不动产行业营改增政策

主讲人：刘祖国不动产行业“营改增”政策解读1不动产行业“营改增”政策解读增值税基本概念《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》《销售自行开发的房地产项目增值税征收管理办法》

第一部分基本概念纳税人在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。第一部分基本概念第一部分基本概念税率和征收率：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。第一部分基本概念增值税的计税方法:包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。第一部分基本概念一般计税方法应纳税额=当期销项税额－当期进项税额销项税额=销售额×税率销售额＝含税销售额÷（1+税率）第一部分基本概念进项税进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。第一部分基本概念有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。第一部分基本概念三、对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。第一部分基本概念不动产标的物不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。第一部分基本概念房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等。住房，是指住宅、居民用房。不动产>房屋>住房第一部分基本概念纳税地点原营业税暂行条例规定，纳税人销售、出租不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。《营业税改征增值税试点实施方案》确定的改革原则是“试点期间保持现有财政体制基本稳定”不动产所在地预缴，机构所在地申报缴纳第一部分基本概念征收机关《营业税改征增值税试点实施办法》规定：营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。第一部分基本概念对改革前不动产给予过渡政策按照国务院“确保行业税负只增不减”原则，对老项目均给予特殊政策，如为增值税一般纳税人，可以选择简易征收办法。过渡政策的增值税征收率为原营业税税率增加5%征收率，相当于原营业税4.76%5%÷（1+5%）=4.76%第二部分《转让不动产增值税征管办法》第一条政策依据根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及现行增值税有关规定制定本办法。《转让不动产增值税征收管理暂行办法》第二条适用范围纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。《转让不动产增值税征收管理暂行办法》第三、四条政策规定（一）不动产所在地地税预缴税款。1、非自建不动产：（全部价款+价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)/(1+5%)*5%的预征率2、自建不动产:（全部价款+价外费用)/(1+5%)*5%的预征率《转让不动产增值税征收管理暂行办法》第三、四条政策规定（二）机构所在地国税申报缴纳范围：除自然人以外的纳税人转让取得的不动产1、纳税人适用简易计税方法（一般纳税人和小规模）非自建：差额，5%计算增值税。自建：全额，5%计算增值税。与不动产所在地预缴时一致。《转让不动产增值税征收管理暂行办法》第三、四条政策规定（二）机构所在地国税申报缴纳2、纳税人适用一般计税方法，（包括一般纳税人销售改革前、后取得的不动产）：非自建和自建一致：以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。与不动产所在地预缴时计算不一致。《转让不动产增值税征收管理暂行办法》第五条个人转让其购买的住房政策（一）个人转让购买的住房，全额缴纳增值税的：应纳税额=（全部价款+价外费用）/(1+5%)*5%（个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额缴纳增值税）（二）个人转让购买的住房，差额缴纳增值税的：应纳税额=（全部价款+价外费用-购买住房价款）/(1+5%)*5%。（个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。北、上、广）《转让不动产增值税征收管理暂行办法》第五条个人转让其购买的住房纳税地点个体工商户向住房所在地地税机关预缴，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人向住房所在地地税机关申报纳税。《转让不动产增值税征收管理暂行办法》第六条：预缴税款计算（一）全额预缴：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%)×5%（二）差额预缴：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%《转让不动产增值税征收管理暂行办法》第七条自然人销售不动产，在不动产所在地主管地税机关申报纳税。应纳税额为：差额或者全额依照5%征收率计算。《转让不动产增值税征收管理暂行办法》第八条：纳税人差额计算的，应取得合法有效凭证，否则，不得扣除。合法有效凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。《转让不动产增值税征收管理暂行办法》例：某纳税人2005年购买一层写字楼，价格2000万，取得《不动产销售统一发票》。2016年6月，将该层写字楼易5000万价格售出。请问，如何预缴，如何纳税？如纳税人为一般纳税人选择简易计税方法：在不动产所在地主管地税机关预缴：（5000-2000）÷（1+5%）×5%=A在机构所在地主管国税机关申报纳税:（5000-2000）÷（1+5%）×5%-A=0《转让不动产增值税征收管理暂行办法》如纳税人为一般纳税人,且选择一般计税方法：在不动产所在地主管地税机关预缴：（5000-2000）÷（1+5%）×5%=A在机构所在地主管国税机关申报纳税:5000÷（1+11%）×11%-进项=B应纳税款:B-A如纳税人为小规模纳税人:在不动产所在地主管地税机关预缴：（5000-2000）÷（1+5%）×5%=A在机构所在地主管国税机关申报纳税:（5000-2000）÷（1+5%）×5%-A=0《转让不动产增值税征收管理暂行办法》第九条预缴税款抵减机构所在地申报缴纳增值税=当期增值税应纳税额-预缴增值税预缴增值税抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第十条、十一条，有关增值税发票问题。小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。第十二条罚则纳税人转让不动产，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。《转让不动产增值税征收管理暂行办法》《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》纳税人销售不动产相关政策

