江西某高档住宅小区项目可行性报告

目录前言……………………2第一章项目背景……………………3第二章市场调研报告………………12第三章市场分析与前景展望…………81第四章项目营销与推广………………87第五章项目组织管理及进度安排…………………100第六章项目投资预算与财务分析…………………102第七章结论………103前言云南路桥房地产开发公司为云南路桥股份公司所属企业。今年初，经过科学论证、谨慎决策、决定对萍乡市安源新区世纪广场旁的172亩进行全面开发，这是公司房地产开发项目中的一个重大举措。按照策划一流、项目一流、涉及一流的要求，该项目建成后，将成为萍乡市地产开发项目之经典，市场设计之名作，城市商圈之亮点，萍乡市之名片。面对如此艰巨的任务，且策划期短，因此，本策划只就项目市场调查（仅限萍乡），和项目可行性研究及市场营销推广提出策划思路。三个方案中核心是围绕项目设计、市场营销定位而展开。当然，任何一个项目的策划都是一个过程，既不但有一个准确的定位，而又具有科学性、客观性，更要有可操作性。本方案的制定也是基于此。三个方案具体需要说明是：市场调查报告。主要分析萍乡市经济社会发展情况，及各商圈业态状况和消费倾向，这对于策划十分重要；同时也重点对项目的周边情况进行了调查。项目可行性研究报告。主要分析项目建设的必要性和可行性；重点分析市场建设总体布局，并提出三种建设方案进行分析比较；对项目的风险和财务情况进行分析评估，以供决策。项目市场营销推广方案。主要对项目的市场定位、市场策略、价格策略、推广计划做了具体研究并提出实施办法，力求使之具有科学性和可操作性。上述三个方案在调查、研究和论证策划中，征询了有关专家意见，并收集了国内有关市场资料，分别走访调查萍乡市委、市政府十几家管理和研究部门，以使本方案符合萍乡市实际。当然，在实施中可根据情况变化对本方案进行细化和调整。第一章项目背景一、项目概况及开发方案和总规布局本项目位于江西省萍市安源新区“世纪广场”东北角，安源区政府正前方。南为48米宽的井岗山路，北为30米宽的韶山路，东西两侧各临30米长及22米宽的规划路。场地呈南北约275米宽，东西约510米长的长方形。场内地貌起幅较大，最高在101米至120米之间，属东西高，南北低的浅丘地势。地块总占地面积114707.7㎡，总建筑面积135204.04㎡，容积率为1.14。项目所在区域属于安源经济开发区，周边紧邻东方巴黎、雅典世纪花园、等素质较高的住宅小区，具备较高的生活居住气息和良好的自然生态环境。1、项目优势：1、占地面积较大，还属于地块前期规划阶段，在渐已形成居住气候的片区大环境下，本项目相对其他在售（如雅典世纪花园等）或已建成的项目（如东方巴黎等）而言，具有较高的市场适应性和调整空间。另外，云南路桥品牌在该片区的进驻，无形之中也为本项目提供了一定的品牌提升力和影响力。2、优越的区位优势：安源新区刚刚获得“最佳人居区域”的称号。距安源区政府咫尺之遥。加上属于新开发区域，周边较少农民楼等低档物业或住宅区，营造高档楼盘的先天条件较为理想。3、自然条件优越，区域内常年绿意盎然。最为重要的是本项目地势较高，依山而建，大有俯瞰安源新区全貌之势。优越的自然环境和良好的地势条件，将会对居住环境要求较高的客户起到较大的刺激作用。4、不久的将来，萍乡市公交总站将整体搬迁到项目片区，这将极大的改善本项目周边的人气，同时也使得项目未来的居民出行非常通畅便捷。5、根据市政府要求，代表萍乡教育最高水平的萍乡市中学、萍乡市小学将搬迁到本区域内，这就给未来本项目的住户子女接受教育提供了一个最佳环境。而方便、高水平的教育配套，也将成为本项目最具吸引力的卖点之一。6、相临本项目不到100M的地方，正在兴建一个萍乡市目前最高档的“五星级”酒店——天宇大酒店，而随着本项目和天宇大酒店的建成和投入使用，将使得本区域逐渐演变成萍乡最高级的商务居住区域。7、东南角有一水源流入，具有较好的开发价值。社区定位为萍乡综合档次最高，全面全新的精品楼盘，以展示萍乡发展的风貌，树立以萍乡为中心的大区域或超大区域标致性社区。8、房态定位为，高品质的多层花园洋房、多层景观洋房、连排式低层住宅及展示建筑艺术、拉高城市居家风貌的小型住宅。9、社区环境定位：依山就势，打造真正意义上的原生态且最适人居的居家环境，造就收藏版的永久社区。2、规划理念：主题·原生态自然景观社区·滨水森林岛式居家·阳光建筑及阳光环境·健康、通透与运动七大全新的规划理念：1、设计城市，提高城市竞争力的理念。社区是城市组建的重要元素，打造合谐、生动、美丽、高尚而持久的高级社区，不仅为人们提供了舒适的居家场所，更主要表现为打造了优美的城市风貌，提高了城市的竞争力。我们的“香湲美林”正是踏实实现这一目标的。2、依据地势，改良地势，打造自然风貌下的原生态居家理念。该项目的规划依据场地南高北低的不良地貌，修整为三个基本台坡，每一个台坡的高差处均设计成崁入式车库。并用森林和叠泉、小溪作为自然阻隔。项目规划从东至西排列，把社区分为几个南高北低的波峰与波峪相替的“山岛”式居住组群，每一个组群都作成了一个自然发育而成的坡岛，每两个这样的坡岛之间就是波峪，波峪沟迥自然洒脱，林木五彩十色、高低自然组构，林间水景渗渗流淌、时放时收、生动流远、滨水花草丛生，石景成趣。并把每一个居住岛上的建筑形态作成高台地，低层房，完全化解了南面面山的局面。这造就了一幅比画更美、全空间合谐，全方位完美而灵动的大自然原生态风貌。为此，我们生活在了比画更美，比自然更生动的浪漫空间中。3、阳光建筑，阳光环境的全阳光理念。规划上1：1以上的日照间距，错落而有序的布局，严格的正南或南稍偏东、南微偏西的良好朝向，宽阔而通透的东西景观阳光走廊，南低，北高的建筑布局无不打造出全市日光社区的优美格局——我们总是迎着朝霞出门，迎着晚霞回家，在阳光斑驳的环境中休闲。4、道路包围环境，环境包围建筑的人本理念。规划中把社区临城市道路周边均用森林带或商业用房隔起来，社区内部的交通线路也尽可能少而便捷，并用水景森林、小溪隔离开，使我们的居家始终置于一个个无声、光、尘、污染的安全绿岛上。5、通透、健康、运动的人本空间。规划布局把建筑南、东南、西面朝向灵活错落开放布局，拒绝围合，拒绝平庸，拒绝违背人本的形式。空间通透，空气流通。环境中森林、水景点线相系、宽窄相济、自然一体，造就了极高的性价比和博大的天然氧吧。也就造就了一流的健康环境。社区内设置了健身环形跑道和全民健身的场所及器具，设置了残疾人专用的无阻碍绿色通道。及会所、网球场、户外泳池及健身俱乐部。无不体现益智益身的运动环境。6、人车分流为主，人车混流为辅的理念。社区分设四个车行入口，三个人行入口，车库及森林泊车位，均设置于消防环道旁，消防环道也兼作社区内主要交通道路，入口道路多由林间滨水小径构成。造就便捷的人车分流为主辅以人车混流的交通体系。7、水乡人家的理念。社区由道路、小溪、小湖、森林景观带纽合一体的原生态绿化体系围合而成的一个个居住群体，入户及前后花园均为滨水而设，把居家的私家空间和大环境的空间，适度的分离而又有机的联系起来，造成全面人性舒适的空间。3、景观体系：社区由西部会所泳池中心景观区，中部台式广场，西部水上网球场及幼儿园景观区，构成均衡的三大主题中心景观。南北由“山峪”式的叠式景观带，东西由纽联曲徊的风景走廊，构造出一幅完美、生动而和谐的原景区。4、交通体系：利用社区外部交通和社区内居住体系的自然分区及泊车的分布，构成简捷便利的环式交通体系。5、配套服务体系：社区西部是老城区进入的口岸，此部分设置了对内对外服务疗、购物、邮政、储蓄、餐饮、休闲、室内健身、家政服务等功能商业区及泛会所。区内变配电室，当日收运的垃圾箱，道路标认牌，公卫等功能性服务设施布置周道合理。泳池、网球场、全民健身器具及老年、儿童场所，高雅而充分。社区内并设置了一个8班幼儿园。总之，社区配套十分齐备。6、社区建筑形态的分布：社区南部高势区、布置小型住宅，中部布置景观洋房，沿北部布置多层花园洋房。