中海物业日辉台入伙方案

.PAGE.坂雪岗日辉台入伙方案<中海>目录一、小区概况二、人员安排三、员工生活安排四、管理用房布置五、员工培训六、物品采购七、接管验收八、入伙前准备九、入伙工作安排一、小区简介小区占地面积47881.8平方米,总建筑面积81505.82平方米,建筑覆盖率25%,小区绿化面积32000平方米位,绿化率覆盖达65%以上,位于XX市坂雪岗高新技术区坂雪岗大道与贝尔路交汇处,距离梅林关口3.8公里,布吉检查站10公里,交通便利。中海日辉台建筑立面清新俊朗、简洁明快；环境设计以层林景观为主体,点线面多形态的水景烘托了庭园景观的连续性,顶部处理也极富特色；具有浓郁海洋气息的新现代主义建筑风格,进一步提升了夏威夷建筑特征；小区共有7栋32个单元,住宅687户,分为小高层和多层,有一梯三户和一梯四户,其中小高层3栋,429户,多层4栋,258户,商铺108间,小区设有会所〔约为468平方米、游泳池和幼儿园<建筑面积2484.87平米>,停车位200个,其中地上101个,地下车库99个。小区配有变压器4台〔1000KVA/台,应急发电机组1台〔360KVA,供水采用变频调速供水,17台日立电梯,小区安防有监控系统,消防控制系统,红外报警系统,可视对讲系统,门禁系统,以及捷顺停车刷卡系统。各式户型方正实用、动静分区合理；人车分流使住户用车未经小区大门即可进入地下车库,不仅减少了污染和噪音,同时有利于区内行人的安全；小区周边配套有中国银行、布吉人民医院、和平医院、天都酒店、中国电信、中国邮政、国惠康百货等。随着万科城与周边楼盘的崛起,配套设施将进一步完善。小区预计于9月底通过竣工验收,10月31日入伙；二、人员安排：管理处经理〔一组织架构图：管理处经理收银员客户服务部〔助理员环境管理部〔助理员收银员客户服务部〔助理员环境管理部〔助理员护卫主管接待员维修主管护卫主管接待员维修主管资讯服务人事管理社区文化物资采购会所管理管家服务接待回访安全护卫清洁绿化机电维修装修管理员工食堂资讯服务人事管理社区文化物资采购会所管理管家服务接待回访安全护卫清洁绿化机电维修装修管理员工食堂注：小区财务管理纳入百草园中心管理处,故中海日辉台管理处仅设收银员1名。小区客户服务助理员在负责服务接待和跟踪基础上,侧重为小区住户提供管家服务。小区环境管理助理员〔兼维修主管。2、人员配置1原则：管理机构的设置与各类员工的配备,均以确保"中海日辉台"物业管理的整体服务水平为前提。在把小区管理成为"安全、清洁、方便、优美、舒适"的工作、生活环境,满足住户家居需求这一目标的基础上,从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为业主/用户提供全天候、全方位的优质服务。精干高效的原则。着眼于管理现代化和组织科学化,通过提高员工基本素质,增加管理科技含量,来达到机构精简,人员精干,工作高效的目标。既保证服务的高质量,又实现运行的高效率。使"中海日辉台"物业管理具有可持续发展的长久后劲。知识化、专业化的原则。各类员工的配备,根据员工不同的工作职责,要求员工必须具备相应的文化知识水平和物业管理理论、物业实践经验,在此基础上,取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格证书。并辅以不间断的各种专业知识培训,使员工的素质与物业管理工作都处于动态提高的状态。2人员数量根据小区物业状况及配置原则,管理处人员配置如下：管理层：管理处经理1人,环境管理助理员1名,客户管理助理员1名。作业层：护卫主管1名,收银员1名,前台接待员2名,会所接待员1名,维修工〔外包6名,护卫员27名,水质处理员〔兼救生员1名,厨师1名,帮工1名,花工4名,清洁工〔外包17名。共计65人。〔二进场时间安排根据中海日辉台入伙时间安排〔2005年10月31日,管理处人员进场时间安排如下：现已进场人员如下,管理处主任一名,护卫主管一名,运行班长一人,保安员21人,接待员5人,清洁工15人,水质处理员1名。2005年9月10日助理员2名、厨师1名进场,进行注册登记、食堂筹建、办公室、员工宿舍布置、物品购置及其他人员进场等准备工作。2005年9月20日,护卫员进场6人、维修人员5人、花工进场1人〔因花草为施工单位保养期,清洁人员于入伙前3天全部进场,10月1日前管理处所有人员到位,会所服务员进场时间另定。<护卫员已进驻21人>三、员工生活安排人员进场后,首先与开发商进行沟通,进行员工食堂、宿舍等生活设施筹建,力争于10月20日生火做饭,员工宿舍及卫生间、洗澡间等生活设施及床、柜等生活用具在9月30日前办置妥当。员工住宿按班编制落实到人,做到员工入场后生活方便,工作顺心。四、管理用房布置与开发商协调争取在10月10日前落实完毕。