东莞城市发展方向

【东莞市城市发展方向研究】报告Respectlaws东莞公司2009年12月报告目的：梳理城市发展轨迹，从中找出城市发展方向，并结合自身资源，合理布局东莞，通过长短期的配置，以最合适的方式获取最合适的土地愿景：通过此次梳理，为以后项目发展提供找地依据，并跟随城市发展步伐，发现市场机会，比对手提前做好准备目的与愿景片区定位和发展趋势城市土地获取模式Respectlaws

报告总纲重点片区选择整体市场需求、客户群、品类的变化趋势分析东莞城市格局发展趋势分析城市发展趋势对投资格局的影响

未来投资格局产业升级改善产业结构提高素质及效率产业的协调发展和结构的提升生产要素的优化组合、技术水平和管理水平以及产品质量的提高改变就业方向实现企业更大盈利促进经济发展购买力加强人口质量提高产业升级对未来市场需求、客户群体的影响：住宅品质需求提升市场容量扩大市场容量扩大东莞目前所处阶段：自2000年以来，东莞进入转型阶段，着重改善原先靠“三来一补”发展的产业结构，提高产业素质及效率1984年至1994为第二阶段。东莞继续大力招商引资，加快发展外向型经济，结合农村工业化和城乡一体化进程。这一时期，经济总量跃上几个台阶。1994年至2000为第三阶段。大量国际企业投资明显增多，以IT产业为代表的现代制造业和高新技术产业快速发展。在这一时期，财政收入年均增长25%，6年翻了3番。2000年以来为发展的第四阶段。东莞进一步转变经济增长方式，促进经济社会协调发展，并确立了以建设“现代制造业名城”为突破口，城市综合实力得到迅速提升。切入阶段起步阶段腾飞阶段转型阶段地级市直辖镇的政府管理模式，极大刺激了各个镇区的招商引资力度东莞取得了先发优势,实现产业承接有利区域地缘优势独特地区城镇分权激励治理结构一定产业积累东莞模式1978年至1984为第一阶段。东莞适应国家给予广东的特殊政策和灵活措施，东莞以“三来一补”为切入点着手发展外向型经济。与国内其他城市相比，取得了先发优势。与国内其他相比,取得了比较优势,实现产业大幅度成长20022003200420052006200720082009Q3第一产业第二产业第三产业产业结构逐步改善：08年以来由于受到国际金融危机影响，09年前三季度增长率为3%，第三产业成为此轮经济增长的主要动力，面对与日俱增的第三产业需求，未来产业结构将有望得到改善东莞产业结构整体仍以第二产业为主优势1、政策环境较好；2、基础设施良好3、资金充足4、地理位置优越，交通便利劣势1、社会治安压力大2、行业自律性低3、劳动力资源数量和质量难以保障机会1、工业化、城市化和信息化发展的需要；2、加工贸易转型的需要3、珠三角地区和城市发展需要威胁1、珠三角其他城市第三产业发展的影响；2、外商投资服务企业的竞争压力3、制造业及加工贸易企业内部服务体系的替代效应东莞第三产业SWOT分析：目前东莞第三产业中的消费性服务及生产性服务发展仍不均衡的，随着东莞加工装配制造业的转型升级，其对第三产业的需求也与日俱增，这种局面逐步得到改善，同时对人口的结构也将产生重大影响%注：消费性服务：酒店、餐饮、房地产、医疗保健、娱乐休闲等；生产性服务：技术研发、会计、法律、审计、信息、咨询、广告营销等263551比重樟木头沙田茶山中堂石龙高步横沥道窖石排企石东坑麻涌谢岗望牛墩洪梅08年各镇区第三产业产值（万元）南城东城虎门817,3931432长安莞城35常平塘厦大朗寮步石碣厚街清溪万江大岭山黄江桥头凤岗产业结构逐步改善：第三产业产值越靠前的镇区是目前楼市较活跃的区域，而第三产业产值较高的基本为东莞主要强镇19202366成交均价（元/平米）莞城区万江区黄江镇寮步镇厚街镇樟木头镇沙田镇石碣镇东坑镇石排镇清溪镇中堂镇横沥镇57171622112242420105032435424021南城区17塘厦镇124长安镇道滘镇东城区凤岗镇石龙镇大岭山镇常平镇虎门镇企石镇茶山镇望牛墩镇桥头镇谢岗镇成交面积（万平米）麻涌镇大朗镇30注：部分镇区由于受供应量、供应产品类型的等因素影响，比较中个别镇区存在误差，但数据反映的是整体现象石龙8,769长安5,964石碣高步厚街东城万江南城虎门东坑横沥谢岗常平寮步望牛墩道窖茶山石排莞城大朗黄江大岭山中堂塘厦桥头樟木头凤岗企石洪梅麻涌沙田人口密度（人/平方公里）清溪东城350,951塘厦323,544常平288,479清溪268,481大朗254,270寮步242,714莞城242,473大岭山220,067黄江214,925南城214,703石碣178,288万江173,981高步164,454凤岗158,964横沥155,611樟木头148,081石龙142,339茶山140,804道窖731,340长安574,565虎门558,740厚街456,027石排129,337中堂124,640沙田114,137麻涌114,044桥头100,078138,23089,998谢岗88,892东坑83,458望牛墩50,306洪梅外来人口（人）户籍人口（人）企石人口发展趋势：通过区位、交通、产业发展等优势，强镇的人口总量增长相对较快，潜在市场需求较大，而未来整体人口变化趋势将是人口总量降低，质量提高经过1年多的产业调整，东莞减少了约200万外来人口，实际上东莞目前人口总量约1000万人（与统计年鉴相差较大），减少的部分基本为未具备购房能力低素质人员5532008727289436199734849719984155661999492645200050165420014996552002496655200349465620044902020200550767520065566562007户籍人口外来人口201520107261,00015长安16东城16南城13厚街12塘厦12常平10清溪大朗9石碣寮步莞城大岭山19凤岗麻涌黄江12中堂高步14万江12沙田茶山16横沥10樟木头桥头10石龙17%石排东坑企石10谢岗道窖望牛墩洪梅08年各镇区生产总值（亿元）增幅虎门20购买力强劲：在近20年的高速发展中，各镇区形成一定的产业积累，各镇财富不断提升，但受区位、交通、人口等因素影响，强弱镇的贫富差距逐渐拉开虎门208长安东城莞城厚街147南城常平塘厦大朗石碣石龙凤岗寮步万江清溪大岭山黄江茶山中堂桥头横沥高步石排沙田道窖东坑企石麻涌望牛墩谢岗洪梅08年城乡居民储蓄存款余额（亿元）樟木头常平横沥长安大岭山桥头高步南城莞城石排茶山中堂黄江东坑道窖寮步企石谢岗沙田麻涌16,079塘厦东城大朗厚街凤岗清溪万江樟木头石龙石碣洪梅望牛墩08年人均可支配收入（元）虎门25市场变化：东莞目前市场主流产品为首置、首改类产品，这是由目前东莞整体年龄结构所决定，低端人群的流失并不影响整体消费模式，随着整体人口质量的提升，反而增加东莞的消费群体，未来首置、首改类客户群体仍将是市场主体，而市场容量将得到扩大产业工人阶层、商业服务性人员企业高层、国家与社会管理者富豪本地人、专业性技术人才、私企业主该部分人群是挑针的重点，未来质量将得到提升，而数量将有所下降，该类人群主要为首置+首改类产品；平均35岁以上平均35岁-50岁平均20-35岁再改类以上产品首改+再改类产品632,327五月8%28%9%八月10%13%13%24%335,349九月9%13%12%20%549,259十月15%11%19%532,905六月10%14%12%23%499,613七月14%11%7%15%16%20%255,342一月8%13%12%13%330,355二月13%15%14%567,03670以下70-9090-125421,045144-180180以上100%三月9%15%15%16%594,293四月9%17%16%16%125-144市场主流26%城市化进程对未来市场品类供应的影响：东莞城市化进程土地资源出现瓶颈各镇区建设程度不等旧城改造对品类影响各镇区财政收入不均无序发展，重复建设东莞多中心发展格局初期阶段(城市化率30%以下)中期阶段(城市化率30%—70%)后期阶段(城市化率70%—90%)由于工农业生产水平较低，工业提供的就业机会和农业释放的剩余劳动力数量都很有限，城市化发展十分缓慢工业基础已经比较雄厚，农业劳动生产率也大为提高，工业的快速发展能够为大量农村剩余劳动力提供就业机会，城市化进入加速发展阶段农业人口比重已经有限，而农业生产又必须维持一定的规模，此时城市化发展又会趋于平缓，经济发展的主要特征是从工业经济向服务经济转变，提升质量和品质是这一阶段的主要任务初期中期后期目前东莞城市化率达85%，相当于按若瑟姆曲线，东莞城市化发展已进入后期阶段截止2000年发达国家城市化率达到80%，发展中国家43%（大部分仍处于郊区化的第一阶段）。在中国，深圳、上海、广州的城市化水平已经达到87%以上高度压力中度压力低度压力按东莞分散式的发展格局，后续发展面临资源压力较大，其中经济强镇尤为明显10-20%20-30%30-40%40-50%50-60%60-70%70-80%80-90%东莞市各镇现状建设用地占镇域面积比重分布图据统计,东莞目前已有25个镇街的建设用地比例超过镇域面积的40%,在基本生态控制线规定后,各镇街可用新增用地已非常有限随着城市化水平的提高，东莞多中心发展的现状决定了“摊大饼”模式无法实现各镇的扩张，从而使通过旧改方式改造出来的G类项目增加，而经济强镇由于财力雄厚具有先行优势南城11.88虎门长安东城塘厦常平厚街寮步莞城清溪大朗凤岗道窖樟木头万江石排麻涌沙田大岭山中堂石龙石碣桥头横沥茶山东坑高步谢岗企石洪梅望牛墩财政可支配收入（亿元）黄江小结：未来人口的变化趋势将是总量减少，质量提高未来市场格局将形成强镇越强的局面；客户群体仍以首置、首改为主；通过旧城改造，将使城镇G类产品增加，其中经济强镇由于财力雄厚，具有先行优势；片区定位和发展趋势城市土地获取模式Respectlaws

