2023年成本管理与房地产开发成本控制

龙湖成本管理与房地产开发成本控制———周世艾周世艾：谢谢大家,今天下午跟大家一起探讨,讲龙湖成本管理与房地产开发成本控制。事实上龙湖的成本管理,真正成体系的时间从１９９８年开始。那个时候还处在签协议算一个协议的情况,后来在98年的时候，把已经开办的项目,和已经签协议的情况做了一个汇总。然后作了一个分解,那个时候提出了开发时成本的几个大项，土地费是一个大项,前期工程费是一个大项,有些协议是为开户而设的配套工程，配套工程的费用是一个大项。尚有一些工程为开发项目基础设施作准备的，当时把１2８个协议分开来，就形成了现在的成本管理体系。今天介绍龙湖的成本管理。龙湖成本的管理范围，到现在为止龙湖管理成本是以项目为管理对象。我们叫做项目，也许不是一栋房子的概念,那么就是一块地,或者一个规划的项目。里面有20万方,也许有５0万方,也许有高层,也也许有花园洋房，也也许有别墅,还也许有商业。是这样一个综合的项目,作为我们的一个管理对象。这样的管理对象，怎么样管理?怎么样划分？待会儿具体地介绍给大家。第二个范围是项目的完全直接成本。涉及土地、前期工程、基础设施、配套设施和工程建设的费用。尚有一个范围是间接成本的分摊:涉及管理费、营销费用,营销费用有两部分，一个是完全成本里面,一部分是在分摊的成本里面。总体来说管理的范围有三大管理，一个是对象、一个是成本的范围，那个对象也很重要。一定是以项目为对象,这样的管理才是一个完整的,比较准确的。在龙湖有两个是全员的,营销是全员的,成本是全员的。所谓全员公司所有人对这两件事要去努力,要去做,要去关心。营销部分就不说,成本部分重要公司部门都在成本管理方面有相应的成本管理责任。战略发展部是土地成本的管理，设计研发部是设计费用的管理和优化设计产品的成本管理。成本管理部是重要成本，重要的管理单位。目的成本的测算,分摊,动态成本跟踪控制。开发成本的管控,材料设备采购以及工程招标、协议管理,围绕着成本管理做的事情，当然成本管理职能不仅仅是这四件，尚有工程管理部,在成本控制下的进度质量管理,同样涉及到成本管理。然后计划财务部是计划成本财务指标的管控,分摊成本的管控。刚才我们说了间接费用部分是分摊成本,总体资金计划的管控，资金计划跟成本也有很大的关联，这是每个部门成本职能。重要成本有哪些东西？总体归纳成开发成本,是直接开发的成本，尚有个是间接的开发成本期间费用，重要是分摊到项目里边去。涉及的重要土地成本，前期费用，前期费用涉及哪些?涉及设计费，报建费用，三通一平的费用,工程开工以前的费用。配套设施费用,涉及要配套的幼儿园、学校或者会所，现在尚有一些东西，叫做街道的社区,居委会需要的房子，甚至涉及配套的消防，有些消防是缴费用,有些消防是在社区建的,尚有基础设施费用，那就是水电气的配套。重要的建安成本，主体的建安成本，主体的建安成本，事实上涉及园林景观工程，然后工程相关费用。这一些都是在我们直接开发成本里面的,尚有些是间接的,销售费用,财务费用和管理费用，这些都是直接分摊的。相应这些费用各自的责任部门,也是根据管理职能来分别的。有些成本的内容，成本如何来做测算,来管理成本?测算是一个很重要的手段。为什么要进行目的成本管理?由于我们现在大部分的工程,大部分的房屋都是采用预售方法,我们知道利润等于售价减法成本。那么在预售的前提下，拟定了投资，合理销售价格,预测投资效益，就能达成抱负的理论。特别在房屋销售、预售的阶段。预售价格拟定以后，控制好成本才干保证利润的实现。所以,我们在开工以前，甚至在拿地以前,对目的成本进行预测，所谓预测，就是要用我们的经验去估计，去预估后面发生的事情。目的成本管理的阶段。总体来说,真正的管理阶段只有两个，一个是设计阶段,一个是实行阶段。当然我们这个地方，把设计阶段划分得比较清,比较细一点。从拿地的时候开始，土地投资论证方面要预测成本，在拿地阶段如何预测成本，在待会儿给大家介绍。然后是项目启动阶段,方案设计阶段,设计阶段。这里的关键重要还是土地投资论证阶段比较关键的，由于这个时候测算的目的成本,和我们当时测算的售价，以及我们的费用,最后会影响到利润,影响能不能成功拿地，至于项目启动阶段,方案设计阶段，初步设计阶段,事实上这几个阶段是成本控制的重要阶段,但是他们有一个前提,尽量不超过土地论证阶段的成本。由于土地论证阶段的成本影响拿地的价格,假如以比较低的价格,一个比较低的成本去拿地。最后估计在土地成本上拿了地以后会赚钱，结果设计的时候，每个设计阶段就把成本涨了，涨到后来,就已经把拿地的利润吃掉了,那么我们的效果，我们的效益就没有了，所以土地投资阶段的预估是非常重要的。设计阶段只能优化前面的东西,贯彻前面的东西。工程实行阶段的成本控制，成本管理已经效果不会很大。土地论证阶段的成本，事实上是一个流程,怎么做?有发展后,根据土地信息提供周边的配套，然后设计研发部来拟定项目的定位,然后提出项目的预案。成本的管理部根据预案来测算成本，通过讨论之后拟定下来。所以,他的工作应当是比较严谨的,也就是说土地成本测算阶段的依据是项目的预案，是根据土地的信息，周边的情况,周边的环境，尚有周边的产品，以及周边销售的价格拟定一个项目的预案。来拟定我们要做什么东西？做多少?做哪些业态,哪些产品，然后通过成本管理部,造价采购部来测算成本的依据是什么?