成都青白江区博川物流园商贸南北报告

博川物流商贸南北地块

投资发展报告2013年4月30日目录市场分析项目背景项目概况市场机会点总结地块发展方向建议国内市场分析成都钢材市场调查分析项目辐射市场供求分析市场调研项目经济效益与社会效益分析市场分析——国内市场分析全国钢铁产量数据来源：国家统计局、中钢协、MRI

2011年中国粗钢产量为6.84亿吨，比去年增长9.3%；钢材产量为8.78亿吨，比去年同期增长9.9%。近几年上升幅度大。市场分析——国内市场分析全国钢材消费环境分析在钢铁消费行业中，建筑行业占据55%，其次是机械行业、汽车行业。紧缩性货币政策对实体经济传导的到位，投资增速放缓，施工同比新开工同比09年后逐步下降。全国新开工、施工项目统计分析由于近两年全国新开工、施工面积下降幅度较大，整体钢材需求量下降。市场分析——国内市场分析国内钢材市场现状钢铁生产与流通——钢铁生产环节：

我国共有钢铁企业7561家，其中，冶炼企业（炼铁、炼钢、铁合金冶炼）2691家；钢材加工企业4870家。产品流通渠道：

2008年，中国钢铁工业协会会员企业向终端用户直供10210万吨，占销售总量的30.37%，分销14024万吨，占销售总量的41.71%，直供和分销占总销售量的72.08%。市场分析——国内市场分析国内钢材市场现状钢铁物流产业的发展重点——

传统的钢材市场注重于向现代钢铁物流发展转型；

政府和相关企业注重钢铁物流园区的扶持和建设；

注重第三方钢铁物流企业的成长和发展；

注重钢铁物流的信息化建设，使钢铁物流向电子商务时代全面迈进。钢铁物流产业取得成果——

钢材加工配送中心渐显规模；

钢铁物流园区不断涌现。市场分析——国内市场分析我国钢铁物流产业发展存在的不足

传统的钢材市场注重于向现代钢铁物流发展转型；

钢铁物流产业缺乏整体规划，各自为战和无序竞争并存，尚未建立全国范围内的物流体系；

钢铁物流行业经营模式思路不清，缺乏行业规范；

基础配套设施等硬件条件差，物流技术装备水平低；

物流系统效率低下，物流成本居高不下；

经营管理理念和服务意识还有待进一步提高。市场分析——国内市场分析我国钢铁物流产业未来发展趋势

钢铁物流园区通过对钢铁物流的统一规划，多元化服务手段等优势，使生产成本、物流成本，原料成本降到最低，成为钢铁产业链上、下游之间的桥梁和纽带。交易功能仓储功能加工功能运输功能全方位打造电子商务平台，实现网上选货、网上交易和网上支付，实现钢铁交易的业态升级将传统仓库向现代钢铁物流仓储中心转变，对出入库的钢材进行“信息化、条码化”管理，建立数字式立体仓库。大力吸引钢材深加工企业落户园区，将园区的剪切加工能力从单一化向全面化和精细化发展。物流园区通过电子商务平台实现统筹安排，利用海运、河运、铁路和公路运输来提供低成本的综合货运方案，促进多式联运的发展。钢贸物流园功能分析市场分析——国内市场分析我国钢铁物流产业未来发展趋势金融功能信息功能其他功能物流园区应具备使园区企业能够存款、贷款、抵押、贴现、保险、有价证券发行与交易，以及金融机构所办理的各类便捷服务功能。信息平台建设注重钢铁物流核心业务流程的规划和设计、与相关信息系统的对接和交换、以及不同层次客户对园区信息平台功能的需求等。发展钢铁物流园区的需求预测功能、物流咨询和培训等其他的增值服务功能，以加快园区的钢铁物流进程、降低钢铁物流成本并提高钢铁物流的效率。金融功能钢贸物流园功能分析市场分析——成都钢材市场调查分析成都钢材物流中心现状分析

从城市发展的角度看，成都二环至三环区域发展钢材物流中心空间较小，三环的货运交通功能在建设现代田园城市的进程中，逐渐萎缩。

结合城市发展布局，第三圈层交通枢纽点成为钢材市场发展热土。

钢材总部基地名不符实，经营方式原始单一，信息化平台形同虚设。

钢材信息流通渠道单一保守，钢贸商家各自为战，即使有抱团，也是小范围茶话式沟通，钢材产业链未形成互动共享。

物流方式单一，钢材市场服务理念模糊。

由于城市道路改造对货运交通造成拥堵的情况，一时无法缓解。

成都现有钢材市场货运主要依托川陕路两边的货运场站。为缓解成都市川陕路及周边道路交通压力，成都市将对川陕路进行改造，实行交通管制后，货车无法通行，货代和停车场生存也将面临困难，成都市区钢材物流货运目前陷入拥堵处境。市场分析——成都钢材市场调查分析青白江建设钢铁物流交易市场的优势

优势一：依托青白江大弯铁路散货站建设青白江散货物流园区

依托青白江大弯铁路散货站建设的青白江散货物流园区由铁二院、德国弗劳恩霍夫物流研究院和深圳市城市规划设计研究院三家单位共同设计。由成青快速路、站前路、青江路南段、青白江区行政界线、货运大道围合而成。园区规划占地4600亩，预计总投资37.41亿元，规划期限为2008—2020年。

规划提出“六区”、“一核”空间布局结构：

“六区”：多式联运区、机电物流区、工业原料加工配送区、鲜活物流区、物流加工区和配送展销区。提供配送、仓储、加工和展销服务。

“一核”：指园区物流配套服务中心，满足商务办公、酒店、金融、商业服务等需求。

按照规划，该物流园区将以综合运输为通道，以物流增值服务和大宗商品集散为重点，以鲜活物流、机电物流、原料物流为特色，打造西部领先的第四方物流服务平台，建设成为综合型枢纽型物流园区。市场分析——成都钢材市场调查分析青白江建设钢铁物流交易市场的优势优势二：亚洲最大集装箱中心站锁定青白江+青白江大弯铁路货站共同形成庞大的西部铁路物流中心。

青白江集装箱中心站是铁道路部规划建设的18个集装箱中心站之一，也是其中规模最大的一个中心站，占地2140亩，总投资近10亿元。该中心站建成后，年货物吞吐量将达到220万到250万标箱，形成近期1367万吨、远期2626万吨运力，每日开行的集装箱班列从近期的12.5对到远期的33对以上，规模为亚洲第一。

届时，不仅成德绵区域内的集装箱将全部到这里进行发送，甚至整个中西部地区的集装箱也将纷纷前往青白江搭乘这趟通往沿海口岸城市耗时最短的“快车”。

两大园区都在青白江境内，首尾相连，都是依托铁路货运站建设的物流园区，整合在一起进行规划与建设，打造为一个更全面、更强大的“中国西部铁路物流中心”枢纽型物流园区。市场分析——项目辐射市场供求分析项目辐射区域定位

成都是四川省省会，中国西部重要的中心城市和中国历史文化名城，是国务院规划确定的中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，是中国西部大开发的中心城市。

随着沿海产业内迁，西部地区的土地成本及人力资源优势、和“512”之后潜在的巨大基础建设需求，成都成为钢铁产业撬动内需、进军西部市场急需占领的“桥头堡”。而青白江作为成都市“北改、中调”的重要承接地，占据交通、物流、规划等优势，以物流枢纽加大型产业市场的高起点模式，显示出以钢铁产业为主的千亿市场潜力。而对于落地于青白江的博川项目而言，2700余亩的庞大规模足以支撑起“中国西部钢材交易及现代仓储物流基地”的定位。市场分析——项目辐射市场供求分析辐射区域内钢材供求分析及趋势预测西部地区产能分析----

