大雁山项目总体策划报告企业版

鹤鸣雁山－打造珠三角高端休闲交际平台鹤山大雁山项目战略策划报告王志纲工作室2006.4中国的发展正处于一个快速增长阶段，因此，中国也正处于一个大转折时期；珠三角是中国的经济前沿地带，在新经济的影响下，珠三角也正迎来了新的发展浪潮。欲策划大雁山项目，要跳出项目做项目。必须要从中国经济大转折的格局中，从珠三角发展的浪潮中，从江门、鹤山城市格局中寻找自己的价值。前言第一部分态势分析一、中国发展大转折二、珠三角三次浪潮一、中国发展大转折

21世纪是中国社会从工业文明全面转向服务文明的重要转折时期。

实践证明，工业化发展到一定程度后，服务业的蓬勃发展成为必然。可以预见，中国也将历史性地转向以服务经济为主的服务型社会。1、消费升级，消费结构不断优化随着中国人均GDP的不断提高，我国城乡居民消费结构持续发生变化，恩格尔系数持续下降。过去以满足吃穿用为主的温饱型上升为小康型的消费结构。主要表现为住房、汽车类的耐用消费品成为主要的消费热点和新的经济增长点。

——对教育、卫生、文化、娱乐等需求增长迅速；——对居住或社区生活环境质量和生命健康、安全方面的需求不断提高；——对公共服务以及终极关怀的需求越来越强烈，对社会保障和公共产品的需求也在日益扩大。2、产业优化，产业结构不断调整中国消费结构的升级必然会带动产业结构的不断调整，以现代服务业为主的第三产业将会成为中国国民经济的支柱产业。目前中国的第三产业比重还远远落后于发达国家（如下图），随着中国经济的腾飞，产业结构调整是一个必然，这对于中国的发展既是一个机遇也是一个挑战。国家\产业第一产业第二产业第三产业中国（2005年）13.1%46.2%40.7%美国（2003年）2%23%75%日本（2003年）1%31%68%德国（2003年）1%30%69%3、消费成为拉动经济发展的原动力中国经济在经历出口拉动型、投资拉动型增长之后,十一五期间将开始注重增强拉动经济增长的“第三驾马车”--消费的拉动力,开始以扩大内需为经济发展长期战略方针。从上世纪末开始，中国消费重新成为中国经济最为关键的发展动力。目前中国正处于消费升级的起跑线，未来消费对经济的拉动潜力巨大。（如右图）中国进入到以消费拉动经济发展的时代！目前，中国消费结构虽然还不够合理，但随着中国经济结构不断升级，消费结构也将得到不断优化。人们的消费理念也将从为“生存”转向求“生活”、求“享受”，体现生活质量的居住、教育、文化、运动、休闲、医疗保健等高层次服务行业的需求旺盛。休闲经济，21世纪的朝阳经济休闲产业主要以旅游、娱乐、运动为基础，涉及旅游业、服务业、健身业、娱乐业、零售业、交通业、会展业、体育产业等由此连带的产业群。据预测：十年后，休闲消费支出将占到城市人口消费支出的50％以上。休闲经济的发展有着无限巨大的潜力，以休闲居住、旅游休闲、商务休闲、康体养生、休闲体验为主的休闲产业将成为休闲经济的支柱。休闲经济必将成为21世纪中国的朝阳经济。台北、香港休闲经济所提供的就业岗位占到总就业岗位的60％－70％。美国休闲产业年产值达一万亿美元，税收达6千亿美元，创造2500万个工作岗位，占全美国就业职位的四分之一。英国休闲产业年产值达1360亿英镑，超过汽车业和食品业，并以30%左右速度增长，创造五分之一的全英就业职位，平均每户家庭休闲开支占家庭总支出的20%左右。西班牙休闲业成西班牙经济的第四大产业，休闲企业达9万多家。小结可以看出，中国正处于一个发展大转折期，机遇和挑战同时存在，以消费拉动经济、以第三产业为重点、城市化进程这是中国发展的三大特征，直接的影响就是迅速带动中国经济的快速发展。珠三角作为中国经济的前沿地带，在这样的大好形势下，必然也会迎来新的发展机遇，实现珠三角的再次飞跃，而鹤山这样的城市，在新的历史发展机遇前，具有超越常规的跨越式发展潜力，这是与珠三角的发展阶段密切相关的。二、珠三角3次浪潮1、外资带动期2、工业带动期3、内需带动期1、外资带动期－香港辐射上个世纪80年代前后，香港独领风骚，率先经历了经济起飞阶段，成为珠三角的经济制高点，香港成为珠三角发展的动力源。

这时，香港以制造业为主的第二产业面临转移，而珠三角因为劳动力资源丰富、土地资源优势成为承接香港产业转移的腹地，“前店后厂”模式渐成气候，以深圳为首站，辐射到东莞。香港深圳产业转移方向东莞第一阶段：外资带动期南海香港产业转移下形成的莞深经济圈2、工业带动期－四小虎时代1984年到1994年，珠三角神奇地崛起了“四小虎”：南海、顺德、东莞、中山，它们成了改革开放先走一步的象征。“四小虎”在各自不同的基础条件下形成各自工业经济发展的独特模式：以乡镇企业为主的“顺德模式”，以民营企业为主的“南海模式”，以国有企业为主的“中山模式”，以及以外来资本“三来一补”为主的“东莞模式”。尽管其路径不尽相同，但却殊途同归，以其勃勃生机和经济发展成果，使他们名噪全国。

