2023年新版物业管理师职业资格考试

《物业管理师职业资格》考试参考论文集石家庄市金博瑞职业培训学校202３年１0月3０日目录ＴOC\o＂1-3"中国物业管理公司面临问题的经济学及现实分析ﻩPAGEREF_Tｏc2358２8１4\h3试论物业管理前期介入的作用及其立法意义ﻩPＡGEREF_Toｃ23５８2815\h7生态住宅社区的建设与管理探讨 PAGＥREF＿Ｔoｃ2３5８2８16\h9试论物业管理市场结构调整的策略和途径ﻩPAＧＥREＦ＿Ｔoc2３５82817＼h1２试论以营销为主导的经营型物业管理模式 PAＧＥREF_Toc２３５8281８\h1６物业管理公司的公司文化特性及其建设ﻩPAGEＲＥF_Toc2３５８2819＼h19物业管理公司靠什么赢得市场ﻩPAＧEREF_Toｃ235８28２0＼h2２试论物业品牌价值战略的定位 ＰAGEＲEＦ_Toc2358282１\ｈ２６经营－-物业管理公司发展的必由之路ﻩPＡGＥＲEF_Toc2358２822\h２8从开发商视角看物业管理公司的发展趋势ﻩPＡGEREＦ＿Toc235828２3\h32试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 PAGＥREF＿Toc23５82８２4＼h3521世纪中国物业管理发展思绪初探 PＡGＥＲEF_Toｃ23５828２5＼h37中国物业管理发展中若干问题的思考 PＡGＥREＦ＿Tｏｃ2358282６\h41浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 PＡGERＥＦ_Ｔoc２35８2827\h44关于物业管理立法重点和难点的思考 PAＧEREF_Ｔoc２3582828\h４7论我国物业管理可连续发展战略ﻩPＡGＥREF_Tｏc23５8２82９\h52浅析从管理物业到经营物业ﻩPAGERＥF_Toc２3５８2８3０＼h58物业管理的品牌ﻩPAGＥＲEF_Toc2３5８2831＼h62物业管理强制权利随意谈 PAＧＥREF_Toc23５82832\h6３ＨＹPERLINＫu中国物业管理公司面临问题的经济学及现实分析中国的物业管理通过2023的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大体分为三个方面：一是目前物业管理的社会化限度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是本地政府行为的偏差。一、我国物业管理的社会化限度不高物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。随着着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的进一步，物业管理应当覆盖绝大部分的物业。但事实上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化限度低，远远不能适应社会现代化和文明限度的需要。1、物业管理行业发展的经济学分析物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不仅可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生悲观影响。这个问题我们可以用图１中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略):作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不仅可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的奉献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表达社会的总生产也许性边界,其中OA轴上的Z点代表抽象的不含物业管理服务的社会总产品生产量;ＯB轴上的Y点则代表物业管理服务的总生产量。W１-W2－W3这组曲线代表社会福利曲线。这里的社会福利曲线具有无差异曲线的各项特性，W１－W2-W3按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的社会福利水平,即W1〈Ｗi〈W３;而在各条曲线之上,社会总产品(抛除物业管理服务)与物业管理服务的各项组合具有相同的社会福利水平。从图Ａ中，我们可以看出,只有在A点,即社会福利曲线W2与社会的生产也许性边界Ｚ-Y相切时,社会福利水平才也许在现有条件下达成最大。反之，处在生产也许性边界之内的B点,只能达成一个低于的W2的社会福利水平W1。而物业管理的产出水平是由市场上的供求关系来决定的，这里我们用图１中的图B来显示这一供求状况。图中Dｌ表达目前我国的物业管理市场需求,相应的Ｓ１则表达目前我国物业管理市场的供应曲线,D１、ＳI的交点C所决定的是物业管理的实际生产水平q1。q2实质上是市场需求与市场供应所决定的有效需求水平,通过联系图A,我们可以明显看出,有效需求水平ql只能使社会福利水平达成吭,离社会福利水平达成最大的物业管理水平q尚有距离。这只有通过采用措施促使需求曲线和供应曲线同时右移来使有效需求水平逼近社会福利最大的水平ｑ,即D2和S2相交的D点所决定的水平。２、目前影响我国物业管理有效需求局限性的重要因素①制度环境由于历史因素,目前制约我国物业管理制度环境未臻完善重要有两个因素:一是住房商品化比率低，二是传统的福利'性分房制度尚处在改革之中。我国长期以来实行的福利分房体制积重难返,低租金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业管理市场化的最大障碍。虽然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的规定仍然有相称大的差距。因此,住房制度、房管制度的改革与物业管理事实上是相辅相成、互相促进的。只有同时进行房产改革和推广物业管理才会使两者都能顺利进行。例如，在我国经济发展水平较高的上海,随着公有住房出售,自有住房的比例已由３３%上升到5７%,但是未售出的公房仍占相称大的比例,这种局面极大地制约着物业管理的发展。