产品基础知识培训课件

产品基础知识培训报告框架AnalyzeSystem>>产品策划基础知识>>建筑产品基础知识>>建筑风格分类>>园林风格分类产品基础知识培训产品策划基础资料产品策划缘起产品策划基础知识产品策划体系内容目录经纪公司承担建筑规划设计院的部分功能，增加所提方案的可操作性与可实施性。经纪公司开发商建筑规划院房地产项目前期顾问阶段反馈修正反馈修正给出结论给出结论缘起产品策划基础知识︱产品策划缘起前期市场调研中期产品策划后期营销推广给出结论给出结论验证反馈验证反馈验证反馈房地产项目前期报告经纪公司承担建筑规划设计院的部分功能，增加所提方案的可操作性与可实施性。缘起产品策划基础知识︱产品策划缘起目录产品策划基础资料产品策划缘起产品策划基础知识产品策划体系内容2.当地政策规范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位客观事实主观判断产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料规划意见书及相关政府文件地块CAD图地块内外部情况既有规划方案产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件地块的用地性质、建筑指标、容积率、限高、建筑密度规划意见书及土地招拍挂文件：地块真实的官方权威信息产品策划基础知识︱产品策划基础资料是否含代征/代建的道路用地及绿化用地指标是否有政策房指标？限价房/廉租房/回迁房/回迁商业地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件规划意见书及土地招拍挂文件：地块真实的官方权威信息产品策划基础知识︱产品策划基础资料建筑红线退让距离及道路红线退让距离社区出入口方位设置要求与车位配比要求地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件规划意见书及土地招拍挂文件：地块真实的官方权威信息产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块图：直观了解规划意见书及土地招拍挂文件：地块真实的官方权威信息地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件产品策划基础知识︱产品策划基础资料规划意见书及土地招拍挂文件：其它官方文件作为补充地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块CAD图：是产品设计的起点，务求准确无误。可由开发商直接提供CAD图纸，或是由钉桩点坐标文件生成，或是用JPG图片大致勾勒生成。CAD格式文件钉桩点文件地块资料|地块CAD图产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块内部及周边情况：包括现状及未来规划情况，尽可能用实景照片展示。内部：是否存在地势高差、原生植被、水系、温泉等？是否存在被污染后需要更换的土壤？外部：有利的因素，景观资源，如河流湖泊、旅游景点、城市地标等，社会资源，如重点中小学，大医院，体育场所等；不利的干扰因素，如市政主干道，铁路，工厂，专业市场，发电厂，高压线走廊，火葬场，坟地，破旧楼房等地块资料|地块内部及周边情况产品策划基础知识︱产品策划基础资料西中中南地块资料|地块内部及周边情况北东产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料|既有规划方案某项目概念性总规方案开发商已有规划方案，需经纪公司提供建议及意见；如要求对标准层进行分割，需开发商提供标准层图纸。某城市综合体项目公寓部分标准层设计图纸产品策划基础知识︱产品策划基础资料项目所在省、市的最新的政策规范要求。建筑间距系数日照测算标准建筑宽高比……当地政策规范产品策划基础知识︱产品策划基础资料建筑间距规范室内采光规范每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照。需要获得冬季日照的居住空间的窗洞开口宽度不应小于0．60m。卧室、起居室(厅)、厨房应有直接天然采光。卧室、起居室(厅)、厨房的采光系数不应低于1%；当楼梯间设置采光窗时，采光系数不应低于0．5%。卧室、起居室(厅)、厨房的采光窗洞口的窗地面积比不应低于1/7。当楼梯间设置采光窗时，采光窗洞口的窗地面积比不应低于1/12。采光窗下沿离楼面或地面高度低于0．50m的窗洞口面积不应计入采光面积内，窗洞口上沿距地面高度不宜低于2．00m。除严寒地区外，居住空间朝西外窗应采取外遮阳措施，居住空间朝东外窗宜采取外遮阳措施。当采用天窗、斜屋顶窗采光时，应采取活动遮阳措施。