报告总纲重点片区选择未来投资格局整体市场需求、客户群、品类的变化趋势分析东莞城市格局发展趋势分析城市发展趋势对投资格局的影响

城市发展趋势现状：一个核心两个副中心多支点自04年新市政中心广场落成，中心城区地位迅速提升，东莞改变“有镇无市”的城市格局，并确定了“一个核心两个副中心多支点”发展的城市格局；发展趋势：三大核心区多中心发展主城区为核心的商贸经济带；未来将形成松山湖、生态园、滨海新城的园区经济带；虎门港为依托的物流经济带由于长期的产业积累，东莞各镇区经济实力雄厚，购买力强镇，特别是靠近深圳部分镇区尤为突出，明星镇区仍将具优势；松山湖：突出科技产业园区的科技特色，打造支柱产业和高新技术产业总部基地生态园：突出生态特色，打造先进制造业总部基地滨海新城：突出高端服务特色，重点发展创意设计、软件开发、服务外包、经济技术中介、网络信息、金融和投资服务等高端服务业总部主城区：突出城市中心地位，打造一流的居住、商务、商贸、教育、医疗、休闲中心虎门港：突出物流优势，降低全市物流成本，提升物流效率主城区虎门港滨海新城生态园松山湖三大城市经济核心区主城区商贸经济带、以松山湖为龙头的园区经济带、虎门港经济带，形成研发、制造、服务、物流、商贸的产业链，共筑产业升级协调发展的平台在东莞本世纪90年代以前，在东莞尚未有高速路时，凭借交通优势，107国道、莞太路、京九铁路沿线镇区率先发展，为以后东莞形成“多中心”的格局奠定了基础莞太路107国道京九铁路长安虎门厚街大岭山常平樟木头塘厦石龙踏进21世纪，广深高速、莞深高速的相继建成，对其它镇区经济发展影响巨大建成区明显围绕莞太路、107国道及京九铁路形成中心城区同沙松山湖虎门常平主城区塘厦三位一体虎门：服装业长安：模具业厚街：家具业大岭山：家具业大朗：纺织业塘厦：电子业常平：物流业寮步：IT产业横沥：模具业高步：制鞋业石龙、石碣：电子IT业麻涌：造纸业黄江：电子信息业清溪：电子信息业凤岗：电子信息业茶山：食品业主城区崛起：在城市发展的过程中，涌现了众多有代表性具有特色产业的专业镇，多中心格局逐步形成，各镇经济实力不断加强，出现“满天星斗缺明月”的现象，2002年提出“三位一体”的主城区，着力改善东莞“有镇无市”的城市格局200120022003200420052005至今启动基础设施建设土地开发居住项目开发办公项目开发商业项目开发开始大规模住宅建设（CLD内住宅）东莞新城市中心计划启动东莞市区最漂亮的公路东莞大道正式通车基础工程开始动工东莞新中心建设全面展开鸿福西路、东江大道建成通车行政文化中心区内中心广场、人民会堂、行政办事中心、展览馆等一批高质量重点工程建成并投入使用府前经济带旺楼市华凯大厦、鸿福广场、金盈大厦、联通大厦、第一国际等高尚写字楼建设中心广场配套商业设施建设，新城市中心区日臻完善东莞歌剧院、青少年活动中心、海关大厦等重点工程陆续完工完善公交站亭、绿化小公园等配套工程周边各楼盘业主的逐渐入住新城框架成就，进入快速发展期启动期基础建设全面展开，城市新中心雏形初显府前经济渐显配套日臻完善，新城人气渐旺主城区崛起：新城市中心2001年启动，自启动到CBD公建建成率80-90%东莞只用了4年左右的时间，用“东莞速度”证明了东莞的实力及决心，如今中心城区地位已确立，东莞摆脱了长久“有镇无市”的局面，目前城区在市场容量、基础配套、城市环境具有较大优势行政中心广场中央商务区中央商务区（调整后）城区发展主要推力：通过高水平推进中央商务区建设，完善东城城市功能，将主城区建设成为全市一流的居住、商务、商贸、教育、医疗、休闲中心，成为吸引高端人才的重要载体，与各镇村低成本的制造优势相互补充，提高东莞的综合竞争力主城区商贸经济带受影响区域：莞城、东城、南城、万江、松山湖多中心发展趋势经济强镇受产业规模、财政投入、人口规模等影响，在一定时间内仍承担经济增长的主要贡献来源，同时在市场容量方面仍相当突出未来中心强镇将确立：为解决乡镇权责不统一的历史难题，目前政府已将石龙、塘厦作为试点，下放“事权、人权、财权”，主要目的是“扩权强镇”，未来城市多中心发展的格局将继续延续，而中心强镇将更为突出资料来源：访谈、《关于鼓励总部经济发展的工作方案》为鼓励发展总部经济，东莞规划以下八大中心镇区：虎门、长安、麻涌、石龙、大朗、常平、樟木头、塘厦总部经济是指某区域由于特有资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资源实现最优藕合，以及由此对该区域经济发展产生积极影响的一种经济形态。深圳拉动南部镇区：与深圳接壤的镇区，由于受到深圳宝安、龙岗拉动较大，发展较快，经济实力相对强劲，如深圳撤关北上发展，此类镇区将面临新一轮的发展，由于两地存在价格洼地，区域置业流动将更为明显光明新城龙岗新城坪山新城龙华新城经济强镇仍具优势：传统经济强镇综合竞争力仍较强，在市场容量，购买力等方面均有较大优势清溪大朗石碣寮步莞城大岭山凤岗麻涌黄江高步万江沙田茶山横沥塘厦桥头石龙道窖石排东坑樟木头虎门长安东城南城厚街常平企石谢岗望牛墩洪梅08年各镇区生产总值（亿元）中堂东城莞城厚街南城常平塘厦大朗石碣石龙凤岗寮步万江清溪樟木头大岭山虎门茶山中堂桥头横沥高步石排沙田企石道窖东坑长安洪梅望牛墩谢岗麻涌08年城乡居民储蓄存款余额（亿元）黄江寮步企石谢岗沙田麻涌洪梅望牛墩08年人均可支配收入（元）黄江石龙中堂樟木头茶山清溪石排东坑莞城虎门南城厚街高步大朗桥头东城大岭山塘厦万江长安横沥常平石碣道窖凤岗东城虎门厚街莞城长安常平塘厦大朗寮步石碣凤岗清溪万江大岭山东坑企石石排道窖横沥高步石龙中堂茶山桥头樟木头沙田望牛墩南城洪梅08年各镇区第三产业产值（万元）麻涌谢岗黄江1,200,000++++综合考虑深圳拉动因素及传统经济强镇有:南城、东城、虎门、长安、厚街、塘厦、莞城、常平、寮步、大朗、凤岗、清溪、石龙、石碣轻轨R2线莞惠城际轨道首轮轨道建设，传统经济强镇是主要的受益区域以松山湖为龙头的园区发展松山湖+生态园+滨海新城=研发+制造+服务松山湖位于东莞中部，区位优势明显，是东莞产业升级的龙头，是东莞新的经济增长点之一

