2023年房地产市场展望（需求篇）

中央济作议出因城策支刚和善性房求今前1个月，国品销面积121亿，比幅降233%房产来仍是市高关的题房地需是还？否有激？从短到期我们对203年房产体各市房产求况行望。1、预计2023年销售面积是多少？房地市平健发乎融场定济社发全我们计房地产销售将在023年季度初复苏后半市逐步企稳全年商房售面积或达到132亿平，同增加15。、203年房地产市场展望房地销能企主看反购意“心映房力“杆。从政放到场稳要经“增强信心“上杠杆”个程。第一阶段是增加购房信心，受四大因素影响。一是期房。部分房企暴雷削弱购房者期信加望情二收预经业势乐居民预防储增且断供房策往更是情房者看下约受到是价涨趋房能选择观。当前看，这大因素开出现边际改善迹。针期房保”铸房的信近保楼面策频国也稳产在了作务前“金融16条颁以，行纷落政，房签约1月4，允许商银与质地企业展函换售管资业置资用优先用项工建还项到债1月28证会定股融资方调优化5措，允上房非开式再资针对收入预、疫情。分市逐化防措，023年对购消的响减。针对房价政正大地产扶力缓房为去存幅价压。同时部地政也收购品项作保性租住，稳市。类别政策空间保交楼保交类别政策空间保交楼保交贷继加（00亿000亿…）调控除一城他市计都调首房定准杭“认房不贷调是他二线板；降低付例降利调整购域；已过宜行限政会逐取。财税增值免年由5短至2契税率惠；个人得减；二手目易节增减免项目清鼓励国加房产目兼收助化险促行业出清。资料来源：中国人民银行，住建部，银保监会，财政部，各地方政府官网，湖北发布微公众号，澎湃新闻，中国经营报，每经网，第二阶段是加上杠杆成直接的购买力策别对付例首套房的定准款率调整能有提购力根据指究监数，今年来已有80城整首商首比例至2据湃闻完统，至少有15个市公金或业个住贷的首比降至0。行2022年来3次低5年其款场价率R5月15，民、银保会布整别住房贷策关题通于款买通住房的民套房业性人房款率限调为低相期贷款市报利减20个点。9月9，民行、保会一发通知决阶性整化住信政符件的市自定在202底阶性持下调取当新放套住贷利下。多番政的整我人住贷利大下民行的222三季度中货币策执报告显示从实发放商业性个住房款利看2022年1月发个住房款为409较上降21个点上年末降14基据中研院测据当前有津武等超20个城下首住商利率至4以调套房积款利率05百点5期以利已至31目贷率于史低位，购成本降，利率预计一步行“成本”层整体会是来销售支项。表：分线样本城市房利率加点情况类别城市首套房二套房一线北京LPR+5bpLPR+15bp上海LPR+3bpLPR+15bp广州LPR+0pLPR+6bp深圳LPR+3bpLPR+6bp二线天津LPR-4bpLPR+6bp郑州LPR-2bpLPR+7bp苏州LPR-2bpLPR+6bp青岛LPR-2bpLPR+6bp三四线南通LPR-2bpLPR+6bp常熟LPR-2bpLPR+6bp无锡LPR-2bpLPR+6bp常州LPR-2bpLPR+6bp资料来源：经纪人调研，LPR:5年图：贷款市场报价利率LLPR:5年47464544434222-122-222-122-222-322-422-522-622-722-822-922-022-1资料来源：wind，个人住房贷款利率（）图：我国个人住房贷个人住房贷款利率（）657545148454239363322-322-52222-322-522-722-922-122-122-322-522-722-922-122-122-322-522-722-9资料来源：wind，、203年房地产销售面积测算今年11全商房售面共21平预今年年品销面合计为3亿平同降75其，线市销积29平右，同比降05线市销面约052比降4三城市销面积约9539，同下降1预计023销会小增一线城预幅20售面达33平二城市计幅0销售面积达0743万；线城预增幅1售面达9953平合计223年国售约1200平。表：基于分城市能级销售面积测算法时间全国售积（万）一线市售积（万）二线市售积（万）三四城销积（平）201512895647043797836201615749705054779512017169084990556510893201817165473556531166201917158492654251366202017686522954821015202117933530953691201520221112150---202E13000421930529529202E13200430330739693资料来源ind，国家统计，2、2023年各线城市需求走势怎么？、一线城市需求如何？一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是一线城市经济实力强、工作机市套完疗育源于才房居引力强刚需长期存在00年一城人占国人口比为44DP合计占全国的比重却高达125%。二是优质供给房源出现、贷款可得性高、房贷利率降、房如期付保障高，障了居购房需三是新政推一线市情策化北京深州期力落“0疫情经济和人生的响渐小203商房售因此求政放，地方意过松购来保居的住北京布归京济技术发管的州台湖马桥区品房不执“限。202221及222年10月一城销面分别为529万539万、3608万占全总面积为303032%03一销面积预为33平比加20，比33。图：216023年一城市销售面积情况一线城市销面积（位：万平占全国比例右轴，位：）8007006005004003002001000

