某棚户区改造工程可行性报告

目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc272175101"目录IHYPERLINK\l"_Toc272175102"第一章总论1HYPERLINK\l"_Toc272175103"第一节项目名称及承办单位概况1HYPERLINK\l"_Toc272175104"第二节可行性研究报告编制单位3HYPERLINK\l"_Toc272175105"第三节研究的依据和范围3HYPERLINK\l"_Toc272175106"第四节可行性研究概要4HYPERLINK\l"_Toc272175107"第五节项目主要技术经济指标5HYPERLINK\l"_Toc272175108"第二章项目背景和必要性分析7HYPERLINK\l"_Toc272175109"第一节项目背景7HYPERLINK\l"_Toc272175110"第二节项目建设的必要性9HYPERLINK\l"_Toc272175111"第三章改造范围和开发条件15HYPERLINK\l"_Toc272175112"第一节改造范围15HYPERLINK\l"_Toc272175113"第二节项目用地15HYPERLINK\l"_Toc272175114"第三节开发条件16HYPERLINK\l"_Toc272175115"第四章市场分析及预测20HYPERLINK\l"_Toc272175116"第一节房地产市场分析20HYPERLINK\l"_Toc272175117"第二节市场供需分析22HYPERLINK\l"_Toc272175118"第三节市场定位28HYPERLINK\l"_Toc272175119"第四节目标市场及预测29HYPERLINK\l"_Toc272175120"第五章建设内容及规模31HYPERLINK\l"_Toc272175121"第六章设计方案32HYPERLINK\l"_Toc272175122"第一节拆迁安置方案32HYPERLINK\l"_Toc272175123"第二节规划设计目标、指导思想及原则37HYPERLINK\l"_Toc272175124"第三节总体规划方案38HYPERLINK\l"_Toc272175125"第四节建筑设计方案39HYPERLINK\l"_Toc272175126"第五节结构设计方案42HYPERLINK\l"_Toc272175127"第六节道路交通设计44HYPERLINK\l"_Toc272175128"第七节景观与绿色生态设计46HYPERLINK\l"_Toc272175129"第八节公用工程设计47HYPERLINK\l"_Toc272175130"第九节智能化设计51HYPERLINK\l"_Toc272175131"第七章环境保护54HYPERLINK\l"_Toc272175132"第一节设计依据54HYPERLINK\l"_Toc272175133"第二节项目建设与运营对环境的影响54HYPERLINK\l"_Toc272175134"第八章节能方案分析61HYPERLINK\l"_Toc272175135"第一节用能标准和节能规范61HYPERLINK\l"_Toc272175136"第二节能耗状况和能耗指标分析61HYPERLINK\l"_Toc272175137"第三节节能措施和节能效果分析62HYPERLINK\l"_Toc272175138"第九章物业管理、安全卫生及消防64HYPERLINK\l"_Toc272175139"第一节物业管理64HYPERLINK\l"_Toc272175140"第二节劳动安全及卫生65HYPERLINK\l"_Toc272175141"第三节消防66HYPERLINK\l"_Toc272175142"第十章项目实施计划及招标方案68HYPERLINK\l"_Toc272175143"第一节工程进度安排68HYPERLINK\l"_Toc272175144"第二节招标方案69HYPERLINK\l"_Toc272175145"第十一章投资估算和资金筹措71HYPERLINK\l"_Toc272175146"第一节投资估算71HYPERLINK\l"_Toc272175147"第二节资金筹措与投入计划73HYPERLINK\l"_Toc272175148"第十二章财务评价及经济分析76HYPERLINK\l"_Toc272175149"第一节销售总收入估算76HYPERLINK\l"_Toc272175150"第二节项目利润估算76HYPERLINK\l"_Toc272175151"第十三章风险性分析78HYPERLINK\l"_Toc272175152"第一节法律风险78HYPERLINK\l"_Toc272175153"第二节政策性风险78HYPERLINK\l"_Toc272175154"第三节市场风险78HYPERLINK\l"_Toc272175155"第四节价格风险79HYPERLINK\l"_Toc272175156"第五节金融风险79HYPERLINK\l"_Toc272175157"第六节经营管理风险79总论第一节项目名称及承办单位概况一、项目名称市中区***棚户区改造工程二、项目承办单位*******开发有限公司三、建设地点市中区***东侧、**路南侧、**路西侧、**路北侧四、项目承办单位概况单位名称：*****开发有限公司公司地址：法定代表人：注册资金：300万元经济性质：国有企业概况：*****开发有限公司成立于2004年3月，隶属于房产管理局，实行独立核算、自负盈亏，为三级企业法人单位，法定代表人彭光明。主要从事房地产开发经营与销售，具有丰富的房地产开发经验。近年来，随着改革不断深入，*****开发有限公司在房产管理局的正确领导下，坚持以经济建设为中心，抓住机遇、开拓经营、大胆创新，坚持走综合开发的道路。先后开发建设了**花园、**家园（**山庄）等在我市较有影响的住宅小区。**家园（**山庄）是*****开发有限公司开发建设的保障性住房小区。该小区位于市中区***路北侧，市直***东侧，交通便捷，附近小学、中学、医院、市场等配套设施一应俱全。北侧与光明广场仅百步之遥，是人和自然**相处的理想之处。**家园规划占地面积5.68万平方米，其中住宅占地4.82万平方米，总建筑面积55311平方米。共建住房720套，其中经济适用房585套，廉租住房135套。**家园的开工建设，充分体现了市委市政府高度关注民生，是切实解决城市低收入家庭住房困难的重要举措。小区的建设标准、建设质量及建设环境受到省扩大内需检查组、省政府参事室及省建设厅的高度评价，认为可以成为我市乃至全省的经济适用房样板小区。近年来，*****开发有限公司始终坚持诚实、信用、优质服务的原则，使企业的各项经济指标每年达到一个新台阶。*****开发有限公司全体员工齐心协力、勇于拼搏，现有职工80人，各类工程技术人员38人，其中高、中级工程技术人员8人，施工机械100多台（套），固定资产2000余万元。公司机构健全，管理层次严密，各职能科室齐全。下设工程科、计划科、材料科、财务科、办公室五个科室，六个土建项目部，三个安装项目部，一个装饰装修项目部，一个金属门窗制安项目部。*****开发有限公司是一家集开发、施工于一体的充满活力的企业，规模正在日益扩大。