河北房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告项目名称:***房地产抵押估价报告委托人:***估价机构:北京**房地产土地评估有限公司估价人员：估价报告编号:**房地估石字[2009]第2-401号目录TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc29146267"致委托人函2HYPERLINK\l"_Toc29146268"估价师声明4HYPERLINK\l"_Toc29146269"估价的假设和限制条件5HYPERLINK\l"_Toc29146270"估价结果报告7HYPERLINK\l"_Toc29146271"一、委托人7HYPERLINK\l"_Toc29146272"二、估价机构7HYPERLINK\l"_Toc29146273"三、估价对象分析7HYPERLINK\l"_Toc29146274"四、估价目的13HYPERLINK\l"_Toc29146275"五、估价时点13HYPERLINK\l"_Toc29146276"六、价值定义13HYPERLINK\l"_Toc29146277"七、估价依据13HYPERLINK\l"_Toc29146278"八、估价原则14HYPERLINK\l"_Toc29146279"九、估价方法14HYPERLINK\l"_Toc29146280"十、估价结果15HYPERLINK\l"_Toc29146282"十一、估价师签名15HYPERLINK\l"_Toc29146283"十二、估价作业日期16HYPERLINK\l"_Toc29146284"十三、估价报告应用的有效期16HYPERLINK\l"_Toc29146285"十四、有关说明、提示与建议16HYPERLINK\l"_Toc29146286"估价技术报告18HYPERLINK\l"_Toc29146287"附件36致委托人函***：受委托人委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于***的房地产进行价格评估。本报告估价对象的评估价格是于估价时点2009年8月28日状态下的公开市场价格。估价对象：位于***的房地产：建筑面积：89.44平方米。估价对象四至：东至虹光街，南至新华路，西至西二环北路，北至合作路。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：2009年8月28日。估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情以及综合分析相关资料的基础上，选用适宜的估价方法，确定：***拥有的，位于***的房地产（建筑面积：89.44平方米）的拟抵押担保房地产在2009年8月28日的估价结果：1、市场价值估价结果市场价值估价结果总价为37.20万元，单位建筑面积价格为4,159元/平方米。2、应扣减的优先受偿款根据委托人提供资料，并经估价师调查核实，估价时点不存在欠缴出让金、欠缴工程款或设备款、已抵押担保的债权及其他债权等法定优先受偿权。3、抵押担保担保价值估价结果抵押担保担保价值总价为37.20万元（大写：人民币叁拾柒万贰仟元整），约折合单位建筑面积价格4,159元/㎡(大写：人民币=3600\*CHINESENUM2肆仟壹佰伍拾玖元整)。估价报告应用有效期：自本报告出具之日起1年。提交估价报告的份数：共3份。此函北京**房地产土地评估有限公司法定代表人：2009年8月30日特殊事项说明表现房屋产权性质建成年代土地使用权类型法定最高土地年限限应补地价（元）商品房1998年出让700估价师声明我们郑重声明：⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。⑶我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。⑸估价人员——范国林、牛利峰对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘记录和现状拍照。估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。⑺本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。=8\*GB2⑻本估价报告由北京**房地产土地评估有限公司负责解释。=9\*GB2⑼参与本次估价的工作人员参加估价人员：刘朋估价师姓名注册证书号签字牛利峰11200700028范国林11200700030估价的假设和限制条件1、本次估价是以估价对象能够按现规划的法定用途持续使用为假设前提。2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有出让土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。3、根据委托人提供给估价机构的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押担保权、典权等他项权利，不存在其他法定优先受偿款。4、本报告以产权人不存在欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动保险为假设前提。5、本次估价是以估价对象未有任何方式的销售为假设前提。6、估价对象的土地性质为国有出让用地，本报告中，估价对象房地产抵押担保价值，包括应向政府缴纳的土地使用权出让地价的价值。7、以依法取得的国有土地上的房屋抵押担保的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押担保。8、本次估价是以***未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。