②经济发展水平和居民收入水平较低经济发展水平较低,表现在物业管理自身的现代化限度较低_附属设备标准低、数量少、房屋使用维护技术含量低，这使得对于专业化的物业管理的需求动机较弱。居民收入水平较低则是制约这类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上，内陆经济相对落后地区的普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大——恩格尔系数较高。住房开支所占比重较小（福利房制度后遗症）,这种情况下再搞物业管理收回取管理费,往往被居民视为不堪承担的额外支出。推广物业管理这种现代化的高效管理体制,是将传统的无人管、自己管或国家管转变为专业化、公司化的市场经济体制下的商业行为。因此,即使是相对落后的地区在这个问题上也不能悲观地等、靠。要打破那种视物业管理为发达地区崇高物业才需要的"奢侈品"的结识误区。事实上，且我们的理论分析巳证明物业管理所提供的物业管理服务产品实为业主和用户的＂必需品"。并且这种必需品作为一种准公共物品,它还给全体业主、用户乃至全社会带来效益,提高全社会的福利水平。任何一个行业,涉及物业管理,都有着很明显的规模经济性质,即随着市场容量的扩大,在管物业规模的增长，单位管理费用有减少趋势,这是由于分工专业化加深、效率提高所致。如图２所示:由于物业管理体制的推广，单位管理费用即物业管理服务的价格水平减少，在业主和用户收入水平不变的情况下,预算线将由本来的ＡB转为现在的AC,这种新的均衡点Ｅ１,位于更高的效用无差异曲线U1上，福利水平得到了改善。(图２中纵轴是抽象的抛除物业管理服务的其它商品消费组合向量)所以，面对低收入水平、低经济发展水平的地区，推广物业管理不仅具有实践上的现实性,也有理论上的必要性。③物业管理有效供应较低物业管理覆盖面低，市场容量小,制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是导致这种状况的需求方面的因素,但事实上有效供应能力局限性也是一个重要方面。供应能力局限性有三个方面的因素：物业管理公司素质参差不齐、供应结构偏差、现有价格水平较低。物业管理公司在我国重要是通过四种途径组建起来的,即由开发公司组建的物业管理公司或附设的物业管理部,独立组建的物业管理公司,房管所转换的物业管理公司，各大系统单位组建的物业管理公司。其中最后一种途径只占少数,最多的是通过一、三两种途径组建起来的,而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品,就是延续计划经济体制的传统观念,距离专业化、现代化的标准都相去甚远。这种状况制约着我国物业管理行业有效供应能力的形成和提高。总之,扩大我国物业管理的覆盖面是个综合的系统工程,供、求两个方面双管齐下才干取得效果。二、我国物业管理公司市场运作问题分析物业管理作为一种新型的适应市场经济竞争规定的朝阳产业,代表着＂低成本＂、＂高效率"。在目前已开展的物业管理的具体操作和运营中,则有很多实际问题阻碍着这个行业的健康、稳定发展,这里归纳出五个重要问题:1．物业管理运作中各方行为不规范。物业管理作为一种民事商务行为,不管其内容如何变化,参与其中的各方应当有一个较为明确的行为规范。而现实中的情况往往不是这样,重要表现在三个方面:1)"角色错位"。角色错位有两种情况,一种是由于同一机构多种身份重叠而形成的。例如很多开发公司,自己是业主同时又是物业管理公司的母公司,以母公司的名义来干预飞命令管理公司,而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托一代理关系。另一种则是由于我国物业管理实践的超前性和不配套而导致的。常见的情形是物业管理公司对物业的管理超前于业主委员会组织,于是在一些物业管理起步较早的地方出现由物业管理公司业召集组织业主委员会并指挥业主委员会的行为,严重干扰了业主作为委托人与物业管理公司作为代理人之间正常的权利行使和责任划分。2)物业管理不到位：这重要是指有部分物业管理公司不以"物业管理"为主业,而忙于搞"多种经营"牟利。有些公司虽然也在搞物业管理,但只限于收取租金和一般性的养护维修,而对于保养建筑物公共部分、维修更新设备、营造周边环境、治安保卫等则但是问,做不到综合性、全方位的服务。３)不合法竞争。不合法竞争当前有蔓延的趋势。不合法竞争有两种形式,一种是在竞争过程中以不正常的低价位(收费)来争取客户;一种是对于自己开发的物业，名义上搞招标选聘物业管理公司,事实上则内定自己组建的公司或内定一家有特殊关系的公司。无论是盲目削价还是内定，对于刚刚起步的物业管理市场都有巨大的危害。２.逆专业化问题。这表现在两个方面，一是开发商自己组建物业管理公司而不是选聘专业物业管理公司来管理所开发的物业；二是在物业管理公司的内部，不是将电梯、设备维修养护、保安、绿化等专业服务分包给专业服务公司去做，而是自己拥有各种专业服务队伍。逆专业化的行为是不利于形成发达的物业管理的。前者违反了专业化的客观规律，阻碍了正常的市场竞争,导致大量低素质、小规模的物业管理公司存在,形成低水平的反复建设,浪费社会资源。后者则应随着市场的完善、竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现和加强而逐步得到改变。事实上，现在一些规模较大、经营较好、素质较高的物业管理公司中的专业服务队伍就正在分离，开始承揽本公司所管物业以外的业务,说明专业化公司协作的进步趋势。3.经费问题。物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理经费的来源应当贯彻、有保证,但是目前绝大多数物业管理公司都在抱怨物业管理的经费有困难。这种困难体现在以下几个方面:①由开发商支付的管理基金(建设部有关文献规定为所开发物业总造价的2%)以及由开发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全贯彻。特别是管理基金目前尚．有令可依,而维修基金则多依靠物业管理公司与业主之间的谈判而定,业主多不愿承担,取得这部分经费难度很大。②收取管理费的标准、期限、方式尚不规范。