房地产财务工作重点

篇一：房地产企业财务管理工作的2个重点房地产企业财务管理工作的2个重点2011-09-05清华领导力培训王忠余房地产企业财务管理工作从大的方面来讲，主要有两个方面，一个是资金管理，再一个是税务筹划。而资金管理，又可分为投资管理、营运资金及筹资管理；其核心是资金管理。本文就从这两个大的方面分别进行阐述。房地产企业财务管理工作从大的方面来讲，主要有两个方面，一个是资金管理，再一个是税务筹划。而资金管理，又可分为投资管理、营运资金及筹资管理；其核心是资金管理。下面就从这两个大的方面分别进行阐述：房地产企业财务管理一、资金管理先说投资管理，项目投资是一个房地产企业的起点，是保证企业实现股东权益最大化房地产企业财务管理目标的前提，对于投资管理，房地产企业财务管理部门的主要工作是协同企业其他部门做好开发项目的可行性分析，并利用专业的项目投资决策方法，如投资回收期法、投资项目净现金流量法等参与开发项目前期决策。如项目决策通过，还要细化开发项目开发规划，并编制项目财务预测和预算，安排好开发项目资金。对于根据项目开发流程计算该项目要占用多少自有资金，外部融资额度多少，以及在不同开发阶段需要使用怎样的融资方式等，下面的融资管理部分会谈到。关于公司的营业资金管理，有人把企业的营运资金比做人体的血液，足见其重要性，也就是说，再庞大的躯体，如没有源源不断的新鲜血液予以补充，它必将难逃轰然倒塌的厄运。企业也一样，如没有顺畅的现金流，企业将会面临极大的财务风险，极有可能会给企业带来灭顶之灾。对于营运资金需要量最优化问题，则是一个关于企业资金需要量预测的问题，房地产企业财务管理部门可根据前期编制的财务预测数据（建议最好使用零基预算数据），分别利用销售百分比法等财务预测方法进行计算。鉴于现金（广义的现金）为企业内获利能力最弱的资产，如持有过多的现金会降低企业资产的获利能力，所以一般应根据前面计算的最优营运资金需求量，根据企业现金的交易性动机和预防性动机的需求（一般不考虑现金的投机性动机）进行调整，以保证企业日常的营运资金的充足。关于营运资金融资，可借助金融机构的短期流动信用贷款予以解决；至于利用最高额抵押授信循环拆借以满足企业的长期营运资金的需求，下面在筹资部分会详谈。关于筹资，这可以说是目前中国企业都面临的比较严峻的问题，尤其是房地产企业，房地产企业本来就持有一个紧甭的资金链，再加之，国家关于房地产行业宏观调控政策的陆续出台以及各地政府对房价调控及开发项目的限制，使得房地产企业的资金短缺问题尤为突出。下面说说房地产企业可利用的融资途径及方式：（一）、股权融资股权融资这种方式缺点是资金成本高，容易分散企业控制权，优点是，没有到期还款压力，可降低企业的财务风险。如想采用上述方式：建议优先考虑：1、 利用土地使用权投资入股，即和其他主体合作开发（如联营），利用该方式的好处是，即解决了项目开发资金，同时利用土地使用权作价入股可获得减免营业税和土地增值税等好处。再一个如建设商住楼，可以在项目前期策划时引进国外大型商业公司（如超市等）先期入住解决资金问题2、 类似于优先股的融资方式，即可利用民间其他主体（包括法人和自然人）的资金，固定年回报率，拆借资金。当然这里会涉及到有关利息不能抵税和代扣代缴个人所得税等难题。解决方式可通过商业银行委托贷款方式运作，银行只收取手续费，企业可获得金融机构出具的正规利息票据（达到抵税目的），同时把代扣代缴个人所得税的问题转嫁给金融机构等。据我了解中国各大商业银行均可办理该委托贷款业务。该融资方式因其资金成本较高，一般在项目前期运作时使用。待项目抵押贷款和开发贷成行时，可先期予以偿还，以减少项目的利息支出。（二）、债务融资优点是可以优化公司的资本结构，发挥债务资金的财务杠杆作用，并达到抵税目的。缺点是：存在到期还本付息压力，如果债务资金额度超过企业的最优资金结构的比例，不光会加大企业的财务风险，并会失去债务资金的财务杠杆作用，其主要方式为：1、抵押贷款房地产企业的一般开发流程为:取得土地使用权一前期手续一开工建设一预售及销售---竣工决算一交付使用，根据开发流程，一个房地产企业的抵押贷款流程为：在取得土地使用权阶段，可以利用本文（一）中股权融资的方式先期取得土地使用权，并可连带解决拆迁补偿等资金，待取得建设用地规划证和土地使用权两证时，即可进行抵押贷款，就目前国家对房地产企业各种限制及各大银行见到房地产企业就回避三舍的现实状况来看，利用房地产企业作为贷款主体显然难以达到以上目的。这里就会涉及一个贷款载体的选择问题，即可先期成立贸易公司和物资公司进行运作，以本公司的土地使用权进行抵押，利用贸易公司和物资公司作为公司的融资载体往往能够完成抵押贷款。关于贷款的金融机构的选择，建议选审贷比较宽松的金融机构进行审贷，比如：农信社、商行、其他股份制小银行。关于成立融资载体（如贸易公司和物资公司）进行融资，这是一个很值得研究的课题，根据我这几年的从业经历，可总结以下几点好处：①可以很好的绕开国家和金融机构关于房地产企业申请贷款的种种条款限制。②在公司的税务筹划工作还将起到很重要的作用。