一个是项目的预案,一个是历史的数据来提供，这个目的成本来满足拿地的规定。这是一个目的成本的测算表，我们里面土地费可以根据挂牌的价格,然后后面有前期工程费，前期工程费涉及了什么东西,这里面都有，你一项一项的分开来，这样就好测算,你要整体估算,是没办法的。要拆分开来,来测算就比较方便一点。整个成本测算的方法就是这样，把各个项目分解开来,然后化小以后，就很容易测算得比较准确。目的成本的体系,龙湖是在98年的时候开始建立，但是目的成本的测算是２023年开始做的，做的第一个。就是按照这种意思，把它分小一些来做，分小一点来做就比较准。项目启动阶段，就是拿地以后，把前面去拿地的时候，以及拿地时发生的变化调整过来,比如说项目团队提供一些方案,然后成本管理部,再重新进行目的成本的测算。就是在拿地以后会发生一些变化，土地也许不是本来土地成本投资估算时候的价,也许真正拿地的时候成本发生了变化，高了一点或者是怎么样,那么在启动的时候进行调整。这个调整会指导后面的初步设计和施工图设计,方案图设计和施工图设计。方案设计阶段只是测算的目的,只是测算方案出来以后，和我们启动的时候,启动的阶段或者是拿地时候的方案,那个阶段的成本是不是能满足？假如大大超过了拿地的成本,他们利润变得很小很小，那就要调整方案，目的是来调整方案的作用。初步设计阶段,重要整个设计就定型了，所以初步设计阶段是很重要的，一定要控制好前面的。所以现设计也是在初步设计阶段以后拟定下来。其实成本分解表,只是名字不同样,事实上表的内容和测算表内容是同样的。那个时候为什么叫测算表,这个时候叫分解表。测算表的时候可以粗一点，可以细一点。但是分解表一定要分解到执行每个协议的阶段。所以分解表和测算表有一点点不同样的地方。也许测算表里面是景观费,但是在分解表的时候,把景观提成软景、硬景、乔木、灌木、草木，分到每一个协议的限度。所以，在初步设计拟定后的阶段和成本分解的阶段要做的工作，就是把成本分解到可以执行协议的限度。就是把每一项费用贯彻到每一个协议的口径上去，那么就有一个协议规划。就是你建个工程会贯彻到总的成本是多少?然后你有几个协议来实现这个成本,以后要分到成本的口径。合约规划还要随项目的进度进展逐步变成真实的协议,不能说写一个协议，那个协议预测到多少钱，最后做的时候不作比较,也不去贯彻这个协议能不能实现，就会出问题，协议规划和成本费基本上相应的。和刚才说的测算表是相应的,但是分得更细一些,在每一项的费项里面提成了协议。比如说环境景观工程，也许在测算表里面就是环境景观工程,我要花多少钱？比如说花5０0块钱一个平方,但是在这里协议规划的时候，就会变成很多协议,这些协议会实现，你这个环境景观工程，这些协议的金额也会实现环境景观工程的成本。你不能超过500块钱一平方的成本，分解是把成本分解到每一个协议里面，所以就形成了合约规划。这里面有一个环节,一定要做合约规划。做合约规划尚有一个什么好处呢？我们在做工程的时候，不会没有目的,没有指引的东西。经常我们发现很多建设方的工程部也好，什么部也好,管理上会出现一些问题，坐在那个地方的时候,糟了，我这个东西要买了或者要做了,还没有想没有准备。那么有了协议规划以后,你也许是以前就计划好了,在什么时候要做这么一个协议。要定这么一件事情，所以合约规划里面尚有一个东西，就是会和时间,进度，工程的进展联系起来。要和工作的时间相联系起来，还要计划好你的钱，你合约规划里面的成本核价,加起来不能超过成本测算的金额，你超过了,就是说这个工程还没有作，已经突破了成本。突破成本是要找理由的,没有找到理由是不能随便突破成本的。然后是工程实行阶段,工程实行阶段的成本管理比较单一，重要还是现场的工作，就是工程管理方面的工作,事实上也有管理的东西,但是管理的东西已经形成了，只是施工时候的一些方法一些措施控制。在工程实行过程中间有一个动态成本的管理，那么动态成本等于已经签订的协议。结算的协议，未结算的成本,加上非协议性的成本和待发行的协议成本。其实里面很多体现在待发生的成本,结算的成本已经很清楚，未结算的成本涉及应发生的成本,此外也涉及待发生的成本因素。我们要把待发生的成本估算出来,怎么估算出来呢?我们有依据,比如有设计变更，有签证要调整,尚有一个工程技术人员,甚至成本管理人员,会在施工过程中间发现图纸里面，会有一些，甚至还没有施工的东西,都有一些严重的问题发生变更,也应当把它估计出来，然后列在待发生的成本里面。你要先估计出来,这个你把它估计出来以后，在动态成本里面作调整，并且这个调整要写出明确因素的报告，然后来批准来调整。然后是工程竣工阶段没有好大的问题，重要是结算，假如在过程中间把工作做好,结算阶段的成本不会出现太大的差异,和动态成本基本上不会出现太大的差异。这是成本管理阶段的划分，那么景观装饰工程在整个成本管理方面只是一部分,今天课程的主题是示范区的成本管理,所以在这里着重对景观和示范区作一点交流。景观工程的成本管理,它的管理部门和它的阶段,景观工程一般分方案设计单位和初步设计阶段,事实上也有很多方案设计以后，就没有通过初步设计阶段，事实上就是一个施工图设计方案，方案拟定以后由于比较简朴,不是像工程同样通过几次审批，一般情况下也是做方案设计阶段,方案设计和施工图设计。