商业及泛会所布置在西部（与老城区的入口口岸处），幼儿园布置在东北角，社区标识钟楼设于中心台式广场底部高位处。7、建筑个性及风格：建筑个性，所有功能空间布置，无不从人性的充分关怀入手，舒适、前卫而潇洒、自然而尊贵、立面亲和、现代而简捷，一个完美的原生态环境中的西班牙高档小镇风貌。8、生活给水系统：根据小区内建筑高度,住宅及室外绿地用水由市政自来水直接供给,各户给水计量采用IC卡式水表计量。本小区住宅采用分户热水供给方式，各户热水供给采用容积式电热水器，或燃气热水器。9、供配电系统：1、安全防范系统1.1室外电视监控系统1.2防盗报警系统1.3出入口控制及门禁系统1.4巡更系统1.5楼宇可视对讲系统2、有线电视系统3、宽带系统10、暖通空调设计规划：每户均采用分体式空调，创造一个良好的居住环境。11、道路交通系统：（一）车行系统为保障小区东部中心的安全，结合周边道路的退线要求，设置外围环形的车行系统，使车行系统不直接穿越中心区内部，保持了中心区高档社区内部的完整性和安静环境。环形车行系统流畅地连通了各个居住组团。本方案中步行系统主要在几条中轴线方向布置。通过步行系统来引导人流去感受轴线上空间地层次与序列。步行系统渗透到每个组团内，每个幢号及每个院落，并且串连了小区的服务设施，使人们活动方便自由。同时，步行系统与小品、绿化、水景纽联一体，形成一个又一个的景观点走廊，交织成一个风景的网。（二）停车停车涉及到小区的档次及品位，也是小区今后物业升值的重要标志。规划中，小住宅自带私家车位，每户两个。其余各区分别就近设置地下或半地下停车场，车场出入口均设在环道上，车场内设置通入住户入口的通道，并结合绿化、小品进行采光通风和美化，使地下停车依然生态。12、主要经济技术指标：表1-12主要经济技术指标项目计量单位数值备注规划总用地㎡114707.77总建筑面积㎡135204.004一期建筑面积㎡69130二期建筑面积㎡66074.044地上建筑面积㎡129661.004住宅建筑面积㎡111554.444商铺㎡9674会所㎡4364.8地上车库㎡4242.60幼儿园㎡2000辅助用房㎡200地下建筑面积㎡5543地下车库㎡1449人防地下室㎡4094容积率——1.14建筑占地面积㎡32089.622建筑密度％28.0绿地率％46住宅总户数户672每户平均建筑面积积㎡166汽车停车位个520根据萍乡市的经济发展趋势，结合到安源新区住宅发展潮流，本项目拟立项为“安源新区现代生态住宅示范小区”。13、项目总结：从2003年开始萍乡市的房地产消费市场出现“井喷”现象，优秀高尚住宅区成为市场追捧的对象，安源新区业已演变成一个高尚住宅小区的理想居住环境，因此在本项目用地范围内建设一个高尚住宅小区，是有着坚实的市场基础和市场依据的。二、发展商资信情况萍乡市云路房地产开发有限公司成立于2002年，注册资金2400万元，为云南路桥房地产开发有限公司在江西省萍乡市注册成立的子公司。云南路桥房地产开发有限公司是云南省工商局登记注册的有限责任公司，注册资金4010万元。下设贵阳分公司、江西分公司、物业管理等分支机构、设有以下项目公司：昆明西晋房地产开发公司、贵阳昊业房地产开发公司、云南鸿基生态技术有限公司、昆明鸿基实业公司、萍乡市云路房地产开发有限公司、萍乡市金碧辉煌物业管理有限公司。公司具有房地产开发企业贰级资质，现有职工157人，其中房地产及相关专业高、中级职称技术人员49人,是中国房地产业新生的实力型公司。公司自2001年成立以来已成功开发和正在开发近88万平方米的房地产项目，已完成的项目有：位于昆明大观商业城“昆安大厦”建筑面积1.6万平方米，投资1亿元；位于江西省萍乡市“安源区党委行政办公楼”建筑面积6万平米；江西省萍乡市“金碧辉煌”时尚广场，总建筑面积3.5万平方米，总投资1.2亿人民币，绿化率高达56%，现是萍乡市目前开发面积最大，功能最齐全、环境最好的“园林式”集中开放型购物广场，这一项目的成功开发获得当地政府的一致好评；位于昆明南市区的“虹桥花园”建筑面积：3万平方米，实现“当年开工，当年竣工，当年销售达100%”的佳绩。公司在建的项目有位于贵阳市南明区的“路桥·阳光小镇”项目现已进入拆迁阶段。总投资3.2亿，建筑面积：15万平方米。建成后将是贵阳城区较大规模的一个园林生态自然住宅小区；位于云南省楚雄市的“楚雄开发区项目”占地1700亩地，开发54万平方米的特大型联片开发项目，现已做完三通一平；位于云南省大理的“大理泛亚汽车城”占地240亩，建筑面积5.4万平方米建成后将是西南最大的汽车交易市场；现工程已完工80%；2005年公司在萍乡市安源新区“香溪美林”项目总投资约2亿元，建筑面积13.5万平方米，容积率仅1.14。建成后将是当地品质最好，居住环境最佳的高尚居住小区，现已进入施工前期准备阶段。目前公司在云南约有380亩地的土地储备，将会在未来几年内开发完成。公司秉承国有企业优良传统，又推行现代新型企业的管理模式，使公司具有无比强大的生命力，公司开发的房地产项目均是100%的合格率，优良品率在90%以上。这些项目的成功开发为公司创造了很好的经济效益和社会效益。公司董事长董建洲带领全体员工本着“诚信、合作、创新”的企业宗旨，用“建一个项目，树一面招牌，交一方朋友，得一种思想”的经营管理理念，立志做最优秀的专业地产公司，为使我公司成为中国一流房地产企业而不懈努力！公司主要管理层介绍：[董建洲]男、董事长——大学本科学历——具有三十余年道路桥梁建设经验，高级经济师。（云南路桥股份总会计师）[马武]男、副董事长——大学本科学历——具有11年房地产开发经验，教授。（鸿基生态总经理）[金天]女、副总经理——大学本科学历——具有9年的丰富管理经验，经济师。[张文武][朱建华]男、工程部经理——大学本科学历——具有15年工程建设经验，工程师。三、萍乡市政策环境与经济文化背景萍乡市政府为了在未来五年实现经济社会发展的总体目标，加大了对第三产业发展的支撑力度，在加快城市化过程中，目标是将萍乡中心城区建设成人口达50万，面积达45平方公里以上，功能较齐备的现代化城市。按照萍乡市的城市发展思路，并下在营造和改善投资环境，先后出台了一系列招商引资优惠。由此可以看出，萍乡正处于经济的全面转型时期，相应的新旧经济，文化理念也处于碰撞期，一方面旧的封闭，传统文化发展观将逐步被新兴的开放型，开发型所取代，而另一方面人们对新消费形式，消费理念的形成将呈现复杂态势，并需要一个相对较长的过程，其间必然为本项目实施带来深厚的经济社会文化背景，尤其安源是中国革命的发祥地之一，安源人具有的优良的革命传统，民风淳朴，社会稳定，为本项目的开发建设提供了较为良好的综合环境——从萍乡市整体经济运行状况来看，非农人口成为全市经济的主导者，这些城市人口创造的经济价值相当高，按照人均GDP达43140元的水平基本达到中国目前经济发达地区的人均水平，而且萍乡市的GDP年增长达到11％，超过国家的平均水平由此看来，萍乡是一个具备较强经济基础、工业基础的城市，同时也是一个充满市场活力和潜力的城市。——工业在萍乡市国民经济中的主导地位更加突出。2004年规模以上工业对国内生产总值的贡献率达24.6%，拉动GDP增长7.3个百分点，对财政的贡献率达到57.2%，比去年同期提高16.2个百分点。——从宏观角度来看，萍乡积极合理运用国家宏观经济调控政策抑制投资冲动性，建立科学的投资市场化机制，一批重大重点工程项目严格按照财政启动、银行拉动、自我滚动的方式运行发展。同时大力发展非公有制经济，取消限制个体私营企业市场准入和社会投资的不合理规定，全面放开经营领域和经营范围，集百家力，聚百家财，实现多元化投资。去年以来，全市民营企业新扩改上亿元项目8个，投资500万元以上项目62个。全市地方收入的80％，财政收入的70％、税收的60％来自民营经济，民营经济——从萍乡整体的情况来看，人均可支配收入和消费性支出的绝对量都在增长，按非农人口计算人均年零售消费额约为1.13万元，比2003年增长约4.5％左右，而从调查的情况来看，萍乡市2004年储蓄存款的增长幅度高达18.7％。