某地产项目管理作业指导书

房地产开发项目项目管理作业指导书上海xx建设工程项目管理有限公司2011年6月目录1.土地投标（商务）42.土地投标（技术）63.土地状况调研84.编制可行性研究报告105.建立公共建筑和住宅小区资料库146.建立优秀设计师信息库157.编制设计任务书168.建筑方案招标199.规划方案报审2210.申报计划立项2311.申办《建设用地规划许可证》2412.编制房地产开发流程计划2513.设计委托3014.建筑设计优化3215.日照分析报告的编制和报送3516.编制营销策划书3717.选择和确定营销代理3918.召开扩初设计审批会4119.扩初设计送审4320.委托现场地质勘探4521.结构设计优化4822.三通一平跟踪管理5023.土地接管5124.工程报建5325.申办《建设工程规划许可证》5526.工程安全质量报监5727.申领《施工许可证》5928.投资监理委托6129.施工总承包招标6330.现场管理台帐6731.图纸管理6932.施工日记7033.编制会议纪要7134.施工图内审7235.施工图会审7436.临水、临电配套7637.申办开工复验红线7838.施工技术方案优化8039.委托勘丈8240.楼书及宣传资料制作8441.选择首届物业管理单位8542.申办《预售许可证》8743.组织房展会8944.商品房销售合同的网上备案和登记9045.商品房定金合同的网上备案9246.编制工程预算9347.编制项目计划书9548.审核验工月报9749.工程拨款9950.甲方采购10151.施工安全管理10452.施工安全巡视10753.施工图修改10954.现场签证11155.工程质量事故处理11356.索赔11557.样板引路和封样验收11958.隐蔽工程验收（土建）12159.隐蔽工程验收程序（安装）12360.竣工备案制验收12561.公建配套13062.供电配套13263.供水配套13664.排水配套13965.消防配套14166.燃气配套14467.环卫配套14668.卫生防疫报批14869.通信配套15070.有线电视配套工程15271.绿化配套15472.邮政配套15673.安全技术防范配套15774.门牌报批15975.申办“使用粘土砖”核定16076.结建民防工程建设管理16177.工程竣工档案编制验收和报送这16578.申办规划验收16979.公司内部验收17180.申办入户许可证17281.申办大产证17482.编制工程决算17683.物业移交和接管17884.预售商品房的物业交付18085.代办小产证18286.项目总结18387.项目资金管理18588.项目贷款18789.项目经济效益测评18990.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）19191.规范化项目管理课题研究成员名单192土地投标（商务）1.作业目的土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。2.作业依据政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。3.决策岗位总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。主管岗位总经济师：负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。主办岗位营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。4.紧前工作条件获得土地招标文件和相关技术指标要求。5.作业描述5.1组织现场踏勘由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。投标准备会议总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。各岗位责任和分工营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门。向土建设计管理岗位催办技术标。成本控制：负责编制现场建设成本。成本核算：负责编制内部管理成本和税费。融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。总经济师：审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。投标（商务标）文件内容：投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。投标工作全过程的保密纪律所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目目录内并设置置加密。文件资料向本主办办岗位汇总时时应通过内部部局域网传送送，未经授权权不准打印和和复制。各岗位对自用电脑脑内的投标信信息承担保密密责任，总经经济师对最终终报价承担保保密责任。土地投标（技术）作业目的土地投标的技术标标部分即为征征集规划设计计方案，是土土地投标书的的主要组成部部分。也是中中标后甲方深化设计计任务书的基基础。作业依据从政府土地管理部部门取得的土土地开发招标标书。决策岗位总经理理：负责土地地投标书（技技术）的批准准和签发。主管岗位总建筑筑师：布置本本作业任务，主主持内部评选选会议，向总总经理推荐首首选方案。主办岗位土建设设计管理：按按时完成以下下作业描述中中各节点作业业。紧前工作条件已获悉政府公布的的土地公开招招标信息，并并已办理了投投标申请手续续，取得地块块的规划参数数。作业描述5.1编制工作作进度计划因为投标期限往往往都很紧张，工工作量又十分分巨大，而且且绝对不容许许延误时间，所所以必须从公司决定参加投投标时起，本本主办岗位就就立即与土地地开发岗位一一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事事件的分工和和工作截止期期限，注意进进度计划应比比投标截止日日期提早1至2天，留有一定的时时间余地。委托概念方案设计计主办岗位按照项目目的规模的特特点从优秀设设计师信息库库中选择2至3名合适人选选，并通过选中的设计师与与其注册的设设计单位联系系委托设计事事宜。向设计计师提供地形形图复印件和和规划指标各一份，并在在限定完成的的截止时限前前收齐各人的的设计资料。编写设计任务书草草稿详见作业指导书《编编制设计任务务书》。此项项作业应在概概念方案设计计阶段内完成成，其中主要内容应尽早与设设计单位沟通通。概念方案的设计成成果必须严格遵照招标标文件中的规规划成果要求求和文本格式式。