不动产统一登记实务工作探讨(二) 20160723于青岛

张建Q：386176393

20160723于山东青岛市不动产统一登记实务探讨（二）——数据整合相关问题讨论交流的主要问题1、权籍调查中需要掌握的几个要点；2、数据资料移交中需要注意的问题；3、如何开展各类历史登记数据整合？4、数据整合与经费预算中有关问题。权籍调查的基本概念权籍调查的主要依据合理确定权籍调查内容确保地籍区、地籍子区划分合理科学稳定地籍区的划分

在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。地籍子区的划分在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。地籍区相对稳定地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。海籍调查中的地籍区海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。地籍调查是不动产权籍调查的基础坚持多规并行最终目的：建立不动产权籍调查数据库问题一

1、不动产登记工作需要相关单位提供哪些资料？2、纸质档案我们应当如何检查核实接收？3、新的不动产登记档案如何管理？

4、电子数据和电子档案如何接收？问题一参考答案

第一件事：登记资料交界范围的确定。

1、各类登记业务数据、档案（土地、房产、农、林、海等登记资料，包括纸质的、电子的；业务系统内的和业务系统外的。独立的权籍调查资料，测绘成果资料等）2、各类存量登记数据库（包括数据库的说明文档）；3、各类用于存量登记的信息系统（包括系统使用手册）。

问题一参考答案

2、数据格式尊重原来数据库和数据的格式。3、纸质档案的接受一定要化大力气，核对清楚，宁愿多花点人力物力按分类逐一点清造册后再接受。尽量不要留下后遗症。不动产统一登记需要房管部门提供的数据一、测绘数据1.提供预/实测绘项目、幢信息、层信息、户信息等相关数据。2.提供原始测绘数据（分层分户图）表及对应的数据提取、转换规则。3.提供房屋楼盘表及相关数据。二、产权数据1.所有权相关：幢信息、层信息、房屋信息、所有权登记信息、权利主体信息及其对应的变化、关联关系。2。限制相关：包括抵押、查封、限制、冻结等相关业务信息及限制房屋、权利关系。3.预告、异议、地役权登记等相关信息。4.业务流、审批及相关信息。5.提供产权信息缺失年份、区块的产权数据说明。三、档案数据1.提供档案扫描件、卷内目录信息。2.档案与业务或权利的关联关系。四、房产GIS数据1.提供基础地形图、房屋面等相关信息。2.提供房屋面与产权幢的关联关系。五、文档方面1.数据库说明文档2.房产系统操作手册资料移交和共享？

按照《不动产登记暂行条例》和其他关于不动产登记的有关文件精神，档案和历史登记资料必须移交。但考虑到发证工作迫在眉睫，近期资料移交可能客观上还存在一定的困难，所以目前暂时可以考虑多种办法解决。①、老档案如何共享？②、新档案如何管理？③、电子档案如何移交？

1、确定移交时点。首发前一个工作日的下班时间点。关闭房产交易登记系统时，确定为双方电子档案移交时点，即历史数据移交时间。2、移交事项。双方签订书面协议，明确相关事项。3、移交过程。双方相关人员到场，见证移交全过程。

（建议第三方，首选档案部门作为移交鉴证单位到场监督指导。）4、确定移交内容。数据移交内容包括某某市（县）数字房产系统数据涵盖的某某市（县）房产交易信息、抵押登记信息、楼盘表信息。5、移交形式。光盘数据留存。6、数据安全。对移交数据通过效验码进行加密，防止数据被窜改。资料不详不全有疑问等等应该进行权籍调查现场核对？

对“有图无权属、无图有权属、无图无权属”以及拷贝的电子档案资料不详、信息不全的情况，不动产登记中心实时到房产档案馆进行查询比对，或现场踏勘，确保电子档案和纸质材料的一致性，保证不动产交易安全。对新申请登记的不动产单元，由权利人提供纸质申请材料和电子版测绘成果，负责勘测的部门（例如：权籍科）对权籍调查（测量）资料审核无误后，及时录入权籍调查管理库，生成不动产单元号，采取“登记一宗、录入一宗”的办法，逐步完善资料。问题二：

