四药厂定位推广报告(终稿)194223270

第四制药厂项目

整体报告报告内容1234567报告内容框架办公产品定位商业产品定位项目规划建议项目租金预判招商策略及后期经营建议办公市场研究办公市场研究项目基本信息旧厂房市场研究创意产业市场研究常规办公楼市场研究项目基本信息项目全览图项目地址：长阳路1500号占地面积：46983平米建筑面积：50086平米建筑单体：90余幢物业历史：德系百年建筑物业信息区域环境调研项目东面的为黄兴路高架，连接虹口、浦东，且在项目南部即有上高架的河间路匝口，交通优势明显；项目北部的天华橡胶厂，近年内计划改造（具体方案不详），将有效提高项目未来的整体形象和档次；项目西面为海上新东坊，07年底开始招商，但目前项目因某些原因，对外招商中止；项目南部为双阳路（四车道），为杨浦传统的商业街，商业氛围浓厚，利于本案的商业和人流的聚集。破败的天华橡胶厂黄兴路高架及河间路匝口已经招商的新东坊热闹的双阳路周边环境交通环境连接虹口、杨浦、浦东大连路隧道8连接杨浦、浦东、崇明翔殷路隧道7距本案步行15分钟M4大连路站6大木桥路-蓝村路站地铁四号线5高架入口，通浦东河间路4传统商业街周家嘴路3商业氛围较浓，四车道长阳路2连接虹口、浦东，连通市中心黄兴路高架1备注路名编号本案周边公交路线较多，22、33、137、8、538等数十条公交线路。交通要道密集，加强了本案与周边区域的联动，有效扩大了项目的辐射范围共康新村-航头镇地铁十八号线12漕河泾-金桥地铁十二号线11上海西站-绿科路地铁十号线10市光路-浦江镇地铁八号线9本案145768杨浦大桥2381812复兴岛控江路周家嘴路平凉路双阳路杨树浦路大连路江浦路黄兴路高架本案东外滩现代观光旅游休闲区国际航运服务中心总部研发集聚区环岛生态生活区创业园区长阳路创意产业园区都市型产业经济园区区域规划大连路控江路现代服务业——

大连路——总部研发聚集区；军工路——创业园区；长阳路——创意产业园区；平凉路——都市型产业经济园区，并于复兴岛的环岛生态生活区、东外滩现代观光旅游休闲区以及杨树浦路的国际航运服务区连为一体，整体改变传统工业杨浦的形象，成为展示工业遗产、历史鉴证和滨江创意产业的现代科技区。其中：长阳路创意产业园区——依托长阳路的区域优势以及周边传统的产业，把长阳路定位为创意产业园区用以，改善和利用老厂房的价值，提升区域的整体形象和档次。目前该路段已出现汇星创意园、海上新东坊、中纺工业园、铭大创意产业园区等项目旧厂房市场研究上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。改造动因一一、城市产业升级

“谨慎的城市更新”

从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。二、修旧如旧的潮流改造动因二从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品ＳＯＨＯ兼备居家与办公功能ＬＯＦＴ大尺度，随意空间标准办公楼三、特殊需求崛起改造动因三上海共有130余处旧厂房，未盘活闲置在各个角落的旧工厂，这些项目大多占据市中心优越地段，集中分布在市中心静安、卢湾、黄埔、长宁等区，而杨浦区作为上海老厂房存量较大的区域之一，未来将成为新增老厂房改造项目的集中供应地之一。上述旧厂房物业中其中，由空置厂房变身而成创意园区的共有75处，截至07年12月，上海市创意产业中心共分4批授牌78家（含3家被摘牌的园区）创意产业集聚区，总建筑面积超过100万平方米。旧厂房改造上海旧厂房改造项目分布上海主要旧厂房改造项目分布八号桥创意产业孵化园创意产业园区设计行业艺术团体建筑行业创意产业基地四行仓库信和纱厂离合器厂远东屠宰场紫光机械厂旧厂房创意产业创意行业旧厂房物业在目前市场的表现形式集中体现为创意产业市场解读创意产业市场研究个人创造力……技能和天分……知识和产权……创造出——财富活动的产业全球业绩360亿美元全球市场占有率约82.5%全球业绩400亿美元全球市场占有率约95%全年交易金额169亿RMB注册会员超过3000万人全球业绩340亿美元全球个人电脑市场占有率16%全年产值达400亿美元世界电影之都的美誉全球发行量为11600万册单集电影收益达9.174亿美元全年销售业绩3.586亿美元同时在线人数超过300万人何谓创意产业国外国内上海自发形成艺术聚集区Loft+Soho详细研究创意产业表现国外的创意产业表现形式——LOFT+SOHO鲁尔区是德国最大的工业区,也是世界最重要的工业区之一。20世纪60年代，鲁尔区开展了全面的区域整治工作，至今已取得明显成效，是德国区域整治中最成功的实例，也为传统工业区的改造作了有益的尝试。伦敦东区自上世纪20年代就有年轻的作家、美术家和音乐家。随之又引来一批年轻的新锐设计师把工作室搬到这里，迅速成为国际知名的艺术家聚集地。尤其东区城市边缘的霍克斯顿，更是艺术家和设计师扎堆的地方。形成了一个颇有规模的群落并带动了画廊、酒吧、咖啡吧、俱乐部、饭店陆续建立。巴黎的蒙玛特高地是艺术家聚集的地方。毕加索、凡高、德加、卢梭、雷诺阿、劳特、雷克……因为房租便宜，吸引了很多艺术家在这里。当艺术家成名后，蒙玛特高地也出名了，成为巴黎著名的富人区。纽约苏荷区从工业中心到金融中心的转型，大量空置厂房租金低廉，居住者完全可以根据自己的审美对空间进行布置和改造，渐渐成为艺术家聚集的地方并产生了一批商业上成功的艺术家。苏荷区由于艺术家的存在迅速形成广泛影响，一些大画商和大收藏家们也不得不到苏荷区来开办画廊、收集作品。国外创意产业国内初创的创意产业园——自发形成的艺术家集中区杭州LOFT49号视觉艺术园前身为杭州化纤厂改造。自发集中的以艺术、广告等视觉艺术领域的园区。地处杭州市郊。园区面积20000平方米。北京798工厂前身为是华北无线电器材联合厂三分厂。自发集中的艺术、广告、画廊等视觉艺术领域的创造者及企业。位于北京郊区。整体面积60000平方米。国内创意园区研发设计创意软件服务—基础软件服务、应用软件服务、其他软件服务计算机系统服务互联网信息服务工艺品制造—雕塑工艺品、金属工艺品、漆器工艺品、花画工艺品。。。玻璃及陶瓷品制造—日用玻璃品及玻璃容器制造、日用陶瓷品制造、园林陈设艺术及其他陶瓷品制造研究与试验发展广告与知识产品服务—广告业、知识产权服务业其他专业技术服务（动漫、服装设计等）建筑设计创意专业技术服务业——工程管理服务、工程勘察设计、规划管理公共设施管理业——城市绿化管理建筑装饰业*分类标准依据“上海市创意产业中心”对创意产业的分类共五大类，二十五中类上海创意产业-分类文化传媒创意新闻出版业—新闻业、出版业广播、电视、电影和音像业—广播、电视、电影制造、音像制作文化艺术业—文艺创作与表演、博物馆、其他文化艺术咨询策划创意商业服务业—市场调查、社会经济咨询、其他专业咨询、会议及展览服务、其他未列明的商务服务证券分析与咨询保险辅助服务计算机服务业—其他计算机服务，主要为咨询活动软件业—其他软件服务，主要为软件咨询服务科技交流与推广服务业—科技中介服务、其他科技服务文化艺术经纪业—文化艺术经纪代理时尚消费创意居民服务业—理发及美容保健服务、婚庆服务、摄影扩映服务娱乐业—室内娱乐业、休闲健身娱乐活动商业服务业—旅行服务公共设施管理业—游览景区服务上海创意产业分类*分类标准依据“上海市创意产业中心”对创意产业的分类上海创意产业集聚区分类（授牌园区第一批）研发设计创意建筑设计创意文化传媒设计咨询策划创意时尚消费创意田子坊√√8号桥√√创意仓库√√√天山软件园√√传媒文化园√√√乐山软件园√√时尚产业园√√√虹桥软件园√√工业设计园√√√旅游纪念品中心√√√静安现代产业园√√√周家桥√√√文化创意产业基地√√√设计工厂√√M50√√√*红色标识为核心行业，绿色标识为主要行业（下同）上海创意产业集聚区分类（授牌园区第二批）研发设计创意建筑设计创意文化传媒设计咨询策划创意时尚消费创意卓维700√√昂立创意设计园√√同乐坊√√海上海√√创意联盟产业园√√√√2577创意大院√√√√X2数码徐汇√√√√建筑设计工场√√天地园√√车博汇√√√德邻公寓√√合金工厂√√√马利印象√√√尚街LOFT√√√逸飞创意街√√√上海创意产业集聚区分类（授牌园区第三批）研发设计创意建筑设计创意文化传媒设计咨询策划创意时尚消费创意东纺谷√√空间188√√尚建园√√√旅游纪念品设计大厦√√√智慧桥√√√通利园√√√创邑·河√√√创邑·源√√√数娱大厦√√√西岸创意园√√√√湖丝栈√√√老场坊√√√√绿地阳光园√√√√优族173√√√新十钢√√√研发设计创意建筑设计创意文化传媒设计咨询策划创意时尚消费创意华联创意广场√√√98创意园√√E仓√√√尚都里√√外马路仓库√√√汇丰√√智造局√√老四行仓库√√√√新慧谷√√√√中环滨江128√√√√孔雀园（在建）√√静安创意空间√√√√时尚品牌会所√√√原弓艺术仓库√√上海创意产业集聚区分类（授牌园区第四批）研发设计创意建筑设计创意文化传媒设计咨询策划创意时尚消费创意物华园√√建桥69√√金沙谷√√文定生活√√√SVA越界√√√√名仕街√√√√梅地亚1895√√√3乐空间√√√南苏河√√√SOHO丽园√√√古北鑫桥√√第一视觉创意广场√√√临港国际传媒产业园√√√上海创意产业集聚区分类

