第07章 收益法及其应用

第一节收益法概述第二节报酬资本化法公式第三节收益期限的确定第四节净收益的测算第五节报酬率的确定第六节直接资本化法第七节投资组合与剩余技术第八节收益法的几个问题2023/2/51

第七章收益法及其应用第一节收益法概述

一、收益法的含义

收益法是将估价对象所有未来的预期正常净收益折现到价值时点后累加，以此估算估价对象价值的方法，又称为收益资本化法、还原法、收益现值法等。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产价值，估价结果通常称为收益价值。根据将收益转换为价值的方式不同，收益法可分为报酬资本化法和直接资本化法。※2023/2/52

二、收益法的理论依据

收益法的理论依据是效用价值理论和预期原理。

效用价值理论认为：房地产价值由其效用决定，对于收益性房地产，其效用往往通过租金来体现。

预期原理认为：决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素，而是过去的因素。

决定房地产价值的因素包括：(1)净收益大小；(2)净收益期限长短；(3)获得净收益的可靠性。※2023/2/53

三、收益法的适用对象

收益法的适用对象是有收益或潜在收益的房地产。收益性房地产有住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、影剧院、标准厂房、仓库、农地等。

适用条件：收益和风险都能较准确的量化※2023/2/54

四、收益法适用的条件收益法适用的条件是收益和风险都能较准确预测。※

五、收益法的操作步骤1.报酬资本化法的步骤

(1)确定估价对象的收益期限

(2)预测估价对象的各期净收益

(3)求取报酬率

(4)选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值

2.直接资本化法的步骤(1)预测未来第一年的收益(2)求取资本化率或收益乘数(3)选用合适的直接资本化法公式计算收益价值※※2023/2/55

第二节报酬资本化法公式2023/2/56

一、报酬资本化法最一般的公式

二、净收益每年不变的公式

三、净收益在前若干年变化的公式

四、净收益按一定数额递增的公式

五、净收益按一定数额递减的公式

六、净收益按一定比率递增的公式

七、净收益按一定比率递减的公式

八、购买房地产若干年后转售的公式※

一、报酬资本化法最一般的公式式中V是房地产在价值时点的收益价值；N是收益年限；A是净收益；i是房地产的报酬率或折现率。ANVA1A2A3A4AN-1AN-2……01234N-2N-1N2023/2/57

在实际估价中，一般假设资本化率保持不变，即il=i2=i3=…=iN=i，则上述公式可简化为：

当公式中的A每年不变或按一定规则变动，以及N为有限年或无限年的情况下，可导出后面的各种公式。※2023/2/58

二、净收益每年不变的公式

1.收益年限为有限年AVAAAAAA……01234N-2N-1N2023/2/592.收益年限为无限年AVAAAAAA……01234N-2N-1N…2023/2/510

3.净收益每年不变公式的应用

(1)直接用于测算收益价值

(2)用于不同收益期限的房地产价格之间的换算

(3)用于比较不同收益期限的房地产价格的高低

(4)用于市场法中因年限不同而进行价格调整

(5)其他用途

土地年限修正公式(《城镇土地估价规程》):

Vn=VN×(1+i)N-n×[(1+i)n-1]/[(1+i)N-1]VN、Vn分别为土地使用权在法定最高使用年限、剩余使用年限下的价值，i为土地报酬率(折现率)。2023/2/511

三、净收益在前若干年变化的公式1.收益年限为有限年AVA1A2AtAA…012tt+1t+2N-1…AN2023/2/512

2.收益年限为无限年AVA1A2AtAA…012tt+1t+2N-1…AN…2023/2/513

四、净收益按一定数额递增的公式1.收益年限为有限年VAA+BA+2B0123N-1N…A+(N-2)BA+(N-1)B2023/2/5142.收益年限为无限年VAA+BA+2B0123N-1N…A+(N-2)BA+(N-1)B…2023/2/515

五、净收益按一定数额递减的公式

净收益按一定数额递减的公式只有收益年限为有限年一种情况(N≤A/B+1):VAA-BA-2B0123N-1N…A-(N-2)BA-(N-1)B2023/2/516