1、针对不动产登记工作，国土局内部的地籍管理数据库需要完善到什么程度才能满足不动产登记的需要？2、发新停旧时间很紧，而数据整合需要过程，而且需要时间和大量的投入，那么我们的数据到底要整合到什么地步才能确保本地区登记发证工作顺利进行？空间数据是平台的根本所在

不动产统一登记数据（清理）整合的目标是要建立一个宗地（楼栋）空间数据为基础、图形属性档案一体化、具有开放统一的数据标准、高质量的空间数据库，并以楼盘表为基础，整合所有房、地登记信息，实现以图管不动产、图形属性档案一体化的管理模式。问题二参考答案：

1、首先要理解地籍数据对不动产发证的作用是什么？

简单地讲就是为了让每一块土地有自己唯一的宗地号，让每一幢房子都能精确地定位到宗地，也就是我们通常所说的“房能找到地”或者叫“落宗”。

所以原有地籍管理空间数据情况的好坏决定了你下一步发证时“落宗”的便捷程度和准确性。如果空间数据缺失较多，日常发证时就很艰苦，工作人员会很累，甚至会发不下去。数据整合需要投入一定的人力财力和时间

所以目前很多地方都采取对原有地籍管理数据库分析的基础上，首先对本地“活跃度”较大的宗地进行核对补录的办法补充空间数据。必要时，“权籍调查”科应先进行不动产权籍调查，包括补测、补录有关信息和权源，核准权利人，制作相关图件，和数据库挂接等，再进行受理发证。

首先解决07年或08，09年以后小区空间数据的补录。（大部分可以从档案中查到空间坐标和相关属性数据）。争取同步解决政府部门的自建房、房改房、联建房、廉租房、经济适用房等，做到房地合一。剩下的目前先采取“遇到一宗，解决一宗”的办法。问题二参考答案：

2、我们的重点有两个方面：

一方面是数据库内已有多少条宗地记录，现势性有多少？

另一方面重点找到并关注库体外有多少？换句话说，还有多少房找不到地？这是最关键的，所以必须先通过各种方式叠加分析后得出结论。

一是通过空间数据叠加分析；

二是通过航片、卫片或下载百度地图等建议手段叠加分析，找到有房子而没有宗地数据的地方判断属于什么情况？

然后分析数量，计算出需要补测的区域、地段和面积等。从而进一步判断会不会影响到我们的日常发证业务，再来决定需不需要补测，是现在补测还是将来补测等等。需要补测的部分就要全面开展权籍调查。权籍调查成果就需要审查；审查合格后的成果方可提供不动产统一登记机构应用日常登记管理业务。审查机构（谁审查？）

不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经相关行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。权籍调查成果的审查与利用2.审查内容（审查什么？）

一是调查程序是否规范，即权属调查、测量、成果审查、整理归档等是否按照本方案及相关技术标准实施；

二是调查成果是否完整，即测绘资料、权属资料、图件和表格资料等是否齐全；

三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等；

四是调查成果格式是否符合规定要求；

五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；

六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。3.审查方法（怎样审查？）主要采用室内外复核的方法审查不动产权籍调查成果。（1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。（2）应将调查机构提供的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。（3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。（4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。4.成果入库和地籍图更新。

成果通过审查后，审查部门或单位应将审查后的成果提交给不动产权籍调查数据库和成果管理机构，在完成不动产登记后，更新相关数据库和不动产登记数据库。关于数据整合1、整合依据：《不动产登记数据整合建库技术规范》2、整合目标：

数据已收集——即土地、房屋、农地（含承包经营权和农村宅基地等）、

林地及其他相关原有登记数据及数据库库体已收集到位。客体已落地——即土地、房屋、构筑物或建筑物等不动产登记单元已在宗

地上完全、准确定位和标记，各不动产登记单元之间不存

在冲突。权利已挂接——与不动产登记相关的所有权、用益物权、担保物权及登记

事项已和不动产登记单元进行完全、准确的关联，各项权

利之间不存在冲突全域已覆盖——所有区县不动产登记数据整合到位。如何开展数据整合？第一步：摸清历史数据情况第二步：开展数据清理分析第三步：制定数据整合方案整合历史登记数据历史数据是支撑统一登记的基础由于各部门采用数据标准不一致处理空间关系、权利关系整理关键整合很难必须整合整合历史登记数据先入库、日常办理时关联、逐步清理不动产登记数据库数据收集数据分析数据标准化业务间建立关联业务内数据清理存量登记标准库入库数据整合策略将林权、土地承包经营权宗地与土地所有权宗地建立关联，并落实到集体土地所有权发证相关图上。土地：地籍区—地籍子区—宗地（所有权）林权：