通常的要要求为：规划设计成果：A3文本格式的规划说说明书和图纸纸，与投标文文件综合装订订成册。规划内容与深度规划说明书：包括括现状条件分分析，规划总总体构思，规规划总体布局局，主要空间间组织和景观观特色，道路绿化设设计，主要市市政设施综合合考虑；用地地平衡表，主主要技术经济济指标（总用用地面积、总建筑面积、住住宅建筑面积积、容积率、建建筑密度、绿绿地率、集中中绿地率等）必必要时还可为方案拟定画龙点点睛的物业名名称。规划总平面图：包包括小区住宅宅建筑布局、公公建与市政设设施设置、建建筑层数、建建筑间距、绿化布局（集中绿绿地面积）、道道路布局、停停车泊位数量量（停车库面面积）、周边边情况反映、比比例尺、指北针、日照照分析等。小区公建设施：应应按土地招标标书相关配置置，招标书中中未提及则在在出让范围内内按《城市居居住区公共服务设施施标准》（DGJ08－55－2002╱J101889－2002）要求为小小区配置。表达规划设计意图图的效果图：：如总体鸟瞰瞰图，总体景景观效果，建建筑单体效果果图等。内部评选一侯方案资料收全全，本主办岗岗位立即组织织内部评选，会会议由总建筑筑师主持，由由本主办岗位组织会务，包包括确定参会会人员名单（以以本公司和本本系统的营销销策划为主），分分发会议通知，落实设计师介介绍方案思路路。由总建筑筑师确定首选选方案后，报报总经理批准准。签订设计咨询合同同与内部批准方案的的设计单位签签订设计咨询询合同，如是是格式化合同同，应在专项项说明中补充保密责任和知识识产权归属等等条款。如对对方提出要求求，还可承诺诺同意将对方方作为甲方推推荐单位参加规划方案招招投标。内部审核本主办岗位对批准准方案再次仔仔细核对是否否符合土地招招标书的要求求，包括规划划参数，匿名要求，方案的完完整性，图纸纸和模型的一一致性等。发发现问题必须须限定设计师师在投标截止止日期前修改完成，如时时间尚许可，应应把内部评议议的优化意见见与设计单位位沟通，由设设计单位酌情情修改。5.8资料移交交在投标截止日期之之前把装帧成成册的方案移移交土地开发发岗位，作为为技术标并入入土地投标文文件。5.9保密责任任本主办岗位承担投投标方案的保保密责任。过过程中的往来来文件和方案案成果均需妥妥善保密保管管复印资料的分发应应严格登记并并加盖密级印印戳，无保留留价值的资料料随时粉碎销销毁，严禁向向无关人员透露投标方案案的内容。一一旦查实有泄泄密现象，不不管是否中标标，均追究本本主办岗位的的责任。土地状况调研作业目的取得直观的地块信信息，为编制制设计任务书书作好前期资资料准备。作业依据公司年度开发计划划，土地招标标书，地区地地形图，地区区管线图。主管岗位总经济济师：熟悉现现场内外环境境情况，纠正正调研报告中中的错误。协管岗位总建筑筑师，总工程程师：熟悉现现场内外环境境情况。主办岗位土地开开发：负责现现场调研的组组织工作，编编制调研报告告。协办岗位营销策策划：熟悉现现场内外环境境情况。紧前工作条件已取得土地招标书书。作业要求5.1踏勘现场场需要组织多多次，每次踏踏勘的重点有有所不同，本本岗位可根据据需要组织不不同的专业人员，从以下不不同内容中选选择调研项目目。踏勘现场必须编制制调研报告，形形式为摄影照照片和文字说说明组成，可可以是纸质照照相簿，也可以是COD电电子相册文件件。报告经多多次踏勘得到到不断补充直直至包含以下下全部内容，在在建筑方案招投标结束之之前整理完成成。本作业形成的调研研报告的编制制质量接受总总经济师的检检查和评价。6.作业描述：6.1调研外部部环境：生活环境：包括地地理位置、周周边商业、教教卫、公交、娱娱乐设置等布布局情况。评评估是否有拾遗补缺的需需要甚至创建建特色街区的的可能。市政环境：包括周周边道路级别别，有否拓路路计划；雨水水和排污管径径，有否改造造计划，与本地块最理想的的接口位置。能源环境：包括供供电，供水，燃燃气等能源容容量现状和与与本地块最理理想的接口位位置。建筑环境：特别注注意地块南北北两侧原有建建筑的用途性性质、层数、总总高度等是否否存在日照的相互影响。周周边建筑的风风格，色彩，档档次标准。对对贴近规划红红线的区外建建筑还需调查查其建造年代，结构构稳固状况，是是否是政府命命名的保护性性建筑。6.2调研内部部环境：地面障碍物：动拆拆迁进展情况况或场地平整整情况，有否否需要保留的的大树、古树树、水面、建筑。如地形图上上没有标记的的应补上。对于基本平坦的地地块须粗估场场地现状与周周边主要道路路的标高差。对对于坡地起伏伏的地块须向当地测绘部部门申领标有有等高线的地地形图。空中障碍物：有否否途经和穿越越本地块的架架空线路，如如地形图上没没有标记的应应补上。地下障碍物：对照照地区管线图图，核实地块块内有否需要要搬迁或改道道的管线。本小区比较理想的的出入口位置置。6.2.6对于于流经本地块块的河流，须须了解其上游游的水质和下下游的通畅程程度，常年的的水位，打听有没有淹涝的历历史纪录。编制可行性研究报报告1.作业目的项目可行性研究按按时间和要求求的不同分为为初步可行性性研究和深度度可行性研究究。项目初步步可行性研究是获取取开发土地前前最重要的技技术性工作之之一，是投资资者进行投资资决策的主要要依据。在土地使用权权正式获取后后，项目开发发者还需进行行更为详尽的的深度可行性性研究，为随随后的项目方案设计提供供依据。过去去计划经济体体制下的项目目可行性研究究报告在某种种意义只是投投资决策层即定意志的体体现，然而在在现时市场经经济条件下，项项目可行性研研究报告必须须真正体现市市场的意志，遵循市场场规律，反映映市场情况，为为项目的投资资寻找到真正正的可行之路路。2.作业要求为保证可行性研究究报告的质量量，应切实作作好编制前的的准备工作，占占有充分信息息资料，进行科学分析比选论论证，做到编编制依据可靠靠、结构内容容完整、文本本格式规范、附附表附件齐全全。报告的表述形式尽尽可能数字化化、图表化，报报告深度能满满足投资决策策和编制初步步设计方案的的需要。3.主管岗位总经经济师：组建建工作小组，批批准工作计划划，组织优化化和修改报告告，审定报告告。协管岗位总建筑筑师，总工程程师，总会计计师：审阅相相关专业的章章节，提出优优化修改意见见，供总经济师参考。主办岗位营销策策划：制订工工作计划，分分配任务，汇汇总编辑，优优化修改督办办。协办岗位工作小小组成员：按按各自的专业业或专长分头头进行调查研研究和编写报报告章节，并并根据总经济师的意意见优化修改改。4.紧前工作条件初步可行性研究：：已进行市场场调研和现场场调查，已取取得相关土地地技术指标；；深度可行性研究：：已获得土地地使用权，已已有明确的地地区控制性详详规和相关的的经济技术指指标。5.作业描述5.1总经济师师组建工作小小组，成员主主要来自公司司内部各业务务部门，并基基本固定。有有特殊要求的可聘请社会专专业人员参加加。