2023年春资产评估作业练习二

2０23春《资产评估》作业练习(二)第四章内容一.单选题(每题１分，共10分)1.我国城乡土地市场实质是（)的让渡市场。A.土地所有权B.土地使用权Ｃ.土地收益权D土地租赁权2.若反映宗地地价水平,哪个（）指标更具说服力。A.楼面地价Ｂ.土地单价C.建筑单价D.基准地价３.某空土地2０23平方米，在此上面建一幢１0层宾馆,宾馆底层为１200平方米,第二层至第十层每层面积为1０0０平方米,计算宾馆的容积率为（）。A.0.6Ｂ.6C.2Ｄ.５.1４.基准地价修整系数法属于（）中的一种具体方法。A．收益法Ｂ．成本法C.市场法D.功能价值法5.地价是()的资本化价格。A.土地成本B．利润C．地租D.土地投资6.建筑物采用成本法评估中是以（)为依据的。A．建筑物预算数B．同类建筑物客观合理投入额C.建筑物价格不变D.建筑物人工费变化率7.在国际上对城乡土地普遍采用的评估价格方法是()。A.收益现值法B.成本法C．路线价法Ｄ.市场比较法8.某宗土地单价为1万元／平方米,规划容积率为8，建筑物密度为0．5,楼面地价为（)万元/平方米。A.５0００B.12５０C.800D.2０2309.对土地与建筑物用途不协调导致的价值损失一般是以()体现的。Ａ.土地的功能性贬值B．建筑物的功能性贬值C．土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值10.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时,则运用(）。Ａ.市场法B.成本法Ｃ.剩余法Ｄ．收益法二．多选题(每题2分,共20分)1.土地的自然特性有(）。A．土地面积的有限性B.土地使用价值的永续性C.用途的多样性D．可垄断性Ｅ.不可替代性2.关于土地使用权出让最高年限的对的叙述是()。A.居住用地60年B.工业用地4０年Ｃ.教科文卫用地50年D.娱乐用地40年E.商业用地５0年3.土地使用权评估的原则有（)。A.替代原则B.最有效使用原则C.合法原则D．供需原则E．奉献原则4.对房地产评估的现场勘查阶段,下列需要勘查的项目中，哪两项最为重要（）。A.自然景观B．周边环境C.人文景观Ｄ面积5.运用基准地价系数修正法评估房地产的优点是（）。A.考虑成本多方面因素B．考虑市场价格C.采用收益评估D．进行大量评估E．进行迅速评估6．用于市场比较法评估地产，在选择参照物时应注旨在（)方面与评估对象保持一致。Ａ.交易类型B.用途性质C．交易动机Ｄ.供需圈Ｅ．交易时间７．估测建筑重置成本的方法重要有（）。A.重编预算法B.规模指数法Ｃ.预决算调整法D.功能价值法E.价格指数调整法8.判断建筑物成新率的重要方法涉及（)。A.年限法B.标准对照法Ｃ.成本估算法Ｄ.打分法E.修复费用法9．判断建筑物是否存在经济性贬值的重要指标有（)。Ａ.用途不合理Ｂ．使用率下降C.使用强度不够D.设计不合理Ｅ.收益水平下降10.引起建筑物功能性贬值的因素有()。Ａ.政策变化Ｂ.使用强度不够Ｃ.市场不景气D.用途不合理E.装修与总体功能三、简答题(2０分)1.房地产的重要特性。２.如何理解土地使用权的替代原则。3．如何理解房地产评估的房地合一原则。4．土地资产价格的重要特点。四.计算题(共计50分)1.某宗地产土地使用权出让年期50年，资本化率为１0%,预计未来前5年的纯收益分别为13万元、１６万元、18万元、15万元、20万元,从第六年起，每年纯收益大约可以稳定在20万元左右，,试评估该宗地产的收益价格。2.某学校教学楼占地面积为6０0平方米,建筑总面积２40０平方米,建于1980年７月,为钢混结构,规定评估该宗房地产１997年7月的市场价格。土地价格采用市场行情，假定为每平方米1２00元，重新估算建筑物每平方米1000元(含合理利润、税负）,经有关部门查勘认为教学楼尚可使用60年。该教学楼位于市中心，假如产权变动用于商业用途，估计建筑内部重新装修的费用为20０元/平方米。3．某砖混单层建筑，宅基地36０平方米,建筑面积5０0平方米,月租金２.7万元（整栋出租），定约日期１995年1月。建筑物已使用２0２3,建筑物耐用年限为60年,土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10%,试评估土地1997年1月永续条件价格,50年期价格。（给定条件：经资料收集１997年类似房产市场年租金8０0元/平方米，待估资产应计年租金７80元/平方米。房屋损失费以半月租金计,房产税按年租金的１2%,管理费按年租金的3%计，土地税每年按2元/平方米。修缮费以房屋现值的1.5%计,保险费以房屋现值的3‰计，通过勘察房屋重置价格为80０元/平方米，年折旧率为２%。）4.某房地产公司于１９94年1１月采用有偿方式取得一块土地使用权,并于19９6年１1月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价每平方米2０23元，经济寿命为５0年。１998年该类建筑重置价格为2５00元。该建筑占地面积500平方米,建筑面积为800平方米。该建筑现出租,每月平均实收租金为3万元。另据调查,本地写字楼租金一般为每月50元/平方米，空置率为1０％，每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等7３260共计元,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。根据以上资料，评估该宗地1９98年１1月的土地使用权价格。5.某一待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的６宗地的交易情况,见下表：表1参考宗地情况指数表宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A6０0199５1%1．301%B6１0199５０1.1０-1%Ｃ7001994５%1.40-2%D60０1９960１-1%-1％E7５0１９97-1%1.60２%F7001９98０1.31%0G19９８01.１０0表2．土地地价指数表时间199219９31９94１９95１99619971９98指数１001０31０7110108１07112表3．容积率地价指数表容积率１1.１1.2１．3１．41.５1．６地价指数1001051101151201251286.有一宗“七通一平”的待开发建筑土地，土地面积为２０23平方米，容