第二节可行性研究报告编制单位单位名称：信息工程咨询院工程咨询资格等级：丙级发证机关：国家发展和改革委员会第三节研究的依据和范围一、研究依据1、《中华人民共和国城乡规划法》2、国家、省、市有关法律、法规、政策、规定3、现行有关技术规范4、《建设项目经济评审方法与参数》（第三版）5、《市中区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》6、城市总体规划（2007-2025）7、住房建设规划（2008年-2012年）8、改造工程规划图及规划设计说明书9、*****开发有限公司提供的基础资料和数据二、研究范围1、项目背景笔必要性2、拆迁及安置3、开发条件4、市场分析及预测5、建设内容及规模6、设计方案7、环境保护8、节能方案9、物业管理、安全卫生及消防10、项目实施计划11、投资估算和资金筹措12、财务评价及社会经济分析13、风险性分析第四节可行性研究概要一、项目建设是必要的1、符合国家产业政策2、符合《城市总体规划（2007－2020年）》3、符合国家加快民生建设的要求4、符合改善居民居住条件和环境的要求二、项目建设范围和主要内容1、建设地点及范围建设地点为市中区**路东侧、**路南侧、**路西侧、**路北侧、沿**路、**路、**路设置沿街商住，同时满足回迁要求。结合景观湖建设，沿**路打造新的城市中心。2、建设内容及规模本项目总用地面积265600㎡，总建筑面积858534㎡，其中住宅面积636515㎡，邻里中心建筑17100㎡，商业建筑面积61246㎡，小学建筑面积14900㎡，幼儿园建筑面积6500㎡，社区服务配套建筑面积12600㎡，地下建筑面积109673㎡，总居住户数5313户，总居住人口17001人。三、项目投资及效益项目总投资247824万元，其中工程费用128701万元，工程建设其他费用15863万元，建设期利息5670万元。资金来源：申请银行贷款50000万元，企业自筹150760.09万元。项目建设期3年。该区域的实施改造，将充分发挥区域的自然环境优势，在统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则下，合理利用土地开发建设，对于优化土地资源，提高土地使用价值，完善城市功能，改善城市居民的居住条件，具有良好的社会效益和经济效益。第五节项目主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标如下表：表1－1主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总规划用地面积㎡2656002总建筑面积㎡8585342.1地上建筑㎡7488612.1.1住宅建筑面积㎡636515回迁建筑3156658㎡，开发3208557㎡2.1.2邻里中心建筑面积积㎡17100沿街商铺建筑面积积㎡61246小学建筑面积㎡14900幼儿园建筑面积㎡6500社区服务配套建筑筑面积㎡126002.2地下建筑面积㎡1096732.2.1储藏建筑面积㎡69100车库建筑面积㎡55787公建地下建筑面积积㎡88003停车位个2657地上1062，地下115954总居住户数户5313其中回迁总户数户9505容积率2.826建筑密度%18.67绿化系数%38.5项目背景和必要性分析第一节项目背景党的十七大报告提出“更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。这让我们看到了在经济发展的基础上，我们党惠及全体人民的社会体制改革的完整设计，更让人民确信在中国人民的生活会越来越好。“上学难、上学贵”，“看病难、看病贵”，“住房难、住房贵”问题是群众关注的重点。保障总关情，民生系国运。党的十七大报告从人民群众最关心的实际问题出发，从解决人民群众最直接、最现实的利益问题入手，这充分体现了党和人民的血肉联系。加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民“住有所居”。民生问题，事事关民心，事事关已身。“中国的城市住房问题，是一个人口大国快速城镇化过程中的问题，面临非常复杂的情况和十分艰巨的任务。既要解决低收入家庭住房困难，也要改善棚户区、旧住宅区居民的住房条件。同时，如何妥善解决新进城镇人口特别是低收入家庭的居住安全和卫生，保证城镇化健康推进，这又是一个很大的挑战。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。房价高、房价上涨过快，这是近年来一些群众的抱怨，但另一方面，我们不能不肯定这几年的住房建设成就，据建设部的统计，从1993年到现在，全国人均住房面积已经从17.8平方米增加到28平方米。住房是体现居住房的核心产品，是人民生活的最基本的产品。从世界各国的经验来看，做到人人有房产是不现实的，但是必须要保证“住有所居”，在这方面政府责无旁贷。十七大首次在报告中专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。加快完善经济适用住房制度，是委、市政府贯彻落实党的十六届六中全会精神、大力促进社会主义**社会建设的重要举措，是解决中低收入和最低收入家庭住房基本需求的德政、民心工程，更是深化城镇住房制度改革的重要组成部分。在市政府领导的统一协调下，经济适用房示范小区开发以来，相关部门建立了快速运转、全力配合、现场解决的工作流程，极大地支持了项目建设。为了更好更快地完善住房保障体系，政府把建设经济适用住房保障编入了住房建设“十一五”规划，并继续完善经济适用住房制度，让符合条件的低收入家庭能够住得上经济适用住房，在关注民生中促进社会**。住房和城乡建设部副部长齐骥2008年11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。根据省发展改革委、省建设厅、省国土资源局三部门《关于申报2008年经济适用住房和廉租房建设投资计划的通知》要求，按照“市场导向、总量控制、以销定建、定向销售”的方针，结合实际，经经济适用和廉租住房工作小组共同审议，决定在*庄扩大经济适用住房和廉租房建设。第二节项目建设的必要性棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近1000万住房困难家庭的住房条件得到了改善。2005年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房城乡建设部规划，我国从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及各大城市棚户区进行大规模的改造，本项目属于棚户区改造工程。***棚户区现居住户主要为城市低收入家庭。由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时一定程度上也影响到整体形象的提升。如今周边优美整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善居住条件的呼声也越来越高。该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程。（1）市场定位经济适用房应解决一个社会在住房方面的基本保障问题，它体现了政府对低收入者的关爱，国家大力支持并规范经济适用房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为中低收入家庭通过购买经济适用房来提高生活质量增强了信心。