9、设定估价对象为符合法律、法规规定，在市场上可转让和可进行抵押担保登记的房地产为限制条件。10、估价结果为估价对象在2009年8月28日的公开市场价值减去估价师已知悉的法定优先受偿款，其公开市场价值为在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：（1）交易双方是自愿地进行交易的；（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信息；（5）交易双方有较充裕的时进行交易。（6）不存在特殊买者的附加出价。11、一旦发生抵押担保人不能履行债务，抵押担保权人须将抵押担保物拍卖清偿时，根据国家有关规定除上述建筑工程拖欠款、应向政府缴纳的土地使用权出让地价等优先受偿款外，还有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费等，本报告估价结果中，这些税费未扣除。12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押担保双方参考。抵押担保最终数额由抵押担保双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定；13、本估价报告所依据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如：《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性、合法性和完整性负责。14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。15、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测责任。16、委托人只可按照本估价报告的估价目的并合理使用，本报告不可用于其它用途。17、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。18、如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。估价结果报告一、委托人二、估价机构三、估价对象分析1、估价对象位置及坐落东至虹光街，南至新华路，西至西二环北路，北至合作路。2、权益状况分析（1）房产登记状况房屋所有权证号8产权性质房屋所有权人产别房屋座落楼号或幢号房号及部位房屋总层数所在层数建筑面积(m2))房屋用途房屋结构建成年代（2）土地登记状况：无抵押担保（3）他项权利状况：无抵押担保不存在抵押担保权、典权等他项权利（4）法定优先受偿权利状况不存在其他法定优先受偿款（5）对价格的影响分析估价对象不存在抵押权、租赁权、共有权的设立;不存在查封和或有负债等现象。3、实物状况分析（1）建筑物状况①公共部分：结构形式混合建筑类型多层住宅外立面装饰贴砖大堂设计装修无楼道装修粉刷电梯间及轿厢装饰饰简装层户均数量3户供暖有门禁系统防盗门供气无安全及消防监控有热水无其他②户内部分：所在楼层3使用状况正常使用现状用途住宅景观无户型二室一厅临街状况四面临路采光、通风情况良好各房间朝向南北维护保养及成新状状况良好各个房间装修情况况的描述为水气室地墙石；房；阳闭（2）小区状况居住小区楼宇构成成多层住宅容积率2.0交通组织方式限速景观及绿化良好小区封闭性良好物业公司有无有物业费标准0.8车位状况有停车场其它（3）对价格影响的分析4、区位状况分析交通便捷度估价对象东至虹光光街，南至新新华路，西至至西二环北路路，北至合作作路。附近有有114、9、11等多路公交交车通过自然人文环境质量量环境优美、整洁，无无空气、水、噪噪声、辐射、固固体废弃物等等污染。周围围无高压输电电线路、无线线电发射塔、垃垃圾站、公共共厕所等。所所在地区居民民素质较高，治治安良好。居住社区成熟度小区居住用地占建建设用地的70.000%、入住率90%、社区发展展完善、居民民素质较高、区域内配套套设施完善基础设施配套情况况道路平整，供水水、供电、排排水、供热、通通信、有线电电视设备完备备。公建配套情况河北省省会的行政政、金融、科科技、教育、文文化和商贸中中心，是人流流、物流、资资金流、信息息流的重要交交汇地，区内内十八中学、河河北科技大学学、河北经贸贸大学、河北北政法学院等等高等院校，省省医院、省二二院、市二院院等重点医疗疗机构，十三三所等科研机机构，省民政政厅、省卫生生厅等省直单单位，五十四四研究所等30多家省部属属科研单位。逐逐步成为省会会的“后花园”和山前区开开发重要组成成部分，极具具投资吸引力力。未来发展潜力周围环境良好，基基础设施齐全全，未来发展展潜力巨大较较大5、市场背景分析从市场需求看，石家庄市这几年旺盛的住房需求有其客观的现实基础。经济持续快速发展，人民生活水平迅速提高。城市化进程加快，城市建设规模扩大。2008年国际金融市场剧烈动荡，国内经济形势不确定因素明显增多，石家庄房地产市场也受到了一定影响，出现了市场交易低迷、成交量持续下滑、消费者持币观望的局面。石家庄“三年大变样”的实施必将为城市建设和房地产业带来新的发展机遇，大规模的城中村改造和旧城改造所带来的土地放量将改善住房的供求关系，有利于调整住房结构，加上政府的宏观调控，有助于使石家庄房价进入一个相对稳定阶段。市政府为了促进房地产业健康稳定发展，10月13日出台了石政发[2008]56号《关于促进房地产业健康发展的若干意见》，提出20条措施鼓励房地产投资和消费。为了进一步激活房地产市场，2009年7月又出台了《〈关于促进房地产业健康稳定发展的若干意见〉的补充意见》。同时，加大了对房地产开发行政审批盖章和收费项目清理力度，进一步优化房地产发展环境。随着国家、省、市一系列优化发展环境、刺激扩大住房消费政策和“三年大变样”的实施，经过近一年的市场调整，石家庄市2009年以来房地产市场开始出现回暖，住房市场总体特征是：住房供应量加大，累积的住房需求开始逐步释放，市场活跃度提高，成交量明显上升，新建商品住房和二手住房成交总量同比增幅均超过100%，二手住房呈量价齐升态势，新建商品住房成交均价同比下降幅度趋缓，5月份以后月环比开始上升，房价走势步入了一个良性、健康的轨道，整体上看市场运行平稳、有序、健康。