松山湖：以突出高科技产业为主的松山湖，是东莞产业升级重点园区，近来发展势头迅猛，将是东莞未来新的经济增长点，通过有质量地招商引资，将有效地实现人口升级2005200620072008税收总额（亿元）+156%0.01.00.20.40.60.8新能源漫步者华为宇龙通信洛贝合计单位：人部分企业预计09年进驻人数松山湖园区计划增加就业42000余人，其中，高科技企业逆势扩张，多家企业即将投产，计划招收高素质员工25000余人，园区科技企业就业员工总数将比去年增加94.12%。同时，科研平台及行业创新平台也将进一步壮大队伍，计划招收科研人员2000人。现代服务业企业加快运作，将增加就业15000人。合计39008’509‘508‘708‘408’11招商引资（亿元）东莞生态园：东莞目前的城市定位是“生态、物流、制造业”，其中生态、先进制造业是生态园的主要功能，以突出生态为主的生态园，从环境、配套、居住等方面将有突出优势，而先进的制造业将为生态园带来高级的技术性人才，有效改变人口结构横沥茶山石排寮步东坑企石常平东部快速干线生态园大道（已动工）：实现与松山湖大道、东部快速连接滨海新城：滨海新城将为东莞产业升级提供高端服务平台，成为东莞产业调整升级难题的突破口，同时亦提供高端的服务型人才，促进人口结构调整，而长安镇将是滨海新城的最大受益者长安滩涂填海造地的面积近29000亩,由两部分组成,一部分是陆上面积12585亩,另一部分为水域面积约16000亩。这相当于近两个石龙镇的大小。该工程预计大约投资86亿元。根据一般的经济规律，政府投资的乘数大概在6－10之间，也就是说，1元的政府投资将带动6－10元的民间投资和内需。单纯建设国际滨海新城,东莞的投资将带动的经济产值约为516-860亿元之间.滨海新城将成为连接深圳的又一重要经济的增长点以松山湖为龙头的园区经济带受影响区域：松山湖、长安、寮步、茶山、横沥、企石、石排、东坑直接贡献包括码头作业、码头建设、港口管理、转运物资的仓储业、代理业、直接运输业、船舶维修等间接贡献主要包括相关金融保险业，物资供应商和港口用户等诱发贡献是指港口直接和间接贡献的波及效应。港口对经济带动作用据统计,每万吨吞吐量对GDP的贡献为130万元，可以创造约20个就业岗位2010年，虎门港年吞吐量将达7020万吨2010年,年创造GDP为90亿元.降低了贸易成本，推动了东莞经济发展有力地支持了东莞对外贸易的迅速增长虎门港：虎门港通过引进世界一流物流企业旨在降低全市物流成本，提高物流效率，对吸引物流、造船、石化、重型机械、装备制造等人才将起到重大影响，同时将促进周边区域形成产业集群港口经济的发展直接导致对道路、港口等公共设施需求的增加，可以吸引大量外来投资，推动有关基础设施及相关配套设施建设，这将进一步促进东莞城市经济发展；虎门港将重点引进石化、造船、重型机械、装备制造等临港产业虎门港经济带受影响区域：麻涌、沙田、虎门、长安穗莞深城际轨道——首条由省方主导的轨道交通项目莞惠城际轨道——连接东西部镇区最多的线路东莞轻轨R2线——穿过东莞最核心板块的线路轨道交通

未来东莞的城镇化发展将经历三个阶段：第一阶段是政府主导的城镇化发展阶段（现阶段），第二阶段是政府主导与地区自发增长相结合的城镇化发展阶段，第三阶段是城镇空间一体化和城乡协调发展阶段。首期三条线路，在基本贯穿东莞东西两翼、南北发达镇区的同时，连接广深两城市，对东莞未来城市发展将产生深远影响开工时间：2008年12月计划通车时间：2011年起始点：起点为广州地铁5号线鱼珠站，在广州境内经庙头、开发区，在东莞境内经麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎门、长安等镇，在深圳境内经松岗、沙井、福永等镇，终点为深圳机场，并预留至福田中心区条件；线路全长：86.62公里总投资：196.98亿元站点数量：16时速：140公里/小时穗莞深城际轨道经过的镇区：麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎门、长安

基础资料：西部镇区是该线路最大的受益者，对经济相对不发达的麻涌、洪梅、沙田将是重大利好；穗莞深城际轨道对加强广州、东莞、深圳三市之间联系起到重大影响；由于麻涌、沙田、洪梅目前在售楼盘个数较少，可能会催生交通沿线发展商的投资；而对虎门、长安两镇来说，房地产市场本身需求较大，对其市场将锦上添花的作用；莞惠城际轨道经过的镇区：洪梅、道滘、南城、东城、寮步、松山湖、大朗、常平、谢岗开工时间：2009年5月8日；计划完工时间：2012年起始点：经过洪梅、道滘、南城、东城、寮步、松山湖、大朗、常平、谢岗等镇（区），随后从沥林、陈江、惠环、规划中的汽车客运南站、西湖站，经过惠州市政府到达惠州火车北站小金口。；线路全长：96.96公里，东莞境内长70公里，惠州境内28公里；总投资：253亿元时速：200公里/小时