在国家的支持下，经济适用房将成为未来房屋市场的一个重要组成部分，各种经济适用房开发的优惠政策也会相继出台，总的来讲，经济适用房的投资开发是能够得到国家的大力扶植的，在国内投资开发经济适用房前景可观。考虑近几年土地出让价格、地方政府的支持态度，现时的经济适用房开发存在相当大的阻力，近年土地出让价格步步高涨，同时国家出台了相关控制地方土地出让数量的政策，国内经济适用房很大程度依赖于政府的支持态度，如果能适时的引进国外的一些经验，那么经济适用房的开发可获得大的成功。一方面政府对于批地越来越谨慎，对未来出让土地宏观调控，在保证供地的前提下控制不合理的出让审批；另一方面，地方政府出于提高本地区财政收入、增长GDP的要求，在支持地区经济适用房建设当中会出现消极的态度。（2）项目建设符合国家的房地产投资政策本项目为房地产开发与经营业，经查询《产业结构调整指导目录》（2005年本），本项目不属于国家鼓励类和限制类产业，更不属于当前国家宏观控制类产业，因此，该项目与产业政策不违背。本项目为经济适用房建设，经济适用房是解决低收入家庭和贫困家庭的住房需要，成为国家解决民计民生的一项重大举措，具有社会保障性质的社会住房供应系统，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府民心工程，是国家、省、市政府近年来一直推行的房产政策。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）《人民政府关于贯彻鲁政发［2007］74号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（枣政发［2007］95号）。因此，项目建设符合国家、山东省及的经济适用房相关政策。（3）项目建设符合广大人民的最根本利益经济适用房是国家为满足中低收入者的住房需求所提供的一种微利住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房家庭供应，具有保障性质的政策性住房。国家对经济适用房的售价、户型面积、出售对象实行严格控制。从对经济适用房政策优惠的规定性可以看出，它具有保障性质的政策性商品住房，是我国公共住房保障制度的重要组成部分，是政府的“以人为本”思想的体现，也是构建我国**社会的一项意义重大的德政工程，符合广大人民的根本利益。项目的建设能够解决部分中低收入家庭的住房困难，不断提高居民的住房条件和生活水平及质量，是一项政府民心工程。（4）项目建设促进城市市区域协调发发展由于长期以来我国国实行的是低低工资的政策策制度，城市市工薪阶层中中的许多家庭庭的收入水平平都很低，完完全依靠市场场化的手段很很难解决自身身的居住问题题，这就容易易导致城市中中贫民区现场场的产生，进进而影响到整整个城市的发发展和稳定。作作为政府中低低收入阶层“居者有其屋”承诺保证的的全国经济适适用房与经济济适用房的建建设，1997年至2004年投资额累累计达到3852..85亿元，占同同期房地产开开发投资额的的11.1%；1999年至2004年经济适用用房销售面积积2.18亿平方米，占占同期住宅销销售面积的15.9%。这些年我我国经济适用用房的建设，在在解决中低收收入家庭的住住房问题，优优化房地产市市场供应结构构、平抑商品品房价格的不不合理上涨，缓缓解城市旧城城改造和房屋屋拆迁矛盾，促促进城郊结合合部等特殊区区域的发展等等方面发挥了了积极地作用用。（5）项目建设是城市市化建设的必必然要求城镇居民住宅列入入城市发展规规划建设，充充分利用国有有土地，合理理布局、规模模建设、集中中连片、城市市居民住宅房房地产开发建建设管理以城城市发展配套套，以经济适适用房为主的的房地产开发发建设管理，推推动城市发展展和城市经济济发展。（6）是城镇居民住房房市场化的必必然趋势国家对城镇公有住住房制度改革革和加快住房房建设进一步步深化，公有有住房制度改改革推动了城城镇住房市场场的形成，同同时推动了城城镇居民住房房市场化的形形成和发展。城城镇居民可以以在政府相应应部门租用经经济适用房。（7）促进枣庄经济的的可持续发展展项目建设坚持了节节约用地，合合理用地，并并与旧城改造造相结合的原原则；做到了了统一规划、合合理布局、综综合开发、配配套建设，优优化了土地资资源，提套了了土地使用效效益，实现枣枣庄经济社会会的可持续发发展。党的十六届四中全全会提出了构构建**社会，要要求按照民主主法治、公平平正义、诚信信友爱、充满满活力、安定定有序、人与与自然**相处的要要求，加快推推进**社会建设设。社会保障障是保持社会会稳定和实现现社会**的“托底”机制，如果果广大人民群群众可以享有有可靠的社会会保障，就可可以安居乐业业。住房保障障制度是社会会保障制度的的重要构成部部分，建设经经济适用房是是建立完善的的住房保障体体系的重要环环节，是构建建社会主义***社会的重重要举措,是各级政府府关注民生，以以人为本，执执政为民的具具体体现,是关心和维维护人民群众众切身利益的的实际行动，是是政府为人民民办实事，履履行政府责任任的客观要求求。住房问题题作为人的最最基本的生活活需求，是广广大人民群众众最关心、最最直接、最迫迫切需要解决决的实事难事事之一。随着着住房制度改改革的深入推推进，逐步实实现住房商品品化，广大市市民居住条件件、居住环境境有了较大改改善。由于中中低收入家庭庭难以买得起起商品房，住住房问题就不不可能完全依依靠市场去解解决。因此，建建立包括经济济适用房在内内的住房保障障体系，满足足中低收入家家庭的基本住住房需求，既既关系到千家家万户中低收收入家庭的切切身利益，也也是人民政府府义不容辞的的重要职责所所在。建设经经济适用房，让让符合条件的的低收入家庭庭租得起、住住得上经济、实实用的住房，对对于解决低收收入家庭住房房问题，维护护社会稳定，体体现社会公平平，建设***枣庄、创建建全国文明城城市具有重要要意义。加快经济适用房和和完善经济适适用房制度，是是委、市政府府贯彻落实党党的十六届六六中全会精神神、大力促进进社会主义***社会建设设的重要举措措，是解决中中低收入和最最低收入家庭庭住房基本需需求的德政、民民心工程，更更是深化城镇镇住房制度改改革的重要组组成部分。在在市政府领导导的统一协调调下，经济适适用房示范小小区开发以来来，相关部门门建立了快速速运转、全力力配合、现场场解决的工作作流程，极大大地支持了项项目建设。为为了更好更快快地完善住房房保障体系，政政府把经济适适用房建设和和经济适用房房保障编入了了住房建设“十一五”规划并继续续完善经济适适用房制度，让让符合条件的的中低收入家家庭可以购买买得到基本住住房，最低收收入家庭能够够住得上经济济适用住房，在在关注民生中中促进社会***。本项目以切实调整整住房供应结结构，规范发发展经济适用用房，有步骤骤地解决低收收入家庭住房房困难为原则则，是保证社社会**稳定，建建设民本枣庄庄的利民之举举。总之，项目的建设设能够解决部部分中低收入入家庭的住房房困难，不断断提高居民的的住房条件和和生活水平及及质量，是一一项政府民心心工程，对于于加速城市化化进程，提高高城市化建设设水平，增加加城市整体功功能，优化投投资环境，提提高居民生活活水平和生活活质量，促进进社会安全稳稳定，全面建建设小康社会会，有着极大大地促进作用用。社会效益益显著，同时时对开发建设设单位也具有有一定的经济济效益，能够够达到经济效效益、社会效效益和环保效效益的三统一一。因此，该该项目建设是是必要的。