住房供应量加大。据石家庄市住房保障和房产管理局房地产市场信息系统实际成交数据显示，2009年1-7月，市区新建商品住房上市面积（批准预售面积+现售备案面积）234.38万平方米，同比增长123.13%。其中：批准预售面积188.5万平方米，同比增长200.21%，现售备案面积45.88万平方米，同比增长8.59%。住房成交量明显上升。石家庄市区新建商品住房2007年成交总量257.27万平方米，受金融危机的影响2008年商品住房成交面积呈持续下降的走势，成交总量为109.57万平方米，自10月份市政府出台了“20条促进住房消费政策措施”后，商品住房成交量月环比连续两个月上升。进入今年以来，市场成交量上升幅度明显，1-7月份成交面积分别是：10.73万平方米、11.15万平方米、18.3万平方米、27.05万平方米、27.7万平方米、28.61万平方米、32.42万平方米，同比分别增长-36.21%、161.74%、49.39%、219.74%、306.16%、119.57%、206.72%，月环比分别增长16.50%、3.91%、64.13%、47.81%、2.40%、3.29%、13.32%。2009年1-7月市区新建商品住房累计成交总量155.96万平方米，同比增长115.18%。与全国其它重点城市市场成交走势基本一致，据国家统计局公布数据，今年1-7月全国商品住房销售面积同比增长38.8%，上半年北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100%。今年以来，石家庄市区二手住房市场成交量均呈上升趋势，1-7月累计二手住房成交面积95.34万平方米，同比增长110.60%，分别成交6.10万平方米、6.83万平方米、14.24万平方米、10.83万平方米、18.75万平方米、17.37万平方米、21.23万平方米，同比分别增长-34.13%、101.47%、207.56%、8.08%、195.28%、250.91%、218.29%。石家庄市新建商品住房和二手住房成交总量同比增幅均超过100%，市场回暖住房成交量上升明显的主要原因：一是去年各级政府出台的降低利率、减免税收等刺激购房优惠政策作用逐渐显现;二是经过2008年低迷市场下压抑的住房刚性需求开始释放，包括子女结婚、孩子入学等；三是今年以来石家庄市推行货币拆迁补偿，大量拆迁安置居民购房；四是一些开发商为了回笼资金，纷纷采取降价措施，也刺激了普通居民购买住房。新建商品住房价格同比降幅趋缓，5月份以后月环比开始上升，二手住房价格同比上升。今年以来石家庄市区新建商品住房成交均价同比均为下降趋势，但下降的幅度已经趋缓，1-7月份分别为-6.46%、-23.94%、-13.86%、-10.11%、-5.08%、-3.15%、-4.13%，月环比数据-2.25%、0.89%、2.89%、-0.19%、6.10%、0.13%、1.16%，月环比数据1-4月份为正常波动，5月份以后房价开始上升。石家庄市房地产市场实际成交数据中新建商品住房价格与国家统计局公布的新建住宅价格指数走势基本一致，国家统计局公布的《全国70个大中城市房屋销售价格指数》，1-7月份石家庄新建商品住房房价同比为：-0.3%、-6.5%、-7.2%、-7.3%、-6.3%、-6.5%、-5.5%，月环比为：-0.2%、-5.2%、-0.4%、0.8%、0.4%、0.2%、1.0%。石家庄市区二手住房今年1-7月份成交均价月同比除6月份为-3.00%外，其它月份均为上升，但上升的幅度在逐步趋缓，走势基本平稳，没有出现大起大落。石家庄市新建商品住房价格同比下降的主要原因：一方面开发商采取了多种促销方式，以价换量较为明显。另一方面由于市区中低端项目销售情况趋旺，出现了成交量上升、成交均价下降的局面，同时也说明购房者日趋理性。5月份以后月环比上升，是由于随着市场逐步回暖，部分楼盘开始出现涨价和惜售待涨价的现象；二手住房量价齐升，主要体现在中小户型房源的单价上涨，在各项刺激市场消费政策利好下，中小户型成为购房者的首选，同时业主的“惜售”、提价，带动了中小户型房源单价的上升。同时，市内“名校”附近多为小户型房产，购房人为方便孩子就近上学而将价格放在次要位置的心理导致价格上升。由于国家对房地产市场的宏观调控，石家庄市的房地产市场有所触动，房地产市场环境处在频繁的动态变化之中；但由于有上述房地产市场发展的坚实基础，不会使石家庄市的房地产市场从此下滑，而是会保持平稳状态。6、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面：1．在法律上许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2．在技术上可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3．在经济上可行性。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。4．土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。5．房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6．可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。结合以上条件分析，根据估价对象用地所在位置及周边的自然与人文环境，兴建居住性物业为其最高最佳使用途径。四、估价目的为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点根据估价目的，确定现场勘查日——2009年8月28日为估价时点。