5.2本主办岗岗位制订工作作计划，明确确可行性研究究工件的范围围，重点，深深度，报告提提纲，章节分工，进度安排排，费用预算算等。工作计计划报总经济济师批准后，布布置安排落实实。5.3各成员按按照专业分工工调查研究收收集资料，必必要时再次进进行实地调查查和市场调查查。5.4小组集体讨讨论，议题为为：市场研究。包括分分析市场信息息，市场动态态和政策导向向等。项目分析和项目建建议，对项目目本体进行研研判，分析项项目优劣，并并进行项目的的市场预测；提出项目的建建设规模、产产品定位、规规划方案、进进度计划以及及资金筹措方方案等，方案案经比较论证后，提出推推荐方案。经济技术评价。对推荐方案案进行财务评评价及风险分分析，以判别别项目的经济济可行性和抗风险能力。当当有关评价指指标结论不足足以支持项目目方案成立时时，可对原设设计方案进行行调整或重新设计。5.5编写研究究报告。经过过技术经济论论证和优化之之后，各成员员分工编写章章节，由本主主办岗位协调综合汇总，编编制报告初稿稿。经总经济济师批阅意见见后，修改完完善，形成正正式报告。5.6可行性研研究报告内容容：5.6.1市场场分析.1整体市场分分析全市及各主要分区区的市场总供供应量和总需需求量；全市及各主要分区区项目年度新新开工面积、竣竣工面积、销销售面积、存存量面积、平平均空置率。.2细分市场分析析物业类型、楼盘名名称、位置、占占地面积、总总建筑面积；；总户数、户型及面面积、楼高、售售价或租金；；开工时间、预计竣竣工时间；投资商或开发商、承承建商、规划划建筑设计公公司、租售代代理公司、广广告公司。5.6.2法规规政策分析开发建设法规、专专业服务法规规；规划设计导向及法法定图则，城城市建设信息息；其他经济信息及政政策指引。5.6.3项目目分析.1项目基本情况地块位置、四四至、规划指指标（总占地地面积、建设设用地面积、建建筑面积、用用地性质、容容积率、绿化率、建建筑密度、建建筑高度、商商业╱居住╱办公及其他他功能面要求求、车位数、主主要出入口等）。.2项目周边情情况主要道路、景观（河河流、山峦、人人文建筑、旅旅游景点等）、配配套设施情况况（商业、娱娱乐、教育、医疗、公交交、邮电、银银行等）。.3项目优劣势势分析（SWOT分析）项目竞争情况（现现时╱潜在竞争对对手）、优势势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。.4项目发展前前景预测市场前景、价格走走势、项目切切入点等。5.6.4项目目开发建议与与评价.1项目主要定定位市场定位（市场形形象、主题品品牌）；客户定位（主要客客户对象）；；价格定位（均价、最最低价、最高高价）。5.6.5项目目开发规模和和产品类型整体开发╱分期开开发、产品类类型（商业╱居住╱办公╱其他）。5.6.6项目目规划及建筑筑构想建筑风格、建筑栋栋数、楼宇高高度、主要户户型、分户建建筑面积；小区总体规划布局局、景观绿化化、车位安排排、会所等附附属设施。5.6.7项目目开发进度总体进度要求、分分阶段进度要要求。5.6.8项目目财务分析建筑总成本、市场场总价值（销销售收入、租租赁经营价值值）、净利润润、项目净现现值、成本利利率、投资收益率、财财务内部收益益率、投资回回收期等。5.6.9项目目风险分析与与敏感性分析析风险分析、主要指指标的敏感性性分析。5.6.10项项目项目研究究结论和建议议5.6.11附附件（包括附附图和附表）5.7深度可行行性研究报告告内容：5.7.1总论论项目开发背景，建建设规模与目目标，预计的的项目总投入入及效益情况况等主要技术术经济指标。5.7.2项目目区位分析项目地形、地貌、地地质条件，周周边建筑物与与环境条件，城城市规划或区区域性规划要要求，交通条件，公共配套套设施等。5.7.3产品品供需分析市场现状调查，市市场供求预测测和价格预测测，风险分析析。5.7.4建筑筑方案选择建筑设计指导思想想与原则，项项目总体规划划方案，建筑筑方案比选。5.7.5项目目实施进度建设工期，实施进进度表（或横横线图）5.7.6投资资估算与资金金筹措建设总投资估算，资资本金筹措，债债务资金筹措措，融资方案案分析。5.7.8财务务评价财务评价基础数据据与参数选取取，销售收入入与成本费用用估算，财务务评价指标，盈盈利能力分析，偿债能力分析析，不确定性性分析，财务务评价结论。5.7.8风险险分析项目主要风险识别别，风险程度度分析，防范范风险对策。5.7.9结论论与建议5.7.10附附表投资估算表，项目目投入资金估估算汇总表，主主要单项工程程投资估算表表，分年度投投资计划表；；财务评价报表（包包括营业收入入及营业税金金估算表，总总成本费用估估算表，财务务现金流量量表，利润及利润分配表表，借款偿还还计划表）。5.7.11附附图片区控制性详规，宗宗地图，管线线图，平面布布局方案等。5.7.12附附件土地出让合同、项项目建议书（或或初步可行性性研究报告）的的批复文件、规规划管理部门门对规划方案的批复文件件。建立公共建筑和住住宅小区资料料库1.作业目的为充分了解房房地产开发的的现状和发展展趋势，为提提高本岗位设设计管理的专专业水平，吸吸收和借鉴同行业的宝贵贵经验和成功功案例，提供供大量的直观观信息。在收收集和制作的的过程中，本本岗位的思路得以拓展，视视野得以宽广广，分析判断断能力得以提提高。2.主管岗位总建建筑师：负责责本作业工作作质量的检查查和评价。主办岗位设计管管理：负责按按以下作业描描述，持之以以恒地做好资资料库的信息息收集和使用用。协办岗位营销策策划：将业务务接触或房展展会上收集的的图片资料提提供给主办岗岗位。3.作业设备本岗位须配备电脑脑、数码相机机、扫描仪等等办公设备。4.作业要求4.1制作电子子相册，随时时补充，不断断积累。4.2载入公司司局域网共享享平台，供公公司其他业务务人员调用。4.3本作业的的工作质量接接受总建筑师师的检查和评评价。5.作业描述5.1资料收集集途径售楼处，房展会，画画册刊物，实实景拍摄，网网上下载，国国内外考察。5.2电子相册册制作方法按以下分类制成分分册：独立别别墅，联排别别墅，多层住住宅，高层住住宅，办公楼楼，商场会所，小品雕塑，优优秀历史建筑筑，优秀小区区规划，室内内装修。每幢建筑须包括立立面效果图、平平面布置图及及地址、建筑筑名称、建成成年份、设计计单位简要评论等说明。凡纸质的图片或相相片需经过扫扫描制成JPG或GIF文件，然后后插入电子相相册。来自数码相机和网网页的图像可可直接插入电电子相册。说明和评论文字可可以文本框形形式插入页面面的下方或右右侧，建筑名名称可以美术术标题的形式插入页面合适适的部位。建立优秀设计师信信息库1.作业目的人的因素是最最关键和主要要的，优秀的的设计成果来来源于具备创创新精神，具具备职业道德德，具备精湛技术的设计计师，为了使使每个项目都都能有针对性性地得到合适适的设计师设设计，需要收收集和积累来自各种渠道道的信息，建建立动态的优优秀设计师的的信息库。