8号桥（建筑设计类）X2（数码IT类）SVA越界（中小企业总部）

智造局（外包行业类）筑园（建筑装修类）M50（视觉艺术类）天山时尚园（服装设计类）上海创意产业-经典案例8号桥项目原址：上海汽车制动器厂项目地址：建国中路8号建筑规模：30000平（共2期）产业定位：建筑设计及室内设计行业代表客户：HMA、SOM设计公司项目挂牌：上海第一批创意产业基地企业背景：港资背景，原新天地团队黄翰鸿领导，股东内有香港著名导演冼杞然其它信息：上海第一个以产业园性质经营的产业园区，是市政府在上海打造创意产业园的示范项目，近期融资成功并着手继续发展创意产业园及购物中心管理项目的连锁发展X2项目原址：上海亚华印刷机械厂项目地址：茶陵北路20号

建筑规模：13000平产业定位：IT数码建筑设计媒体及艺术项目挂牌：上海第二批创意产业基地企业背景：携程之力山投资及红衫基金其它信息：徐汇区打造数码徐汇，着力支持的创意型数码园区智造局项目原址：上海紫光机械厂项目地址：蒙自路169号建筑规模：总建面积约2.3万平米产业定位：现代化服务外包产业项目挂牌：上海市第四批创意产业基地商业运营：上海史坦舍商务服务有限公司项目租金：4-7元/平米/天其他信息：卢湾区被列为中国服务外包基地上海示范区，而智造局位于卢湾区政府着力打造推进的核心区域，是上海史坦舍商务服务有限公司投资、经营管理，卢湾区政府大力扶持的国际外包服务产业园项目。M50项目原址：信和纱厂（信和棉纺厂、上海第十二毛纺厂、春明麻纺厂）项目地址：莫干山路50号建筑规模：总建面积约4.1万平米产业定位：视觉艺术、服装设计、广告影视代表公司：司马青工作室、谭行健工作室项目挂牌：上海第一批创意产业基地开发商：上海纺控集团其他信息：民族纺织印染的兴起和发达区域，且开发商在纺织行业具有极深背景，借助此产业背景衍生的服装设计类创意业，并在市政府的大力支持下，形成时尚艺术的设计中心。天山时尚园项目原址：上海离合器厂项目地址：天山路1718号产业主题：服装设计/时尚艺术/品牌发布企业背景：中国服装设计师协会+东华大学服装艺术学院+长宁区政府共同建设项目规模：10000平方米项目租金：2元/平方米/天项目功能：创意办公+商务配套+会所项目说明：项目以建设国际服装产业界的信息互动、专业设计、品牌发布、产品研发、人才培 训等专业技能性发展平台为目标。

SVA越界项目原址：上海金星电视机厂项目地址：田林路140号建筑规模：总建面积约13.8万平米产业定位：多主题形态项目挂牌：上海第四批创意产业基地设计公司：阿特金斯产品功能：商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布其他信息：SVA越界是上海目前获得授牌的最大创意产业园之一，集休闲商业、创意产业、商务服务于一体，应漕河泾产业升级之势而变，由上海锦和置业与SVA集团联手打造，将改造成为国际化时尚商业综合街区。筑园项目原址：上海建材商城项目地址：宜山路407号建筑规模：总建3万余平米产业主题：时尚建材、创意生活项目挂牌：上海第二批创意产业基地管理公司：上海尚建园管理公司（上海盛融投资有限公司；时尚生活中心有限公司、上海建材总公司共同组建）产品功能：办公、展示、特色零售、活动发布其他信息：借助宜山路建材一条街的产业氛围及香港时尚生活中心的商业运营管理能力，形成国际流行的创意家居生活用品和时尚建材的咨讯平台，以及创意家居和建材的展示及商务洽谈中心，并成为国际时尚生活环境的体验性场所。某一小类聚集性强（80%以上）聚集性弱（无明显聚集性）强弱创意产业园区中等2~3中类行业比例50%以上建筑设计工场筑园东纺谷M501933老场坊上海时尚园SVA越界2577创意大院市场份额小市场主流上海创意产业特性研究80%以上为纺织类研究、检测、销售、设计等公司纺织研究所所在地，目前仍有相关纺织行业背景