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。房地产抵押担保价值为抵押担保房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本次估价结果为估估价对象所有有权及相应的的出让国有土土地使用权的的价格。七、估价依据1、中华人民共和国国国家标准GB/T550291—1999《房地产估估价规范》；；2、《中华人民共和和国城市房地地产管理法》3、《中华人民共和和国担保法》4、《城市房地产抵抵押管理办法法》5、中华人民共和国国建设部、中中国人民银行行、中国银行行业监督管理理委员会《房房地产抵押担担保估价指导导意见》6、全国人大常委会会、国务院、建建设部、国土土资源部以及及石家庄市人人民政府有关关部门颁布的的其他有关法法律、法规和和政策文件；；7、委托人提供的有有关情况和资资料；8、我公司所掌握的的石家庄市房房地产市场的的有关资料及及估价人员实实地勘查、调调查所获取的的资料。八、估价原则⑴合法原则。遵循合法原则，应应以估价对象象的合法使用用、合法处分分为前提估价价。⑵最高最佳使用原则则。遵循最高最佳使用用原则，应以以估价对象的的最高最佳使使用为前提估估价。⑶替代原则。遵循替代原则，要要求估价结果果不得明显偏偏离类似房地地产在同等条条件下的正常常价格。⑷遵循估价时点原则则。遵循估价时点原则则，要求估价价结果应是估估价对象在估估价时点的客客观合理价格格或价值。九、估价方法估价人员根据对估估价对象进行行的实地勘察察、邻近类似似房地产的市市场调查，以以及委托人提提供的相关资资料，针对估估价对象的特特点及估价目目的遵照国家家有关法律、法法规、估价技技术标准，在在综合分析、研研究所掌握的的资料的基础础上，选取市市场比较法和和收益法进行行评估。评估方法定义：市场比较法，就是是在求取房地地产价格时，根根据替代原则则，将待估房房地产与较近近时期内已经经发生了交易易的类似房地地产实例加以以比较对照，并并依据后者已已知的价格，参参照该房地产产的交易情况况、期日、区区域以及个别别因素等差别别，修正得出出估价对象在在估价时点房房地产价格的的一种方法。收益法也称为收益益资本化、收收益还原法，是是运用适当的的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种评估方法。最后估价人员根据据估价对象物物业性质、现现状，对两种种方法得出的的结果进行综综合，确定估估价对象的价价值。十、估价结果估价人员根据估价价目的，遵循循估价原则，按按照国家规定定的技术标准准和估价程序序，在对估价价对象进行了了实地查勘、了了解当地房地地产市场行情情以及综合分分析相关资料料的基础上，选选用适宜的估估价方法，确确定：****拥有的，位位于***的房地地产（建筑面面积：89.44平方米）的拟拟抵押担保房房地产在2009年8月28日的估价结结果：1、市场价值估价结结果市场价值估价结果果总价为37.20万元，单位建建筑面积价格格为4,159元/平方米。2、应扣减的优先受受偿款根据委托人提供资资料，并经估估价师调查核核实，估价时时点不存在欠欠缴出让金、欠欠缴工程款或或设备款、已已抵押担保的的债权及其他他债权等法定定优先受偿权权。3、抵押担保担保价价值估价结果果抵押担保担保价值值总价为37.20万元（大写写：人民币=305900\*CHINESENUM2叁叁拾柒万贰仟仟元整），约约折合单位建建筑面积价格格4,159元/㎡(大写：人民币=4132\*CHINESENUM2肆仟壹壹佰伍拾玖元元整)。估价报告应用有效效期：自本报报告出具之日日起1年。提交估价报告的份份数：共3份。十一、估价师签名名房地产估价师：牛利峰（112000700228）范国林（111200700030）十二、估价作业日日期2009年8月228日至2008年8月30日。十三、估价报告应应用的有效期期本估价报告应用的的有效期自2008年8月30日起为1年。若在此此期间市场情情况发生较大大变化或受不不可抗力的影影响，该价格格需作相应调调整。十四、有关说明、提提示与建议1、本估价报告所依依据的委托人人提供的有关关资料，包括括法律文件，如如《房产所有有证》复印件件等，由委托托人对其真实实性负责；2、本报告对现场难难于观察到的的建筑物与设设备内部质量量不负检测责责任；3、本报告的全部或或部分内容未未经本公司同同意，不得发发表于任何公公开媒体上；；4、委托人只可按照照本估价报告告的估价目的的使用，不可可用于其它用用途。5、本报告为抵押担担保担保房地地产估价，由由于注重预期期风险，在估估价时对预期期不确定的收收益或升值因因素较少考虑虑，采取了谨谨慎的态度，收收益法采取净净收益不变的的公式计算。6、估价对象的房地地产市场状况况在抵押担保保担保期限内内可能随时间间变化而变化化，这期间若若房地产市场场有较大的变变动造成估价价对象市场价价值下降会形形成预期风险险，提请报告告使用人注意意。7、因处置抵押担保保物的短期性性、强制性变变现能力差和和处置税费会会形成降价甚甚至资不抵债债的风险。根据《中华人民共共和国城市房房地产管理法法》、《中华华人民共和国国担保法》、《中中华人民共和和国合同法》和和《北京市房房地产抵押担担保管理办法法》，该项目目一旦发生清清偿问题，处处分方法应参参照国家有关关政策、法规规进行。根据高法的规定：：人民法院确确定的保留价价，第一次拍拍卖时，不得得低于评估价价或者市价的的百分之八十十；如果出现现流拍，再行行拍卖时，可可以酌情降低低保留价，但但每次降低的的数额不得超超过前次保留留价的百分之之二十。此外，抵押担保房房地产拍卖有有清偿的费用用（包括强制制执行费用、拍拍卖佣金、诉诉讼费、律师师费等专业费费），一般较较高，达几个个百分点，同同时变现时间间会较长，提提请报告使用用人注意。8、估价对象为一大大型整体的综综合楼，可独独立使用，可可分割使用或或转让，又由由于区位很好好，具有一定定的变现能力力。估价对象的市场变变现能力，在在经济增长快快速发展的市市场条件下，可可能较强；但但和商业、住住宅等房地产产物业相比变变现能力较弱弱，提请抵押押担保权人注注意。