深圳东莞第二阶段：工业带动期南海顺德中山香港广州以外来资本为主以国有企业为主以乡镇企业为主以民营企业为主澳门南海3、内需带动期－大广州时代1994年以后，中国的经济开始从短缺经济进入“过剩经济”，四小虎风光十年，走上平稳。而广州凭借深厚的底蕴以及地位优势，厚积薄发。广州通过大力发展现代服务业，扩大内需带动，逐渐形成以第三产业为核心的大广州经济格局。广深、广佛经济圈也开始形成。深圳东莞第三阶段：内需带动期南海顺德中山香港大广州澳门南海惠州广佛经济圈广佛一体，鹤山价值浮出水面佛山毗邻广州，从而能充分接受广州的辐射和带动，与广州共享交通网络资源、金融资本资源、人才资源和信息资源，实现产业联动和功能互补，加快区域经济一体化和城市化进程，形成了“广佛都市圈”。广佛都市圈逐步形成的大广州时代，拉近了鹤山与珠三角富裕核心区的空间和心理距离，给鹤山的发展带来空前历史机遇！千年等一回，鹤山战略抉择鹤山乃至江门的发展错失珠三角迅猛发展的前两次浪潮，在以内需带动和第三产业发展的大广州时代，鹤山必须把握机遇，迎头赶上。两次浪潮的错失，使鹤山没有受到工业经济发展带来的环境破坏，保留下山清水秀的优美自然生态资源。这也使鹤山发展以高端休闲产业为代表的第三产业潜力成为现实。在珠三角发展的新浪潮、新时期，鹤山迎来了展翅高飞的大好时机。第二部分聚焦鹤山发现大雁山一、鹤山：广佛后院，五邑门户鹤山地处珠三角西翼，与广佛都市圈仅一江之隔，佛开高速、325国道贯穿全境。鹤山距广州６０公里，车程仅４５分钟；距离佛山仅有一江之隔。鹤山佛山广州鹤山气候环境宜人。近年来坚持可持续发展战略，比较完整地保存了青山绿水、锦绣田园的优良自然环境。鹤山市现有林地８０多万亩，是广东省首批五个林业生态县之一。在２００２年广东省县级市城市环境综合指标测评中，鹤山市名列第五。良好的生态环境，便捷的交通环境，使鹤山真正成为广佛都市圈的后花园。

鹤山开平恩平台山新会鹤山地处江门北尖，是珠三角通往五邑及粤西其他地区的咽喉要塞和桥头堡，是进入五邑地区的门户。水路距香港９３海里，每天有客轮沿西江通航至香港。佛开高速、江鹤高速、３２５国道、江肇公路、广珠铁路纵横贯穿全境，与国家一类口岸鹤山港，构成水陆一体的交通枢纽。聚焦鹤山区位：咽喉要塞、门户之地。鹤山濒临西江，接壤佛山，毗邻港澳，是连接广州、江门的要塞门户；交通：水陆交汇、枢纽之地。鹤山是珠三角通往粤西的交通要冲，西江航运的重要港口；资源：地广人少、环境优美。鹤山面积1108.3平方公里，比顺德还多300平方公里，而户籍人口只有36万人，只有顺德的1／3。鹤山以丘陵低坡地为主，环境保护相当好，山青水秀，是发展高档次的第三产业项目的最佳所在。侨乡：内外交连、共谋发展。鹤山是著名侨乡，旅外华侨和港澳台同胞达33万人。有“海内一个鹤山，海外一个鹤山”之称。鹤山在新的发展机遇面前，必须充分发挥自身优势。外承广佛、香港、海外经济辐射；内谋环境，走向滨江发展、建设山水园林城市。发现大雁山大雁山板块：鹤山新城市发展的启动点、着力点鹤山的城市门户形象区二、鹤山：走向滨江时代鹤山新的城市空间发展战略确定为“东移北拓”。拉开城市空间骨架，突破原有老城区用地紧张、布局拥挤、生活环境趋于恶化的局面；通过新的鹤山行政中心、鹤山公园以及大雁山板块开发建设，逐步将城市空间向东向北拓展。东移北拓战略是使鹤山真正走向滨江发展、山水园林城市时代。使鹤山从原有不清晰的城市定位明确为休闲旅游、生态人居及综合服务功能。《江门市可持续发展战略规划研究》中明确提出合并鹤山，将鹤山建成城市北部副中心。而鸟瞰鹤山城市现状，沙坪城区拥挤繁忙，规划中的新行政中心区由于土地资源的局限，周边全被乡村包围，难以形成规模化，并缺乏有效产业造血功能支持。因此真正能在旅游休闲业和城市形象塑造上同时胜任的，只有大雁山板块了。大雁山板块广州市佛山市江门市西江鹤山老城区鹤山：走向滨江时代在江门的总体规划里面，鹤山的大雁山板块将规划发展居住、休闲旅游和城市综合服务功能。大雁山板块正处于九江桥头，隔佛开高速与沙坪主城区相望，几条快速干线在此交汇，是连接鹤山与广佛都市圈的必然门户地段。也将是鹤山承接广佛辐射、纳入广佛经济圈的关键点。大雁山板块濒临西江，随着沿江大道的建设发展，将是西江沿岸发展的核心节点。也是鹤山城市走向滨江发展格局的关键。大雁山：鹤山的城市门户形象区大雁山板块是天赐的高端休闲产业平台，是鹤山经济融入广佛都市圈的理想纽带和桥头堡。大雁山板块是江门西江沿岸发展的端点，是鹤山新城拓展、承接江门沿江发展的门户和形象节点。大雁山板块盘山踞水，紧靠九江桥头，滨临西江、兼有大雁山景区风光无限。大雁山风景区开发有一定的基础，结合周边山水优美、生态绝佳、植被丰富、坡地起伏等优势，具备打造成为鹤山新城区最佳、最高端形象区的潜力。三、从高端休闲度假的角度江门五邑侨乡天下闻名，但旅游业总体发展状况并不均衡。其最大亮点是恩平温泉和开平碉楼。恩平温泉持续开发时间比较长，新品不断，旧品面临生存危机；开平碉楼则尚未呈现兴旺的商业化运营局面。其余风景区除了新会圭峰山规模比较宏大功能比较丰富之外，就多半不足为道。恩平温泉样板比较：金山温泉温泉乐园帝都温泉锦江温泉主要特色温泉资源丰富、常规温泉项目、欧式风格无明显特色