95%以上企业为建筑设计类公司位于同济大学校区旁，借助于同济的建筑设计底蕴及氛围90%企业为建筑、家居类公司；处于宜山路建材一条街筑园（产业高度集中代表）项目原址：上海建材商城项目地址：宜山路407号建筑规模：占地2.1万平米，总建3万余平米，4栋2~6层建筑；一期1.9万平米，二期1.4万平米产业主题：时尚建材、创意生活产品功能：办公、展示、特色零售、活动发布项目租金：4~5元/平米/天（办公）筑园东纺谷建筑设计工场先天“基因”是决定园区产业聚集性强弱的关键既是机会也是束缚设计类为主，但无明确规划总建面积约3万平米多元化主题总建面积10万平米SVA·越界2577建筑大院2577创意大院（产业集中度一般的代表）项目原址：中国人民解放军七三一五工厂项目地址：龙华路2577号建筑规模：总建面积约4万平米产业定位：多主题形态产品功能：商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布租金报价：3~4元/平米/天（办公）缺乏先天条件、受体量影响市场优胜劣汰形成的多主题产业无聚集性！行业有何特征？聚集性强弱仅是一种表现形式并不直接体现经营好坏尚街Loft主题定位：“科技与时尚”

入驻企业：欧莱雅中国、魔方投资、地铁传媒、彤悦网络、炫贝传媒、蝶亿公关、智动传媒、观宏咨询、百威中国……*主题定位为该项目官方对外发布的定位方向（下同）；红色标识为符合该主题定位行业，绿色标识为不符合该主题定位但属于创意产业行业，蓝色标识为非创意产业行业。（下同）2577设计大院主题定位：创意设计为核心，建成市场服务、人才交流、设备交易和展示发布4个基础平台

入驻企业：上海东方文化发展中心、上海精文投资有限公司、上海美术家协会、德国FoxRetailGroup设计展示、Blogbus网络、SunPower城市规划设计……上海创意产业行业特性研究创邑·河主题定位：多媒体产业、环境艺术设计、影视广告设计制作、视觉艺术、动漫、游戏软件设计等企业，将数字技术这一理念引入创意产业的新型企业，共同为“数字长宁”增加新的理念。入驻企业：紫禁之巅广告、超前多媒体、极成装潢、永远企业、香港风车、回唐广告、飞弋设计、林明弘工作室、飞来飞去多媒体……8号桥主题定位：汇集与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。无论是建筑设计，园区规划还是活动策划，创造最新的创意园区模式。入驻企业：SOM、HMA、沃鹰资本、凯达环球建筑、卉洲服饰、意讯装饰设计、唯晶信息科技、游龙民间艺术中心、PPS数字后期制作、峻桦广告、伟灏贸易、工业开发区招商中心……创邑·源主题定位：多媒体技术，数码长宁

入驻企业：可·当代艺术中心、蓝雪数码科技、宇洋建筑设计、圣沣设计、盛阳广告、卡通派数码、拉贝家具、飞酷数码、广告海……X2数码徐汇主题定位：以数字娱乐内容供应商为服务对象，打造数码娱乐供应商产业链。入驻企业：红杉基金、科集信息技术、锋芒信息技术、尚谷科技、湃诺建筑设计、源诚文化、辰光公关咨询……智造局主题定位：国际服务外包产业园

入驻企业：埃特公关咨询、帝欧咨询、集博投资、禾美堂企业形象设计、弘诚良行投资、奥派景观设计、宝路电子、中侨会展……田子坊主题定位：中西方的文化交融碰撞的艺术街。入驻企业：杰米陶艺工作室、古着服饰、汉源文化尔冬强艺术中心、酷卡互动、摩克室内设计咨询、lST建筑室内设计、奇圣电脑科技、世大信息咨询有限公司……创邑·河创邑·源周家桥创意基地X2数码徐汇尚街Loft八号桥智造局设计工厂2577设计大院………符合定位行业创意产业外行业不符合定位属于创意产业行业

构成主体分布分散分布分散，无明显聚集性，地段对其影响不是主要影响因素产业发散产业无明显聚集性，不直接体现经营好坏程度行业离散有主题概念，但行业无鲜明限制，市场自由组合为主上海创意产业市场表现常规企业制造、贸易、航运等创意企业设计、传媒、IT信息租金敏感度高，即使老厂房改造成创意产业园，仍然难以规避地段和建筑的劣势，而放弃选择本案租金敏感度低，一旦老厂房改造成创意产业园，满足企业对于空间和环境的需求，租金将不成为其考量的首要条件价值不能得到认可可以实现产品价值客户对创意园区的认识创意产业园

PK

常规办公楼地段建筑聚集办公价值三要素产品判别地段商务敏感度不高非商务聚集区亦可商务敏感度较高成熟商务区认可度高……创意产业园常规办公楼创意产业园的地段因素对物业价格的影响较普通写字楼相比有所弱化<内环内静安现代产业园2.5~3元/平米/天内环外2577创意大院3.5~4元/平米/天地段并不能阻碍创意产业园对企业的吸引力相同区域内的X2与之俊大厦建筑外部形象富含创意动感内部LOFT空间充满想象强调自由灵性外立面商务感浓厚内部格局标准划一注重硬件品质……创意产业园常规办公楼创意产业园以激发企业员工灵感创造价值常规办公楼通过硬件品质提升企业形象1933老场坊项目原址：上海工部局宰牲场项目地址：虹口区沙泾路10号建筑规模：总建面积约3.17万平米产业定位：设计类相关产业设计师：巴尔弗斯产品功能：商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布项目特点：产品极具奇特性及稀缺性项目租金：$1.0元/平米/天起依靠独特的产品形态创造并提升价值聚集提供平台自发形成内聚新兴的办公模式依托外部形成行业外聚传统的办公模式……创意产业园常规办公楼创意产业园更多的是依托同类型企业自发整合，达到聚集效应。而常规办公楼一定要依靠外部条件才能达到聚集，不受掌控<集聚形式：以画家为代表，自发形成的视觉艺术设计为中心的集合代表公司：司马青工作室、谭行健工作室M50创意产业园项目常规办公楼项目产业定位：钢铁贸易企业集群项目特点：依托宝山钢铁产业，汇聚已有的钢材贸易企业，并依托发展商的产业背景资源获得成功钢领地理位置条件不佳挑高/挑空是优势所在聚集可以通过自身形成123创意产业园常规办公楼地段敏感度较低地段敏感度较高建筑强调空间环境建筑注重立面设备凭借内部集聚体现价值依靠外部聚集形成价值园区特性比较区隔二者的可控客观条件：产品因素挑高老厂房独栋单体建筑本案产品形态AB常规多层建筑D首层具有挑空条件的多层建筑C项目产品形态分析产品形态创意办公常规办公区域办公市场调研项目周边√