设计部分由设计研发部来完毕,来实行，然后提供图纸和各项技术指标,有采购部进行成本测算,这个成本测算，事实上在我们刚才说的成本管理过程中的成本测算,里面也涉及了景观设计的成本，这个成本测算,根据图纸设计来审核，来复核成本测算是否对的的。或者说现在的方案设计或者是图纸设计,是不是会突破前面目的成本测算的整体成本，这里来说。那么有问题的时候，突破得比较大的时候，我们会和研发部门沟通,然后进行适当的调整，基本上控制在目的成本测算的范围。目的成本测算以后,审核以后不是随便随时都可以改动，你想变成多大就变成多大，那个成本测算已经没故意义了，所以这里面是每一个环节,都会去和他对，我们实行的过程是不是突破了它，假如突破了，第一个是能不能降下来。第二个不能降下来要说明因素,要通过一定程序的审批，那么这个成本就没办法控制,走到哪一个阶段，哪一个阶段都在突破,那么这个成本就无法控制了。我们发现有一个项目，基本上两三个月以后就在调,那么有很多问题,说明有些问题事前的估计没有到位，第二个过程中间发生了特别，特殊的情况比较多，然后针对这些情况立即采用措施。工程实行阶段重要是控制几个方面,一个方面是设计的控制,上午已有朋友提了问题，效果和成本怎么来控制?这是一个关键。就是我们一定要尽量把效果做好的情况下,要有一个比较合适的效果，那个效果有很多种,一种直感，一种颜色。有些直感的东西，也许就是要保证的,就免不了会用比较高的成本来做。但是有些是颜色的东西，我们会通过很多种方法来解决颜色。对颜色有规定的东西,不一定要用直感的方法解决，所以这一点是我们在控制装饰景观工程成本的时候,装饰和景观工程成本的时候要注意的东西。景观工程成本的构成大约有几个方面，第一个场地的整治费，我们现在景观工程施工以前，都是建筑工程完了，一块长地,至于说那块长地，建筑工程不会把形造出来，都由景观工程来改造。那么场地的整治费用算一笔大的投入，然后是乔灌木草坪等等，这部分的栽植费，苗木的保活养护的管理费,景观效果的调整费,以及苗木价。苗木价是最大的一头,最多的一个部分,所以，景观和硬景在一块，尚有硬景的铺装费,尚有结构费,这里讲的是重要的东西。这是环境绿化工程的费用表，这个表测算一个工程,都要建起来。景观工程的经济指标填起来,景观工程有哪些东西,这里面也很清楚。我们把这些东西都列为景观工程。一是进行测算的时候，项目不会掉，二是做完一个景观工程,做完一个项目，你会把里面景观工程的分项总结出来,做成经济指标，将来以后新的项目,作为目的成本，作为历史成本库来使用。这是几个方面都能用的东西。我们景观绿化指标的参考,今天上午也有提问题,软景、硬景的比例,但我们经验来说，一般情况软景80%-85%，硬景１5-20%。为什么？也许各有各的设计，各个的想法不同样，我们是通过我们的经验总结,大约这样的情况下，成本控制比较好，其实,想也想得到的东西。硬景肯定比软景的造价要高一点,比如说贴砖,做地面,做道路等等。所以软景比硬景比例高，但是软景里边植物和草坪的比,就是说乔木是由于看效果的时候，随意点缀的,这个是不是人人都同样？这都根据自己的情况拟定。这样,这个成本造价和成本就比较容易控制住,当然你在硬景偏大一点的时候，你的草坪就要偏大一点,这样来平衡，有一个平衡的东西。这些只是参考的经验，而不是说一定比作那样做。根据你的效果,你区域的情况来拟定，像这样的效果情况下,像这样，一般我们做的工程最低的景观范围平均30０块钱，当然高的也有,别墅那种接近500块钱。景观部分,涉及人行道的道路,不涉及市政。景观工程成本管理，事实上也可以控制的。一个是分阶段控制，那么就是你的方案设计,一定要把控好。施工图不能随意突破方案的标准，方案把控好了,基本把效果控制住。最后的效果是什么时候？景观工程基本完的时候。那时候有一个整体的调整，你会去整体调整一次，我的景观哪里不好，哪些地方差一点，哪里需要补树,补多大的树，补如何的树,这是最后的工作。设计也一定要把效果控制起来,方案设计一定要有效果。以前我们在景观设计的时候,刚开始没有人设计,反正找人来做,你做什么样的就做,做完了看，那不行。9８年规定景观一定要设计,要画图,那个时候还没有专门的设计人员，那个图怎么画呢？都是凭看,那看也可以，你给我画几个面看吧,我非要看到景观的界面，二个要看到景观的高矮,三个才拟定用什么树，只要乔木或者贵重苗木控制也是很重要的,栽什么树，种什么树，也有一些讲究。我们要的景观是要什么？要绿,我们社区里面要最佳的效果是什么？一年四季都是绿的。事实上现在有些树贵重是贵重，但是不一定绿。重庆市大约也是好几十个亿，到处都是银杏树，其实银杏树也是贵重物，几年前有科学家说银杏现在好象少了很多，要灭绝了，所以大街上到底都出银杏树,但是银杏树夏天、春天葱绿,但是到了冬天，叶都掉完了。掉叶以后就没有颜色，没有绿色了。冬天，特别是看到南方特别荒凉,也许就习惯了,在南方看到这样的荒凉不舒适,掉个叶子没有什么,但是清洁工就麻烦了。所以树一定要选,贵重的树也不能说到处都是，贵重的树是点缀的。弄来做点缀用的。所以这方面让贵重的树要好一点，要控制一下就是自己去多比较一下，然后自己去买心中有数，树是没有价格没有标准的,不像商店里的东西给你标价的，他给你多少钱,还不出价来,为什么?树有粗的,有细的，树冠怎么样的,树高怎么怎么的都会影响价格，所以你把好树贵树让施工单位买的时候,你没办法控制了,这部分是要控制的一个重点。