开发纲要模板-宸启投资

XX项目开发纲要（模板）

（第X期）二Ο一Ο年五月1、项目概况及规划指标2、项目经营收益指标3、项目总体计划4、项目成本目标5、项目营销计划和策略6、风险应对措施7、专业部门沟通意见8、项目运营目标书及附表9、附件－各专业分析目录主要汇报1-8项，25P

项目位于xx省xx市xx片区，xx大道xx。该片区是xx市正在大力发展的新兴重点城区，距离xx新火车站（京台、沪昆高铁枢纽）及沪昆高速公路东入口均不足3

公里。

该项目总占地面积约703亩，用地面积约423691平米，分属5#、7#、8#和10#地块。规划总建筑面积约66.7万平米，其中计容积率面积约57.7万平米，包括住宅、商业和酒店等。1.1项目概况样例说明：若为新项目，可编制本部分内容，主要说明项目地块的基本属性。1.1项目概况10#地块8#地块7#地块5#地块样例项目一期住宅、酒店总占地面积(M2)86413总建筑面积(M2）143600计容积率面积(M2)127827容积率1.48总户数（住宅）721总体车位503产品构成物业类型建筑面积(m2)销售面积(m2)产品比例住宅花园洋房220002200015%小高层437864378630%高层229452294516%地下室77735%商业商业409640963%酒店酒店地上3500024%地下室80006%1.2

项目规划指标样例说明：1、相比可研阶段，按本方案测算，收益指标较低，主要原因是： （1）规划指标调整…

（2）成本估计未考虑…导致…

（3）市场情况…2、根据本项目的开发战略，一期开发的收益指标低于项目整体收益指标，……3、其他说明：销售净利润包含2011年政府税费返还935万元，同时留存车库沉淀成本843万…样例2.1

项目收益指标－总体收益说明：大盘项目分期开发时需提供总体测算指标，说明分期收益和总体收益测算的关系敏感性分析

销售净利润IRR基准值成本变动增加5%512万4.42%减少5%3104万10.57%销售收入变动增加5%3150万10.4%减少5%379万4.08%2.2

项目收益指标－敏感性分析样例1、项目一期住宅的开发资金占用峰值为1.83亿，预计出现在2010年12月。

2.3

项目收益指标－现金流量样例项目一期住宅开发重要节点序号节点名称完成时间一主体施工图完成2010年03月二总包单位进场2010年06月三四证取得2010年06月四具备开盘条件2010年12月五竣工验收多层2011年04月小高层2011年07月高层2012年03月六首批洋房入伙2011年06月住宅项目自2009年11月方案设计起，至2012年3月项目竣工验收止，预计设计建设周期29个月。3.1

项目总体计划样例类别基准周期本项目周期差异说明开工周期6-10个月10个月当地报建需增加…预售周期…结转周期…开业周期…总体说明：…3.2

项目开发周期分析样例4.1项目成本目标序号成本项目可售面积单位成本（元/m2）总成本（万元）小高层单体高层单体带电梯花园洋房多层单体商业地下车位平均小高层单体高层单体带电梯花园洋房多层单体商业地下车位合计建筑面积*******334302294510356220004096525098077可售面积*******33430229451035622000409692827一土地706672844845150707812359154287418606177253二前期2402402402402400240802550248528982226三建安工程成本17811859178917611799224817975953426618533875737118017865四公用设施专用基金1717171717017563817377154五开发间接费78787878780782591788017132720六营销费用1501501501501500150501344155330611392七财务费用2312312312312310231773530239509952146八成本合计3202324733483322402122483294107037449346773081647118031756样例4.2建安成本明细工程项目编码工程项目名称总成本（元）高层单体小高层单体带电梯花园洋房多层单体商业地下车库合计占总

造价%产品类型编码A6A5A5A4B3建筑面积（m2）229453343010356220004096525092827.00可（租）售面积(m2)22945334301035622000409692827.001地基及基础处理工程172507226737927045761988800166000159946388577035.0%2单体建安工程299358784095259312890161263164915249952964296012498803570.0%3室外环境及基础设施工程74076281079263533433607102542132236402996853016.8%4公建配套156331922776967055881498933279074063246103.5%5不可预见费20315952834836882184184533835087056212185069444.8%6建筑工程成本合计42663492595315521852587038752104736826011804544178645822100.0%样例4.3开发间接费明细项目金额（万元）项目金额（万元）劳动保护费40修理费4通讯费10折旧费22.8差旅费60待摊费1.2运输费48审计、咨询费18.2办公费42税金12业务招待费50工程保险费水电费12诉讼费租赁费42其他10人工成本426.7