四平路沿线√五角场周边√控江路沿线√同济周边√大柏树×四川北路沿线×4361257区域办公楼分布项目名称项目位置租金(元/m2/天)售价(元/m2)海运大厦长阳路眉州路1.5-28800中通大厦长阳路黄兴路1.2-1.5-龙泽大厦宁国路长阳路1.5-1.810500上海国际家纺家饰中心宁国路平凉路——16000大家纺创意天地平凉路黄兴路1.6-2.5—15%10%30%15%30%家纺类医药类城建类航运类其他区域内办公企业行业分类区域办公氛围较弱，多数为乙级办公楼标准，产品陈旧，配置较差部分写字楼有明确的行业要求且不对外招租，如城建大厦、远洋运输公司大厦等区域存在较多的老式商住两用楼，此类物业的入驻企业无明显分类项目周边市场项目名称项目位置租金(元/m2/天)家纺大厦四平路临平北路2.8-3上海商贸大厦四平路临平北路2.5-3盛泰国际大厦四平路临平北路2.8-3.3埃力生轻工国际大厦四平路临平北路2.2-3区域内办公企业行业分类区域内物流行业聚集性相当明显，其中上海商贸大厦尤为明显，物流行业入驻企业达到80%以上受产品品质和区位条件影响，租金承受能力有一定提高15%10%5%60%10%贸易类家纺类建筑类物流类其他四平路沿线市场项目名称项目位置租金(元/m2/天)售价(元/m2)上海平盛大厦淞沪路政通路2.2-2.515000沪东金融大厦淞沪路正通路2.3-2.5—杨浦孵化基地邯郸路国定路1.8~2.2—富庆国定大厦四平路国定路2.2-2.815500复旦科技创业园四平路国泰路2.8-3.31700020%10%40%15%15%IT科技类贸易类教育培训设计咨询其他区域内办公企业行业分类区域产品多数为近年新增供应，产品品质有明显提升，且区位条件较好，租金水平有所提高。IT、软件、生物能源、知识外包等高科技企业在数量上占相对优势。上述行业所能承受的租金水平明显处于区域中的较高水平。五角场周边市场项目名称项目位置租金(元/m2/天)上海信息大厦控江路江浦路1.4-1.8卫百辛大厦控江路鞍山路2.2-2.4国中大厦大连路控江路1.4-2海上海大连路飞虹路3.5~3.815%25%35%10%15%贸易类IT信息类建筑类教育咨询其他区域内办公企业行业分类卫百辛大厦内的建筑行业企业高达85%上海信息大厦则有60%以上企业从事信息技术行业控江路沿线市场项目名称项目位置租金(元/m2/天)同济科技大厦国康路46号2.7~3.0设计创意工厂赤峰路四平路2.1-2.4远洋广场四平路赤峰路2.3-2.5同济联合广场彰武路四平路3~3.210%25%15%30%8%12%软件信息类建筑工程类教育培训类设计咨询类经济金融类其他依托同济大学优势，建筑设计类聚集性较高产品配置较好的项目，有较好的租金表现。同济大学周边市场科技园（研发，办公）创智天地广场（商业配套，办公）江湾体育场（休闲，娱乐，放松）创智坊（住宅，商住两用办公房）投资方瑞安房地产有限公司总建筑面积100万平方米园区规划科技园、江湾体育场、创智坊、创智天地广场四大板块经营形式租售并举：创智坊(SOHO办公)销售，其他物业出租租金售价售价:（创智坊）21700元/m2租金：（创智坊）2.5元/m2/天

（创智广场）10-12元/m2/天规划定位智慧型创业者、知识工作者、科技人员的知识创新社区知名企业甲骨文、思科、百度、日立等出租方式可整栋出租：如甲骨文将承租整栋物业可整层出租：如百度承租创智广场3层可分割出租：如加利福尼亚大学中国代表处客户特征客户区域性不明显，对外区域也有较强辐射客户集中于高附加值的知识产权产业有较大比例港资、外资公司区域个案：创智天地区域常规办公楼市场表征产品档次偏低，租金水平低随着五角场开发，有所改善产品打造及项目运营得当可对外区域产生较大辐射如“创智天地”存在高租金承受企业受制于区域条件无法获得产品升级高租金承受企业集中于知识产权产业链经济附加值高区域办公市场表征选择什么？摩天大厦玻璃幕墙开阔的大堂5A豪华写字间污浊空间废气环绕工作的繁琐与压抑传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式得到什么？区域位置提高企业办公效率的法宝楼宇形象展示企业形象的第一名片自身配套满足员工的日常工作所需内在品质为入驻企业增值加码软性服务确保办公的舒适与安全现代办公发展趋势选址考量因素发生改变追求大面积绿化、阳光、空气出现了办公边缘化、办公郊区化的趋势花园式办公、生态办公、绿色办公、老洋房层出不穷得到密集压抑的办公环境商务条件匮乏人才、技术、信息设施、娱乐设施、文化教育设施、居住设施不足企业需求发生转变，我们必须满足需求，同时也可以创造需求本案空间开阔独栋办公生态办公景观办公针对创新企业满足升级需求摈弃常规模式本案常规办公产品市场建议办公产品定位定位考量定位原则功能定位延伸功能产品概念客户定位创异社区定位考量旧厂房=创意？创意产业旧厂房创意产业是旧厂房物业目前的市场表现形式人人都在叫嚣创意的时代也是创意真正经受考验的时代旧厂房改造发展路在何方项目体量（平米）项目体量（平米）X2·数码徐汇13000苏河Doho67282577创意大院28000西岸创意园18000八号桥一期12000创邑·河5000关键词：规模小洞悉项目入住企业X2·数码徐汇红杉基金、科集信息技术、锋芒信息技术、尚谷科技、湃诺建筑设计、源诚文化、辰光公关咨询2577创意大院上海东方文化发展中心、上海精文投资有限公司、上海美术家协会、德国FoxRetailGroup设计展示、Blogbus网络、SunPower城市规划设计八号桥一期SOM、HMA、沃鹰资本、凯达环球建筑、卉洲服饰、意讯装饰设计、唯晶信息科技、PPS数字后期制作、峻桦广告、伟灏贸易、工业开发区招商中心关键词：覆盖面广洞悉洞悉功能配套：商业（餐饮为主，时尚创意零售）商务中心（极少园区提供）物业管理关键词：功能单一洞悉概念推广：创意产业创意园区建筑改造……关键词：概念雷同认知市场反馈规模小功能辅助单一行业覆盖面广区位：内环之内体量较大自身条件产品形式丰富标签TAG同质竞争无个性标签有个性资源如何打造标签创异社区定位原则突破我们不是Ctrl+C；我们不是市场跟风；我们不是“拿来主义”！定位原则创新当代商务人士的一天辛苦一天，不小心错过六点的晚餐；直至22：00放下工作吃上宵夜；突然灵感闪现，继续工作；灵感枯竭，放下鼠标，听上两曲音乐……抬头仰望夜已深，收拾东西，回家睡觉；早上起床，赶赴公司，完成未完的工作……工作着、生活着；游离在二者之间；在8小时之内更在8小时之外在界内更在界外工作限界限时现有园区提供的：工作、再工作、还是工作商务人士需要的：成功的生意、舒适的生活、放松的享乐Vs市场缺失自身资源客户需求体量偏小功能单一成功生意舒适生活轻松享受丰富体量多元化建筑融融：时间、空间、功能、意识形态融合：创意办公与传统办公的创新融合融汇：生意与生活、工作与休闲、办公与商业融通：八小时之内与八小时之外、界内与界外融洽：各类人群在社区内的和谐交融异于创意园区融工作娱乐生活融之何用？突破枯燥刻板的传统办公异于商务园区软性平台公共空间服务配套丰富创意生活的时间空间价值体系：创意：延续建筑的精髓创艺：挖掘艺术的潜力创益：创造企业的价值创逸：营造安逸的氛围创易：打造轻松的生活一切，皆源于创异非常办公，逸术生活生活化创异商务社区有『融』乃大存『异』则刚Extend：工作与生活的延伸Exceed：与传统园区的超越Expand：从园区扩展到社区Extra、Enjoy、Easy创异社区功能定位功能定位双链：DNA式双链结构联动生意+生活双核：办公核+商业核创意设计区创新服务区创意展示区创新总部区核心创意产业办公区域，针对对产品有独特喜好的建筑、IT数码类等行业需求倾向常规办公楼，但对办公环境有所讲究，满足咨询、信息服务业企业的办公产品需求借助项目内独栋建筑的稀缺性，在产品形式上实现创意功能，提供给部分企业作为小型总部。创造性思维向原创性产品实现的行业，配有产品形象展示空间，如服装、工艺品，时尚品设计等。核心功能区双核：办公核+商业核创意办公区创新办公区创意设计区市场案例：X2·数码徐汇、八号桥；概念内涵：喜好特殊的产品形式，如挑高的层高、开放式空间等；目标客户：建筑、iT数码设计类等讲究灵感创作行业创意是形而上的学问故先有形而后方能生意创意展示区市场案例：M50；概念内涵：讲究设计产品的展示空间，对外展示交流；目标客户：服装设计、工艺品、时尚品设计产业前沿展销一线打开企业商海之门创新服务区市场案例：阿波罗大厦/智造局；概念内涵：对产品配置，办公环境，氛围有特殊要求；目标客户：咨询信息类行业客户产品建议：填补市场空白及提升产品档次，适当补充少量体量配置完善的即时办公产品创新总部区：从建筑物形态而言，本案拥有大量的独栋单体建筑，因此，突破传统的行业定义创意的范畴，满足小型公司对总部产品的喜好特征，通过产品形态表达创意概念。精神上界品牌上阶双核：办公核+商业核品味餐厅：讲究情调/形象简餐/快餐：经营时间灵活大众餐厅：辐射周边社区休闲娱乐零售服务商业餐饮酒吧、会所、茶室按摩、Snooker球室零售：便利店、药房、面包房服务：洗衣房把工作上升到生意把商业上升到生活全能办公=生意?