五、员工培训为了保证中海日辉台入伙及装修管理工作顺利进行,确保服务质量,管理处将对派驻小区所有员工进行系统岗前培训,特作培训计划如下：〔一管理层员工岗前培训计划时间学时内容目的方式考核岗前培训9月20—30日10课时岗位职责基本业务知识、业务范围、工作技巧三套体系服务标准管家服务基本技巧能独立上岗、独挡一面讲课、实践相结合上岗考核鉴定〔二维修工岗前培训计划时间学时内容方式负责人考核10月1日2课时<员工手册>面授环境管理助理员口试10月2—8日6课时维修文明语言、维修服务范围和流程、维修工责、维修养护技能及操作技巧个别辅导和自学实践班长期满由主管对其进行上岗考核鉴定10月9—18日6课时熟悉楼宇结构、初步了解设备特点<水电工>、水电气走向、班组主要成员、维修服务标准、维修工作程序。在班长带领下实操实练班长技能知识、书面考试、实操水平、工作表现等具体业务考核〔三护卫<交管>员岗前培训计划时间学时内容方式负责人考核10月1日3小时护卫<交管>员职责、工作规程、工作标准、纪律和奖惩制度、安全保卫服务的各项规章和有关政策及法令集中学习与个别辅导相结合护卫主管10月2—9日一周本岗位安全保卫服务的基础知识运用：消防、护卫<交管>设施、设备的操作实习班长期满进行上岗考核鉴定10月8—27日20天岗位服务技能、队列训练、素质训练实地操作培训班长期满部门主管进行实操考试〔四绿化工岗前培训计划名称时间学时内容方式负责人考核岗前培训10月8—12日8小时绿化范围、达标要求、本岗职责、工作规程、服务标准、小区美化、绿化、静化、净化意识,环保意识面授教育和实操相结合环境管理助理员上岗考核鉴定〔五清洁员岗前培训计划时间学时内容方式负责人考核10月8日3小时小区概况员工守则职业道德面授环境管理助理员10月10—12日3天本岗位职责、工作纪律；本岗位清洁操作规程和工作标准；环境保护意识,小区美化概念清洁班长带领下学习班长一周后进行"员工上岗考核鉴定"〔六除以上培训外,另外收集业主可能问到的相关问题进行培训。六、物品采购根据物品采购计划,按照物品需求顺序分项报告公司领导审批后,与公司行政公关部及社区环境部进行充分协调,由公司统一采购物品在9月31日购置齐全,管理处自行购置物品在10月5日前置办妥当。〔一办公设备设施序号设备设施名称单位数量单价〔元金额〔元备注1电脑台34000120002打印机台28001600针式打印机一台3机台1100010004复印机台110000100005门6100600含初装费、机费用6饮水机台23006007办公桌张104004000普办公桌8电脑桌张24008009办公椅张251002500含会议室、咨询台10文件柜个65003000财务室、办公室11沙发组115001500含茶几12培训黑板240013空调台32000600014留言板块120020080*120015验钞机台130030016照相机部115001500数码合计——————45900.00——〔二办公用品序号用品名称单位数量单价〔元金额〔元备注1打印纸箱22505002纸卷58403档案盒个10055004文件袋个10000.202005文件夹个50105006文件篓个15203007彩纸包530150A4、A3各色打印机8签字笔支2051009打孔机个2204010订书机个5157511保险柜个12000200012过胶机台1300300合计4705.00——〔三员工宿舍厨房用品序号用品名称单位数量单价〔元金额〔元备注1铁床张251604000上下床2单人床张6150900办公室人员用3电视机部115001500员工娱乐用4功放机部18008005DVD部15005006开水器台220004000食堂、员工宿舍7音箱组1100010008洗衣机台318005400管理人员一台、操作层两台9电风扇台50100500员工每人一台10三轮车辆1700700饭堂用2衣柜个3020060002厨房炒菜设备套1300030003厨房锅碗瓢盆套1250025004电冰柜台1200020005消毒柜台1150015006饭堂餐桌张1050050007合计————39300.00——〔四人员服装、安全、消防管理装备物资序号物品名称单位数量单价〔元金额〔元备注1对讲机台1485011900保安、维修、办公室、清洁2警棍根260120胶棒3巡逻自行车辆1300300护管人员4消防灭火器个406024005消防斧头把2501006消防撬棍把230607消防安全带条2300600加长型8消防面具套210020010消防钢盔个25010011消防靴双1404012手电筒把215030013员工服装人2750013500夏装、冬装各两件、迷彩服、帽子等14防水电筒把420080015炊事员服装人230060016接待员服装人3300900合计——————31920〔五清洁绿化设备设施序号设备设施名称单位数量单价〔元金额〔元备注1垃圾车辆1600600清洁公司购2垃圾斗个66003600地产配置3垃圾箱个601006000地产配置4松土工具套21002005平剪把21503006浇水管米20048007剪草机台1350035008电动喷雾器台1150015009服装