日式风格氟氡硅酸温泉

温泉养生特色新马泰风格动感第一泉冲浪、漂流欧式风格接待功能度假大酒店

★★★★温泉山庄、龙泉山庄、梦泉山庄国际会议中心接待中心小型别墅帝都温泉酒店、碧泉酒店酒店客房、豪华VIP别墅大型会议中心、共容纳750人锦江酒店、华景阁、愉景阁俊景阁、豪华VIP别墅温泉木屋区大型会议中心配套项目射箭场、溜冰场野战俱乐部烟花燃放区欢乐天地漂流道按摩健身购物商场音乐表演台按摩沐足村野活动养生设施锦江娱乐城、游客中心、商务中心、中西餐厅、民族风情商场、温泉大堂会所、运动健身区、网吧、表演区、烟花燃放区备注昨日黄花，大众化低端，大众化市场比较高端、自然山体景观

还有开发空地。周边有军警和村民用地干扰。市场比较高端、政治背景资源

80％的会议客源，来自广州。新推三八节女性产品评价作为老牌温泉度假村，设施老化，竞争力不强与金山分家之后，更加落魄，不足为道建筑和景观较好，住房设施条件一般。度假村过于静态化，缺乏娱乐设施。偏向运动娱乐

由于产品新鲜，定位超前，对低中高市场都有一定吸引力。鹤山周边主要景区比较：大雁山板块圭峰山板块西樵山板块自立--立园自然景观一般很好非常好非常一般核心功能观光区生态保护区观光休闲区高等教育区千亩运动公园观光旅游区宗教朝拜区度假疗养区观光度假主要特色西江风景海会寺滑草、溜冰、沙滩游泳、划艇、攀岩森林浴、卡丁车等南海观世音像黄大仙主题园黄飞鸿舞狮馆依托自立碉楼运河&碉楼别墅建筑风格待定欧式风格为主岭南风格南洋、碉楼风格酒店情况雁山宾馆叠翠山庄准五星玉湖酒店四星酒店一个，三星酒店较多。市场主要是佛山周边居民和远程游客有一个酒店和青年公寓，但住宿环境较差，住宿游客稀少。配套项目餐饮，运动，休闲、居住拜祭、民俗活动拜祭，民俗活动备注扼佛开高速咽喉为国家森林公园、餐饮相当发达；运动公园和游乐园很受欢迎。周边已形成完善的城市配套，但档次很低，商务氛围和高档居住氛围太弱。距市区近，过路客多，不具备高端休闲的条件。近期组织邀请香港明星足球队参观活动。评价先天优势寻常，但有后发优势与项目有一定竞争力，体现五邑文化有不足。功能完善，设施老化，缺乏再竞争后劲和空间搭申遗便车提高客源。但私家园林局限很大。案例研究：圭峰山/板块示意图别墅区运动公园酒店景区酒店新会江门会展博览圭峰山板块旅游要素：吃：六福城、玉湖小苑、佛笑楼、聚福堂餐厅、露天火锅、烧烤场、玉湖酒店（潮苑轩）住：玉湖酒店（五星）、龙泉度假酒店（四星120间）圭峰别墅（销售中）行：到江门和新会公交平均十分钟一班。游：圭峰山、绿护屏、周总理纪念馆、葵树博览园、牵线过脉、天鹅湖、玉湖景区、玉台寺购：葵博会葵产品销售点、旅游交易市场、玉台寺商场（陈皮、虫草、葵扇葵画等）会：圭峰山运动会。圭峰山运动公园：卡丁赛车

3万多平方米，得澳门赛车会技术支援。峰瀛运动俱乐部

峰瀛网球场、瀛滨山水泳场（泳场餐厅）等。俱乐部配套有：健身设施、乒乓球、桌球、露天茶座、酒吧，是一个集运动、娱乐、旅游、饮食、悠闲渡假享受于一身的俱乐部。红星运动俱乐部