据统计，西部十二个省份2011年钢铁产量仅占全国总产量的12.32%。整个西部总体产能约为0.93亿吨，占全国总产能的10.87%。钢材消费量的快速扩张是西部地区钢铁产能利用率高于其它地区的根本原因。市场分析——项目辐射市场供求分析辐射区域内钢材供求分析及趋势预测西部地区产量及资源流向----

统计表明，2010年西部地区资源流向增量2572.5万吨，其中西北地区年均增量223万吨，西南地区年均增量291万吨。从2011年钢材资源流向及钢材产量占比统计来看，十二五开局之年，西部地区资源量流入量占比继续保持快速增长。

2010年钢材资源流向及钢材产量对比市场分析——项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测

从《“十二五”规划》中可知，“十二五”期间，国家除对西部地区综合经济、生态环境、特色产业、公共服务、人民生活等方面提供了明确的指导外，进一步强调了加大资金投入基建的力度与经济中心建设的目标。

其中重点突出强调了经济区域建设、强化路网建设、水利建设、工业机械制造基地建设，这四个环节将积极拉动国内各品种钢铁的消费量。亮点一：重点经济区建设

《“十二五”规划》中提出依托交通枢纽和区域中心城市发展潜力大的11个重点经济区。从指导意见来看，这些重点经济区域发展，首要便是发展城区的规划建设。众所周知，城建在近十年中国经济增长中对拉动钢材消费起到了重大贡献。从经济区规划及周边钢厂布局来看，涉及新疆、内蒙、陕、甘、宁区域内的钢铁产量在将来一段时间内，很难达到正常需求量；另外，西部是个能源矿产资源富集区，现已开发占比较低，此次经济区建设重点涉及资源开发，尤其矿产开发更能拉动机械设备业增长，间接拉动钢材消费。市场分析——项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测亮点二：铁路投资

铁道部高官“落马”后，紧接着来袭的“7.23高铁事件”，使得中国铁路建设乃至中国高铁建设的进展放缓或者暂停，而经济发展必先交通通达，这是其内在规律。

“十二五”末期，西部路网规模将达到5万公里左右，新增铁路营业里程1.5万公里，复线率达到50%以上，电化率达到60%以上。西部各省新建铁路将形成“六纵四横”的10条主要干线总里程7000多公里，总投资额将达6500亿元。

铁道部结合整个“十一”五期间投资估算，铁路每投资1万元消耗钢材0.32吨，依此预计“十二五”西部铁路建设用钢量将达到2080万吨。并且，西部地区多山地、多丘陵，此建设环境较之东部平原地区桥隧比将很大，钢材用量较多。市场分析——项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测亮点三：公路网建设

从交通部了解到，全国“十二五”仅中央对农村公路建设投资不低于2000亿元，超过“十一五”投资力度，投资也将进一步向西部地区倾斜，西部地区公路建设投资比重将占全国2/3以上。

参照有关部门统计，每一公里的公路需要消费的钢材(包括防护栏、防护网、钢架棚)约90吨左右，仅新增公路一项保守估计就有40万吨左右的钢材消耗量。市场分析——项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测亮点四：机场群建设

“十二五”期间，我国民航业基础设施建设新修建机场56个，迁建机场16个，改(扩)建机场91个，这些机场建设项目大多数位于中西部地区。

通常机场建设每投资10亿元将消耗1万多吨钢材，若“十二五”期间我国机场建设投资年均按照1500-2000亿元计算，则每年带动钢材消费量约为150-200多万吨，“十二五”期间机场建设用钢量合计在750-1000万吨之间。市场分析——项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测亮点五：水利基础设施建设

《规划》突出水利西部工程，加强水资源配置工程建设。

水利工作中的水电站、地基、坝体等建设需求主要集中在线螺、结构钢、管道钢等方面。水利工程的重要性关乎地区经济是否可持续发展，建设投资进度不会放松，其需求量应该不在少数。市场分析——项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测亮点六：重点装备制造业布局

《规划》提及，十二五期间重点发展清洁高效发电装备，智能输配电、石化成套装备、钻井设备、工程机械、重型装备、数控机床、汽车摩托车等装备制造业，形成一批竞争力较强的重大装备制造业基地和国家级研发生产基地。

由于政策的导向作用，国家投资方向的牵引，加之西部地区成本的低廉，十二五初期，中国将有大批制造加工企业--用钢大户西进，一方面是西部经济发展前景可观，前期的铁路投资、后期的矿产资源开发投资，对装备需求量会保持较高增长；另一方面，目前国家产业结构调整，各企业借机打破区域限制，西进以寻发展契机。重点装备制造业的布局，由远及近，对钢材消费的拉动值得期待。

综上所述，“十二五”期间，西部地区近几年钢材需求量的高增长是必然趋势。目录城市概况成都物流园规划分析成都物流园铁路规划分析青白江散货物流园规划分析成都物流园搬迁政策政府专业人士深访解析成都钢材市场宏观面总结集团背景概述市场分析项目背景项目概况市场机会点总结地块发展方向建议市场调研项目经济效益与社会效益分析项目背景城市概况

在中国西部大开发的历史背景下，成渝城市圈的战略地位凸显——作为长江经济带的起点、西部城市轴的中心，成渝城市圈北拉西北，南带西南，东联华中，西引西藏，是西部目前唯一形成城市经济圈的区域