商业配套=生活?双链：DNA式双链结构联动生意+生活生意之核+生活之门如何从工作到生意知识产权保护人才引进产业链投资风险重复建设产业与工业资源的结合同质化竞争资源浪费工作生意功能实现所需构筑的软性平台系统的软性平台体系联动产业链各环节共同作用保证项目功能处于最佳运行状态切实提升入驻商家(企业)运作效率和收益信息交易中心金融服务中心物流分拨中心会展服务中心OURREFERENCEOURREFERENCE资源平台展示平台服务平台资源平台营销平台服务平台技术平台专业经营管理团队运营项目扩大园区知名度、美誉度丰富完善产业链各环节商房联浙商会创意产业协会园区提供注册、税收、管理等服务园区提供完善的即时办公条件引入行业协会、机构；引入风险投资等创意产业关联公司核心功能生活化创异商务社区创意设计区创意展示区创新服务区创新总部区建筑、IT数码、设计服装/时尚品设计咨询服务类地区性小型企业讲求空间、环境，增加灵感，促进创作除空间、环境外，讲究商品的展示注重产品的硬件配套，园区的软性服务讲究产品给企业带来良好的形象展示面需求建筑改造方向层高挑高

具有开放式外部环境下层展示上层创作；良好沿街展示面，与商业街相邻注重产品面积

办公时间不确定性对独栋及良好形象展示面的产品偏好服务平台技术平台营销平台资源平台构思商品服务产业链展示创作设计服务服务服务变简单的行业聚集为真正的产业链，实现知识产权价值无形的创造思维有形的商品价值创异社区延伸功能如何从商业到生活全方位商务生活呵护灵感源泉交流互动轻松氛围展示公共空间商业生活动感韵动休憩公舍灵感涂鸦交流会馆创意市集创意公舍在宁静与忙碌中寻求平衡点，寻找没有陌生感没有压迫感没有潮杂感没有拘束感……

可休憩、可冥思、可蓄势……休憩提供简单的物业管理满足临时性的居住需求租金承受能力有限统一经营管理，良好的酒店管理经验地块性质、产品条件不允许住宅经济型酒店酒店式公寓新凤城迎宾馆瀚海明云大酒店华晶宾馆弘森宾馆格林豪泰速8锦江之星世济星洁酒店鑫鸿宾馆谷苑大酒店宝隆居家7天连锁格林豪泰潞安酒店京昌酒店临青宾馆佰园宾馆长城饭店酒店市场竞争激烈、分布密集、各档次物业均有分布二星级酒店三星级酒店四星级酒店连锁经济型酒店普通社会酒店公舍——针对园区内部的服务式“公寓”提供简单的物业管理异地办公/短期办公人士的短期栖身之所；创意公司工作时间灵活机动，忙碌之余的休憩场所。创意有家才是创意家给天马行空的思绪，一个快速自由落体的定点休闲涂鸦通过开辟公共合法的涂鸦区域表达自身的看法宣泄心中的情绪碰撞灵感的火花拉近人与人之间的距离行走在融合与对抗之间炫彩演绎每个人眼中不同的世界动感韵动灵感枯竭……无妨！去篮球场来一场“斗牛”挥霍大把汗水或去活动室开一局“斯诺克”凝心静气片刻思路又变得豁然开朗创意市集平时在公共区域利用墙体或者设立看板，定时公开对外展示一些艺术作品；节假日举办市集活动。无国界上演创意的彻夜狂欢交流会馆灵感碰撞“脑震荡”随时上身情感交流大生意随时上门AMPM创意夜未眠APM*附：酒店公舍经济分析经济型酒店特征分析

资金投入改造成本6~10万元/间，自建投资15~30万元/间回收期一般在3~6年市场定位中小商务客、旅游散客和休闲散客为主房价：160~300元，是三星的55%，四星的33%

