汇宝国际商业广场项目设计说明书

汇宝国际商业广场项目说明书HuibaointernationalBusinessPlaza二零零三年十二月目录一、沈阳汇宝国际商业广场简介（一）、整体区域情况说明（二）、各部分情况说明二、项目环境分析（一）、区域环境（二）、城市环境（三）、市场环境三、未来客户群体分析附件一：辽宁汇宝国际投资集团简介附件二：关于沈阳市城市投资环境优势分析一、沈阳汇宝国际商业广场项目简介（一）、整体区域情况说明1)项目定位：沈阳汇宝国际商业广场是由辽宁汇宝国际投资集团兴建的，汇集国际购物中心、五星级酒店、国际公寓、甲级写字楼四种顶尖商业业态，合力构成目前沈阳市乃至整个东北唯一一个品质最高、配套最全、服务功能最完善的现代化、国际化建筑群。建成之后，四种业态相互支撑、相得益彰，将成为一个真正意义上与国际接轨、与世界同步、体现国际化生活的标志性区域。2)总投资额：30亿元人民币3)开工时间：2003年5月24日竣工时间：2005年6月30日4）土地状况地号：020301011-2资质：三级商业用地使用权类型：出让权限：40年5)整体区域规划：用地面积：57512平方米总建面积：260594.98平方米地下总面积：15500平方米绿化率：35%（二）、各部分情况说明1）汇宝国际购物中心总建面积：73784.76地下面积：9647.68地上面积：64137.08-1F：9647.681F：13998.45层高：6.55米2F：13889.22层高：6.6米3F：13714.02层高：6.55米4F：11519.53层高：4.5——5.1米5F：4874.33层高：5.1米6F：4874.33层高：5.1米夹层：1267.2层高：3.5米柱距:6-10米不等层数：地上4层，地下一层，局部6层2）汇宝国际五星级酒店用地面积：15484.8平方米总建面积：61000平方米地下面积:4800平方米层数：26层，地下1层，裙楼部分6层3）汇宝国际大厦用地地面积：1560平方米总建面积：48000平方米层数：30层，局部为33层地下面积:1400平方米4）汇宝国际公寓用地面积：19543.8平方米总建面积:72000平方米幢数：3幢层数：30层附:项目整体平面图项目立面效果图地理位置交通图二、项目环境分析（一）区域环境1、区位优势——市内“钻石”商业地段汇宝商业广场地处沈阳市政治、经济、商务、文化中心，紧临市政府、沈阳北站、沈阳市金融商贸开发区、“金色走廊”、CBD中央商务区的核心区域，商业圣地不可复制。政治中心：紧邻市政府、中级人民法院等政府机构、企事业机关。经济中心：位于沈阳市金融商贸开发区，方圆1.5公里内分布着中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国人民银行、沈阳市商业银行等大量金融机构。此外，沈阳目前还在不断的吸引国内外金融机构来沈设立分支机构，发展证券、货币、保险、产权交易市场，培育和引进各种基金，优化组合上市，壮大投资机构，建设东北区域性的金融中心。商务中心：沈阳市CBD中央商务区、金廊建设核心区域，商业活动频繁。汇宝商业广场方圆1.5公里内，座落着新港澳国际大厦、新基火炬大厦、许兄弟大厦、沈阳金融大厦、沈阳新恒基中心、高登国际大厦等25幢高档写字楼，建筑面积达150万平方米，现有上千家公司入驻。伴随沈阳提出创建中国最佳投资环境目标的实现，将有大量国际知名企业在此设立办事机构拓展市场。文化中心：紧邻辽宁省大剧院、沈阳市博物馆、沈阳市图书馆、沈阳市技术交易中心、沈阳市人才市场，方圆1.5公里内分布着辽宁日报、沈阳日报、沈阳晚报、辽沈晚报、等新闻媒体机构。人居环境：汇宝商业广场方圆1.5公里内座落着格林豪森、金色家园等10个高档住宅区和25个居民小区，居民近20万人，家庭收入处于沈阳市中上层，文化素质较高。2、交通优势——交通网络四通八达距机场：西临青年大街（沈阳交通主干道），直通沈阳桃仙国际机场，车程只有20分钟；距火车站：距离东北最大的客货枢纽-沈阳北站仅1.2公里；北临沈阳市东西快速干道；东西向进出市区只需7到8分钟，同时允许货车进出。