非常明显，萍乡市民在消费性支出的增长速度较可支配收入增加幅度9.3％要低一倍左右，从侧面反映出萍乡市民在大宗消费上的能力会逐步提升，对房地产市场非常有利。——财政收入的直接增长，有力的支持了宏观经济的增长和政府投资力度的加大，2004年止，萍乡市政府基建投资项目达53个，总投资额达9.57亿，人工湖的基础工程、萍安大道等重大工程相继完工，表明政府在财政收入不断增加的同时也相当注重在市政工程上的投入，为整个城市的面貌带来改观、为百姓创造出更加优越的环境，在这种形式下，房地产开发的地域范围将进一步扩大，开发的水平和对居住环境的投入也会相应有所提高，购房者将能选择更多更好的住宅。——经济总体态势运行良好，各主要经济指标均实现较大的提高。工业是萍乡市的支柱产业，工业产值对GDP的贡献最大，极大的拉动了整个萍乡市的GDP增长，而中小企业的增加推动了整个经济的发展，调整了整个产业结构，也将先进的管理及历年引进了萍乡，为总体经济作出了贡献。居民生活水平进一步提高，且家庭收入的提高及恩格尔系数的降低已经对房地产市场购买力的提高产生了推动作用。随着居民生活水平的提高以及信贷消费意识的增强，越来越多有条件的居民开始着手实现一次甚至二次置业，购房支出呈现上升态势。第二章市场调研报告第一部分萍乡市宏观部分调查及分析一、萍乡市概况萍乡市地处江西省西部湘赣边界、罗霄山脉北端。位于东经113°34'至114°16'、北纬26°57'至28°00'之间。东靠宜春、安福，南邻永新和湖南茶陵，西接湖南醴陵和攸县，北连湖南浏阳。下辖三县两区（上栗县、芦溪县、莲花县，安源区、湘东区）。全境南北长约120公里，东西宽约67公里，状如火炬。土地总面积3826.99平方公里。山地、丘陵、河谷平原错落分布。其中山地占27.1%、丘陵占61.7%、河谷平原占11.2%。主要山脉有武功山(最高峰白鹤峰海拔1918.3米)和杨歧山(主峰千拉岭海拔944米)。主要河流有萍水、栗水、袁水、草水、莲江等，南部的莲江、东南部的袁水入赣江水系，中部的萍水、西部的草水和北部的栗水入湘江水系。自然资源丰富。已发现矿种36种，金属矿主要有铁、锰、铜、钼、钨、钴、铅、锌等14种，非金属矿主要有煤、石灰石、瓷土、石英砂、大理石等22种。其中煤炭为萍乡主要矿产，储量达7.2亿吨；铁储量5.5亿吨，石灰石储量500亿吨，石英砂储量4300万吨，瓷土储量1000万吨。大理石有白玉、墨玉等10余种。植物资源有林地面积1930平方公里，占土地总面积的50.4%。主要植物群落有杉木林、马尾松林、竹林、油茶林和其他各类常绿阔叶林等，森林覆盖率达54.5%。萍乡气候温和，四季分明,雨量充沛,光照充足，属亚热带季风气候。气象条件较好。全市总人口180.02万，非农业人口52.48万，全市人口密度为每平方公里470人。全市从业人员92.78万人，其中城镇从业人员29.52万人,农村从业人员63.26万人。人口构成以汉族为主，有回族、维吾尔族等18个少数民族。二、宏观经济调查及分析1、2004年萍乡市经济总体状况2004年，经济保持了平稳健康的发展格局。在国家加强宏观调控的背景下，经济不但保持了较快的增长速度，而且有所加快，这是宏观调控取得阶段性成效、经济结构调整进一步深化、经济内在活力进一步增强等多种因素综合作用的结果。全年经济运行的特征主要有：制造业与工业共同推动经济增长；投资、消费、二大需求同向扩张；城市综合服务功能持续提升；经济效益和资源集约利用水平稳步提高；收入就业改善，价格结构性上涨明显等。据最新统计资料显示，2004年萍乡市主要经济指标全面上升，经济运行继续保持快速、健康的增长势头。萍乡市统计局的最新资料显示，2004年全市实现国内生产总值172.56亿元，按照萍乡市非农业人口40万人计算，人均GDP达43140元，按照萍乡市总人口180万计算，达9586元，其中农业对GDP的贡献约占10％。所以，从萍乡市整体经济运行状况来看，非农人口成为全市经济的主导者，这些城市人口创造的经济价值相当达，按照人均GDP达43140元的水平基本达到中国目前经济发达地区的人均水平，而且萍乡市的GDP年增长达到11％，超过国家的平均水平。由此看来，萍乡是一个具备较强经济基础、工业基础的城市，同时也是一个充满市场活力和潜力的城市。2、2004年萍乡市工业经济运行情况（1）工业经济运行的成效工业生产保持高速增长。2004年，全市规模以上工业企业保持了去年高速增长的势头，全年完成工业增加值42.37亿元，增速为40.84%，列全省11个设区市首位，市属企业完成工业增加值35.9亿元，增速达到54.71%。

工业总量迈上新台阶。2004年，全市规模以上工业企业销售收入突破百亿元大关，完成137.1亿元，同比增长了62.4%，经济总量在全省11个设区市的排位由去年的第8位上升到第6位。超亿元的企业由去年的3户增加到8户。

经济效益和运行质量明显提升。2004年全市规模以上工业企业实现利税总额15.6亿元，同比增长30.7%，其中实现利润4.8亿元，综合效益指数达到144.6%，比去年同期增长5.77个百分点。萍乡积极合理运用国家宏观经济调控政策抑制投资冲动性，建立科学的投资市场化机制，一批重大重点工程项目严格按照财政启动、银行拉动、自我滚动的方式运行发展。同时大力发展非公有制经济，取消限制个体私营企业市场准入和社会投资的不合理规定，全面放开经营领域和经营范围，集百家力，聚百家财，发展形式一片大好。工业在萍乡市国民经济中的主导地位更加突出。2004年规模以上工业对国内生产总值的贡献率达24.6%，拉动GDP增长7.3个百分点，对财政的贡献率达到57.2%，比去年同期提高16.2个百分点。（2）工业经济运行的特点全市规模以上工业企业利润每年以50％的速度递增，工业经济提供的税收占全市税收总额的68％，工业增加值占全市GDP增加额68％，并实现经济增长方式从数量型向效益型转变。今年全市实现GDP170亿元，拉动财政增收4．4亿元。提前一个多月实现省政府提出的工业三年翻番目标。非国有工业高速发展。近几年萍乡市大力扶持民营经济的发展，为民营企业制订了系列优惠政策，创造了良好的发展环境，民营经济得到了快速发展。2004年，非国有企业完成工业增加值34.85亿元，同比增长51.7%，实现销售收入113亿元，占全市规模以上企业的82.5%，实现利税12.85亿元，占全市规模以上企业的82.4%，无论是规模、速度，还是效益，非国有企业均处于领先地位。支柱产业增势强劲。2004年，萍乡市的四大支柱产业都实现了快速的增长，医药化工行业增长最快，增速达102%，建材行业增长44%，冶金行业增长32%，机械行业增长36%，分别完成销售收入10.9亿元、14.7亿元、71.4亿元、5.3亿元。四大支柱产业共实现利润3.53亿元，占全市规模以上企业利润的73.2%，对全市工业增长的贡献率达80%。全市工业产销衔接良好。2004年，各工业企业狠抓了市场的开拓工作，大力开发适销对路的产品，工业生产保持了快速增长的同时，产品销售也保持了同步增长，产品产销率达99.59%，比去年同期增加2.34个百分点，产销衔接良好。县区工业持续快速增长。三县两区全面完成“三年翻番”目标，工业增长速度都保持在80%以上，安源区、上栗县增幅达到140%，湘东区、芦溪县、莲花县增速分别为134.7%、83.8%和82.7%。各县区规模以上企业完成税金成倍增长，上栗县税金总额1.65亿元，是去年同期的4.12倍，安源区增长2.9倍，湘东区、莲花县、芦溪县增幅都在100%以上，三县两区全部实现赢利。工业园区建设加快。2004年，全市各级政府坚持依托工业园区办工业，工业园区的建设和发展呈现喜人局面。全市三个工业园区基础设施投入9.31亿元，同比增长76%，招商签约资金79.2亿元，同比增长3.4%，入园企业108家，完成销售收入37.1亿元，同比增长144.6%，上交税金2.7亿元，增长165%，实现利润2.97亿元，增长117%。