这这是公司的一一项日常的，基基本的信息管理工作。2.主管岗位总建建筑师：负责责本作业工作作质量的检查查和评价，批批准进入首选选信息库的名名单。主办岗位设计管管理：负责按按以下作业要要求和描述，持持之以恒地做做好信息库的的建立和使用。3.作业要求3.1分首选信信息库和备用用信息库两类类。首选信息息库始终保持持20名左右，因因淘汰引起的的缺额从备用库内补充。3.2信息库以以电子相册的的格式制作和和调用。3.3要求本岗岗位与首选库库的设计师们们保持经常性性的业务上的的和感情上的的联系，了解解他们近期的设计活动内容容，也包括上上门请教咨询询，协助他们们解决公司范范围内能够提提供的各种帮帮助，采取不同的途径表表达公司对他他们的关爱，必必要时可向总总建筑师申请请经费。4.作业描述4.1收集资料料：本岗位应应把参加各种种房展会当作作自己的业务务工作，关心心媒体对各种种优秀建筑的评论，注意各各种优秀建筑筑和设计师的的评比活动，查查阅新出版的的建筑刊物和和书籍，经常常性地到网上收索，从从各种途径收收集优秀设计计师个人信息息和他们的作作品样本。4.2制作方法法：一人一个个文件目录，每每个文件的首首页是个人信信息资料，其其余是代表作作品的数码照片，图片的的扫描件等。4.3个人资料料以表格形式式制作，其中中信息如一时时没条件去填填齐，可以陆陆续补充。4.4表格形式式由主办岗位位自行设计，但但至少应包括括以下信息：：姓名、性别别、出生年、目目前的注册单位和注册册等级、职称称职务、荣誉誉称号、工作作经历、擅长长专业、业余余爱好、性格格特征、公关途径、代表性性作品和论著著等。编制设计任务书1.作业目的不管采取哪种方式式委托设计，设设计任务书都都是表达着开开发单位针对对具体开发项项目的开发理念和品牌意识。设设计任务书也也是设计单位位最主要的设设计依据。一一份宏观概念念清晰，细部部要求朦胧，指标体系系适宜的设计计任务书必定定会触发设计计人员的创作作灵感和创新新意识，避免免大量的徒劳无益的返工工和修改，加加快深化和优优化的过程。成成功的设计作作品往往起始始于一份既要要求明确又有广阔创作作空间的设计计任务书。2.作业依据市场调研报告，土土地状况调研研报告和选址址意见书批复复。3.决策岗位总经经理：负责最最后审查和签签发。主管岗位总建筑筑师：提出修修改意见，批批准设计任务务书。协管岗位总经济济师：会签草草稿，提出修修改意见。主办岗位设计管管理：起草设设计任务书，并并依照总经济济师和总建筑筑师的意见修修改。协办岗位营销策策划：提供市市场调研报告告，和主办岗岗位研究讨论论市场定位和和设计指标。4.紧前工作条件：：市场调研完完成，已按土土地招标方式式取得土地使使用权。5.作业描述5.1介绍现场场地理情况，包包括地址、面面积、界址、地地形、地貌、需需避让的建筑筑、构作物、河流、名贵树木等等。5.2介绍场外外的环境情况况，包括道路路河流、周边边建筑的体量量和高度、用用途和风貌、人人文景观等。5.3分阶段实实施滚动开发发的大至区域域范围。5.4规划和建建筑风貌趋向向（只宜粗分分为传统为主主和现代为主主两种）。5.5市场定位位：包括建筑筑标准档次的的定位和客户户类型的定向向。5.6规划设计计控制指标，包包括综合容积积率、各种用用途建筑的比比例、建筑覆覆盖率、建筑筑限高、绿化率、集中绿化化率等。5.7住宅设计计指标：包括括户型面积控控制范围，大大中小户型的的比例，车辆辆泊位与户数数的比例。5.8公共建筑筑设计指标：：包括建筑占占地和高度的的控制范围，功功能，经营方方式，服务范范围等。5.9样板区，样样板房，售楼楼处的设计要要求：包括区区域位置、展展示要求、临临时的还是永永久的。5.10设计深深度要求：分分概念性方案案设计，建筑筑方案设计和和初步方案（即即扩初）设计计三类，注明除符合规范规规定的深度外外有何特殊的的设计深度要要求。5.11作品表表达方式：明明确各个阶段段应该提交的的成果，包括括文本、模型型、展板、电电子文件形式及规格。5.12完成期期限：注意尽尽量给于充足足的时间，催催得太急，方方案构思和制制作质量肯定定大打折扣。6.设计任务书的跟跟踪补充6.1在设计过过程中，甲方方可以对设计计任务书作书书面补充，但但如引起设计计返工，甲方方应实事求是地给以经济补补偿和延长设设计时限。6.2当设计进进入扩初阶段段时，甲方应应重新审视原原来的设计任任务书，按照照建筑方案的的审批意见，同时吸取会审审专家的优化化建议，补充充完善设计任任务书，重新新递交设计单单位。7.设计任务书应附附以下附件7.1当地规划划部门出具的的规划选址意意见书7.2标有规划划红线的1：500地形图（地地处郊区的附附1：1000的地形图），并并在所有红线线拐角点处标上城市坐坐标（当时如如无此条件的的必须在设计计进入扩初前前补上）。8.当设计任务务书编进设计计招标书时，部部分章节与招招标书有所重重复，设计任任务书相关内内容可以简略。建筑方案招标1.作业目的为了引进竞争机制制，促进技术术进步，集思思广益地择优优选用设计成成果，树立公公司持久的品品牌，缩短设计周期期，提高经济济效益，凡公公司开发地块块的规划设计计都必须进行行方案招投标标。2.作业依据建筑工程设计招标标投标管理办办法（中华人人民共和国建建设部2000年第82号）上海市建设工程设设计招标投标标管理暂行办办法。上海市建设工程设设计招标投标标管理暂行办办法实施细则则。3.主管岗位总建建筑师：负责责招标全过程程工作，组建建设计招标工工作小组，推推荐评标小组组的专家，决策前征求求总经理和董董事长的意见见。主办岗位招标工工作小组成员员：按照组长长的指令承担担招标具体事事务。4.紧前工作条件已通过拍卖或招投投标等形式获获得土地。市市场调研报告告正式成文，修修建性详细规规划已获批准。5.作业步骤（即下下图）方案设计招标投标标作业网络图图累计日历天作业期期限拟定招标标小组名单总建筑师⑴―――――――⑵⑵整理资料明确确内部分工招标小组⒀━━━━━━━⒁⒁招投标办公室评标小组6.作业描述本项工作可以委托托设计招投标标代理机构进进行，也可以以由本公司自自行组织实施施；可以公开开招标，也可以邀请请招标。但不不管是公开还还是邀请招标标，都必须接接受设计招标标投标办公室室（以下简称设招办）的的全程监督和和管理。6.1成立招标标工作小组6.1.1总建建筑师担任组组长，并由其其指定四名相相关岗位上的的人员为兼职职组员，具体体分工由组长安排。人员相对对稳定，以熟熟练承担公司司所有开发项项目的设计招招标工作。