合计798.9样例说明：1、XX项目员工29人…2、费用分摊原则…5.1

项目销售目标工程节点时间销售节点销售目标（百分比）销售体量（㎡）年度小计（㎡）年度销售比售价(元/㎡）均价销售额（万元）市中心外展点开放及认筹2010年第三季度蓄水期

2010年10月取得预售许可证，年底具备开盘条件第四季度2011年第一季度正式开盘2011年第一季度开盘期洋房50%小高层30%10780131366476470%37003500小高层3500398845982011年4月洋房竣工验收、6月入伙第二季度强销期洋房20%小高层18%4620788037003500170927582011年7月小高层竣工验收第三季度洋房12%小高层12%264052553750355099018662011年10月小高层入伙第四季度洋房9%小高层16%高层50%1980700011473380035503400753248539002012年3月高层竣工验收2012年第一季度持续期洋房9%小高层24%高层30%19801050069002406326%380036003450高层3400752378023802012年5月高层入伙第二季度尾盘期高层10%23003500805

第三季度高层10%22833600822商业、地下车库销售期

第四季度商铺100%车库60个410060个410060个4%30%8000商业80003280

2013年

合计9282792827100%6万元/个35226备注：1、项目一期整体计划分4批次开盘，第一批开盘时间为2011年元月，推洋房、小高；第二批加推洋房；第三批加推小高、高层；第四批主推高层。2、销售百分比为面积比。3、住宅销售周期21个月，商业销售周期15个月。样例5.2

营销费用计划费用项目2010年2011年2012年合计销售代理费50.0200.030.0280广告服务费75.070.020.0165宣传推广费户外媒体120.0120.0

15.0255纸质媒体13.020.05.038影视媒体10.020.05.035其他媒体15.015.05.035营销活动费60.090.015.0165现场包装费213.0135.05.0353销售物料制作费90.020.05.0115其他50.020.03.073合计696.0710.01081514

样例1、鉴于中航城大盘、低售价属性，在营销推广费用支出策略上通常采取“前期重点投入、突出亮点、后期逐渐递减”的办法，使项目整体营销费用控制在目标成本（3%）考核范围内。2、项目一期总营销费用计划开支1514万元,其中包括前期品牌推广费、营销中心装修包装、外展点租赁装修等全额成本。

3、一期样板房设计、硬装、软装费用约175万元，按30%计入一期营销成本、70%销售回收办法处理，应核减回收成本122.5万元。核减后，一期营销费用总额为1391.5万元，营销费用约占销售收入的3.98%。可另附明细表一并说明小高层样板房（2套）2011年4月开放（位于第10层,135、90平米户型各1套，115平米户型做清水房）一期营销中心2010.9月开放洋房样板房（2套）（其中首层1套，面积170平米；第3层1套，面积127平米）2010.年9月完成首批景观展示区2010.9开放第二批景观展示区2011.5月开放样例5.3

营销展示安排本节内容需说明展示区的具项内容，包括样板房、景观区、大堂等的工作安排和开放时间第一批开盘232套（花园洋房68套，电梯洋房80套，小高84套）加推小高188套加推洋房93套第二批开盘208套

（高层）1234一期推盘总套数：

721户样例一期销售推盘计划布局图5.4

营销推盘计划1、积极关注政策与市场变化，加大项目宣传推广力度，合理把握开盘时机与推盘节奏2、坚持“低开高走、小步快跑”营销价格策略，给前期客户创造价格提升空间，并提前做好充分的客户积累，把握市场时机，创造持续热销局面。通过向洋房或高层大户业主加价赠送地下车位使用权等手段，间接收回车库成本。3、结合中小城市特点，在项目宣传推广上应注重品牌推广，首先树立市场地位，同时尽可能采取小众传播、口碑传播渠道，降低推广成本；在营销手法上，更多地注重现场体验式营销和圈层渠道营销，减少单次活动成本费用，在营销方式上，降低销售代理费用比例。4、以“高铁枢纽”、“商贸中心”、“高档居住区”等概念推动政府加大对带湖东部片区的基础配套设施投入力度，同时联合周边主要楼盘项目形成合力炒作片区规划远景，另外，在推广期还要充分展示项目自身酒店、公园、教育及高端商业等完善配套，使目标客户在最短时间内接受项目片区、地段及生活前景。—应对措施—样例6.1