商业广场周围有23条便利的公交路线通往沈阳市内各区。（二）城市环境1、政策导向——商机无限1）党的十六大明确提出支持东北老工业基地加快调整和改造的基本国策。国家政策导向将使沈阳成为一个资金、人才流向的“洼地”，为沈阳——东北的核心要地创造了第二次腾飞的契机。随着沈阳经济结构的调整、第二届中国国际制博会、中国糖酒会、中国科协年会、汽车博览会等综合性或专业性会展品牌的发展，沈阳正在不断加强产品交易与合作交流的功能，其对外开放、经济发展和社会进步的飞跃必将吸引海内外的大量商家莅临沈城。2）沈阳市2003年定位为“项目年”，以项目为核心推动对外开放并将以项目年为载体着力改善投资环境。2002年12月13日，沈阳市召开第十六次政府常务会议，通过了《关于沈阳市开展项目年工作的实施方案》等报告，提出直接利用外资20亿美元，直接利用外资增长12%，引进1000个投资500万元以上的项目，新增1000万美元以上的项目200个。使沈阳形成全方位、多层次、宽领域的开放格局。2、南北金廊”——世纪战略“南北金廊”是沈阳城市世纪战略规划提出的核心概念。它将奠定沈阳一个南北走向的都市空间，以此带动沈阳形成以金融、商务、资讯、酒店、商业为主的新的产业群，并辐射周边其他城市乃至整个东北亚经济圈。从根本上说，“金廊”将带动沈阳形成新的产业群，这个产业群的布局上将是一个群落和空间带，凝聚整个城市的人、财、物，乃至全部辽宁中部城市群的力量，是沈阳从工业文明走向知识文明的智力创造含金量所在。汇宝国际商业广场是金廊建设的启动工程，是“金廊”上第一个集写字楼、国际公寓、购物中心、五星级酒店四种业态于一体的区域，被誉为沈城的“金廊明珠”。（三）市场环境2002年，沈阳市社会消费品零售总额达到695亿，由大型超市、百货、购物中心、连锁便利店实现的销售额不到1／3。而在一个成熟的现代城市，这些主流商业实体的营业额，应该占到整个社会消费品零售总额的70％左右。作为东北核心要地，沈阳商业目前虽然已经迈入中国一流城市的行列，但商业规模还较小，总体感觉竞争还很不充分；同时由于历史的原因，沈阳市的商业布局主要集中在中街和太原街两大传统商圈，商业经营同质化，专业化、细分化程度都还不够，真正能够满足中白领及中、上层人士购物、休闲的高品质、专业化、多功能的具备足够规模的场所还是空白，随着沈阳城市的发展，新兴商业区的形成是必然的趋势，同时沈阳是一个以沈阳为中心的城市群，拥有庞大的人流、物流，具有让人惊讶的消费能力，是个人口超过4000万的庞大市场，这一切都将成为沈阳商业发展的原动力。三、未来客户群体分析沈阳市居民收入水平情况根据有关统计资料，以及我们在2001年和2002年两次问卷调查我市居民消费水平大体可以分为五类:从调查结果分析，沈阳高收入家庭占到了沈阳市居民家庭的15%，加之沈阳作为东北中心城市对周边城市高收入消费群体的辐射，其消费群体将是一个庞大的数字，消费能力十分强劲，市场空间也无法限量。随着时代的进步和经济的发展，沈阳已经逐步由原来单一的工业城市发展成为集工业、高新科技、商贸、金融、旅游为一体的国际化、现代化大都市。目前沈阳恰逢东北振兴的历史机遇，我们愿以汇宝国际商业广场项目为平台，本着共同参与、共同分享的原则，与各界朋友一道，合力打造沈阳的“金廊明珠”。附件一：辽宁汇宝国际投资集团简介辽宁汇宝国际投资集团有限公司（以下简称汇宝集团）是一家在房地产、工矿业、高新产业、基础设施建设等领域进行投资和管理的企业集团，总资产达30亿元人民币。汇宝集团下辖15家控股子公司。汇宝集团在国内外均有投资，近期在沈阳的投资项目有：1、2001年在沈阳首届农业博览会上签约的仙子湖现代农业园区项目，投资金额为3.4亿美元，已被省政府批准为“省级现代农业园区”；2、投资金额15亿元人民币，建筑面积七十万平方米的华山房地产项目，今年10月份将全部竣工，目前已经上市销售，销售态势良好；3、位于沈阳市“南北金廊”中央商务带上的“汇宝商业广场”项目。