六、净收益按一定比率递增的公式

1.收益年限为有限年VAA(1+g)0123N-1N…A(1+g)2A(1+g)N-2A(1+g)N-12023/2/517

2.收益年限为无限年VAA(1+g)0123N-1N…A(1+g)2A(1+g)N-2A(1+g)N-1…2023/2/518

七、净收益按一定比率递减的公式

1.收益年限为有限年VAA(1-g)0123N-1N…A(1-g)2A(1-g)N-2A(1-g)N-12023/2/519

2.收益年限为无限年VAA(1-g)0123N-1N…A(1-g)2A(1-g)N-2A(1-g)N-1…2023/2/520

八、购买房地产若干年后转售的公式

AtVA1A2A3A4At-1At-2……01234t-2t-1tVt2023/2/521

Vt为期末转售收益，等于转售价格减去转售成本。期末转售价格可以通过市场法加合理预测确定。※第三节收益期限的确定

收益期限是预计估价对象自价值时点起至未来可以获得收益的时间。收益期限应根据建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限来确定。估价对象收益期限土地土地剩余使用年限建筑物建筑物剩余经济寿命房地产建筑物剩余经济寿命=土地剩余使用年限土地剩余使用年限或建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命>土地剩余使用年限以土地剩余使用期限为收益期限计算的房地产价值加上土地使用权到期时建筑物价值在价值时点的现值(土地使用权可续期)土地剩余使用年限(土地使用权不可续期)建筑物剩余经济寿命<土地剩余使用年限先按建筑物剩余经济寿命确定收益年限，再加上超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值2023/2/522第四节净收益的测算

一、净收益测算的基本公式(以出租型房地产为例)

净收益=有效毛收入－运营费用有效毛收入是潜在毛收入扣除空置、拖欠租金及其他原因造成的收入损失后的收入，即：有效毛收入=潜在毛收入-因空置、拖欠租金以及其他原因造成的租金损失※潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入(即理想情况下的收入)及其他收入。2023/2/523

运营费用是指维持房地产正常使用或经营必须支出的费用，包括房产税、房屋保险费、出租人管理费、出租人承担的维修费、家具设备以及室内装修折旧费等。

估价上的运营费用与会计上的成本费用有所不同。

运营费用不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用、所得税等。

运营费用包括了其他资本与经营的收益。※2023/2/524

净收益测算的基本公式(营业收入测算)

两个不同：1.潜在毛收入为经营收入2.扣除归属于其他资本或经营的收益，如扣除商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如，一餐饮正常经营收入、费用和利润为100万、36万和24万，则基于营业收入测算的房地产净收益为100-36-24=40万※2023/2/525

不同收益类型房地产净收益的测算1出租房地产通常为租赁收入扣除出租人负担的费用后的余额2自营房地产商业经营、工业生产和农地净收益3自用或空置房地产4混合收益房地产2023/2/526

二、净收益测算应注意的几个问题

1.关于有形收益和无形收益

房地产的净收益不仅包括有形收益，还应该包括各种无形收益。通常租金已经反映了房地产的无形收益，否则通过选取较低的报酬率来体现无形收益。

2.关于实际收益和客观收益求取净收益时应该以客观收益数据为准，但房地产有租约限制的情况除外。

对于有租约限制的房地产，租赁期内的租金采用租赁合同中约定的租金即实际租金，租赁期外的租金应当采用正常客观的市场租金标准。※2023/2/5273.关于乐观估计、保守估计和最可能估计

除抵押价值评估应选择保守估计值外(谨慎原则)，其他目的的估价都应该选用最可能的估计值。

4.关于收益流模式的确定

在房地产估价工作中，使用最多的是净收益每年不变的计算公式，但不一定符合实际情况。※※

5.重置提拔款的扣除方式重置提拔款通常利用偿债基金系数计算。2023/2/528第五节报酬率的确定

一、报酬率的概念

报酬率是指投资回报与所投入资本的比率，也称为投资回报率、投资收益率。投资回收和投资回报在房地产估价中，报酬率可以看成是将房地产净收益转换成房地产价值的比率。理解报酬率的概念需要把握以下几点：※2023/2/5291.报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低，即“高风险、高回报”。

2.由于投资的风险不同，报酬率也不尽相同，在估价中不存在一个统一不变的报酬率。

3.估价对象的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资报酬率。

4.收益法估价中的报酬率一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。5.收益价值对报酬率的变化比较敏感。※2023/2/530

二、报酬率的求取方法

1.累加法(安全利率加风险调整值法)

累加法是在无风险报酬率基础上加风险报酬率作为估价对象报酬率的方法，计算公式为：

报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－房地产投资带来的优惠无风险报酬率一般选择相对无风险的国债利率或银行存款利率，因此又称为安全利率。※2023/2/531

2.市场提取法市场提取法是利用与估价对象具有类似收益特征的价格和净收益资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率，再计算估价对象报酬率的方法。可比实例净收益(万元/年)

房地产价格(万元)报酬率(％)11210211.822319012.131513011.5市场提取法计算的报酬率为(11.8+12.1+11.5)/3=11.8%市场提取法求取资本化率的示例(假设净收益每年不变且收益年限为无限年)2023/2/532