成都位于中国四川省中部，四川盆地西部，成都平原腹地，是中国西南地区集科技、商贸、金融、教育中心和交通、通信枢纽的重要中心城市，辖区总面积12390平方公里（中国直辖市和副省级城市第8名），市区面积598平方公里，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。成都是宝成、成昆、成渝、达成以及未来沪汉蓉、西成、成兰、成贵、川青、川藏等铁路干线，成绵乐客专、成渝客专的交汇点，是我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运枢纽之一，成都北编组站是西南地区最大的铁路编组站。成都还是108（北京—昆明）、213（兰州—云南磨憨）、317（成都—那曲）、318（上海—西藏友谊桥）、319（厦门—成都）、321（广州—成都）等国道的交汇点。未来，成都将向着“世界现代田园城市”的战略发展目标奋进。西南大城·四中两枢·战略要地城市概况项目背景成都物流园规划分析成都四大物流园规划位置图：规划内容：力争到2012年，将成都初步建成西部地区的区域物流中心和全国物流体系中的重要结点，物流业实现增加值500亿元，年均增长18%以上的宏伟目标。成都航空港物流园区青白江散货物流园区古新铁路散货物流园区国际集装箱物流园区四个国际性枢纽型物流园区古新铁路散货物流园成都航空港物流园成都国际集装箱物流园青白江散货物流园本案成都规划的四大物流园区中，钢铁物流园区有两个（本案与新津汇津钢材城区域），他们是市区钢材市场拆迁外移的主要承接地。项目背景项目背景成都物流园铁路规划分析本项目铁路线详细规划：本项目有四条铁路专用线直达园区成都东站青白江大湾货运站北拓本案目前成都东货站已逐渐萎缩货运功能，取而代之的国际铁路货运枢纽青白江大弯火车站，本项目就在青白江大湾货运站旁，有四条铁路专用线直达园区。项目背景青白江散货物流园规划分析青白江国际铁路物流枢纽功能区定位是以铁路集装箱物流中心、铁路散货物流中心和大宗物资中转中心为主的国际铁路枢纽功能区，规划范围包括青白江大弯和城厢部分区域，面积约10平方公里。青白江国际物流枢纽功能区铁路集装箱物流中心铁路散货物流中心大宗物资中转中心大弯和城厢部分区域：10平方公里铁路集装箱物流园铁路散货箱物流中心大宗物资中转中心青白江区内有亚洲最大集装箱中心站+青白江大弯铁路货站共同形成庞大的西部铁路物流中心，而本项目就位于成都青白江散货物流园区，承载本项目的有利支撑平台.项目背景成都物流园搬迁政策量力钢材城剑龙钢材城金府钢材城规划内容：成都市商务局《成都市商品市场布局规划》提出在城市边缘区及各外围组团发展批发市场是大势所趋，且根据成都现代物流发展规划修编，;例入搬迁的钢铁物流配送站的为：成都量力钢材城的物流区、金府钢材城、剑龙钢材城。成都市列入搬迁的钢铁物流配送站有：成都量力钢材城、金府钢材城、剑龙钢材城，但拆迁具体日期尚未确认。项目背景政府专业人士深访解析访谈人士主要观点土地局王女士目前成都建设田园城市需要，未来所有三环内市场外迁，包含万贯机电城、金府钢材城，以及量力钢材城规划局李先生成都现代化田园城市规划布局，使三环路逐渐承担起城市化道路交通功能，成都现有的量力钢材交易中心、金府钢材城居于三环周边，对钢材产品的流转运输通路造成阻塞，交通瓶颈制约其钢材交易规模发展壮大空间招商局陈先生成都现有的钢材物流中心在专业物流人才储备管理、仓储信息化管理、硬件设施、功能布局、服务功能、市场配套、交通运输、电子商务、融资担保等方面存在着不同程度的缺失，已经难以满足商家与客户更多的需求。规划局张先生成都现有钢材物流中心在功能划分上不同程度的缺失，不能满足进驻商家的多种需求，缺乏真正意义上的现代钢材物流基地一级代理商吴先生目前成都钢材市场还处在发展期，像三环交通问题我们还是很头疼，我们希望能减少中间环节，来减少我们的运输等成本，且很多功能还不够完善，这些都有待你们考虑。未来钢材市场发展方向是发展现代物流，这是成功吸引商家入驻的先决条件。项目背景成都钢材市场宏观面总结全国钢铁产量逐年上升且近几年上升幅度较大；钢铁最主要用于建筑行业，而近两年全国新开工、施工面积下降明显，钢材需求量亦有所下降；近几年四川钢铁产量逐年上升，但2010年后钢铁需求用量下降明显根据《四川省十一五物流发展规划》和《成都市现代物流业发展规划纲要》成都重点建设四个国际性枢纽型物流园区，成都青白江国际集装箱物流园区、成都青白江散货物流园区、成都航空港物流园区、成都古新铁路散货物流园区钢材市场供需分析成都钢铁物流园区规划成都钢材市场拆迁概况供应持续上涨，需求量下跌规划条件利好，承接市区钢材市场转移《成都市商品市场布局规划》提出在城市边缘区及各外围组团发展批发市场是大势所趋，例如搬迁的钢铁物流配送站的为：成都量力钢材城的物流区、金府钢材城、剑龙钢材城。市区市场拆迁时间尚未确定项目背景集团背景概述华亚集团钢铁物流纺织地产贸易华亚集团有限公司是一家跨地域、跨行业、多元化、复合型的大型民营实业集团企业，现有总资产超过50亿元人民币，员工数万人。华亚集团一贯秉持诚信、高效的经营理念，稳健、务实的发展理念，多元、复合的投资理念，人本、和谐的管理理念，努力实现做大资源产业、做强重点产业、做活多元产业的发展格局。目录项目区位及交通项目四至项目外部环境项目内部环境博川地块本体分析博川项目各板块功能分区地块分级商贸南北地块功能考虑市场分析项目背景项目概况市场机会点总结地块发展方向建议市场调研项目经济效益与社会效益分析项目概况项目区位及交通

项目位于青白江散货物流园区内，对外交通联系便捷，紧靠成金青快速通道和货运大道，地块内部未来拥有4条铁路线，交通优势明显。本案

交通优势突出——项目处于青白江散货物流园区内，紧靠成金快速通道和货运大道，地块内部未来拥有4条铁路线，交通条件优越。成金青快速通道大石路规划中祥福大道规划中成巴高速本案本案货运铁路成绵高速成金青快速路项目概况项目四至K8K9125631235644货运大道地块内荒田博川物流园17号仓库银犁冷藏物流中心成金青快速通道博川物流园用地

项目地势平坦，紧邻成金青快速通道、货运大道；目前博川物流园内已建成14号和17号仓库,15、16号仓库在建；海关大楼已建成并投入使用，A1、A2号商铺主体已封顶。项目概况项目外部环境青白江城区本项目四川建筑职业技术学院青龙建材城西部钢材城万贯建材城建工石材园项目周边目前已有在建或规划的大小专业市场多个，未来将形成一个集石材、钢材、建材于一体的大型专业物流市场。大港建材城项目概况项目内部环境

项目内部规划拥有四条铁路线，商务集群和商务配套区域等，目前已有两栋仓储已修建好，未来整个项目将具备商务、办公、物流、仓储等功能。11111规划的4条铁路线（示意）博川物流园17号仓库22343未来规划的商务集群（示意）未来规划的商务配套区域（示意）4项目概况项目内部环境项目目前已建好14、17号仓库及海关大楼，在建15、16号仓库以及5个管理用房；同时会所、13号写字楼在建，未来可开发用地较多。博川物流园17号仓库已建好在建14、17号仓库15、16号仓库海关大楼A1、A2、A3、A4、A5管理用房在建会所、13号楼博川物流园14号仓库待建用地在建或已建项目概况博川地块本体分析区位交通位于青白江集装箱物流园区内，紧靠成金青快速通道，交通便捷。拥有公路、铁路等多种运输方式，交通优势突出。商业市场氛围浓厚地块利于打造市场物流集中地周边环境项目四至周边竞争周边目前已有在建或规划的建材市场多个，未来竞争激烈靠近铁路集装箱中心站，未来能够享受相关服务支持项目地势平坦，内部有高压电线；紧邻成金青快速通道、西部钢材城和青龙建材城，能够聚集一定的市场人气。项目所在区域是已正式批准的成都北部物流建材配送中心；未来是规模最大、品种最齐的物流市场集中发展地。交通优势突出通过对区位交通、周边环境及规划的分析，本项目作为钢贸物流园未来发展潜力大。商贸南北地块基础分析博川项目各板块功能分区从上图中可以看到，博川项目已确定各版块功能中，“联运存储、物流加工”区域规模较大，并具有一定规模的生活配套区域，但作为专业市场主体的“交易中心区”占比过小，而商贸南北地块所在位置为区域门户，具有良好的展示面。联运存储区交易中心区生活配套区商贸南北？？？？加工服务区国际物流区二级项目概况地块分级土地评级：二级北侧临仓储区，南侧临货运大道，未来能够形成前办公后仓储的氛围；周边交通网发达，通达性高；适合产品：办公、商铺土地评级：三级地块内主要以仓储、加工为主；规划有4条铁路线；适合产品：仓储、加工、堆场等二级一级三级二级

土地评级：一级靠近成金青快速通道，桥头堡位置；地块独立，便于塑造高端形象，打造标杆产品；适合产品：聚合行业高端、新型产品的展示及销售中心。商贸南北地块基础分析商贸南北地块功能考虑从上图可知，目前博川项目2700多亩范围内，联运存储和仓储物流加工用地较为丰裕，生活配套也有一定的考虑。但作为专业市场主体的“商贸交易区”面积偏小，应优先考虑在剩余地块中进行发展。因此，商贸南北地块功能初步考虑为：完善区域功能、提升产业效能的“集中商贸展示区”。目录案例研判