——国家标准《住宅设计规范》GB50096-2011当地政策规范产品策划基础知识︱产品策划基础资料住宅南北向间距住宅设计间距应严格满足日照要求，综合考虑采光，通风等。日照设计不宜低于大寒日一小时日照标准，我们在具体的建筑楼座排布中，住宅的正面间距均按照不同区域、不同建筑形态，按相应的日照系数进行排布。住宅侧面间距中条式住宅，多层不小于6米，高层与各种层数住宅之间不小于13米；高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅，应考虑视线因素，适当加大间距；——城市居住区规划设计规范开发商诉求开发商诉求：项目目标、项目发展方向、期望均价、开工顺序、可突破的限制性规划条件等，通过项目招投标文件或与开发商沟通了解。最重要是项目目标：追求高利润还是回款速度？本项目的目标是什么？是迅速回收资金是利润最大化关键是大老板的想法产品策划基础知识︱产品策划基础资料开发商对开工顺序常常有自己的考虑。ABCDE初步方案：开工顺序，由南向北最终方案：开工顺序，由北向南由南向北由北向南开发商诉求产品策划基础知识︱产品策划基础资料市场调研|宏观市场宏观市场涉及城市层面的信息，如：GDP，房地产年度/季度/月度的成交量与成交均价；中观市场涉及区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价；微观市场涉及直接竞品，如：竞品产品类型、建筑/园林风格、精装报价及标准、单盘年度/季度/月度消化量，现有存量，畅销/滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间等。产品策划基础知识︱产品策划基础资料项目定位|项目档次和居所用途项目档次和居所用途：指导户型及楼座标准层设计。高端中高端中端顶级第一居所第二居所商务公寓投资型度假养生……项目档次居所用途产品策划基础知识︱产品策划基础资料产品策划基础知识︱产品策划基础资料客群定位：目标客群的家庭收入、成员数量、房型需求、能承受的单价与总价等。项目定位|客群定位产品策划基础知识︱产品策划基础资料产品策划基础知识︱产品策划基础资料产品类型与户型配比：最具指导意义，重中之重产品类型户型面积区间比例（建面比）公寓塔楼零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%两居90-110㎡20%合计23000㎡100%注意：建筑面积/实得面积?套数比/建面比?项目定位|产品类型与户型配比产品策划基础知识︱产品策划基础资料产品策划基础知识︱产品策划基础资料项目档次居所用途客群定位产品类型户型配比宏观市场中观市场微观市场小结产品策划基础资料规划意见书及相关政府文件地块CAD图地块内外部情况既有规划方案与楼座排布相关与赠送面积相关其它项目目标项目发展方向期望均价开工顺序……2、当地政策规范3、开发商诉求4、市场调研5、项目定位1、地块资料产品策划基础知识︱产品策划基础资料产品策划基础知识︱产品策划基础资料目录产品策划基础资料产品策划缘起产品策划基础知识产品策划体系内容综述产品策划体系分为六部分内容。地块价值分析规划设计原则总体规划建议户型设计建议建筑及园林风格建议产品策划体系附加值提升建议产品策划基础知识︱产品策划内容基于地块内外部情况地块价值居住价值：东地块>西地块商业价值：中间规划路>两侧影响因素：京九铁路>建材城>京开高速>城中村改善因素：东侧绿地>西侧绿地西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环境地块价值分析：判断各地块之间、同一地块各方位之间的居住价值和商业价值。京九铁路噪声影响产品策划基础知识︱产品策划内容西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1总建筑面积做满，实现总体2.5容积率；适度拆分总体容积率；拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；打造地块内部均质化优良环境。基于地块价值分析、规划指标、项目定位等规划原则规划设计原则：确定规划方向，如容积率的拆分，各地块的容积率和建筑类型，户型分配等产品策划基础知识︱产品策划内容总体规划建议概念规划图总规图楼体鸟瞰图日照测算图……交通组织图消防通道图单元入口图地下车库图……户型配比表总规指标表交通组织户型配比总规布局产品策划基础知识︱产品策划内容附加值提升建议精装修标准精装修价格精装修风格常规设备设施新技术运用精装修设备设施会所商业幼儿园……服务等级服务内容社区配套物业服务产品策划基础知识︱产品策划内容报告框架AnalyzeSystem>>产品策划基础知识>>建筑产品基础知识>>建筑风格分类>>园林风格分类>>案例分享产品基础知识培训产品形态的认知户型的基本概念建筑产品基础知识建筑产品基础知识双拼别墅独栋别墅别墅的产品形态叠拼别墅联排别墅合院别墅空中别墅花园洋房低密产品形态的认知建筑产品基础知识︱产品形态认知独栋别墅——2-3层，独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。建筑产品基础知识︱产品形态认知双拼——建筑仅2-3层，它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。