（3）2004年萍乡市政府招商引资（含合资）状况2004年萍乡市政府进一步加大力度进行招商引资工作，提供多种优惠政策以吸引更多的外部资本进入萍乡，据初步统计，2004年萍乡市招商引资金额约为5129万美元，折合人民币约4.36亿元，比上年略有增幅。外部资金进入萍乡的增加，加快了萍乡市的国民经济建设步伐，也为各方面带来了新的机遇和挑战。从宏观角度来看，萍乡积极合理运用国家宏观经济调控政策抑制投资冲动性，建立科学的投资市场化机制，一批重大重点工程项目严格按照财政启动、银行拉动、自我滚动的方式运行发展。同时大力发展非公有制经济，取消限制个体私营企业市场准入和社会投资的不合理规定，全面放开经营领域和经营范围，集百家力，聚百家财，实现多元化投资。去年以来，全市民营企业新扩改上亿元项目8个，投资500万元以上项目62个。全市地方收入的80％，财政收入的70％、税收的60％来自民营经济，民营经济成为萍乡最富活力的经济细胞和极具潜力的增长源，为萍乡经济进一步发展积蓄了后劲。3、2004年萍乡市其他经济指标情况（1）人均生活水平及人均消费水平总体上略有上升，2004年萍乡市居民消费价格总水平比上年略有上升。2004年全年消费品零售总额为54.6亿元人民币，比去年增加7.6亿元人民币，增幅为13.9％；其中商业房地产消费总额为5.19亿元人民币。旅游基础设施不断完善，以武功山旅游开发为龙头，以安源、杨岐景区和文化园旅游开发为重点，创出了萍乡旅游特色，2004年，来萍乡旅游人数达145.7万人次，旅游收入达7.69亿元；餐饮业、邮政、通讯信息业发展也保持旺盛势头。城镇居民生活水平和质量进一步提高。萍乡全年城镇居民人均可支配收入比上年实际增长9.3%。城镇居民人均消费性支出实际增长10.3%。萍乡市到2004年的人均可支配收入已达1.13万人民币元，2004年末居民储蓄存款余额124.5亿元人民币，比起同期增幅达18.7%。从萍乡整体的情况来看，人均可支配收入和消费性支出的绝对量都在增长，按非农人口计算人均年零售消费额约为1.13万元，比2003年增长约4.5％左右，而从调查的情况来看，萍乡市2004年储蓄存款的增长幅度高达18.7％。非常明显，萍乡市民在消费性支出的增长速度较可支配收入增加幅度9.3％要低一倍左右，从侧面反映出萍乡市民在大宗消费上的能力会逐步提升，对房地产市场非常有利。（2）人均财政收入近年来，萍乡经济一直保持高速发展态势。财政总收入一路攀升，从2001年的7．3亿元至今年翻番不到三年。一般预算收入增幅也连续三年居全省设区市前茅。2004年萍乡财政总收入完成18亿元，一般地方预算收入完成9．15亿元，同比增长33％和29．3％。全年人均财政收入首次突破千元大关。职工工资水平稳步提高。全年全市在岗职工工资总额53.2亿元人民币亿元，比上年增长13.6%。在岗职工年平均工资12552元人民币，增长9.3%，扣除物价因素，实际增长8.0%。财政收入的直接增长，有力的支持了宏观经济的增长和政府投资力度的加大，2004年止，萍乡市政府基建投资项目达53个，总投资额达9.57亿，人工湖的基础工程、萍安大道等重大工程相继完工，表明政府在财政收入不断增加的同时也相当注重在市政工程上的投入，为整个城市的面貌带来改观、为百姓创造出更加优越的环境，在这种形式下，房地产开发的地域范围将进一步扩大，开发的水平和对居住环境的投入也会相应有所提高，购房者将能选择更多更好的住宅。（3）第三产业发展势头迅速随着城市化进程的不断加快和产业结构的不断调整，萍乡市的第三产业将得到跨越式发展。“十五”期间，萍乡将加快以专业批发市场为重点的商品市场建设，进一步发展商贸业；着力搞好旅游基础设施建筑，加快开发旅游商品，完善服务体系，促进旅游业的发展；积极发展社区服务和中介服务业；努力加快信息产业的发展。力争2005年末第三产业在三次产业的比例达到34%，使经济结构进一步优化。（4）中小企业经济运行态势良好2004年1—10月，萍乡市中小企业运行态势良好，发展步伐加快，三大产业协调发展，经济效益进一步提高，对国家贡献明显增多。截止十月底，全市中小企业共完成产值1761089万元，增加值456836万元，实现营业收入1550208万元，分别比上年同期增长19.7%、19.3%、20.4%。实现工业产值1543458万元,工业增加值392272万元，同比增长22.5%和20.7%。中小企业完成国家税金37450万元，实现纯利润89220万元，企业发放工资100833万元，分别比去年同期增长31.8%、15.0%、15.0%。实现了产值、效益同步增长。中小企业能有如此的两哈运行态势，是因为：——规模企业发展迅猛，成为拉动中小企业快速增长的火车头。1—10月共完成工业产值158129万元，工业增加值40585万元，同比分别增长66.7%、51.7%，实现营业收入126374万元，利润9559万元，实交税金7609万元，同比分别增长50.5%、69.7%、44.4%。——重点行业运行态势良好，经济效益继续提升。，——园区经济超常增长长，成为萍乡乡市工业发展展主战场。——招商引资稳步推进进，新扩改项项目增多，企企业发展后劲劲增强。据初初步统计，全全市中小企业业新扩改项目目（不含市工工业园）3440项，投入资资金6.2亿元，已竣竣工175项，形成生生产能力近20亿元，外商商投资占投资资总额的60％以上。——企业改革改制获得得新突破，体体制创新取得得新进展。今今年以来，萍萍乡市中小企企业改革改制制工作进一步步深化，一些些规模较大、效效益较好，属属于当地政府府主要财源的的乡镇集体企企业，也排除除阻力，实行行产权制度改改革。三、宏观经济分析析结论——从萍乡市整体经济济运行状况来来看，非农人人口成为全市市经济的主导导者，这些城城市人口创造造的经济价值值相当高，按按照人均GDDP达431400元的水平基基本达到中国国目前经济发发达地区的人人均水平，而而且萍乡市的的GDP年增长达到11％，超过国国家的平均水水平。由此看看来，萍乡是是一个具备较较强经济基础础、工业基础础的城市，同同时也是一个个充满市场活活力和潜力的的城市。——工业在萍乡市市国民经济中中的主导地位位更加突出。2004年规模以上上工业对国内内生产总值的的贡献率达24.6%，拉动GDP增长7.3个百分点，对对财政的贡献献率达到57.2%，比去年同同期提高16.2个百分点。——从宏观角度来看，萍萍乡积极合理理运用国家宏宏观经济调控控政策抑制投投资冲动性，建建立科学的投投资市场化机机制，一批重重大重点工程程项目严格按按照财政启动动、银行拉动动、自我滚动动的方式运行行发展。同时时大力发展非非公有制经济济，取消限制制个体私营企企业市场准入入和社会投资资的不合理规规定，全面放放开经营领域域和经营范围围，集百家力力，聚百家财财，实现多元元化投资。去去年以来，全全市民营企业业新扩改上亿亿元项目8个，投资500万元以上项项目62个。全市地地方收入的80％，财政收收入的70％、税收的60％来自民营营经济，民营营经济成为萍萍乡最富活力力的经济细胞胞和极具潜力力的增长源，为为萍乡经济进进一步发展积积蓄了后劲。——从萍乡整体的情况况来看，人均均可支配收入入和消费性支支出的绝对量量都在增长，按非农人口计算人均年零售消费额约为1.13万元，比2003年增长约4.5％左右，而从调查的情况来看，萍乡市2004年储蓄存款的增长幅度高达18.7％。非常明显，萍乡市民在消费性支出的增长速度较可支配收入增加幅度9.3％要低一倍左右，从侧面反映出萍乡市民在大宗消费上的能力会逐步提升，对房地产市场非常有利。——财政收入的直接增增长，有力的的支持了宏观观经济的增长长和政府投资资力度的加大大，2004年止，萍乡乡市政府基建建投资项目达达53个，总投资资额达9.57亿，人工湖湖的基础工程程、萍安大道道等重大工程程相继完工，表表明政府在财财政收入不断断增加的同时时也相当注重重在市政工程程上的投入，为为整个城市的的面貌带来改改观、为百姓姓创造出更加加优越的环境境，在这种形形式下，房地地产开发的地地域范围将进进一步扩大，开开发的水平和和对居住环境境的投入也会会相应有所提提高，购房者者将能选择更更多更好的住住宅。