成都典型钢材市场分布未来竞争市场竞争体量分析

量力、金府、龙港、

西南港、汇津、西部钢材城

成都钢材市场商户分析

典型钢材市场产品分析——商铺、仓储加工、堆场、写字楼

钢材市场功能机会点分析

借鉴点分析客户深访市场分析项目背景项目概况市场机会点总结地块发展方向建议市场调研项目经济效益与社会效益分析案例研判成都典型钢材市场分布区别市场名建筑面积开业时间经营范围老市场金府钢材城25万平米2001板材、建材、型材剑龙钢材城20万平米2003管材、型材龙港钢材城35.8万平2007以建材为主量力钢材城199万平米2001板材、建材、型材、线材西联钢铁物流45万平米2007型材、建材、管材、板材新市场汇津现代钢材城142万平米2013（目前未开业）板材、管材、型材、建材西部钢材城前期15万平米后期500亩待建2013（目前未开业）型材、建材、管材剑龙钢材城金府钢材城汇津现代钢材城量力钢材城龙港钢材城本案西部钢材城西联钢铁物流成都二三环区域外拓机会点：随着量力、金府、剑龙钢材市场迁移的外拓体量在，本项目所在的青白江大湾货运站的交通枢纽点成为钢材市场发展热土。

成都老钢材市场主要分布在三环区域附近，除量力外，其他市场存在规模小、规划落后等问题，新市场主要集中在新津与青白江区域。案例研判未来竞争市场竞争体量分析未来待拆迁体量约90万平米未来竞争体量约262.9万平米未来竞争体量：办公约112.8平米，住宅生活配套约46万平米，现货交易约12.25万平米，仓储加工约4.85万平米；另有75万平米和500亩规划未定

三环内多家钢材市场将拆迁外移，通过对竞争项目的分析可知，未来开发体量多集中在写字楼办公方面，现阶段市场份额很大的现货交易区体量较少。案例研判量力钢材城简述区位：位于金牛区金丰路，三环路与成彭高速路交汇处规模：占地约1500亩，市场各类钢材年吞吐量400万吨，规划：量力钢材城，总建筑面积199万㎡交通：金府钢材城距离成都市区约8公里距离本案约12公里量力钢材城位于金牛区金丰路，三环路与成彭高速路交汇处，是西南及全国钢材物流重要中心和示范点。目前市场内单独做型材的商户较少，多为综合型，包含各类板材、建材、型材、线材等，主要为钢材类一二级代理商，其中沿海商家占六成以上。天府广场本案量力钢材城约8公里约12公里案例研判量力钢材城整体规划分析分区分析：商务区功能：主要包含A区B区，均为1-3层为裙楼，3层以上为商住两用，目前商家在1000余户，引进了成商银行、邮政、商务酒店等，为客户提供一站式交易服务。仓储加工配送区：

主要包含C区D区，C区仅有几家大型商户，而D区主要以物流为主，其中，货运大道贯穿整个D区，且306铁路专线延伸入市场。物业类型分区占地功能A区商务区141亩商铺B区330亩商铺办公、堆场C区仓储加工区/大型厂房、小型加工区、货场区D区/仓储加工配送区商务区仓储加工配送区A区B区C区D区项目总平面图量力钢材平面效果图

量力钢材城主要规划包含商务区（A区、B区）和仓储加工配送区（C区、D区）。其中后者还在规划建设中，仅部分呈现。而较为成型的为商务区，总占地约500亩，主要由商铺、办公以及堆场组成，租赁情况较好。未来按照相关规划，仓储区将搬迁到三环以外区域。案例研判量力钢材城交通动线分析量力钢铁物流中心共3个出入口，均在靠近三环路一侧②③为进门主干道，①④市场内次要干道①④③②道路由两级道路体系构成：①④道宽25米（按3.5-4米货车车宽计算，可通行7-8辆货车，按2.5-3米小车车宽计算，可通行8-9辆小车），②③道宽20米（按3.5-4米货车车宽计算，可通行5-6辆货车，按2.5-3米小车车宽计算，可通行6-7辆小车）①③②④道路体系和规划图量力钢材城规划有三个出入口，均靠近三环路一侧，动线关系清晰。由四周环线循环和场内道路循环组成，进门主干道道宽20米，次主干道路宽25米。案例研判量力钢材城产品分析①③②④⑥⑤物业类型栋数建筑形态产品设计层高面积区间租金A区6栋三层连租商铺，共计134间一楼可做货品展示，二、三楼可做办公及住宿开间：7米层高：一层6米；二三层3米72-200平50-100元/㎡·月A区A区平面图商铺商铺彩色立面开间7米二、三层各3米一层6米A区商家访谈：目前A区空置率较B区较高，主要他是三层整租形式，我们做零售的就不需要那么大面积。开间：7米层高：一层二层各自3米商铺产品设计分析量力钢材城A区由6栋构成，均为3F商铺，（1F为商铺，2-3F为办公或用作住宅)，主要针对大中型商户，采取三层整租形式，租金50-100元/㎡·月，但空置率较高，多数商户表示不需要面积太大的商铺和办公空间。案例研判量力钢材城产品分析B区商家访谈：目前量力B区布局是最合理的，也比较好用，小商家零售的就能租底铺，大的批发商像我们就可以租个办公室即可。①③②④⑥⑤物业类型栋数建筑形态产品设计面积区间租金B区6栋，中间堆场形式三层，可分割租赁一楼商铺配有独立卫生间；二层写字间配功能服务厅、独立卫生间36-150铺面：80-95元/㎡·月；堆场：28元/㎡·月B区平面图B区商铺堆场商铺立面露天堆场开间5-8米二、三层各5.7米一层6米开间：7-10米层高：一层6米；二三层3米商铺产品设计分析

量力钢材城B区由6幢组成，采取围合式布局，中心为货物堆场，四周为商铺及写字楼，均为3F商铺，租赁面积可自由组合（其中1F为商铺，2-3F为写字间，有部分用作住宅），租金为80-95元/㎡·月，出租率达95%。案例研判量力钢材城产品分析C区D区物业类型建筑形态产品设计C区厂房常规厂房设计D区仓储+堆场+物流常规厂房设计306铁路专线露天堆场仓库铁路专线306铁路专线图量力钢材城约400米306铁路专线C、D区商家访谈：我们是做大型的钢铁仓储批发以及加工，基本物流集中在D区那边，有铁路线运输是很方便。

量力钢材城C区主要是几家大型钢材批发商的厂房加工区，而D区主要是仓储配送区，

有铁路专线306和货运大道穿过。量力钢材城运营分析案例研判经营范围为各类板材、建材、型材、线材等综合类组成，单独做型材的商户较少目前A区空余29间商铺，B区空余20间左右，市场管理较好，设计较为合理入驻商家名称主营成都冀兴钢铁有限公司中厚板、冷轧板、热轧板、带钢、型材佳虎商贸有限公司螺纹钢、中厚板、管材、型材成都谭强（个体经营）螺纹钢、中厚板、冷轧板、热轧板、带钢、管材、型材、不锈钢、工具钢、轴承钢、弹簧钢成都同庆建材带钢成都钢管超市管材、型材成都成邑钢铁有限公司冷轧板、热轧板、管材、型材成都市晰桦物资有限公司螺纹钢、中厚板、冷轧板、热轧板、涂镀、管材、型材、优质线材、不锈钢成都市宏诚物资有限公司螺纹钢、中厚板、管材、型材成都智诚达贸易有限公司型材腾辉泰莱贸易有限公司螺纹钢、型材、钢坯成都科银信息系统有限公司螺纹钢成都蜀元贸易有限公司冷轧板