特别是一些地区管理费标准偏低,正常管理支出没有着落,多数物业管理公司之所以可以维持运作是由于运用了多种.经营(征询、中介、建材、商业)等收入来弥．.补管理费的局限性。③接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能贯彻。4.物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺。物业管理是多方面的综合服务,其经营管理过程中会与社会有关部门形成密切的关系。这些关系重要有三个层次:①物业管理公司与街道、居委会、派出所的关系;②物业管理公司与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关系;③物业管理公司与商业、文化娱乐等单位的关系。这里面既有第一类的行政属地管理的关系，亦有第二、三类行政与经济、科教混合的关系。工作范围不明确，关系不协调,这已经成为物业管理,特别是住宅社区物业管理中最令人头痛的问题。5．房地产开发遗留下"后遗症"。近些年来,我国的房地产业发展迅速,但有相称一部分开发商重建设、轻管理,追求短期经济效益，设计规划缺少长远考虑,建筑施工质量低下，导致了大量遗留问题,例如未预留足够车位(停车空间局限性是现在最难解决的遗留问题);大厦内部附属设备，特别是电梯质量差，经常出现故障;有些物业公用设施配套跟不上等。三、本地政府行为的偏差在我国物业管理的发展过程中,各级政府起到了有力的推动作用，政府行为从总体上评价是好的、积极的。但也不能否认,政府行为中也存在一些偏差,这些偏差正在阻碍物管行业的顺利发展。归结起来它重要在于两个方面：１.对于物业管理的结识还不够这是指未将物业管理作为现代经济部门体系中重要的一环来看待,而是或多或少的将其视为一种"权宜之计"。所谓的"权宜之计＂，重要是指在传统房屋管理体制的弊端暴露无遗,已经成为国家财政包袱的情况下，本地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻承担。从实际效果看，物业管理的确起到了这种作用。但从政府的角度看,只注意这种减轻承担的作用是片面的、偏颇的。香港的《建筑物管理条例》、台湾的《公寓大厦管理条例》,在本地均具有法律档次的效力。我国现阶段物业管理尚缺少完善的法律,重要还是靠政府文献的政策管理,导致了无法可依、政出多门的不规范现象,增长了物业管理结识上的偏差。2.政府管理体制不顺物业管理的管理对象虽然是房地产产品,但它服务的对象是人。这一行业与众多的政府部门、公用部门以及其它部门形成了复杂的关系,这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系,譬如公安部门、市政部门、街道办事处等等。但从现有的管理体制上看,物业管理在国家和地方上的归口领导管理不完全一致,特别是经常有些问题超过了房地产管理部门的职权范围。因此,一方面应当在立法上加强，使得这类问题的协调、解决有据可依;另一方面则应在管理体制上理顺各个部门之间的关系，才干使物业管理行业顺利健康发展。试论物业管理前期介入的作用及其立法意义现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实行有效管理需要物业管理公司的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实行前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，重要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实行超前管理，为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不也许全面考虑后期的物业管理经营中也许出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运营的角度考虑问题,导致物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有也许使设计方案落伍。而物业管理公司作为物业的管理经营维护者,对物业也许出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节，提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有助于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或局限性而给业主使用和物业管理带来的麻烦。在深圳就有此类成功案例:１９99年下半年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是1996年内完毕的,若所有按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理规定就产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了进一步细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上,从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后，最终做出了更加合理的方案并付诸实行,取得了很好的效果。