风险应对措施－营销工程管理、成本管理风险应对措施

本项目建设周期长、首批开盘工期要求高、投资金额大、技术要求高、作业面小、涉及专业繁多。进度风险：工期短、专业多，相互穿插影响，加之当地工人很少有加班的习惯对工期的把控带来相当的难度；管理风险：因开盘需要景观提前完成，造成施工作业面减少，围护成本及难度加大；分批入伙加大后期施工管理难度；涨价风险：建设周期长，市场涨价风险难以把控，目前当地人工定额单价已由28元/工日调增至36元/工日，预计年内钢材有涨价趋势。1、尽量采用具有相应实力的大型施工企业，加大过程控制力度，分包单位提前进入，确定以总包单位为进度管理主线的管理原则；2、建立和完善各种规章制度，充分发挥总包单位的总承包管理能力；3、加强设计管理及工程招标管理，完善相关合同条款，注意风险的转移。样例6.2

风险应对措施－工程与成本财务风险应对措施

1、项目资金投入量大，一期住宅项目总投资约3.18亿，资金来源和保障将决定项目能否正常推进。

2、2010及2011年面临宏观融资环境的调整，造成项目信贷压力。

3、项目存在大量预付拆迁款无法及时取得发票，存在较大税务风险。1、尽早确定项目的融资安排及融资方式，积极推进与多家银行的开发贷款准备工作，缓解项目信贷压力。2、上级公司同佳利公司协商并签订相关协议，督促对方提供合法票据或提供解决方案并承担相关税务风险，同时控制付款节奏。样例6.3

风险应对措施－财务专业关键点总体评估专业说明营销营销策略……分期计划销售计划价格预测挑战水平□一般水平□营销费用挑战水平□一般水平□7.1

专业部门沟通意见－营销建安成本总体水平…，和周边同品质楼盘成本水平相比…。…具体分析如下工程项目名称总成本（元）高层单体小高层单体带电梯花园洋房多层单体商业地下车库合计占总造价%产品类型编码A6A5A5A4B3建筑面积（m2）229453343010356220004096525092827.00可（租）售面积(m2)22945334301035622000409692827.00地基及基础处理工程172507226737927045761988800166000159946388577035.0%单体建安工程299358784095259312890161263164915249952964296012498803570.0%室外环境及基础设施工程74076281079263533433607102542132236402996853016.8%公建配套156331922776967055881498933279074063246103.5%不可预见费20315952834836882184184533835087056212185069444.8%建筑工程成本合计42663492595315521852587038752104736826011804544178645822100.0%具体可针对上述5项成本做说明样例7.2

专业部门沟通意见－成本专业关键点总体判断说明计划设计周期挑战水平□一般水平□建设周期挑战水平□一般水平□结转周期挑战水平□一般水平□和基准周期相比..总体周期挑战水平□一般水平□7.3

专业部门沟通意见－运营专业关键点总体判断说明经营成果IRR挑战水平□一般水平□项目利润率挑战水平□一般水平□7.4

主管领导沟通意见样例8

项目运营目标书及附表1、市场定位2、方案设计3、营销分析4、开发计划5、成本分析9

附件－各专业分析1、市场定位本章节分5个部分对市场定位作一个回顾，因为纲要阶段市场定位已确定，建议篇幅控制在10P以内，主要内容包括：（内容以描述结论为主）宏观市场分析当地及区域房地产市场分析竞争项目分析市场定位（档次、市场占位等）客户定位（类型、区域等）产品结构1、宏观市场分析

xx城市正处于快速发展阶段，前景较好,经济的发展和城市化水平的迅速提升为房地产市场提供更多的置业群体，同时对市场上项目品质也提出更高要求。1）城市经济实力较低，但发展条件较好，规划前景广阔：