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151050-5-0-5-0-5-0-5资料来源：wind，、二线城市需求如何？二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求，如周围三四线市的口入线市房的求据计200年全城流人达00万人较200加300人二是周边乡镇房需求，周基设建设较落的镇民城市业房需01我常人城镇率647目城化于较发阶们计未十年约00万农村人转为镇住口会生大购求三是一线城市轻口返乡置业需求线市杭西南省会市也乏青岛等一城市这市生压没一城大业展未仍大的空距家较对无在线市家年轻的引越越对年轻口吸未也带动房求增。以上需求会由于各地市放松限购限贷政策而逐步释放。二线居民购房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。一是购房资格，主要由购等城施策施影响二是购房能对于二城市讲，高、套均总金较高居民赖信贷，要由付比、贷款利等信环境响而至2月0，6个二城中有35通过布调房付例、贷款消购调积贷限方式宽购贷如近期杭州宣二套付降，且对于套房付成的认定件由认房认贷”调为“房不认，是热二线市政策松的样三是购房，则主“价否续上“房否交心预影二线城市是民企前期积极布阵的区域，市场恢复速度尤其受保交楼进度影响。年以有不类保楼的施续台大集陆与大托五矿信托多信公签协议将分城项离给托司托向项目公投资以障目后开建至03年3月1前央向商业行供00免息贷支商行提配资用支“保交楼，些稳购对市的期。表：222年以来有关同类型保交楼的措施分类举例金融构项目恒大集团陆续与光信、五矿信托等多家托司签署协议，部城项剥给信公，托司项目司投入金保项后开发设。合作抱目合作开发项目由资方管。如创重垫蔡家万州等域项，由金方亨手购权并成城市公主后项开建设。已售期付项目政策性银行商业银行供配套融资支持至23年3月31前央将商行供200亿免贷款支持商银提配资用于持保楼。无抵物剩余售货值、售也被走目缺乏有效解决措施可能央处理资料来源：中国搜索，和讯网，每日经济新闻，20201及222年110二城销积分为5442万539万、610平占总销面比为11、299、35203年二线售积为373万，比加0占比33。图：216023年二城市销售面积情况二线城市销面积（平）占全国比例右轴，位：）6,005,004,003,002,001,000

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403020100-0-0-0-0-0资料来源：wind，2.、三四线城市需求如何？需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求，包括对住房消费品质、消费面积级需及育购需二是外地务工人员置业需求包期在本地居购婚嫁本人的三是返乡置业需求部分年轻来三线生活作验房地市趋返业需求将续至年轻会择在地业作资配四是边乡镇的购房需求括边疗教质低的镇民来置和村婚里买房的需求。以上需求顺利释放需要两大条件：有购房能力、有购房意愿。对于购能相于线的房高价首付来三线房屋购买度多城年调住公金款策更低置门槛于购房意愿，地政府对“保交楼高度视，房者信心不断复，由于房高买暴情况再现至一旦成手就失流动性三线房趋要三线市场化在城市群的四城人仍流不城市圈中北乏核心城的四城人口持大净市因求缩面压。202、221年及202年110月三线销售积别为1615万、12015、8451，占国售积的5、672733，2023年四销面积6953万，比加1，比73。图：216023年三线城市销售面积情况三四线城市售面积万平）占全国比例右轴，位：1000100010008,006,004,002,000

