高门槛。7、阻碍了城市旧城区改造这些年来，我国城市面貌确实出现了一年一个样，三年大变样的可喜变化。但至今仍有不少旧城区没有得到相应的改造，有的甚至举步维艰，停滞不前。日益拥堵的车流也迫切要求城市道路进一步拓宽，城市动拆迁的任务还十分艰巨。在房价节节攀升的当下，要在若干年内完成旧城区改造，还是个很大的难题。因此，必须打破各自为政，分散开发的旧格局，走政府调控、市场运作、统一规划、成片改造、拆建分离、利益兼顾的新路子，使旧城区改造得以顺利进行。8、扩大了贫富差距改革开放以来，我国在经济增长的同时，贫富差距逐步拉大，这已是不争的事实。首先，在商品房成本没有大增情况下，售价却在短短几年内成倍上升，毫无疑问，在财富再分配过程中房地产商是最大的受益者。其次，对于手中已积累了一笔启动资金的投资客来说，借助于低利率的按揭贷款杠杆，一套又一套买进商品房，用短短几个月或几年时间就获取了巨额房屋进出差价。这些年来，本地、外地和境外的一批批投资客在房地产投机或投资市场上大赚而笑得合不拢嘴，但广大老百姓却“望房兴叹”，事实上的贫富差距迅速扩大了。我国政府也在利用经济和税收的杠杆作用不断调节和解决贫富差距，更好地解决我国收入分配差距扩大的问题，从而促进我国经济社会健康和谐发展。9、不利于提高消费率一般来说，投资是扩大再生产、提高生产能力的重要手段，较高的投资率不仅可以直接带动生产的增长，还会带动居民消费的增长。发展中国家和地区为保持经济较快地增长，都维持较高的投资率水平。当经济发展到一定水平后，投资率会逐步趋缓，消费率逐步提升。此时，经济增长也由投资拉动为主转为以消费拉动为主，此后，消费率始终保持较高水平。目前我国消费品市场一直难以启动，与房价不断上涨，买房还贷压力越来越大是不无关系的。目前在我国GDP增长主要靠投资需求拉动，而消费率(消费支出占GDP的比率)偏低是一大隐患。发达国家消费率通常达到75%-80%,而我国只有50%左右，这为经济持续平稳健康发展设置了障碍。10、加大了宏观调控难度近几年来，我国钢铁、水泥、电解铝以及能源等都供不应求，投资热也难以降下来，根源都在房地产业的高速发展，而房地产投资速度之所以居高不下，又是因为房价持续猛涨。市场经济中经济行为人的行为不可能离开利益导向，房价如此不断上涨所形成的预期，引导人们涌入房地产、钢铁、水泥等行业的发展大潮，这种势头仅靠行政命令式的调控是无法从根本上抑止住的。总之，房价增长过快的趋势，不仅是房地产健康运行的突出矛盾和制约“瓶颈”，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素。对整个国民经济的发展会产生很大的影响，所以国家应该采取相关措施进行调控。四、调控房价工作的措施到底什么样的住房价格水平才是合理的水平呢？不同的人有不同的答案。对于要买房子的人来说，如果不是价格越低越合理，那么至少也是现在的房价高的不合理；对于房地产开发商来说，现在的房价就很合理的。评价房价的合理性，实质上是分析城市住房价格与当地居民家庭收入之间、城市住房价格与宏观经济发展状况之间的协调程度，如果协调就合理，不协调就不合理。纵观我国房地产市场发展中存在的一些关键性问题，我认为应该从以下五个方面入手重点加大调控房价，促使房地产市场健康、有序、稳定地发展：1、加强政府宏观调控。抑制房地产价格过快上涨，保持一个合理的价格水平，是国家对房地产业宏观调控的出发点，只有做到了这一点，才有可能使房地产持续健康发展，充分发挥房地产业对经济增长和改善人民群众住房条件的积极作用。其次，地价在我国占总房价的35%左右，因此在稳定房地产市场方面有明显的作用。政府通过调节土地供应在一定程度上抑制了房价和地价的上涨，但仍然有很多不协调的情况发生。所以，土地供应政策还需要进一步落实和完善。2、利用税收杠杆的调节作用调控房地产的发展。目前房地产税收政策是向房地产业企业一次性征税，再由其转嫁给消费者，这必然导致房地产价格高涨，影响房地产市场的启动。另外，商品房70年的土地使用费是一次付清，在房价中占的比重很大，开发商和购房者负担重，如果改为按年收取物业税的方式，不仅能减轻开发商、购房者负担，也能促进政府财政收入持续、稳定增长。其他税费的设置也应根据市场状况的变化进行调整，可借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，逐步强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，通过完善房地产财税制度，以促进房地产的流通和消费。3、控制房地产投资规模。房地产的发展速度要和经济发展、居民收入相适应，GDP、居民收入、房产投资的平均增长率要保持适当的比例，如果超过一定的比例就容易形成房地产价格泡沫。首先，放在宏观经济背景下考察，房价涨幅应低于GDP的增幅。