小区调研-海沧万科城

小组成员：王非凡尤奕铭钟协铭居住区调研报告——海沧万科城9月30日，万科携手恒兴联合竞得海沧H2011P02地块。项目占地18.9万㎡，总建筑面积约51万㎡。万科城地处的马銮湾片区，位于海沧杏林中心地带，新阳大桥桥头堡位置。北侧紧邻马銮湾，具备一定湾景资源，东侧紧邻东方高尔夫球场(厦门现有最大的高尔夫球场)。作为片区内为数不多的新项目，并且是50万平米级大盘项目，万科城的出现，势必将提升整个片区的生活标准和居住价值。万科也将将充分发挥其标杆地产成熟项目操作经验，将此片区打造成为厦门新兴价值片区，使其成为连接岛内—海沧以及厦门—漳州的重要枢纽。推进岛内外一体化建设和厦漳泉同城化进程！项目介绍项目诉求点基本信息客群构成购房目的以自住为主，占比达到90%以上，相对较少投资。整体客户来源以海沧为主，其中万科城所在的新阳区域占比例40%，主要为周边工业区域的企业职工、管理层及周边原住民等。海沧万科城地处海沧马銮湾片区，马銮湾是厦门三大湾口片区之一，该片区也厦门市政府规划的重中之重，规划为“55平方公里生态滨海居住旅游新城”。随着未来厦门第二西通道建设开通，海沧马銮湾片区即成为通道口出口第一站，将依托交通配套成功链接岛内外，完成一体化建设。背景分析

地块位于海沧区翁角路与新阳大桥交叉口西北侧，地块西侧是夏新电子股份有限公司，毗邻霞阳村，可近享该村的生活配套。东侧紧邻新阳大桥，与在建的禹洲高尔夫公馆仅隔一条马青路。该地块周边基本配套较为完善，在交通方面，四周有交通马青路、翁角路、霞飞路等主干道，还有新阳大桥、海沧隧道、海沧大桥接驳岛内外，交通优势不言而喻。在生活、教育配套方面，有工商银行、农村信用社、长庚医院、小型超市、步行街、幼儿园、中小学（霞阳小学、新阳中学）等。同时，地块南面是石室禅院，面向马銮海湾，背靠玳瑁山，享有海景景观资源。地块分析地块东临新阳大桥（规划有引桥及立交桥连接翁角路），且备高尔夫球场景观资源，西至霞光路，南到翁角路（主干道，连接马青路，海沧大桥）。背靠玳瑁山，北至霞阳北路，马銮湾大道在建，临海，具有无可比拟的海景景观资源距海沧区中心8公里，距杏东成熟区5.5公里，距集美新城核心区11公里区位分析主入口次入口次入口城市主干道城市支路道路分析厦门北站公交车交通分析商业配套：生活配套：工商银行、农村信用社、长庚医院、小型超市、步行街、石室禅院、马銮海湾、玳瑁山；教育配套：幼儿园、中小学(霞阳小学、新阳中学)等。周边商业：工商银行、农村信用社、长庚医院、小型超市、步行街、石室禅院、马銮海湾、玳瑁山。周边医院：长庚医院周边学校：幼儿园、中小学(霞阳小学、新阳中学)等。周边交通：乘坐845路、859路、988路等到夏新站或霞阳村站下即可配套教育配套：项目内规划一所幼儿园、一所24班小学，教育配套完善。古有孟母三迁，今有择校而居。由于城市不同区域教育资源并不均衡，拥有良好教育资源的学区成为家长和地产商必争之地。周边教育分析建筑分析“十字单体”创新楼栋点式布局，迎风偏转45度，楼栋间受风互不阻挡，在夏季具有更为领先的降温优势。每一个窗户都是观景台：基于点式布局和45度偏转，楼栋与楼栋彼此无正向相对，完美视野景致无限，绝对私密零度干扰。高层沿用的万科经典独创的“十字单体”建筑，以双薄板楼旋转叠加，首创十字高层结构，带来直明采光、主引通风、阔景视距三大全新人居价值；但实际上仍然存在部分户型东西朝向问题所带来的不适。户型分析快乐两房客厅卧室双凸窗设计，更多的空间利用。客餐厅一体化，节省空间。分离式卫生间，互不干扰。两房两厅一卫建筑面积81平方米本户型为小户型，在结构上做到了尽可能合理充分的利用空间。但是厨房与其他部分完全隔离开，想要到达餐厅还要通过门厅，相比之下不太合理。主卧的大门直接面向客厅餐厅，缺少私密性。就80平方左右的小户型来说，算是比较优质的。舒居三房三房两厅一卫建筑面积89平方米小面积实现三房格局，更多舒适空间。客厅餐厅连为一体，节省空间，承载更多欢乐。加大空间布局。收纳系统更加强大，生活更自如。本户型为小型三居室，由户型图可以看出相比两居室而言，门厅更大，也增加了更多的收纳功能，对于空间的利用进一步的提升。但是依旧存在不太合理的地方，既然是分离式卫浴，原意是为了在卫生间使用高峰期互不影响，但是其中一半设置在主卧里，在使用上造成了不小的麻烦。进门即有一个卧室，与其他功能区域相隔较远。整套房没有阳台，开窗也较少，采光可能存在不足。舒阔四房