拥有11个优质人造草足球场，其中国标五人场8个，七人场2个，４人场3个。６个羽毛球场，比赛专用场３个，练习场地３个。江会游乐场

已开放过山车,观光缆车,彩虹飞车,海盗船,霹雳小飞人,双龙宫,丛林历险城以及豪华大型转马、碰碰车、激流勇进、龙型滑车，自控飞机、水上体能单车、三国战术迷魂八卦阵、钓鱼区、古炮发射、儿童天地等30多个项目。碧绿湖

水上活动面积108亩，有水上单车划艇、电动船和激光船；体能训练

内设攀爬、气模、游艺机的设施。

滑草场

溜冰场

圭峰山板块市场评价：地处江门和新会之间，短程游客为主。周边餐饮发达，远程度假产品一般；高档会议设施相对不足，周边市场为主；房地产开发空间有限，别墅性价比不高；依托周边学校师生和市民，发展大众化运动健身项目较为成功。结论：辐射影响有限，高端消费较小。但目前它已是江门地区综合性旅游目的地的象征。鹤山的三大产业结构比例为8.8:54.8:36.4，工业化进程落后于珠三角发达地区，但正好最大程度地避免了先发地区因过度开发而对环境造成的破坏，为鹤山保留了优良的环境空间，鹤山政府也实事求是的将鹤山城市定位为——“珠三角生态休闲旅游城市”。——《鹤山市人民政府工作报告（2006年）》显然，由于江门市总体工业化水平的欠缺，生态的相对优美完整可谓江门五邑的基本共同特色，那么，生态休闲文章该如何做出自己的特色，是我们要面对的课题。发现大雁山大雁山板块：珠三角地区高端休闲的新形态大雁山：珠三角地区高端休闲的新形态大雁山板块将以休闲新城的气魄打造珠三角地区高端休闲产业平台；大雁山板块将充分发挥和利用雁山山水风景资源优势，遵循城市空间发展战略规划，建设成为集休闲、旅游、商务、会议、接待、度假、运动、教育、人居等为一体的综合休闲新城区。四、从高端居住的角度江门地产在珠三角地区一直因西江之隔而与发达区域少有联系，因而发育迟缓。但转机正在孕育，广佛一体的新经济时代，作为广佛与江门地区联系的门户与纽带，鹤山有望率先引发五邑地产的升级崛起。江门与周边城市经济发展对比分析广东省及珠三角主要经济指标江门地产：蜕变的前夜通过以上数据比较分析，不难发现：江门的经济增长速度相对于珠三角其他城市较缓慢，城市经济尚处在较为落后的状态；房地产投资甚至出现了负增长，前景不乐观，低迷的市场状态决定了江门地产业的低水平徘徊态势，无论是开发规模还是产品素质，都不可与珠三角核心区同日而语。佛山的巨大增长与广州的小额增长相映成趣，昭示着广州消费力随着广佛一体化向佛山方向的渗透，而大交通的改善，有望使一衣带水的江门北部地区如鹤山率先尝到广佛巨大消费流的甜头，从而率先揭开江门地产洗牌升级的序幕。2005年江门五邑经济与房地产比较指标\五邑江门新会台山开平鹤山恩平GDP（亿元）428.16185.30109.49121.4787.7255.20人均工资（元）182281562310845128691237811190消费总额（亿元）131.0263.7956.0550.0647.2825.41第三产业比重40.5%38.31%35.6%40.6%35.4%45%城市化水平/47.6%45%48.86%50.41%45.25%房地产销售量195万平米30万平米12万平米（2004年）25万平米11万平米根据珠三角发展浪潮的态势以及五邑地产态势分析，大雁山作为鹤山生态、交通、区位优势集于一身的城市高地，应该结合资源禀赋、环境营造、生活理念和功能设计、配套服务、文化氛围等要素，形成竞争优势，全面超越。面向高端市场，提升城市的首位度，将城市战略口号落实。小结：高端休闲，鹤山最后的王牌与江门其他城市相比，鹤山有最靠近广佛发达经济圈的地缘优势和交通优势；与广佛区域高度工业化污染化的城市相比，鹤山具有得天独厚的生态资源和后发优势，工业污染区（即经济发达区）的消费流要往生态优越区跑，鹤山是理所当然的第一截流地，即聚宝盆。而针对五邑地区高端休闲目的地缺乏的实际，做高端休闲业，是项目的突破口。鹤山可谓珠三角的“丹田之地”，只要在现代休闲服务业上运营得当，把快节奏的生活变为慢节奏的休闲享受，把休闲人气流动变为留驻，把低端无特色的休闲服务变为高端特色化休闲文化，足以使珠三角高端休闲消费之气沉积于此，则本项目将崛起于在珠三角城市群中。大雁山板块将秉承城市战略，以城市运营思路、以复合开发模式，打造珠三角独一特色的滨江山水人居新城；大雁山板块将充分演绎并发扬岭南及侨乡文化特色，利用优美的西江、雁山山水资源，精心设计建造富有中国传统风格魅力的生态山水人居产品。打造珠三角地区高端地产市场的新标杆。第三部分定位大雁山一、战略定位大雁山：珠三角高端休闲交际的超级平台定位释义：本案采西江之灵气，聚鹤山之精华，铸广东省休闲城区开发之丰碑，造珠三角高端休闲之样板，升华江门五邑侨乡之门户，打造鹤山城市形象之名片，塑造鹤山第三产业之脊梁，集高尚休闲、度假、商务、居住、养生、教育等于一体，非仅服务于鹤山市民，更是珠三角财富人士必到之地，吸纳岭南富贵高尚之气，促进鹤山现代服务业的腾飞，成为珠三角璀璨的明珠。二、形象定位岭南明珠，五邑福地。西江明珠，落雁回龙。五邑之门，休闲至尊。三、功能定位本案规模庞大，肩负的使命重大而复杂，不是一个简单的地产项目或旅游项目，而是一个集丰富城市功能于一体休闲城区，其功能组合包括如下三大特色化主导功能和四大基础性或配套性主要功能。三大特色功能：高端休闲康体：特色化高尔夫与高级养生保健等。高端度假居住：度假性别墅、公寓、酒店等。高端商务会议：商务酒店、企业培训、大型论坛等。四大基础功能：观光旅游：生态观光、宗教旅游、等山、攀岩、溯溪。常规居住：第一居所开发。商业餐饮：中高档次的购物与娱乐设施开发、体现五邑乔乡特色的餐饮配套。文教体育：文化场所与活动、社区教育配套和大众体育健身运动场馆设施。四、市场定位：本案主要涉及休闲度假和日常居住两大市场。两大市场相互关联，休闲市场能有效带动居家市场的追随。休闲度假市场：以广佛都市带为核心、包括深圳香港、澳门、东莞等在内的珠三角发达地区为第一圈层的主打目标市场。广东省内其他地区为第二目标市场。全国其他大城市为第三圈层市场。只有有效撬动了第一市场，其他市场才有胜算。日常居住市场：以顺德、南海、鹤山、高明、江门、新会等周边城市财富人士为第一目标市场，广州、香港、澳门、佛山其他地区、江门其他城市为第二市场。第四部分构建大雁山项目四种文化演绎三个板块分区四种文化演绎山河文化：西江一脉，雁山情（规划布局景观）吉祥文化：鹤、雁的吉祥演绎（景观小品、道路标识等）休闲文化：生活就像高尔夫（功能业态、产品特色）侨乡文化：漂泊创业、打拼、落叶归根、舞狮、龙舟等（节事活动等）功能板块构建功能板块规模面积核心产品内容休闲度假2000亩五星级度假酒店内设高级会议中心、具备接待元首级贵宾的独立山庄山谷高尔夫主题运动公园山谷特色高尔夫18洞球场、会所俱乐部、练习场山水居住5200亩顶级别墅半山江景别墅高档别墅高尔夫、山地、滨水别墅度假公寓及花园洋房中小户型公寓、景观洋房文体娱乐800亩生态体育运动公园网球、篮球、羽毛球等鹤山一中及双语小学及幼儿园中小学及幼儿教育配套水月湾休闲MALL滨水商业、餐饮、娱乐设施注：总用地规模为8000亩。第四部分构建大雁山版块定位核心项目氛围示意指标体系开发节奏首期启动第四部分构建大雁山大雁山风景区佛开高速文体娱乐山水居住山谷高尔夫主题运动公园休闲度假西江五星级商务度假酒店顶级别墅高尔夫别墅高档别墅区度假公寓、洋房花园洋房区高档别墅区生态体育运动公园鹤山一中、双语小学水月湾休闲MALL