比如说，建立运营钢材的贸易公司，可以利用其给开发项目提供甲供材，这样可利用贸易公司抬高钢材价格，因为根据有关规定，开发商与承建单位的项目决算书中涉及甲供材部分，有正规发票的，可以直接在项目开发成本的建安成本中列支，这样就可以很好达到冲抵企业所得税和土地增值税的目的。表面上贸易公司提供的甲供材仅达到了冲抵开发企业土地增值税的目的，因房开公司和贸易公司的所得税税率的相同，并没有达到抵减企业所得税的目的。对于这个问题，上文已讲过，成立贸易公司的主要目是什么，是融资，融资就要产生利息费用，而且是巨大的利息费用，因为房开公司的很大一部分融资都是通过贸易公司等融资载体运作的，这样贸易公司就会产生亏损，如超过税法规定5年亏损弥补期，这些可全额抵减所得税的费用支出就会白白浪费。如将房开公司的一部分利润转嫁到贸易公司，即可很好的达到抵减所得税之目的。这样操作，额外增加的是贸易公司的平时运转成本和抬高建材价格所涉及的增值税，但根据进一步深入改革增值税的有关文件精神，即增值税逐渐由消费型向生产型转型，考虑到小型商贸及生产企业的实际税务负担问题，其税率一律按3%征收。根据相关税务统计资料显示：增值税一般纳税人增值税的平均税负率一般在3-6%之间，相比较而言，不管是相对与企业所得税还是土地增值税，这样操作都是划算和有利可图的。在开发建设一预售阶段，可利用的融资方式为：抵押贷款转开发贷，根据有关规定，在房地产开发项目实际投资额达到总投资的35%，而且五证齐全（可少预售许可证）的情况下，可申请开发项目投资总额65%的开发贷款。抵押贷款转开发贷，如以前采用的是融资载体进行抵押贷款，不利的是企业会面临贷新还旧的还贷资金压力。这时企业可利用民间资金和预售资金予以解决。另外，该阶段利用承建单位垫资融通资金，也是一个很好的融资渠道，这是一个在开发项目进行承建招投标时，就应该具体细化的问题。同时，对房地产开发项目加紧预售，回笼资金。如这时资金过于短缺时，可利用假按揭进行融资，但目前就国家一些政策（如预售房产进行备案制等）和金融机构监管力度的加强，此方式已不如前几年那样奏效。竣工决算一交付使用阶段，这一阶段一般是房地产企业资金比较充裕阶段，资金压力相对较小。但房地产企业财务管理部门应做到未雨绸缪，因为公司的下一个项目可能已在投资决策阶段，需要未来的资金来源予以支持。具体的筹资方式为：留一部分畅销的商业房，出售使用权，好处是可以回笼一部分资金，公司同时可以拥有这些房产的所有权，如果这样企业不光能保证资产的安全，达到保值和增值的目的，最主要是，公司可利用这些房产抵押向银行申请最高额抵押贷款授信。（三） 发行公司债券和可转换债券融资在房地产企业财务管理中，这两种方式限制条款比较多，且仅适用于大型国有企业和上市公司。这两种方式应是以后进一步研究和开发的课题，但企业可以内部小范围的发行一些职工债权，这种方式不但可以丰富企业的职工激励机制，还可以弥补一部分资金缺口，不失为一种很好的融资方式。（四） 金融工具及其他如银行承兑汇票，应收票据贴现，应收账款抵押和转让，融资租赁等。这些融资方式，很少适用于房开公司，这里不再详述。（五） 民间高利贷在房地产企业财务管理中，建议少使用或不使用高利贷，因为高利贷是社会的毒瘤，并对企业的危害极其严重。如果是临时的资金短缺，可以拆借，但是必须以数额小，期限短，偿还来源稳妥为前提。如贷新换旧就可以临时使用这种筹资方式。房地产企业财务管理二、税务筹划企业的税务管理工作，其主要包括税务遵从和税务筹划，而税务遵从是前提、是基础，因为税务遵从是使企业在避免税务风险前提下，起码不会发生不必要的税务支出，在此基础上才是税务筹划。说到房地产企业的税务筹划工作，先说说房地产企业在经营过程中都涉及那些税种，有：营业税，城建税，教育费附加，企业所得税，土地增值税，土地使用税，房产税，印花税，代扣代缴的个人所得税。而房地产企业税务筹划的主要税种是营业税、企业所得税和土地增值税；由于房地产企业的性质决定了营业税的筹划空间不是很大，再加之实行分税制后，地方政府出于行政业绩的需要，对属地管理的营业税的监管力度进一步的加强，所以可操作的空间相对较少。下面最主要谈谈营业税、企业所得税和土地增值税的筹划：税务筹划工作是一个统筹安排和需要公司各部门协调一致的工作，一般税务筹划工作在开发项目策划阶段就应开始，应根据前期编制的财务预测及预算资料，合理运用税收法规的有关条款等，做出一个统筹的安排和规划；比如通过转让方式得到土地使用权，企业宜通过购买土地使用权还是购买在建项目的方式或者是通过股权转让的方式运作呢？这就需要根据税法的有关规定进行详细的税务筹划，我个人认为企业宜通过购买在建项目的方式得到该土地使用权，因为利用税务筹划的方法之一比较法就可很容易的得到上述结果，如果企业采用购买在建项目的方式得到该土地使用权（因为根据土地管理法：房开公司只有在投入25%以上才允许土地转让），则转让税目则属于资产转让，那么项目开发完成后，营业税则可按其差额缴税，即应税收入为销售收入总额减购买在建项目的支出，再者还可全额扣减土地增值税，而其他两种方式则不能达到上述效果（其他两种方式的计算和比较有兴趣的可以进一步研究）。