——经济总体态势运行行良好，各主主要经济指标标均实现较大大的提高。工工业是萍乡市市的支柱产业业，工业产值值对GDP的贡献最大大，极大的拉拉动了整个萍萍乡市的GDP增长，而中中小企业的增增加推动了整整个经济的发发展，调整了了整个产业结结构，也将先先进的管理及及历年引进了了萍乡，为总总体经济作出出了贡献。居居民生活水平平进一步提高高，且家庭收收入的提高及及恩格尔系数数的降低已经经对房地产市市场购买力的的提高产生了了推动作用。随随着居民生活活水平的提高高以及信贷消消费意识的增增强，越来越越多有条件的的居民开始着着手实现一次次甚至二次置置业，购房支支出呈现上升升态势。第二部分萍乡市市房地产整体体状况及住宅宅市场调研分分析一、萍乡市房地产市场场总体供求状状况1、2004年萍乡市市政府建设规规划及基建投投资状况从1999年以来，萍萍乡市政府就就开始加大市市政建设的步步伐，尤其是是安源新区的的规划建设方方案确定下来来以后，基建建投资状况更更是得到了前前所未有的飞飞跃，截止到到2004年底，萍乡乡市政府批建建及开始建设设基建项目共共计53个，总投资资额达9.557亿元。投投资增长幅度度之大，基建建项目数目之之多，基建项项目规模之大大，为历年所所无法比拟的的。2、萍乡市土地储备备数量截止到2004年年底为止，整整个萍乡市土土地（含商业业住房用的）储储备数量达到到了1420亩，合计约95万平方米。预计2005年房地产产开发用地主主要是存量土土地。存量房房地产开发用用地是指通过过协议、招标标、拍卖以及及市场价方式式出让，但目目前仍未开工工建设的土地地。在房地产产开发用地中中，住宅用地地占80％以上，是是近几年房地地产开发用地地的主体，而而土地储备的的主要区域将将集中源以内房市商的之由于土地审批手续续逐渐严格，加加上银行的银银根紧缩，发发展商由于各各方面因素造造成土地的交交易开始活跃跃，而部分非非地产行业的的开发企业对对土地又有一一定的吸收，使使得土地交易易的价格迅速速上涨。以2002年为基期，2004年住宅用地地价格增长超超过平均10万元/亩，但随着着土地可供出出让面积的增增加将在不久久后出现供过过于求的局面面，随之而来来的将是土地地交易价格的的回落。3、2004年萍乡市市土地出让状状况2004年，萍乡乡市严格控制制土地供应总总量特别是房房地产开发用用地量；市场场供求平衡，商商品房交易稳稳步增长，价价格稳步上升升。据有关统计数据显显示，2004年全年萍乡乡市土地出让让面积为945亩，合计约约为63万平方米，共共计出让资金金4.1亿元人民币币；通过以上上数据可以看看出，萍乡市市土地的价格格约为650元人民币。可以估计按照主导导住宅多层建建筑的建设成成本350元/平方米、各各种其它费用用100元/平方米计算算，萍乡市住住宅房地产的的未来的多数数住宅项目的的成本价格将将会接近1000元/平方米，而而这个数值对对于房地产而而言具有标志志性的意义，因因为突破1000元成本后，发发展商会更加加注意在投入入上的有效性性和高质性，只只有这样才能能进一步提升升土地价值，让让购房者心甘甘情愿的接受受千元以上的的住宅价格。4、2004年萍乡市市房地产投资资状况房地产市场必须与与宏观经济协协调发展。萍萍乡市房地产产投资增长率率与GDP增长率的比比例目前开来来有所过剩。2004年商品房完完成投资12.3亿元，同比比增长66.７％，房地地产投资增长长率与GDP增长率之比比约为6:１。投资过过快问题已经经呈现，房地地产市场在2005年需要平稳稳、理性的发发展局面。存量用地有待进一一步消化。２２004年全市以公公开招标、拍拍卖方式出让让的新增经营营性房地产开开发用地面积积为945亩，而存存量用地的量量则非常惊人人，据初步统统计目前市场场在售项目的的土地储备就就有约1400亩以上，所所以存量土地地的随机入市市将会造成市市场供给加快快的重要因素素。所以，从土地的情情况来看，萍萍乡未来2～4年的房地产产市场将处于于空前繁荣状状态，而高额额的投入必定定意味着更多多的高档次、高高素质商品房房项目涌现，整整个房地产市市场也必将引引来新一轮激激烈的房地产产市场竞争。5、2004年萍乡市市商品房竣工工面积及销售售面积据有关统计数据显显示，2004年全年萍乡乡市商品房竣竣工面积为40～50万平方米；；全年的销售售面积为60万平方米左左右；这两项项数据表明，2004年萍乡市房房地产市场整整体态势良好好，出现了供供不应求的局局面，但整体体供求关系基基本合理。6、2004年止萍乡乡市商品房现现楼空置率根据统计数据显示示，2004年萍乡市商商品房现楼的的空置率为14.1%；据惯例，一一个城市房地地产空置率低低于15％即为正常常。也就是说说，萍乡市的的整体房地产产市场处在健健康发展的轨轨道上，市场场供求关系趋趋于平衡，市市场结构基本本合理，空置置总量虽有所所下降，但仍仍需一定的消消化过程。7、萍乡市房地产泡泡沫分析萍乡与经济发达地地区的经济指指标对比表GDP(亿元))总人口（万）全市平均房价（元元/平方）人均GDP（元）人均GDP与房价比值今明两年的供应量量（万平方米米）供应量与人口比值上海745016006385465627.317001.1深圳32088005600401007.26000.8南昌6504002494162506.55001.3萍乡173180145096116.61100.6随着房价的持续劲劲升,不少人开始始抱怨自己买买不起房子了了,这足以说明明目前房价上上涨的水平已已明显超出了了一般城镇居居民的平均购购买力,房地产泡沫沫在中国已见见雏形，萍乡乡现在有没有有泡沫，未来来会怎样？针对这一点，我们们通过萍乡与与几个发达的的大中型城市市的几个与房房地产市场相相关的数据进进行了对比，基本结论如如下：从之前的经济状况况分析来看，萍萍乡市的整体体经济状况运运行良好，居居民收入也在在不断提升，从从上表中的对对比可以看出出，萍乡的供供应量与人口口比值同深圳圳的比值接近近，如果仅考考虑萍乡市区区的非农业人人口数，其比比值将是2.75，这个比例例将令人深思思，人口数的的不足将是困困扰萍乡房地地产市场的一一大障碍，如果未来萍萍乡城市化进进程的速度过过慢，城市人人口不能快速速增加的话，房房地产的泡沫沫将会逐步出出现。8、萍乡市房地产未未来发展趋势势分析根据之前所得数据据的分析，2004年的供求关关系趋于平衡衡，而从2004年50万平方米的的到2005——2006年111万平方米的的供应量，差差距极大，在在这种情况下下，2005年——2006年萍乡市的的房地产市场场极有可能出出现“供大于求”的状况。2004年萍乡市市地价的平均均价格约在35～45万元/亩，相对于2003年的20～30万元/亩来说，涨涨幅超过了40％，地价的的增长势必会会影响整体房房价的价格，在在加上银行贷贷款政策的缩缩紧，还贷压压力的加大，开开发商不得不不将售价提高高，将直接促促使整个房地地产的价格的的上升趋势。从萍乡目前城市化化的进程来看看，萍乡市的的消费群体数数量有限，一一旦出现供大大于求的不利利局面，开发发商的开发压压力将随之增增大，同时土土建成本的上上涨，将是部部分开发商放放弃开发，而而是会将地块块转手以求生生存和利益，所所以，洗牌的的结果将会在在萍乡市场上上出现为数不不多的几家大大型专业的房房地产开发企企业，最终竞竞争将取决于于开发企业的的品牌、实力力和自身土地地的储备量。从2004年的政府府各种政策和和举措当中（之之前已经分析析），我们可可以预测，2005年的经济增增长将会再向向上迈一个台台阶，人均的的收入水平及及人口也会继继续上升，我我们预测的供供应量虽大，但但市场变化无无常，能否达达到这个供应应量的水平仍仍是个未知数数9、萍乡市房地产整整体状况及住住宅市场分析析总结——由于土地审批手续续逐渐严格，加加上银行的银银根紧缩，发发展商由于各各方面因素造造成土地的交交易开始活跃跃，而部分非非地产行业的的开发企业对对土地又有一一定的吸收，使使得土地交易易的价格迅速速上涨。