目前量力钢材城较成规模的为A区和B区。其中A区主要针对大中型商户，采取三层整租形式，租金虽仅在50-100元/㎡.月，但因大多数商户表示不需要太大空间导致空置率较高；而B区采取一、二、三层可自由选择租赁面积大小的方式，虽租金高但租赁方式较为灵活

，且中间布置堆场，方便出货，更受商户喜爱。量力钢材城案例启示案例研判启示一：通过对于市场商铺产品研究，B区（每层分拆，切割租赁）无论是出租率还是租赁价格均高于A区（三层整体出租）。A区：针对大中型商户，经营范围主要是钢贸和加工类机械、以及有色金属类，采取三层整租形式，租金50-100元/㎡.月，空置率较高，B区：针对中小型商户，主要经营仍以钢贸综合类为主，出租率较高。一方面由于B区一、二、三层商铺可自由选择面积大小，虽租金高但租赁方式较为灵活

；另一方面B区设置有堆场，商家反映方便日常出货。

启示二：型材等综合类大小商户均表示比较喜欢B区的商铺和堆场布局形式（围合式），方便取货，值得借鉴。案例研判金府钢材城简述区位：地处成都金牛区三环交大立交洞子口乡处，是金府机电商圈黄金位置。规模：市场占地180余亩,后期扩建130亩交易情况：现日均货车出车量达800余次，钢材现货日交易量逾千吨。交通情况：距离成都市区约10公里距离本案约15公里天府广场本案金府钢材城约10公里约15公里

金府钢材城位于成都金牛区三环交大立交洞子口乡处，是成都较早的钢材批发城，主要以小商户现货交易为主。案例研判金府钢材城整体规划分析

缺陷分析：车辆占道，随意上下货，导致本身较为狭窄的道路更加拥挤，严重影响市场交通通行能力主干道主干道次干道卸货情况物流、生活配套区商铺（现货销售区)堆场加工区商铺（现货销售区商铺（现货销售区堆场物流和生活配套区加工区项目总平面图次干道金府钢材城主要规划包含有商铺厂房区、堆场、加工区以及物流生活配套区组成，功能比较齐全，但由于市场较老，道路设置较为狭窄，车辆占道卸货影响交通通行能力。案例研判金府钢材城产品分析商铺区厂房区商铺区厂房区物业类型面积区间开间进深层高商铺区47-115平开间：4米进深：12米6-8米（可隔出两层）厂房区（也是做商铺）50-1000平开间：10米进深：10米6米金府钢材城商铺由两种形态，一种是老式商铺，面积约为47-115平米不等，开间4米，进深12米，层高6-8米，中间可自由隔成2层；另一种形式是厂房隔成的商铺，仅有一层，层高在5米左右，开间可自由组合，大概面积区间在60-100平米。案例研判金府钢材城产品分析物业类型面积区间开间进深层高堆场区200平起租赁//加工区300-600平开间：30米进深：10-15米6-8米加工区堆场物流配套区加工区金府钢材城目前加工区仅有2家，主要还是以板材加工为主，而市场中的整体堆场面积较小，主要是露天形式，布局在市场中心位置。案例研判金府钢材城运营分析入驻商家名称主营成都安塞乐米塔尔钢材有限公司螺纹钢、中厚板、冷轧板、热轧板、涂镀、带钢、管材、型材、优质线材、不锈钢、结构钢、其它特钢成都鑫红鑫钢铁集团有限公司中厚板、热轧板、管材、型材马钢控股有限公司成都销售公司中厚板、冷轧板、热轧板、管材、型材、钢坯成都恒泰钢材商贸有限公司螺纹钢、中厚板、冷轧板、热轧板、涂镀、管材、型材、优质线材、不锈钢成都坤伦钢铁贸易有限公司中厚板、冷轧板、热轧板、涂镀、带钢、型材成都市金牛区易兴钢材销售部螺纹钢、型材崇州市崇阳舜昌钢材经营部热轧板自主钢铁有限公司螺纹钢、型材成都市四星钢管有限公司管材成都市沙湾金属有限责任公司中厚板、热轧板、型材物业类型租金商铺70-80元/平米厂房70-80元/平米堆场租赁一年：50元/平米两年：34元/平米商户情况：以本地小商户为主，运营招商情况：经营状况受口岸影响明显，靠金府路一侧经营状况较佳，市场内部靠三环一侧经营状况较差，现入驻商户约800户，多钢材异型材类代理商，规模偏小。出租率：目前商铺以及厂房出租率达95%金府钢材城主要由小的散户商家组成，规模较小，主要经营的为钢材中的板材、建材、型材等的现货销售，而市场目前租赁的商铺和堆场出租率高达95%，租金：商铺70-80元/㎡,堆场34-50元/㎡不等。案例研判金府钢材城案例启示启示：成都老的钢材市场缺乏新型钢材城的科学布局，未来项目一定要明确功能分区，统一交通规划设计，注重堆场和商铺相结合的形式。市场主要以小的商户为主，主要做钢材现货交易，其中无专门做型材商家，还是以综合类为主。

市场中堆场较少、商铺占比较大，且存在两种形态，一种是老式商铺，面积约为47-115平米不等，开间4米，进深12米，层高6-8米，中间可自由隔成2层；另一种形式是厂房隔成的商铺，仅有一层，层高在5米左右，开间可自由组合，大概面积区间在60-100平米。案例研判龙港钢材城简介项目名称占地建筑面积规划生产设备龙港钢材城600亩仓库和加工区共26万平方米；商铺3万平方米;写字楼6.8万平米办公、营业、仓储以及加工大型起重机10-32吨行车40多台、卷开平生产线6条、盘螺冷轧校直生产线12条交通分析：龙港钢材城距离成都市三环路约12公里龙港钢材城距离本案约16公里天府广场本案龙港钢材城约12公里约16公里龙港钢材城：位于成华区龙潭寺工业园区，是一个集钢材销售、仓储、加工为一体的一站式钢材贸易基地，主要经营的以钢材贸易等，而专门做型材商家仅两家。案例研判龙港钢材城规划分析项目分期规划占地建筑面积一期写子楼/商铺/仓库和加工区300亩22万平米二期写字楼10亩4.8万平米写字楼写字楼商铺堆场龙港钢材城卫星图仓库独立加工区一期二期国储437铁路龙港专用铁路规划分三期，其中一期规划有写字楼、商铺、仓库、加工区；二期写字楼（双子星大厦）主要做电子商务平台，三期尚未规划建设。项目内部穿过国储437铁路及龙港专用铁路两条铁路线。案例研判龙港钢材城产品分析（商铺）产品建筑面积面积区间运营模式租金价格租售情况商铺3万平米50-150平米出租50元/平米-120元/平米出租率90%以上商铺所在位置左侧商铺右侧商铺3F4F3F商铺4F商铺3F商铺4F商铺三层商铺开间：7米层高：一层4米；二、三层各3米商铺产品设计分析四层商铺开间：7米层高：一层4-5米；二、三、四层各3.3米商家访谈：我们是专门做综合型的什么建材、型材、管材等都做，所以比较喜欢前店后仓形式的商铺，这样用起来方便，像我们主要做批发的用的办公空间不会太多一般就40-60均可。