又如企业所得税，根据房地产业的生产经营方式，房地产企业财务管理的企业所得税一般是按照预收款项的比例（一般为15%，各地可能比例有异）预征，这就要求公司要合理安排公司预收资金，在可能的情况下，不预交或少预计企业所得税，减少企业的前期资金流量支出，关于企业所得税筹划，可见本文前面关于建立融资载体进行融资部分的税务筹划部分。土地增值税，在国家税务总局关于对房地产企业全面施行土地增值税汇算清缴的大形势下，房地产企业的土地增值税的税负大大提高，甚至同一个房地产项目就土地增值税所造成财务成本增加甚至达到原制度下土地增值税税额3-7倍以上，所以，在房地产企业财务管理中，做好土地增值税的税务筹划工作尤其重要，而且还可连带企业所得税。建议对所开发项目的融资利息支出进行细化，如通过民间融资或企业间拆解融得的资金，其利息支出就可通过银行的委托贷款使其满足土地增值税有关利息支出扣除的标注，另外，根据有关规定：贷款的浮动利息也可据实扣除，所以我们可在委托贷款的利率方面做些文章；另外也可对开发项目实行精装修出售，当然一定要选自己关联和实际控股的装修公司进行装修，根据土地增值税暂行条例的有关规定，房地产开发项目的装修费用可计入房地产开发成本，装修费用是一个难以准确量化的成本支出，一套房产的装修费用可以是10万元，也可以是100万元，所以可根据需要及开发项目的特征选择开发项目的装修成本，这样就可以把一部分收入转嫁到装修公司中区，以达到节税的目的。土地增值税的其他筹划，同见本文上述关于建立融资载体进行融资部分的税务筹划部分。另外，还可以利用销售价格分解法等，这里就不再累述。财务总监应该做好房地产企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识已远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还必须了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持！清华大学财务总监领导力再造高级研修班旨在从系统和宏观层面帮助企业财务总监及所有高层管理者提升其现代战略财务能力，增强全局观念和财务控制能力，以更全面、更深刻的眼光审视企业价值，最终实现企业价值可持续增长的目标。篇二：房地产财务工作计划房地产财务工作计划一、指导思想加强管理，研究创新，扩大营业额，控制成本，创造利润；加强业务学习，坚持员工技能培训，采取多样化形式，把学业务与交流技能相结合，开拓视野，丰富知识，全面提升整体素质、管理水平；建立办事高效，运作协调，行为规范的管理机制，开拓新业务，再上新水平，努力开创各项工作的新局面。二、主要经营指标1、 主营业务收入全年净增万元，其中每月均增加万元；其它业务收入全年净增万元，每月均增加万元。2、 客户流失率为总客户的％，其中：人为客户流失力争降低为零、坏帐回收率为总客户的％。二全年完成业务总收入万元，占应收款％。么实现净利润万元。5、委托银行扣款成功率达％。三、工作措施捕捉信息，开拓市场，争当业绩顶尖人。面向市场，扩展团队队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居的业务铺遍全国，独占熬头。抓好基础工作，实行规范管理，全面提高工作质量。 搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司经理分别按照“分类排队、区别对待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，落实任务层层分解，明确目标及责任人，以确保全年既定目标任务的全面完成加强坏帐清收组织管理工作，继续做好呆帐回收及核销工作。适应营销新形势，构建新型的客户管理模式。一是要实行客户分类管理，提供差别化、个性化服务；二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户的后续服务工作。努力加大中间业务和新业务开拓力度，实现跨越式发展。企业未来的发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推动等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市场。加强中间业务的组织领导和推动工作。严格客户的收费标准，杜绝漏收和少收。并进一步规范标准，坚决执行公司规定的中间业务收费标准。杜绝漏收和少收，除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完成全年各项业务收入的艰巨任务。强化员工教育培训工作。（1） 职工思想教育方面：一是通过培训教育，树立职工爱岗敬业，敢为人先的创新精神。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻的观念。三是遵纪守法教育，以提高全体员工遵纪守法和自我保护意识。（2） 职工业务教育方面：一是继续学习新业务；二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵，不断提高办理业务的质量和效率，通过业务技术竞赛等形式，激活员工工作热情，提高工作效率。