二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业项目一旦建成，物业管理公司就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业也许发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它也许比工程监理的规定更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制规定高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的重要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达成优良乃至优质工程目的,但是由于人力、技术、精力等方面的因素忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业管理公司在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理公司的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都也许给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下,某些作业者很也许为方便自己工作,而不是从有助于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理公司派出专业人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,保证了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的．硬件条件。此外,前期介入使物管公司可以对物业的每一单元逐个检查验收,建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后,严格按照优质工程标准.进行动态监控，在开发商聘有监理公司的情况下，还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。回若物业管理公司采用提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,保证物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,导致可维护性局限性,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业.整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范规定,对接管的物业从使用功能上严格把关,就平常管理维护工作中也许出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改善发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是可以及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并规定承建单位限期解决,保证各项设备设施在投入使用前就能正常运营。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业也许出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。假如在发展商的授权下，在竣工验收协议中,发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，保证物业建设质量,物业管理单位就可以保证接管验收工作顺利,接管后即能技入使用，及时为业主提供可靠的服务。此外,物业管理前期介入可以更好锻炼队伍，避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业主留下不好的印象。四、前期介入的立法意义实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、保证物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的结识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业管理带来诸多不便。假如从法律的高度,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入，那么,这将对我国此后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。1、法定前期介入可以进一步促进物业建设质量的提高。假如让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目，那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始，从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的规定进行积极控制,更加保证物业建设质量。２、法定前期介入可认为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。当前,很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业管理的规定，也是影响物业管理服务质量的重要因素。假如有良好的物业管理前期介入，就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的奔腾,保证物业管理的服务质量才有基础。3、法定前期介入有助于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。随着经济连续增长，我国每年建设的物业数量相称庞大,然而,从物业管理的角度去考察,真正符合物业管理规定,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是所有。这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建设单位缺少物业管理意识也很有关。从法规上规定物业管理前期介入，对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下,对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。生态住宅社区的建设与管理探讨２１世纪是生态城市建设世纪，是人类努力解决环境危机的世纪。