四房两厅两卫建筑面积132平方米尊贵主卧，预留双排柜步入式衣帽空间，升级幸福感，享受舒适。加长阳台，增加更多功能可能性，可设置活动区，为生活增添乐趣。6樘3轨推拉门通向阳台，增大客厅取景面，宽景客厅视野更加开阔。客厅横厅设计，空间使用更大，为你的爱好找到更多的施展空间。天生“迷你”万里挑一四房两厅mini空中墅建筑面积约为105平方米景观环境分析中间景观带项目东临新阳大桥，南临马青路，交通繁杂，通过环状外围绿化带，弱化周围环境影响。核心景观绿轴最长约470米，平均宽约80米，纵向连接南北两大住区，分布社区中心、室外景观泳池、儿童乐园、太极广场等不同功能景观空间，充分考量儿童、年轻人、老年人等各种需求。中央绿化带中心商业街车位分析现如今，每位住户最担心的问题是什么？没错！最让人担心的就是：停车位！海沧万科园地下停车场为各位业主解决一切烦恼，让您的爱车不比担心日晒雨淋，从此高枕无忧！特殊停车位特殊停车位VIP停车位人防范围线特殊停车位特殊停车位特殊停车位万科三期地下室平面示意图特殊停车位特殊停车位VIP停车位预留停车位人防范围线施工进度建设施工进度建设施工进度阳光宣言以君子之诚善待客户小区内不利因素45#楼一层西侧有高低变压室，可能存在噪音39#楼西侧设置有化粪池47#楼东北角和41#楼东南角设有小区次入口，可能会有噪音影响。47#楼东南角有地下室入口，可能存在噪音影响。39#楼和47#楼北侧有两层店面，可能存在噪音影响。47#楼首层有公共电力配电间，可能存在噪音影响。本项目中轴规划为商业街，后期可能存在噪音影响。42#楼首层规划有商铺，可能存在噪音、气味影响。45#楼首层有物业管理用房。本项目为分期开发，后期建设中可能对已入住的业主产生不便。小区外不利因素本项目东临新阳大桥延伸段，南临翁角路，西林规划路，北临霞阳北路，以上路段均属于市政道路，车辆通过时可能产生粉尘，噪音等影响。本项目东南两侧红线外，与新阳大桥延伸段、翁角路之间目前为市政园林绿化带，是否会有调整以政府主管部门确定为准。本项目东北侧（新阳大桥延伸段以东）有油罐。本项目南侧（翁角路以南）目前有一处垃圾中转站。政府在本项目西侧规划有教育用地，建成及投入使用时间以政府对外公布的时间为准，建设期间以及后期使用可能会有噪音影响。本项目东、南