三是学习市场营、销学，填补员工市场营销知识空白。通过请进来与走出去的方法，提高员工营销的技巧，为培养一批营销骨干打好基础。完善企业内部管理机制，对所属部门、工作岗位均实行规范化管理，使每个员工人人肩上有压力，心中有蓝图，前进路上有方向，工作行程有目标。各篇三：2010年房地产公司财务工作计划2010年房地产公司财务工作计划2009年，全球经济在经历了金融危机的洗礼之后，全年经济开始缓慢回升，我们XX*房地产公司抓住这一难得机遇，加强公司各项工作措施，在2009年的房地产市场中取得了良好的工作成绩，为了使公司在2010年的房地产市场中取得更好的成绩，我们已做好准备措施，将财务的收入和支出成正比。以下2010年公司财务工作计划：一、 指导思想在2010年的工作中，我们将对员工加强管理，研究创新，扩大营业额，控制成本，创造利润；加强业务学习，坚持员工技能培训，采取多样化形式，把学习业务与交流技能相结合，开拓视野，丰富知识，全面提升员工整体素质、管理水平；建立办事高效，运作协调，行为规范的管理机制，开拓新业务，再上新水平，努力开创各项工作的新局面。二、 主要经营指标1、 主营业务收入全年净增XX*万元，其中每月均增加XX*万元；其它业务收入全年净增XX*万元，每月均增加XX*万元。2、 客户流失率为总客户的XX*%，其中：人为客户流失力争降低为零、坏帐回收率为总客户的XX*%。二全年完成业务总收入XX*万元，占应收款XX*%。么实现净利润XX*万元。八委托银行扣款成功率达XX*%。三、工作措施捕捉信息，开拓市场，争当业绩顶尖人。面向市场，扩展团队队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居的业务铺遍全国，独占熬头。抓好基础工作，实行规范管理，全面提高工作质量。搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司经理分别按照“分类排队、区别对待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，落实任务层层分解，明确目标及责任人，以确保全年既定目标任务的全面完成加强坏帐清收组织管理工作，继续做好呆帐回收及核销工作。适应营销新形势，构建新型的客户管理模式。一是要实行客户分类管理，提供差别化、个性化服务；二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户的后续服务工作。努力加大中间业务和新业务开拓力度，实现跨越式发展.企业未来的发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推动等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市场。加强中间业务的组织领导和推动工作。严格客户的收费标准，杜绝漏收和少收。并进一步规范标准，坚决执行公司规定的中间业务收费标准。杜绝漏收和少收，除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完成全年各项业务收入的艰巨任务。强化员工培训工作计划。职工思想教育方面：一是通过培训教育，树立职工爱岗敬业，敢为人先的创新精神。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻的观念。三是遵纪守法教育，以提高全体员工遵纪守法和自我保护意识。职工业务教育方面：一是继续学习新业务；二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵，不断提高办理业务的质量和效率，通过业务技术竞赛等形式，激活员工工作热情，提高工作效率。三是学习市场营、销学，填补员工市场营销知识空白。通过请进来与走出去的方法，提高员工营销的技巧，为培养一批营销骨干打好基础。完善企业内部管理机制，对所属部门、工作岗位均实行规范化管理，使每个员工人人肩上有压力，心中有蓝图，前进路上有方向，工作行程有目标。各个部门均要制订周工作计划、月工作计划。并要制订切实可行的考核方案，跟踪考核，以利提高。(1)建立和健全企业内部管理制度，以狠抓管理制度落实来带动企业管理水平的提高。一是要建立和健全各项管理基础工作制度，促进企业管理整体水平提高。企业内部各项管理基础工作制度，包括：财务管理制度、财产物资管理及清查盘点制度、行政管理制度，根据各项管理制度的基础工作的要求，实行岗位责任制，规定每个员工必须做什么、什么时候做、在什么情况下应怎么做，以及什么不能做，做错了怎么办等细则。这样，每个岗位的每个责任者对各自承担的财务管理基础工作都清楚，要求人人遵守。通过实施这些制度，进一步提高企业管理整体水平。二是建立和健全自我约束的企业机制，确保企业持续、稳定、协调发展，严格审核费用开支，控制预算，加强资金日常调度与控制，落实内部各层次、各部门的资金管理责任制。尽量避免无计划、无定额使用资金。