位于项目最北端，山林风景最佳区位。整体环境分布在大雁山西南麓半山的山林溪流之间，远观西江、水乡；近看高尔夫主题运动公园全景。建筑采用园林院落式布局，形成独有的中式传统风格特色。定位：成为珠三角最高级的贵宾接待专区；珠三角风景最佳、服务最好、最安全、最私密、最豪华、最特色的顶级度假酒店；珠三角山谷特色高尔夫运动公园；第一板块：休闲度假区功能：政府和企业会议、接待；休闲、商务、度假、居住高尔夫运动消费者定位：国家、广东省市政府和地方政府官员；国际性大型企业高端管理人士；本地及周边中高级企业管理人士；来鹤山的高端商务客、政府官员；高尔夫运动爱好者第一板块：休闲度假区第一板块：休闲度假区核心项目1：雁谷·五星级度假酒店雁谷·五星级度假酒店是面向接待政务、商务及度假为主的服务中心。位于雁山半山之中，是项目中核心接待场所，景观区位最佳，可以直面西江风水；环境最美，隐于雁山南麓山林溪谷之中；服务完善，超五星酒店式服务；安全便捷，专门道路进入，直通高尔夫球场。雁谷·度假酒店示意第一板块：休闲度假区核心项目2：云顶山庄接待中心云顶山庄贵宾接待中心是面向最高端政务接待为主的接待中心。位于雁山半山之中，是项目中最高端的接待场所，具备接待元首级贵宾的档次规格。建筑为独立院落式布局。