改造范围和开发条条件第一节改造范范围本工程改造范围为为：市中区**路东侧、***路南侧、***路西侧、***路北侧、改造造面积约2665600㎡。第二节项目用用地一、项目用地本项目用地总面积积265600㎡，原为居居民区用地。根据《城市总体规规划》（2007－2020年），该区区域属居住、商商贸综合区，项项目用地性质质为居住用地地和商业用地地。二、地块现状1、四至范围：市中区**路东侧侧、**路南侧、***路西侧、***路北侧。2、地势状况用地地势比较平坦坦，交通便利利，自然条件件较好。3、地上物现状该地段区域原为居居民区，大部部分建筑为七七八十年代建建设的砖木结结构的居民用用房，原建筑筑房屋质量低低劣。4、空中线路、地下下线路、人防防、构筑物等等情况（1）项目用地上方无无高压线及其其他电线设施施。（2）项目用地内无需需要保留的文文物等设施。（3）项目用地无城市市市政设施管管网，仅有原原居民自用给给排水管，不不会影响项目目开发建设。（4）项目用地内无城城市人防设施施。（5）项目用地内无大大型城市公共共配套设施及及其他大型建建筑物、构筑筑物。第三节开发条条件（1）气象建设项目所在地属属于大陆温暖暖带季风性气气候，四季分分明，光照充充足，雨热同同期，雨量充充沛，无霜期期长。风向以以东南风为最最多，东北风风较少，夏季季主导风向为为东南风。该地区常年平均气气温14.1℃，年平均气气压为1008..4百帕，年平平均相对湿度度为68%，年平均降降水量8055.5毫米，年平均均蒸发量为11912毫米，年蒸发发量相当于年年降水量的2.25倍，年平均均日照2376小时，无霜霜期平均193天/年。近三年平均风速22.0米/秒，以东风风（E）频率最高高，为18.844%，其次分别别为东北东（ENE）风和东北北（NE）风，北（N）和西北北北（NNW）风频率较较小。年静风风频率16.744%。（2）地形、地貌、地地质=1\*GB3①地形位于山东南部，泰泰沂山区的西西南边缘，地地势东北高、西西南低，北部部最高山峰海海拔620米，西南滨湖湖及沿运河地地区海拔仅20余米；山脉脉多为东西走走向，主要河河流多发源于于东北部山区区，流入微山山湖和运河。枣庄地处鲁南山地地丘陵南沿，区区境北、东、南南部低山丘陵陵起伏，地势势较高，中西西部地势平缓缓，中部平原原地下为枣陶陶煤田，全区区地形如簸箕箕向西张口。随随煤炭经年开开采，市区地地表下沉，演演化为陶枣盆盆地之盆底。全全区最高点是是齐村镇陆庄庄北的玉古山山，海拔4778.1米；最低点是是西王庄乡洪洪村，海拔550.1米。全区高差差达355..1米。=2\*GB3②地貌地貌类型多样，多多为石灰岩低低山丘陵区，面面积176.8平方公里，占占全区总面积积的47.1%，山麓平原原处在区境中中间地带，分分布于齐村镇镇的南部和光光明路街道、永永安乡、孟庄庄镇等地，面面积为198.5平方公里，占占全区总面积积的52.9%。=3\*GB3③地质为华北地台的一部部分，位于二二级构造单元元—鲁中南台隆隆的南缘。受受地质构造运运动的影响，形形成南部山体体东西展布，北北部山峦重叠叠，中间为断断陷山间盆地地并构成了新新老地层有规规律的分布。地层分为太古界、古古生界及新生生界。太古界界为泰山群变变质岩，构成成鲁中南台隆隆的基底，普普遍遭受中高高级区域变质质作用。古生生界包括下古古生界的寒武武、奥陶系和和上古生界的的石炭二迭系系。新生界为为第四系近晚晚期松散堆积积物，以破积积、残积与冲冲击的亚砂土土、亚粘土为为主，加有少少量砂层。第第四系主要覆覆盖于盆地内内基岩之上，覆覆盖面广，但但厚度小，一一般0~12米，仅在盆地地出口处厚度度最大，可达达17米。地质构造以走向近近东西的断裂裂和褶皱为主主，次为北东东或北西断裂裂。构造运动动是构成南北北山脊走向近近东西，中间间为东西见长长的椭圆形山山间断陷盆地地的主要原因因。断裂可以以分为北山断断裂、峄县断断裂、十里泉泉断层、东王王庄断层、永永安断层、牛牛角断层和三三里屯—古屯断层。枣枣庄褶曲可以以分为枣庄向向斜、双山子子挤压带和南南山褶皱带。根据GB18306--2001《中国地震震参数区划图图》，该区地地震动峰值加加速度值为00.1g（地地震烈度Ⅶ度）。建筑筑物按7度设防。（3）地表水、水文河流属于淮河流域域，湖东京杭杭大运河水系系。峄城大沙沙河是市中区区内的主要河河流，发源于于北部低山丘丘陵区，自北北向南贯穿全全区，经峄城城区注入南运运河。峄城大大沙河为季节节性河流，洪洪水暴涨暴落落，汛期水量量较大，枯季季水量较小，上上游分税郭支支流、郭里集集支流、齐村村支流三条支支流。全年平平均降水径流流量为114711.1万立方米。入入境水量4686万立方米。全全区水库、塘塘坝总库容1.03亿立方米，多多年平均拦截截蓄水量4226万立方米，为为地表水对地地下水的补给给提供了有利利条件。在郭郭里集支流、税税郭支流有黄黄楼、东王庄庄、裴桥三座座桥闸，为地地表水渗漏补补给地下水提提供了良好条条件。地下水的补给来源源主要依靠大大气降水，加加之河道库塘塘渗透补给。全全市多年平均均浅层地下水水补给总量为为71700万立方米，平平均补给模数数为15.76万立方米/平方千米。地地下水的补给给、贮存和运运动，受降水水、地表径流流排泄条件、地地层、地质构构造以及地貌貌类型的影响响。全市划分分为平原、山山丘两个地貌貌大区，十五五个水文地质质亚区。平原区为第四系松松散地层覆盖盖，主要分布布在滕州和枣枣南。枣南平平原区面积765平方千米，第第四系地层厚厚度1~35米，南部有韩庄庄运河、伊家家河东西穿过过；运河以南南有龙河、引引龙河等由南南向北汇入。峄峄城大沙河以以东由古河道道冲积扇，第第四系地层覆覆盖厚度30~40米有1~2层沙层，地地下水深埋3~5米，单井出水水量50立方米/小时。峄城城大沙河以西西，一般无沙沙层，含水层层多为粘土加加姜石，黄褐褐色，灰白色色，钙质结核核层不规则分分布。粒径从从上至下渐增增。厚度1~20米，再往下为为粘土和细姜姜石。该区是是本市地表水水灌溉区，主主要水源为微微山湖、伊家家河、运河。地地下水深埋22米左右，与地地表水水力联联系紧密，很很少采用地下下水灌溉。（4）植被本区域以农业种植植为主，主要要农业作物有有粮食、蔬菜菜及经济作物物，近年来随随着经济发展展和农业经营营，天然植被被覆盖已基本本消失。枣庄地区属于温暖暖带季风型大大陆性气候，属属于温带落叶叶阔叶林区，自自然植被已少少有存在，多多为次生植被被。孟庄镇、齐齐村镇北部低低山丘陵区的的陵坡上分布布有松柏等温温带常绿针叶叶树类，山脚脚分布多为温温带落叶树类类，多数地方方呈“侧柏戴帽，刺刺槐扎腰，果果树围山转”的分布形式式。山麓平原原多为散生和和人工栽培树树类。平原地地区为农作物物所覆盖，非非耕地地类则则为草类覆盖盖。市场分析及预测第一节房地产产市场分析在国家经济刺激政政策尤其是宽宽松的货币政政策和通货膨膨胀预期等因因素的影响下下，2009年房地产市市场表现远好好于预期，出出现了投资加加快、销售增增加、价格快快速上涨和资资金来源充裕裕等新情况。（1）投资增长：逐季季加快，回升升势头好于08年预期在市场回暖、销售售增加等因素素的带动下，2009年以来大陆房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。全年增速预计在20%左右，远远好于08年预期。（2）销售增加：三大大需求集中释释放，市场销销售猛增进入2009年中旬以以来，随着市市场的迅速升升温，房地产产销售大幅增增加，出现了了近年来所没没有过的“井喷式”行情。