2022年土地市场观察与展望

市场大幅走弱，全年延续低迷2022年地行的难程是前销投拿融均现明显而续的下。在销持续低、新增资受限债务偿压力三因素之，房对后市态度趋谨慎，地能力大大受，主观客观两面共同致房企拿地大幅减少。截至12月中旬，全国300城土地市场成交建筑面积仅约2亿方较2021年降近40持低的地场得方拍压进步增加，部分此前自发跟进集中供地的非22城当前已逐步恢复常态化供地。纵观22全集供情，场迷为主调主现个点：供需双弱：全年共推出地块1666块，较去年下降43（仅4城增长，成交地块1490块，较去年下降34（仅5城增长。从成交面积和成交金额看，22城全年共实现成交地块面积6461万平方米，同比-45；实现成交建筑面积1406万方米同-4仅2城实成金额1741亿元比-25仅5增长。底价成交率创新高第批中供底价交为73第批达82为历次高，今仅上海深圳底成交率去年有降。同，溢价交率和流撤拍率均有不同程度的降低：第三批集中供地溢价成交率为17，第四批集中供地溢价成交率仅为14，为历次最低；多方面因素导致流拍率下降四集供整流撤率分为158103流率下降不掩土市整低的势。溢价率维持低位2022年三四集供地体溢率为2.52.3为历次低。分市看，第三批集中供中，宁、合肥、京、杭溢价分为8.7.66.15.1其城溢率小于5其超过半城溢率于1。国央企及城投托底比重加速上升：第三集中供中，国企整体地比例达77较年二集供地升10pt2022年22城轮中地央企整体拿地比例达69，分城市看，广州、深圳、北京、厦门等城市国央企城拿现较突，别到94、91、8989。供需双弱2022年22城块应出萎多城通增供批的式少地压，多数市已完第四轮中供地南京、州、武、无锡城市已成第轮截目22城年推地块166块较年降43受应萎缩房拿意减的响全成量出萎共交块140较去年下降34。分城市看，仅合肥、成都、杭州、无锡、厦门推出地块和成交地数较年所长。图22城集中供地推出地块总量（单位：块） 图22城集中供地成交地块总量（单位：块）料源指究、整理 指究、整理图222全年各城市集中供地推出和成交地块变化情况（当年同比）指究、整理从交积成额22城中地年实成地面积6461万方，同下降45实成建面积1406万方同下降45实成额1741亿同下降25分市仅福成合肥无成金额去有增；合、锡交筑积去有增。图22城集中供地成交面积（单位：万平） 图22城集中供地成交金额（单位：亿元）料源指究、整理 指究、整理图222全年各城市集中供地成交面积和金额变化情况（当年同比）指究、整理底价成交率创新高到售迷房缩、期弱影，企价地愿发弱，202年三集供底成率达73，第批中地价交高达82，为次高与同时溢成流拍有降低2022年三集供地价交仅为17第批中地价交仅为14为次低由于供量幅少推地更集优等素整流撤率持定202年批中地体流撤率别为158103但拍下并能掩土地市整体低的态势分城市，今年年大部城市今底价成率都不同程的上升其中无、青岛长沙、州、沈、济南城市底成率超八，上、圳价交较年所低。图22城集中供地整体底价、溢价成交率 图22城集中供地整体流拍撤拍率料源指究、整理 指究、整理图各城市22、222年集中供地整体底价成交率指究、整理溢价率降低如所房溢拿意愈发整溢率低2022年三四集中地体价为2.52.3为次低分市看在三次中地中宁合北杭溢率分为8.67.66.15.1其城市价均于5其超一的市价小于1。图22城集中供地整体溢价率指究、整理国央企及城投托底比重加速上升受售回款融资受的双重力，民财务紧程度加，导致拿地意大减弱本第次中地小地民带部城土市短活后，民投意难为国企城托比加上升202年三集供地中，国央企整体拿地比例达77，较本年第二次集中供地上升10pt。2022年22城五集中供国央企体拿地例达69，分市看，州、深、北京、门城国企城拿现较突，别到94、91、8989。图集中供地国央企拿地比例趋势 图22年第一批次集中供地国央企拿地比例料源指究、整理 指究、整理图22年第二批次集中供地国央企拿地比例 图22年第三批次集中供地国央企拿地比例料源指究、整理 指究、整理图22年第四批次集中供地国央企拿地比例 图22年第五批次集中供地国央企拿地比例料源指究、整理 指究、整理22城集中供地数据概览：化在场整体迷的背下，各市间土热度仍较大分，纵今年集供地（22城非22城仅北上深杭州等场本强龙城市”整热度较，成、南京武汉等前房地市场阶性火热城市均有不程度的冷。其城市虽流拍率降、成单价提升正向反，但招拍挂土整体质较好等观因素在，且多城市价成交仍然维高位，从面反映开发商杠杆、土储的愿仍然强，土市场整回暖仍时。2022年京完成4批中地共交块积244万方米同下降16；共交筑积485万方同下降19共交额1615亿同下降15。图历次集中供地成交面积及总价：北京 图历次集中供地成交楼面价：北京料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：北京 图历次集中供地成交及流拍比例：北京料源指究、整理 指究、整理2022年海完成4批中地共交块积548万方米同下降29；共成交建筑面积1102万平方米，同比下降30；共成交金额2839亿元，同比增长45。图历次集中供地成交面积及总价：上海 图历次集中供地成交楼面价：上海料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：上海 图历次集中供地成交及流拍比例：上海料源指究、整理 指究、整理2022年州完成4批中地共交块积279万方米同下降35；共交筑积820万方同下降41共交额1221亿同下降31。