住宅社区是生态城市建设的重要组成部分,它是一个以人为中心的人工生态系统,是一个功能相对集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体。随着人们对住宅环境污染日益重视,生态住宅社区也开始出现,并且将成为物业管理公司发展的新领域。一、生态住宅社区的概念生态住宅社区是一个崭新的概念。它是一个技术与自然达成充足融合，各种资源的运用最有效,环境清洁、优美、舒适，大大减少了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等影响而产生的各种风险,有助于提高社区文明限度的稳定、协调、连续发展的人工复合系统。它是人类社会发展的产物和现代文明的象征,也是人类共同的愿望。生态住宅社区具有下列特性:１.高效益的转换系统。在自然物质-经济物质一废弃物的转换过程中，必须是自然物质投入少,产出多,废弃物排泄少。通过高新技术的使用来推动物质的有效转换与再生、能量的多层次分级充足运用和无污染工艺的推广,从而在满足消费需求的同时,又能使生态环境得到保护。2.高效率的流转系统。以现代化的设施为支撑骨架,为物流、能源流、信息流、价值流和人流的运动发明必要的条件，从而在加速各流的有序运动过程中,减少经济损耗和对生态环境的污染。高效率的流转系统,涉及构筑连接内外的交通运送系统,建立在通信数字化、综合化和智能化基础上的快速有序的信息传输系统;配套齐全、保障有效的物资和能源(水、电、煤及其他燃料等）的供应系统;网络完善、布局合理、服务良好的服务系统;设施先进的污水废物排放解决系统。３．高质量的环境状况。对生产和生活导致的大气污染、水污染、噪声污染和各种废弃物,都能按照各自的特点予以防治和及时解决、处置，使各项环境质量指标均能回达成国际最高标准。4．多功能、立体化的绿化系统。点线国面结合、高低错落,形成绿化网络,在更大限度上发挥绿化调节空气、温度、美化景观和提供娱乐、休闲场合的功效。根据联合国有关组织的规定,居住区内人均绿地面积２8平方米。5.高素质的人文环境。具有较高的人口素质,良好的社会风气,井然有序的社会.秩序,丰富多彩的精神生活,良好的医疗条．件与祥和的社区环境。同时,人们能保持．高度的生态环境意识,能自觉地维护公共.道德标准,并以此来规范各自的行为。6.高水平的管理功能。对资源运用、画社会服务、治安防灾、环境整治等实行高效率的管理,保证资源的合理运用,最大限度地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐。二、生态住宅社区建设生态住宅社区建设是按照生态学原理,以空间的合理运用为目的,以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系,协调社区内部结构与外部环境关系，使人类在空间的运用方式、限度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应,为人类发明一个安全、清洁、美丽、舒适的居住环境。它是在对社区环境质量变异规律深化结识的基础上，有计划、有系统、有组织地安排社区人类活动的强度、广度和深度的行为。建设的基点是合理运用环境容量（环境承载力),这是社区生态建设的出发点和最终归宿。社区生态问题的产生可归结于两个根源。其一是人口导致对资源的过度运用及环境超负荷承载而产生的生态问题；其二是人类活动产生的环境污染问题。相应的,生态建设也包含两大部分内容:一是资源运用,二是环境整治。前者着重研究在资源运用问题后者着重研究解决、治理环境污染问题，从广泛意义上而言还应涉及社会等领域。具体来说，社区生态建设的内容重要有:1、拟定人口适宜容量。一个社区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数，是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。2、研究土地运用适宜性限度。不同的土地运用方式对生态系统有着深刻的影响。在土地开发运用的过程中不仅要考虑经济上的合理性,并且要考虑与其相关的社会效益和环境效益,要分析环境条件对土地运用方式所产生的制约。3.防治污染。通过环境污染的有效治理，形成并维持社区高质量的生态系统，为可连续发展打下坚实的基础。治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上,选取适宜的解决方法和解决程序。生态环境保护与治理的工程性对策有：①构筑结构合理、布置均衡、形式多样、功能强大的绿化系统。②建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与解决工程,使水质逐步向国际标准靠拢。③实行集中供应能源,采用先进的烟气处置工艺,从主线上减少大气中的有害物质的含量。④改善和完善垃圾的收集系统，争取做到分类收集、封闭运送,让一部分垃圾变废为宝,另一部分经无害化解决后还原到大自然中。⑤采用清洁无害工艺、设备飞产品,减少污染的排放量。4.保护生物。人类以外的生物大量地、迅速地减少、退缩以至消亡，是生态恶化的重要因素,各类生物特别是绿色植物在生态环境中担负着重要的还原功能,绿化限度以及人均绿地面积是体现城市生态建设水平的重要指标。5.提高资源运用效率。社区是资源高强度集中消耗区域,其资源综合运用效率反映和决定了环境质量水平。提高水资源、能源、再生资源、等资源、综合运用效率是改善环境质量的重要措施。三、住宅社区的环境污染治理环境污染是生态住宅社区的建设与管理的重要组成部分。虽然住宅区环境污染有很多来自住宅区外,但也有相称一部分来自住宅区内部，物业管理部门对部分污染可以通过法律、技术、经济上的措施进行控制。１、住宅环境污染的类型。房屋的建设、室内装修、配套设施的运营、区域环境、各种生活习惯等都会对住宅导致污染。污染类型大体分为:①住宅大气污染:油烟污染、燃料废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等。②水污染:饮用水污染、游泳池用水污染、雨水与污水合流污染。③噪音污染重要有:施工噪声污染、交通噪声污染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等。④辐射污染重要有:电磁污染、射频辐射污染和放射性污染。⑤光污染:眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染。⑥固体废物污染重要指建筑、生活垃圾乱堆,没有及时清理。

