长海御墅营销推广方案(十力广告)

2015，长海御墅再出发长海御墅顶级没有变、高端没有变、资源没有变，但市场在变、房山在变、产品有变、客群也在变。长海御墅，需要变中求胜一.产品分析

Analysis长沟湿地是由长沟地区众多泉水汇集而成，包含有南、北泉水河，龙泉湖，稻田等湿地类型。该镇有常年奔涌不息的泉眼上万个，湿地面积近万亩，素有“北方水乡”的美誉。1.1配套：大型湿地公园零距离优势1.2建筑正确本案属于典型的托斯卡纳风格建筑设计、建造到位这是我们的优势和特点优势1.3本案园林环境缺失本案园林建设是别墅区建设的一大硬伤或者说样板区园林缺失是销售的巨大障碍劣势我们目前的三个样板间，300平米，装修费用60万／套。配饰为非专业认识搭配，这种样板间是不能推向市场的1.4样板间缺失劣势我们项目的风格是典型的托斯卡纳风格，在售楼处的建筑中我们能够感受到，但在装饰方面我们没能够配合好建筑，削弱了项目特点1.5销售中心装饰主体性不强劣势一个logo的标准字用了三种书法字体。标志设计不遵从项目气质与特点。细微处即能见项目整体包装的思维紊乱及形象建设缺乏主体性。1.6形象建设缺失劣势1.7解决方案1.打造样板区（园林）2.样板间重新装修2〜3套3.销售中心配饰重新布置4.选择专业推广团队建设项目形象1.82015年度营销费用预算节点分布项目费用预算样板区建设600万元（园林：400元/平米）样板间包装（3套）540万元（装修＋配饰:6000/平米)售楼处装修配饰500万元（配饰：3000元/平米）广告推广费用（销售额3%）900万元其它不可预见费用500万元合计3040万元二.策略Strategies2.1项目风格主题托斯卡纳是意大利一个大区，拉齐奥位于其南，翁布里亚位于其东，艾米利亚-罗马涅和利古里亚在其北，西濒第勒尼安海。其首府为佛罗伦萨。托斯卡纳以其美丽的风景和丰富的艺术遗产而著称，它被认为是文艺复兴发端的地方，涌现出了以乔托、米开朗基罗、达·芬奇、但丁和拉斐尔为代表的一批杰出艺术家。托斯卡纳风格一提起托斯卡纳，人们就想到佛罗伦萨，想到橄榄树、葡萄园、挺拔如剑的剑松以及古老的庄园等托斯卡纳的象征符号。而让人们想起朴实富足的田园生活，也正是托斯卡纳风格建筑受人追捧的缘由所在。托斯卡纳底蕴托斯卡纳建筑，又名意式园林，源于意大利中西部托斯卡纳地区，是世界四大园林风格之一。托斯卡纳风格是乡村的，简朴的，但更是优雅的，它是建筑与大自然有机结合。将当地奶白的象牙般的白垩石，出名的金色托斯卡纳阳光，红色的土壤，浓绿的森林，葡萄园和牧场，和浅绿的橄榄树果园，更有深色的红宝石光泽的Chianti酒和鲜红的番茄各种颜色调和在一起就是托斯卡纳。在建筑外观上，一般通过天然材料，如石头、木头和灰泥等来表现建筑的肌理，其多采用的红色陶土屋瓦及灰泥墙面涂层，都是非常具有意式乡村风格的元素。托斯卡纳建筑风格特点托斯卡纳建筑风格是一种田园式园林风格，密荫，喷泉，壁饰，庭院，铁艺，百叶窗和阳台，甚至隔墙上的藤蔓，都包涵着托斯卡纳风格的精髓。设计注重对线条、造型和颜色块面的灵感性运用。温暖是托斯卡纳风格的又一脉。通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现出来，丰富的材质肌理则将这种风格发扬光大。这些几个世纪的老房子有着高低朝向各不同的赤陶屋顶，这产生一种节奏感的视觉效果，而一般乡村给人的感觉只有一种建筑风格。通常托斯卡纳风格的别墅在入口有一个戏剧性的塔或是圆形大厅，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级、永恒与威严感。当地风味还被广泛运用于喷泉，壁饰，壁炉和庭院。岩石与灰泥戏剧性的表现光与影的关系也是托斯卡纳风格的精髓之一。