通江市场分析9587

四川旭风房地产开发有限公司阳光新城和南雅公寓〔新世家〕项目剖析司四川省旭风房地产开发有限公二0一四年四月三十天1本项目现状剖析:一、地点：本项目阳光新城地块位于通江县城，北环路，与通江县自来水厂相连，总建筑面积45329㎡，规划2栋高层建筑。南雅公寓〔新世家〕地块位于通江县城，城南大道主道上，总建筑面积36000㎡，项目周边居民量相对许多，周边配套设备和环境地块较好，对居住将有必定好的条件；属城区中心，将来有很大发展潜力和空间；二、居民对项目的认知：本项目属县城中心城区，使得周边人气遇到很好的影响，人民的认知程度并很高，对当前地区的居家环境、气氛的认同度高。所以，本项目在推行思路上充分利用规划的优势，并抓住当前周边地区住所产品较少的市场契机，将本项目的高质量、尊敬府邸的理念推行出去，从根本上改变通江人民对本项目及所在地区的认识，推进整个项目的销售。2三、项目SWOT剖析优势：1）项目周边环境安静，适合居家本项目所在地点属城区中心，东边接雅欣苑小区，距通江中学直线三百米，南边与北环大道相接，西边距通江二小学校直线三百五十米，北边接二十四米大道，境安静，居家方便。南雅公寓〔新世家〕，东与银耳公司相接，南靠自然绿化丛林，西与南雅公寓商住楼相连，北是城南大道骨干路。2）周边城市规划的实行带动本项目价值提高政府规划本项目的建设，以方便居民出行，居住，同时也带动了本项目所处地区的价值得以提高3）本项目拥有较大的规模本项目周边项目不多，有规模、高质量的楼盘少，所以要抓住这个机遇，抢占市场劣势：1）地区形象、美名度属中本项目，现阶段人流量属中，购房者的认同程度为中高。机遇：1）面对通江房地产开发过程中的大好机遇经过对通江房地产市场的综合剖析，当前，正是通江房地产市场发展的机遇，当前市场上真实成规模、高质量的楼3盘基本没有成型，购房者选择的空间固然很大，但他们更需要环境好、质量好的项目出现，所以，本项目将是上市场的好机会。2）通江城市发展建设加大，乡村进城人口增添，外处回城人员对住所需求增添，都将会提高通江房地产市场的购置能力。威迫：1）通江住所市场一般的同样的住所产品许多，如不在定位和推行过程中做出自己的特点，将致产品滞销。2）到2013年止，通江房地产市场大小开发商林立，小产权房和违建房大量充满市场，并有多个规模较大项目亮相，大家都在抢占市场，竞争强烈；3）国家宏观调控的影响，致使全国性的房地产市场低弥表现，对房地产销售产生了较大影响，这也将成为本项目销售的最大威迫。2013年通江房地产市场现状剖析：一、供应：、1、开发地区大多集中在城区边沿地带，如东门酒厂沟有东方艺都、优秀经典、上东逸景等，西门有泊景湾、锦江花园、金银湾等、北环路有凯旋帝景等、南环外优秀南岸、蓝泊湾等，谢家河坝有宏霞国际等；城区中心仅有个别项目，4如诺水云天等；2、大小开发商林立，开发规模不一，交织混淆；通江市场有大小项目30多个，此中有相当规模和公司资质的仅有上述列举的十几家左右，仅占项目总数的1/3,其余的几十个开发项目均为当地个人修筑，量少价低，无规模无环境；3、受国家宏观调控贷款政策影响，市场开发量降落，现有楼盘基本都处于刚才启动或许销售尾期，如上东逸景、泊景湾项目就是刚启动，而诺水云天、东林雅郡、通江花园、宏霞国际等项目基本销售结束；还有一些项目此刻市场上仍在销售的基本都是当地个人修筑的项目，市场的远景还很广阔；二、需求：1、在国家政策的影响下，整个房地产市场出现交易量下滑的场面，人们对房地产的态度都是持币观看，看国家的政策怎样调整，看房地产商能否降价；固然通江是个小县城，可是这类全国性的观看态度也使得大同意备购房的人们望而止步；2、即便在这样的环境下，一部分人仍有大量购房需求，比方年青人准备首次购房、出门回来安家的人员等，他们现在更看重的是三点，地区地点、楼盘的质量和开发商的诚信度，怎样表现这些？