营运成本客服比1:0.3，人员成本一般在收入的10~12%，能源费用比例相对低，一般在收入的8~9%服务设施客房数150~300间，建面40平米/间，早餐为主，不设娱乐设施，如美容厅、洗衣房等酒店连锁公司需自己投入资金，并往往选择租赁旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造的方式，以控制投入成本经营模式由加盟者投入资金，酒店连锁公司输出品脾和管理模式，加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费对于连锁经营而言，加盟方式成本低，速度快，正是未来的发展方向，而直营方式则便于管理和控制，有利于维护品牌。经济型酒店经营模式直营模式特许加盟模式各类品牌连锁酒店经营模式品牌公司直营特许加盟如家直营为主少量加盟汉庭直营为主少量加盟锦江之星直营为主少量加盟速8极少直营加盟为主莫泰168直营为主极少加盟宜必思绝对直营7天直营为主极少加盟经济型酒店加盟费基本构成如家锦江之星7天首期加盟费特许初始费（一次性）：按3000元/间计算。特许经营保证金（一次性）：10万元（五年后有息退还）。酒店管理系统安装维护费：首次安装费5000元。工程筹备期管理支持费：10000元/月（一般四个月，具体视工程进度而定）。技术服务费：20万元；品牌牌誉费：2500元/间。品牌使用费、输送会员CRS佣金、工程筹备期管理费、７天酒店管理系统费免收。投资加盟保证金：20万元（合作期满后无息退还）持续管理费特许品牌使用费：每月特许酒店总收入的3％特许服务支持费：每月特许酒店总收入的3％如家酒店管理系统安装维护费：维护费10000元/年持续加盟费：加盟店客房及餐饮年营业收入的4.5％，按月收取。投资加盟管理费：三年内：回收投资前：免收。投资回收即收：利润×20％三年后：从第四年的第一个月收利润×20％（数据资料来源：如家、锦江之星、7天官方网站加盟条款）多为长方体，面积在4000~9000平米多层建筑，配有电梯井位框架结构，允许进行改造周边有一定的空地，出路通畅并可停车水、电、气、排污、通讯等设施到位经济型酒店对于建筑物要求租金一般控制在1.6元/平米/天以下经济型酒店投资模式合资合作委托管理1联合其他公司共同投资合资、合作，投资方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成2由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理、委托方缴纳一定额度的管理费。分析：目前整个厂区内尚无一栋建筑物面积达到4000平米（最大3611平米），因此，由酒店管理公司直接经营管理的可能性较小，委托管理的模式较适宜操作。地理位置市场环境靠近商务中心、物贸中心、大型工业区、等或者邻近主要公路的交叉口，交通枢纽，大型停车场等周边酒店、旅馆的数量、等级和经营状况；周边的车流量、人流量和滞留情况；附近的企事业单位的情况，考虑周边配套设施的情况分析：目前整个厂区内可能接近酒店要求即为长阳路入口处6层建筑物，但其建筑面积未能达到最低标准。经济型酒店选址要求建面4000平米，客房数100间单套面积约40平米平均出租率：第一年75%，第二年85%，第三年后达到90%改造及装修2000元/平米总投入不低于800万元人员成本约为营收的10%毛利润约为营收的55%首年平均房价250元/间此后每年递增5%t投入成本全为自有不考虑财务成本经营条件经济型酒店的经营条件经济型酒店经济测算项目分项第一年第二年第三年第四年第五年毛收入平均房价（元/间/天）250263276289304平均出租率75%85%90%90%90%年营业额（元/间）68,43881,44190,54395,07099,823毛利润营业税费（元/年）379,828451,995502,513527,638554,020人员成本（元/年）684,375814,406905,428950,700998,235净利润（元/年）2,699,8593,212,8333,571,9143,750,5103,938,035合计3,764,0634,479,2344,979,8555,228,8475,490,290注：特许加盟店模式下，投资测算须加上特许加盟费同等面积的办公楼经济测算项目分项第一年第二年第三年第四年第五年毛收入平均租金（元/平米/天）2.802.803.003.604.00平均出租率75%85%90%90%90%年营业额（元）7678699861,1831,314毛利润营业税费（元/年）170,163192,851218,781262,537291,708净利润（元/年）2,895,8373,281,9493,723,2194,467,8634,964,292合计3,066,0003,474,8003,942,0004,730,4005,256,000办公楼1933万元经济型酒店1717万元两者相比较，5年的纯利润差达到216万元纯利润的比较建面1500平米，客房数50间单套面积不超过30平米平均出租率：第一年75%，第二年85%，第三年后达90%改造及装修1600元/平米总投入不低于240万元人员成本约为营收的4~5%毛利润约为营收的75%首年平均房价120元/间此后每年递增5%t投入成本全为自有不考虑财务成本经营条件公舍的经营条件自主经营，提供简单的物业服务管理

选址于项目内部经济价值较低的位置公舍经济测算项目分项第一年第二年第三年第四年第五年毛收入平均租金（元/间/天）120126132139146平均出租率75%85%90%90%90%年营业额（元/间）32,85039,09243,46145,63447,915毛利润营业税费（元/年）91,159108,479120,603126,633132,965净利润（元/年）1,140,7161,357,4521,509,1681,584,6261,663,857合计1,231,8751,465,9311,629,7711,711,2591,796,822鉴于公舍的经营形式除以日为单位之外，还包括周、月的形式出租，则在计算周、月的租金时将在原日租金的基础上做相应的折让，分别是日租金的0.75和0.55，则分项第一年第二年第三年第四年第五年日租金（元/平米/天）44.24.44.634.86周租金（元/平米/天）33.153.33.473.65月租金（元/平米/天）2.12.12.322.432.55年平均租金（元/平米/天）3.033.153.343.513.69同等面积的办公楼经济测算项目分项第一年第二年第三年第四年第五年毛收入平均租金（元/平米/天）2.802.803.003.604.00平均出租率75%85%90%90%90%年营业额（元）7678699861,1831,314毛利润营业税费（元/年）63,81172,31982,04398,451109,391净利润（元/年）1,085,9391,230,7311,396,2071,675,4491,861,610合计1,149,7501,303,0501,478,2501,773,9001,971,000办公楼600万元自营公舍470万元两者相比较，5年的纯利润差约为130万元，但公舍的存在对于项目结构完整有着重要意义纯利润的比较为了使项目概念主题趋于完善，须设置一定比例带有居住功能的物业，如经济型酒店和公舍，但通过比较不建议作经济型酒店，理由如下：受建筑物本身体量条件的限制1经营利润与办公存在较大的差距2项目周边已有众多酒店填补空缺3因此,在能达到完善主题的前提下，建议作公舍即可。分项第一年第二年第三年第四年第五年活动租金（万元/次）44566频次（次/年）2025303540年收入（万元）80100150210240平均租金（元/平米/天）2.743.425.147.198.22发布中心暨企业会馆经济测算主要功能：企业展示自我的平台，信息发布、交汇的中心建筑面积：800平米左右会馆选址：地块东北角一层建筑注：租赁情况主要参考8号桥，并已作相应的调整。建议设计时还可考虑在不占有建筑面积的前提下，搭建公共平台，为活动提供场地创异社区产品概念创异社区客户分析客户描述只要是：从事创意行业的，需要创意工作环境的，依靠智力创造财富的还或是：开创创新商业模式的，向往创新工作方式的再或是：7×24工作囚徒们，需要随时身心放松和休憩的；依恋“圈子”的从业者，任何时候都离不开行业空气的抑或是：追求休闲办公方式，随时激发工作灵感；工作生活交界模糊的并且是：懂得欣赏建筑美学的，认可文化价值的

客户类型创意产业类：建筑设计、IT数码、广告设计、服装设计、动漫设计、艺术设计、文化传媒、视觉艺术……创新服务类：咨询顾问、商务服务、会展服务、公关策划、文化艺术经纪、服务外包、时尚消费顾问、短期办公……创新总部类：中小企业总部、地区总部、研发总部、工业设计中心、展贸中心、销售中心、培训基地……属地性广域性客户特征创意办公：属地性为主，广域性为辅创意/创展办公的客户类型同济大学建筑学科的专业强项，区域存在大量的建筑设计企业及人才德国中心及相关的各类设计部门复旦大学大量自主创业人才及起步企业；复旦大学视觉艺术学院