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806040200-0-0资料来源：wind，3、值得注意的是过去三四线城市需求主要来源于棚改，未来则是政府购买商品房作保障性租赁房上一轮市场刺激主要于三四线城市的棚区造。014年以来棚改币化撬动了三四线的房地产市场，并成为拉动全国销售增长的重要因素之一。20142018年实执的棚套逐上，别为7060、0669、626万但218下半开始调整棚改政取货币化安置政策大幅低了三四线房地产市的际购买力和市场热29年改际行36万套，比降49。20年221，改套数续降分为29和15套棚已段性成历使。表：我国历年棚改及住宅销售拉动情况时间实际执行（万套）消化库存（亿平）商品住宅销售面积占比2014470041053%2015601151214%20166062513818%20176093114521%20186262114814%2019316081505%2020209041552%2021165011571%资料来源：wid，国家统计，备注假设货币化安置套均85.1平假设2017201年货化安置比例分别为60%4、30%、2%、1今后，政府购买商品房作为保障性租赁房将是重点。地方政府直接回购或鼓励国有企业回购商品6月底河一子案住宅化期18月城市足际购量品房于障和置7月郑国表将郑州市范内购量源用于才8浙江州布知出鼓励收滞困地产业滞国有业为安置用房9月南企利用筹金购00套商房于赁备房。10苏市划对6及4个市共10板购约1套房。表：政府购买商品房策情况时间地区政策简述收购商品规模2022年6月8日河南省《河省彻实住经济一子策施施方案住去周期18以上立实存量品用保房和安置。截至1月5日，封收购90套房源至9月21日郑州市购2万间全年收目为10套间2022年8月5日浙江州《关持促湖市房地产稳康展通知鼓收滞房困难地企的销鼓励有业保障安用等。-2022年9月5日山东南《收存房助租市场—团开购会优存房为赁备房济城发集3000套团在南历区中荫桥城区高区围存量源于赁备住房。2022年9月0日河北郸县《关支房产良性循环健发的条政策措可置量品房用异安住者提高币安比极盘活量场产去化期长项可申请转为障租住避免复设。-2022年9月4日新疆勒泰《阿泰区进地产市场稳康展五条具体施：施度障性住建时先购非住宅品改为障性租赁励有购市房用保性住房鼓房产发库存品投保性租赁住市。-2022年10月12日江苏州苏州政部“回购部新项的会议纪：州对64个共10个块回购约1套房。1000套资料来源河南省人民政府腾讯新闻湖州市住建局华夏时报新疆阿勒泰地区行政公磁县人民政府，财联社，在市场承压的环境下，地方政府收购商品房首先能够实现快速去库存，减轻房企的资金周转压力；其次可以稳定房价，帮助房企回笼资金，降低大幅度降价售房的压力。4、中长期住房需求来自哪里？4.、六大需求第一，城镇化水平步升，农村人口持续城。021我常人城化率647。发达济城镇率在80以比，国镇仍较发展空前国镇仍处较发阶据联国测来9我国城镇率计均升08百点至00到70年均10村人转为镇住口。图：我国城镇化进程未来趋势城镇化率城镇化率（%) 预测值70605040302010117818018218418618819019219419619820020220420620821021221421621822022E22E22E23E资料来源：联合国，第二，城市间人口移加。根统局七国人普数020国城流人口820人较210年加300万人城间济展平衡将动口续发达市在级城安置一务工人员实一资积后回四城返业长珠城市群主城群人增长速集度大。第三，住房观念、域费升级。一是住房消费观念级998年买房居的住观如解有住”的问，房行198年房推，房物配被停商住市启动居开重小套等民居服业管行从到渐发展成。入21世居民求品生，房消上现对林化、建材质智家、体化修提高求实现住房。二是消费区域升间房求小镇教育疗业条更善的大城集城内新老区区设施即在城房的居民也到区买善型房。三是疫情影响下的居住质升级。疫让民体会周配、小业、房屋向因重要一面对质物的求意识到高质物服不关系住非时还和主康全切关。另一林化周边业疗基配齐全楼更欢林绿化和生境决业身心康居体周具有行达基配重要性显。图：我国居民购房观升级进程图资料来源：第四，居住条件改。一是我国基本告别房缺但住房质量有很改善空间据计据，200我城居人住房筑积386方、农均68平米，根据镇农人数家庭数5户略200我住套约为11且据220年口普国镇房成套为59约2为条件差平5为1999年修。图：220年按建筑年统计的城镇家庭户量房情况户数间数面积6户数间数面积5%4%3%2%1%0%1970年以前 17-99