9、房地产抵押担保保期间，抵押押担保担保房房地产仍由抵抵押担保担保保人占有、使使用，使用过过程中不可避避免会造成损损耗，特别是是装修及设备备等折旧较快快，有可能降降低抵押担保保担保物价值值，提请抵押押担保担保权权人注意。10、根据《北京市房房地产抵押担担保管理办法法》的规定，估估价对象应在在政府房屋土土地有关管理理部门进行抵抵押担保登记记后，可作为为抵押担保物物进行抵押担担保。当事人人未办理抵押押担保物登记记的，不得对对抗第三人。11、建议定期或者在在房地产市场场价格变化较较快时对房地地产抵押担保保担保价值进进行再评估。北京**房地产土地地评估有限公公司2009年8月330日估价技术报告个别因素分析个别因素包括估价价对象所在物物业的位置、临临街状况、土土地使用权性性质及用途、土土地使用年限限、建筑物的的结构类型、建建筑物的用途途、估价对象象的建筑面积积、建筑物现现状等及周边边类似物业情情况，具体如如下：估价对象位置：估价对象位于****，东至虹虹光街，南至至新华路，西西至西二环北北路，北至合合作路。估价对象临街状况况：估价对象四面临路路。土地使用权性质、用用途：土地使用权类型为为国有出让，土土地用途为住住宅用地。估价对象权属情况况根据***提供的的石房权证西西字第430011288号《房屋所所有权证》的的资料记载：：估价对象为为***所有。估价对象未设定担担保抵押担保保权等他项权权利。估价对象现状：根据现场勘察及上上述委托人提提供的资料记记载：估价对对象所在建筑筑物为1998年建成，6层混合结构构，平屋顶，清清水砖墙。估估价对象为二二室一厅，建建筑面积：89.44平方米；层层高3.20米；水、电电、双气设施施齐全。室内内精装修，地地面铺地砖，墙墙面刷白，石石膏板吊顶；；厕所、厨房房墙面贴砖；；暖气木包，阳阳台塑钢封闭闭，防盗门。估估价时点估价价对象的使用用、维护保养养状况良好。区域因素分析1、地理位置石家庄市地处华北北平原，位于于河北省中南南部；平面地地理坐标位于于东经113o331′至115o229′,北纬37o26′至38o46′之间；东部部与衡水市接接壤，南部与与邢台市毗连连，西部与山山西省相邻，北北部与保定市市交界。南北北最长处约148.0018公里，东西西最宽处约175.3383公里。现辖辖长安、桥东东、桥西、新新华、裕华、矿矿区六个区和和正定、行唐唐、灵寿、平平山、井陉、赞赞皇、元氏、高高邑、栾城、赵赵县、无极、深深泽十二个县县及新乐市、鹿鹿泉市、藁城城市、晋州市市、辛集市5个县级市和和一个高新技技术开发区。估价对象所处的桥桥西区（现在在改为新华区区），位于石石家庄市区的的西北部。2、自然条件地质：估价对象所所在区域，属属缓倾斜平原原，地形平坦坦开阔,地势西南高高，东北低，地地面标高47.5—47.755.9米，地形坡坡降为1‰，地耐力为16～18吨/平方米。根根据石家庄市市地震局测定定,区域地震烈烈度为八度。区区境内地势自自西北向东南南倾斜，平均均海拔40米左右。气象：气候属于典典型的大陆性性暖温带季风风气候，四季季分明，春季季干旱多风，夏夏季炎热多雨雨，秋季凉爽爽湿润，冬季季寒冷干燥。年年平均气温为为12°C左右，最高高气温38°C，最低气温-15.44°C，年平均降降水量626毫米。3、环境条件环境影响主要有大大气污染、噪噪声污染，悬悬浮颗粒物和和氮氧化物形形成的二次扬扬尘是造成大大气质量下降降主要因素；；区域环境状状况一般，无无重工业企业业，污染较小小。4、交通状况区域区域内有石德德铁路、京深深、京石、石石太、石黄高高速公路纵横横交错并有11、9、114路多路公交交车通过，交交通十分便利利。5、基础设施A、供电该区域使使用市政供电电系统，供电电有保证。B、通讯该区域使用市政的的通讯网络，通通讯有保证。C、供水该区域有有石家庄市自自来水公司供供水管网铺设设，供水有保保证。D、排水该区域有有石家庄市市市政排水管网网铺设，排水水有保证。E、供暖该区域有石家庄市市市政供热管管网铺设，供供暖有保证。F、通气该区域有有石家庄市市市政天然气管管网铺设，供供气有保证。6、周边环境全区现河北省省会会的行政、金金融、科技、教教育、文化和和商贸中心，是是人流、物流流、资金流、信信息流的重要要交汇地。辖辖区驻有省委委、省人大、省省政府、省政政协四大机关关，以及中直直、省直60多个单位部部门；区内有有省艺术中心心、市群艺馆馆等文化机构构；河北师范范大学、河北北经贸大学、河河北医科大学学等20多所大中专专院校，以及及省科学院、省省社科院、电电子工业部第第五十四研究究所等30多家省部属属科研单位。逐逐步成为省会会的“后花园”和山前区开开发重要组成成部分，极具具投资吸引力力。市场背景分析从市场需求看，石石家庄市这几几年旺盛的住住房需求有其其客观的现实实基础。经济济持续快速发发展，人民生生活水平迅速速提高。城市市化进程加快快，城市建设设规模扩大。由于国家对房地产产市场的宏观观调控，石家家庄市的房地地产市场有所所触动，房地地产市场环境境处在频繁的的动态变化之之中；但由于于有上述房地地产市场发展展的坚实基础础，不会使石石家庄市的房房地产市场从从此下滑，而而是会保持平平稳状态。3、变现能力分析变现能力是指假定定在估价时点点实现抵押担担保权时，在在没有过多损损失条件下，将将抵押担保担担保房地产转转换为现金的的可能性。估价对象为住宅，配配套施齐全；；并且估价对对象地处区位位很好，所以以估价对象具具有一定的变变现能力。其市场变现能力，在在经济快速增增长、发展的的市场条件下下，可能较强强；但在经济济不景气或下下滑的情况下下，变现能力力将受到较大大影响。若假定估价对象在在估价时点拍拍卖或变卖，因因处置抵押担担保担保物的的短期性、强强制性、变现现能力一般或或较弱、变现现时间较长和和增加处置税税费会形成降降价拍卖或变变卖。根据高法的规定：：人民法院确确定的保留价价，第一次拍拍卖时，不得得低于评估价价或者市价的的百分之八十十；如果出现现流拍，再行行拍卖时，可可以酌情降低低保留价，但但每次降低的的数额不得超超过前次保留留价的百分之之二十。