五角场区域

目前已形成的It数码聚集区域大量起步型、创业型企业公司其他区域

对产品有独特喜好的相关企业、工作室创意产品租售去化情况海上海开盘日期：2005.03产权销售办公楼面积：78000平米去化情况：至2005年12月基本去化完毕招租情况：06年底开始招租，入驻率80%左右创智坊开盘日期：2006.11产权销售一期办公楼面积：70000平米去化情况：2007年底去化80%创邑·金沙故园区前身：上海离合器总厂总建筑面积：23000平米经营方式：只租不售产品构成：13幢建筑单体，层高5-10米功能定位：文化创意设计及展示去化情况：06年开始招商，一年企业入驻率达80%。八号桥开盘时间：2005年12月经营方式：只租不售建筑规模：12000平（一期）产业定位：建筑设计及室内设计行业目前租金：6~7元/m2/天去化情况：至06年12月已经满租售租小结：区域去化速度较快：销售型物业的去化周期半年左右，即可实现预期的推案量租赁型物业的经过一年左右时间，即可达到80%左右的入住率物业的共同点：创意产业类项目租售情况普遍较好，支柱型创意企业对于办公物业需求较大，并作为创意产业园发展的主导趋势创新服务办公：属地性/广域性皆有分布知识杨浦对办公产品的扶持鼓励区域办公板块的发展借助大学城的优势，大量的信息咨询类办公企业五角场区域的发展，吸引大量起步型企业

产品特色对外区域客户的吸引新型理念创新服务行业客户对传统办公的颠覆性产品突出办公环境、氛围对工作生活方式的改良如智造局：现代服务业外包2005-2007年销售型写字楼均价板块走势对比图区域内销售型的办公物业的成交均价一路上扬，其中鞍山板块的均价走势最为平稳，且售价一直处于整体市场的领先位置。而东外滩板块的办公物业的成交均价增幅最为明显，其中2006年的售价增幅达76%，区域内的办公物业的价值得到极大的提升。说单位：元/m2数数据来源：策源数据库项目名称入住时间入住率(%)四平路沿线家纺大厦1996前后95上海商贸大厦2004.12100埃力生轻工国际大厦199795五角场周边上海平盛大厦2001.12100富庆国定大厦2006.1150复旦科技园大厦2006.03100中环国际2004.0685杨浦孵化基地2004.0990控江路沿线信息技术大厦2001.0395国中大厦(商住)1998.01-海上海2005.0380贵人大厦（商住）2005.03-同济大学周边同济科技园2004.01100远洋广场1999.0990同济联合广场C座2006.1180总部办公区：广域性为主，属地性为辅市场反馈多幢历史悠久的百年德式单体建筑产品资源老洋房物业在市区的稀缺性，多存在于卢湾、徐汇、黄浦区域商务别墅、商务花园的兴起，且价格不菲，如宝山区宝莲府邸创新总部区创新服务区创意展示区创意设计区五角场作为城市副中心，企业密集杨浦区每年8项市级科研项目杨浦区每年落户百余家高新企业

依托同济资源建筑设计聚集地五角场IT数码聚集区依托复旦资源创业企业视觉艺术中心平凉路/杨树浦路大量纺织企业/园区创展办公区客户聚集性

行政办公区/总部办公区辐射距离

创意办公区属地性广域性疏密近远2008，创异巨擎即将诞生……商业产品定位区域商业市场研究商业产品定位区域商业市场调研五角场（城市副中心商业区）目前已有商业设施：万达广场、百联又一城、东方商厦、大西洋百货、赛博数码、东上海乐活广场，主要商业项目：万达商业广场（总建筑面积33.43万平方米）引进了巴黎春天百货、特力屋家居广场、沃尔玛购物中心、宝大祥青少年购物中心、上海黄金珠宝城等商家。百联又一城（总建筑面积12.6万平方米，集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等功能业态于一体的大型都市型购物中心）引进了丝芙兰、冠军溜冰场、今典世纪影院、现代厨坊，屈臣氏等商家。主要影响商圈

控江路（区域商业中心）规划面积为25-26万平方米，采取“多节点、纵深式、条块结合”的布局形态，以轨道交通站点新建现代商业集聚区为龙头，串联中间条状商业街。重点布局四个节点地块，以此形成四大商业组团：江浦路站点商业组团——集商务办公、社区购物、大中型餐饮娱乐等三位一体的轨道交通商业商务区电表厂地块商业组团——定位以品牌专卖店为主的时尚商业组团打虎山路站点商业组团——大型餐饮、娱乐、休闲服务组团

杨浦大剧院公共文化活动中心——融公共活动、文化教育、休闲娱乐于一体的公共文化活动中心

渔人码头（滨江商业带）杨浦区“渔人码头”位于黄浦江、杨树浦港“两港交汇”处，整个“渔人码头”西起杨树浦水厂，东至杨树浦港，北起杨树浦路，南至黄浦江，占地面积约19万平方米，沿江岸线长度约700米。杨浦滨江地区的功能也从“交通运输、渔船码头、工厂仓储”向“旅游文化、商业办公、海洋经济”的现代服务业转型。一期工程包括括连接规划中轨道交通L5线的三层地下室、五星级宾馆以及渔码头博物馆等。路段长阳路（宁武路到宁国路）租金情况沿街底层商铺租金在5~7元/平方米各类业态描述餐饮：沿街餐饮主要以中档的餐厅、咖啡馆等为主。服务：档次较低，主要为中介、药房等社区便民服务。零售：主要为超市、服饰等为主。娱乐：档次较低，数量较少。消费力情况餐饮：多数为中低档餐饮，人均消费30~50元，少量大型餐饮，人均消费可达50~70元。零售：主要针对社区居民的日常消费为主。主要商家零售：苏宁、农工商超市、欧尚餐饮：明东烧烤、欧庭咖啡、小尾羊、普陀山珍海鲜酒店服务：爱家宠物店、华源大药房娱乐：明乐棋牌室长阳路沿街商铺周边商业组团平凉路沿街商铺路段平凉路（宁武路到宁国路）租金情况沿街底层商铺租金在4~6元/平方米各类业态描述餐饮：沿街餐饮主要以中档的咖啡馆、酒楼等为主。服务：档次较低，主要为中介、药房等社区便民服务。零售：主要为超市、鞋帽等为主。娱乐：以影院、棋牌类为主，档次较低档消费力情况餐饮：多数中档餐饮集中于人均消费在30-50元。主要商家零售：宁浦商场（鞋帽类）、农工商超市餐饮：合生元、原道咖啡、避风塘服务：国大大药房、临青宾馆娱乐：云居仙境游乐城（棋牌）控江路沿街商铺路段控江路（大连路到黄兴路）租金情况沿街底层商铺租金在10~14元/平方米各类业态描述餐饮：主要以高档的餐厅酒店及一些快餐类为主。服务：档次较低，主要为中介、社区便民服务。零售：主要为较高档的服饰类。娱乐：数量较少、中等档次。消费力情况餐饮：高档的酒店餐厅，人均消费在80~100元。主要商家零售：假日商厦（高档服饰）、宏图三胞、时尚品牌街（精品服饰）餐饮：沈家花园酒店、沈家门渔港服务：文峰发郎娱乐：传奇桌球、星月KTV区域商业组团以低辐射性的社区消费为主；消费结构以满足生活基本需要的餐饮、服务类为主，消费金额难冲高；休闲娱乐的比例偏低；区域的商业氛围尚不发达，靠单体项目对区域商业能及提升有一定难度；参考创意产业园区案例（八号桥、尚街Loft、同乐坊），商业比例不宜过高。市场小结商业产品定位商圈的辐射范围