四省交汇/交通枢纽/城市东西扩张/城市化进程加快/受益海西、鄱阳湖经济板块带动2）城市处于快速发展阶段：

经济总量和城市规模位居全省第四/产业结构不断得到优化/城镇化提升空间巨大3）居民生活水平较低，但逐步得到改善：

城镇人均收入仅排全省10大城市第七，但处于消费升级的快速发展阶段样例2、当地及区域房地产市场分析——市场结论

带湖东片区日益完善的商业配套，已经逐步淡化了郊区概念，该片区的成交量高于全市水平；特别是中央公园和米兰春天两大楼盘，不仅规模大，在饶城也有一定的口碑效应，价位攀升到3200元以上；楼盘规模、品质、园林景观、车位、社区配套等成为市民投资购买住宅的普遍关注点。行业趋于规范／板块竞争显现／市场供求不平衡/改善型需求为主

目前XX房地产发展正处于由初级走向成熟的转型阶段，低价、低品质存量房已经饱和，市场上已出现升级换代的品牌项目及创新型产品，中空双层玻璃窗、入户花园、内庭院、空中花园等特色产品已经面市。

但高品质中高档品牌物业仍然缺乏，已成为抑制当地中高端人群购房需求的主要因素。样例详细市场分析3、竞争项目分析开发商开发项目2010年重点楼盘立天唐人现代城、国际公馆、中央公园中央公园（2期）江西春来江南商贸城、永隆城市广场、米兰春天米兰春天（2期）江西山水秀水园秀水园清林集团紫阳名邸、凤凰家园、桃花源桃花源（2期）赣新房地产明星广场、城西明星广场、紫阳明星广场紫阳明星广场亿升集团亿升广场、亿升滨江（257亩，地价2亿）滨江上城（35万平米）除中航地产外，目前XX尚未有全国性的品牌房地产商进驻。以亿升、立天为代表的当地房地产企业近几年获得较好发展，积累了一定的资本、口碑和专业运作经验实力，未来将成为XX房地产企业的主要竞争对象，以下是中航城项目周边的6大竞争项目：样例开发商：立天唐人地产区域地段：五三大道延伸段北侧项目总占地88亩，总建筑面积约16万平米2009年12月26日中央公园二期开盘二期推出391套，目前销售率已达70%左右，均价由开盘当日3200元/平米涨至3500元/平米，创出带湖城东片区房价新高主要卖点：地段较成熟、板楼结构、超宽栋距、园林与外立面档次相对较好、采用中空双层平推窗、带赠送面积、物业管理较规范。样例3、竞争项目分析开发商：春来房地产项目区域：凤凰大道99号（江南商贸城）米兰春天该项目总建筑面积22万平米，规划建31栋小高、高层，容积率1.68。2009年12月25日二期开盘，推出7栋168套，均价3100~3200元/m2，目前销售率已近70%2009年一期仅80平米小户型有小存量主要卖点：商业配套较成熟，规模较大，带入户花园样例3、竞争项目分析开发商：江西山水房地产开发有限公司项目地址：紫阳大道（近三清山大道，佳利商城正对面）占地面积：50多亩，总建筑面积62686平米该项目于2009年10月开工，配套4星级酒店，目前已接受认筹，一期约300套，起价为2250元/m2，均价为2500元/m2左右主要卖点：酒店配套、交通较便利样例3、竞争项目分析4、市场定位说明项目的档次、市场占位等总体市场定位：XX城市XX区XX品质XX物业样例目标客户——城市中高收入阶层A.项目主力客户群体：公务员阶层：市区及周边县城以及辖镇政府机关、事业单位中有一定级别或权利资源的阶层人士企业老板：市区、广丰、铅山、玉山、横峰等经济重镇及产业园区企业主企事业单位中高管：金融、通讯、水电、交通、教育、医疗及其他垄断性行业中高层管理人员或收入较高阶层个体生意人：市区和周边县镇个体工商户、自由职业人以及来往沿海经商人士客户1：在外创业回乡置业或养老群体客户2：投资客B.项目次客户群体：5、客户定位样例1、收入水平较高，通常家庭年收入5万元以上，收入来源较为稳定；