招标工作小组的主主要工作内容容是：编制设计招标书，拟拟定评标小组组名单，报设设招办审批；；接受投标人的报名名，负责资质质审查，确定定最终参加投投标人名单，报报设招办备案案；发放设计招标书，收收取投标保证证金，组织投投标人踏勘现现场，解释和和答疑，接受受和保管投标文件与模型；组织开标会议；对投标人的标书、单单位名称进行行编号，并作作保密处理后后送交评标小小组评审；填报建设工程设计计招标投标中中标通知书，经经设招办见证证后发给中标标人；办理签订设计委托托合同；向未中标人返回投投标保证金和和投标书编制制补偿金；向设招办缴纳招标标管理费；写招标工作综合报报告，报设招招办备案；整理招标工作资料料，移交公司司档案室。6.2招标登记记向设招办填报《上上海市建设工工程设计招标标项目登记表表》6.3发布信息息待登记表批复后，即即可自行向社社会发布招标标信息，内容容包括：项目目名称、地点点、界址、用地性质、主要设设计指标、开开发单位名称称、开发资质质、要求投标标人的设计资资质、书面申申请报名的起止日期、报报名地点、联联系方式等。6.4编制设计计招标书经组长签字后报设设招办审批，待待批准后才能能发给投标人人。设计招标书至少应应包括以下内内容：设计任务书：在原原有设计任务务书的基础上上根据征集方方案的综合效效果和选址意意见书调整完完善（详见作业指导导书《编制设设计任务书》）。投标须知：包括投投标文件的清清单、规格、份份数、密封要要求、供招标标小组审阅的的文件必须加盖建筑师的注册册章和单位公公章，供评委委审阅的文件件必须匿名。投标文件送达截止止时间（要尽尽量给予比较较充裕的时间间）。答疑、开标、评标标等活动的日日程安排。未中标方案的补偿偿标准：招标标人买断版权权的，补偿标标准应该要高高一些。中标标方案一般不不单独补偿，其费用用纳入设计合合同内。知识产权申明：招招标人对中标标方案拥有完完整知识产权权，招标人如如部分采用未未中标方案内内容，投标人在取得得一定补偿后后应于以同意意。补偿标准准应在招标书书中明确。拟签合同的主要条条款：如果本本方案中标的的话，将体现现在设计委托托合同中的投投标人主要承承诺：如取费标准、付付款方式、设设计周期、服服务标准等。6.5确定投标标人名单公开招标的由招标标小组审查所所有书面报名名的投标人资资格，从中选选择3至5名入围，邀邀请招标的可直接向33名或3名以上发邀邀请书。6.6发放招标标书按照招标公告或邀邀请书中规定定的时间和地地点，向已确确定的投标人人发放招标书书，并收取投投标保证金，保证金金数额应在招招标公告或招招标书中明确确。6.7踏勘和答答疑招标人在发售招标标书后的约定定时间统一组组织现场踏勘勘，统一介绍绍现场及周边边情况。6.7.2投标标人在阅读招招标文件和现现场踏勘中提提出的疑问，招招标人可以书书面形式或召召开投标答疑会的方式解答答，但需同时时将解答以书书面的方式通通知所有购买买招标文件的的投标人。该该解答的内容作为招标文文件的组成部部分。6.8组建评标标小组评标小组通常由77～11人组成，通通常的比例是是规划、建筑筑专业的专家家3～4名，营销策划专家2～3名名，结构专家家和建筑经济济专家1～2名，其中包包括本公司的的三总师。专专家收招标小组推荐或委托托设招办推荐荐，经公司总总经理批准后后报设招办核核准。评标小组的主要工工作内容是：：在评标前制定评标标和决标的办办法；负责评标，汇总评评标结果；按照评标决标的办办法推荐或决决定中标方案案。评标小组人员名单单不公开，评评标小组成员员须对评标活活动内容保密密，不得外泄泄。6.9开标开标会议由招标小小组的组长主主持，各投标标人参加，设设招办派员全全过程监督。投标文件有下列情情形之一的招招标小组不予予受理：未按招标文件要求求密封的。在供评委评阅的方方案图册和模模型上出现设设计单位图签签的，或出现现单位名称和和设计人姓名名的。在单独密封的设计计说明上无相相应资格的注注册建筑师签签字的，或注注册建筑师受受聘单位与投投标人不符的，或无无投标人公章章的。招标小组在审查投投标人资质和和匿名要求后后应当众宣布布有效投标人人名单。6.10评标会议地点由招标小小组安排落实实，设招办可可以派员列席席。会议由全全体评委推举举的组长主持。先由投标人分别介介绍各自的方方案，然后评评委在无干扰扰的环境下讨讨论评议，按按照技术先进、适用创新、经经济、社会和和环境效益等等原则，结合合在设计进度度、取费服务务等方面的承承诺综合考虑择优投票票，确定排列列名次。如果果招标人没有有授权评标小小组直接确定定中标人，那那么前三名即作为评标小小组向招标人人依次推荐的的中标候选人人。评标小组完成评标标一，应向招招标人提供书书面评标报告告。评标报告告由全体评委委签字。6.11定标评标小组提出书面面评标报告后后，招标工作作小组一般应应当在十五日日内确定中标标方案。招标小组应当确定定排名第一的的中标候选方方案为中标方方案。排名第一的中标候候选人放弃中中标或因不可可抗力提出不不能履行合同同，右以确定定排名第二的的中标候选人为中标标人。中标通知书由招标标小组发出。6.12退标招标小组在发出中中标通知书同同期发出未中中标通知书，并并向未中标的的投标人退还还投票保证金和支付补偿金。6.13报告招标小组在发出中中标通知书之之日起十五日日内，向设招招办提交招标标投标情况的的书面报告。报告至少应包括下下列内容：招标范围；招标方式和发布招招标公告的媒媒介；招标文件中投票人人须知、评标标标准和方法法、拟订合同同的主要条款款等内容；评标委员会的组成成和评标报告告；中标结果。6.14签订合合同自中标通知书发出出之日起三十十日内，招标标小组和中标标人应当按照照招标文件和和中标人的投投标文件订立合同。规划方案报审1.作业目的为了体现政府对实实施城市规划划的监督，指指导和服务的的职能作用，使使城市和地区区的控制性规划设计理念和规规划控制目标标得以实现房房地产开发项项目的设计必必须分阶段地地得到政府部部门的批准。因规划方方案报审的时时间长，环节节复杂，反复复多，在公司司内部又需要要不同岗位在在经办时间上搭接和衔接接。所以要求求各经办岗位位事先做好充充分准备，一一旦条件成熟熟，立即进入入报审程序。避免将本作作业转化到关关键路线上去去。2.作业依据中华人民共和国城城市规划法；；上海市城市市规划条例；；上海市城市市规划管理技技术规定；获获得中标土地批准的的控制性详细细规划与批文文、土地协议议。3.主管岗位总建建筑师：负责责规划设计方方案的定稿，在在报审过程中中处理主办岗岗位解决不了了的协调问题。主办岗位土建建设计管理：：负责收集整整理报审资料料文件，具体体经办报审手手续。4.紧前工件条件规划方案招标完成成，并按专家家评审时提出出的主要优化化意见作了调调整。5.作业描述5.1主办岗位位到规划部门门领取《建设设工程设计方方案送审单》填填报，并同时时附送下列文文件（带﹡号的为必送文件，所所送原件在窗窗口效验后退退还）：﹡批准的建设项目可可行性研究报报告或有关批批准文件（原原件及复印件件各一份）。﹡市测绘院提供的11╱500或1╱1000地形图一份份，地形图上上应有设计单单位用0.3mmm墨线笔标明的下列列内容：建筑筑基地用地界界限，建筑物物外轮廓及层层数，新建建建筑物与基地地用地界限，道路规划红红线及相关控控制线，相邻邻建筑物间距距尺寸。