建筑产品基础知识︱产品形态认知联排——又称TOWNHOUSE，高度一般不过5层，（常见3层）有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑产品基础知识︱产品形态认知1F2F3F4F5FAB6F电梯A反B反B反A反BA叠拼——建筑仅4-7层，它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为顶层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。剖面示意建筑产品基础知识︱产品形态认知合院别墅——建筑仅1-2层，总高度得以控制，2-6个建筑单体组合，内部形成中心庭院建筑产品基础知识︱产品形态认知花园洋房——室外花园或花园式露台是花园洋房的基本特征，因此，楼层户型常利用下层住宅的屋顶，通过层层退台的方式形成空中的花园露台，而顶层则形成跃层设计，在跃层上层设置露台，这是楼层户型设计的基本模式。一层平面图七层平面图剖面图建筑产品基础知识︱产品形态认知一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系容积率与产品形态容积率=地上总建筑面积用地面积容积率指标与相对应的产品形态容积率指标＜0.50.5~0.70.7~1.01.0~1.61.6~2.1＞2.1对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层建筑产品基础知识︱产品形态认知低层住宅为1F~3F；多层住宅为4F~6F；中高层住宅为7F~9F；高层住宅为≥10F;高度超过100m时，为超高层。

1F2F3F低层(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多层(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高层(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高层(≥10F)10F超高层(＞100m)住宅按层数划分如下：建筑产品基础知识︱产品形态认知该划分为建筑规范划分，可能与我们之前的叫法不同顶层为跃层住宅时，六层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯。＜16米1F2F3F4F5F6F跃层无电梯住宅不应超过六层。1-6层住宅建筑产品基础知识︱产品形态认知7层及7层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。

电梯不应与卧室、起居室紧邻布置，受条件限制需要紧邻布置时，必须采取有效的隔音和减震措施。＞16米1F2F3F4F5F6F7F电梯7-11层住宅建筑产品基础知识︱产品形态认知十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯（消防电梯）。12-18层住宅建筑产品基础知识︱产品形态认知剪刀梯多用于18层以上的住宅，其特点是：在同一楼梯间里设置了两个楼梯，具有两条垂直方向疏散通道的功能。且而提高了建筑面积使用率。建筑产品基础知识︱产品形态认知5.12大地震后，西南地区的高层都强制要求设置避难层超高层建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间），并应符合下列规定：避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。避难层可兼作设备层。建筑产品基础知识︱产品形态认知产品形态的认知户型的基本概念建筑产品基础知识建筑产品基础知识︱户型基本概念一梯两户（两部电梯）一梯六户（三部电梯）“一梯”的含义——一个竖向交通核（包含楼梯、电梯空间）标准层户数建筑产品基础知识︱户型基本概念2梯28户（8部电梯）标准层户数建筑产品基础知识︱户型基本概念开间与进深建筑产品基础知识︱户型基本概念面积与居室数建筑产品基础知识︱户型基本概念设备平台阳台书房储藏空间厨房阳台主卧阳台餐厅玄关公卫次卧功能名称建筑产品基础知识︱户型基本概念入口空间起居空间卧室空间辅助空间玄关、门厅客厅、餐厅、书房、活动室等主卧、次卧、客卧等厨房、卫生间、储藏间等交通空间楼梯、走廊、过道等室外空间阳台、露台、屋顶平台等平面关系建筑产品基础知识︱户型基本概念错层跃层平层室内无任何的地平高差室内局部存在高差（0.45-1.5米）上下完全对应的两层或多层复式一套户型中包含上述多种空间关系立体空间建筑产品基础知识︱户型基本概念【跃层】【错层】【复式】【平层】立体空间建筑产品基础知识︱户型基本概念报告框架AnalyzeSystem>>产品策划基础知识>>建筑产品基础知识>>建筑风格分类>>园林风格分类产品基础知识培训中式建筑风格欧洲古典新古典地中海北美英伦现代以下为楼盘常见建筑风格建筑风格分类中式风格：具有本土文化审美，融汇中国传统人居建筑文化精髓。