2、年龄大都在30—55岁，受教育程度相对较高，智力水平强，追求成就感；

3、喜欢交际、应酬，经常有机会外出，与江浙沿海往来交流较多，见识广；

4、接受新鲜事物，信息敏捷，有主见，重理性；

5、好面子，虚荣心、攀比心较强，但有一定品味；

6、一般有车或有购车需求；显富心较强；

7、大都有首次购房经历，改善性购房居多；

8、注重楼盘档次、品牌、品质、园林景观、配套、物业管理和户型舒适度，对外在面子比较看重，追求尊贵感；

9、对家庭成员人身及财产安全比较看重，尊重隐私。目标客户特征——样例按照XX中航城整体规划开发思路，要充分挖掘【绿心湖景公园】和【五星级酒店】两大核心资源价值。因此在规划布局上，以绿心湖景公园为圆心，进行“洼地式”布局绿心联排别墅洋房小高层高层小高层高层小高层高层小高层高层、酒店“洼地”布局规划示意图联排别墅样例6、产品结构1期户型配比物业类型户型面积区间（㎡）及户数套数比90平米以下（小高层、高层、洋房）两房（2+1）85+517024%说明：花园洋房161套；电梯洋房80套；11F小高层272套18F高层208套144平米以下户型642套，占89%。90平米以上（小高层、高层、洋房）经济三房（3）110+516022%舒适三房（3+1）130+1030241%舒适四房（4+1）144-160507%阔绰四房165-18071%大户复式150-200335%合计721100%样例6、产品结构2、方案设计本章节对项目的方案设计作简单回顾和说明，可将方案说明文本作为附件附上一期鸟瞰图方案设计说明样例“两轴、两点、四片”的规划结构“两轴”的打造：

结合整体规划，将主入口广场设置于凤凰大道，打造宽约30米，长约240米的风情商业街，横贯地块东西向，将6万平米的中央绿心公园完全展示在客户面前，作为更加开放、完整、豁朗的城市空间，加强了绿心的城市魅力与区域影响力。另外，在与洋房片区，高层片区以及五星级酒店之间设置休闲景观绿化轴，休闲步道与特色水景相结合，营造幽静安逸的休闲气氛。“两点”的重塑：

用地东南角临近凤凰大道与三清山大道的交叉点由XX首座五星级大酒店格兰云天大酒店来承载，通过集豪华典雅、气质恢弘的建筑形体凸显其地标性。而另一空间控制点，则由风情商业街来演绎，以特色商业结合气派入口广场以及中央休闲广场空间为承载，重塑了7#地又一不可忽视的亮点。“四片”的整合7#地块方案规划结构清晰，以组团式布局为基础，将不同类型的产品分片布置，大致可分为洋房片区，小高层片区，高层片区以及酒店片区。片区之间利用景观轴与商业街相衔接，相互独立而又紧密结合，有各自的特色而又能自然过渡。方案设计说明－规划结构样例五星级酒店小高层高层花园洋房整体鸟瞰图主入口空间多院落空间方案设计说明－物业分布样例详细方案说明见附件3、营销分析本章节分3个部分对具体营销工作作说明，篇幅控制在20P以内：（一）推售计划营销策略（swot分析、卖点梳理、形象定位、营销推广节点图、现场展示、推广策略）分期计划销售计划（二）价格预测价格推算（当前市场）目标均价（预期价格水平或年增长率）（一）推售计划1、营销策略（swot分析、卖点梳理、形象定位、营销推广节点图、现场展示、推广策略）2、分期计划3、销售计划表优势（Strengths）：地段：华侨城的片区规划以及双江交汇的地段优势受到客户的一致认可；品牌：中航地产逐渐在惠东树立知名度；规模：35万平米的大社区获得客户追捧；品质：商铺外立面（如外挂石材的运用）、样板房（如入户大堂的高档装饰、中空隔音玻璃、盲人电梯按钮的运用）与园林示范区的细节打造，在客户心中树立了高品质的标杆；产品创新：84%的实用率比其他项目都高，赠送面积较多，空中院馆实用性强。劣势（Weakness）：一期产品布局方面：无生活阳台；动静不分区；部分大户型单位朝西向；客厅、厨房所占面积比例偏小。一期户型方面：三房需求大，但供应量有限，除复式外无五房供应。一期产品创新方面：入户花园以及凸窗的赠送较市场其他项目无创新；一期园林：岭南园林的特色不明显，客户无印象点；物业服务：1.3元/平米的管理费高于市场其他项目。机会（Opportunities）：随着片区的成熟，以及项目逐渐成型，区域价值与大盘价值逐渐体现出来；西枝江水利枢纽快完工，西枝江、黄排河将形成美丽江景，两江交汇的地王价值凸现；2009年11月份通车的环城北路，完善了县城交通网络，拉大城市发展骨架，可能带来辖区乡镇的市民来县城置业；惠东县“五大基地”建设工程，不但提升惠东的经济发展水平，同时扩大住房的需求量；随着项目宣传的不断深入，口碑传播的力量凸显。威胁（Threats）：09年上半年惠东县外贸出口总产值较上年下降11.6%，比08年的下降20.3%来说经济发展升温明显，但金融危机创伤下的经济复苏需要一定的时间。本项目销售均价，以相同物业类型的最高价树立了惠东市场的新标杆，可能分流掉部分客户。清晖花园、惠东国际新城的入市，分流了较多目标客户；平山镇高端客户有限，需要实行“走出去”战略。项目SWOT分析样例1、营销策略项目卖点是项目价值属性与市场特点相结合后反映在营销上的直接效果，设计、成本、工程和营销各专业环节均必须围绕项目卖点开展工作。卖点梳理——