﹡1╱500或1╱10000总平面设计计图（蓝图）二二份，图纸须须加盖建筑设设计单位的设设计方案出图章和注册册建筑师印章章，且符合国国家和本市设设计方案出图图标准﹡建筑设计方案图（含含平面、立面面、剖面）及及文本二套，图图纸须加盖建建筑设计方案案出图章和注册建筑筑师印章，且且符合国家和和本市设计方方案出图、文文本的标准。﹡经城市规划部门批批准的《建设设项目选址意意见书的通知知》及附图（复复印件各一份份）。《建设项目选址意意见书的通知知》中要求申申请单位关审审的相关其它它文件、图纸纸等。5.2第二次关关审及以后各各次送审所需需的文件、图图纸以城市规规划部门前次次审核意见要要求为准。5.3规划部门门组织召开由由规划专家、规规划归口的职职能部门参加加的规划方案案征询会，征征询环保、消防、卫生、绿绿化、交通、民民防等管理部部门的意见，以以《建筑工程程设计方案审审核意见单》给予批复。并附盖盖有“上海市城市市规划管理局局规划管理业业务专用章”或“上海市﹡﹡区（县）规划管理业务专用用章”的核定设计计方案。5.4规划部门门认为设计方方案需要较大大修改的，则则核发“一审”意见。5.5核发“建建筑工程设计计方案审核意意见单”批复的时限限为每次审核核各为30个工件日。5.6接规划部部门总窗口领领证通知后，持持规划部门发发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取的的内容包括《建建设工程设计计方案的批复复》和附图。5.7本主办岗岗位依据《建建设工程设计计方案的批复复》和附图，配配合项目经理理进入扩初设设计阶段的管理。申报计划立项1.作业目的取得项目的开发经经营权。2.主管岗位总经经济师：督促促检查主办岗岗位的作业。主办岗位土地开开发：具体经经办本项作业业。3.紧前工件条件规划方案已经由规规划主管部门门批准。4.作业描述4.1规划方案案批准后，本本主办岗位负负责项目建议议书的编制组组织工件。项项目建议书可可自行编制也可经总经济师师批准委托有有资质投资咨咨询公司编制制。项目建议议书的主要内内容如下：项目概况：建设地地点、内容、规规模的设想；；建设条件介绍；投资估算和资金筹筹措设想，偿偿还贷款测算算；项目建设进度计划划；经济效益和社会效效益估计；结论。4.2项目建议议书经上级主主管单位或所所属区发展与与改革委员会会向上海市发发展与改革委委员会申报。住宅、商办楼楼项目由城市市发展处审批批，宾馆、学学校项目由社社会发展处审审批。4.3本主办岗岗位应随时对对审批进展进进行跟踪，并并配合审批部部门做好项目目的审批论证证工作。4.4项目建议议书经市发展展与改革委员员会批准后，项项目即已立项项。4.5商品房项项目在扩初设设计批准后，本本主办岗位应应填写《﹡﹡年固定资产产投资项目信信息标准表式》，申报新新建或续建项项目的投资设设计。以后每每年在年初与与年中二次直直至项目竣工工，向上级主管部门或区区发改委填报报，经上海市市发展与改革革委员会批准准后，列入上上海市基本建建设投资计划并分批下达达。申办《建设用地规规划许可证》1.作业目的为了体现政府对实实施城市规划划的监督，指指导和服务的的职能作用，房房地产开发项项目的设计必须分阶段地得到到政府部门的的批准。要求求经办岗位事事先做好充分分准备，一旦旦条件成熟，立立即进入申办程序。避避免将本作业业转化到关键键路线上去。2.作业依据规划管理部门张榜榜公布的《建建设用地规划划许可证》申申办程序。3.主管岗位总经经济师：在申申办过程中处处理主办岗位位解决不了的的协调问题。主办岗位土地开开发：负责收收集整理申办办资料文件，具具体经办申办办手续。4.紧前工作条件已取得规划部门对对规划设计方方案的批复5.作业描述5.1主办岗位位到规划部门门领取《建设设用地规划许许可证申请表表》填报，并并同时附送下下列文件：（带﹡号的为必送文件，所所送原件在窗窗口效验后退退还）。5.1.1批准准的建设项目目可行性研究究报告或有关关批准文件（原原件及复印件件各一份）。﹡5.1.2规划划部门核发的的《建设项目目选址意见书书的通知》及及附图（复印印件一份）。﹡《建筑工程设计方方案批复》及及附图（复印印件一份）。﹡5.1.4市测测绘院提供的的1∕500或1∕1000地形图六份份，地形图上上应用红色铅铅笔标明用地地位置地界。﹡凡属国有土地使用用权出让、转转让地块的建建设工程，需需加送“国有土地使使用权出让合同”文本（副本）及附附图各一份（原原件）。5.2规划部门门对审核同意意的项目由总总窗口发出领领证通知，本本岗位持规划划局发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办办理领证手续续。领取内容容包括《建设设用地规划许许可证》及附附图；《建设设用地规划许可证的的通知》。5.3核发《建建设用地规划划许可证》的的时限为40个工作日。5.4本岗位凭凭《建设用地地规划许可证证》向上海市市房屋土地资资源管理局申申请办理《建建设用地批准书》。编制房地产开发流流程计划1.作业目的一套科学的网网络计划无论论在项目管理理的前期论证证阶段，还是是在实施过程程中和后期的的评估考核中都有着不可可替代的纲领领性的地位和和作用。只有有纲举才能目目张，才能使使项目中上百百个环节高效地有序地协协调地工作，达达到预定的目目标。当项目目完成后，这这张记录着历历史实际进度度前锋线和调整痕迹的的网络计划图图就是一份宝宝贵的原始资资料。它可以以对整个项目目的进度管理理作出评价，也可以检讨讨原计划编制制的科学性和和准确性，为为今后的计划划管理提供依依据。2.决策岗位总经理理：负责批准准计划和批准准计划调整。主管岗位总经济济师：在与总总建筑师和总总工程师协商商一致的前提提下负责落实实在项目前期期策划阶段的计划编编制，优化，过过程检查和调调整。总工程师：在与总总建筑师和总总经济师协商商一致的前提提下负责落实实在项目实施施阶段的计划编制，优优化，过程检检查和调整。协管岗位总建筑筑师，总会计计师：分别向向主管总师提提供分管范围围内的进度目目标和调整意意见。主办岗位营销策策划：负责在在标准流程计计划的基础上上按本项目的的个性特点编编制双代号座座标网络计划，并根根据各总师的的意见修改完完善。项项目经理：在在计划实施过过程中，根据据具体情况提提出调整意见见，经各总师师批示后报总经理批准。3.紧前条件和作业业持续时间根据公司通用的双双代号座标网网络计划的标标准图式和本本项目的目标标要求，总经经济师在土地地中标后十天内完成成。总经济师师和总工程师师的主办交接接界限为规划划方案定稿之之后。定期检检查和调整的周期通常为为一个月，遇遇紧急情况可可以随时检查查调整。4.