宗地（林权）承包经营权：

宗地（承包权）将房屋的幢与土地使用权宗地建立关联，并落实到地籍图上。土地：

地籍区—地籍子区—宗地（使用权）房屋：

丘—幢—层—套—间数据整合思路以上方法的前提：各部门已经有空间数据，并且图属数据已经关联。数据整合图例地籍图宗地房屋CAD或GIS图落宗601602603604605606501502503504505506401402403404405406301302303304305306201202203204205206101102103104105106关联楼盘信息数据整合思路1宗地与房屋基地面关联（ZDID-FWID）2房屋基地面与测绘楼盘表关联(FWID-LPID)3楼盘（房屋、户）与权利人关联(LPID-QLRID)1、开发房地一体的前端调查软件2、房地一体化入库，构建楼盘表数据整合中要做的工作1、按地籍区、地籍子区梳理子区内小区项目，包括开发商、开发年限、开发内容、面积、规划红线图、供地资料，商品房买卖情况等等内容；

2、按年份梳理小区项目，按时间倒排顺序梳理出每年开发的房地产项目，包括楼盘表、预测绘成果、实测绘成果等。

3、根据上述资料梳理出当前各个不动产登记单元的权利人和相关的权利情况，包括预告登记、预告抵押，首次登记，抵押、查封等限制类登记情况。

4、从数据库和其它途径把各类限制类登记数据情况单独梳理出来作为数据整合的对照资料，与当前权利人的实际情况进行挂接和验证，确保每个不动产单元的各项权利挂接到位。阶段性成果罗列1、按地籍子区分年度土地登记情况分析表；2、按地籍子区分年度房屋登记情况分析表；3、房、地登记情况差异分析表；4、房屋落不了地的情况分析明细表；

列举到小区；5、为解决上述问题，需要局方和房管部门协调并提供的资料；6、我们的解决方案和时间表；1、没有空间数据部分怎么办？2、如何找到“有房无地”的数据？3、没有楼盘表的数据部分怎么办？4、有房有地却没有登记数据的怎么办？以楼栋为单位建立“住户一览表”

对于同一幢楼，建立土地登记的住户一览表，包括该幢楼所在的宗地信息（土地用途、使用权类型、使用期限、宗地图号）、楼幢信息（总建筑面积、分摊系数）以及所有住户信息（姓名、土地坐落、房屋性质、房屋建筑面积、土地公摊面积、土地证书号）；对于同一套房屋多次转让、变更的，附加变更登记表，记载该套房屋的上下手业务历史。关于房地数据整合中需要注意的

几个问题身份证号土地坐落面积权利人其他把计算机完全自动匹配的不动产单元找出来。基本原则完整：整合过程中要遵守土地登记、房屋登记等数据库

标准和规范的要求，对相关数据项进行补充和

完善，确保规定的必选项和条件必选项内容完整。一致：在数据整合的过程中不应对原始数据进行修改，

确保整合前后的数据一致。规范：依据现行的土地登记、房屋登记等数据库标准，

对已有的不动产登记信息进行梳理并规范化。土地数据清理时的注意事项

1、关于外业测绘。对于原来进行地籍测绘的，本次不动产统一登记工作开展过程中，不要求进行成片区域的修测、补测，这块工作应该由地籍部门统一处理。本次不动产登记过程中，可以使用原1:500的城镇地籍测绘、二调数据、农村两权颁证测绘数据、大比例尺（1:1000）的航拍图形数据作为工作底图，在此基础上叠加权属范围线。2、关于坐标系选择。建议采用80系，有条件的地方，可采用2000大地坐标系。整合具体工作——实现房地关联1、房屋落宗：通过土地坐落的对应关系，实现将房屋登记信息与楼幢空间数据建立关联关系，从而实现空间、登记、档案数据的整合。