3.排序插入法根据收益与风险匹配的原则，具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，因此可通过与估价对象具有同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。估价对象的风险程度投资风险程度报酬率估价对象的报酬率不同类型投资的报酬率拟合曲线2023/2/533第六节直接资本化法

一、直接资本化法的概念

直接资本化法是将估价对象未来某一年(通常是第1年)的某种预期收益除以资本化率或乘以收益乘数来求取估价对象价格的方法。

房地产价格=年收益/资本化率房地产价格=年收益×收益乘数收益乘数与资本化率互为倒数。

※2023/2/534

二、直接资本化法的类型(根据收益类型划分)

房地产价格=毛租金/毛租金资本化率

或=毛租金×毛租金乘数房地产价格=潜在毛收入/潜在毛收入资本化率

或=潜在毛收入×潜在毛收入乘数房地产价格=有效毛收入/有效毛收入资本化率

或=有效毛收入×有效毛收入乘数房地产价格=净收益/净收益资本化率

或=净收益×净收益乘数

※2023/2/535

三、直接资本化率和收益乘数的求取直接资本化率和收益乘数通常可采用市场提取法求取，即通过市场上近期交易的与估价对象净收益流模式(如净收益的变化、收益期限的长短等)相同的类似房地产的有关资料求取。

资本化率=年收益/房地产价格收益乘数=房地产价格/年收益※2023/2/536

四、直接资本化法与报酬资本化法的比较

直接资本化法报酬资本化法计算方法未来某期预期收益除以资本化率或乘收益乘数未来每年预期净收益的折现和收益的求取未来某一年的收益未来每年的净收益资本化率的求取市场提取法累加法、市场提取法、报酬率排序插入法等收益期限无限期有期限或无限期计算过程简单复杂适用性当存在较多收益流模式相同的类似房地产时当市场缺乏净收益流模式相同的类似房地产时结果的准确性依赖于可比实例依赖于估价师的主观判断2023/2/537第七节投资组合与剩余技术

一、投资组合技术投资组合技术是指从房地产资金构成或物理构成角度求取估价对象综合资本化率的方法。

投资组合主要有抵押贷款与自有资金组合以及土地与建筑物组合两种形式。※2023/2/5381.抵押贷款与自有资金组合

房地产的综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数：

综合资本化率=

抵押贷款比例×抵押贷款常数(贷款收益率)＋自有资金比例×自有资金资本化率式中，抵押贷款常数(贷款收益率)是指每年还本付息额与抵押贷款本金的比率。※2023/2/539【例】某宗房地产，购买时抵押贷款占七成，抵押贷款年还本付息额占贷款本金的8％，自有资金要求的收益率为15％，试求该房地产的综合资本化率。

解答：综合资本化率

=抵押贷款比例×抵押贷款常数＋(1-贷款比例)×自有资金要求的收益率

=70％×8％＋(1-70%)×15％

=10.1%※2023/2/5402.土地与建筑物的组合建筑物资本化率、土地资本化率以及房地综合资本化率三者之间的关系：

房地综合资本化率=(土地价值×土地资本化率+建筑物价值×建筑物资本化率)/房地价值＝土地价值的比例×土地资本化率＋建筑物价值的比例×建筑物资本化率※2023/2/541【例】某宗房地产，土地价值占房地总价值的40％,土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，试求该房地产的综合资本化率。

解答：综合资本化率

=土地价值的比例×土地资本化率＋建筑物价值的比例×建筑物资本化率

=40％×6％＋(1-40％)×8％

=7.2％※

2023/2/542

二、剩余技术剩余技术是指已知整个房地产的净收益、其中某一构成部分的价值及各构成部分的资本化率时，求取另一构成部分价值的方法。剩余技术有土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。※

2023/2/5431.土地剩余技术土地剩余技术是指已知房地共同产生的净收益、土地和建筑物的资本化率以及建筑物的价值时，求取土地价值的方法。

土地价值

=土地净收益/土地资本化率

=(房地净收益-建筑物净收益)/土地资本化率

=(房地净收益-建筑物价值×建筑物资本化率)/土地资本化率※2023/2/544【例】某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。试计算该宗房地产的价值。

解答：土地价值=(50-200×12％)/10%=260(万元)