三是根据企业的生产经营特点和管理的客观要要求，严格执行企业内部财务管理和会计监督。落实企业内部责任。建立内部责任会计制度，对各部门的经营收益、成本费用、部门利润进行分别核算。使部门对自己的任务、目标做到心中有数。这对于调动各部门的积极性，努力做好做足生意，节约费用开支是有促进作用的；建立一套内部的约束机制，在内部制度中明确规定各部门的权力责任，做到分级负责、职责分明、相互制约。会计监督。会计监督不单纯是对一般费用报销的审查，而应贯穿于企业经营活动的全过程，从企业的经营资金筹集、资金运用、费用开支、收入实现，一直到财务成果的产生。严格按照制度办事，正确核算，如实反映公司财务状况和经营成果，维持投资者权益，强化会计监督职能，保证制度的落实和有效执行。（2）进一步提高企业的执行力。企业的执行力决定企业竞争力，执行力，就个人而言，就是把想干的事干成功的能力；对于企业，则是将长期战略一步步落到实处的能力。执行力是企业成功的一个必要条件，企业的成功离不开好的执行力，当企业的战略方向已经或基本确定，这时候执行力就变得最为关键。战略与执行就好比是理论与实践的关系，理论给予实践方向性指导，而实践可以用来检验和修正理论，一个基业常青的企业一定是一个战略与执行相长的企业。提高执行力的具体措施：首先，要设立清晰的目标和实现目标的进度表：这个目标一定要可衡量、可检查，不能模棱两可。再者，目标一旦确定，一定要层层分解落实。其次，找到合适的人，并发挥其潜能：执行的首要问题实际上是人的问题，因为最终是人在执行企业的策略，并反馈企业的文化。柯林斯在《从优秀到卓越》中特别提到要找“训练有素”的人，要将合适的人请上车，不合适的人请下车。其三，修改和完善规章制度，搭建好组织结构：企业做大之后，只能通过规则来约束，规则是一个组织本文来源：文秘114执行力的保障。“pdca循环”说的就是制度制订与执行、检查和绩效四者间的互动关系。其四，倡导“真诚？沟通”的工作方式，发挥合力：一项调查表明，企业内存在的问题有70%是由于沟通不力造成的，而70%的问题也可以由沟通得到解决。我们每个人都应该从自己做起，看到别人的优点，接纳或善意提醒别人的不足，相互尊重、相互激励。其五，关注细节，跟进、再跟进：制定战略时，我们更多是发挥“最长的指头”的优势，而在具体的执行过程中，我们就要切实解决好“木桶效应”的问题。执行力在很大程度上就是认真、再认真；跟进、再跟进。其六，建立起有效的绩效激励体系：管理理念：企业管理=人事管理，而人事管理=绩效管理。最后，要营造执行文化：要从以下几方面入手建立执行文化：其一，讲求速度：崇尚行动，雷厉风行；其二，团队协作：沟通直接，拒绝繁琐，各司其职，分工合作；其三，责任导向：提倡“领导问责”，出了问题要找出其原因并分清主要责任，只有这样才能更好地树立起责任心；其四，绩效导向：拒绝无作为，关注结果，赏罚分明；其五，继承文化：对企业中优秀的传统、规章及成果要注意继承，继承基础上的革新才会事半功倍；其六，用人文化：文化始于招聘。人才引进要严把关，力争将不认同企业文化的人挡在门外；最后，要营造爱心文化：相互尊重、相互鼓励、乐于分享、共同成长2010年房地产公司财务工作计划篇四：房地产财务工作计划财务工作计划2013年财务部门工作计划如下：一、 财务审核财务审核分两个方面，一是对原始报销单据的审核、财务部严格按照公司有关制度规定执行审核、坚持原则、杜绝人情关系。如对一些票据不完善、未列入签呈计划内支出等坚决退回。二是对会计凭证的审核工作，重要的对会计分录的正确性、附件的有效及齐全进行审核把关。二、 成本核算随着公司项目进行，工程成本支出不断加大。在工程支出上财务部严格按照税务要求和工程部进度管理进行付款，对顺天建设集团的工程款支付及时核算代扣代缴款项，并要求对方及时开具工程款项发票。这样有利于清晰及时的核算开发成本。三、 销售核算财务部将在整个销售流程中积极做好vip认筹、定房、房款等收款工作、严格按公司领导批示的客户收费标准，杜绝漏收和少收。除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费。按揭放款环节由财务部与报建部门进行积极配合，保证资金及时到位。由专人进行销售收款、与销售部门衔接，同时加强对销售台帐的统计工作，做好财务销售明细的编制。财务部按月及时与销售部的销售提成表进行审查核对，保障销售数据的核对无误。四、 纳税申报财务部在严格按照税法进行核算与申报的基础上，积极与税务部门沟通，尽量采取缓缴的方式来减缓公司的资金支出。五、 其他工作：1、 公司日常各项招待用品的购买，严格询价比价比质量。力争买到质量可靠价格实惠的公司所需物品。2、 为保证公司各部门专业人员的及时到位、项目的顺利进行，积极通过多种渠道寻找优秀人才。二公司人才档案资料的整理保存，劳动合同的签定，社保的办理。么公司各类证照的管理及年度各类证照的年检工作。只完成了公司领导安排的一些临时性的突击任务。财务部2013年1月22日篇五：房地产财务管理重点[1]房地产财务管理重点：一、 融资：融资的最终目的是最大的土地抵押率和最低的银行利房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。