沈阳某地产公司铁西区北二路项目发展定位报告

HYPERLINK\l"_Toc122251365"第一篇项目总体战略定位项目大卖场建造目目的营造项目整体形象象，充分展示示BOX院街概念、休休闲内街风貌貌，有助于商商业形象面向向市场，利于于预留部分商商业的招商；；展示区启动便于销销售中心的利利用。项目大卖场建造要要求展示项目整体形象象的标准精心打造，展示企企业实力形象象5.4项目大卖卖场的构成建建议业主专享会所———城市艺术馆馆体现厚重的现代文文化艺术是项项目的开发理理念、项目主主题和配套的的集中体现，是是项目最大的的差异化卖点点。而且城市市艺术馆造型型设计也能在在卖场中营造造出令客户震震撼和向往的的氛围。作为为开盘条件的的构成要素，建建议在项目开开盘时能够完完成城市艺术术馆全部装修修，并且向客客户以图片、实实物等展现现现代艺术文化化魅力及其精精髓。我们建建议城市艺术术馆投入使用用的时间在项项目首期开盘盘之前。建筑概念楼项目建筑赋予现代代建筑元素精精髓是本案的的又一大标志志性符号，这这也是本案核核心理念和项项目品位及品品质的具体表表现。通过现现代建筑文化化风格符号的的应用，使项项目风格与整整体项目形象象形成呼应、对对称格局，整整个建筑样板板区在视觉和和感觉上将会会给客户一种种强烈的冲击击，让客户深深深的感受建建筑本身也是是景观的完美美效果，并以以其宏大的气气势给客户以以无言的震撼撼。我司建议，在项目目开盘时，首首期有1栋概念楼外外立面已经完完工，并在项项目卖场区域域形成景观样样板区。样板间本案的样板间是开开盘要素中最最重要和必不不可少的构成成要素。样板板间展示的是是本案能够满满足有效需求求的户型、最最具竞争力的的精装修、施施工质量、产产品附加值和和服务等，营营造的是客户户未来生活蓝蓝本，也是能能够最直接激激发客户购买买欲的销售道道具之一。样板间要展示最具具代表性的户户型，而且要要以能够提升升项目产品附附加值为出发发点进行装修修和装饰设计计、施工。样样板楼的交付付使用的日期期建议在正式式的开盘日前前一周。景观街区（FEIIS漫街）景观街区是本案又又一亮点体现现，它既让客客户走在社区区的小路上，感感受到社区景景观无处不在在，又能让项项目的占地少少、很难集中中打造园林景景观的劣势得得到规避。因因此，我司建建议首期部分分景观街区在在开盘日前完完工。销售中心销售中心的位置可可选择在BOX院街的其中中网点内。销销售中心是项项目最基本的的销售道具，我我司建议本项项目的销售中中心应从以下下几个方面为为重点塑造项项目的差异化化，体现项目目的开发理念念：造型设计计、装修装饰饰设计、物业业管理等。销销售中心的交交付使用的日日期建议在正正式的开盘日日前一周。导视系统导视系统是项目优优质的人性化化的服务和产产品细部品质质的具体体现现，而且具有有创意的导视视系统设计能能够增强项目目对客户的亲亲和力。我司司建议，在开开盘的卖场中中要有完备的的导视系统。六、项目战略发展展开发风险性性分析项目风险性分析推推导图表时间风险时间风险规划风险市场风险财务风险政策风险财务结构失衡，降低项目投资的抗风险性不可预测风险的出现机率与项目运作周期的长短成正比例政策对整个行业走向影响举足轻重沈阳市场对高层住宅以及3层以上的商业的接受度不高高容积率的规划指标限制，以高层住宅和3层商铺为主项目风险规避方法打造迎合市场的产品降低商业部分的建设体量加快项目进度，缩短运作周期1．项目风险分析1.1市场风险险目前沈阳市场对高高层住宅以及及3层以上的商商业的接受度度不高，特别别是商业网点点的市场消化化率不高，整整个沈阳商业业地产市场的的空置率一直直在上升。商商业网点与住住宅的市场增增量比通常是是5%，本项目的的商业体量比比重却达到了了18%,总量达到了400000m2。所以本项项目的商业部部分尽管具有有良好的利润润率，却很可可能面临严重重积压的风险险。1.2规划风险险由于本项目的高容容积率的规划划指标限制，将将会以高层住住宅和3层商铺为主主，这将会承承受市场考验验的压力。1.3财务风险险本项目的税后利润润率达到了16.11％，是很可可观的预期回回报，其主要要是由项目的的高容积率造造成的。但是是根据三种物物业形态的利利润贡献率可可以看出，商商业部分沉淀淀了整个项目目将近一半的的利润，比重重达到了48.37％。利润比比重失衡，降降低了项目投投资的抗风险险性。1.4时间风险险房地产投资周期具具有时间跨度度大的特点。在在项目投资过过程出现各种种不可预测风风险的机率会会与项目运作作周期的长短短成正比例。1.5政策风险险当前政府对房地产产行业的管制制越来越严密密，颁布的相相关的政策对对整个行业走走向的影响举举足轻重。2．风险根源分析由于高层住宅是现现代城市发展展的趋势，通通过精心策划划，打造高性性价比的精品品产品可以主主动引导消费费者的消费偏偏好，提高消消费者对高层层住宅的接受受程度。根据据以上分析，本本项目的商业业部分是整个个项目操作中中最高风险的的部分，造成成以上风险的的根本原因是是本项目的商商业体量过大大。它主要带带来了以下风风险：大体量规划下需要要建成大量不不被市场接受受的3层商铺，可可能造成大量量积压；比重过高造成整个个项目的财务务结构失衡，降降低了项目的的抗风险能力力；市场对商铺的消化化能力比较低低。3．规避方法为了降低项目开发发的风险性，规规避方式主要要有以下途径径：上述风险根源主要要是项目大体体量的商业面面积而造成。故故此，降低商商业部分的规规划量，改善善项目的财务务结构，尽量量避免建造3层或以上的的商铺；通过合理定位，引引入有竞争力力的业态，提提高市场竞争争力，降低市市场风险。比比如本案提出出的BOX院街概念，不不但带来了新新颖的消费业业态，其新颖颖的外形布局局还能给城市市风景带来一一派新气象；；通过政府协助，引引进相关产业业主力店进驻驻经营，盘活活商业经营状状态。加快项目实施，缩缩短操作时间间，减少财务务费用的发生生和不可预测测风险发生的的几率。4．商业面积合理建建议把商业部分降低到到合理的程度度，一方面降降低项目市场场风险和财务务风险，另一一方面可以满满足本项目的的BOX院街的基本本建设体量要要求。合理的的商业规划量量的定义：在在合理的建筑筑密度的基础础上，避免建建造3层或以上的的商铺的规划划量。即建筑筑面积/建筑投影面面积≦2。4.1合理建筑筑密度推算以本项目规划为例例，通常市场场每个网点进进深11米，面宽是是进深的0.5倍，街道面面宽通常在6米以上，所所以商业街的的在未包括配配套面积的情情况下的最高高建筑密度是是建议的合理建筑密密度：(11×111×0.5))/[((11+6××0.5)××(11×00.5)]]=0.77864.2合理商业业建筑面积合理商业建筑面积积=（商业总占占