商铺体量仅3万方，集中分布入口主干道两旁，左侧商铺为3层，右侧商铺为4层，均采用两层起租的方式，商铺面积多集中在50-150平米，主要针对钢贸类大中型商家，经营范围多为建材、板材、线材等综合型，商铺出租率较高，达到90%左右案例研判龙港钢材城产品分析（仓储）产品建筑面积层高运营模式租金价格租售情况仓库12万平米12米自主出租20元/平米-28元/平米出租率100%堆场/9米大红亿钢材有限公司整租免租金（大红亿为龙港钢材市场股东）出租率100%型材室外堆场商家访谈：其实对于型材来说，由于型号太多，对于提货来说很是麻烦，所以很多室内仓库不接受型材在室内仓储，所以你看量力也多是堆放在露天堆场。前店后仓公共仓库露天堆场大型仓库仓库所在位置龙港中的仓储主要分为二种，室内仓库和露天堆场，其中露天堆场的面积较少，目前主要为大红亿钢材有限公司整租，用于型材储放。而室内仓库一种是前店后仓公用形的仓库，主要服务于中小型钢材代理商；一种是集中型大型仓储，主要服务于市场中大型钢材批发商。案例研判龙港钢材城产品分析（办公）产品占地建筑面积面积区间运营模式租售方式租售价格租售情况钢铁电子商务大厦10亩4.8万平米租（150-240平米）售（300-500平米）大厦1-3层出租4-16层出售100平米起租，300平米起售出租：1层85元/平方米

2-3层55元/平米销售：均价4800元/平米出租率以及销售率约90%钢铁电子商务大厦钢铁电子商务大厦内部钢铁电子商务大厦位置办公所在位置龙港钢铁电子商务大厦是集网络信息、电子交易、金融服务以及商务为一体的现代服务性办公楼。大厦1-3层出租，4-16层出售，出租和出售率均已达90%，其中1-3层100平米起租，租金1层85元/平米、2-3层55元/平米；4-16层300平米起售，均价在4800元/平米案例研判龙港钢材城案例启示启示：钢材一级经销商类大型商家对集中型大型室内仓储有较大需求，中小型商户对前店后仓式商铺需求点明显。不同的客户定位，对仓库及堆场的比例设置有重要的指导意义。市场布局主要以仓储为主，主要分为二种，室内仓库和露天堆场，其中露天堆场的面积较少，主要用于型材储放；室内仓库则主要用于钢材储放。

市场商铺体量较少仅3万方，集中分布入口主干道两旁，左侧商铺为3层，右侧商铺为4层，均采用两层起租的方式，商铺面积多集中在50-150平米。案例研判西南钢铁物流港简介项目占地600亩区位金牛区高科技园区（天回镇）功能仓储、铁路专用线、总部办公、电子商务仓库面积15万平方米企业容纳量可容纳1000家中大型钢材经销商及钢材加工企业项目仓储及吞吐量：静态仓储：40万吨年吞吐量：1000万吨项目位于成都金牛区天回镇，是西部最大的钢铁物流交易基地之一，可容纳1000家大中型钢材经销商及钢铁加工企业。项目完全能够做到“集中仓储、集中交易、统一配送、统一结算”，是目前成都市场最先进的钢铁物流交易中心之一。案例研判西南钢铁物流港规划分析物流港目前拥有A、B、C、D、E五大区，其中：A、B区为公共仓库（由西联钢铁物流港为商家代收、代管、代发）；C区:为加工区不锈钢与热卷板开平D、E区：独立仓库区（由商家自行经营管理）A区仓库B区仓库C区（加工区）D区仓库E区仓库西联钢铁大厦电力仓库B座A座商务配套区：2012年5月，先行交付B区：西联钢铁大厦B区：商务写字楼地上17层（200车位），地下2层（1000车位）。一至五层为中庭式商铺，六至十七层为五A级甲级写字办公楼。项目依托铁路线，采用集中仓储、集中展销、集中办公的布局，功能分区明确，园区环境整洁、有序。钢铁商贸以电子商务为主要承载。目前，仓储区已开始运营，办公商务区正逐步推出。案例研判西南钢铁物流港产品分析仓库及堆场布局：堆场布局铁路两侧，用以短期中转。仓库多用以集中堆放。仓库堆放布局中，型材、建材、管材、板材都集中堆放，但各自有其功能分区。型材堆放量大，不拆零运输。商户概况：物流港主要入驻商家为中大型钢铁厂家、一级经销商以及钢铁加工企业。基础设施情况：道路：4车道，约26米堆场：航架高度约12米仓库高度：约12米项目堆场布局铁路两侧，用以短期中转。仓库不同类型钢材分区堆放，型材堆放量较大。市场内入驻商家多为中大型钢材厂家、一级经销商及钢铁加工企业。案例研判西南钢铁物流港案例启示启示：项目布局与量力等市场有较大不同，原因是项目入驻企业多为大中型钢材厂家、一级经销商及钢铁加工企业，而量力金府以中小型批发零售企业为主，规划布局与目标客户群的定位有着重要联系。市场主要是仓储、加工、商务办公三大板块，主要针对的是大型钢材商，且办公商贸主要依托电子商务平台

市场仓储部分：露天堆场分布于铁路两侧，用以短期中转，而室内仓库，则将不同类型钢材分区堆放，其中型材堆放量较大。案例研判汇津现代钢材城区位分析成都新津物流园汇津现代钢材城本案约70KM水路交通：（金马河、西河、杨柳河、南河等）汇聚岷江经过新津，进入长江，到达乐山港铁路交通：临近城际高速铁路、成新轻轨、成昆铁路；两条长达4公里专用线直入库区公路交通：临近第二绕城高速、成新蒲快速通道、大件路（直入乐山港）以及3条国省级公路汇津现代钢材城位于成都新津物流园区，距离成都市区23公里，距离本项目约70公里；该项目交通体系发达，水路、铁路以及公路运输较为便利案例研判汇津现代钢材城项目简介占地面积720000平米建筑面积1420000平米容积率1.97物业费5元/㎡绿化率25-30%物业费优惠开发商四川汇津现代物流有限公公司市场容量1300户商家建筑单位中太建设集团股份有限公司车位200个总部基地效果图现货交易区效果图汇津现代钢材城占地72万平米，总建面142万平米，市场容量约1300户商家；集交易、融资担保、总部基地、装卸、储存、加工、配送以及电子商务等为一体的现代化钢铁物流平台案例研判汇津现代钢材城规划分析汇津现代钢材城钢材贸易区配套住宅仓储用地

四川汇津现代物流项目仓储钢材交易配套住宅总部基地现货交易分区业态构成占地建筑面积配比钢材交易区总部基地360亩21万平米31%现货交易180亩10万平米14%仓储仓库340亩20万平米29%配套住宅高层200亩11万平米16%别墅5万平米7%后期规划75万平米现货交易区总部基地汇津现代钢材城由总部基地、现货交易市场、仓储加工物流配送区以及高层住宅和别墅配套组成；后期规划75万平米案例研判汇津现代钢材城电子商务系统分析用户层项目打造电子商务、仓储、现货交易管理平台，提升物流中心交易模式和业态，打造现代化的仓储物流管理平台及电子商务交易平台。达到全面的数据共享和数据交换，实现无纸化办公，实现钢厂、贸易商、终端客户、仓储、银行之间的无缝对接。服务层数据层钢材交易区仓储区汇津现代钢材城通过打造电子商务系统，从而实现商务、仓储、现货交易管理平台，实现贸易商、终端客户、仓储、银行之间的无缝对接。案例研判汇津现代钢材城经营模式分析物流中心的仓储管理服务对外承包，由物流中心管理公司对其进行统一的管理监督。211目前现有经营模式汇津钢材经营模式园区的经营区域以租赁的方式存在总部经济场所、商业网点出售为主经营模式合作经营：中铁二局、中铁国通联建联销：鼓励投资联建意向的合作钢材生产厂家或经营企业加入，建成后入股经营，辅以部分商铺和总部基地出售的形式丰富本项目商气与人气。多种盈利渠道：项目经济收入来源以交易场所租金、货物装卸费、仓储费以及配套钢材加工费为主，辅以其他物业管理费、广告费和餐饮、宾馆等配套的营业收入。汇津现代钢材城通过合作经营、联建联销、多种盈利渠道等方式区别于其他经营模式；充分整合优质资源，较好提升项目的商气、人气，有效挖掘项目盈利能力案例研判汇津现代钢材城客户分析剑龙钢材量力钢材城金府钢材城龙港钢材城西联钢材物流港汇津现代钢材材城待拆迁市场客户