元首级接待标准的独立山庄第一板块：休闲度假区核心项目3：国际会议中心会议中心利用附属于度假酒店相对独立布局，面向接待珠三角地区行业会议、论坛、演讲、接待会、以及企业培训和会议，建筑面积约1万左右。设有大小会议厅接待厅，标准会议室需要配有同声传译、自动投票和视频追踪系统。有最大可容纳800人的大会议厅、新闻发布厅、多功能厅、报告厅以及首长接见厅、贵宾厅、行政厅等，标准上适合国际国内各种规格的会议召开；服务于度假酒店和高尔夫球场的宴会厅；第一板块：休闲度假区会议中心核心项目4：山谷高尔夫主题运动公园

利用大雁山特色西江观景和山谷地理条件，打造珠三角最高级、最特色的山谷高尔夫球场，并通过配备会所、会议中心和酒店三位一体的超五星级酒店，形成珠三角高端休闲、商务、会议交际平台。第一板块：休闲度假区山谷高尔夫示意：充分利用山谷坡地制造多层次景观，提高打球的难度和兴趣。山谷高尔夫示意：充分利用水体与山谷坡地制造多层次景观，提高打球的难度和兴趣。山谷高尔夫示意：充分利用水岸线与山谷坡地制造多层次景观，提高打球的难度和兴趣。案例：美国新泽西州松树山谷(PineValley)球场

美国新泽西州松树山谷(PineValley)高尔夫球场在美国高尔夫杂志的世界最佳球场中排名第一，球场由世界著名的高尔夫球场和风景设计者suraphanngamgitsuksri设计。占地433公顷，标准杆72杆全长7134码。球场环境经典第5洞案例：美国新泽西州松树山谷(PineValley)球场

美国松树山谷高尔夫俱乐部（PineValleyGolfClub）始建于1922年，位于美国新泽西州，是以大自然的美丽风景而闻名遐迩的。18洞果领一片绿意盎然，精心修剪、细心呵护，堪称完美的典范。每洞地形设计旋转起伏，浓密的松树林错落有致地排列其中。这里不是一个擅长打长球选手的天堂，因为这里有太多的松树和山谷球道，实叫人难以掌控，斜坡千奇百变，需要球手非常机智灵活地操纵他们手中的球杆去击球。更恰当的说，这是个很容易破坏你的打球兴致，令你垂头丧气的球场，但从另外一个角度来看，这反而会激起你的挑战欲望。球场的点睛之作是长206码的第5洞，它为球场赢得了广泛的赞誉，是公认为最具挑战性的3杆球洞。开球便是往上坡的方向攻果领，球要经过非常狭窄的空间才能到达小小的果领，果领两侧都被“水虎”包围，想要恰当的将球稳稳地落在果领可不是一件轻而易举的事情。这里没有机会允许你失误，如果哪个球手能在这一洞打出标准杆甚至更好的成绩，绝对是一桩值得炫耀的美事。案例：美国新泽西州松树山谷(PineValley)球场

高尔夫球场的市场定位定位于18洞为主的国际标准高尔夫球场，规格和档次将超过周边五邑蒲葵高尔夫球场；以山谷和滨水形成球场的个性和特色；目标客户锁定为珠三角、香港等区域政府官员、企业主、高级企业管理人士会员为主，同时吸引国内高尔夫会员。高尔夫球场的建设应依山就势，充分利用原有山形地貌，设计出山谷高尔夫特色；水在项目内是非常丰富的资源，可以充分利用水面面积节约用地；球场、水体与建筑相互交融、融合。第二板块：山水居住区项目以山水景观为特色，配套运动公园、学校等高端设施，打造鹤山乃至珠三角山水齐备，配套完善的最佳山水人文景观住区。功能：第一居所居住第二居所休闲度假居住消费者定位：珠三角的富裕阶层、私营企业主、政府高级公务员；鹤山当地及江门、广佛地区的创业成功人士；海外华侨、归侨。第二板块：山水居住区第二板块：山水居住区核心项目1：顶级别墅·半山望江豪园位于高尔夫球场中部和半山之间，坐山望西江和高尔夫景观；能够获得高尔夫球场的最大视野是体现别墅价值的最高标准；限量开发，仅有30幢，以凸现仅有少数人群可以拥有顶级别墅资源；顶级别墅示意第二板块：山水居住区核心项目2：高档别墅·高尔夫别墅位于高尔夫球场之间，处于高尔夫景观环境之内；能够直接获得高尔夫球场的最大视野，是高尔夫别墅的最大价值；高档别墅示意第二板块：山水居住区核心项目3：高档别墅·山地、滨水别墅位于项目中部，充分利用地域内丘陵地形和水资源相对丰富优势条件，设计建造特色山地型、滨水型高档别墅；山水是项目的最大特色也是项目的优势资源，尽可能利用此建造独具风格的山地、滨水别墅产品；高档别墅示意山水花园住区第二板块：山水居住区核心项目4：度假公寓·花园洋房在项目建设部分度假型、投资性的公寓和洋房产品，满足不同档次消费需求；公寓和洋房特色在于视野开阔，景观环境极佳；另外在山水环境中，也设计建造专门为老年人颐养天年的养生谷等；花园洋房示意花园洋房示意第二板块：山水居住区核心项目5：雁山养生谷在山水环境中，也设计建造专门为老年人养老生活的雁山养生谷社区；通过山水生态环境；优质医护设施；完善服务配套使老年人能够真正叶落归根、鹤发童颜、颐养天年。雁山养生谷雁山养生谷