根据《中华人民共共和国城市房房地产管理法法》、《中华华人民共和国国担保法》、《中中华人民共和和国合同法》和和《北京市房房地产抵押担担保管理办法法》，该项目目一旦发生清清偿问题，处处分方法应参参照国家有关关政策、法规规进行。处分抵押担保担保保房地产的清清偿顺序：（1）支付处分抵押担担保担保房地地产的费用（包包括强制执行行费用、拍卖卖佣金、诉讼讼费、律师费费、评估费等等专业费），一一般较高，达达几个百分点点；（2）扣除抵押担保担担保房地产应应缴纳的税费费（包括营业业税及附加、印印花税、应补补缴的土地出出让地价及交交易手续费、登登记费、合同同公证费等）；；（3）优先受偿款（建建筑工程承包包人有行使权权的拖欠工程程款）；（4）按登记顺序偿还还抵押担保权权人债权本息息及违约金；；（5）赔偿由债务人违违反合同而对对抵押担保权权人造成的损损失；（6）剩余金额交还抵抵押担保担保保人。所得金额不足以支支付债务和违违约金、赔偿偿金时，抵押押担保权人有有权向债务人人追索。最高最佳使用分析析最高最佳使用原则则是要说明，房房地产估价要要以房地产的的最高最佳使使用为前提。所所谓最高最佳佳使用，是估估价对象的一一种最可能的的使用，这种种最可能的使使用是法律上上允许、技术术上可能、财财务上可行，经经过充分合理理的论证，并并能给估价对对象带来最高高价值的使用用。最高最佳使用分析析真正体现了了估价的客观观性。衡量、判判断估价对象象房地产是否否处于最优使使用状态主要要从下列方面面：1．在法律上许可性性（规划及相相关政策法规规许可）。即即不受现时使使用状况的限限制，而依照照法律规章、规规划发展的方方向，按照其其可能的最优优用途估价。2．在技术上可能性性。即不能把把技术上无法法做到的使用用当作最高最最佳使用，要要按照房屋建建筑工程方面面的技术要求求进行估价。3．在经济上可行性性。即估价价价格应是各种种可能的使用用方式中，以以经济上有限限的投入而能能获得最大收收益的使用方方式的估价结结果。4．土地与建筑物的的均衡性。即即以房地产内内部构成要素素的组合是否否达到均衡来来判断其是否否处于最优使使用状态，也也就是说，估估价时，把建建筑物与土地地区位是否相相匹配，是否否具有投资集集约度的因素素考虑进去。5．房地产与周围环环境的协调性性。即房地产产与外部环境境是否均衡或或协调的问题题。也就是说说，估价时不不按原用途估估价，而按房房地产与其周周围环境相协协调能获得大大量外部经济济效益的最优优使用的新用用途进行估价价。6．可持续发展性。即即在估价时不不仅要研究过过去和现在的的价格状况，而而且还要研究究房地产市场场的现状、发发展趋势，以以及政治经济济形势和政策策变化对房地地产形成的影影响以预测未未来价格和收收益变动的趋趋势。结合以上条件分析析，根据估价价对象用地所所在位置及周周边的自然与与人文环境，兴兴建居住性物物业为其最高高最佳使用途途径。估价方法选用估价人员根据对估估价对象进行行的实地勘察察、邻近类似似房地产的市市场调查，以以及委托人提提供的相关资资料，针对估估价对象的特特点及估价目目的遵照国家家有关法律、法法规、估价技技术标准，在在综合分析、研研究所掌握的的资料的基础础上，选取估估价方法。考虑到与评估对象象在同一区域域内类似的房房产交易实例例较多，可采采用；同时在在同一区域内内能获取类似似的房产租赁赁实例，可假假设估价对象象用于出租，为为收益性房地地产，其预期期收益可分析析测算。因此此，选取市场场比较法及收收益法作为本本次估价的基基本方法。评估方法定义：市场比较法，就是是在求取房地地产价格时，根根据替代原则则，将待估房房地产与较近近时期内已经经发生了交易易的类似房地地产实例加以以比较对照，并并依据后者已已知的价格，参参照该房地产产的交易情况况、期日、区区域以及个别别因素等差别别，修正得出出估价对象在在估价时点房房地产价格的的一种方法。公式为：1、比较较实例选择选择比较较交易实例时时，根据估价价对象情况，应应符合以下要要求A、用途途相同B、交易易类型相同C、属于于正常交易（或或可修正为正正常交易下的的价格）D、区域域及个别因素素条件相近E、统一价格基础收益法：收益法法也称为收益益资本化、收收益还原法，是是运用适当的的资本化率，将将预期的估价价对象房地产产未来各期（通通常为年）的的正常纯收益益折算到估价价时点上的现现值，求其之之和得出估价价对象房地产产价格的一种种评估方法。假设估价对象采取取出租或承包包方式经营，参参考周边地区区类似用途物物业租金、营营业收入和营营业费用等的的市场客观水水平资料，加加以分析判断断；估算未来来的潜在毛收收入；考虑客客观空置率等等因素后估算算有效毛收入入；估算正常常运营费用；；估算净收益益；选择适当当的资本化率率；运用适宜宜的收益法计计算公式，求求取估价对象象的收益价格格。根据估价对象的具具体情况，选选择有限年，净净收益、资本本化率不变的的收益法公式式：V=（A/R）·[1--1/（1+R）n]公式中：V——估估价对象的房房地产市场价价值A——年净收益R——综合资本化化率n——收益年限将两种估价方法的的估算结果分分析综合，得得出最终估价价值。估价测算过程（一）采用市场比比较法估价1、选取案例本次评估，选取三三个具有市场场行为的实例例,用途与估价价对象房地产产相似，结合合影响住宅的的因素，进行行因素修正,求取估价对对象的价格。实例A：虹光街28号位于石家庄市桥西西区虹光街28号3-2-5503，住宅楼，6层混合结构构，北临合作作路，350米内公交车车多，公交便便捷度较好；；商业集繁华华度较好；基基础设施为宗宗地红线外“七通”，公用设施施条件完备，环环境污染较小小；二室一厅厅，水、电、暖暖气设施齐全全。室内一般般装修，地面面铺地砖，墙墙面刷白，石石膏板吊顶；；厕所、厨房房墙面贴砖；；暖气木包，阳阳台塑钢封闭闭，防盗门。2009年8月的交易价价为4050元/平方米。实例B：虹光街28号位于石家庄市桥西西区虹光街28号4-5-2203，住宅楼，6层混合结构构，北临合作作路，350米内公交线线路多，公交交便捷度较好好，商业繁华华度较好；基基础设施为宗宗地红线外“七通”，公用设施施条件完备，环环境污染较小小；二室一厅厅，水、电、暖暖气设施齐全全。