抢占旧市场客户待拆迁市场：金府钢材城河剑龙钢材城是本项目客户主要来源旧市场：龙港钢材城、量力钢材城以及西联钢材物流港；项目针对其不足，抢占其客户汇津现代钢材城客户主要来自剑龙钢材城、金府钢材城等待拆迁钢材市场，其次是依托自身优势针对旧市场不足抢占量力钢材城、龙港钢材城以及西联钢材物流港等旧市场的客户。案例研判汇津现代钢材城案例启示启示：园区引入电子商务系统和先进的经营模式；依托自身优势针对旧市场不足，抢占待拆迁市场和老市场的客户；针对竞争区域项目水路运输的优势充分发挥本项目亚洲最大集装箱中心站的优势。汇津现代钢材城由总部基地、现货交易市场、仓储加工物流配送区以及高层住宅和别墅配套组成；后期规划75万平米

汇津现代钢材城客户主要来自剑龙钢材城、金府钢材城等待拆迁钢材市场，其次是依托自身优势针对旧市场不足抢占量力钢材城、龙港钢材城以及西联钢材物流港等旧市场的客户。案例研判西部钢材城区位分析散货物流园区约19公里本案铁路集装箱中心站成都市区交通分析：紧邻成金青快速通道，距离成都市区约19公里名称总投资占地地位西部钢材城超4亿1000余亩青白江首个钢材专业市场电子结算商务交易大楼西部钢材城城位于成都北部建材物流配送中心，紧邻成都国际物流集装箱园区，距离成都市区23公里，与本案相邻，是青白江区域首个以钢材现货交易为主的专业市场。目前规划案例研判西部钢材城规划分析

堆场

商铺

业态构成数量建筑面积配比租售率布局模式运营模式租金/售价堆场/10万平米77%/前商铺后堆场出租14元/平米商铺400个5万平米33%/可租可售租：37元/平米售：6000元/平米配套住宅后期500亩规划中电子结算商务交易大楼规划特点：堆场面积是商铺的两倍：堆场面积偏高的设计，符合目前市场需求趋势前店后堆场模式西部钢材整体规划采用前铺后堆场的模式，得到钢材市场商户的认可。案例研判西部钢材城运营模式分析模式租售结合模式出租模式出售部分出售、部分出租售后返租实质大部分租赁、小部分出售，经营权、产权基本完整并未转移销售、经营权在返租期内完整、产权被分割且转移全部出租、不销售，产权、经营权完整销售、产权与经营权被分割优势投资风险小有利于提升物业价值可收回一定租金，有利于专业市场前期经营有利于专业市场的经营可尽快回收资金劣势资金压力大有较大资金压力，返祖期满后的续租.经营困难资金压力巨大对开发商素质要求高不利于专业市场的经营租售结合模式：西部钢材城采用商铺部分出售、部分出租的模式，经营权、产权基本完整并未转移；使得开发商投资风险较小，从而提升开发商盈利空间。西部钢材城商铺可租可售，且提供售后返租服务，这种模式可快速收回资金，降低开发商投资风险，但不利于专业市场的经营和管理。案例研判西部钢材城客户分析分区业态构成占地建筑面积市场容量机会点待拆迁市场客户金府钢材城310亩25万平米约800户拆迁剑龙钢材城350亩20万平米约800户拆迁抢占市场客户量力钢材城1500亩31万平米约1000户西部钢材城堆场面积比例大待拆迁市场：金府钢材城、剑龙钢材城是本项目客户主要来源旧市场：如量力钢材城，依托自身堆场面积比例较大的优势抢占其客户抢占西联钢铁物流、龙港钢材城、汇津现代钢材城客户几率较小，主要针对其投资客户剑龙钢材城金府钢材城汇津现代钢材城量力钢材城龙港钢材城西南钢材城西联钢铁物流待拆迁市场成都钢材市场格局西部钢材城客户主要来自剑龙钢材城、金府钢材城等待拆迁钢材市场，其次是针对一些看重成都中规的投资客户。案例研判西部钢材城案例启示启示：项目是青白江区域第一个钢材现货交易市场，整体规划上采用前铺后堆场，商铺可租可售，基本销售均价在6000元/平米，销售率在80%，堆场是租赁形式，商户认知度高。且主要来自剑龙、金府、量力钢材城等待拆迁钢材市场，其次是针对一些看重成都中规的投资客户。西部钢材城城位于成都北部建材物流配送中心，紧邻成都国际物流集装箱园区，距离成都市区23公里，与本案相邻，是青白江区域首个以钢材现货交易为主的专业市场。

西部钢材整体规划采用前铺后堆场的模式，得到钢材市场商户的认可。西部钢材城客户主要来自剑龙、金府、量力钢材城等待拆迁钢材市场，其次是针对一些看重成都中规的投资客户。案例研判成都钢材市场商户分析市场名称建筑面积客户情况客户分析机会点金府钢材城25万平米约800户小商户拆迁剑龙钢材城20万平米约800户小商户拆迁龙港钢材城35.8万平米/一级代理商为主未建电子交易大厅，电子商务模式的运用较初级量力钢材城199万平米约1000户主要为钢材类一二级代理商三环货运交通功能在建设现代田园城市的进程中，逐渐萎缩西联钢材物流港45万平米约1000户一级经销商一级钢铁加工企业仓储比重大人气欠佳汇津现代钢材城剑龙钢材城量力钢材城金府钢材城龙港钢材城本案西南钢材城小商户市场新市场大商户集中市场成都钢材市场商户主要分为三种一级商家：少，主要集中在龙港和量力市场。二级代理商：主要集中在量力市场串货商：主要是指小商户等主要分布在金府和剑龙；特征：未来均会往外迁移。案例研判典型钢材市场产品分析——商铺市场名称物业类型建筑形态产品设计层高面积区间租金出租率均价出售率量力钢材城A区商铺三层连租商铺，共计134间一楼可做货品展示，二、三楼可做办公及住宿开间：7米层高：一层6米；二三层3米72-200平50-100元/㎡·月约60%//B区商铺三层，可分割租赁一楼商铺配有独立卫生间；二层写字间配功能服务厅、独立卫生间开间：7-10米层高：一层6米；二三层3米36-15080-95元/㎡·月；约95%//金府钢材城商铺区一至二层每层独立入户，可自由分割层高：6-8米（可隔出两层）开间：4米进深：12米47-115平70-80/㎡·月；约95%//厂房区（亦用作商铺）一层由室内仓库改建成的商铺开间：10米进深：10米层高：6米50-1000平70-80/㎡·月；约50%//龙港钢材城商铺三至四层均为前店后仓形式，一楼可分割为二层，三到四楼从端头入户开间：7米层高：一层5米；二、三、四层各3.3米50-150平米50元/平米-120元/平米约90%以上//西部钢材城商铺二变三层一层可隔成二层形式开间：6-7.8米层高：一层6米进深：8-12米50-26037元/㎡·月；/6000元/平80%汇津钢材城商铺二层和四层标准二层、四层形式/100-600平方米20元/平.月/6000元/平方50%可售商铺