以2002年为基期，2004年住宅用地地价格增长超超过平均10万元/亩，但随着着土地可供出出让面积的增增加将在不久久后出现供过过于求的局面面，随之而来来的将是土地地交易价格的的回落。——可以估计按照主导导住宅多层建建筑的建设成成本350元/平方米、各各种其它费用用100元/平方米计算算，萍乡市住住宅房地产的的未来的多数数住宅项目的的成本价格将将会接近1000元/平方米，而而这个数值对对于房地产而而言具有标志志性的意义，因因为突破1000元成本后，发发展商会更加加注意在投入入上的有效性性和高质性，只只有这样才能能进一步提升升土地价值，让让购房者心甘甘情愿的接受受千元以上的的住宅价格。——存量用地有待进一一步消化。２２００4年全市以公公开招标、拍拍卖方式出让让的新增经营营性房地产开开发用地面积积为945亩，而存量量用地的量则则非常惊人，据据初步统计目目前市场在售售项目的土地地储备就有约约1400亩以上，所所以存量土地地的随机入市市将会造成市市场供给加快快的重要因素素。——所以，从土地的情情况来看，萍萍乡未来2～4年的房地产产市场将处于于空前繁荣状状态，而高额额的投入必定定意味着更多多的高档次、高高素质商品房房项目涌现，整整个房地产市市场也必将引引来新一轮激激烈的房地产产市场竞争。——根据统计数据显示示，2004年萍乡市商商品房现楼的的空置率为14.1%；据惯例，一一个城市房地地产空置率低低于15％即为正常常。也就是说说，萍乡市的的整体房地产产市场处在健健康发展的轨轨道上，市场场供求关系趋趋于平衡，市市场结构基本本合理，空置置总量虽有所所下降，但仍仍需一定的消消化过程。——从楼盘销售看，虽虽然萍乡在2004年仍然能够够保持一定的的消费能力，但但是在未来市市场供应基数数增大的情况况下，市场消消化能力必将将有一定程度度的下降，并并在无形中拉拉长了消化周周期，从而使使整个市场的的价格在一段段时间内停滞滞不前，从卖卖方开始屡屡屡推出不同的的优惠政策，而而消费者也开开始注重实惠惠，注重产品品的户型、包包装、服务等等等。在这种种形势下，萍萍乡市的房地地产市场已经经开始由“卖方市场”向“买方市场”过渡。——安源区已经当仁不不让地成为萍萍乡地产界的的主角。而老老城区、新开开发区、人工工湖区域都在在政府、媒体体的配合下进进行大规模片片区推广。事事实上，由于于短期内开发发商亦不会推推出所有单位位，因此作为为市场热点来来说，这些区区域更多的是是在逐渐的预预热、造势以以吸引置业者者目光，为未未来销售市场场积累足够的的潜在购买力力。二、萍乡市总体住宅市市场基本特征征1、萍乡市房地产整整体状况就总体来看，20004年度萍乡房房地产市场运运行稳中有升升，出现了房房地产投资增增加、竣工面面积增加、销销售面积和销销售收入增加加、商品房销销售均价上升升等特点。这这说明由于宏宏观调控措施施的进一步落落实到位，萍萍乡市房地产产市场呈现出出健康发展的的态势。萍乡市房地产市场场在1999年以前基本本处于较为初初级形态，但但通过近几年年的快速增长长，逐步达到到了一定层次次，商品住宅宅市场影响力力开始显现。1999年，萍乡较较好地段（金金陵小区、华华雅广场花园园）的三楼价价格大约在每每平米600元左右，而2004年，金典城城和凤凰山庄庄的三、四楼楼价格已上升升为每平米1500--1700元左右，五五年大约上涨涨了近三倍。这这里面有地价价上涨的因素素，更体现了了萍乡市房地地产开发水平平的不断提高高，产品品质质也在不断提提升。伴随着着城市经济发发展和人民生生活水平的提提高，居民购购买力的增强强，未来房地地产市场需求求将不断增大大；同时，市市场供应量的的急剧增长，亦亦将使未来市市场竞争变得得更加激烈。总体而言，由于城城市发展水平平的限制，萍萍乡市房地产产市场发展起起步较晚，从从最初的经济济实用房、集集资房，到逐逐步开发商品品住宅，在相相当长时间内内处于低水平平的运作模式式。但近三年年以来，随着着城市经济的的快速发展，在在充分发挥煤煤炭等资源型型产业优势，萍萍乡市政府大大力招商引资资，通过“城市化经营”战略的实施施，多渠道、多多方式加大房房地产开发投投资力度，使使整体房地产产市场呈现快快速增长态势势。2、选择的主要区域域根据有关调查访问问及相关背景景资料现时，在在本地居住的的生活习惯为为相当部分客客户的置业原原因；而为了了改变居住环环境而置业的的客户也达到到了28.8％的比例；；约16％的客户是是因为方便工工作而选择区区域置业；部部分客户是因因为家庭结构构的改变（儿儿女结婚、养养老等）而置置业，比例占占到11.2％，另外有11.6％的客户置置业为了投资资、保值、商商住或其它用用途。对于安安源新区来说说，目前很多多消费者报以以极大的期望望，但因为安安源新区现时时处于开发的的初级阶段，市市政设施及各各项建设均无无成形，所以以消费者在报报以期望的同同时，也存在在观望的态度度。3、市场户型特征分分析调查户型统计一览览表序号物业名称二房三房四房五房1凤凰山庄24%39%37%——2家兴花园——61%25%14%3金典城二期14%58%28%——4御锦园一期20%55%25%——5雅典世纪花园一期期——65%35%——6东方巴黎一期10%55%35%——7雅天大厦——22%48%30%8城市风情——75%25%——9赛纳名城一期25%45%30%——10景泰星湖湾——50%50%——根据我司对萍乡市市18个楼盘的抽抽样调查结果果，所有统计计的总户数约约为9169户，其中一一房（公寓）占1411户，约占市场总户数的15％；三房占4774户，约占市场总户数比例的52％；四房占4082户，约占市场总户数比例的44％；五房占86户，约占市场总户数的0.9％；别墅占81套，约占市场总户数的0.88%。户型比例抽样调查查项目名称总户数2房面积（M2）3房面积（M2）4房面积（M2）5房面积（M2）家兴花园836————116～16061%130～19025%170～14%金典城二期150096~10014%130~16258%179~18628%————御锦园一期4369020%120~13655%15025%————雅典世纪花园234————130~16065%150~22035%————东方巴黎一期180010010%120~14055%150~16035%————雅天大厦135————159~16522%155~18048%154~16130%城市风情104————14875%18025%————赛纳名城一期5358815%137~14555%161~18230%————景泰星湖湾84————144~14650%162~16450%————同时，针对热销楼楼盘分析其主主导户型、面面积则可得出出如下结果：：萍乡市住宅主导户户型与主导面面积对照表主导户型主导面积(m2))五房以上150以上四房150～170三房125～150二房85～100总结：通过上表可可以看出，萍萍乡市近阶段段推出的商品品住宅以中型型户型为主，供供应面积主要要在125～170平方米之间间，供应户型型以适合核心心家庭居住的的三房二厅和和四房二厅为为主，而二房房的比例仅占占约7%。4、各物业类型比例例特征序号物业名称物业类型1金领宫馆小高层2蓝天白领公寓小高层3凤凰山庄三期TOWNHOUSSE独立别墅4金典城二期多层5御锦园一期多层6雅典世纪花园一期期多层7东方巴黎一期多层小高层8雅天大厦小高层9城市风情小高层10赛纳名城一期多层11景泰星湖湾多层、独立别墅就目前来说，萍乡乡市整个住宅宅市场物业类类型主要以商商住小区为主主，其中住宅宅的比例占有有绝大多数。