2、房地关联：通过权利人姓名、房屋坐落的对应关系，对同一套房屋的房屋登记信息、土地登记信息建立关联关系，事项房地关联。（注意：这里各地区别比较大，如果以前是先办理房屋登记，再办理土地登记，且在办理土地登记时，房屋坐落与房屋登记信息完全一致、权利人与房屋登记仅有前后次序的差异，这样实现起来比较容易）。

3、人工方式处理：剩余部分通过人工方式实现房屋落幢、房地关联。可根据实际需要，结合档案查阅、现场确定位置等方式进行人工处理。（注意：对于房屋历史数据较差的地方，很大部分需要通过人工方式实现数据关联。）质量检查空间及其属性方面的质检关联的正确性检查历史数据分析与检查

经过前面的关联只是形成了一个初始数据库，如何保证数据是否一一对应，是否真实、正确，还需要通过空间数据、属性数据、数据与档案对应等方面的检查。通过系统的拓扑、图属一致性的检查通过内外业核实，室内通过数据与档案的一一对应检查，室内无法通过或存疑的部分，应当到实地进行权籍测绘、调查与核实。将通过关联检查的数据与原发证数据进行叠加分析，并提取相关信息再一次进行一致性检查。

数据清理的成果质检，主要包括公司质检、业务科室质检和第三方质检。

公司质检包括对每天各类成果的日常质检、阶段性质检以及入库前所有数据的总质检。

业务科室质检包括预审、档案、受理、审核等环节对各项数据的不重、不漏、一致性进行质检。

第三方质检。通过有资质的第三方抽查对数据整合的最终质量进行认定。建立甲乙双方协调工作机制

协调督导：登记部门成立相关领导牵头，包括业务科室、信息中心等人员在内的工作小组，协调处理整个数据清理整合过程中的相关工作。

工作小组根据整个项目的工作安排，结合工作计划，对各项工作进行安排，并倒排工期形成计划安排表，业务科室负责对清理整合过程中各类业务问题进行确认、处理，信息中心负责了解、督导整个项目的进展，结合项目倒排工期安排表，将每日工作进展汇总后以短信形式保送各级领导。融合人员合理分组档案扫描组数据补录组空间数据处理组数据关联组质检入库组每日质检阶段性质检入库总质检关于数据整合工作的回顾小结第一步：摸清历史数据情况房-地-农-林-海补充：1、每个局的里程碑式的时间段2、建立统一的调研结果展示报告；

（固化属于公司自己的格式）

第二步：开展数据分析1、主要内容：空间、属性、登记、档案；2、找出主要问题，阶段性成果：

（1）、宗地压盖地籍子区、行政界线具体情况；

（2）、房屋压盖不同宗地的情况和初步原因判断；

（4）、没有楼盘表的房屋情况及其初步原因判断；（3）、形成该市县数据整合要做的具体工作内容，列出具体工作时间表，提出预算建议等。第三步：制定数据整合方案数据整合的四个阶段数据整合房地农林海数据各自清理房地农林海数据标准化房地农林海数据初步关联房地农林海数据全面整合入库一步到位整合模式要点一、原则：完整、一致、规范；二、土地空间数据——需要分层管理，可以追溯历史

已有的+其他土地档案能查到的（补录）+行政手段能解决的（提前提供表单）+需要现场实测，通过权籍调查解决的。三、权属信息和空间数据的关联；四、住户一览表（历史关系和住户变更表）的建立；五、楼盘表数据的建立、补充和完善；规则和方法。五、必要的工具开发和先进技术的引入，提高工作效率；六、必要的人工干预，语义一致性的实现；其他需要注意的问题1、坐标系选择和转换问题；2、质量检查问题（公司质检、科室质检，第三方质检）；空间及其属性方面的质检；关联的正确性检查历史数据分析与检查3、工作机制建立问题（协调、督导机制）；4、项目实施分组问题；5、去重补漏规则工作策划与准备分析、梳理标准化整理清理整合（去重、补录、重新编码）数据关联（落地）入库检查数据整合建库工作步骤问题三：如何编制数据整合经费测算预算报告1、明确数据整合建库任务；2、提出经费测算依据；3、关于经费测算的说明；4、具体经费测算结果；5、经费来源说明。问题三参考答案