基础资料：加强东莞与惠州的联系，加强两市合作，推进产业转移；横跨东莞东西部，加强城区与东西部的联系，从而推动彼此之间的置业流动；由于置业客户类型不同，可能促使镇区与城区不同的产品定位，如镇区首置类客户往城区置业，改善类客户往镇区自然资源较好但存在价格洼地的区域置业东莞轻轨R2线经过的镇区：石龙、东城、莞城、南城、厚街、虎门、长安

开工时间：2009年3月；预计通车时间：2015年；起始点：石龙镇石龙站通往长安镇的长安汽车站，连接东莞西部的密集城镇带；线路全长：全长59.4公里，地下线占约11.7公里；总投资：168亿元；站点数量：20；时速：120公里/小时

基础资料：R2线通过城区及经济实力较强的镇区，将两大专业中心城区、厚街-虎门紧密联系起来，同时有效加强与广、深两地的联系有效加强城区与发达镇区的联系，进一步推进城、镇一体化，届时将促使各镇、区的置业流动；由于强镇、城区市政配套较完善，环境较为优越，轻轨开通可能将形成强区越强，弱区越弱的局面；轨道交通影响：轨道交通的建成，将加强区域间的置业流动，同时促使沿线从“生地”转化为“熟地”，而西部镇区将成为首轮轨道交通建设的收益者，但短期内也可能造成强镇越强，弱镇越弱的局面轻轨R1线广深（港）客运专线（预计2010年11月通车）首条轻轨R2线（预计2015年通车）轻轨R3线轻轨R4线穗莞深城际轨道（2008年开工，预计2012年通车）长安虎门厚街南城东城石龙大岭山松山湖黄江清溪寮步东坑常平谢岗万江洪梅麻涌塘厦莞惠轨道交通（预计2012年底通车目前已动工线路茶山道窖沙田大朗望牛墩东莞公路建设经历了三个重要的发展阶段：一是上世纪80年代进行沙土改造水泥路，实现晴雨通车；二是上世纪90年代进行十三条联网路、四条主干线按一级公路标准改造建设，实现村村通公路；三是自上世纪90年代末开始进行高速公路建设，拉开了建设现代化城市交通主通道的序幕。经过短短的20多年时间，东莞公路交通建设完成了由最初满足人民群众日常工作、生活出行需要到成为拉动全市经济新的增长点的发展过程。东莞其他交通路网全市现有公路通车里程3649公里，公路密度为每百平方公里国土拥有公路148公里，公路密度全国第一，使之企业物流成本较低，同时与加强了与周边城市的联系广州深圳东莞佛山中山珠海惠州07年各市每百公里的公路密度7,344广州1,689深圳3,649东莞4,913佛山1,578中山1,290珠海10,158惠州07年各市公路数沿江高速（2008年动工，预计2012年通车）广深高速虎门高速广深（港）客运专线（预计2010年动工）常虎高速博深高速（2008年底动工，预计2012年完工）莞深高速广州深圳惠州广州城区东拓、南移发展步伐加快，而城区周边镇区融入城区趋势明显，对扩大市场容量有着重大影响城区周边镇区黄旗山行政中心华南MALL东拓南移莞城区鸿福西路八一路东莞大道万江东城南城寮步大岭山厚街高埗石碣道窖茶山鸿福西路和东江大道的建成，实现东江与黄旗山“山水相连”，形成“新城依山、旧城傍水”城市空间格局；城市新区以行政文化中心区为龙头，以鸿福路、八一路为东西轴线，以东莞大道为南北轴线，进行大规模开发建设；东城、南城沿东莞大道南部延伸开发，万江区则致力建设华南MALL主题购物公园的区级中心区。城市空间逐步呈现出南移、东拓的趋势，渗透周边镇区趋势明显城区周边镇区融入城区趋势明显：城区周边镇区融入城区亦开始明显（如寮步），而城区亦逐渐渗透至该类区域，随着该类区域融入城区的发展将逐渐受到市场关注，市场容量亦同时扩大东莞市新体育馆东莞市中医院（新院）目前市属重点配套工程不再局限于城区，纷纷往周边镇区建设扩张，镇区与城区距离感逐渐拉近大岭山受城市东拓、南移及区域产业发展影响，东南、西南两侧影响将比较明显：寮步、道窖、厚街、大岭山、石碣、高埗、茶山部分区域，小结：三大核心区将成为未来东莞发展的主要方向。主城区商贸经济带、园区经济带、虎门港经济带将形成产业集群，共同打造产业升级平台通过园区建设既成为经济增长点又提升土地价值。园区建设通过政府统筹开发，在成为东莞新的经济增长点的同时，也提升了土地价值，其中经济实力相对较弱的镇区将受益，未来发展潜力巨大；轨道交通，将使镇与镇、区与镇之间置业流动性加强。轨道交通建成后加强城与镇、镇与镇、市与市之前的联系，使彼此间置业形成互动，但短期内可能造成强镇越强，弱镇越弱的局面；中心镇区呈现地位突出趋势。在“放权扩镇”下，东莞中心镇区面临新一轮的发展，将在城市发展中扮演重要角色；传统经济强镇仍具优势。东莞各镇区经济实力雄厚，但由于受各种因素影响，发展不均衡，特别是靠近深圳的镇区发展迅猛，经济强镇在市场容量，购买力等方面均有较大优势，且综合竞争力较高城区周边镇区融入城区趋势明显。目前市属重点配套工程不再局限于城区，纷纷往周边镇区建设扩张，镇区与城区距离感逐渐拉近，随着该类区域融入城区的发展将逐渐受到市场关注Respectlaws

报告总纲整体市场需求、客户群、品类的变化趋势分析东莞城市格局发展趋势分析城市发展趋势对投资格局的影响

片区定位和发展趋势城市土地获取模式重点片区选择未来投资格局综上所述，未来城市发展将主要受以下6大因素影响：城市发展趋势受影响镇街三大核心区主城区（莞城、东城、南城、万江）、松山湖、生态园（寮步、茶山、横沥、企石、石排、东坑）、滨海新城（长安）、虎门港（麻涌、沙田、虎门、长安）轨道交通沿线首轮启动（石龙、茶山、东城、莞城、南城、万江、厚街、虎门、长安、松山湖、道窖、沙田、洪梅、麻涌、寮步、大朗、常平、谢岗）、后续启动（大岭山、塘厦、清溪、黄江、东坑）中心镇区虎门、长安、麻涌、石龙、大朗、常平、樟木头、塘厦传统经济强镇南城、东城、虎门、长安、厚街、塘厦、莞城、常平、寮步、大朗、凤岗、清溪、石龙、石碣受深圳拉动区域虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、塘厦、凤岗、清溪城区周边寮步、道窖、厚街、大岭山、石碣、高埗、茶山根据城市发展方向，未来东莞将形成以下4+4（4大板块4大梯队）投资格局：四大板块：城区—松山湖、虎门—长安、塘厦—凤岗、常平—生态园；第一梯队：莞城、东城、南城、松山湖、长安、虎门、厚街、塘厦、常平、万江第二梯队：寮步、凤岗、清溪、大朗、沙田、大岭山、石龙、石碣、道窖第三梯队：麻涌、黄江、横沥、高步、茶山第四梯队：洪梅、东坑、其他镇区第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队虎门-长安城区-松山湖常平-生态园塘厦-凤岗片区定位和发展趋势未来投资格局城市土地获取模式Respectlaws