尚有现在比较大的房地产开发公司自己建苗,从很早的时候开始育苗，一是育苗,二是看到好苗就买起来放着，放几年以后，这个东西升值很大,三年前买的树，当时也许没有用上，但是分三年以后，那个价，除了市场长价以外,尚有当时买的市场差价,都是赚了钱。所以假如有条件，自己建一个苗圃，龙湖大约有３－4个苗圃,最大的200多亩，所以，这也是控制的一种重要方法。尚有一个严格管理现场工程，一个是效果的控制。不要今天栽在这里,明天让人把那个树子栽在别的地方去。一个是苗木不能包干给你，你栽多少棵树来结算的,肯定有一个验收，我大树子栽了多少棵，有多少草坪灌木,一定要有量化的东西。这是景观工程的成本。你们去看过龙湖很多项目，有一个印象龙湖植树,大部分是植在房子周边，出来以后是灌木或者草木，再远一点就是行道树，树在房下给人感觉掩映在绿化中间，掩映在树林里面。这也不是说大家都这样做，一定要根据自己的情况，我只是介绍一下控制景观的办法。这样也可以有比较好的控制成本,涉及别墅，涉及花园洋房大部分乔木,都是围着房子在栽,其余有草坪的地方,有些树,但相应的少很多。景观工程做一个要总结一个，要把数据收集起来,作为一个经济指标来分析。这是结算的经济指标分析表，然后分别由软景的分析表,硬景的分析表。你做一个工程以后,就会把这些分析存留下来，将作为历史成本库，就是历史数据库。刚才说了景观,尚有公共部分的装饰工程，现在龙湖已经大部分进入到装修房销售，装修房来交房。除开装修房以后,其他清水房很多是公共部分的装修,公共部分的装修成本管理也是分阶段来管理控制,也是公共部分按方案设计和施工图设计来控制。本来方案设计把标准和效果控制住,每个部门管理的范围也跟景观工程的管理基本上同样的。公共部分装修的成本管理，有哪些要注意的地方呢?一个是设计阶段的成本控制,方案阶段控制成本，方案阶段的设计一定要通过成本测算，要基本上控制在目的成本测算的装饰工程成本范围以内，不能突破。尚有刚才说的,效果和成本的关系，就是属于质感的品质和颜色品质的成本,这个工程一定要把握。尚有注意,我们在施工过程的成本销售控制,把握不要经常返工，一定要做完以后才干看到效果，他才知道这个地方赶，你把他改到前面那就不会导致返工,成本就会节约。刚才说了装饰工程的成本工程里面有个材料,今天上午也有朋友问了甲供材料的问题,材料的供应方无外乎几点,一个是甲供材料，一种是甲方限价，乙方采购，一种是乙方自行采购。那么甲方供应原则，一个是价比较高的，一个是量比较大的,一个是把控质量规定比较高的。举个例子,外面贴花岗岩也好,贴面砖也好，它的色差比较大,那么让施工方来去买，不会在意这个问题,也许买回来色差比较大。那么假如通过甲方来管会严格把关,去管控这个事情。一个是甲方限价乙方采购，这部分材料通过甲方认价格，或者推荐单位,推荐产品品牌,然后由乙方去采购。尚有一种是乙方自行采购，也不是他自行采购的价格不管,原则上我们是指定一个信息价格,在同一个,某一年某一月的信息价格去包干。甲方供应材料的目的节约方式,规模采购有助于市场竞争，减少材料设备的造价和采购成本。特别注意一下设备的采购,设备的采购是为规模大的,比如说电梯每年有10０多台,我们会一次性招标，多次供货，不会先付那么多钱,分期付，一次性招标，比如发电机发电机不像电梯同样，功能基本上同样，在选用的时候功率大小也不同样,这也需要一次性的招标拟定单位，然后按照我们的技术标准供货。尚有一个甲供材料有效控制材料的质量,一个是买的东西质量，一个是使用功能的质量。比如说电梯，就会有以圣洁(音)保修，这些东西,有的是随即要带的,有些是要花钱买的，怎么样使你花钱买的部提成本也要减少下来，那么我的使用成本就要减少。ﻭ龙湖体验区的样板房成本管理。样板区事实上自身没有标准,样板区的标准都在营销部，研发设计部,他们在控制，他们控制的样板区效果,其别人就没有办法控制了，那么成本同样要控制。第一在成本测算的时候，把样板区的目的成本拟定下来,他测算和拟定的原则是整体的目的成本不能突破，在整体目的成本内来拟定它的成本,然后控制它,所以它的目的成本控制源头还是在目的成本测算的时候控制的。事实上样本区的成本,在我们的营销部，研发设计部拟定以后，我们也要进行测算，不能让它突破这个范围。样本的成本涉及样本成本建造费，这里有两个单独的成本样板房,找一个地方，完全按照户型修一个房子。一种是实体样板房,找一层楼，找一套房子做成样板房,两个的建造费用不同样的,临时建样板房是要样板费的。这一点假如销售情况比较好一点，可以在实体房子里面做样板房,可以节约样板房的建造费用。建造样板房的装饰工程费，装饰工程效果,风格都是有营销风格和研发设计来拟定的，所以那个很重要,它把风格拟定下来过后,你所有的一切都要围绕它的风格去做。所以在拟定样板房风格的时候一定要慎重。相应的样板房装饰风格拟定以后，样板房的家居摆放等等,也会随着它同样的，假如我们已经拟定了欧洲的样板房装饰效果，家居不也许摆一个中国的房在那里,所以这点一定要慎重，第二个总成本不能突破目的的测算成本。这是一个样板房的装修重要材料配置表,厨房、卫生间、卧室、阳台、门窗,甚至开关面板,你就不要制定成欧式的。你制定样板房的风格标准,就会用材料和品牌来拟定。哪些材料,哪些品牌比较好，哪些材料，哪些品牌是什么风格?就很容易的拟定下来。你要做一个样板房,研发部和营销部先要做一个。