2、住宅环境污染的空间分布。由于住宅环境污染源类型较多、分散,虽从总体上归纳出规律有相称大的难度,但还是可以总结出一些特点。在平面上可以用按临街面、临公共场合、邻设施、其他住宅四种位置来考虑。在临街面住宅会碰到交通噪声、社会噪声、施工噪声、各种光污染、高压输电线电磁污染、汽车尾气污染、油烟污染等,是污染类型最多、污染最严重的地方之一。临公共场合住宅重要是社会噪声污染。邻设施住宅重要是机电设施噪声污染,是污染类型少,但污染也许很严重的地方。其他位置住宅污染相对较轻。在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近,但高压输电线、高架桥、油烟排放口、元线电发射台位于较高位置,使污染分布较无规律。输电线、高架桥、发射台是不常见的,故可以认为大多数情况下靠地面的住宅遭受的污染较严重。有一些污染在空间上常是较均匀分布,如电视放射性幅射污染、厨房油烟污染等。３、住宅环境污染在时间上的分布。住宅环境污染在长尺度时间上的分布可分为.持久的、临时的两种情况。在短尺度时间上可分为连续和间断两种情况。持久的污染有厨房油烟污染、机电设施噪声污染、交通噪声等，在房屋使用期都存在。临时性的污染有房屋装修的噪声、施工噪声，在整个使用期只存在较短一段时间。连续污染源有交通噪声、高压输电线污染等,间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废气污染等。4、住宅环境污染的可控性。住宅环境污染的可控性指污染控制的难易限度,它直接影响管理部门的治理控制决策。对住宅的环境污染一般分为住宅内部污染源、住宅社区污染源和住宅社区外污染源。住宅内部污染控制一般可通过设计、物业管理、用户进行严格控制，如设计独立的排烟管、严禁在无污水管的阳台使用洗衣机、规定装修时间和规定等。住宅社区污染源污染控制可望通过社区规划、设计及物业管理进行严格控制,如有噪声污染设施离住宅应有一段距离及采用防护措施,车辆速度、鸣笛应严格控制等。住宅社区外污染控制一般可通过城市规划、城市环境综合医治理、社区规划、设计来控制。如交通噪声可设立绿化带进行控制、把一些非住宅用房布置在临街位置上等。从以上分析可以看出,当住宅已建成时,污染控制的难度很大,当处在社区规划设计阶段时，污染较易控制。在物业管理阶段，可控性较好的污染有社区内车辆噪音、水箱、水池游泳池水质污染、酒楼油烟污染与噪声污染等，可控性较差的有城市道路的交通噪声、社区机电设施噪声等。四、生态住宅社区管理物业管理公司可运用生态学理论来建设和管理住宅社区，提高资源运用效率,改善环境,增长社区活力,提高人们生活水平。目前,物业管理公司在生态住宅社区管理中,需重视下面工作:ｌ、实行ISＯ１4000B叫环境管理体系，提高公司生态环境管理水平,树立生态化的人与自然观、科学价值观、经济观、绿色价值观,提高全体员工的生态环境意识。２.节约使用资源,不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化解决率,减少社区中的污染源,并通过法律、技术、经济上的措施加强对它们的控制和防治,积极推动设施的现代化,积极采用绿色和节能产品。３．必须依法来规范建设和管理生态社区过程中的各种行为，建立科学的生态建设与管理指标体系。但要符合国家、地方有关生态环境质量法规、标准。4.宣传建设生态社区的重要性,提高居民的生态环境意识、积极参与生态建设的积极性和遵守各项环卫准则的自觉性,加强青少年的生态环境教育,剧烈抨击违反环保法规的人与事,形成一种为生态建设作奉献光荣、破坏生态环境可耻的良好氛围。试论物业管理市场结构调整的策略和途径一段时间以来,关于物业管理市场的命题重要围绕着以下三个，一是以扩张规模为重要标志的对外承接和去外地承接物业管理项目的内容;二是以适应市场生存发展能力为重要目的的品牌塑造和公司能力提高的内容；三是以避免市场误区为重要内容的,如何进行市场拓展，甚至是否存在物业管理市场的讨论等等。不可否认,以上命题和实践,为我国物业管理市场哺育和市场化发展做出了巨大奉献,为我国物业管理可以随着着我国改革开放和市场经济体制的建立而不断成熟起到了重要作用。但是，作为一个新兴的专业类型市场,我们的目光只停留在一个较为狭义的范围是不够的。应当从较广义的和宏观的角度对物业管理的各主客体及领域在较深层次上的实践进行结识和探讨。使物业管理市场哺育和市场化发展可以更广泛、更深刻、更完善。本文拟就物业管理区域化整合、物业管理规模扩张、专业化细分以及物业管理公司改制等方面的问题,谈谈物业管理市场结构调整的策略和途径。一、分散物业管理的区域性整合,是调整物业管理市场容量和供应关系的重要内容物业管理市场容量小,供应关系不顺畅是影响物业管理市场化进程的一个重要问题，说供应局限性并不是说我们的房屋建筑存量小,而是由于城市规划建设的零散性和一些开发商大而全、小而全的计划体制、观念等方面的因素，导致了物业管理公司数量不断膨胀所带来的。现实中,与一些管理规模大、管理效果好的大型住宅区、工业区和大厦形成鲜明对照的是一些零星分散的物业。以及一些在一定规划区域内分块建设并实行多头管理的物业项目。这类物业原本就缺少在规划和规模等方面的先天优势，再加上多头管理的高成本,以及互相间的不协调,从而一方面影响了服务质量,减少了服务标准,甚至带来一些社会问题，另一方面使物业管理公司不能形成良性运作和产生有效利润，严重地影响到物业管理市场发育及行业的发展。解决这一问题的有效途径为:(一）政府协调区分不同情况和类型，一方面对于政府统一规划的、由多家开发商分别开发的社区、工业区和特殊功能园区的物业管理最佳应由政府出面直接协调或由政府牵头,通过业主的参与进行公开招投标。深圳已有成功的经验,如对深圳市住宅局一个20万平方米规划完整,但由12个开发商建设和12家管理单位管理的社区实行了整合,通过公开招投标在1２家管理单位中选出了一家管理能力、服务水准和经济实力都较强的甲级物业公司进行统一管理,接管后该公司在社区内拆除了隔障，进行了环境整冶，统一了区内形象，提高了服务质量和管理标准，理顺收费标准和行为,受到了业主的好评，同时也减少了这家公司在这个社区的管理成本,形成了效益回报。