通过调研发现，钢材市场商铺多为展销、办公一体化；分层入户的商铺在出租率及销售率上均大大优于一拖二的商铺形式。案例研判典型钢材市场产品分析——仓储加工市场名称体量仓库和加工区产品设计依托交通分析租金出租率均价出售率量力钢材城45万平米仓库:快速分类堆放.智能调配.快速陪送加工:精细加工服务量力专用铁路线,货运大道.三环路,成彭路等30-60元/㎡·月约80%//金府钢材城/无/////龙港钢材城26万平米加工：开平加工生产线及钢板分条生产线大西南专用线和龙港专用线以及三环路.成金青快速通道等20元/平米-28元/平米约90%//西部钢材城/无/////汇津钢材城20万平米仓库:数字式立体仓储.货架式管理加工:向多样化,深度化和加工配送一条龙服务两条长达4公里铁路线之入库区.河流运输直达乐山港,临近第二绕成高速.大件路等////西联钢铁物流港15万平米15万平米西联铁路专用线，天一库专用线以及大件路，绕城高速25元/平米85%//剑龙钢材城10万平米无/15元/平米100%//新兴钢材物流园中，铁路均可直达仓储区内部，仓储加工多为一体化运作，数字化的管理模式已逐步应用，未来钢铁物流园的竞争必是“管理”“效率”与“成本”的竞争。案例研判典型钢材市场产品分析——堆场市场名称体量堆场产品设计面积区间租金出租率均价出售率量力钢材城约6万平米前商铺后堆场800-1500平米28元/平米100%//金府钢材城约4万平米堆场分散布局，布局不合理200-1000平米35-50元/平米100%//龙港钢材城/为大红亿钢材贸易有限公司砖用800平米无100%//西部钢材城10万平米前商铺后堆场堆600-1200平米14元/平米100%//汇津钢材城约5万平米前商铺后堆场800-1500平米20元/平米100%4000元/平米90%以上西联钢铁物流港///////剑龙钢材城5万平米集中堆场，商铺兵营布局60-120平米20元/平米100%/100%可售堆场目前新老钢材市场中的堆场均以租赁为主，仅汇津钢材城有堆场出售，已全部售罄，市场小商家对现货交易堆场的需求明显。案例研判典型钢材市场产品分析—写字楼市场名称体量办公产品设计面积区间租金出租率均价出售率量力钢材城48万平米目前钢铁国际交易大厦（12万平米）：商务办公,期货交易.信息发布,交易结算.融资担保（其他未开发）单层面积1300-1400平米//5600元/平米起已售完钢铁国际交易大厦金府钢材城///////龙港钢材城6.8万平米集网络信息、电子交易、金融服务以及商务为一体的现代服务性办公楼100-550平米出租：1层85元/平方米2-3层55元/平米90%4800元/平米90%西部钢材城互联网、物联网技术，实现网络虚拟市场与实体市场的无缝对接未规划汇津钢材城21万平米未开盘西联钢铁物流港30万平米目前B座（10万平米）：5A级装修标准，16部高速电梯超高配置118-300平米B座销售70%剑龙钢材城//////钢铁园区写字楼多销售给一级代理经销商、钢材配套产业商家为主，写字楼产品的推出多为钢材物流园成功运作、商贸氛围形成后逐步推出。案例研判钢材市场功能机会点分析项目商务.办公商铺仓储及加工堆场住宅配套和商业配套金府钢材城///剑龙钢材城//量力钢材城西联钢材城///龙港钢材城//汇津现代钢材城西部钢材城/15-30万平米1-15万平米30万平米以上未来在仓储加工、堆场以及生活配套功能存在较大市场机会点

通过竞争分析可知，未来市场商务办公竞争激烈，堆场、商铺、商业配套方面存在一定市场机会——本项目重点考虑案例研判项目布局与量力等市场有较大不同，原因是项目入驻企业多为大中型钢材厂家、一级经销商及钢铁加工企业，而量力金府以中小型批发零售企业为主，规划布局与目标客户群的定位有着重要联系。对于一级经销商等大型商家对室内仓储拥有一定需求，中小型商户对堆场需求点明显，不同的客户定位，对仓库及堆场的比例设置有重要的指导意义。型材等综合类大小商户均表示比较喜欢B区的商铺和堆场（围合式布局）形式，方便取货，值得借鉴。成都老的钢材市场缺乏新型钢材城的科学布局，未来项目一定要明确功能分区，统一交通规划设计，注重堆场和商铺相结合的形式。量力钢材城金府钢材城龙港钢材城西联物流港项目是青白江区域第一个钢材现货交易市场，整体规划上采用前铺后堆场，商铺可租可售，基本销售均价在6000元/平米，销售率在80%，堆场是租赁形式，商户认知度高项目最大特色是引入电子商务系统和先进的经营模式，依托自身优势针对旧市场不足，抢占待拆迁市场和老市场的客户汇津钢材城西部钢材城借鉴点分析目录案例研判客户深访

报告说明报告目的商户深访分析

商户需求特征分析市场分析项目背景项目概况市场机会点总结地块发展方向建议市场调研项目经济效益与社会效益分析客户深访调研报告说明研究背景概要深访执行方案典型样本情况商户对本项目的看法商户对于市场产品的需求分析商户对于配套需求分析1研究背景2主题分析3策略视点？

说明：本报告为项目前期定性结果的呈现，建立在6组客户深访资料上。其主要目的是得到方向性和概要性的研究概念，为项目定位提供客户需求的和产品设计的依据。

客户深访调研报告目的1研究样本对象2客户调研研究目的重点钢材市场商户6组A、客户分布情况对本项目市场层面的补充B、产品需求对本项目客户定位的补充C、客户需求对本项目产品定位的补充D、客户对产品的建议对本项目产品规划的补充通过对商户的定性深访研究，对项目规划进行市场验证。客户深访商户深访分析

一级批发商四川商家需求商铺面积50-100平米，配套能满足基本的生活和商务接待条件；目前占时不考虑搬迁青白江，但青白江物流优势以及政策优势是很大的吸引力。一级批发商：龙港钢材城四川商家张先生声音：从去年开始钢材不好卖，今年钢材更不好卖；目前以降低库存为主，尽量减少订货量我们的办公需求大概60-100平米，目前是公共仓库，在成本合理的情况下会考虑有自己的仓库，配套需求不大只要能满足基本的生活和商务需求就行，如银行、会所龙港能满足我们基本的需要，市场很成熟；而青白江未来发展好坏程度目前还是未知数；在当前市场不好的情况下，占时不敢冒险搬迁铁路运输成本很低对我们来说很重要，青白江物流优势有助于降低运输成本，在未来市场逐步成熟后会有很大的吸引深访时间：12月6日9：00-10：30访问地点：龙港钢材城客户深访商户深访分析深访时间：12月6日9：00-10：30访问地点：龙港钢材城一级批发商：龙港钢材城福建商家

林先生声音：福建钢材商家主要集中在龙港钢材城，园区内福建一级代理商大约有20家办公需求在60-100平米，未来有加工和独立仓储空间需求，配套能满足基本需求就可以了，目前存在的主要问题是没有专用的工人宿舍，工人都租住在龙港周边的农房里，希望能租到专门的工人宿舍因为成都是四川钢铁主要集散地，而青白江是成都未来最重要的物流园之一，我们对青白江未来发展还是看好的，再加上郑总（郑总在业内福建地区影响力大）的号召所以愿意搬迁到青白江我们最关注的问题是搬迁到青白江后，如何使四川商