前三三季度，全国国商品房销售售面积5.84亿平方米，同同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来来历史同期最最高水平。（3）价格上涨：同比比涨幅由负转转正，环比连连续上行在成交量不断放大大的同时，房房价也持续上上涨，同比涨涨幅由负转正正，环比连续续7个月正增长长。9月份，全国70个大中城市市房屋销售价价格同比上涨涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这这是自20009年初以来来，房屋销售售价格连续第第3个月同比上上涨；环比上上涨0.7%，环比连续7个月正增长长。分地区看，9月份份全国70个大中城市市房价同比上上涨的城市有有57个，比6月份增加了26个，近期北北京、上海等等一线城市房房价涨幅较大大，同时西宁宁、银川、天天津、南昌等等二、三线城城市房价加速速上涨趋势也也更大，更创创历史新高，表表明大陆房地地产市场的涨涨价潮正在从从一线城市蔓蔓延至二、三三线城市，持持续高涨的房房价已经引起起中央政府的的高度重视，由由此开始了09年底出台的“国四条”等连续抑制制政策，这对对2010年的房地产产市场造成较较大影响，也也对明年的市市场预期更加加谨慎。（4）资金来源充裕：：国内贷款和和个人按揭贷贷款增长明显显加快受货币政策宽松、销销售量增加和和直接融资增增加三大因素素的影响，22009年以来房地地产开发投资资资金来源充充裕，增长较较快，有效缓缓解了开发商商资金紧张的的局面。仅仅仅前三季度，房房地产开发企企业本年资金金来源38991亿元，同比比增长38.8%，增速比上上半年提高了了15.2个百分点，比比2008年同同期提高了28.2个百分点。尤尤其值得关注注的是，国内内贷款和个人人按揭贷款增增长明显加快快，占资金来来源的比重明明显提高。前前三季度国内内贷款增速达达47.2%，同比加快快了近40个百分点，占占资金来源的的比重达21%，同比提高高了2个百分点；；个人按揭贷贷款增速达107.77%，2008年同同期则是下降降14.9%，占资金来来源比重为13.7%，同比提高高了6.6个百分点。（5）供给回升：施工工面积增速止止跌回升，新新开工面积强强力反弹仅2009年前三季季度，全国房房地产开发企企业房屋施工工面积27.75亿平方米，同同比增长15.4%，增幅比上上半年提高2.7个百分点。房房屋新开工面面积7.32亿平方米，同同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施施工面积增速速持续回升，新新开工面积降降幅收窄，表表明随着房地地产市场的“量价齐升”和去库存化化进程的加快快，开发商的的市场信心正正在逐渐恢复复，企业扩大大投资的意愿愿正在不断增增强。（6）国房景气指数持持续走高2009年的9月月份，全国房房地产开发景景气指数（简简称“国房景气指指数”）为101.008，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点。从分类类指数看：房房地产开发投投资分类指数数为100.001，比8月份提高2.26点；20099年资金来源源分类指数为为107.775，比8月份提高1.93点；土地开开发面积分类类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房房空置面积分分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施施工面积分类类指数为99.06，比8月份提高4.11点。因此，本项目的发发展具有良好好的宏观经济济环境为依托托。第二节市场供供需分析（1）2009年房地产产市场2009年，我市市市区房产交交易市场总量量呈明显增长长趋势，起稳稳回暖迹象明明显，交易结结构趋于合理理成熟，没有有出现大起大大落。我市房房产交易市场场健康发展，由由于二手住房房流转环节税税费政策、住住房金融政策策的调整，加加之优惠政策策限期临近，促促使二手房交交易高位运行行、更为活跃跃，抵押市场场大幅增长，三三项指标均创创历史新高。=1\*GB3①住房供销结构市场上商品住宅比比例较大，但但对大多数中中低收入家庭庭而言，却无无法承受，商商品住宅占了了市场房屋供供应总量的75%，而广大中中低收入家庭庭急需的经济济适用住房和和廉租房所占占比例远远不不能满足市场场的需求。因因此2010年将增大对对经济适用住住房和廉租房房的供应和开开发力度，以以满足市场的的需求。=2\*GB3②房屋价格情况根据的具体情况，制制定出了相应应的经济适用用住房和廉租租房的出售和和出租价格，经经济适用住房房的出售价格格控制在每平平方米3600元左右，开发发住宅的出售售价格控制在在每平方米3800元左右。=3\*GB3③住房二级市场情况况据房产部门统计显显示，由于区区和新城区拆迁量量都比较大，使使上市交易的的二手房房源源有所减少。同同时，由于国国家通过税收收等手段，抑抑制了房地产产投资和投机机炒作，市场场观望气氛较较为浓厚。这这些直接导致致了二手房成成交量的下降。=4\*GB3④2010年房地产产现状2010年是将是是我市房地产产市场风起云云涌的一年，开开发量和上市市量均同步放放大，房价从从年初的上涨涨到年未的稳稳中有降。（2）房地产市场特点分分析=1\*GB3①宏观市场特点：房地产业是国民经经济基础产业业，又是构建建**社会重要要物质载体。“十五”期间，房地产业发展成效显著。但也要看到，房地产市场发展现状与“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有距离、与建设现代化交通枢纽城市的目标追求还有差距、与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。对此，各级政府已经引起高度重视，在坚定不移贯彻落实好上级宏观调控政策的同时，在“有保有压、区别对待”总体原则指导下，深入研究本地个性化特征、采取切实举措，推动房地产业持续健康发展。政府采取措施如下：a.加强对房地产产业的宏观调调控和行业管管理。由于土土地资源有限限性、资金需需求规模性以以及住房的差差异性、不可可移动性等特特点，房地产产在相同地区区很难形成充充分有效竞争争，房地产市市场完全依靠靠市场调节行行显然不够。政政府有必要对对房地产业规规模和发展速速度进行宏观观调控，辅之之行业管理政政策，提高房房地产市场资资源配置效率率，保持房地地产市场供求求总体平衡，防防止房地产市市场出现泡沫沫。b.鼓励中低档经经济适用房开开发。在贯彻彻落实宏观调调控政策措施施基础上，制制定针对性强强制措施，利利用国家开发发经济适用房房的优惠政策策，减轻成本本推动压力。同同时，区分不不同性质住房房需求，对中中低档房屋在税收和信信贷政策上给给予适度优惠惠，加大中低低档住房和经经济适用房建建设力度，降降低经济适用用房和廉租房房政策的申请请门槛，坚持持“租售并举”原则，增加加中低收入家家庭住房有效效供给。c.继续完善土地地使用和管理理政策。认真真编制执行城城市规划和土土地利用总体体规划、建立立健全土地管管理法规、培培育和规范土土地交易市场场、抑制土地地交易投机行行为，从源头头上规范住宅宅业发展；改改革完善政府府土地储备制制度，增加其其合法性和实实际操作透明明度，培育合合理公平竞争争环境，同时时明确出让土土地用途，对对不同住宅用用地实行不同同管理办法，抓抓好闲置土地地清理和存量量土地开发利利用，提高土土地利用效率率，严格执行行闲置土地开开发期限，打打击囤积土地地、倒卖土地地投机行为。