另一方面，对于一些原本元统一规划、无规则社区环境的老旧社区,政府可在进行区域整治或老区改造的过程中，统一规划定区域的物业管理，进行物业管理的规模整合。此外,还可以结合房管所的转制,本着少设机构,扩大规模,方便管理，提高效益的原则，将区房管所的管辖区域按照定的规模或区划进行划分,形成房管所转,制后的高效、低耗、适应市场的良性局面(二)市场调整一方面,使开发商特别是一些小开发商和只有单项开发权的开发商结识到物业管理并不一定能成为开发商项目开发后的利润来源点。严格说，开发商假如没有相应的自有物业留给物业管理公司,而物业管理公司又没有其它的经营项目和能力的话,单凭某一项目的物业管理所收取的管理费是与开发商一点关系都没有的,按现行规定在管理费中可提取不超过一定比例的佣金,也只是由管理处一级上交给物业管理公司一级。并且当一个项目的管理费总额(由于是政府订价和政府指导价标准)尚局限性以完毕运作成本所需时,这个佣金事实上是空头的。现在有的开发商不交给专业物业管理公司,也不成立物业管理公司而成立个管理部，实质是统管物业管理费用,使管理费该用的用不到位,物业管理该维护的维护不到位,而尽量使管理费剩余形成利润,这是严重侵害业主利益的情况。假如开发商能明白这种关系,知晓不能长期侵占业主利益时,很多小型物业管理公司和大量非公司的管理机构就没有存在的必要而进入合并和重组行列。另一方面,使业主结识到,有的社区虽然小环境不错,但由于管理规模小,管理成本高,必然要使业主的支出增长，同时也会使管理服务水准下降。那么有效的办法就是通过促进与周边社区的整合,特别是在业主大会成立后重新聘请物业管理公司时,要把能否进行区域整合和在周边区域范围内挑选比较好的物业管理公司做为重要内容来考虑,实现完全市场化的整合社区和选择物业管理公司的模式。此外,随着物业管理公司结识的提高,物业管理公司最应明白的就是规模、成本和效益的关系,在目前很多物业管理公司还依附在开发商膝下的时候,要看到市场经济最重要的特性就是成本的最小化和利润的最大化。开发商,特别是小开发商和单项开发商是不会永远给业主补贴的。那么小型物业管理公司的生存前景到底如何,要有一个充足的心理准备,尽早向联合、重组或并购的市场化道路上靠拢。总之,从事物发展的基本规律角度来看,市场或是任何事物的发生发展都是从出现、增长到调整、优化这样一个循环过程。我们再做一个比较,以深圳为例,目前物业管理公司的数量为数近500，形成规模的公司局限性１00家,最大的公司本地管理面积局限性500平方米,而从事物业管理的各类机构达700多家,深圳市的总人口只有400万。相比较、香港物业管理公司总数亦为500家，形成规模的公司也是100家,而管理面积最多的可达1-２千万平方米,香港基本没有什么公司的管理机构，人口将近7０0。比较之下，深圳的物业管理公司或机构减掉3-５百家是一点都不多的。二、物业管理规模扩张和专业化细分,是调整物业管理市场份额和重新划分市场的必然。时下,有一种结识认为，物业管理的市场化就是物业管理公司能否对外承接别人的项目或有否到外地去承接项目为标志。这是由于人们人为的把物业管理市场视为以管理面积为主的意识导致的,认为有了管理面积就有了物业管理市场的一切。同时,又在传记录划体制影响下，坚守大而全,小而全的做法,似乎要把计划体制下的后勤管理改革需要推向社会的内容一古脑地全盘接受，把物业管理的社会化变成了物业管理的小社会。当然,物业管理发展过程中的这种全面的综合发展也不能一概否认。比如,在90年代初社会上清洁公司的运作水平和能力不能满足我们有些大物业公司的管理标准。到90年代中期一些物业公司又纷纷把包给专业公司的清洁工作收回来，自已重新成立清洁队,但当清洁行业做为一个新兴的专业类型市场形成后,其专业化、低成本、高标准的优势一定会在这个市场中立足,现在又有很多物业公司采用了分包方式,有条件和能力的公司亦有组建专业公司的,将清洁工作在自己的具体操作内容中分离出去。从这个例子中我们可以肯定物业管理的大而全、小而全或叫综合一体化所起到的历史作用。问题是：很多个原属于物业管理大市场或相关市场的新兴类型市场己经出现，我们如何抓住这样的机遇,在新一轮类型市场划分中占有一席之地,可以从以下途径进行思考和实践。（一)、在物业管理的微观范围寻找市场目前,一些有一定规模和有某些方面专业能力专长的公司已组建了一些独立核算的如电梯公司、机电公司、绿化公司、清洁公司等,这些公司成立的基础大都是原物业公司自有业务,能满足专业公司的基本运作，再根据其经验专长,向社会承担相关业务。这个途径并不是说让大家都去一哄而上搞专业公司,搞了专业公司不走向市场没故意义,走向市场,竞争但是别人就更没故意义,所以搞不了专业公司的可以请专业公司来替我们打工。向专业公司分包具体操作项目，从理论上讲,管理成本是会减少的。同时由于专业化公司形成了规模化和标准化的管理,也可使管理效果大大提高,在物业管理费标准不能容易变动的情况下,效益应当是明显的。（二)、在物业管理的中观范围寻找市场在上述物业管理直接操作的内容上再向外围探寻一下，不难发现,尚有很多商机存在,我们没有很好的介入和开辟新市场领域，比如大型商业物业的经营、会所的经营、幼儿园的经营等,假如说大型商业物业有时受开发商出售和直接出租的影响,我们介入不上,幼儿园也都直接租或交给相关部门去经营的话,会所可是大都交给了物业管理公司经营和管理,可现实是95%-98％以上会所都不能赚钱甚至不能很好地开展活动。导致了有效资源的浪费。而涉及幼儿园、大型商业物业的经营,假如能在我们物业管理范围内进行有效开发,甚至投资或参股组建专业物业经营公司,并不是削弱了物业管理的实力和缩小了物业管理的范围，而洽洽是扩大了物业管理的领域,开发出了新兴的物业管理类型市场。其实,对物业的经营原本就是物业管理概念和内容中的重要组成部分,物业管理公司最有条件成为这一市场类型细分的主力。(三)、从物业管理的宏观范围寻找市场物业管理能不能参与高科技领域，能不能进入城市管理的市政领域,答案应当是肯定的。在深圳，除了早已有了专门为物业管理开发电脑软件的高科技公司，也有物业管理公司开办高科技实物产品--外墙清洗剂的专业化公司，最近更有高科技上市公司参股物业管理公司的事例。假如说物业管理介入高科技领域存在高、难、远的问题的话,那么物业管理发展到今天已经成了城市管理的重要组成部分。