室内一般般装修，地面面铺地砖，墙墙面刷白，未未吊顶；厕所所、厨房墙面面贴砖；明暖暖，阳台塑钢钢封闭，防盗盗门。2009年8月的交易价价为4080元/平方米。实例C：虹光街28号位于石家庄市桥西西区虹光街28号2-3-3301，6层混合结构构，住宅用途途，北临合作作路，350米内公共汽汽车多，公交交便捷度较好好；商业繁华华度较好；基基础设施为宗宗地红线外“七通”，公用设施施条件完备,环境污染较较小；二室一一厅，水、电电、暖气设施施齐全。室内内精装修，地地面铺地砖，墙墙面刷白，未未吊顶；厕所所、厨房墙面面贴砖；暖气气木包，阳台台塑钢封闭，防防盗门。2009年8月的交易价价为4200元/平方米。2、因素选择根据估价对象的条条件，影响估估价对象价格格的主要因素素有:a、 交易时间：确定房房地产价格指指数b、 交易情况：是否为为正常、公开开、公平、自自愿的交易c、 区域因素：主要有有交通条件[道路通达度度（用临路状状况表示）、公公交便捷度（通通达公交车线线路的数量表表示）]、居住成熟熟度、商业繁繁华度、基础础设施条件、区区域公用设施施配套程度、环环境优劣度等等。d、个别因素：主要要有规划限制制、装修标准准、所在楼层层、朝向等。3、因素条件说明估价对象与比较实实例的比较因因素条件详述述见表1估价价对象和比较实例例比较因素估价对象实例A实例B实例C房地产用途住宅住宅住宅住宅交易期日2009.82009.82009.82009.8交易情况正常正常正常正常交易方式市场交易市场交易市场交易市场交易房地产交易价格（元/平方米）待评估405040804200区域因素临路状况临主干道临主干道临主干道临主干道公交便捷度好好好好居住成熟度成熟成熟成熟成熟商业繁华度好好好好基础设施条件红线外“七通”红线外“七通”红线外“七通”红线外“七通”公用设施配套完备度完备完备完备完备环境优劣度污染较小污染较小污染较小污染较小个别因素规划限制有限制有限制有限制有限制装修标准精装一般精装精装房屋朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向所在楼层35234、编制比较因素条条件指数表根据估价对象与比比较实例各种种因素具体情情况，编制比比较因素条件件指数表。比比较因素条件件修正指数确确定如下：① 估价对象与三个实实例的用途、交交易情况差异异不大，故对对于上述这些些影响房地产产价格的因素素均不作修正正。② 交易期日修正：估估价对象与上上述三个实例例的交易期日日接近，故交交易期日修正正系数为1。Ⅰ、区域因素：A、临路状况，分为为不临路、临临支路、临次次干道、临区区域干道、临临主干道五个个等级，以估估价对象为100，每增加或或减少一个等等级，减少或或增加1%；B、公交便捷度，分分为差、较差差、一般、较较好、好五个个等级，以估估价对象为100，每增加一一个等级，房房地产价格相相应修正2%；C、产业集聚度，分分为高、较高高、一般、低低四个档次，以以估价对象为为100，每相差一一个等级修正正3%；D、商业繁华度，分分为差、较差差、一般、较较好、好五个个等级，以估估价对象为100，每相差一一个等级，房房地产价格相相应减少或增增加3%;E、基础设施条件，分分为宗地红线线外四通、五五通、六通、七七通四个等级级，以估价对对象为100，每相差一一个等级，房房地产价格相相应减少或增增加5%;F、公用设施配套完完备度，分为为差、较完备备、完备三个个等级，以估估价对象为100，每相差一一个等级，房房地产价格相相应减少或增增加5%;G、环境优劣度，分分为污染严重重、污染较严严重、污染一一般、污染较较少、无污染染五个等级，以以估价对象为为100，每相差一一个等级，房房地产价格相相应减少或增增加2%。Ⅱ、个别因素A、规划限制分为无无限制、有一一定限制、有有限制三个等等级，以估价价对象为100，每增加或减减少一个等级级，房地产价价格相应减少少或增加2%;B、装修标准取值分分为无装修98%、简单装修100%、普通装修102%、简装修105%、高档装修110%五个等级。C、房屋朝向分为南南北朝向、正正南朝向、东东西朝向三个个等级，以估估价对象为100，每增加或或减少一个等等级，房地产产价格相应减减少或增加2%。D、所在楼层差异取取值分为：以以估价对象为为100，每增加或或减少一个等等级，房地产产价格相应减减少或增加2%。比较因素条件指数数表估价对象和比较实例例比较因素估价对象实例A实例B实例C房地产交易价格（元/平方米）待评估405040804200房地产用途100100100100交易期日100100100100交易情况100100100100交易方式100100100100区域因素临路状况100100100100公交便捷度100100100100居住成熟度100100100100商业繁华度100100100100基础设施条件100100100100公用设施配套完备备度100100100100环境优劣度100100100100个别因素规划限制100100100100装修标准10010098100房屋朝向100100100100所在楼层1009898100比较因素修修正系数表估价对象和和比较实例比较因素实例A实例B实例C实例价格(元/平方米)405040804200房地产用途100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100区域因素临路状况100/100100/100100/100公交便捷度100/100100/100100/100居住成熟度100/100100/100100/100商业繁华度100/100100/100100/100基础设施条件100/100100/100100/100公用设施配套完备备度100/100100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素规划限制100/100100/100100/100装修标准100/100100/98100/100房屋朝