影响样板房成本的重要因素,就是样板房装饰风格的定位，一开始说这个问题,这个问题影响样板房装饰成本的重要因素。这是最大的重要因素，二个是装饰材料的标准，这个标准也是随着风格不同样拟定的,用的都是欧洲的风格，罗曼的风格，最重要的东西动不动用大理石做装饰材料，所以和风格也有关系。二个没有风格的影响材料,也要注意，哪些地方做好一点的材料，哪些地方作为标准，一般的材料?毕竟是个样板房，所以这个东西，涉及我刚才说的，一个是直感,直感的标准,一个是颜色的标准。颜色的标准可以用不同的材料达成这个标准，红色、黄色、都可以用其他材料来做，不一定都用很高级的材料来做。你有质感规定的地方没有办法，肯定要用好材料来做。样板房风格影响样板房家居，控制样板房成本的控制,原则控制在目的成本,分解到每个协议里面，还要拟定合适的装饰样板房和家具成本。要控制装饰材料的标准,好材料用在关键部分,这是大家看得到的地方。我有一次看到样板房,卫生间里面的确用了很多很好的材料,但是也可以这样弄,由于看样板房的大部分视线落在卫生间里的,其实是不是卫生间，一定要用大理石花岗岩的材料做，其实大家最重要看是鞋柜的档次。也也许是面盆的台板做得好一点,墙面是不是非常好的材料，颜色可以选，但是材料不一定那么好。尚有一个耐用品的回收和周转使用,一年要做十几万方的样板房。周转的时候同时又8-10个样板房同时展出,有的样板房最短就是一年没用了,有些耐用品大量买，一个样板房一年下来就没有了，后来采用措施回收一部分拍卖，涉及不能周转使用的家居都拍卖。有时候,有一句话增产不如节约，有些老板越来越大,管但是来，那些东西没有帐，那不行,我是公司就应当管起来,而不是说算小帐。样板区景观涉及乔木、灌木、草坪、水体、挡墙、护栏等等,还涉及配套用的家居，你在样板区看样板房,也许要通过景观社区,景观社区要做，假如你是实体工程做的样板房，那么这个景观社区,也许跟你将来的实体是连成一片的,也许先实行了,你也许以后整个社区的景观连起来,但是它的标准不会是社区里面普遍的标准,肯定是个样板区，要高出很多。所以,样板区的景观也要注意设计定位,你高得太多,样板区做得再好，最后树子要搬过去,所以一定要注意标准,注意定位。不要搞得太多太多,由于你要降下来不容易的，要挖掉搬到其他地方去,这是不容易的。所以要注意到,它要和你总体景观基本上有联系，有结合。大的地方比它好一些,或者点缀的地方比其他地方好一些,但是整体上基本上要过得去。尚有景观的比例,他不能按常规的比例,你的效果怎么样和整体的效果统一。尚有样板区景观很多时候也许为了卖房子，人家来参观，也许会有些比较好的名贵树木，但是你不要堆砌在那个地方。你把它堆砌起来,以后就不好办了。你把它疏散了,以后再疏散不会那么不舒适。尚有样板房的水体，一定要结合正式工程的水体。一不要太高估标准,一般情况下，也许都会在那个地方做一个水体,最后和正式工程的水体结合起来。尚有小品,由于相反和其他区不同样,一定有样板的作用,那么这个样板的作用,不是一定比人家高的样板，是你做出来给人有一种感觉的意思,叫样板。是不是比其他地方高一点？略高一点，不要太高了,太高了成本也高。将来社区的整体感觉比这个差得很远，所以要注意到,肯定是做得好一点，一个是方便将来调整，二个是整体的差距不要拉得太大。(茶歇）刚才介绍了龙湖的成本管理，事实上龙湖的成本管理基于房地产控制的基本理念情况，所以把房地产开发的成本控制给大家介绍一下。龙湖的成本管理,有些做法也许你们都了解，但是很多时候,不希望你们完完全全这样做,一些方法和基本的理念，结合你们自己的情况去做。房地产重要成本费项构成,跟龙湖成本同样的。它涉及了直接成本，就是土地费，前期工程费,基础设施费，配套设施费,建安工程费，工程相关的费。期间费用涉及销售费用,管理费用，财务费用。直接成本里面的土地费用，涉及土地价款，拆迁安顿费以及相关费用，三通一平工程费，行政一级政策性收费。然后基础设施费是满足项目实用功能的设施设备,比如说配电房等等。现在有个政策规定,社区里面要设居委会的办公用房、活动用房，也许10０个平方还不够,拿到街道办事处去批一下，他说够了就够了。涉及建筑工程,安装工程,含各项设备,智能化工程部，环境景观工程都属于建筑工程范围。工程相关费用，涉及监理费，车辆费，各项验收费用,都是要收钱。期间费用涉及调研推广广告费,售楼处样板房，样板环境交易相关手续费。管理费用管理人员工资，行政支出福利的费用,这就是资金的成本。一个房地产项目有这么多项费用构成,怎么样工作?现在实行项目制的管理，这是项目举证的管理。从公司这边分了各个职能部门,设计研发部,工程管理部，成本管理部，营销部，计划财务部，项目里边是项目负责人,下边设了相相应的项目研发经理，项目工程经理,项目成本经理，项目营销经理,项目财务经理，下面下面设各项专员各项专业工程师。我们是以一个公司，做一个项目的时候设立举证式的项目管理。这样有助于项目的成本控制，所以我会介绍，成本控制、成本管理一定要以项目来完毕,以项目为一个对象。房地产开发的投资控制,房地产开发一般大约提成这样几个阶段：启动阶段,项目建议书或者可以性研究阶段，也就是相称于涉及拿地的时候都涉及在里面,项目意见书到可行性研究，事实上是拿地的讨论,能不能拿？多少价去拿?拿好地以后就是规划阶段。