房地价值=土地价值+建筑物价值=260+200(万元)※2023/2/545

2.建筑物剩余技术建筑物剩余技术是指已知房地共同产生的净收益、土地和建筑物的资本化率以及土地的价值时，求取建筑物价值的方法。

建筑物价值

=建筑物净收益/建筑物资本化率

=(房地净收益-土地净收益)/建筑物资本化率

=(房地净收益-土地价值×土地资本化率)/建筑物资本化率※2023/2/5463.自有资金剩余技术自有资金剩余技术是指已知房地产的净收益、自有资金的资本化率、抵押贷款金额以及抵押贷款常数时，求取所需自有资金的方法。自有资金

=自有资金净收益/自有资金资本化率

=(房地产净收益-抵押贷款净收益)/自有资金资本化率

=(房地产净收益-抵押贷款金额×抵押贷款常数)/自有资金资本化率※

2023/2/547

4.抵押贷款剩余技术抵押贷款剩余技术是指已知房地产的净收益、抵押贷款常数、自有资金及其资本化率时，求取抵押贷款金额的方法。

抵押贷款金额

=抵押贷款净收益/抵押贷款常数

=(房地产净收益-自有资金净收益)/抵押贷款常数

=(房地产净收益-自有资金数额×自有资金资本化率)/抵押贷款常数※2023/2/548【例】某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，购买者要求的自有资金的年收益率为12％，抵押贷款的年利率为8％。若以该房地产作抵押，则最大抵押贷款额度是多少？

解答：

(1)购买者要求的收益额=5×12％＝0.6(万元)(2)支付抵押贷款利息的能力=2－0.6＝1.4(万元)(3)最大抵押贷款额度=1.4÷8％=17.5(万元)※

2023/2/549

收益法的运用案例某办公楼总建筑面积1万平方米，可出租面积占80%，建设单位于5年前以出让方式取得该办公楼的土地使用权，土地使用权的出让年限为40年，该办公楼的剩余使用寿命还有40年。据了解，该办公楼目前已经出租，租赁合同约定的租期还有10年，租赁合同约定的租金为每月每平方米150元，而当前该类办公楼的实际市场租金水平为每月每平方米160元。目前该类办公楼的运营费用约为租金收入的30%，出租率为90%。假设目前银行存、贷款利率分别为4%、6%，房地产投资的平均风险报酬率为6%，折现率为10%，土地使用权不可续期，该类办公楼的租金水平按每年2%的速度增长。采用收益法评估该办公楼的市场价值。※

估价过程及结果如下：

1)计算估价对象的年净收益A①租约期内每年的年净收益=1×80%×90%×150×12×(1-30%)=907.2万元②租约期外第1年的年净收益(即第11年的净收益)=1×80%×90%×160×12×(1-30%)×(1+2%)10=1179.6万元

2)计算资本化率ii=安全投资报酬率+风险投资报酬率=4%+6%=10%。

3)计算收益年限N

由于土地使用权年限小于建筑物的剩余经济寿命，则收益年限取土地使用权的剩余年限，N=35年。

※2023/2/5514)选择相应公式计算收益价格

①租约期内的收益价格=907.2/10%×[(1+10%)10-1]/(1+10%)10=5574.35万元②租约其外的收益价格=[1179.6/(10%-2%)][1-[(1+2%)/(1+10%)]25]/(1+10%)10=4824.03万元则总收益价值=5574.35+4824.03=10398.38万元估价对象的单价为10398.38元/平方米。※※2023/2/552

一、带租约房地产的估价问题在房地产交易活动中，存在“买卖不破租赁”原则，即由于某些估价对象附带租约，当该估价对象的产权发生转移时，依照有关规定应保持这些租约继续有效。因此，《房地产估价规范》规定：“有租约限制的(房地产)，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。”

上述条文看似比较合理，但实际上却存在不少问题，主要表现在如下几个方面：

※第八节收益法的几个问题2023/2/5531.恶意提高或压低租金水平以牟取不当利益

“买卖不破租赁”原则的出发点在于保护承租人的利益，但在估价实践中，出卖人或承租人以该原则为由，恶意串通造假的行为屡见不鲜，损害了相关人的利益。

比如，为得到更多贷款，故意提高租金，欺骗银行及其它贷款人；或在企业改制过程中签订低租金租约，以达到低价收购国有资产的目的；或为了逃避国家税收而签订低租金租约；甚至签订最长期限的租赁合同等等。※2023/2/5542.与“净收益不包括其他资本和经营的收益”矛盾在通常情况下，租金水平的高低主要决定于房地产本身的状况。但是租金水平的高低，同样也与出租人的知识水平、管理能力、谈判技巧等因素相关，而这些因素本质上却属于出租人经营管理的范畴。因此，根据实际租金计算收益价值就会与“净收益不包括其他资本或经营的收益”相矛盾。※2023