双代号座标网络络计划的四个个要素4.1工作要素素事件的内容称为工工作，也就是是按需要的粗粗细程度拆分分而成的消耗耗时间或同时时也消耗资源源的一个子项目或子子任务。在座座标双代号网网络计划中，采采用一根连线线和左右两个个圆圈来表示示某一项工作。圆圈中中的编号从左左向右依次排排列。整个计计划中编号不不容许重复，所所以某号到某某号就能代表某一项特特定的工作。4.2时间要素素在网络计划的顶端端设计一排以以一个日历天天为单位的横横座标，称为为时间坐标轴轴。它的起始始原点对应着第一项项工作的开始始日期，它的的终点对应着着最后一项工工作的结束日日期。也可以以把原点设计为零，依此此以天数后续续，那么时间间座标轴的最最后刻度就表表示为项目的的总工期天数数。一项工作从开始到到完成需要的的合理时间称称为该工作的的持续时间。在在网络图中以以连线的长度来表示，其起始始端对应着该该项工作在时时间座标上的的开始日期，结结尾端对应着着该项工作在在时间座标上的结束日日期。两个相邻圆圈之间间的时间段称称为时距。在在关键路线上上，时距和工工作的持续时时间是相等的的。在非关键路线上，工工作的持续时时间小于时距距。也就是说说在时距里存存在一定数量量的可利用的的时间空间，这段机动动时间称之为为该项工作的的自由时差。在在网络图上用用波形线表示示并对应着时时间座标。如何合理利利用这段自由由时差往往是是在优化网络络计划时最先先考虑的潜力力所在。4.3逻辑要素素左侧的工作必须完完成后才有条条件去完成右右侧相邻的工工作。同一垂垂直面内的工工作必须同步步完成，它们之间没没有先后依赖赖的关系。持续时间和时距相相同的工作称称为关键工作作，自始至终终全部由关键键工作连接起起来的路线，也就是线路上总的的工作持续时时间最长的线线路称之为关关键线路。各各项工作的次次序位置和连连线表示着工作相互之间间的逻辑关系系，这是网络络计划的精髓髓所在。如果果逻辑出现错错误，网络计计划也就从根本上失去了了可操作性。4.4责任要素素相关的工作可以列列在对应部门门和岗位的水水平线上，使使每个部门和和岗位清楚地地了解自己在在整个项目中要按怎怎样的顺序做做哪些工作，每每件工作从什什么时候必须须开始，到什什么时候必须须结束，其中有没有机机动的时间，和和其他工作有有怎样的相互互制约的逻辑辑关系，等等等。便于部门门和岗位事先制定操作作方案，配合合默契地做好好各自的工作作。便于上级级检查和职责责考核。5.双代号座标网络络计划的编制制要点5.1确定目标标工期和计划划工期根据对计划执行的的信心程度，将将目标工期适适当压缩后作作为计划工期期，以便给实实施过程中的调整留有余地。5.2建立座标标系统横座标是工期，如如果以天为单单位，则起始始原点是零，终终点是目标工工期的总天数数。如以日历的日期为单位，则则原点是项目目启动的首日日日期，终点点是项目结束束的日期。纵座标是部门和岗岗位设置。网网络计划中所所有的工作都都能对应纵座座标上的具体体负责操作的的岗位。同时，所有有的岗位都能能归属在上一一个管理层次次的责任范围围内，而管理理层又归集到到决策层。5.3分解出项项目的具体工工作，落实到到岗位，限定定它的持续时时间，明确它它与其他工作作的顺序逻辑关系。可以预预先列出草表表，也可以按按照限定的条条件直接填写写到座标网上上。5.4检查各工工作的逻辑关关系，所有节节点自左向右右表示工作的的先后顺序，如如有部分工作作的持续时间不足时距长长度的，用波波形线补足。5.5把没有自自由时差的关关键工作用粗粗黑线连接起起来，形成关关键路线。关关键路线的尽尽端如没有超出工期，可把把持续时间相相对紧张的关关键工作适当当延长。尽端端如超出工期期，则把持续续时间尚有潜力的关键工工作适当压缩缩。反复调整整到关键路线线的尽端正好好和工期平齐齐。重新誊清清图式，双代号座标网络计计划到此初步步完成。6.比代号座标网络络计划的优化化和调整6.1事先优化化成本目标，进度目目标和过高的的质量目标，只只能三者兼顾顾，有所侧重重，而不能三三者兼得。这是业内人土的共共识。过高质质量要求的结结果会使某些些工艺性工作作的持续时间间延长和材料料人工费用增加；压缩工工期的结果会会导致资源消消耗率增高，工工作效率降低低，从而使成成本增加，出出现安全和质量事故的的概率提高；；而削减成本本又会打击承承揽企业的积积极性，诱发发偷工减料，减减少资源投入，使工期期拖延。计划划的优化能使使三者兼顾，有有所侧重的原原则得到充分分的体现。例如某个项目要求求进度优先。我我们可以首先先在关键路线线上选择资源源投入率相对对较少，持续时间相对较长的的关键工作着着手，看它是是否能通过采采取增加资源源投入力度的的办法使持续续时间减少。当然这种调调整引起的局局部工作的效效益下降必须须控制在尚可可忍受和不至至于损害全局局效益的程度范围内。其其次看与它平平行搭接的非非关键工作的的自由时差是是否由此变成成零甚至成为为负数。因为这样会使使非关键工作作转变为关键键工作，而关关键路线的路路径改变，将将导致逻辑关关系的变化，在多数情况况下，不希望望发生这种变变化。在计划优化后如果果仍达不到预预期的进度目目标，这只能能说明预定的的要求是不客客观和盲目的，需要请示或说说服上级领导导加以修正。6.2过程检查查在实施过程中会发发生各种事先先难以预料的的事情，使实实际进度发生生变化。所以以定期的检查查和及时地调整计划划不仅是难免免的也是必须须的。固定不不变的计划只只能作为流于于形式的装饰饰品。过程检查可以采用用前锋线方法法，按检查时时点从时间座座标上的相应应刻度起向下下画一道垂直直线，称之为检查时时点基准线，然然后再把各项项工作在检查查时点时的实实际进度所达达到的前锋点点连接起来，形成一条条垂直方向的的折线，这条条折线称为实实际进度前锋锋线。前锋线线曲折越多，说说明各项工作的同步性性越差。其中中折线段处在在基准线左边边的工作进度度为拖延，处处在右边的工工作进度为提前，基幅度度可按前锋点点到基准线的的距离从时间间坐标轴上量量化而得。前前锋线是宝贵贵的信息资料，应该一直直保留在图上上。经多次定期检查后后，通过对前前后两次前锋锋线的对比分分析，就可以以在一定范围围内对项目未未来的进度和变化趋趋势作出定量量的预测。在在某个线路上上前后两条前前锋线所截取取的线段长度度（天数）除以前后两次次检查的时间间间隔（天数数），所得的的比值称之为为进度比。该比比值大于1，小于1或等于1分别表示示某线路的实实际进展速度度与原计划相相比是快，是是慢或者相等等。如果保持持实际的进展速度不不变（即进度度不变），那那么就不难预预测若干天以以后，线路的的前锋将要到到达的位置。需要说明的是，用用进度比这种种方法预测未未来的进度，有有其一定的局局限性。因为为同一条水平线路上的不同工工作，进展的的速度可能很很不相同，也也就是说某一一工作的速度度比并不一定定可以套用在其他工作上上。