二、 一、房地产企业融资现状三、 （一）融资规模持续增长四、 近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001〜2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。五、 （二）银行信贷是房地产融资的主要渠道六、 仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%〜40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%〜70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%〜80%）。七、 （三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小八、 2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。九、 （四）房地产资金信托活跃十、2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件一一《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。现阶段信托产品主要有以下两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资。对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到要求，信托投资公司人作为股东获得投资回报。另外，对房地产资金链出现紧张的企业，信托投资公司通过一次性购买其部分资产向其提供后续开发资金，待房地产开发项目销售款回笼以后再购回。另一种模式是债权融资。债权融资方式是针对虽然自有资本金已经达到国家要求，但是由于政策、市场或其他原因等造成房地产企业短期资金困难，这时由信托公司定向给房地产企业提供一笔征信贷款，使其补上资金缺口[十^一、二、房地产企业融资存在的主要问题十二、（一）融资渠道过于单一十三、从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%〜70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。十四、（二）银行体系所承担的风险与收益不对称十五、作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。十六、（三）缺乏多层次房地产金融体系十七、就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。十八、（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善十九、目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。二十、（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破二^一、为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。二十二、三、房地产企业融资策略分析二十三、 （一）发展多元化直接融资二十四、银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。二十五、1.大力培育房地产信托融资方式二十六、房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。二十七、2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化二十八、住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。二十九、3.建立多层次房地产金融体系三十、借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。三十一、4.建立和完善相应法律制度配套措施二十二、规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》尽快出台《产业投资基金法》等等。二十二、 （二）进一步完善间接融资二十四、我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。二十五、1.推进间接融资形式多样化二十六、目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。二十七、2.创新变直接融资为间接融资的方式二十八、直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数