8大核心卖点核心卖点打造要求权重项目品牌形象以中航地产品牌推广为先导，以国资央企、上市房企、航空军工背景展示实力，以“世界500强为您筑家”作为倡导理念。12%规模按60万平米都市综合体级复合社区要求进行规划设计，保证产品的丰富性，凸显饶城第一品质与规模大盘气势13%绿心公园湖畔景观在成本可控的前提下，按照政府规划控制要求挖掘项目天然生态资源，打造6万平米开放式绿心湖景欧式公园15%五星级酒店配套配合酒店开工形象，在推广策略上将五星级品质、五星级服务与名流生活方式植入目标客户心目中。15%高铁概念利用京台、沪昆高铁项目已开工建设的有利时机，联合片区其他楼盘，挖掘、炒作高铁生活、高铁新城概念，推动政府加大对本片区的市政基础设施投入。10%规划通过宣传推广和现场展示，让项目景观园林、风情商业街区、产品形态与未来生活方式成为吸引目标人群的“强力磁场”15%产品创新纯粹的花园洋房；空中院馆、空中院墅；纯板式高层布局结构；首创酒店式入户大堂；高赠送比率等15%物业管理档次将中航物业中高档物业管理标准引入酒店和住宅区，以人性化、管家式服务使业主感受到中航城物业的安全、贴心与尊贵。5%样例形象定位60M2.公园式湖畔名门府邸形象释义：60M2____展示中航城项目的震撼性规模；都市级综合体体量；强大的品牌开发实力与物业品质保证。公园式——代表项目塑造的休闲的、健康的生活方式和开放的多元化人居品质；展示项目独有的生态绿心资源和地中海风情园林；湖畔名门——代表目标客户身份的标签；名流生活场；展示项目独一无二的湖岸水景资源和亲水的、灵性的生活方式；府邸——代表项目打造的私密、高端、尊贵的物业档次与品位，财富的象征。样例营销推广节点图样例现场展示——营销中心、样板房及景观展示区小高层样板房（2套）（位于第10层,135、90平米户型各1套，115平米户型做清水房）一期营销中心洋房样板房（2套）（其中首层1套，面积170平米；第3层1套，面积127平米）首批景观展示区第二批景观展示区样例本节内容需说明展示区的具项内容，包括样板房、景观区、大堂等的工作安排和开放时间推广策略样例第一批开盘232套（花园洋房68套，电梯洋房80套，小高84套）加推小高188套加推洋房93套第二批开盘208套

（高层）1234一期推盘总套数：

721户样例2、分期计划一期销售推盘计划布局图工程节点时间销售节点销售目标（百分比）销售体量（㎡）年度小计（㎡）年度销售比售价(元/㎡）销售额（万元）市中心外展点开放及认筹2010年第三季度蓄水期

2010年10月取得预售许可证，年底具备开盘条件第四季度2011年第一季度正式开盘2011年第一季度开盘期洋房50%小高层30%10780131366476470%37003500398845982011年4月洋房竣工验收、6月入伙第二季度强销期洋房20%小高层18%4620788037003500170927582011年7月小高层竣工验收第三季度洋房12%小高层12%264052553750355099018662011年10月小高层入伙第四季度洋房9%小高层16%高层50%1980700011473380035503400753248539002012年3月高层竣工验收2012年第一季度持续期洋房9%小高层24%高层30%19801050069002406326%380036003450752378023802012年5月高层入伙第二季度尾盘期高层10%23003500805