一般纳税人小规模纳税人不动产来源转让4月30日前取得转让4月30日前自建转让5月1日后取得转让5月1日后自建转让取得转让自建计税方法简易计税一般计税简易计税一般计税一般计税一般计税简易计税税率/征收率征收率5%税率11%征收率5%税率11%税率11%税率11%征收率5%不动产所在地地税（销价-进价）/(1+5%)*5%预缴

销价/(1+5%)*

5%预缴

（销价-进价）/(1+5%)*5%预缴

销价/(1+5%)*

5%预缴

（销价-进价）/(1+5%)*5%预缴

销价/(1+5%)*

5%预缴

机构所在地国税与预缴一致销价/(1+11%)*

11%-进项税-预缴与预缴一致销价/(1+11%)*

11%-进项税-预缴销价/(1+11%)*

11%-进项税-预缴销价/(1+11%)*

11%-进项税-预缴与预缴一致与预缴一致第三部分：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第一条政策依据根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及现行增值税有关规定制定本办法。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第二条适用范围纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第三条一般纳税人出租不动产（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不在同一县（市、区）的，5%预缴。在同一县（市、区）的，不预缴《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不在同一县（市、区）的，3％预缴在同一县（市、区）的，不预缴一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，同上。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第四条小规模纳税人出租不动产（一）单位和个体工商户出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不在同一县（市、区）的，按上述方法预缴。在同一县（市、区）的，不预缴。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地税务机关申报纳税。《纳税人提供不动产经营租赁

服务增值税征收管理暂行办法》第五条纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第六条预缴期纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。如5月份收取的租金，在6月申报期内，15日前，到不动产所在地主管国税机关，填写《增值税预缴税款表》申报缴纳。《纳税人提供不动产经营租赁服务

增值税征收管理暂行办法》第七条预缴税款的计算（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%（三）个体工商户出租住房：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%《纳税人提供不动产经营租赁服务增

值税征收管理暂行办法》例：某纳税人自2014年起出租写字楼一层，月租金为15万元。营改增后，请问，如何预缴，如何纳税？如纳税人为一般纳税人选择简易计税方法：在不动产所在地主管国税机关预缴：15÷（1+5%）×5%=A在机构所在地主管国税机关申报纳税：15÷（1+5%）×5%=A如纳税人为小规模纳税人，同上《纳税人提供不动产经营租赁服务

增值税征收管理暂行办法》例：某纳税人自2014年起出租写字楼一层，月租金为15万元。营改增后，请问，如何预缴，如何纳税？如纳税人为一般纳税人选择一般计税方法：在不动产所在地主管国税机关预缴：15÷（1+11%）×3%=B在机构所在地主管国税机关申报纳税：15÷（1+11%）×11%-进项税额=C应纳税额：C-B《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第八条其他个人出租不动产，应纳税款计算：（一）出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%（二）出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第九条单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第十条单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第十一条、十二条有关增值税发票问题。小规模纳税人（除自然人）不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第十三条罚则

纳税人出租不动产，应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。第一条政策依据根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及现行增值税有关规定制定本办法。第四部分：销售自行开发的房地产项目管理办法第二、三条适用范围房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。销售自行开发的房地产项目管理办法第四、五条政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目：适用一般计税方法计税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）销售自行开发的房地产项管理办法当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款土地价款，应当取得省级以上财政部门监（印）制的财政票据。销售自行开发的房地产项目管理办法第八、九条政策规定一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择简易计税方法按5%的征收率计税。36个月内不得变更。房地产老项目，是指：1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；2.《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。销售自行开发的房地产项目管理办法第八、九条政策规定一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，销售额=(取得的全部价款+价外费用)/(1+5%)销售自行开发的房地产项目管理办法预缴税款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。销售自行开发的房地产项目管理办法进项税额一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）销售自行开发的房地产项目管理办法纳税申报：一般纳税人按