d.发挥政府信息息正确导向作作用。进一步步提高政府信信息发布强度度和频率，加加强对房地产产市场心理预预期正确引导导，借助新闻闻媒体定期不不定期发布房房产开发交易易信息，引导导开发商理性性开发、购房房者理性消费费，逐步恢复复对房价正常常心理预期，防防止房价大起起大落，保证证房地产市场场快速、健康康、协调发展展。=2\*GB3②微观市场特点a.从地理位置来来看，随着新新一轮城市规规划的出台，开开始注重现代代城市人居条条件的改善，作作为省内著名名的资源型城城市，将房地地产业的发展展置于城市建建设的重要事事务，这期间间，成为外来来房地产投资资的重要场地地，外地开发发商携重资加加入新一轮大大开发热潮当当中，为房地地产业注入新新鲜力量，成成为推动房地地产暴发式发展的的重要力量，同同时，的城市市化发展的战战略重点是：：城市西进，东西相连连。重点发展展西部城区，以以一体两翼为为战略发展导导向。随着大大力发展战略略决策的落实实，西部城区的房房价还将会不不断地攀升。在在此环境的影影响下西部城区已成成为最具生气气的房地产开开发区域，成成为枣庄居民购房房的首选。b.从楼盘结构来来看，砖混结结构的楼盘已已逐步退出历历史的舞台，目目前市场上的的结构主要是是框架结构。c.从价格上看看，20000元/平方米左右右的经济适用用房是最能被被市场接受，也也是市民申请请经济适用房房时认为最为为合理的价位位。d..从楼盘设设计上看，近近年开盘销售售的楼盘设计计风格各异，以以满足市场日日益张扬的个个性化需求，整整个市场中有有欧式风格，古古典风格、中中西合璧的风风格等多种特特点，可谓百百花齐放。不不仅体现了房房地产发展商商市场意识的的进步，而且且也说明了建建筑设计单位位水平的提高高。E.从楼盘环境来来看，由于消消费者的需求求层次提高，和和追求环境优优美的需求，发发展商都十分分注重楼盘硬硬环境的美化化和完善。发发展商在增加加小区的绿化化面积，在小小区内营造环环境艺术等方方面都做了较较大的投入。f.从楼盘配套套设施来看，不不少发展商的的楼盘都配有有远程抄表、三三网合一、红红外监控、便便民店、会所所、健身房等等设施，注重重以业主的需需求为中心，提提供全方位的的配套服务。g.从楼盘销售售宣传上看，市市场虽处于买买方市场，但但消费者还未未到达理性化化的地步，卖卖方的有效引引导对买方的的购买决策会会起到很重要要的作用。例例如福泉项目，运运用了多种宣宣传手段，在在西部城区刮起起了一阵福泉泉旋风，使得得一大批有购购房意向的消消费者最终都都成为了福泉泉的业主。h.以“购买安安心、质量放放心、居住舒舒心”为特点的楼楼盘，成为市市民购房的首首选。2009年房地产产市场总体情情况是平稳的，但是是也有一些缺缺憾。例如在在某些区域中中存在着住宅宅性价比不合合理等一些问问题，部分发发展商在开发发楼盘过程中中还存在着较较多片面追求求高利润的短短期行为，如如选材不精、建建筑质量不合合格，乱收物物业管理费等等。=3\*GB3③2010年及未来来房地产市场场展望2010年的房地地产调控，首首先将促进投资平稳增长和房房价的合理回回归。所以，20010年国家将将加大对房地地产业的调控控和管理力度度，防止房地地产市场的下下滑。其次将将会调整住房房供应结构，构构建多层次的的住房保障体体系。未来房地产与住宅宅地产潜力很很大。预计22010年商业地地产仍处于开开发高峰期；；住宅市场方方面，到20010年，我我国人均GDDP将达到192270元，城城市化水平由由43%提高到到47%。根据据世界银行研研究表明，住住宅需求与人人均GDP有着密密切的联系，当当一个国家人人均GDP在800-44000美元元时，房地产产进入高速发发展期；当人人均GDP进入40000-80000美元时，房房地产进入稳稳定快速增长长期，当一国国人均居住面面积在达到330-35平方米米之前（我国国2005年底底城镇人均居居住面积为226.11平平方米），城城镇居民将保保持旺盛的居居住需求。房地产开发投资增增长幅度均超超过30%，大大大高于当年国国内生产总值值增幅，成为为拉动经济增增长的一股优优势力量。最最近，统计部部门通过对未未来城市人口口增量及城市市化进程的带带动性分析，初初步确定“十一五”期间的住房房需求总量大大概在10000万平方米米左右。“十五”期间，随着着住房制度改改革的不断深深入，住房建建设呈快速发发展趋势。住住房完成投资资额由20001年的7.455亿元上升到到2005年的的22.1亿元元，年均增长长38.9%%；住房销售售面积由20001年的56.004万平方米米上升至20005年的118..99万平方方米，年均增增长22.884%，供求求结构基本合合理。根据《国国民经济和社社会发展第十十一个五年规规划纲要》，至至2010年，生生产总值将突突破10000亿元，年均均增长16%%以上，人均均地区生产总总值达到2万元以上，全全社会固定资资产投资5年累计达到到2600亿元元以上。“十一五”期间，住住房建设将以以节约型、节节能省地型住住宅为标准，以以推进节能、节节地、节水、节节材和环保为为重点，加大大成套技术集集成的推广应应用。依据节节约、集约利利用土地的原原则，规划期期内，在符合合规划控制原原则和相关规规划要求的前前提下，适当当提高住房建建设的容积率率水平。住房房建设的选址址和土地利用用、规划建筑筑设计、技术术选择与优化化、产品和设设备的选择、施施工住址与管管理、住房的的使用和维护护等各个环节节，提高资源源利用效率，提提高住房小区区绿化率，减减少环境污染染，改善居住住环境，建设设高品质、高高档次、低价价位且环境优优美居住舒适适的居住小区区，促进住房房产业的可持持续发展。在“十一五”规划中，明明确表示不断断拓展市区范范围，是一项项重要内容，而而房地产作为为一个城市拓拓展城区范围围的重要支柱柱产业之一。第三节市场定定位面对竞争激烈的房房地产市场，公公司要建立自自己的品牌与与形象，就必必须长、短目目标兼顾，为为实施品牌战战略，在本项项目定位时，须须将区域，交交通环境、配配套设施，人人文**等各种因因素综合考虑虑。依据开发公司的实实际情况，本本项目宜采取取“整体规划、分分期实施、自自主开发、力力创精品”的灵活多变变的开发经营营策略。（1）整体规划。本项项目位于市中中区的黄金地地段附近，因因此必须对地地块进行整体体规划。（2）实施计划。该项项目开发总建建筑面积达88585344平方米，预计计总投资约22478244万元人民币币，计划三年内建设完完成。（