勘测、设计阶段是我们控制成本的一个重要阶段，控制投资的一个重要阶段。然后就是项目的实行阶段,施工、采购,最后是收尾,竣工验收。这四个阶段里面投资曲线,在可行性研究阶段是很少的投资,勘查阶段多一点,在施工采购的阶段,也就是到工程竣工的时候,投资到了顶峰，基本上投资达成了百分之百。然后投入使用很少一点点,涉及后期的保修维护费。房地产开发投资的控制要点，投资控制涉及两个方面的控制,投资测算过程的控制和执行过程的控制。重要是涉及这两部分，那么投资测算过程的控制涉及投资论证阶段的测算,就是我们说土地版的测算。一个是设计阶段的测算，设计阶段的测算涉及了方案版，涉及了启动版，方案版,初设版，使用版。执行过程控制稍微简朴一点,分别看投资论证阶段。土地投资论证，如何来论证？根据体规的土地信息拟定你取得地块的项目定位,这是非常重要的。你要测算，一定有土地的信息,它有设计条件,挂牌也有设计条件。里面有容积率,覆盖率,绿化率，尚有综合还是商业，土地性质等等,根据这些东西，要制定相应的方案,对这个项目做一个定位。这块地有多大，能建多少房子？这些房子里面什么建多少？也许有几个方案的比较。然后算出一个东西来，这个东西就是你的成本最低，你的利润最大，你的成本最低,利润最大的时候，土地投标的时候给了你什么空间?就是涨价的空间。给你地越大，给你的力度就越大。不是随便算一个成本，拿了地之后是整老板,会把老板害死，一定要去很认真的测算一下，测算的依据是什么?历史成本数据。待会儿简朴介绍一下。结合市场需求，对不同面积的使用功能，建筑面积的合理配置，结合周边的环境,市场需求论证，你修这些房子卖多少钱？涉及修多少，涉及高层，别墅,你修多少,卖多少？最黄金的组合,就会让你土地不变的时候,销售价格最高，销售价格高，成本相对不是提高很多的时候利润就大。这是测算，你拿地时候的力度就大，来论证提出项目投资的可行性。参考类似液态的工程项目，历史经验的数据，编制投资估算。这个投资估算是土地版的成本测算。然后是工程测算阶段，工程测算阶段分三个阶段，方案设计、初步设计和施工图设计。设计阶段控制投资的效果最佳,投资决策到初步设计阶段,通过对设计方案的必选,可以控制投资效果为75％-80%。也就是说又可以控制的部分,你在这个阶段控制到75%-80%。控制投资的阻力最小,由于你在设计阶段没有人来阻碍,有人来阻碍你，那个人坚决不干，那就是阻力。只要你把道理讲清楚，拿出来大家分析,然后很简朴，很容易的改过来，不会花很多很多的投资，很多很多的费用。然后控制投资需要的成本最低，也许开一个会就控制了75-80％。深化设计到施工图设计阶段,通过对建筑标准的比较,对投资控制的效果达成15-２０％，也就是可以控制的成本，可以控制的投资可以控制到15％，他给你控制住这么多,前面设计的这么多,基本上这个成本就投资控制到了。施工图结束到施工阶段,施工阶段没有多少控制，基本上施工图已经形成，假如有控制的地方,不是在设计叫你施工图绘制的时候控制住,不是以前控制下来,那么成本就控制不住,它的阻力就会大，成本就会高，所以这个阶段事实上的工作只有５%。并且碰到的阻力相称大,花费的成本也高，假如图纸的形成，要控制住变过来,要通过监理、设计等等手续，时间也长。所以,最佳的阶段是在方案设计以前。这是一个简图，就是最佳的设计控制阶段,是在设计的阶段，控制的效果最佳,控制的阻力也比较小，越往后走就越大，控制的成本也相应的低。越往施工阶段和使用阶段走的时候控制的效果越差，越低。在方案设计阶段要控制些什么？在容积率指标控制面积，溶剂率指标已经控制的面积,结合市场的需求,对不同业态建筑面积的合理配置，也就是说建多少所高层，多少商业,多少别墅,多少花园洋房等等，我们要去比较。设立哪些基础设施和配套设施?哪些是可以不必要设的，哪些是比较设的?获得最大的销售额和利润。最大的销售额怎么来?举一个例子，别墅卖的价格高，建多少别墅合适？容积率定死了,全修了别墅容积率没有用完可惜了，建多少高层来填补容积率，这样合理搭配比较出来，可以卖最高的钱，最多的钱,容积率也很好，搭配也很好，我的成本基本上也不会有大的增长，这是要控制的重点。对业态和户型的多方案设计，通过比较进行单体平面和户型，通过对建筑面积、套内面积，公摊面积的比例测算拟定最合理户型和户型搭配,从而获得最大的销售面积。刚才我们说的是业态，是产品,现在我们说的是在同一个产品里面户型的搭配,非常重要。特别是公摊面积,控制公摊面积使销售面积得房率和销售面积最高。那么如何搭配大户型、小户型。假如8０0平米的平面，做10户小户型,公摊面积肯定很大，甚至超过２５%,假如做一部分大户型,做一部分小户型公摊也许只达成1５-17％,这都是需要我们去挖掘，需要去控制的地方。所以,这是控制要点。对各个方案合理搭配重要建筑和配套设施,把车库，景观绿化面积景观区内配套道路管网等于,进行土地成本,配置标准和建导致本的造价比较，对各方案的建设工期，销售速度,销售价格和资金成本的比较编制投资估算,这个投资估算也是成本测算。初步设计阶段,初步设计涉及到结构的选型等等，现在设计,不知道你们怎么理解?本来有一个设计部的人,他跟我沟通,说现在设计很重要,我说是很重要，我说你怎么来现在设计?他说让设计院,我们给他一个数,让他比较数字，比如说钢筋,一个平方的建筑面积控制到40公斤。我说他怎么来控制?