报告总纲重点片区选择城市发展趋势下的片区分化各梯队片区面临的资源及瓶颈

结合自身资源各片区的长短期分布根据城市发展趋势，结合4+4格局来看，整体呈现出南北、东西分化越趋明显，未来将呈现出西部、南部渐强的趋势西东北南长安-虎门城区-松山湖常平-生态园塘厦-凤岗片区定位和发展趋势未来投资格局城市土地获取模式Respectlaws

报告总纲重点片区选择城市发展趋势下的片区分化各梯队片区面临的优劣势分析

结合自身资源各片区的长短期分布土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁投资/购买力强市场竞争激烈土地资源稀缺轨道交通当地资源市场活跃度高市场潜在需求大三旧改造市场活跃度：从第一梯队GDP及第三产业产值可以看出，第一梯队具有较高的市场活跃度石龙高步横沥道窖石排企石东坑麻涌谢岗1.0洪梅08年各镇区第三产业产值（亿元）0.90.00.1望牛墩0.30.40.50.60.70.80.2中堂南城东城虎门82厚街莞城长安常平塘厦大朗寮步石碣凤岗清溪万江大岭山黄江桥头樟木头沙田茶山东城南城厚街塘厦常平清溪大朗石碣寮步莞城大岭山凤岗麻涌黄江中堂高步万江0.9沙田0.7茶山0.5横沥0.00.40.60.81.00.2虎门长安石龙0.3道窖0.1石排东坑企石谢岗望牛墩洪梅08年各镇区生产总值（亿元）桥头樟木头21市场潜在需求：第一梯队9大片区中人口总量囊括了前6位（长安、虎门、厚街、东城、塘厦、常平）的东莞人口，占全市人口的40%，其中城区（除东城外的莞城、南城、万江）、松山湖对全市需求辐射能力较强，受当地需求限制不高万江：人口18万排名东莞15位莞城：人口24万排名东莞10位东城：人口35万排名东莞4位南城：人口21万排名东莞13位厚街：人口56万排名东莞3位虎门：人口57万排名东莞2位长安：人口73万排名东莞1位常平：人口32万排名东莞6位塘厦：人口35万排名东莞5位松山湖：规划人口13.6万由于数据统计来源统计年鉴，实际人口与统计仍有差距，据悉，如长安已超过100万人口由于受环境、教育配套、客户认知度等因素影响，城区、松山湖面对的市场需求较广，受当地需求限制不明显市场潜在需求：根据09年1-9月份成交数据，第一梯队基本囊括全市成交面积前十位，成交面积占全市成交的65%万江：成交面积22万排名东莞5位莞城：成交面积11万排名东莞14位东城：成交面积57万排名东莞2位南城：成交面积66万排名东莞1位厚街：成交面积20万排名东莞7位虎门：成交面积20万排名东莞8位长安：成交面积19万排名东莞9位常平：成交面积21万排名东莞6位塘厦：成交面积23万排名东莞4位松山湖：成交面积19万排名东莞10位莞城由于受土地资源制约，供应量较少，因此成交面积相对较低万江：存款余额65亿排名东莞14位莞城：存款余额192亿排名东莞4位东城：存款余额200亿排名东莞3位南城：存款余额147亿排名东莞6位厚街：存款余额172亿排名东莞5位虎门：存款余额295亿排名东莞1位长安：存款余额208亿排名东莞2位常平：存款余额136亿排名东莞7位塘厦：存款余额106亿排名东莞8位松山湖：无数据投资/购买潜力：根据08年各机构存款余额，第一梯队基本囊括了前8位（除松山湖、万江外），存款余额约占全市的58%，投资/购买潜力较强土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁投资/购买力强市场竞争激烈土地供应稀缺轨道交通当地资源市场活跃度高市场潜在需求大三旧改造78.2%南城26246.0%东城19107.4%莞城1346.5%万江79.2%松山湖1244.8%长安111311.0%虎门31.1%厚街325.7%塘厦53.7%6出让底价（亿元）成交金额（亿元）溢价率56常平市场竞争度：从06年至今的一级土地交易市场数据分析，城区溢价率较高，竞争度较强，而镇区溢价率普遍较低从实际情况分析,溢价率较高的城区,成交比较透明,竞争比较公开;其他镇区公开出让基本存在策略性招拍挂行为，成交方基本为本地企业，地方保护意识较强；城区中除万江外，其他三区域竞争比较激烈，用地成本高；其他镇区虽地价成本相对较低，但与当地关系资源需加强55200901152008常平塘厦厚街虎门长安松山湖万江20072006莞城东城7南城113受镇域面积、发展程度等限制，东莞各镇街土地资源稀缺程度不等；南城作为新的城市中心，07年之前开发强度大，土地供应量多，土地升值快，随着市场调整，政府不愿土地流拍或贬值，08年以来供应量骤减，但供应潜力仍较大；东城作为城区房地产的发源地，经过多年的发展，目前区域配套成熟，商业氛围浓厚，但土地资源稀缺严重；莞城作为老城区，基本无可用土地资源，目前通过旧城改造解决；万江作为城区四区中发展相对薄弱区域，近年发展强度相对较集中，后续仍有较大供应潜力；松山湖作为新区，目前为配合产业升级，更多地出让工业用地，住宅用地近期较少出让，随着园区的成熟，虽具有较大供应潜力，但价格亦不会低；长安、虎门、厚街作为传统强镇，发展先行，与莞城、东城类似，目前更多地通过“三旧”改造解决土地问题；常平、塘厦作为早期发展的镇区之一，与大多数强镇类似，更多通过“三旧”改造解决土地问题；土地供应：第一梯队中，目前土地供应相对稀缺的有东城、莞城、长安、虎门、厚街、常平，其中南城、松山湖作为新城、新区后续供应仍有较大潜力14%2.2%3.2%3.6%3.2%3.4%5.9%1.9%3.7%2.8%06-0910供应比重42除南城外，其他区域土地资源均较为紧张东北部（含生态园）松山湖沿海虎门港港区（虎门西部、长安南部）西北部城区（万江、南城南部）土地供应：从未来新增建设用地来看，新增建设用地主要集中在西北、东北部后发镇区区域、松山湖、西南部沿海、城区的西南部，第一梯队除城区、松山湖外，其余区域新增建设用地较少东莞市土地利用现状图（2005年）东莞市土地利用现状图（2006-2020年）土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁投资/购买力强市场竞争激烈土地供应稀缺首轮轨道交通当地资源市场活跃度高市场潜在需求大三旧改造结合自身资源能力长短期重点轨道交通：在首轮启动的轨道交通中，线路穿过第一梯队除塘厦外的所有镇街，其中西部镇区站点分布密集度最高，是短期内城市发展的重心之一厚街站虎门火车站虎门商贸站长安厦边站长安金沙站长安锦厦站榴花公园站东宝路站温南路站东城路站旗峰公园站会展国际站新城中心站水濂山站将军路站厚街汽车站厚街展览中心站虎门站万江站新城中心站东城南站寮步站松山湖工业园站常平站东莞轻轨R2线首期穗莞深城际轨道交通莞惠城际轨道交通广深港客运专线虎门火车站东莞市区——松山湖：20分钟；