铁艺，百叶窗和阳台，尤其是爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳风格，在温暖的金色调中寻找一种斑驳不均的颜色。建筑布局托斯卡纳意式风格的建筑多为连续半围合格局，注重小中庭花园和露台的设计，还配有开阔的周边和密林种植区，为庭院提供极致意式风情的景观效果。把握硬质景观托斯卡纳风格景观以自然质感的砖石为主，铺装材料多成规则形状，适当使用彩砖，墙面则涂刷灰泥或鲜艳的颜色。巧用装饰元素托斯卡纳建筑较多地使用铁艺桌椅、赤陶花器、石雕花器和兽头水口等装饰物，营造出自然又舒适的居住空间，户外空间的家具搭配亦是如此。搭配植物托斯卡纳建筑还形成了一套自己的植物搭配风格。多以自然式种植为主，周边除密林外，还大量使用常绿植物。欧式自然风的它还特别注重庭院内观赏草的种植，且任其生长，体现自然植物的错落有致感。托斯卡纳风格是我们项目灵魂，我们的建筑、园林、小品、样板间、售楼处的建设都要遵循这个主题，要将我们的项目做成纯粹的托斯卡纳风情别墅区，不要在执行中走样，不要弱化调我们的优势。总结2.1项目核心竞争力北京有很多托斯卡纳风格别墅…我们有什么不同…我们在北京西南部，长沟水乡…长沟美，美在胜泉水。区位优越，三水交汇，地蕴富足，泉涌不竭。长沟这座京畿古镇，承天霖而接地露，饱含着“京西南第一水乡”的神韵。古时东部圣水河抚其首、西部拒马河挽其身，两条水势俱旺的幽燕古河，拥抱长沟于怀，而后汇聚于南部涿州，奔腾东去。大地理环境构成了黄金三角，穿境而过两条泉水河，又一路欢歌，以坚韧不拔的气节，更唱出了“鱼米之乡”的千古绝唱。稻谷飘香扑鼻可闻，荷花绽放双目尽览，三季绿茵裹身，冬季河流氤氲。难怪250年前郁郁寡欢的清乾隆皇帝，拜谒西陵驻跸长沟时，便留下了“高低土脉皆含润，历览吾心略为宽”的感叹。是的，我们有万亩生态水景公园…纯粹的托斯卡纳风格别墅＋万亩湿地生态水系核心竞争力我们不仅出门即是万亩湿地公园，我们项目内部也要有水系！一.社区待征绿地开挖小型湖泊产品建议：别墅区湖泊与万亩湿地映带呼应，增加项目与湿地关联性挖掘土方堆砌托斯卡纳地貌坡地，增加园林层次及私密性二.在万亩湿地公园建设“长海”水榭、“野鸭岛”产品建议：建设项目为捐赠给园区的景点，旨在增加项目与湿地关联性，建成后可增加项目的媒体曝光率，促进销售。本案业主享受优惠特权。中国园林中水榭的典型形式是在水边架起平台，平台一部分架在岸上，一部分伸入水中。平台跨水部分以梁、柱凌空架设于水面之上。平台临水围绕低平的栏杆，或设鹅颈靠椅供坐憩凭依。平台靠岸部分建有长方形的单体建筑（此建筑有时整个覆盖平台），建筑的面水一侧是主要观景方向，常用落地门窗，开敞通透。既可在室内观景，也可到平台上游憩眺望。屋顶一般为造型优美的卷棚歇山式。建筑立面多为水平线条，以与水平面景色相协调。例如苏州拙政园的芙蓉榭。“长海”水榭模拟什刹海的野鸭岛，在万亩湿地公园内建设人工浮岛，浮岛将成为大型野生水鸟培育、救助基地，吸引路过水鸟群落脚于此，为生态公园增添景致，改善湿地生态环境。让长沟野鸭岛成为北京的一道风景线。野鸭岛三.房车露营地（待征绿地）产品建议：房车的精神内涵及生活方式与别墅的精神是相同的，产品品位与品质也是匹配别墅区的。所以将房车露营地的建立不仅提升了项目的品质，并起到会所的部分功能。房车旅游在欧美国家已经风行了一个世纪之久，拥有着广泛的爱好者和相当规模的成熟基础。据资料显示，目前在欧美国家已经有70%的家庭拥有了房车，并且，其租赁市场约占总市场份额的30%！在美国，有约800万的庞大人群选择房车出行的旅游方式，占其总人口的9%——10%。为进一步完善这个蓬勃发展的大市场，欧洲已建立起与之配套的五万个房车露营地，拥有85万名俱乐部会员，以及三千多个俱乐部露营地。这些营地从最早的只是提供加油、加水和停车等简单服务，发展到现在复合型多功能营地，食宿、游乐、休闲度假、汽