物业服务企业职能1PPT

物业服务企业职责（权利、义务）《杭州市物业管理条例》规定1.列席业主大会会议（第十一条第二款）物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。2.物业管理用房的使用和经营（第二十九条第三款）业主委员会成立之前，物业管理用房由区、县（市）房产主管部门代为接收后移交前期物业服务企业使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。3.提前终止有约定期限的合同以及原合同的延续（第三十一条第二款、第三十五条）前期物业服务合同约定期限的，其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止。合同终止的不影响当事人承担相应的违约责任。物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提前终止合同的，自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。4.履行前期物业管理期间的职责（第三十二条）物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案；（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。5.查验物业共用部位、共用设施设备及相关场地（第三十三条）物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。6.按物业服务合同约定提供服务并遵守有关规定、合同备案（第三十四条第二款、第三款、第六十一条）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：（一）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；（二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；（五）接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在区、县（市）房产主管部门备案。物业服务企业违反本条例第三十四条第三款规定，未按照要求将物业服务合同备案的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二千元以上五千元以下罚款。7.按规定退出物业管理项目并移交物业管理档案、资料和相关财物（第三十五条第三款、第三十六条第一款、第六十二条）物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目。物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。物业服务企业违反本条例第三十六条第一款规定，退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。8.收取（预收）物业服务费并公布收费项目和标准（第三十七条、第三十八条第一、三款）物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格主管部门制定。实行市场调节价的物业项目，收费标准由物业服务合同（包括前期物业服务合同）确定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。

物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。

物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。9.经营物业经营用房、共用部位、共用设施设备以及对物业经营性收益的管理、使用、公布、审计（第三十九条、第六十三条）物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。

前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。

物业服务企业违反本条例第三十九条第三款规定，未按照要求公布经营性收益收支情况，由区、县（市）房产主管部门责令改正，可以处五千元以上一万元以下罚款。10.对违反规定使用物业的行为进行劝阻、制止、报告及对物业装修活动进行监督（第四十二条第二款、第四十三条）对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。

业主或者非业主使用人进行物业装修，应当事先告知物业服务企业，并按照物业装修有关规定办理手续。物业服务企业应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督，业主应当予以配合。11.对车辆有保管要求的需签订保管合同（第四十四条）业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。12.可接受专业单位委托代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护（第四十五条第三款）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。13.配合专业单位进入物业管理区域进行相关作业（第四十六条第二款）物业维修、更新时，相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。14.向维修资金管理机构提出申请物业专项维修资金、并将有关情况进行公示（第五十五条、五十六条）使用物业专项维修资金按照下列程序办理：（一）物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项；

（二）业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示；（三）征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请；（四）维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用；（五）工程完工后，物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的，经业主委员会审核同意，可以免予审计。

工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的，超出部分需按照使用程序重新申报。电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意后，可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金：（一）物业服务企业向所在区、县（市）质监或者消防部门提交经业主委员会同意的电梯或者消防设施设备维修报告；（二）质监或者消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示，公示期限不少于五日；（三）物业服务企业持质监或者消防部门的确认书、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料，向维修资金管理机构申请物业专项维修资金；（四）维修资金管理机构经审核后，拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用；（五）工程完工后，物业服务企业持由质监或者消防部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等，向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额；（六）业主委员会应当在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内向全体业主公告。国务院《物业管理条例》规定1．接收、移交资料（第二十九条、第三十七条、第五十九条）第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。2．按物业服务合同约定提供相应服务，依法承担相应的法律责任以及可提供合同以外的服务项目（第三十六条、第四十四条）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。3.不得改变物业管理用房的用途并交还给业主委员会，企业之间的交接（第三十八条、第三十九条、第六十五条）物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。4．专项服务业务的委托，但不得全部委托（第四十条、第六十二条）物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。5．可接受委托代收有关费用但不得收取手续费等额外费用（第四十五条）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。6．对违反法律、法规规定行为的制止、报告（第四十六条）对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。7．协助做好安全防范工作并做好应急措施（第四十七条）物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。8．不得擅自改变公共建筑和共用设施用途（第五十条）物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。9.不得擅自占用、挖掘道路、场地，损害业主共同利益（第五十一条）业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。10.不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营（第五十五条）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第六十六条（8.9.10）违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。11．装饰装修管理（第五十三条）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。具体《浙江省物业管理条例》第四十四条、第四十五条业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定以及临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门。12．可代为履行维修养护义务（第五十六条）物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。13.

应取得资质证书从事物业管理和聘用取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动（第六十条、六十一条）违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。14．保证物业专项维修资金专款专用（第六十三条）违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。《浙江省物业管理条例》规定1.查验物业共用部位、共用设施设备及相关场地（第二十四条）（同）物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。2.接收、移交资料（第二十五条、第三十条、第三十七条）（同）在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修和物业使用说明文件；（五）业主名册；

（六）物业管理需要的其他资料。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十五条第一款规定的资料。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十五条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。3.与业主委员会签订物业服务合同（第二十九条）物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）物业的基本情况；（三）物业服务事项和服务质量要求；（四）物业服务费的标准和收取办法；（五）专项维修资金的管理和使用；（六）物业管理用房的管理和使用；（七）合同期限；（八）违约责任；（九）解决争议的办法。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

当事人对本条第一款第（三）项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。当事人对本条第一款第（四）项内容的约定，应当符合国家和省物业服务收费管理的规定。当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。4．定期听取意见和建议，配合居民委员会做好社区管理工作（第三十一条）（同）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。5.公布收支情况（第三十六条）（同）物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。6.不得擅自占