图历次集中供地成交面积及总价：广州 图历次集中供地成交楼面价：广州料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：广州 图历次集中供地成交及流拍比例：广州 料源指究、整理 指究、整理2022年圳完成4批中地共交块积113万方米同下降26；共成交建筑面积420万平方米，同比下降22；共成交金额697亿元，同比下降27。图历次集中供地成交面积及总价：深圳 图历次集中供地成交楼面价：深圳料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：深圳 图历次集中供地成交及流拍比例：深圳料源指究、整理 指究、整理2022年京完成5批中地共交块积423万方米同下降30；共交筑积885万方同下降38共交额1308亿同下降28。图历次集中供地成交面积及总价：南京 图历次集中供地成交楼面价：南京料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：南京 图历次集中供地成交及流拍比例：南京料源指究、整理 指究、整理2022年州完成5批中地共交块积364万方米同下降33；共成交建筑面积664万平方米，同比下降38；共成交金额944亿元，同比下降15。图历次集中供地成交面积及总价：苏州 图历次集中供地成交楼面价：苏州料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：苏州 图历次集中供地成交及流拍比例：苏州料源指究、整理 指究、整理2022年州完成4批中地共交块积557万方，比长1；共成交建筑面积1166万平方米，同比下降13；共成交金额1914亿元，同比下降12。图历次集中供地成交面积及总价：杭州 图历次集中供地成交楼面价：杭州料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：杭州 图历次集中供地成交及流拍比例：杭州料源指究、整理 指究、整理2022年门完成4批中地共交块积86万方，比降14；共成交建筑面积256万平方米，同比下降13；共成交金额612亿元，同比下降23。图历次集中供地成交面积及总价：厦门 图历次集中供地成交楼面价：厦门料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：厦门 图历次集中供地成交及流拍比例：厦门料源指究、整理 指究、整理2022年州完成4批中地共交块积170万方米同下降22；成建面积404平米比降0成金额415元比长4。图历次集中供地成交面积及总价：福州 图历次集中供地成交楼面价：福州料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：福州 图历次集中供地成交及流拍比例：福州料源指究、整理 指究、整理2022年庆完成3批中地共交块积272万方米同下降83；共成交建筑面积467万平方米，同比下降83；共成交金额300亿元，同比下降78。图历次集中供地成交面积及总价：重庆 图历次集中供地成交楼面价：重庆 料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：重庆 图历次集中供地成交及流拍比例：重庆料源指究、整理 指究、整理2022年都完成4批中地共交块积567万方，比降8；共交筑积1200万方同下降4共交额1225亿同增长8。图历次集中供地成交面积及总价：成都 图历次集中供地成交楼面价：成都料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：成都 图历次集中供地成交及流拍比例：成都料源指究、整理 指究、整理2022年汉完成5批中地共交块积317万方米同下降64；共成交建筑面积772万平方米，同比下降67；共成交金额633亿元，同比下降61。图历次集中供地成交面积及总价：武汉 图历次集中供地成交楼面价：武汉料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：武汉 图历次集中供地成交及流拍比例：武汉料源指究、整理 指究、整理2022年州完成3批中地共交块积214万方米同下降34；共成交建筑面积617万平方米，同比下降41；共成交金额325亿元，同比下降44。图历次集中供地成交面积及总价：郑州 图历次集中供地成交楼面价：郑州料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：郑州 图历次集中供地成交及流拍比例：郑州料源指究、整理 指究、整理2022年岛完成4批中地共交块积325万方米同下降34；共成交建筑面积719万平方米，同比下降39；共成交金额440亿元，同比下降20。图历次集中供地成交面积及总价：青岛 图历次集中供地成交楼面价：青岛 料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：青岛 图历次集中供地成交及流拍比例：青岛料源指究、整理 指究、整理2022年肥完成3批中地共交块积401万方，比长4；共成交建筑面积847万平方米，同比增长16；共成交金额584亿元，同比增长5。图历次集中供地成交面积及总价：合肥 图历次集中供地成交楼面价：合肥料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：合肥 图历次集中供地成交及流拍比例：合肥料源指究、整理 指究、整理2022年南完成3批中地共交块积263万方米同下降65；共成交建筑面积578万平方米，同比下降64；共成交金额244亿元，同比下降63。