假如结构需要这么多钢筋，你把它减少，那不行,万一出了安全事故问题谁承担？他也不也许一边做设计,一边给你算这个是不是控制到40公斤，没有控制到4０公斤就要改设计,不也许这样做的。我理解的现在设计重要指标要控制到成本测算的范围以内,不是要用我们测算的范围去控制。最近,我和一个朋友沟通工程,也是房地产工程。一个设计院给他设计了33楼的高层,没有超过1０0米，就是9９米３3层。开发公司的一个副总,据说以前是某施工单位的负责人,我来给你评估一下设计，也也许有些经验,就给他设计说,你什么什么钢筋多了，什么什么钢筋大了,后来设计也听了他们的意见给改了，后来我在看的时候,就给我们那个朋友说,你这个东西有一些问题,我也跟设计沟通了一下，我说你是把钢筋控制到了最低最低了,从理论上来说这个钢筋不出问题,计算上不出问题。但是人家是施工,施工有很多不可拟定的因素在里面，以后叠加起来,会影响你这个工程的耐久性,一方面施工的云执行（音）不好,那天我看到混凝土有些好有些不好，此外是人工烧灼，钢筋不是百分之百的准确，你计算是理论算的,你把安全系数做到最小最小，将来耐久性不好。买房子的人不知道，假如知道,你卖房子很难，大家都想耐久性好一点，重庆不是地震区,万一出了4－5级的地震这个房子就会出问题的，所以成本要控制在比较合理的方面，要有助于施工，有助于控制成本。所以，现设计的意思，不是给人家每平方控制钢筋多少。我们自己以前也出过这个事,我们跟一个设计院签定协议，这个钢筋必须要控制在4２公斤,除基础以外。4２公斤做出来了，后落我们内部分析的时候讲,事实上某些时候达成一个指标，某个指标并没有达成。然后钢筋里面大量采用三级钢，三级钢比二级钢多几百块钱吨，但是你这种情况并不合理，由于混凝土也有钢筋含量,也许你党纲到了极限。我的钢筋用量看起来减少了,但是钱并没有减少。第三个要达成你的目的,大量把构造件给省掉，最后发现楼面有开裂的情况,追求起来就是混合构成少了一点。所以我们在想现设计的时候，经常想,我们哪些方面规定设计院，哪些规定？你不是指导他，二也不是限制他。最后楼板开裂说是施工单位的问题，他一点责任都没有。但是我们不说谁有责任,是说这个建设的耐久性和使用功能有影响,我们要做什么?我们要做的是好产品，所以我们希望设计院,设计单位给我们控制住。比如说结构体系选比较合理的，成本比较好一点。基础给我选合理的基础，成本也比较好一点。那么我们想需要他做这样的东西，不是需要他去做数字游戏,有时候我们叫数字游戏。所以我们设计任务书是关键的东西,对设计的规模，设计的标准，工程数量，预算指标，可以进行定量综合的设计内容，要通过计算的决定，充足考虑施工的可行性和经济性。你把钢筋的安全系数都吃掉了，施工的可行性，要他做到百分之百的优良，才干达成这个系数,这是不一定可行的。初步设计阶段要地貌的标高,以拟定建筑面积和总平面标高，合理突出标高，减少挡墙工程。这个挡墙在重庆很突出，你看我们的房子都是高一点矮一点。大部分是用挡墙来支撑,来完毕。减少基础深度,增长地下运用方案的比较。这个地方10米深，假如运用地形做成地下车库,地下部分不算容积率,但是填起来要比较。我要运用空间，也不是投入很多钱,又获得了一部分使用的面积,并且增长了车库的功能,这方面去比较，看哪一项好。尚有土石方的挖填,我运用高差,少填土，少挖基础也有好处,以前尚有个争论,我们有一个部门不理解，你们搞工程的人怎么把土，那个地方自身凹下去了是一个坑,你把土填起来,然后再去挖基础,要多挖填土的高度，为什么不可以筑起来再填土呢?我那天问下面的一个人,你说为什么？他也答不出来。基于有几种情况:第一个你把基础没有回填以前把基础做起来,基础原则上,自身基础的中间不能接的,只能一次浇起来，不回填先要筑一个柱,这么大的面积是很多很多柱,在柱林里面填土,汽车倒土，一倒就倒根柱,把你的柱都跟冲倒了。关键不是为什么这样做,是我们如何做成本最佳?肯定要填起来再挖，能不能不填，运用起来是此外一个思绪。所以这里面有很多很多需要去做的事情。所以设计阶段可以控制很多很多的成本,７５－80％,就是这个意思,比选很多东西来得出结论。然后控制单体建筑的特性指数,涉及外墙的周长,门窗的面积系数等,和节能、保温、消防、抗震等等标准都有关联的东西。现在一个高层除了满足消防楼梯和通风以外,自然通风和正氧送风以外,重庆针对“512”,出了一个系数，涉及你的面积,你的周长，对抗震设计的钢筋规定就不同样。直接影响抗震，所以,这方面也是需要我们去比较，去把控。拟定产品的配置系统，内容和标准，修别墅，每个别墅都送一套中央空调。都送一套中央吸尘，都送一套什么什么。哪些东西，第一个别墅送了之后要回访他，要去看看他，哪些东西人家用得好，哪些东西人家用得不好。我们送的中央吸尘,我后来去了解过，很多业主,我说知不知道这是什么?不知道,你用得来吗?用不来。中央吸尘对住宅来说有多大的意义？那套中央集成大约两万八千多，那不是地毯的吸尘,是空气的吸尘,你说我们家庭中有多少空气吸尘,并且是别墅社区。是不是需要？所以配置的系统要分析,要比较，让内容标准。尚有社区项目开闭所(音）高配电池和低配电池区域和位置的选择。我们离重要用电部分很远很远，所以这些东西要考虑到。给水和消防分区是不是合理？所以设计阶段控制要考虑很多东西。