在在物业的建筑筑类型上以多多层为主，出出于居住习惯惯、消费习惯惯、心理因素素、管理费用用等方面的考考虑，萍乡市市的消费者大大多倾向于多多层住宅；自2004年雅天大大厦、金领宫宫馆、蓝天白白领公寓及今今年城市风情情等一批小高高层的推出后后，萍乡市消消费者对小高高层住宅有了了初步的认识识，但是从上上述楼盘的销销售率及销售售周期来看，消消费者还没有有完全接受这这一“新生事物”，在置业方方向的选择上上还是多倾向向于多层住宅宅。（注：因因TOWNHHOUSE、独立别墅墅在萍乡市物物业总量的占占有率上太小小，故没有将将此数据融入入《各类型物物业所占比例例表》）。5、供给特征分析（1）未来两年的总供供给量将呈上上升趋势2005－20006年萍乡市房房地产市场供供应量状况一一览表项目名称位置可供应面积（m22）安源新区星湖湾安源中大道80,000东方巴黎二期井岗山大道180,000盛世华城项目建设东路50,000雅典世纪花园萍安中大道40,000家兴花园苏州东街100,000萍乡国际汽车城金三角40,000云路项目井冈山大道150,000合计640,000人工湖片区未知据有关方面信息，上上海广元在人人工湖区域准准备投入大量量的资金及精精力，但其现现时仍然处于于前期工作阶阶段，并无迹迹象表露其准准备马上动工工，而其静坐坐的态度令其其它发展商也也不敢轻举妄妄动，预计其其项目的供应应量约为100万平方米。另另外一个在蓝蓝波湾入口处处的项目也约约有10万平方米米，预计这两两个项目将会会在20055年底或20006年动工。城中心区及老城区区自然家园滨河西路鹅湖小区区附近50,000赛纳名城二期长兴立交桥西侧10,000加洲阳光一期长兴立交桥西侧40,000御锦园二期公园南路50,000伊天花园秋收起义广场附近近20,000金典城三期秋收起义广场附近近60,000合计230,000总合计870,000就供应区域来看，安安源新区是主主角，其次是是老城区和城城中心区。安安源区的规模模、地位及未未来建设的规规划非其它区区可比，优势势明显，但因因安源区的发发展处于初步步阶段，诸多多的配套设施施及基建没有有到位，所以以其优势地位位现在并没有有突出的展现现出来。而老老城区和城中中心区是萍乡乡市最早发展展的区域，也也是全市的经经济文化商业业中心，各种种配套设施俱俱全。从20055年到2006年看，萍乡乡市的商业房房地产供应量量约为87万平方米，而而老城区和城城中心区约为为23万平方米；；安源新区的的雅典世纪花花园、东方巴巴黎以及人工工湖的一系列列大规模社区区将在这两年年逐渐成形，其其会加快安源源新区的建设设步伐，推进进周边相应配配套设施的建建设。而老城城区和城中心心区的赛纳名名城、加洲阳阳光、金富利利、金典城、御御锦园等一批批楼盘会在萍萍乡的住宅房房地产市场上上继续扮演主主要的角色。（2）从供应区域来看看市场格局的的变化未来两年萍乡市房房地产市场的的热点分为三三个点：老城城区以赛纳名名城、加洲阳阳光和金富利利为代表的住住宅及商业项项目；城中心心区以金典城城、雅天大厦厦、伊天花园园和伊天公寓寓等项目；安安源新区以雅雅典世纪花园园、东方巴黎黎、星湖湾及及一批正在作作前期工作的的项目；也就就是说，在未未来2－4年内甚至更更长时间，整整个萍乡市的的房地产总体体呈现“三足鼎立”的市场格局局，而在这三三者中，安源源新区无论从从区域发展定定位、规划建建设、政府的的重视度、资资金的投入、社社区的规模、档档次及未来配配套设施都是是其它二者无无法比拟的，从从这一点看，安安源新区的房房地产市场将将会在整个萍萍乡市充当领领军的角色，而而同时，其区区域内各项目目之间的竞争争也将会异常常激烈。(3)需求前景分分析从需求角度来看，未未来两年萍乡乡市商品住宅宅的需求结构构也会有所变变化。从供给与需求平衡衡关系来看，未未来二年内萍萍乡房地产供供求与需求将将呈现出一种种相对较为平平衡发展的状状态，随着城城市人口增长长及城市经济济的发展，萍萍乡房地产在在未来二年将将会偏向较为为乐观的发展展势头。——中高档住宅市场发发展形势——从购置萍乡各大豪豪宅物业的客客户成交情况况来看，其成成交单位多集集中在150——300平方米左右右。总价维持持在30万—100万之间，客客户十分看重重物业自身居居住环境及社社区形象等因因素。总结各区数据，萍萍乡市已经形形成以人工湖湖为中心的城城北和以北桥桥为中心的城城东及世纪广广场为中心的的城东的三个个住宅区域，庞庞大的供应面面积说明中高高档住宅市场场的竞争更趋趋激烈。6、后市展望安源新区处于萍乡乡市区的最东东端，319国道自南向向北横穿而过过，东临萍乡乡的矿产基地地，北临秀丽丽的人工湖。政政府总规划开开发面积为10平方公里，首首期开发面积积为4.17平方公里，是是以房地产业业、商贸和旅旅游服务为主主导产业，兼兼有行政、商商务等多功能能的新型生态态城区，并且且各种设施及及基建工程已已经在紧锣密密鼓的进行着着，预计2006年安源新区区的建设会迈迈上一个新的的台阶。在这种环境下，萍萍乡市人们的的购房选择区区域在心里上上已经有了悄悄悄的变化，公公务员、私营营企业主、公公司中高管在在未来将会成成为安源新区区的主力消费费群体。对于二次置业者来来说，安源新新区未来的各各种配套设施施先进，整体体规划及环境境比老城区和和城中心区更更有吸引力，良良好的片区规规划、大型的的居住社区以以及便捷的交交通道路是竞竞争对手难以以媲及的优势势点，但因这这种良好的条条件需要一个个不断调整规规划和建设的的周期，所以以很多消费者者会以密切关关注的态度来来面对安源新新区，也不排排除有消费者者会将新区与与城中区结合合点住宅项目目作为二次置置业目标。三、萍乡市住宅整整体价格分析析及价格走势势分析1、萍乡市各楼盘价价格及统计根据我司对萍乡市市房地产市场场在售的11个楼盘把价价格的核算统统计，得出：：市场在售楼盘类型型及价格一览览表序号物业名称物业类型价格销售备注1金领宫馆小高层2700销售率30％2蓝天白领公寓小高层2050销售率20％3凤凰山庄三期TOWNHOUSSE3000售罄独立别墅42004金典城二期多层1550销售率80％5御锦园一期多层1800销售率50％6雅典世纪花园一期期多层1400销售率90％7东方巴黎一期多层1450正在认筹小高层18008雅天大厦小高层1900销售率25％9城市风情小高层1780正在认筹10赛纳名城一期多层145070%11景泰星湖湾多层1230销售率15％从上述表格可以看看出，目前萍萍乡市房地产产的物业类型型主要以多层层为主，但小小高层的不断断涌现势必不不断改变萍乡乡人的置业习习惯。从上述述表格的数据据中统计得出出：多层住宅的市场平平均价格为1480元/平方米；小小高层的市场场平均价格为为2046元/平方米；联联排别墅（TOWNHHOUSE）的市场平平均价格为3000元/平方米；独独立别墅的市市场平均价格格为4200元/平方米。根根据之前的分分析以及通过过上述图表分分析表明，多多层住宅为市市场的主导产产品，也是为为大多消费者者所接受的产产品，小高层层价格偏高，在在萍乡市整个个房地产市场场也是刚刚起起步，还有待待消费者的进进一步了解和和接受。2、萍乡市住宅房地地产价格分析析从上一节的统计数数据可以看出出，萍乡市自自1999年以来住宅宅房地产的价价格从600元/平方米上升升到了2004年的1500元，5年的时间增增长幅度将近近三倍，这一一方面是由于于土地价格上上涨的原因造造成的，但更更多是的萍乡乡市在近几年年经济发展的的速度突飞猛猛进，人均收收入及生活水水平有了较大大的提高；地地产开发商的的开发水平不不断上升，涌涌现出了更多多的更新换代代的新产品，产产品品质有了了较大的飞跃跃，产品的结结构及内涵相相对以前也有有了很大的提提高，整个房房地产市场属属于空前繁荣荣状态。