人4300120010其它小工具付1100100小钳子、铲子等合计——————17800注：清洁外包日常工具清洁公司配备〔六机电维修工具序号名称单位数量单价〔元金额〔元备注1管道疏通机台1100010002电焊机台1100010003冲击钻台1150015004维修工具套63001800常用工具5铝合金梯架250010006高空作业工具套1500500高空作业用7电工绝缘鞋双6804808电工绝缘手套双6603609万用表台240080010瓦工切割机台140040011材料架组11000100012服装人65004200夏装、冬装各两件14常用维修材料工工具套140040016打压机台180080017手电钻把1400400合计——————20640〔七小区标识牌序号名称单位数量单价金额备注1中海日辉台管理处块1地产已做2办公室块132.0032.00玻璃钢3主任室块132.0032.004财务室块132.0032.005消防监控中心块132.0032.006维修班值班室块132.0032.007〈高空抛物〉块740.00280.008〈足下留情〉块540.00200.009〔贵客造访块3地产已做10〔吐痰弃物块740.00280.0011〔宁静致远块340.00120.0012嬉水危险请勿靠近块540.00200.0013电梯机房块1732.0096.0014配电房块132.0032.0015水泵房块132.0032.0016发电机房块132.0032.0017风机房块32.00192.0018二氧化碳室块132.0032.0019岗亭值班室块332.0064.0020客梯块1732.00160.0021小心地滑个3215.0060.0022垃圾中转站块132.0032.0023单车棚块132.0032.0024员工食堂块132.0032.0025高压危险请勿靠近块145.0045.0026消防器材禁止他用块145.0045.00合计2126..七、交接验收日辉台小区竣工验收预计20XX9月底完成,现暂定我司对小区接管验收工作定在20XX10月上旬开始,管理处前期入驻人员与开发商商定好交接验收具体时间后,在15天前通知公司工程部进行验收。由公司牵头成立中海日辉台小区接管验收小组。验收小组由公司领导挂帅,有关部门派员,由管理处配合共同组成。管理处负责主动与发展商联系,确保小区在入伙接管验收前达到四通。进户支路及小区绿化完善。对提出的存在问题整改项目要求在入伙前完成,确保入伙工作顺利进行。公司接管验收小组及有关人员与发展商、施工单位三方组成联合交接小组。并根据实际情况,成熟一项接验一项。对接管验收中查出的不合格项目及质量缺陷及时提交发展商与施工单位整改。管理处派专人负责跟踪消项和反馈信息,原则上坚持合格后再予接受。管理处负责做好楼宇验收的物资准备：房门钥匙标签〔牌、保管柜、尼龙卡子、记录夹、及各种验收记录表格、工具用品等。交接验收由公司专业部门、业务部门提供相应验收记录与表格。接管后的各种资料、图纸、清单交公司工程技术部同意存档。八、入伙前准备〔一管理处成立入伙工作小组。管理处主任任组长。设礼仪接待组、收银组、审验签约组、收楼引导组、装修登记组。对以上工作人员必须进行岗前培训,入伙时统一着装。礼仪组负责配合发展商发放入伙会签单,解答业主咨询等；银组由管理处财务主管〔碧海蓝天中心管理处负责,收缴各种规定费用。3、审验签约组负责审验业主的有效证件〔身份证、由发展商签章后的入伙会签单等。4、收楼引导组派专人负责向业主发放进户门钥匙、灭火器、房屋使用说明书、保修书、住户手册等,业主均要签名领取。然后,派专人陪同业主入室验收〔陪同验收人员主要由维修班及部分护卫班人员组成对业主提出的房屋质量方面的合理意见,逐项登记在《接管验收记录》四联单上、并请业主签字。然后将收楼单统一交发展商进行质量问题的整改。管理处负责跟踪、催办,保证业主能按时入住。公共设施设备交接主要由工程部负责落实。管理处经理密切配合,负责跟踪、催办,力求尽快按公司验收标准,办理相应的移交。登记组负责发放装修指引和装修申请表。并专人办理装修手续,审验业主装修方案,登记建册,签定《业主公约》。〔二提前与发展商联系,将楼宇基本资料、业主名册、通讯地址、〔座机、手机等资料收齐,并进行合理的整理。〔三督促开发商于入伙前20天正式向业主寄发由发展商准备的《入伙通知书》和我方的准备的《收楼指引》、《入伙收费表》等资料。〔四入伙前必须与管理部门联系,办理管理处的安装事宜,查明小区安装方法、手续、工作期限等。〔五办理电表抄表到户。〔六及时与派出所联系确定门牌号,入住人口登记、户籍管理等事宜。〔七与当地邮政部门联系,落实小区邮政编码、通邮时间、报刊订阅程序等事宜。〔八与煤气公司联系煤气开户点火手续,在入伙前一个月督促发展商尽快完成。〔九小区入伙时的环境装饰以及宣传工作由管理处负责组织,与发展商协商,共同参与规划、布置。此项工作应在入伙前一天完成。〔十清洁服务、垃圾清运、除四害等由公司社区环境部选择专业公