第三季度高层10%22833600822商业、地下车库销售期

第四季度商铺100%车库60个410060个410060个4%30%80003280

2013年

合计9282792827100%6万元/个35226备注：1、项目一期整体计划分4批次开盘，第一批开盘时间为2011年元月，推洋房、小高；第二批加推洋房；第三批加推小高、高层；第四批主推高层。2、销售百分比为面积比。3、住宅销售周期21个月，商业销售周期15个月。项目一期住宅销售计划样例3、销售计划表“四大片区”转变为“五片区两组团”，分别是老城-带湖片区、行政中心片区、三江片区、旭日片区、城东片区、罗桥组团和水南组团。原先的四大片区：带湖片区、老城中心区、XX县、三江片区，开始转变为“五片区两组团”；其中带湖东片区与城东片区的新火车站区域未来2-5年内将有可能形成“高铁新城”概念。带湖片区老城中心区XX县三江片区高铁新城样例（二）价格预测项目名称金龙城三清城中央公园米兰春天紫阳名邸东湖花园中航城均价(元/平米)4000370035003200310029003370地段12121087766交通1010986766配套88765535规模8767766.58景观118710988.510户型159913109914规划1212911991012品牌54355425工程12101012910912物管75566547合计10085758673686285系数1.00.070.10.250.220.150.2133081、市场项目比较分析法（以下项目均为高层、小高层产品价格）样例1、价格推算中心城区整体均价带湖片区整体均价项目周边整体均价全市20强20%30%40%10%3860元/㎡3100元/㎡3200元/㎡3300元/㎡77293012803303312元/㎡（高层、小高层）综合以上两种价格推导结果，可得出中航城目前同比价格为：3308-3370元/㎡（高层、小高层）

在项目实际操作中，出色的营销与项目执行可为项目增加价值。包括销售与工程的配合程度、项目的实际展示效果、营销活动、销售控制、政策环境等。

营销溢价率约为3%。2、市场区域比较分析法样例1、参考以上两种方法推导结果，预测本项目一期高层或小高层物业2011年开盘可实现均价：3400-3500元/平方米预期可达到“低开高走、快速去化”的营销目的。2、退台花园洋房产品在户型和景观上比高层小高层有着明显优势，且赠送面积大（带花园或大露台），预计2011年售价将比高层产品提高200-400元，即：3700-3800/平方米样例2、目标均价（预期价格水平或年增长率）4、总体计划项目一期住宅开发重要节点（关键节点）关键节点时间备注设计阶段方案设计完成

开发纲要完成

扩初完成

施工图完成

工程/销售阶段获得四证

开工

总包进场

±0完成

项目开放展示

《项目开发纲要》的核心节点具备开盘条件

主体封顶

落架

竣工验收

《项目开发纲要》的核心节点具备入伙条件

开业准备阶段主力店招商意向签约

品牌零售商招商意向签约

完成80%商家签约

具备开业条件

《项目开发纲要》核心节点样例5、成本分析本章节对成本规划、成本目标做说明，包括以下内容：竞争楼盘成本分析本项目成本投入重点及成本控制重点项目建造标准及成本目标建安成本及管理费用费用 楼盘建设年限地上单体成本（元/平米）交楼标准风格售价成本备注高层小高层多层东湖花园多层2006年小高层2007年

810690外墙90%面砖，10%涂料，铝合金门窗，普通楼梯、阳台栏杆，内墙涂料。照明线入户内。现代均价2900-3100（小高层，多层已售磬）小高层（11+1）含基本水电安装，不含电梯、消防、安防、弱电等永隆广场2008~2009

900

外墙80%面砖，20%涂料，做了外墙保温，铝合金门窗，普通楼梯、阳台栏杆，内墙涂料。照明线入户内。欧式均价2800-3100含基本水电安装，不含电梯、消防、安防、弱电等阳光福邸2007

870660一~二层外墙石材，三层以上外墙涂料，楼梯木扶手，铸铁栏杆。有入户花园，入户花园不封口，顶上为防腐木。欧式古典均价：多层2500元/㎡；别墅4500元/平米小高层（13层）高度40米，含基本水电安装，不含电梯、消防、安防、弱电等带湖花城2006~2007