一句话：看现房，看环境。详细点说就是看你楼盘在什么地点，开发商怎么修这个小区，绿化有多5少，房子修的快不快等等；三、购置集体：1、年纪：均匀年纪40岁左右。30—50岁的最多，其次为20—30岁；2、职业构造：职业以个体/私营业主为主，其次是机关公司事业单位员工；3、个人收入：个人收入以2500—5000元段为主；4、居住地址：城区内居住为主，其次是各乡镇进城人员：四、市场特点：1、需求面积：80㎡—100㎡三居室为主，其次是70㎡—80㎡二居室；2、房子种类：中老年人以多层为主，占一半以上；年轻人多以电梯楼为主；3、主体构造：受地震影响，基本需要框架现浇构造；4、购房考虑要素：价钱、地段、环境、小区配套、物业管理、开发公司信用等，此中关注最高的是小区环境和区域地点；五、综述：依据检查能够看出通江的房地产市场比较杂乱，机会与挑战并存：1、开发的层次和楼盘的价位混淆，现有的楼盘不论在质量仍是理念上都还有好多地方不可以知足购房者的需求，他6们需要更高质量和更好环境配套的项目的出现；2、固然受国家宏观调控政策影响楼市低迷，可是通江现有楼盘成型、成规模的产品数目少，基本上处于刚启动和尾盘时期，真实在动工和热卖项目离本项目地区较远，同地段地点临时来看竞争力不大，正是我们抢占市场的大好机遇；六、订价策略：依据本项目的基本状况和2013年通江房地产市场的现状，我们建议：价钱低开高走，分时推出房源，显现小区环境，充分吸引人气，初始定位中档，质量节节爬升。1、一期开盘价位3300—3600元／㎡左右；有以下优势：A、依据检查的状况来看，同样地段或许近似地点的楼盘价钱都比这个价位略高一点，处于通江房地产市场的中档价位，如优秀南岸、蓝泊湾等都订价在3100—3400元/㎡左右，上述项目此刻市场拥有必定市场份额，同样状况下我们的价钱要比他们更有优势，才能占据市场；B、城区中心地段楼盘和酒厂沟地点楼盘价位一般要高于我们项目500—800元/㎡左右,这是因为他们的地区地点决定的.本顶上地区地点现阶段其实不可以很快被居民接受,环境和地区优势还需要时间才能被人认同,这类状况下,我们推出这个价位是极其诱人的,有充分的吸引力指引人们对我们的项目的关注;在获得必定认同的时候,我们才能够考虑提7升价位,防止因为先期价位过高而流失客户;C、本项目的价位比起当地个人开发修筑的小规模楼盘的价钱也要高好多，这是由本项目的质量和将来的发展远景来决定的。当地个人修筑的房子无规模无环境，开发成本低，价位必定要低的多；可是他们除了价钱方面有优势以外，没有任何支撑楼盘质量的亮点，而本项目不论在规划，规模、环境等多方面都能显现楼盘的质量，所以在订价上要与他们拉开层次，不可以让人们以为我们项目和他们没什么差别；2、充分运用价钱杠杆，依照不一样产品的特点拟订不一样的价钱。A、地点优势：如凑近花园或许广场地点的3号楼前面房源，视线宽阔，订价比其余同样地点要适合高点；B、楼层价差：高层电梯公寓随楼层增高而价钱递加；但最高层一般较低；C、朝向：前后视线不一样，存在朝向选择，订价可考虑有所差别；D、面积：小面积房源更易于销售，所以面积偏小的房源的订价偏高，大面积地点一般的房源订价应当较低；3、付款方式：一次性付款首付房款80%；分期付款首付房款30-40%；银行按揭首付房款30%（暂定）4、优惠政策8A、开盘期内优惠及送礼（待定）B、一次性付款享受总房款2%的优惠；分期付款享受总房款1%的优惠；银行按揭不享受优惠；C、排号客户享受优惠之标准依照排号单履行；D、上述优惠政