虎门、常平——东莞市区：30分钟；

塘厦——东莞市区：45分钟；

虎门——常平：45分钟；市域范围内任意两点的出行时间不超过1个小时第一梯队中任何两个镇街出行时间不超过45分钟连惠州连广州连广州连广州连深圳广州新机场广州科学城广州主城区广州大学园区广州新城南沙经济技术开发区松山湖科技园区深圳西部工业组团深圳机场惠州惠州机场光明高新技术产业园区深圳东部物流组团深圳东部大工业区深圳大学城深圳主城区香港新机场香港广州发展趋势对东莞的影响深圳发展趋势对东莞的影响惠州发展趋势对东莞的影响1、影响东莞北部和东莞水源、生态环境2、利于东莞加强与广州的联系；3、带动北部城镇发展3、珠江两岸成为穗莞城际协调新方向4、区域性基础设施南引，有利于东莞的利用、出现加强两岸交通联系的需求5、对珠三角可能产生生态环境影响6、对沿海产业带的发展带来竞争压力7、形成区域沿海产业投资热点1、虎门长安-松岗沙井更趋一体化；2、提升虎门长安地区区域地位；3、东莞东部产业地区的物流通道；4、塘厦凤岗-平湖观澜联系加强；5、轨道交通与龙华的衔接；6、与松山湖共同促成区域产业集群效应的形成7、形成两地高技术产业合作平台1、共同建设白云峰区域绿地；2、利用惠州陈江地区的产业为自身发展提供支持；3、加强与惠州南部地区的交通联系4、东莞向惠州地区辐射的主要方向轨道交通：轨道交通开通，将加强与周边城市的联系，其中西部、南部是主要受辐射的主要区域东莞主城区三旧改造：第一梯队中东城、长安、万江作为东莞５大试点中的三个先行，其他镇区目前也纷纷开展，三旧改造将为东莞后续发展“改”出空间目前三旧改造各镇街进展情况：东城：商贸中心区改造、乌石岗旧村改造、火炼树旧村改造、立新旧村改造、樟村旧村改造，总投资额近80亿元塘厦:以大坪村为试点,提出“城市中间地带”的概念来策划旧村改造项目。常平、虎门、石龙、市区:分别对东莞火车站、广深港客运专线白沙站、东莞新客运,以及会展中心枢纽站地区的整合,结合大型基础设施塑造城市功能区。厚街:利用地处穗港经济走廊的区位优势,通过打造万亩生态科技工业园,积极引导工业集中布局,原有厂区则通过升级改造,引入南峰国际皮革鞋材交易中心、鸿运鞋材广场等专业市场,形成以第三产业为主的中心区。据统计，东莞目前符合三旧改造条件的用地占建设用地总规模的20%－50%，总量约30万亩，由于省政府文件中明确了3年的历史用地补办时间窗口，因此东莞政府在未来3年内加大力度推进土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁投资/购买力强市场竞争激烈土地供应稀缺首轮轨道交通市场活跃度高市场潜在需求大三旧改造进入门槛结合自身资源能力长短期重点进入门槛：一级公开市场中城区土地市场公开度较高，进入门槛较低，而镇区土地虽通过招拍挂出让，但存在地价返还现象，市场透明度不高，需与当地村、镇级协商推进，才有较大机会土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区辐射强融入城区明显受港口辐射强受深圳拉动大后发优势区位交通优势土地资源轨道交通影响市场容量购买力／投资强镇分化市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点0.96,173黄江1.07,277石排7,322樟木头7,471望牛墩7,804道窖8,167谢岗8,2120.00.20.30.40.50.1东坑常平13,36612,76772,960莞城高步45,28117,205石龙东城31,02213,831南城30,896石碣24,232长安21,7710.6产值密度（元/平方公里）沙田0.7企石0.812,380虎门厚街8,629大岭山洪梅桥头8,763麻涌9,000清溪10,059大朗10,203茶山10,2118,71410,292凤岗10,916中堂10,996塘厦11,57712,633万江寮步横沥高步29黄江2025横沥22茶山54大朗38清溪57塘厦44寮步11323南城11122东城20道窖67常平38凤岗40石碣33大岭山7719莞城7224桥头10418长安虎门19厚街22中堂22石龙16石排望牛墩3423麻涌1011谢岗15洪梅1223万江1482企石第三产值（亿元）增幅（%）东坑沙田21樟木头后发优势：第二梯队中石龙、石碣经济发展相对较强，而沙田、大朗、清溪、寮步则市场活跃度较高76麻涌7122黄江58茶山23望牛墩90凤岗65高步21517虎门120大朗98莞城18316南城18916东城51横沥41石排44道窖96大岭山38东坑20215长安60万江101寮步49桥头16113厚街14412常平66中堂58沙田145122114410清溪47石龙25谢岗50塘厦1119石碣29企石GDP（亿元）增幅（%）洪梅樟木头5区位优势：第二梯队受城区、松山湖、虎门港、副中心（虎门、塘厦、常平）、深圳拉动较大城区松山湖港口大道松山湖大道广深高速莞深高速广深铁路莞长路虎门港虎门常平塘厦石龙位于东莞北部，是东莞北部，是广东“四大名镇”之一，地缘人缘优势明显；寮步、大朗、大岭山位于城区与松山湖之间，受城区、松山湖辐射拉动较明显；沙田主要受虎门港启动利好因素驱动，是新一轮城市发展的受益区域，同时受到虎门及周边强镇的外溢影响较大；道窖位于水乡片区，本身景观资源丰富，受城区、虎门港辐射拉动较大；清溪、凤岗位于东莞东南部，受深圳拉动明显，同时受区域中心塘厦形成产业集群协调发展潜力较大沿海高速博深高速土地资源：从土地利用总体规划来看，未来沙田、道窖可利用土地资源较多，其次是大岭山、寮步、清溪、凤岗、石碣、石龙，而出让价格中沙田、道窖、清溪相对较低沙田965.0寮步石龙1,415.0清溪石碣0.0成交均价（元/平米）163.787.732.9成交面积（万平米）供应面积（万平米）206.8凤岗87.7道窖大岭山32.9大朗1,307.006年至今东莞一级市场供应/成交量（万平米）注：06年至今道窖、石龙暂无一级土地出让记录，其中石龙由于镇域小，发展早，可利用土地资源不多，因此是影响出让的重要因素之一6.8市场竞争度：第二梯队中受城区、松山湖区域价值提升影响，周边寮步、大朗、大岭山溢价率较高，而分布在东、西两侧的沙田、道窖及清溪、凤岗溢价率相对较低，目前清溪、凤岗已受到深圳开发商的高度关注0.0%110.0%沙田00道窖1223.1%寮步40.4%大岭山1138.4%大朗20.7%清溪289.8%凤岗石碣0.0%石龙溢价率成交金额（亿元）出让底价（亿元）40.6%随着城区、松山湖区域价值的提升，土地价格日渐增长，而位于周边的寮步、大岭山、大朗自然成为市场的关注点；西部的沙田、道窖目前地价、溢价率较低，但由于受虎门港及交通逐步完善影响，市场注意力将逐步转移；东部的凤岗、清溪由于受深圳拉动较大，近年受深圳房价上升影响，形成明显的价格洼地，未来发展潜力较大石碣、石龙由于可出让土地资源较少，出让数量有限，且单宗地块小，市场关注度低，因此溢价率不高0土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区辐射强融入城区明显受港口辐射强受深圳拉动大后发优势区位交通优势土地资源轨道交通影响市场容量购买力／投资客户分流市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点长安虎门厚街东城塘厦常平清溪大朗寮步莞城大岭山黄江南城石碣万江高步茶山道窖石排中堂沙田麻涌横沥樟木头石龙桥头企石谢岗东坑望牛墩洪梅常驻人口（人）凤岗市场容量：第二梯队中除寮步外，其他各镇区短期内市场容量相对偏小，沙田、道窖虽发展后劲足，但短期面临市场容量偏小的问题，而凤岗的客户群除本地常住人口外，还有部分外溢的深圳客户，因此市场容量潜力较大石碣镇望牛墩镇石排镇企石镇洪梅镇谢岗镇茶山镇中堂镇东坑镇黄江镇桥头镇道滘镇麻涌镇清溪镇沙田镇横沥镇莞城区大朗镇石龙镇凤岗镇大岭山镇松山湖长安镇虎门镇厚街镇常平镇寮步镇09年1月-9月成交面积（万平米）东城区塘厦镇南城区万江区樟木头镇0.2虎门长安东城莞城厚街南城常平塘厦大朗石碣石龙凤岗寮步万江清溪樟木头黄江茶山中堂桥头横沥高步石排沙田道窖东坑企石麻涌望牛墩谢岗洪梅08年城乡居民储蓄存款余额（亿元）大岭山投资/购买力：第二梯队相对稍弱于第一梯队，其中沙田、道窖相对较弱土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区辐射强受港口辐射强受深圳拉动大后发优势区位交通优势土地资源轨道交通影响市场容量购买力／投资客户分流市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点园区/港口辐射：第二梯队中受园区/港口辐射强度依次为寮步、大朗、大岭山、沙田、道窖松山湖虎门港生态园寮步受城区、松山湖、生态园三层辐射拉动，未来发展潜力巨大；在各大园区中松山湖先行发展，而目前园区发展集中于北部及东部，因此大朗受辐射强度比大岭山较大；沙田位于虎门港，通过虎门港建设改善区域环境，完善配套，并通过政府投资拉动当地经济，未来发展潜力较大；道窖则通过自身资源打造宜居片区，承接虎门港部分配套需求，未来可能形成工作在港口，居住在道窖的局面深圳拉动：第二梯队中凤岗、清溪受深圳拉动最大，而大岭山、大朗通过交通优势部分区域亦受其辐射影响松山湖大岭山大朗凤岗清溪龙岗公明凤岗是东莞最深入深圳腹地的镇区，受深圳影响最大，主动承接深圳，融入深圳是凤岗目前发展的主要方向；大岭山通过龙林高速可快速到达深圳公明，因此龙大高速周边区域值得关注轨道交通：首轮启动的轨道交通主要受益的镇区有，石龙、沙田、道窖、寮步、大朗，而规划的R1、R3、R4线目前仍无启动时间表，沿线镇区（大岭山、清溪）难以在短期内受益沙田站道窖站寮步站大岭山站大岭山南站清溪站清溪汽车站大朗站石龙站穗莞深城际轨道东莞轻轨R2线莞惠城际轨道东莞轻轨R1线（规划）