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2000年以后资料来源：国家统计局，二是城镇主力置业口量保持稳定但年龄中上移住房改善的能力升。3560岁改善需求年龄占比提升力业口2034岁首需为，3560岁改需为对善求行分545一为次房首改群560岁为次及上再和改体。020年2060镇主力置人总为82亿人中350改需求龄占为45。第五，经济增长带动居民住房消费持续增加。居民居住消费水平和经济发展水平相国16008年人房费P持在85103两者增速相系达073中国205208年民终居消费P稳于5466，增速相关系为059。国内外经验，经济发展会带动居民房消费加一是户收入长动民体费增是随温题解决经增对房带动增以国1981201城居费性支增和民支收入速关数为0，具强相关。01年，国镇民穿支出为416，支出为234。美国个人住房消费支出/GPDP增速个人住房消费支出增速图：美国个人住房消费支出/GPDP增速个人住房消费支出增速1%1%1%8%6%4%2%1160162164166168170172174176178180182184186188190192194196198200202204206208资料来源：美国经济分析局，我国经济基数低、增速快，未来增长空间大。未来经济增长将带动居民住房消费持增178221年国P从足40亿至14万元年内约1倍经发展得世目绩同时存增空，然DP总位世第但均P刚过1美元仅美的1德英的1，济速居界前。图1：改革开放以来我经济增长情况中国P（万亿元） 中国人均DP（右轴：美元）101010806040200

1,001,00800600400200116-216-216-216-217-217-217-218-218-218-219-219-219-219-220-220-220-221-221-221-222-2资料来源：Wind，第六，家庭结构变化，规模小型化，裂生出更多住房需求。042021年，均人由34下为77人204至209，根统局布抽家庭户况算一户二人家占分由78、95升至81、290三户庭比由312下至18二人已代人成我国最要家结类。 平均家庭户规模（ 平均家庭户规模（右轴，人户）一人户占二人户占三人户占3%3%2%2%1%1%

3.43.33.23.132.92.82042052062072082204205206207208209211212213214215216217218219资料来源：Wind，未来我国家庭结构变化将继续推动家庭规模小型化。一是婚姻观念改变、婚姻成本高适人性比失婚率降离婚上单和核心家庭加209全婚率6‰较210年降27个分婚率3较210年升14个点婚提较难庭结将更的人和单亲核心庭发，产住房刚需。二是代城生活方式传统庭功弱化代分形更代和代随高节的市活逐渐普及，老父母子女养的依赖因退金机和日趋完的养服务弱已婚女求密间自立户象遍及同的统家数量减代两户是城就机多落门下房等配套施善，引轻人城立。图1：我国婚姻登记情况 粗离婚率（‰）粗结婚率（‰）1086421178179180181182183184185186187188189190191192193194195196197198199200201202203204205206207208209210211212213214215216217218219资料来源：Wind，、中期房地产市场空间测算六大因素产生三大住需求一是人增需自城化和城市间口移加二城市新造求来于住质提和房费区域升三是住件善需自置人中改群占提济增长带住消增，房消升以家结变化致家小化。、测算方法长周期住房需求分方为当年商品住房需求（1有效需求漏损率镇人口增长需求城市更改造需求居住条件改善求）城镇常住人口增长需求全国总人口×城镇化率×人均住房面积。据口增来城常人增长求分城常人口然长求农非城镇住口总人人自增率城镇率用合orldUbniainPosecs18中预根际统数进修镇人均房积据204019年年增，一定率减算来速进行测。城市更新改造需求存量住房面积×拆迁折旧率×货币化安置比例。2013200采当改新工数货化比例每棚新住需求851平算并行当调。021及后以20002020年量房面积拆折率10货币置例20估。居住条件改善需求当年城镇常住人口×人均住房面积增量。用人均住面积长示居条改善生自需。当年商品住房需求=（1-有效需求漏损率）×未来住房市场总需求。2019201“个1亿（促约1亿业转人落城约1人住城棚区和中导约1亿在中部区近镇、疫情因影下漏率维低，至负202年始假漏率回至213至221年来的值。、测算结果分阶段看到030年房市场空间预计仍稳年均1亿平左右222030年我预全商房需均15与2013205年国住房销面相。中022025年206200年年分为18亿、时间城镇常住口增加需（亿平）其中人然增需求（亿时间城镇常住口增加需（亿平）其中人然增需求（亿）其中农进城求（亿）人均住面积增（亿平）城市更改造需（亿平）需求漏损（亿平）商品住房新需求（亿平2013791464690234162014781760710447105201592137873156812201696197776255913820179117741013179145201882126910421591482019791168710505150202072056778040115520215101507903241572022200E301039470913732022200E560451750520152022205E530845820421182026200E570256700520122031200E330942400812692041200E04232729130739资料来源：国家统计局，住建部，分类别看，我们计222030年，城镇常住增长、城市更新和住改善需求分别占总求的411、3和55。表：未来我国住房需结构占总需求比重城镇常住人口增加需求其中人口自然增长需求其中农民进城需求人均住房面积增长城市更新改造需求2013526%96%430%459%14%2014511%14%397%465%24%2015508%75%433%407%85%2016488%96%392%385%127%2017409%77%33