图历次集中供地成交面积及总价：济南 图历次集中供地成交楼面价：济南料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：济南 图历次集中供地成交及流拍比例：济南料源指究、整理 指究、整理2022年沙完成3批中地共交块积332万方米同下降36；共成交建筑面积850万平方米，同比下降38；共成交金额388亿元，同比下降37。图历次集中供地成交面积及总价：长沙 图历次集中供地成交楼面价：长沙料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：长沙 图历次集中供地成交及流拍比例：长沙料源指究、整理 指究、整理2022年阳完成2批中地共交块积94万方，比降77；成建面积156平米比降78成金额64元比降83。图历次集中供地成交面积及总价：沈阳 图历次集中供地成交楼面价：沈阳 料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：沈阳 图历次集中供地成交及流拍比例：沈阳料源指究、整理 指究、整理2022年春完成2批中地共交块积13万方，比降98；成建面积26平米比降98成金额8元比降98。图历次集中供地成交面积及总价：长春 图历次集中供地成交楼面价：长春料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：长春 图历次集中供地成交及流拍比例：长春料源指究、整理 指究、整理2022年波完成3批中地共交块积242万方米同下降37；共成交建筑面积543万平方米，同比下降39；共成交金额528亿元，同比下降32。图历次集中供地成交面积及总价：宁波 图历次集中供地成交楼面价：宁波料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：宁波 图历次集中供地成交及流拍比例：宁波料源指究、整理 指究、整理2022年津完成4批中地共交块积259万方米同下降56；共成交建筑面积432万平方米，同比下降60；共成交金额324亿元，同比下降64。图历次集中供地成交面积及总价：天津 图历次集中供地成交楼面价：天津料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：天津 图历次集中供地成交及流拍比例：天津料源指究、整理 指究、整理2022年锡完成5批中地共交块积380万方米同增长15；共成交建筑面积701万平方米，同比增长16；共成交金额813亿元，同比增长3。图历次集中供地成交面积及总价：无锡 图历次集中供地成交楼面价：无锡 料源指究、整理 指究、整理图历次集中供地成交溢价率：无锡 图历次集中供地成交及流拍比例：无锡料源指究、整理 指究、整理2023年土地市场展望：低位运行根据们此前发的年策略《而复明，我对2023年土市场的本面走势出种路推演1最差的方向销降收窄但化一步行土地出金幅计在-10以但们认这情出的概不2最好的方向：需强劲复，去化幅走高土地出金预计+15，我们为这种况出现概率尽也不大但高于文“最的方向；3）最可能的方向：求慢复，需平，地让同比+5，们为种况现概是大。而于22城中地展我认在前市环下部城土市场仍低位运，根据市间热的不同部分城集中供的规则持续放、推频次将续增多供应量持续灵调整，相对较的行业景下，央及投底现仍普存。最差的方向：销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地出让金幅预计在-10以内若入信心得到较修复，未出台够有效购房需支持政，那么求能延弱势对应的业图景大概是1售续势价一回落2.义存已未售+开储去周被进步长土市延冷；3.企心续弱分央也始员缩——走向2014年和2015年。考虑居民收预期自3季度经边际善，叠一系列需两端持政策出，们为这种情出现的概率大。图最差情形下223年的供需关系理在售低迷去化较、在手储较多情形下土地市场显然没有重新回暖的基础。但要注意的，由于当供过于求程度明显于2015年，而2015年在高数土出金幅只-214因我认2023年地让跌预在-10内。最好的方向需求强劲复苏去化大幅走高土地出让金预计+15若入信心到明显善、烂担忧根解除、台足够效的购需求支政策，求有可明显回。对应的行业图景大概是：1.销售V型反，房价跌企，部分域房价涨；2.库去化周大幅下，土地场回暖3.房信明改，能的企极地项收购率加。—跨入2017年。们为这种情出现的概率管也不大，高于上文“最差的向。图最好情形下223年的供需关系理2017年土地出让金同比+4.7，由于此种情形下的销售增速与去化率与2017年类，那么年土地场的回基本是定的。考虑到期内融渠道仍有，时场期不当，计2023土出金比+15。最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5若述求暖条没全达则203年概介最与好间对应的行业图景大概是：1销小幅改，房价本稳定或降幅窄；2.库去化期稳中降；3.房信心小改善，质区域优质地竞争烈增加。——类似2020年。们为这种情出现的概率最大的。图最可能情形下223年的供需关系理此情况下主要宏指标均于上述“最情”与“最情形”之，土地让同比+5。表最可能情形下的开发投资估算（单位：亿元）项目金：2