控制设计的标准，涉及保温的材料，刚才今天上午也所了,保温材料就目前来说，就只有三四种,一个是内保温,一个是外保温，保温的形式一个是保温的材料聚本颗粒砂浆，尚有墙体自保温。它拟定的标准满足必要使用功能的同时,假如我们用聚本颗粒砂浆,通过保温检查，要通过设计去计算来决定。设计阶段必须有必选,你叫我设计什么，我就做什么,这也不行，设计单位也要站在开发商的角度,为开发商着想，控制成本上大家的事，不能说你说是什么就是什么,人家说的什么就不管,现在有的设计，让他改很小很小的一个事情就很困难。根据初步设计图纸,对规划建筑面积,销售建筑面积，造价建筑面积进行预算，尽量减公摊,规划建筑面积规划院给你审批的,它的计算方法不同样,一个是销售建筑面积,是你内部营销部门只有划定的建筑面积,他说哪些面积是卖的，哪些面积是不卖的，这是销售面积。销售面积和销售价格就是你的总销售价格,总销售价格减法你的成本，它的销售面积没有涉及那一部提成本,你就不能用它的销售面积来作为计算成本的面积。所以,必须用造价的建筑面积,通过造价建筑工程师,他用计算规则的方法计算出来的计算面积，他的计算面积涉及给施工单位算的建筑面积，涉及所有成本的面积，这个面积应当作为成本的历史数据,面积以及成本造价。这三个之间，会有很大的差别,我们测算过,涉及规划面积和造价面积相差6%左右，销售面积不用说了，有些赠送的,你把它的销售面积加起来差十几，有些是销售部门拟定的赠送面积。所以,我们以前做目的成本的时候，是用规划面积出来,价格经常感觉部队。最后以造价面积来算,统一到一个标准上来。景观工程控制，软景、硬景的比例７0-80%多,这只是一个参考，一定要控制比例。这个比例直接影响成本。以前我们也有一个工地,吴老师专门开了一个会,就是我们的比例严重失调,我们达成了３0%几到6０%几,当时给我们的指标是高层社区，叫低密度高层社区。给我们一个指标，景观绿化面积不超过250,最后弄下来４00给她报告,不对头,后来到现场开会，分析来分析过去，因素是我们的比例失调。后来调下来以后，那个效果很好,至今大家都认为那个地方很好，这个地方大家可以总结折算，各地不同样,也许你们要到80-85%更合理，效果更好,那就更好了。控制综合管网方案,涉及道路工程,与污水管理工程，首项做法进行造价分析比较,使步子走向做法更合理。今天上午说到了管道怎么走,都走地下车库。这个没有严格的规定，有规定只是强弱电不要离得太近,离多远。天然气不能强电共沟等等,原则是什么？怎么走最近,怎么走坡度最小，坡度最小就是挖土石方最短。你是控制这些原则,怎么走?你把主管道８0０-9０0在社区走一圈，不如我在中间走，30０-５00的小管道接到里面来。怎么做?当然也要考虑建筑物的布置,和整个社区道路景观的布置。管道在景观里面也不是不可以采用一些办法,比如说做植物的井盖,可以在井盖上面植草坪,同样的填补了这个问题。由于毕竟来讲检查井盖天天看，是有问题了才打开。概算也是目的成本测算。在这个时候，目的成本测算应当做什么?应当做目的成本分解,初设拟定下来以后,施工图只是完善一个大样,细部,那有什么东西呢，钢筋，最后完善钢筋图纸。这个时候，应当做目的成本分解。施工图设计控制要严,拟定合理的基础形式,基础有很多种。有代行技术,有挖孔桩（音),我们在这方面是有过教训的，我们有一个项目２８万方,工期有点紧。当时就采用６0０的钻空砖,用水去把泥浆冲起来。我们大约花了一个半月的时间做,集中到重庆市钻600口径的钻机10０多台，重庆叫以100型的钻机没有了，都被我们拉过来完了。15０多台,电也不够用，我们设了一个变压器不够,发动机。一共进了大大小小5０台发电机，最小的5０千瓦带两台,那个时候没有办法了，用一句话形容，大气油田的会钻跟它差不多。150钻进的井架立起来多大一片。举一个很简朴的例子,就是旁边有一个湖，湖面的面积是２40亩,湖水抽下去30公分。你说用了多少?整个污染有多大？不从龙湖工地流了大约4-5公里,天天组织1０多个人在那里清淤。所以,施工也要考虑，基础方案也要考虑施工。它尚有一个问题，是最头疼的。那个基础的质量怎么保证，他是看不到你的，钻完了就放钢筋,然后浇混凝土。到底这个桩完不完整，质量怎么样？只有一种方法,振动波和洞测来检测。施工单位不紧张,设计院不紧张,事实上管施工的人紧张,万一没有保证到质量，这个终身责任。所以，后来把钻孔桩在龙湖基本上否认了。所有桩改为挖孔桩,所以基础的形式一定爱,不光是考虑成本,一定还要考虑施工。尚有结构的体系。我不知道其他地方怎么样，重庆的波比简直(音)结构普遍。95年９6年的时候，还没有人做这种结构体系。后来我们从北京建设部引进了这个软件过来，在我们的项目里,现在这种体系基本上在用。同样的有哪些地方做简易墙，哪些做短支柱,这也需要合理的选择。尚有合理的选择安全系数，就是把钢筋的安全系数全都吃掉了，也不是控制成本的办法。施工图设计,尚有把握细部设计,做法和材料选用。所以说设计阶段的投资控制重点放在哪里？放在方案设计和初步设计，放在方案设计和初步设计阶段是我们的重点,那时候控制在70-80％。运用价值工程控制投资,价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达成产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。刚才指到很多很多的比较，事实上