建筑风格——中式风格中式风格：古典中式：完整的保留发扬了传统建筑的诸多细节，高墙、深院、青砖、灰瓦的居住体验，“结庐在人境，而无车马喧”式的居住梦想。建筑风格——中式风格案例：北京观唐别墅古典中式建筑风格中式园林风格建筑风格——中式风格案例：北京观唐别墅建筑风格——中式风格欧洲古典风格：气派、雄伟、华丽，其强烈的欧式艺术气息使得建筑充满了艺术感和美感，细节得体而精致。主要建筑元素：高雅的灰色或浅米色外墙，深色坡屋顶建筑风格——欧式古典风格别墅产品示意建筑风格——欧式古典风格洋房产品示意建筑风格——欧式古典风格高层产品示意建筑风格——欧式古典风格高层产品示意建筑风格——欧式古典风格新古典风格：与欧洲古典风格神似，在整体造型与色调上相似，但省略了繁缛的细节，显得更为简洁。建筑风格——新古典风格充满文化气息和古典意韵，雅黄色调，营造温馨的居住气氛的同时，也突出其低调华贵的形象。建筑风格——新古典风格ArtDeco风格为典型的新古典主义代表，强调建筑物的高耸、挺拔、对称，立面大块整洁，注重外立面的纵向几何线条使用。建筑风格——新古典风格ArtDeco更加追求强烈、华美的视觉印象，使整个建筑展现昂贵、古典的气质建筑风格——新古典风格英伦风格：展现历史的厚重和自然的质朴，不追求光鲜亮丽，讲究实用和舒适。主要建筑元素有：暖色系的外立面材质，多重人字形坡屋顶，老虎窗，烟囱，深檐口，砖砌底脚，外露木架构等。建筑风格——英伦风格别墅产品示意建筑风格——英伦风格英伦别墅改良版北欧风格，色调明快，简洁质朴，田园风情。建筑风格——英伦风格洋房产品示意建筑风格——英伦风格高层产品示意建筑风格——英伦风格案例：天津万科霞光道5号英伦建筑风格欧式园林风格建筑风格——英伦风格案例：天津万科霞光道5号建筑风格——英伦风格原指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家沿海地区的独有的建筑风格。法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳、西班牙安达卢西亚等地区的是经典的代表。美国加州更是将该风格发扬光大，在融入欧洲其他地区的建筑特点后，逐渐成为美国时尚名宅主流。地中海风格：建筑风格——地中海风格阳光而不失随意与柔和，质朴而温暖。闲适得近似慵懒，浪漫中不乏宁静是这种建筑所蕴含的生活方式的精髓所在。建筑风格——地中海风格细节构造——坡面屋顶，坡度平缓，多用两坡屋顶与四坡屋顶的组合，砖红色陶制的S瓦和半筒瓦细节构造——屋檐为挑檐，且多用小连券檐口装饰建筑风格——地中海风格细节构造——STUCCO（原浆型质感涂料）涂料墙面，可进一步进行拉毛处理（可考虑纯白色或雅黄色墙面），墙面部分低层区域可考虑用粗犷的文化石贴面建筑风格——地中海风格细节构造——门廊与窗也多呈拱形，窗洞略小，局部设计挑高的拱敞廊。建筑风格——地中海风格细节构造——铁艺的运用较多，局部可采用铸铁雕花的装饰建筑风格——地中海风格别墅产品示意建筑风格——地中海风格洋房产品示意建筑风格——地中海风格高层产品示意建筑风格——地中海风格案例：北京花盛香醍地中海建筑风格地中海园林风格建筑风格——地中海风格案例：北京花盛香醍建筑风格——地中海风格北美风格：整体风格简约、质朴，立面线条明快、颜色素雅，通常采用坡屋顶，大范围运用天然石材饰面和纯木窗框，彰显源于自然、融于自然的特质。多见于别墅项目。建筑风格——北美风格北美建筑风格现代园林风格建筑风格——北美风格案例：北京保利垄上建筑风格——北美风格案例：北京保利垄上案例：北京保利垄上建筑风格——北美风格现代风格：立面简洁、明快，用色丰富，更多的体现时尚的元素。建筑风格——现代风格现代建筑风格现代园林风格建筑风格——现代风格案例：北京建外SOHO案例：北京建外SOHO建筑风格——现代风格报告框架AnalyzeSystem>>产品策划基础知识>>建筑产品基础知识>>建筑风格分类>>园林风格分类产品基础知识培训中式东南亚欧式地中海现代园林风格以下为楼盘常见园林风格中式风格：中国元素的展示，素淡、雅静、内敛、隐逸，突出“内部”和“私有”围合性，布局上突破严格的中轴线格局，各要素有着明显地域特点。园林风格——中式风格典型元素一：水体与山石园林风格——中式风格典型元素二：构筑物园林风格——中式风格典型元素三：小品园林风格——中式风格典型元素四：植物园林风格——中式风格典型元素五：铺装园林风格——中式风格案例：北京万科紫台园林风格——中式风格案例：北京万科紫台园林风格——中式风格案例：北京万科紫台园林风格——中式风格案例：北京万科紫台园林风格——中式风格案例：北京万科紫台园林风格——中式风格东南亚风格特点：热带、佛教、自然、殖民地。体现了对自然的尊重和对手工艺制作的崇尚，源于东方文化，却又融入了西方园林的符号，给人以随性、热情、返璞归真的感觉。园林风格——东南亚风格典型元素一：大规模水景（面积与形式）园林风格——东南亚风格典型元素二：独特的雕塑园林风格——东南亚风格典型元