东莞轻轨R3线（规划）东莞轻轨R4线（规划）土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区辐射强受港口辐射强受深圳拉动大后发优势区位交通优势土地资源轨道交通影响市场容量购买力／投资客户分流市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点客户分流：在接受城区、园区、港口辐射拉动的同时，随着轨道交通的开通，也存在着客户分流的可能虎门长安塘厦城区松山湖常平整体区域：寮步、大朗、凤岗；细化区域：清溪东南部；大岭山北部及西南部；沙田、道窖景观资源较佳区域；机会布点：石龙、石碣第二梯队中由于各镇区发展不均衡，同镇区内未来发展趋势存在差异，受外部因素辐射拉动程度不等，因此需细化关注投资区域土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区/港口辐射受深圳拉动大土地资源轨道交通影响市场容量购买力／投资客户分流市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点土地升值空间受城区辐射环境/配套0.00.00.00.00.00.08.0965.0116.0116.0麻涌0.0高步茶山横沥黄江供应面积（万平米）成交面积（万平米）成交均价（元/平米）注：对黄江均价进行修正，删除07年成交位于中惠项目的地块及09年金地成交的含酒店用地1,298.0土地资源：根据06年至今的一级土地出让记录，除黄江、横沥外，麻涌、高步、茶山尚无出让记录，而根据土地利用规划，第三梯队可用土地资源仍较多市场竞争度：第二梯队中横沥溢价率较高外，黄江较为平稳，其他尚无记录000.0%麻涌000.0%高步0.0%茶山82.1%横沥51.8%黄江成交金额（亿元）溢价率出让底价（亿元）麻涌、高步、茶山目前尚无一级土地出让记录，土地交易基本为二手交易，市场透明度不高；横沥由于受生态园影响，近年受到市场关注，溢价率逐步提高；5.5万江莞城东城常平土地升值空间：第三梯队中，高步、茶山受城区辐射明显，而横沥、麻涌则受生态园、虎门港拉动较大，未来土地升值空间较大1,4782,3892,281常平东城成交楼面均价（元/平米）万江莞城高步周边茶山周边横沥周边高步通过万江大桥、高步大桥、大王洲桥可快速到达万江、莞城、东城辐射较明显;茶山与东城东北部相接壤，R2线开通后与城区联系更紧密，目前受东城影响较大；通过东部快速干线及生态园大道（在建），横沥与城区、松山湖距离逐步拉近，同时受生态园拉动影响，未来横沥环境、配套将逐步完善，未来横沥发展及土地升值空间巨大；麻涌受虎门港带动，未来环境、配套将得到一定的提升；黄江由于区位交通影响，与深圳联系较紧密，未来受深圳拉动更为明显3,500土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区/港口辐射受深圳拉动大土地资源轨道交通影响市场容量购买力／投资客户分流市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点土地升值空间受城区辐射环境/配套石碣镇望牛墩镇石排镇企石镇洪梅镇谢岗镇茶山镇中堂镇东坑镇黄江镇桥头镇道滘镇麻涌镇清溪镇沙田镇横沥镇莞城区大朗镇石龙镇凤岗镇大岭山镇松山湖长安镇虎门镇厚街镇常平镇寮步镇09年1月-9月成交面积（万平米）东城区塘厦镇南城区万江区樟木头镇长安虎门厚街东城塘厦常平清溪大朗寮步莞城大岭山黄江南城石碣万江高步茶山道窖石排中堂沙田麻涌横沥樟木头石龙桥头企石谢岗东坑望牛墩洪梅常驻人口（人）凤岗市场容量：第三梯队市场容量普遍较小，其中高步镇目前尚无商品房市场虎门长安东城莞城厚街南城常平塘厦大朗石碣石龙凤岗寮步万江清溪樟木头大岭山黄江茶山中堂桥头横沥高步石排沙田道窖东坑企石麻涌望牛墩谢岗洪梅08年城乡居民储蓄存款余额（亿元）投资/购买力：第三梯队投资/购买力普遍较低环境/配套：第三梯队中个别镇区存在污染较为严重问题，如麻涌造纸行业带来的是镇区环境较差，目前政府对治污力度加大，着力打造“宜居”城市，相信未来该类镇区环境将得到改善，但短期内市场仍较排斥支柱产业：造纸及纸制品支柱产业：制鞋、眼镜、电子支柱产业：食品支柱产业：模具支柱产业：信息产业土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区/港口辐射受深圳拉动大土地资源轨道交通影响市场容量购买力／投资客户分流市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点土地升值空间受城区辐射环境/配套市政建设城区生态园深圳受周边拉动影响：受城区、园区、港口、深圳辐射拉动影响强度依次为茶山、高步、横沥、黄江、麻涌高步南部、茶山西部由于与城区关系较紧密,受城区辐射较大；横沥西部、茶山东部由于属生态园范畴,同时可快速到达城区\松山湖,是生态园受益较明显区域；黄江南部受深圳辐射拉动较明显,同时该区域生态环境较优,土地价值较明显;麻涌则受港口拉动影响较大轨道交通：第三梯队中受轨道交通影响的镇区有茶山、麻涌、黄江，而茶山西部、麻涌西北部、黄江中南部较为明显，但黄江站点目前尚未启动，短期难以受益麻涌站黄江站茶山站穗莞深城际轨道东莞轻轨R2线莞惠城际轨道东莞轻轨R1线（规划）东莞轻轨R4线（规划）穗莞深城际轨道起于广州地铁5号线鱼珠站，通过麻涌进入东莞，麻涌将承接起重要的角色，未来通过改善环境，利用与广州的价格洼地，将分流部分广州客户，增加市场容量；R2线第二战茶山站位于东城边缘，对加强两区域关系非常重要，而目前茶山与东城已形成明显的价格洼地，未来客户相互置业成为可能；黄江作为R1与R3的枢纽站，其地位不容忽视，但目前两条线路尚未启动，短期内难以受益，但可关注沿线区域，低价入市，提前布点城区穗莞深城际轨道东莞轻轨R2线莞惠城际轨道东莞轻轨R1线（规划）东莞轻轨R4线（规划）石龙站/新火车站茶山站新火车站影响：东莞新火车站位于石龙与茶山的交界处，同时与R2线石龙站点交汇，未来通过R2线连接将大大缩短城区及周边镇区到火车站时间，茶山将因此受益土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区/港口辐射受深圳拉动大土地资源轨道交通影响市场容量购买力／投资客户分流市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点土地升值空间受城区辐射环境/配套客户分流：由于城区在教育、商业、环境等方面均有较大优势，因此轨道交通等交通开通后，可能会造成周边镇区客户分流，如茶山、高埗城区细化区域：麻涌西北部、高步南部、茶山西部、横沥生态园区域、黄江南部第三梯队中同镇区内未来发展趋势存在差异，受外部因素辐射拉动程度不等，因此需细化关注投资区域土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区/港口辐射自身资源轨道交通影响市场容量购买力／投资房地产起步晚市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点自身资源：第四梯队中的洪梅由于多条东江支流经过，自然景观资源丰富市场竞争度：洪梅、东坑由于自06年一级土地出让较少，因此数据仅作参考，整体地价较低，市场关注度低0.7816.4%洪梅0.4615.2%东坑出让底价（亿元）成交金额（亿元）溢价率11.2700.0洪梅4.1东坑供应面积（万平米）成交面积（万平米）成交均价（元/平米）0.8土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区/港口辐射自身资源轨道交通影响市场容量购买力／投资房地产起步晚市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点石碣镇望牛墩镇石排镇企石镇洪梅镇谢岗镇茶山镇中堂镇东坑镇黄江镇桥头镇道滘镇麻涌镇清溪镇沙田镇横沥镇莞城区大朗镇石龙镇凤岗镇大岭山镇松山湖长安镇虎门镇厚街镇常平镇寮步镇09年1月-9月成交面积（万平米）东城区塘厦镇南城区万江区樟木头镇长安虎门厚街东城塘厦常平清溪大朗寮步莞城大岭山黄江南城石碣万江高步茶山道窖石排中堂沙田麻涌横沥樟木头石龙桥头企石谢岗东坑望牛墩洪梅常驻人口（人）凤岗市场容量：第四梯队市场容量较小虎门长安东城莞城厚街南城常平塘厦大朗石碣石龙凤岗寮步万江清溪樟木头大岭山黄江茶山中堂桥头横沥高步石排沙田道窖东坑企石麻涌望牛墩谢岗洪梅08年城乡居民储蓄存款余额（亿元）投资/购买力：第四梯队投资/购买力较低土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区/港口辐射自身资源轨道交通影响市场容量购买力／投资客户分流市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点虎门港生态园受园区、港口影响：由于洪梅自身水资源丰富，镇内污染较低，生态环境较优，可承接虎门港居住功能，而东坑位于生态园范畴，受生态园的拉动较为明显洪梅站东坑站穗莞深城际轨道莞惠城际轨道东莞轻轨R3线（规划）轨道交通：洪梅站作为穗莞深城际轨道及莞惠城际轨道的枢纽站，凭借自身资源优势，可与其他区域打差异化，强化宜居区域，吸引外部客户，而东坑则受R3线影响，但目前尚未启动，短期受益不明显土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区/港口辐射自身资源轨道交通影响市场容量购买力／投资客户分流市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点客户分流：与第三梯队相似，存在客户分流可能城区松山湖片区定位和发展趋势未来投资格局城市土地获取模式Respectlaws