向100/100100/100100/100所在楼层100/98100/98100/100比准价格(元/平方米)413342484200估价对象房地产价价格(元/平方米)4194市场法估价测算汇汇总表单位可比实例1可比实例2可比实例3说明一、成交价格总价万元37.2037.6037.50单价元/m2405040804200二、成交日期2009年8月2009年8月月2009年8月月2009年8月月三、建立比较基准准后价格405040804200统一房地产范围后后价格405040804200统一付款方式后价价格405040804200统一价格单位后价价格405040804200四、交易情况修正正后价格405040804200交易情况修正系数数％100100100五、市场状况调整整后价格405040804200市场状况调整系数数％100100100六、房地产状况调调整后价格4133405040804200区位状况调整后价价格405040804200区位状况调整系数数％100100100实物状况调整后价价格413340804200实物状况修正系数数％9896100权益状况调整后价价格413342504200权益状况修正系数数％100100100七、测算结果总价元或万元37.51单价元/m24194估价对象房地产单单价为4194元/平方米估价对象房地产总总价=4194489.444=37.51（万万元）采用市场比较法估估价的估价对对象在估价时时点的客观合合理价值为37.51万元。（二）采用收益法法估价假设估价对象采取取出租或承包包方式经营，参参考周边地区区类似用途物物业租金、营营业收入和营营业费用等的的市场客观水水平资料，加加以分析判断断；估算未来来的潜在毛收收入；考虑客客观空置率等等因素后估算算有效毛收入入；估算正常常运营费用；；估算净收益益；选择适当当的资本化率率；运用适宜宜的收益法计计算公式，求求取估价对象象的收益价格格。收益法公式：其中：V——房地地产在估价时时点的收益价价格A———房地产的未未来第一年净净运营收益Y———房地产的报报酬率g——净收益逐年递增的的比例t———房地产的收收益年限1、确定资本化率资本化率的本质是是投资收益率率，而投资收收益率的大小小与投资项目目的风险包括括系统风险和和个别风险大大小直接相关关。通常情况况下，商业零零售用房、写写字楼、住宅宅、工业用房房的投资风险险依次降低，风风险调整值也也相应下降或或上调1-2%。根据中华华人民共和国国国家标准（GB/T502911-19999）《房地产产估价规范》第5.3.4款,可采用市场提取法和安全利率加风险调整值法做为资本化率，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率和中国人民银行公布的一年期定期存款年利率预测，此次评估采用中国人民银行公布的一年期定期存款年利率做为安全利率。评估人员根据调查石家庄市同类物业收益率为5%，综合考虑选取一年期定期存款年利率2.25%做为安全利率,考虑风险调整值为4%,故此次估价采用的资本化率r为5.63%。2、确定年年总收益该区域现行房屋租租赁市场活跃跃，由于市场场租赁案例众众多，评估人人员通过市场场调查，搜集集了同委估房房地产在使用用功能、建筑筑结构、装修修水平、配套套设施、地段段等级以及区区位因素、个个别因素等各各方面条件相相近的实例，并并在其中选取取了A、B、C三个实例作作为比较案例例。案例A：虹光街28号，1998年竣工，混混合结构，总总层6层，所在4层，南北朝朝向，一般，建建筑面积89.50平米，租金17元/平米·月。案例B：虹光街28号，1998年竣工，混混合结构，总总层6层，所在1层，南北朝朝向，精装，建建筑面积88.40平米，租金16元/平米·月。案例C：虹光街28号，1998年竣工，混混合结构，总总层6层，所在6层，南北朝朝向，简装，建建筑面积88.25平米，租金16元/平米·月。比较因素条件说明明表估价价对象和比较实例例比较因素估价对象实例A实例B实例C房地产用途住宅住宅住宅住宅租赁期日2009.82009.82009.82009.8租赁情况正常正常正常正常租赁方式市场市场市场市场房地产租赁价格（元/平方米）待评估171616区域因素临路状况临主干道临主干道临主干道临主干道公交便捷度好好好好居住成熟度熟度熟度熟度熟度商业繁华度好好好好基础设施条件红线外“七通”红线外“七通”红线外“七通”红线外“七通”公用设施配套完备度完备完备完备完备环境优劣度污染较小污染较小污染较小污染较小个别因素规划限制有限制有限制有限制有限制装修标准精装一般精装简装房屋朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向所在楼层3416估价对象和比较实例例比较因素估价对象实例A实例B实例C房地产租赁价格（元/平方米）待评估171616房地产用途100100100100交易期日100100100100交易情况100100100100交易方式100100100100区域因素临路状况100100100100公交便捷度100100100100居住成熟度100100100100商业繁华度100100100100基础设施条件100100100100公用设施配套完备备度100100100100环境优劣度100100100100个别因素规划限制100100100100装修标准1009810096房屋朝向100100100100所在楼层1001009896比较因素条件指数数表估价对象和和比较实例比较因素实例A实例B实例C实例价格(元/平方米)171616房地产用途100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100区域因素临路状况100/100100/100100/100公交便捷度100/100100/100100/100居住成熟度100/100100/100100/100商业繁华度100/100100/100100/100基础设施条件100/100100/100100/100公