在项目地块南侧中部，打造整个项目的综合配套服务中心。既服务于未来整个住区，也服务于整体鹤山城区市民，形成集商业、购物、娱乐、餐饮、文教、体育等为一体的综合服务区。定位：鹤鸣雁山的综合服务中心；鹤山新城的北部中心；大雁山风景名胜区的高端配套服务中心。第三板块：文体娱乐区第三板块：文体娱乐区文体娱乐板块是项目的核心内容，她将:以水为灵魂，营造观水、亲水、戏水的水天堂；以花为主题，打造四季鲜花不断的花卉世界；以体育、教育、娱乐、商业、餐饮为主要业态；以展示和体验现代休闲、时尚文化和侨乡文化为特色；休闲城区标志性和人气最旺的区域。

功能：体育运动、教育培训商业购物、美食餐饮休闲度假、文化娱乐消费者定位：住区及鹤山城市居民；珠三角地区休闲旅游客户；第三板块：文体娱乐区第四板块：湖畔居住区核心项目1：生态体育运动公园打造鹤山以户外运动为主的集生态、美化、休闲等功能于一体的大型时尚运动主题公园。以营造自然舒适的休闲活动空间为诉求，以山水、绿色、健康为主题，将地形、植物、水流等景观与运动设施结合设计；满足鹤山本地运动场所的需求：为鹤山城市市民提供一个全民健身、休闲娱乐的承载平台；运动公园项目示意第四板块：湖畔居住区核心项目2：鹤山一中分校、双语小学等教育配套引入鹤山一中等知名教育资源作为社区中学教育配套；采用国际双语教学、互动实验教学等小学、幼儿园教育作为住区教育配套特色。双语国际小学双语国际小学第三板块：水城度假区核心项目3：水月湾休闲MALL一个集合游憩、餐饮、购物、运动、娱乐等综合性功能的概念特区。具备三大特点:开放：室内、室外环境相结合生态：户外自然环境也作为MALL的有机部分滨水：陆域与水域相结合，可以充分利用水面进行经营，打造水城特色水月湾休闲MALL水月湾休闲MALL大雁山山体利用初步构想:鹤鸣西江，雁舞岭南大雁山有可能成为：周边城市市民近郊短途出游的重要目的地；江门及鹤山休闲运动文化的形象代表；江门及鹤山宗教文化旅游的名片之一；江门鹤山打造本地旅游吸引力的基本支撑。功能构建大雁山旅游观光轴私家森林公园板块宗教文化旅游板块户外拓展训练板块快乐成长体验板块一轴四大板块功能示意私家森林公园板块宗教文化旅游板块户外拓展训练板块快乐成长体验板块本案大雁山旅游观光轴1、一轴一轴：大雁山旅游观光轴定义：主要是通过开辟登山步道贯穿整个大雁山，既可以步行健身，又可以真正融入自然，体验生态的步行观光轴。功能：通过一轴将四个功能板块区贯穿起来，形成游览主轴，再由主轴向外辐射游览辅轴，形成一个系统的游览观光体验路线。在观光轴上设置一些观景平台、文化亭等具有特色的景观系统，与生态环境相映成趣。2、四大板块第一板块以社区配套为核心的私家森林公园板块第二板块以佛教文化为核心的宗教文化旅游板块第三板块以企业培训为核心的户外拓展训练板块第四板块以青少年活动为核心的快乐成长体验板块板块一：功能描述：该板块重点是营造一个尊贵的自然生态环境，让业主从真正意义上亲近自然，感受自然。通过山地特色，可设置一些溪流风景、坡地风情、森林氧吧，把该板块打造成富人的生命氧吧。私家森林公园板块森林氧吧溪流风景坡地风情板块二：功能描述：宗教文化旅游板块主要包括修身养生、佛教文化、鹤山文化三个部分，从不要角度体现文化特色，让游客来到大雁山不仅能够得到修身养性，还能够体验到鹤山文化以及客家文化等内涵。宗教文化旅游板块修身养生园鹤山文化园佛教体验区板块三：以企业培训为核心的户外拓展训练板块（1）该板块是主要是面向企业拓展培训为主，通过训练不仅能够加强企业凝聚力，还能进行休闲健身。（2）拓展训练主要依靠现有的地形有良好的生态环境进行设置一些训练项目。（3）还要开始一些企业文化培训的课程，户外和室内双重培训，让紧张的生活放松，为平静的生活添加激情。板块四：快乐成长体验板块童趣区教育区野趣区经济技术指标体系（8000亩范围）功能板块用地功能用地比例用地面积容积率建筑面积说明山水人居住宅用地75%3900亩0.55180万M2别墅用地容积率0.3,洋房用地容积率0.8；公建用地5%260亩10.6万M2商业服务、住宅会所、设施设备等道路广场用地12％624亩公共绿地8％416亩小计65％（占总用地）5200亩190.6万M2休闲度假度假酒店3.75％300亩3.5万M2酒店、会议中心、山庄高尔夫主题公园球场15％1200亩0.5万M2高尔夫会所别墅6.25％500亩6.7万M21万M2半山别墅，平均容积率约0.2文体娱乐生态体育运动公园5％400亩文化教育中心3.75％300亩8万M2水月湾休闲MALL1.25％100亩12万M2总指标100％8000亩0.41221.3万M2开发节奏开发节奏的考量因素：项目开发目标的设定和企业开发战略市场的承接能力、市场价格和目前的开发标准项目先、后期开发板块之间的关联和拉动关系各阶段开发的经济效益以及整个项目的开发回报开发思路1、先做板块，后做项目板块价值往往决定项目价值。