报告总纲重点片区选择城市发展趋势下的片区分化各梯队片区面临的优劣势分析

结合自身资源各片区的长短期重点土地资源市场容量购买力发展潜力、空间第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队市场竞争城市发展影响优势劣势机会威胁受园区/港口辐射自身资源轨道交通影响市场容量购买力／投资客户分流市场竞争度低结合自身资源能力长短期重点万科已进入区域（在售）：万科已进入的区域基本为第一、二梯队区域，而第一梯队中的城区及西部镇区大部分尚未进入或项目已售罄（莞城运河东1号、寮步城市高尔夫花园）第一梯队第二梯队金域华府翡丽山麓湖虹溪诺雅金域蓝湾棠樾（深圳万科主导）万科城松山湖北部区项目：已签约未获取第一梯队分布第二梯队分布东莞公司可售资源分析：按未来三年销售计划，2011年底可售存货中各品类过于集中，市场风险较大11年底各项目可售资源（不计棠樾）：09年底东莞公司品类结构：09年底存量可售资源10年销售面积11年销售面积11年底可售资源26.02(*)TOPC97.70(*)G68.60(*)63.47(*)GC48.57(*)TOP10.88(*)注：可售资源包括存货+在建不可售+储备地块11年底东莞公司品类结构：11年底各项目可售资源存货：松山湖北部翡丽山金域华府万科城虹溪诺雅存货面积（万平米）金域蓝湾麓湖GGCCCGTOP东莞公司可售资源存货中，存在较大的风险隐患;G类产品主要集中在金域华府、松山湖北部区项目（已签约未获取），且金域华府地价相对较高,短期内应关注其他区域G类产品，分散市场风险；TOP类主要分布于松山湖，而松山湖作为东莞公司主要利润来源项目，11年后也面临资源售罄的局面，应适时作补充；C类产品主要分布在翡丽山，而翡丽山由于收地障碍，目前尚未动工；123综上所述，结合东莞特殊的城市格局及现有项目布局考虑，中西部、东南部将是未来东莞公司主要聚焦的区域,长期关注机会布点区域性价比高的项目城区-松山湖板块城区-松山湖板块塘厦-凤岗板块生态园-常平板块重点关注片区机会布点片区城区-松山湖板：重点关注城区、寮步、松山湖区域，机会布点道窖东南部、高步、石碣南部、茶山西部、大岭山北部、大朗；虎门-长安板块：重点关注长安、虎门、厚街，机会布点沙田东部、大岭山西南部；生态园-常平板块：重点关注生态园区域，机会布点常平；塘厦-凤岗板块：重点关注凤岗、塘厦，机会布点黄江、清溪；在售项目区域：