但是，对对于同一道工工作，特别是是持续时间较较长的工作（例例如工程的结结构阶段），采用进度度比预测方法法对于指导施施工，控制进进度将是十分分实用可靠的的。检查在于摸清情况况，分析在于于找出原因，预预测在于掌握握趋势，明确确责任在于激激励岗位的责任感，在这些基基础上提出调调整意见应该该是胸有成竹竹了。6.3及时调整整调整的原则是尽量量使各条线路路同步均衡地地进展，这不不仅是为了确确保工期不拖拖延，对减少少资源投入，控制工工程成本同样样具有非常重重要的意义。通通常有以下几几种方法：6.3.1关键键工作拖延的的，一定会影影响总工期。常常用的办法是是在后续的各各项关键工作作中选择一项持续时间相对对较长或资源源投入率相对对较小的关键键工作，压缩缩它的持续时时间，这样做做有利于减少赶工费用，当当然最好不要要由此改变与与其他工作的的逻辑关系，否否则容易引起起总工期延长长。非关键工作拖延的的，如果仅消消耗了原有的的自由时差，当当然无关大局局，计划不需需作调整。如果超出了时时距范围，就就可能发生两两种情况，一一种是后续是是关键工作的的，寻势必引引起关键路线的改变。另另一促后续也也是非关键工工作而且可以以借用其自由由时差进行弥弥补的，计划划也不需要调整。如果不不足以弥补的的，就要设法法尽量压缩它它的持续时间间，避免使它它变为关键工工作而进入关键路线。当关键路线的实际际进度比计划划进度提前时时，先要确定定计划总工期期是否也要缩缩短。打算缩短的，应把后后续计划当作作一个新的计计划重新编排排。其中有些些工作可以参参照以前已证证明是合理的稳定的速度度比来调理持持续时间。要要求保持原计计划总工期不不变的，则可可利用这个机机会降低资源强度和费用用。方法是选选择后续关键键工作中资源源占用量大的的或直接费用用高的予以适适当延长。对于牵涉面不大的的调整有时也也采用以不变变应万变的做做法，可以假假设下一次检检查时点的前锋线和基准线线重合，要求求承担各项工工作的部门和和岗位自行调调节持续时间间，在下一次次的检查时点前达到原计计划的同步状状态。设计委托1.作业目的设计工作是建设项项目开发的前前期必要准备备工作与重要要环节。一是是对建设项目目设计内容考考虑周到全面；二是是项目的定位位表达具体详详细，以利项项目的建造、实实施。2.主管岗位总建建筑师：主要要合同条款定定调，代表公公司签署委托托合同。协管岗位总经济济师：审阅合合同草稿，提提出修改意见见。主办岗位设计管管理：按中标标单位在投标标书中的承诺诺和主管岗位位意见草拟合合同，主持与与合同对方的谈判，办办理备案手续续。3.紧前工作土地中标，规划设设计与建筑设设计方案的中中标单位已确确定，设计任任务书已修改改调整完毕。4.作业描述4.1设计委托托所签订的合合同文本采用用由地方建委委与工商行政政管理局统一一印制的《建建设工程设计合同》和《工工程勘察设计计廉政责任书书》等格式文文件和附件。本本主办岗位负负责填写，主主管岗位审核后交设计计单位征求意意见。4.2因格式合合同是设计单单位提供的，所所以设计单位位一般不能在在格式合同上上随意增删条条款，但甲方可以不受格格式的束缚和和限制。4.3本主办岗岗位严格按中中标单位的投投标承诺填写写格式文本中中的空格，无无关的空格填填斜杠，无关的或不能准确确表达甲方意意图的条款应应划除。4.4除格式条条款外，甲方方还有必须明明示的意图应应在附加条款款中明示，通通常有以下但但不仅仅限于以下内容：设计费应留有100～15%在竣工验收收后支付。现场配合服务应参参与的范围包包括：图纸交交底、阶段验验收、采购考考察、设计修修改、设计的优化、深化和和补充、设计计签证、审核核施工技术方方案、质量事事故处理等。设计成果的权属：：应明确成果果的知识产权权归甲方。需需要设计单位位承诺本设计计成果至今和乃至今后始终终保持其建筑筑形态的唯一一性。即没有有侵害或抄袭袭任何单位和和个人的知识识产权，也不会未经甲甲方的书面同同意，而重复复用于其他任任何项目。设计质量保险：应应有详细条款款保证因设计计错误导致甲甲方损失时，甲甲方能及时合合理地得到保险理赔。4.4.5如甲甲方指定设计计人员担任设设计总负责人人或工种负责责人的，设计计单位必须安安排落实，并在图纸会签栏和和注册章等方方面得到证实实。限额设计的指标：：如基础和上上部结构混凝凝土的含钢量量、混凝土的的折算厚度等等。设计单位的违约责责任：如逾期期交图、设计计错误、超限限额指标、侵侵犯甲方或第第三方的知识产权、现场配配合服务不到到位等。由此此造成甲方损损失的，应承承担的法律责责任需要一一一明列，不能采用“按有关关规定处理”等含糊其词词的说法。4.5本作业的的经办流程：：主办岗位起起草―――主管岗位审审核―――主办岗位与与对方商谈判判修改―――主管岗位再再审，必要时时出面再协商商―――定稿，主管管岗位代表本本公司签署合合同－――30日之内报所在地建建设行政主管管部门备案。4.6在设计或或施工进行过过程中，如发发生重大设计计变更，双方方应在原合同同的基础上，逐逐项商定增减设计的细节节、经费等，并并签订书面的的补充合同作作为原合同的的附件，与原原设计合同具具有同等的法律效力。建筑设计优化1.作业目的中标方案既已中标标，自有其高高人一筹的亮亮点，作为建建设单位应该该尊重设计师师的设计成果果，有要大刀阔斧地随随意修改，避避免将原创概概念抹杀诒尽尽，除非设计计师主动请缨缨更有高招。但但中标方案也并非完美美无暇，总有有拾遗补缺的的优化和细化化的可能，要要求总建筑师师和本主办岗岗位多方听取意见，在众众说纷纭，七七嘴八舌中提提练精华，环环绕设计任务务书中明确的的理念目标，和和设计师平等地研究探探讨，把建筑筑方案设计到到满意为止。2.主管岗位总建建筑师：主持持专家评议会会议，必要时时与设计师讨讨论交换意见见，决定修改改方案的取舍。主办岗位土建设设计管理：收收集汇总各种种优化建议，在在总建筑师的的指示下和设设计师联络，完善建筑设计方案案。3.规划设计优化3.1作业依据据规划设计的中标方方案，评标组组专家建议。3.2紧前工作作条件规划建筑设计方案案招标结束，规规划审批之前前。3.3重点是路路网和建筑相相互关系的精精细调整规划设计中道路布布局是龙头，区区内主干道不不宜靠近建筑筑，沿途应有有景观布置；；弯曲的主干道不仅有利利于景观的变变化，而且也也便于限制车车速；建筑的的出入口应通通过次级道路路与主干道连接；住宅前前后的三级道道路应创造条条件设计成尽尽端形式；形形成私密到半半私密半开放放到开放三种层次的环境境氛围；道路路的规划还须须注意转弯半半径、路口的的视线遮挡、车车灯和噪声干干扰、人车交叉穿越等细细部的设计。要使建筑融入环境境，环境设计计必须提早加加入。为给环环境设计的创创新提供空间间条件，在不违反规划技术术规定的前提提下，容许建建筑和道路的的位置稍作改改动，使二者者兼顾。以鸟瞰的俯视眼光光去审视规划划图或规划模模型，往往容容易忽略人性性