从区域价格的划分分来看，目前前萍乡市房地地产的区域性性还没有完全全呈现，所能能划分的标准准介于新城和和老城之间，老老城区以赛纳纳名城、金典典城为代表，其其均价分别为为1450元/平方米和1550元/平方米，而而新城区以雅雅典世纪花园园和东方巴黎黎为代表，其其均价分别为为1400元/平方米和1450元/平方米，二二者相差不大大，这说明：：老城区的优势仍在在老城区作为萍乡市市的经济文化化中心，其各各种设施配套套及服务都具具有很明显的的优势，而且且很大一批在在老城区居住住的居民已习习惯了当地的的繁华、便利利及配套的居居住条件，且且老城区的住住宅房地产价价格（以赛纳纳名城为代表表）均价为1450元/平方米，这这个价格是略略低于萍乡市市整体住宅房房地产价格的的，在价格上上具有一定的的优势。新城区的优势没有有完全呈现出出来虽然安源新区的各各方面都比老老城区具有优优势，但因为为其开发处于于初级阶段，各各方面设施及及配套都没有有到位，很多多地方属于空空白，所以其其住宅房地产产的价格一直直处于全市的的平均水平，从从价格上并没没有体现新区区域的优势，另另外，因为新新区的现实状状况而导致了了该的上阶稀能安需程3、萍乡市住宅房地地产价格走势势分析2004年到20006年全市的商商业房地产供供应量将近110万平方米，按按照市区内50万常住人口口计算，其消消化能力可见见一般，市场场竞争压力非非常大。安源新区的建设属属于初步阶段段，虽然有雅雅典世纪花园园和东方巴黎黎这两个大规规模社区作为为后盾，但因因其各种配套套及市政建设设尚不完善，新新区的优势并并没有得到体体现和释放，因因此该区域住住宅房地产的的单独高价情情景在短时间间内不会出现现。老城区及城中心区区不断涌现中中等规模的项项目来冲击市市场，因其周周边环境配套套非常成熟，因因此很多置业业者在短期内内将会把注意意力放在老城城区及城中心心区。地价在不断上涨、人人均收入水平平等方面的提提高会导致住住宅房地产价价格的上升，但但这种上升的的幅度会和前前者成正比。综上所述，庞大的的供应量和消消化能力的矛矛盾导致2005年到2006年萍乡市房房地产可能会会出现“供大于求”的现象；而而安源新区的的优势并不能能体现出来，老老城区和城中中心区的中等等规模项目又又在不断的冲冲击市场和牵牵制安源新区区，所以在2005年－2006年，整个萍萍乡市的住宅宅房地产价格格会处于一个个平稳中带有有涨幅的状态态。第三部分本项目所在在区域商品住住宅市场状况况分析及预测测一、安源区整体状状况及住宅市市场调查分析析1、安源区简介安源区，地处江西省省萍乡市政治治、经济、文文化的中心，是是一座有着悠悠久历史、富富有光荣传统统的名城，是是湘赣边界秋秋收起义的主主要爆发地。安安源区，为萍萍乡市辖县级级区，原名萍萍乡市城关区区，1971年3月正式成立立，1993年5月经国务院院批准，更名名为萍乡市安安源区。全区区总面积212平方公里，总总人口34.3万，其中城城市人口22.57万，辖5个镇、1个乡、5个街道办事事处，有56个行政村、3个农垦分场场、101个居委会。

安源区地理理位置优越，交交通发达，通通讯便捷，基基础设施完备备，历史上有有“吴楚咽喉、赣赣湘通衢”之称，浙赣赣铁路复线横横贯其中，319、320国道纵横境境内，公路密密度达1.5公里/平方公里。境境内人文景观观与自然景观观较多，有安安源路矿工人人运动纪念馆馆、总平巷、安安源路矿工人人俱乐部、秋秋收起义军事事会议旧址、谈谈判大楼等历历史景观，有有横龙寺森林林公园、小金金山、乌龙山山风景区等自自然景观。目目前，以区内内安源镇为中中心，以开发发区内人文与与自然景观为为重点，规划划面积4.17平方公里的的安源旅游新新区正加紧建建设，到2003年，将建成成既富有历史史传统特色和和地方特色，又又充满现代文文明气息的园园林式现代化化城区。

安源区矿产产资源丰富。主主要矿产资源源有煤、铁、锰锰、铜、钼、钨钨、铝、石灰灰石、高岭土土、花岗岩、矿矿泉水等36种，煤炭远远景储量达8.52亿吨，铁矿矿储量6760万吨，各种种非金属矿产产资源具有十十分广阔的开开发潜力。2001年8月省省委井冈山会会议后，尤其其是2003年省委十一一届四次全会会以来，安源源区围绕“全面建设小小康社会”和“江西在中部部地区崛起”的目标，结结合区情实际际，确立了“三四五”工作思路，充充分发挥城区区、城郊、安安源品牌三大大优势，突出出抓好工业化化、城市化、招招商引资三个个工作重点，创创新干部教育育管理四项机机制，加快高高新园东区、武武冠民营科技技工业园、安安源国家森林林公园的开发发建设，努力力将安源建设设成产业结构构最优、城乡乡环境最美、农农民负担最轻轻、在全市财财政总量最大大、综合实力力最强的县区区，力争2005年主要经济济指标进入全全省十强县区区行列。在上上述工作思路路的指导和推推动下，安源源区开创了经经济社会发展展的新局面。

——从“地下”到“地面”，工业结构调整迈出实质性步伐

百余年来，煤炭一直是安源的主导产业，“地下”资源一直是安源的优势。自2001年以来由于国家产业政策的调整，安源“地下优势”不复存在，煤炭产业税收年减少3000万元。2001年，乘着全省解放思想教育活动的春风，区委、区政府果断调整工业发展方向，举全区之力兴建武冠民营科技工业园及市高新园东区，谋求从“地下”向“地面”的战略转移。仅两年多时间，两个工业园基础设施建设投入近3亿元，吸引了大批高新技术企业落户。武冠工业园2003年园区工业产值突破2亿元，成为我国防水材料重要生产基地。高新园东区已完成“三通一平”4.5平方公里，现已落户的17家企业总投资30多亿元，全部投产后可实现工业总产值100亿元，其中安源钢铁公司总投资23亿元，香港维新制漆有限公司在建成投资1.2亿元的制漆生产线后，计划再投资建设一个“维新”百亿园中园，使其成为亚洲最大的制漆业基地。全区镇街、管委会依托两个工业园的辐射积极兴办工业小区，鼓励煤矿业主投资兴办“地面企业”，使乡镇工业结构得到进一步优化。三年来，已新上工业企业241家。“地面”工业的崛起使安源区迅速走出煤矿“关井压产”造成的困境，目前已形成冶金、化工、建材、医药、旅游客车、塑料、生态食品等七大新的支柱产业。

——从“旧城”到“新区”，城市建设日新月异。近年来，安源区积极策应市委、市政府关于扩大萍乡中心城区的规划，集中力量建设两个城市新区。位于城东的安源新区自2002年开始建设，现已完成基础设施投资4亿元，在6平方公里新区范围内，一幢幢具有浓郁欧式风格的楼房错落有致，一条条宽阔、平坦的道路纵横交错，独具特色的世纪广场成了市民休闲、运动的乐园，昔日荒凉沉寂的小山丘如今正是一派花团锦簇、人丁兴旺的繁荣景象。城西新区于2003年初拉开建设序幕，投资1亿元的“二桥二路”工程（长兴立交桥主桥、立交二桥、昭萍西路、老站西路）将于2004年10月竣工通车，不久的将来，一个现代化多功能的新城区将拔地而起。

——从“产量农业”到“效益农业”，农村发展闯出新路

安源区人多地少，农业的出路在于提高效益，达到以少胜多的效果。为发展“效益农业”，近两年安源区着力建设两个生态农业科技示范基地。略下农业基地基础设施建设基本完成，无公害蔬菜园、花木园、百果园、特种动物养殖园、亚热带植物园、宗教文化园、竹文化园、水上乐园等八大景区正在建设中。总投资1.88亿元，占地8.1平方公里的五陂基地是一个融生产、科研、观光、旅游、休闲、狩猎于一体的生态农业科技示范园，目前正在分步实施绿苑别墅区、休闲度假区、山林狩猎区、农业观光区、民俗文化区、花卉园区、健身娱乐区等七大功能区建设，预计到2007年建成赣湘边际最大的综合性生态农业科技示范园。在两个基地带动下，各具规模的休闲农业园、观光农业生态村、花卉、果蔬、畜禽基地以及食品加工企业如雨后春笋，蓬勃发展。2003年全区农业产业化经营产值突破亿元大关，实现了由“产量农业”向“效益农业”的转变。近几年来，安源区不断加大了建设投资力度，2002年完成固定资产投资5亿元，比2001年增长1.5倍，2003年投入资金达12.13亿元。这种大开放、大投入、大开发带来了安源经济社会的大发展，2003年全区GDP、财政总收入、一般预算收入分别比上年增长20.3%、36.9%、35.2%。2004年1—8月份，这三项主要经济指标分别以20%、50.6%、60.2%的高速度增长，经济建设保持了良