目前项目所处板块还未成熟，因此，要先发制人，必须先做热大雁山板块，后做项目。对于本项目来说，将大雁山形象价值做好以后，让每个鹤山乃至珠三角地区了解未来的大雁山是高档居住区、最佳度假区，这样，项目的价值就会在无形中提高。所以，项目在开发中要先做板块形象，整合板块的资源优势，做到以奇兵而制胜。开发思路2、做足文化，体现生态该项目处在一个文化底蕴深厚的城市，处在一个生态景观丰富的地块，因此，必须把文化、生态这两张牌运作到极致。构建独树一帜的生态、山水、文化内涵，是项目实现差异化的最佳途径。未来项目将是一个高尚居住的、生态的、文化的、商务的、绿色的、可持续发展的城区，营造出一种高贵、健康、时尚、人文的现代山水园林生活方式。开发分期大雁山项目规模范围较大，开发思路应该跳出常规房地产运作的模式思路，以大盘、城区的尺度、模式来看项目的运作；项目距离主城区较远，区位相对独立，所以项目分期中考虑先做板块高度形象，配套第二居所产品为主；逐步延伸社区配套，吸引第一居所客户；最后拉近与主城融合，形成成熟城区；据此，把项目整体分为三个大的阶段进行分期。第四部分构建大雁山大雁山风景区佛开高速一期开发西江二期开发三期开发分期开发示意一期：2000亩二期：3000亩三期：3000亩开发分期第一期：形象打造期说明：以高尔夫和度假酒店开发为引擎，不仅能够营造环境氛围，提升板块形象价值，而且能够形成对高端政务、商务客户的吸引，确立项目的高端定位和初期的人气积聚平台。同时开发半山和高尔夫别墅等高端产品作为居住度假等配套。内容建议：度假酒店、山谷高尔夫球场顶级别墅一期开发开发面积2000亩建筑面积约10万平方米开发分期第二期：高尚居住期说明：第一期工程的成功开发使得该区域土地价值迅速升值。该期开发工作将全面展开，逐步向南延伸，进行大规模高尚、高档、特色（山地型、滨水型等）居住开发，产品以高档别墅为主，同时完成生态体育公园等部分住区配套。第二期只是作为开发阶段概念，内部可以再分多期多区开发完成。内容建议：山水人居高档别墅、体育公园二期开发开发面积3000亩建筑面积约90万平方米开发分期第三期：综合经营期说明：该期主要是以常规地产为主，重点以雁山水库为核心景观，开发中高端花园洋房，完善教育、商业等住区配套项目。拉动与鹤山新城的互动发展，进入大雁山南麓的全面开发阶段。分期只是作为开发阶段概念，内部可以再分多期多区开发完成。内容建议：花园洋房、学校、休闲商业等三期开发开发面积3000亩建筑面积约100万平方米首期启动——首期是项目开发的第一个环节，也是项目的形象区和标志示范区，对项目后期开发具有决定性的作用，因此，首期启动是非常关键一步，并且还有确立项目品质定位、营造项目氛围、引导客户消费等作用。——首期是对市场投石探路的过程，也是引爆市场的关键。通过市场反应、消费者对产品的认可度，可以对后期开发策略做出适当调整。首期启动板块功能构成首期启动板块功能高尔夫主题公园部分度假酒店部分山谷高尔夫球场高尔夫景观别墅云顶山庄商务度假酒店高尔夫会所国际会议中心半山望江别墅2、启动规模及内容首期启动高尔夫主题公园（1200亩）18洞山谷高尔夫球场高尔夫会所（或与酒店相结合）建筑面积约0.4万平米顶级别墅建筑面积约6.7万平米度假酒店酒店客房区建筑面积3.5万平方米会议中心可以分期建设会议中心云顶山庄首期开发投资评估首期启动利润估算首期用地2000亩建筑面积10.7万平米建安成本1.6亿配套费5000万（可政府解决部分）前期费（手续、园林、规划等）5000万高尔夫费用8000万财务、销售、税费等3000万首期总静态投入3.7亿首期别墅销售收入3.65亿首期启动不是以利润最大化为主，而是为了通过快速的销售带动整个项目的腾飞。说明：投入没有考虑土地成本，收入未计入高尔夫球证和酒店经营收入。初步评估首期开发的利润与支出基本持平。第五部分开发大雁山大雁山开发前景美好，但难度很大。这既不一个简单的旅游风景区，也不是一个单纯的住宅楼盘，而是集高尚商务、休闲、度假、运动、养生、居家、教育、商业等复杂功能于一体的大型休闲城区，除了需要政