800650外立面70%外墙漆，30%面砖，沿街小高层一~二层石材，九~十层面砖，铝合金门窗，楼梯木扶手，铸铁栏杆，楼梯间二层铺地面砖，电梯间地面铺地砖。欧式多层2200元高层2600元（08年底售磬）别墅3900元

小高层11+1层，含基本水电安装，不含电梯、消防、安防、弱电等,中央公园小高层2007年高层2009年1050950

外墙80%面砖，20%涂料，铝合金门窗，普通楼梯、阳台栏杆，内墙涂料。照明线入户内。现代均价：高层3500含基本水电安装，不含电梯、消防、安防、弱电等龙华凤凰城2007~20081150

外墙80%陶土面砖，20%高档涂料，中空铝合金门窗，镀锌氟碳方管阳台栏杆。欧式均价：高层3400高层18+1层，含基本水电安装，不含电梯、消防、安防、弱电竞争楼盘成本现状——样例成本投入重点——园林景观：应重点投入，风格要创新，材质在关键部位和人行节点要保证品质，效果要彰显，应增大设计投入。（投入＝财务投入＋智力投入）外立面效果：重点投入，风格、质感、观感均要能与竞争楼盘拉开差距。入户大堂：重点投入，近年当地较好的楼盘对入户大堂作为营销亮点比较重视，因此适当增加入户大堂的成本投入，拉开与当地楼盘的距离，更好地打造中航品牌，尤其是在满足营销需求上，能起到很好的效果。智能化的配置：结合当地竞争楼盘的配置，按营销需求“突出亮点和卖点”，合理配置。如：厨房设置可燃气体报警，阳台，入户门设置可视监控，住户实现可视对讲。样例成本控制重点——钢筋用量控制要求：车库地下室，105KG/m2;人防地下室，130KG/m2；多层（7层以内）单体，33KG/m2；别墅单体（含地下室），38KG/m2；洋房（5层）单体，33KG/m2；11小高层单体，38KG/m2；18高层单体，42KG/m2；24至28层高层单体，45KG/m2。专业分包项目控制：室外强电要尽早介入、尽早设计、尽早商务谈判。室外强电属供电局专营专控，要充分利用现有的社会资源，重点把控室外强电的造价。前期费用控制；政府报批报建规费的减免。充分利用社会资源，合理、有据地减少相关规费。防水材料：当地开发项目做外墙防水及保温很少，屋面防水材质较差，屋面渗漏现象普遍存在，为防止物业管理后患，外墙防水及保温按国家标准，屋面防水材料拟采用国标新产品，重点投入。其它控制点：

1、所有窗玻璃以中档玻璃为主，根据住宅位置不同，如卧室选择中空玻璃开启方式采用平开；商铺门窗采用无框门连窗。2、水电到户，不到点。3、园林在设计上应尽量突出各处亮点，如：主入口、中央地段等，尽量不要做水景，水景主要考虑利用中心公园湖景；尽量做到简洁但能彰显身份的效果。树种不要太高档，要求搭配合理、感觉舒适就行。

样例4、入户大堂作为亮点，一方面是强化立面效果，不对结构布局造成影响，另一方面满足营销要求。

5、智能化的配置，据了解，目前XX售价在3200~3500元的楼盘（项目周边楼盘），当地都有智能化配置，只是形式和档次各有不同。按营销需求突出“亮点”，以XX当地高档标准配置。6、小区配套，根据当地楼盘一般无地下室的通常做法，尽量减少地下室建筑面积，结合预期售价来配置。7、户内交楼标准，据当地实际情况并结合中航品牌项目要求执行，详见“成本规划建造标准建议”。样例一期建造标准——样例一期住宅成本规划——序号成本项目可售面积单位成本（元/m2）总成本（万元）小高层单体高层单体带电梯花园洋房多层单体商业地下车位平均小高层单体高层单体带电梯花园洋房多层单体商业地下车位合计建筑面积*******334302294510356220004096525098077可售面积*******33430229451035622000409692827一土地706672844845150707812359154287418606177253二前期2402402402402400240802550248528982226三建安工程成本17811859178917611799224817975953426618533875737118017865四公用设施专用