1、数据整合建库的主要任务

（1）对土地、房产、林权已有的登记信息按各行业现有的数据标准和行业规范进行梳理与整理，形成符合相关技术标准的数据集，即建立原始库。

（2）依据不动产登记数据库标准对土地、房产、林权已建好的原始数据库进行抽取、转换、补录、整合等方法，建立不动产登记数据库。

（3）对土地、房产、林权已有登记档案按照各行业档案管理要求进行扫描，并与登记信息挂接。

（4）为确保数据整合规范、成果准确，全程对不动产登记数据整合建库进行质量控制。按照国家、省相关规范标准逐级汇交。

宅基地使用权、集体建设用地使用权、农村承包经营权等另行制定。问题三参考答案2、测算主要依据

（1）《不动产登记数据库标准》（试行）

（2）《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行）

（3）《不动产权籍调查技术方案》（试行）

（4）《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）

（5）《国土资源调查专项资料管理暂行办法》（财政【2004】192号文件）

（6）国家测绘局关于印发《测绘生产成本费用定额》

（7）《土地资源调查预算标准》（征求意见稿）问题三参考答案3、经费测算主要包含的内容

（1）准备工作经费；

（2）国土、房产、林业数据规范化整理工作经费

（含空间信息、登记信息、档案数据）

（3）原始库汇交工作经费；

（4）数据整合关联工作经费；

（5）数据入库工作经费

（6）工作总结文档编制工作经费；

（7）成果汇交工作经费；

（8）质量控制工作经费；

（9）其他不可预见的工作经费。

问题三参考答案4、准备工作包含的内容及经费预算

准备工作主要包括国土、房管、林业部门的登记数据情况现状调研，收集现有登记成果资料，对现有数据进行分析对比检查，并与不动产登记数据库逐项对比，设计数据框架，编制市、县不动产登记数据整合建库实施方案、不动产数据整合技术细则、作业指导书和不动产登记数据整合建库质量控制方案、技术培训等。

一般准备工作经费====万不等。问题三参考答案5、其他有关参考测算指标

（1）集体土地所有权整合建库费用3.5万元，再加宗地数3.5-4元/宗；如某县集体土地所有权1万宗，那么测算费用为35000-40000+10000*3.5=70000-75000万，但如需补充空间数据和属性数据，则按不动产权籍调查另计。

问题三参考答案（2）国有建设用地使用权登记规范化整理中电子档案数据整--元/宗、分割登记--元/不动产单元。纸质档案数据整理为每宗--元、分割登记--元/不动产单元。

（注：电子档案数据整理主要内容为：登记档案历史数据与现状数据整理，无效档案清理剔除，档案规范化命名、挂接，宗地图编制、整饰、命名、挂接等.纸质档案数据整理包挂电子档案数据整理的全部内容，还包括扫描入库。）问题三参考答案

（3）、国有建设用地使用权登记规范化整理中空间数据整理。

纸质80元/宗（包括地籍图、宗地图等界址点坐标输入、空间纠正、拓扑处理。宗地代码和不动产单元代码编号，空间属性手工录入等，无法纠正和纠正异常，参照不动产权籍调查进行修补测计算工作经费。）

原建有的城镇二调数据库，现势性强的可以直接转入数据库，其基本经费是3万元，另按每宗30元；没有及时更新零碎存放的矢量数据按每宗70元。做好宗地代码和不动产单元代码编号，宗地信息抽取、映射、补录。（注：矢量坐标无法进行投影纠正和纠正异常的参照不动产权籍调查进行修补测计算工作经费。）问题三参考答案（4）、国有建设用地使用权登记规范化整理中登记信息整理，电子登记信息10元/宗，分割登记的10元/每单元；非电子类的25元/宗，分割登记的20元/每单元。

主要内容为：登记信息和档案逐项检查、分析、登记信息历史与现状整理，登记信息抽取、映射、补录，信息转入相应数据表（使用权信息登记数据表、权利人信息表、他项权利数据登记表）、权利登记信息、他项权利信息和空间信息关联等。

非电子类数据还包括必要的野外实地调查，但不进行权籍调查，如需权籍调查则需按地籍调查价格另计费用。）问题三参考答案