援引上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭的话是：“房价绝对不能超过GDP增长率。超过了GDP增长率，就意味着超过整个社会财富的增长率，意味着住房交易的既得利益者极大地侵占了社会财富，有财富分配极大不公的严重弊病”。但是，2003年-2005年全国房产投资增长40%左右，大大快于经济增长和居民收入的增长。因此，要高度重视房地产投资规模的控制，通过采取较为严格的信贷政策、金融政策和房地产政策等手段控制对房地产市场的盲目投入。4、进一步完善招拍挂制度。《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防治土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。但是这样做也会大大提高土地的价格，带给消费者的信息是土地供给的减少和土地价格的提高，加速了即期购房的欲望，更加导致房地产价格的上涨。因此要进一步完善招拍挂制度，通过土地价格标的的确定和建立土地拍卖后评估等制度，合理确定土地价格。5、国家应加快城镇住房保障体系建设，使更多家庭能买得起房。要大力发展和建设让老百姓买的起或能承租的起的普通住房，使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，这是我国住房供应政策变化的核心内涵之一。同时要高度关注建设经济适用房和完善廉租住房制度，让老百姓真正买的起房，租的到房。由于自改革开放以来，我国在改善居民住房、在城镇居民住房投资建设上历史欠账较多。因此，要从根本上解决老百姓的住房问题，就必须在近3-5年内加大国家住房建设资金的投入，提高地方政府从土地出让金提取用于建设经济适用房、廉租房和限价房的比例，个人认为至少要达到20%以上。五、2009年住房价格展望中国社会科学院发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，明年在国内外经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，2008年，国家宏观调控政策的作用显现，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。但我们也必须看到：在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资三分天下有其一。截至2008年7月，房地产投资在固定资产投资中占33%强。这决定了仅靠基础设施投资还不足以撑起经济增长这杆大旗，单纯政府投资也难以弥补房地产、制造业投资的下降。而眼下，制造业日子很不好过，房地产市场也在经历明显的调整。房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应，逐步影响如钢铁、建材、家具等相关产业。11月5日，国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台，“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造”被列为“国十条”之首。继而，“促进房地产市场平稳健康发展”成为国务院召开省区市人民政府和部门主要负责同志会议、部署落实中央政策措施的七项工作之一。房地产行业的地位被提到空前高度，在以往“支柱产业”的定位前冠以“重要”一词。而在前不久结束的中央经济工作会议上，2009年五项重点任务中有两项都谈到房地产行业，要“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。密集出“剑”意在经济。在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保经济的必要选择。经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。以房地产消费拉动内需的根本，就是拉投资、保增长、促就业、稳大局。综上所述，我认为明年将延续2008年房市的低迷，需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”，供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调，未来市场竞争会更加激烈。在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步的降价措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。但从长期来看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有