3）自主开发。这是是基于项目公公司的资金优优势和地块本本身的特点而而作出的选择择。①房地产属资金密集集性行业，项项目公司可凭凭借其他公司司所不具备的的雄厚资金实实力进行自主主开发。②项目公司购置该地地块所需成本本较低（棚房房区改造工程程）。③项目地块所处的特特有的区位优优势及市场前前景。④通过自主开发，公公司可迅速依依托项目的品品牌提升企业业形象，扩大大公司在房地地产业界的影影响，为以后后的项目开发发打下良好的的基础。（4）力创精品。这是由由项目所在区区域内品牌项项目较少的前前提决定的，同同时借助于本本项目的品牌牌，可迅速提提升开发公司司在房地产业业界的知名度度。第四节目标市市场及预测根据对项目周边环环境及物业市市场的调查分分析，将项目目定位为中低低档价位的住宅宅用房，这是是基于广大人人民群众的需需求以及项目目所处的环境境而作出的明明智决策,主要原因是是：（1）相对而言，项目区区位位置在市市中区，该区区域建设资源丰富富，成本相对对较低。（2）项目区位内住宅用用房的需求状况况较好。（3）项目周围已形成一一些住宅群体,各项基础设设施和市政设设施条件比较较完善。（4）该项目在该区域内内具有其他物物业不可替代代的优势。根据综合考虑，将将本项目销售售价格初步定定为：普通住住宅房3800元/m2。建设内容及规模本项目总用地面积积265600㎡，总建筑面面积8585334㎡，其中住住宅面积6365115㎡，邻里中中心建筑17100㎡，商业建建筑面积61246㎡，小学建建筑面积14900㎡，幼儿园园建筑面积6500㎡，社区服服务配套建筑筑面积12600㎡，地下建建筑面积1096773㎡，总居住住户数5313户，总居住住人口17001人。表5－1建设内内容及建设规规模序号项目名称单位数量备注1总规划用地面积㎡2656002总建筑面积㎡8585342.1地上建筑㎡7488612.1.1住宅建筑面积㎡636515回迁建筑3156658㎡，开发3208557㎡2.1.2邻里中心建筑面积积㎡17100沿街商铺建筑面积积㎡61246小学建筑面积㎡14900幼儿园建筑面积㎡6500社区服务配套建筑筑面积㎡126002.2地下建筑面积㎡1096732.2.1储藏建筑面积㎡69100车库建筑面积㎡55787公建地下建筑面积积㎡88003停车位个2657地上1062，地下115954总居住户数户5313其中回迁总户数户9505容积率2.826建筑密度%18.67绿化系数%38.5设计方案第一节拆迁安安置方案一、拆迁与安置的的依据国务院《城市房屋屋拆迁管理条条例〈国务院院令第305号〉》《山东省城市房屋屋拆迁管理条条件》《城市总体规划（2006年－2020年）》二、拆迁范围该工程拆迁改造范范围为市中区区**路东侧、***路南侧、***路西侧、***路北侧、沿沿**路、**路、**路设置沿沿街商住，同同时满足回迁迁要求。结合合景观湖建设设，沿**路打造新新的城市中心心。拆迁改造造范围约2665600㎡。该区域拆迁居民约约计981户，拆迁房房屋总建筑面面积约2800000㎡，其中产产权住宅1000000㎡，产权营营业用房7000㎡，无证房房屋面积1730000㎡，产权房房屋容积率0.7，户均占地地面积155㎡.拆迁单位14家，总占地地面积373044.32㎡。三、拆迁补偿安置置方案本次拆迁采取货币币补偿或房屋屋产权调换两两种补偿方式式，由被拆迁迁人自行选择择。本报告按按货币补偿方方案计算拆迁迁补偿费用如如下：拆迁补偿基本费用用拆迁房屋货币补偿偿的，货币补补偿的金额按按照被拆迁房房屋所处区位位的新建普通通商品房市场场价格评估确确定。本区位市场评估价价格为普通住住宅房屋3600元/㎡，产权营营业用房6000元/㎡，无证房330元/㎡，单位按按占地面积每每平方米3300元。根据以上标准计算算拆迁补偿费费如下：产权住宅：1000000×33600元/㎡＝36000万元产权营业：70000×60000元/㎡＝4200万元无证房：1730000×3330元/㎡＝5536万元单位补偿：373304.322×33000元/㎡＝123100.43万元附属物补偿：39900万元以上合计619446.43万元拆迁补偿协助费用用拆迁委托费：2880000××18元/㎡＝504万元搬迁费：住宅9881×5000元/户＝49.05万元非住宅7000××10元/㎡＝7万元提前奖：住宅9881×10000元/天＝1471..50万元非住宅7000××10元/㎡×15天＝105万元过渡费：住宅1000000××6元/㎡/月×24＝1440万元非住宅7000××12元/㎡/月×24＝201.6万元停产停业补助费：：7000××100元＝70万元以上费用合计38848.155万元拆迁补偿总费用拆迁补偿基本费用用和拆迁补偿偿协助费用两两项合计为657944.58万元，另外外考虑到有可可能存在未丈丈量和未提供供证件的住房房，以及拆迁迁中的其他不不可预见因素素，总补偿费费用按两项合合计加10%计算，则总总补偿费657944.58×11.1＝723744.04万元。另外，对于拆迁房房容积率低于于1的，按差额额土地面积每每平方米3000元补给差额额容积率补偿偿费，暂按平平均容积率0.7计算则该项项补偿费为981×1155×（1－0.7）×3000＝136844.95万元。有以上估算得出本本项目的拆迁迁总费用为860588.99万元。拆迁房屋实行房屋屋产权调换的的安置房屋和和拆迁房屋的的价格均按本本方案规定进进行评估确定定，双方各自自找差。选择择房屋产权调调换的被拆迁迁入，根据拆拆迁区域内拟拟建的住宅套套型和非住宅宅套型预定安安置房屋套型型和面积，所所选房屋面积积在原合法面面积的基础上上不得超出原原合法面积的的10%。回迁上房房的顺序按照照搬迁验收号号和签证拆迁迁补偿安置协协议的结算号号相加除以2的先后顺序序确定。如顺顺序号相同的的，以搬迁验验收号为准，并并结合所选套套型，采用划划片和单元立立体切块的方方式选房。选选房时，被拆拆迁人不能在在同一种套型型选择两套以以上（含两套套）的同一楼楼层的房屋。回迁安置住宅房屋屋的建筑面积积与被拆迁房房屋的合法建建筑面积相等等部分以及超超出拆迁合法法建筑面积但但不超出10%的部分，按3600元/㎡。超出原原合法面积10%以外的部分分每平方米暂暂收3800元/㎡，回迁上上房时按市场场销售价格据据实结算。非住宅房屋的安置置原则上在原原路段安置。因因城市规划要要求原路段不不建非住宅房房屋的，在其其他路段安置置。被拆迁房房屋合法建筑筑面积部分安安置结算按照照市场评估价价格双向评估估，各自找差差。新安置住宅房采取取集中供暖，安安装费拆迁时时根据所选房房屋面积按80元/㎡预收。回回迁上房时，按按实际发生的的安装费执行行，不计入房房价。对于原房屋所有权权证登记载明明的储藏室，经经评估后，只只予以货币补补偿，不予回回迁安置。四、对于土地、房房屋证件不全全及无证房屋屋的处理意见见1、在搬迁期限内完完成搬迁的，按按照房屋建筑筑面积与合法法土地面积之之比1.0的容积率，在在交纳有关规规费后予以认认定合法房屋屋面积。建设设的房屋面积积不足1.0容积率的，按按1.0的容积率政政策认定合法法建筑面积，在在被拆迁房屋屋主评估价的的基础上，另另行补偿土地地费用，土地地面积与土地地证登记的面面积不相符的的，以土地证证登记的面积积为准；无土土地使用证的的，按照土地地部门对土地地可能性确认认的有关规定定执行。被行政主管部门行行政裁决和强强制拆迁的房房屋，拆迁人人将严格按照照被拆迁入产产权登记的面面积予以补偿偿，对于未取取得准建证而而自行建设的的房屋将不按按照容积率1.0的规定予以以认定，将按按照无证房屋屋的规定予以以处理。2、产权证登记的房房屋尺寸与实实际丈量的尺尺寸有误差时时，在未翻建建、改建、扩扩建的情况下下，以实际丈丈量的尺寸为为准；与房屋屋一体建成但但遗漏登记的的檐廊及楼梯梯，按实际情情况由产权部部门按漏确予予以认定。3、政府通告下发之之日前，在合合法土地上所所建的房屋，按按照1.0的容积率确确认后，超出出部分的房屋屋，在规定的的搬迁期限内内，能够积极极配合搬家交交房的，可根根据市中政发发[20100]5号文执行给给予补助。4、政府通告下发后后所建房屋，以以及违规改变变房屋用途、擅擅自装饰、装装修的房屋，不不予补偿，报报有关部门依依法查处。5、经有关部门确认认违规占地建建设的房屋，按按规定不予补补偿，但被拆拆迁人在搬迁迁期限内，能能够积极配合合搬家交房的的，可给予适适当补助。五、拆迁补偿安置置费用根据上述方案和委委托方提供有有关资料，总总搬迁成本费费用经估算总总计约为：860588.99万元，详见见拆迁费用估估算表。