核心商圈次级商圈

边缘商圈辐射半径1公里左右辐射半径3-4公里左右辐射半径7公里左右（一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力）核心商圈次级商圈边缘商圈商圈研究业种组合规模体量功能定位区域范围中大型商业组团五角场：城市副中心，商业体量75万平米（红色色块），距离本案5公里。控江路：区域中心，商业体量24~25万平米（黄色色块），距离本案约1.5公里。渔人码头：滨江商业带，总占地19万平米（绿色色块），距离本案约2公里三大商业中心均对本案产生强弱不同的商圈引力若本案理想化，仅考虑高层建筑对商业的不适应性，假设本案做足商业体量，3~4万平米从规模效应考虑3~4万平米无法形成综合性的辐射商圈从地段位置考虑本案在交通、区位上并不具备综合性商业的条件从租金收益考虑综合性商业势必对品牌商家租金折让，及各种业态高低租金的组合从发展成熟度考虑无论控江路、五角场，都经过了多年的商业氛围累积成熟，但本案周边商业氛围的成熟度较弱常规组合性商业û防御型方案：做小减小体量，缩小商圈范围，规避恶性竞争进攻型方式：做特功能特色，进行商圈抢夺根据不同商业功能分别论证出路？夹缝中求生存特色突围功能定位业种组合规模体量商圈研究零售规模消费餐饮就近消费娱乐随机消费123商业三大功能：购物功能研究零售的辐射商圈核心商圈次级商圈边缘商圈购物功能的规模效应周边存在大型、综合性商圈（五角场、控江路）购物的商圈引力较强能够覆盖边缘商圈û防御型方案：缩小规模，做小购物类商业业态：百货店专业市场专卖店规模效应取胜不具备规模又面临竞争防御型方案进攻型方案：功能特色，商圈抢夺特色型购物Outlet、专业市场等另类、特色小店等专卖店集群交通、停车因素依附大型商圈存在，依赖其大量人流品牌专卖店（华狮688）特色专卖店（尚街Loft）品牌重叠度高、竞争激烈受到其他商圈组团的商圈引力大？特色专卖店：尚街Loft商品较为另类商家渠道特殊商品价格昂贵区域的消费能力杨浦区“高档”消费万达商业广场百联又一城大众品牌、中档消费Vs二者难以匹配因此，本案将购物作为主力功能的适应性不强餐饮功能研究餐饮的辐射商圈核心商圈次级商圈边缘商圈餐饮功能的就近效应餐饮的商圈引力减弱仅能够覆盖次级商圈防御型方案：缩小规模，做小就近消费，其他商圈对项目周边的商圈引力有所减弱餐饮需求旺盛，市场较为成熟竞争需求存在空白存在市场机会是否有更好的选择？进攻型方案：功能特色，商圈抢夺餐饮特色化的渠道较广区域市场存在空白区域消费力、消费水平可以支撑相当水平的餐饮消费市场需求空白市场竞争空白人均200元以上4家（泰国菜鱼翅，泰阁苑鱼翅、真的好海鲜）人均120~200元14家人均80~120元约40家具有市场可行性娱乐功能研究防御型方案：缩小规模，做小存在市场机会竞争存在不确定性随机消费进攻型方案：功能特色，商圈抢夺大娱乐（浴场、KTV）结构、租金、定位小娱乐（酒吧、会所）有市场空间，但规模难做大üü餐饮为主、娱乐为辅、零售为补项目整体定位：功能定位业种组合规模体量商圈研究业种组合功能定位规模体量商圈研究餐饮类业种组合组合原则通过可借鉴成功案例寻求规律案例一：假日风景类别楼号商家业种面积（㎡）餐饮面积：4606㎡占比：82.8%畹町路105号101-102明记小厨（粤菜）餐厅807畹町路109号202筷乐谷（粗粮馆）餐厅156.82畹町路109号201川越食空（川菜）餐厅112.14畹町路109号105、205金城小厨（茶餐厅）餐厅366.88畹町路109号104芙蓉花开（湘菜）餐厅122.35畹町路109号103、203吉祥胡同（北京菜）餐厅303.34畹町路109号204翠花老菜（东北菜）餐厅156.32畹町路109号102北珍坊（湖北菜）餐厅122.35畹町路113号1-2层兴意酒家（本帮菜）餐厅1549.7畹町路117号107美罗思（比萨）快餐81.84畹町路121号102-104花之林红茶坊茶饮312.1畹町路121号101、201-204佰仕缘咖啡馆咖啡酒吧514.82案例二：十尚坊位置商家类别位置商家类别1号Kfc快餐5号香港肥杜火锅港式火锅/东南亚风味菜Papajohn’sPizza叼馋台湾菜2号九仟口味塘野鱼馆粤菜吉亨面馆台湾面馆3号唐韵茶坊茶坊金伟利海派菜馆Easy厨房江西菜6号九香炭烤东北炭烤藏乐汤坊粤菜小家碧玉本帮菜4号苏菲食尚淮扬菜7号蓝之艇海洋风情餐厅本帮菜东北人东北菜9号大渝合川菜快客便利店雪峰高山茶茶坊拉祜酒家云南菜甜蜜蜜港式茶餐厅8号澳门街澳味葡菜餐厅瑞鑫坊苏浙沪特色风味菜迪欧咖啡咖啡厅番茄主义西餐一诺意大利咖啡咖啡厅案例启示：餐饮商家的组合规律区域性餐饮项目业种组合广泛性排他性依据二：避免内部竞争依据一：增加商家的丰富程度依据三：招商实际操作经验娱乐休闲类业种组合酒吧会所游戏规模体量功能定位业种组合商圈研究对商家进行广义“穷举法”分类快餐类：西式、中式简餐类：西式、中式、面食、甜点正餐类：江浙粤菜川菜湘菜贵菜赣菜东北菜新疆清真台湾菜火锅日本料理韩国烧烤东南亚风味西餐根据餐饮类商家入驻规律，对其数量进行预判2家4家2家1家1家1家1家1家1家1家1家1家1~2家1~2家2家2~3家合计：23~26家餐饮体量建议餐饮类商家承租面积情况类别商家承租面积（㎡）采样面积快餐Pizzahut/papaJohns350~500300KFC/麦当劳350~500永和大王/伍经堂100~200简餐新旺茶餐厅150~200300一茶一坐300~500正餐泰燃烧烤火锅300~500400福禄寿司150~200韩林烧烤150~250伊斯坦布尔（印度菜）500~800多利川菜500~800巴依餐厅（清真）200~300荣腾鱼乡300~