投资金额为：25亿元人民币（不含酒店），建成后将成为集国际购物中心、五星级酒店、国际公寓、国际大厦、为一体的新型商业区域，被誉为沈阳的“金廊明珠”。附件二：关于沈阳城市投资环境1）沈阳——东北的中心城市沈阳背靠长白山系，面对渤海之滨，处辽东半岛腹地，是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的大连鞍山抚顺本溪丹东锦州营口阜新8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群，其辐射人口达到2000万。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。2）沈阳是联结中国东北与中国长城以南地区的交通通讯枢纽。沈阳是东北最大的交通枢纽，已建成由铁路、公路、民用航空和邮政电信交织的现代交通通讯网络。沈阳作为东北地区交通枢纽、商品物资交流中心和信息中心，联结着省内外和世界各地。沈阳的六条铁路主干线与省内外诸多大中城市乃至朝鲜和俄罗斯等国连在一起；东北地区最大的，航空港--桃仙机场更是缩短了沈阳与全国乃至世界各地的距离，目前已开通40多条国际、国内航线；营口、大连又为沈阳提供了极为方便的海上通道；现有的三环四射状高速公路和京沈、沈哈高速公路更为沈阳编织起了一个联结东北各大城市、沟通省内外的快速交通网。3）人口和人民生活2002年末，全市总人口达688.9万人，比上年增加3.8万人。在总人口中，市区人口488.6万人；外来人口近30万人，由于沈阳特殊的地理位置，它所面对的消费群体还包括辽宁中部城市群2000万人口、全省4000万人口以及东北地区1.1亿人口。2002年，全市职工平均工资比上年增长18.9%。全市城乡居民储畜存款达1213.8亿元，比上年增长14.7%。4）沈阳市九五以来良好的国民经济和社会发展状况1995年—2002年沈阳GDP总量与增长速度五年来，沈阳市坚持以经济结构战略性调整为主线，经济总量持续增长，城市综合实力进一步加强，2002年我市经济呈现出稳定快速增长的势头，呈现出起点高、增速快的特点，一些主要经济指标跃上了新的台阶。全市GDP实现1400亿元，增长13.1％，结束了八年来经济增长速度在10％徘徊的局面，创近九年来的新高，经济总量比1997年增长67.6%，财政收入实现105亿元。5）已进入沈阳的国内、外知名企业及世界知名品牌1、汽车行业德国BMW公司今年与沈阳华晨金杯汽车股份有限公司合资，登陆沈阳，10月18日，合资公司生产的BMW3系列轿车已成功下线。2、零售行业家乐福：99年登陆沈阳，目前年营业额做到4.7亿元人民币，同时还在不断的新开分店，今年年底家乐福青年大街店、铁西店将会相继开业。沃尔玛：2000年登陆沈阳，年营业额做到3.5亿元人民币，今年年底太原街店即将开业。乐购：1998年登陆沈阳，年营业额做到4.2亿元人民币，今年年底沈河区店、铁西店即将开业。英国百安居、德国OBI、荷兰万客隆也因看好良好的城市投资环境于今年相继落户沈阳。另外，法国欧尚、德国麦德龙也在沈阳积极选址，加快进军沈阳的步伐。香港新世界：95年进入沈阳，99年新开第二家店，是沈阳市第一家高端百货商场，同时也将诸多国际一线品牌如：CERRUTI1881，BOSS,BURBERRY,GIVES&HAWKES,LANVIN,BALLY，DUNHILL，US.POLO，，PORTS,CORDIER，AHNSIL，GERRYWEBER，PEARLIES，FANCIEYE，CHRISTIANDIOR，SWAROVSKI,KOSE等引入沈阳，并获得了巨大成功。目前沈阳新世界百货两个店面积不到20000平方米，年营业额却能做到6亿多元人民币，足见沈阳以及沈阳辐射的周边城市的消费能力。目前，新世界百货正加紧在沈阳选择新店店址，进一步加快拓展沈阳市场。3、IT及其他行业IBM、MICROSOFT、INTERL、GE、SIMENCE、LG、ITT、ABB等世界知