表6－1拆迁费用估算表序号项目金额（万元）指标1产权住宅房屋36000100000㎡2产权营业房屋42007000㎡3无证房5536173000㎡4单位补偿12310.43337304.322㎡5附属物补偿费39006拆迁委托补偿费504280000㎡7住宅搬迁费49.05981户8非住宅搬迁费77000㎡9住宅搬迁过渡费1440100000㎡10非住宅搬迁过渡费费201.67000㎡11住宅搬迁奖励费1471.50981户12非住宅搬迁奖励费费1057000㎡13停产停业补助费707000㎡14以上合计65794.58815不可预见费（按110%计）6579.4616容积率差额补偿费费13684.95517合计86058.999六、回迁安置方案案回迁户数总计9550户，回迁房房屋总建筑面面积1000000㎡，回迁安置置房屋实际建建筑面积，以以上房时测绘绘部门测定的的面积为准。非住宅安置用房套套型图在搬迁迁期限前予以以公示。2、回迁时间拆迁过渡期限暂定定为24个月。第二节规划设设计目标、指指导思想及原原则一、设计目标为市场提供一个景景观环境优美美、居住品质质高尚、适应应多彩生活方方式，布局合合理、配套服服务设施齐备备、有较多住住宅类型可供供选择、富有有特色和人文文气氛的绿色色生态休闲居居住社区，规规划设计、建建设水平均达达到国内一流流。二、规划设计指导导思想与原则则本着“以人为本、立足环环境、突出特特色、求精求求美”的原则以人为本――从社社区的整体布布局到单体建建筑，到社区区的场地设计计都处处以为为的活动、思思维、生活的的需求为出发发点，注重方方便群众生产产、生活，配配置完善的各各类服务设施施、活动健身身场地，创造造一个供人居居住、交流、健健身、休息等等多功能新社社区。立足环境――新社社区规划立足足环境观念，公公共绿地环境境、建筑、活活动设施及小小品相互呼应应，形成了建建筑、绿化、人人**统一的人人居环境。突出特色――规划划中除了融入入现代住宅区区规划理念和和环境观念以以外，充分考考虑适应居民民的生活习惯惯，尊重地域域**特色。求精求美――建筑筑、景观小品品、服务设施施、绿化环境境及市政，结结合地方特色色，融入新的的设计理念，形形成有特色的的社会主义新新型社区。第三节总体规规划方案一、规划设计依据据1、《中华人民共和和国城乡规划划法》2、《城市居住区规规划设计规范范》3、《住宅设计规范范》4、《城市道路交通通规划设计规规划》5、《汽车库、修车车库、停车场场设计防火规规范》6、《城市总体规划划（2007－2020年）》7、该地现状图及有有关资料8、有关国家和地方方相关规范、法法规二、规划结构及总总平面布局本项目按照地块区区域规划生态态原则，采取取“动静分离、功功能配套、相相互关联、协协调发展”的区域规划划原则；小区区的设计强调调以人为本的的建筑思想，人人车分流，创创造小区生态态步行系统；；沿街商铺与与住宅小区分分开，功能分分区明确，互互不干扰。表6－2小区用地平衡表项目面积（㎡）所占比重（%）备注总用地265600其中建筑用地49401.618道路广场用地113942.4443绿化用地10225639第四节建筑设设计方案一、设计依据1、《民用建筑设计计通则》2、住宅建筑设计规规范》3、《民用建筑设计计防火规范》（GB50245－95）4、《建设内部装修修设计防火规规范》（GB502222－95）5、《建设结构荷载载规范》（GBH9－87）6、《建设抗震分类类标准》（GB502223－95）7、《建设抗震设计计规范》（GBH11－879）8、《建设地基基础础设计规范》（GBJ7－89）9、《混凝土结构设设计规范》GB500010-20002二、整体设计方案案1．住宅部分考虑到居住空间采采光、通风及及视线景观等等的要求，多多层住宅采用用“行列式错位”布局的设计计方法，使每每户都有最好好的日照、通通风条件，同同时为了避免免“行列式”布局易产生生的呆板的空空间感受，住住区主干道采采用弧线型，住住宅建筑顺序序应主干道线线形布置，形形成通而不透透的、节奏感感韵律感明显显的、空间灵灵活的住宅院院落空间。山山水绿化通廊廊通而不透，两两侧建筑错落落有秩，落花花、流水、小小桥、古树相相衬，小径蜿蜿蜒其间，形形成活泼的建建筑与绿化场场地环境。根据回迁安置要求求，设计了：：65㎡、80㎡、90㎡、105㎡、115㎡、120㎡、140㎡的套型设设计。从二室室一厅到四室室两厅户型齐齐全，套型结结构布局合理理。小区主入口为住区区主要入口实实行进出分流流的原则，重重点设计进出出口区环境与与建筑形象。2.公共及商业部部分商业部分着眼于商商业价值的提提升和住区城城市界面整体体形象的营造造，由于居住住区四周相邻邻为城市主干干道与次干道道，很快就会会形成商业宝宝地，所以四四周沿街设高高二层商业用用房，可大可可小的分割方方便商户使用用。立面统一一处理成现代代全风格，使使界面连续加加深人们的记记忆，增加人人们的印象。三、室内装修1、公共部分：1)外墙：高级外墙涂涂料或面砖；；2)楼梯：地面为花岗岗岩石材，墙墙面为高级瓷瓷砖；3)供电：专用高压市市电进线及发发电机备用电电源辅助；4)供水：集中供水系系统；5)给排水管材：排水水管采用U-PVC管，给水管管材采用PPR管；6)信箱：专设不锈钢钢邮政信报箱箱。2、分户部分：各厅室、墙、地面面仍采取初装装修形式，为为住户自选设设计方案和装装修材料预留留条件，有利利于减少浪费费和降低工程程成本。房间间内基层地面面砼和墙体抹抹灰工程做到到表面平整、压压实，达到粘粘接牢固、无无裂缝。顶棚棚不抹灰，用用腻子找平。具体设计方案如下下：内墙：混合砂浆抹抹平；顶棚：混合砂浆抹抹平（卫生间间、厨房除外外）；楼面：户内楼面为为砼基层；厨厨房、卫生间间防水层、砂砂浆保护层；；门窗：合理开设门门窗洞口，门门窗材料优先先选择热性能能与密闭性较较好的塑钢复复合材料，阳阳台均为封闭闭式，外飘窗窗和弧面阳台台可采用半落落地窗口。进进户门为防火火防盗子母门门；厨房、卫生间：上上下水管道、排排烟管道配备备到位，预留留电器插座，管管道燃气到位位（开通费用用自理）；上上、下水主管管接口到位；；卫生间：卫生间防防水材料采用用SBS或聚胺脂防防水涂膜，防防水层做到浴浴盆上方1550mm，并并与楼面防水水层形成整体体。卫生间楼楼面铺设防滑滑瓷砖，墙面面巾瓷砖到顶顶，配全套卫卫浴设备。给给排水主管接接口到位及相相关电器开关关插座到位。阳台：阳台围栏采采用铝合金栏栏杆，部分楼楼层配夹层玻玻璃；户内配电：分户配配电箱到们，装装置内墙暗线插座、开开关及灯位；；空调：除厨房和卫卫生间外，客客厅及房间均均预留空调位位置及插座，设设室外机位和和冷凝水集中中排放系统；；楼梯：公共部分采采用水泥地面面、乳胶漆墙墙面，普通抹抹灰内墙；其他；有线电视：客厅及及主卧室预留留接口；电话话：每户配备备两条IDD电话线，客客厅、主卧室室设有电话接接口（开通自自理）；宽带带网：客厅及及书房预留接接口，开通费费处理；安防防系统：住宅宅入口及每户户设可设对讲讲系统，设有有呼救功能；；预留安防接接口。终端设设备由住房自自理。第五节结构设设计方案一、设计依据本工程设计采用现现行规范。设计抗震烈度为88度。雪荷载：0.255KN/㎡，风荷载：0.40KKN/㎡楼面均布活载取值值：结构设计应按照国国家现行的有有关规程、规规范进行。厨房、卫生间2.0KKN/㎡阳台2.55KN/㎡屋面0.7KN/㎡其余部位：1.55KN/㎡施工及使用荷载均均不能超过上上述数值。二、基础工程项目区尚未进行地地勘工作，现现有