物业管理与城市管理的具体操作内容也仅仅是一墙（围墙)之隔，一线(红线)相连,其很多市政管理如马路清洁、市政设施的维护，市政绿化的管理等,都可以通过市场竞争的方式介入政府拨款管理的领域,而从市政管理的角度看,通过市场选择管理者也必将成为城市管理体制改革的必然。但是,假如说城管体制改革亦需过程的话。那么,物业管理运用自我优势和物业的便利，介入餐饮、娱乐业领域则早已有了成功的偿试。当我们看到香港的物业管理只用很少的人,而大部分业务都通过专业分包,把管理责任转移到社会上去,美国的一个20多万平方米的社区只有一名管理人员而惊叹不已的时候,我们所能反映出来的一个重要问题就是真正的社会化不是把后勤体制的内容转移到物业管理公司;真正的专业化也不是在物业公司内部拥有多少个职称的专业人才；真正的规模化更不是不计成本和效益的元限扩大；而真正的市场化经营是在主营项目不断扩大的同时,使专业项目和辅助配套项目形成新的分工,使市场成为由很多类似"纳米"技术同样的社会最小单位所构成。要知道波音飞机公司的最终产品是由成千上万个独立的"纳米"性质的小公司的产品所构成的。三、物业管理公司建立现代公司制度,是适应市场经济和物业管理市场调整的需要建立现代公司制度是我国公司特别是国有公司所面临的重大体制改革的课题,也是国有公司必须经历的一场广泛而深刻的变革,党的十五届四中全会决议指出"当前国有公司的体制转换和结构调整进入攻坚阶段,一些深层次矛盾和问题集中暴露出来＂。由于我国物业管理公司绝大部分都是国有公司，也同样受到传统体制的影响，相称一部分物业管理公司还不适应市场经济的规定,经营机制不活,管理水平落后,服务意识不强,技术创新能力差,亏损经营或上级补贴经营普遍,甚至没有经济上的独立自主权和决策权，较严重地制约了公司走向市场和在市场上求生存、求发展的直路，也阻碍了物业管理市场的健康发展和物业管理市场化的发展进程。所以,物业管理建立现代公司制度势在必行,其重要途径有以下3个方面：(一）建立真正的以资产为纽带的有限责任公司,明晰公司资产结构,明确各股东的责任、权利和义务,弱化上级对下级公司的指挥和支配权，强化物业管理公司在市场上的独立决策和运作的能力,使物业管理公司具有市场准入的基本条件。(二)积极发展多元投资主体的物业管理公司。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业,除保存部分员工或管理者持股外,大部分国有资产都应逐渐从物业管理公司中退出去,采用股份制、合作制、内部员工持技、管理者持股、期权制等多种形式或成份进行重组,促进大型物业管理公司和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理公司,对一些规模小,管理质量差，经济效益不好的中、小公司，实行鼓励兼并、合并和购买重组,允许和规范破产，使物业管理市场结构更趋合理。(三)对房管所改制的公司,要保证房管所改制成功,使其可以在步入物业管理市场化的轨道可以生存和发展，就必须要在改制的基础上尽快建立现代公司制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位将房管所转为公司,再将公司过渡为现代公司的两步走并做房管所一步,直接按现代公司制度进行转改制，使其提高适应物业管理市场快速发展的能力。试论以营销为主导的经营型物业管理模式作为诞生不久的物业管理行业来说，它是为了满足人们生产、生活和工作需要而生存、发展,并不断壮大的新兴行业。在这一行业的成长和成熟过程中,市场化、专业化进程在不断加快,市场竞争十分剧烈,在不断的优胜劣汰中，物业管理品牌正在逐步形成。下面，结合中航物业数年的发展实践谈一谈对"经营型物业管理模式"的见解,供大家参考。一、经营型物业管理模式的含义我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户策划并实行物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运营阶段提高到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面,亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。上述经营型管理模式含义的核心思想为：将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中,通过对管辖物业经营与管理的合力运营,更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。经营型物业管理模式和收益性物业管理有所不同,后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理,普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中;而前者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念,通过对物业整体功能的开发,提高物业的效益潜力。前者涉及后者，后者是前者的重要组成内容。有些同行把经营型物业管理理解为配套服务网点经营和有偿的各类家政服务当然是相称片面的。经营型物业管理运作的重要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面,重要涉及是租赁代理、物业估价、交易征询和项目策划等。物业管理公司代理或参与管辖物业的经营,在提高公司经济效益的同时,促进了物业的市场流通,挖掘了蕴含于物业中的效益,并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。二、经营型物业管理模式的市场需求1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例，经历ω数年市场历炼的美国物业管理行业,大多数公司可认为客户提供租赁、估价、交易、征询等项服务。美国注册物业经理的职责也一方面规定保障管辖物业的租售，在此基础上做好物业维护工作,良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来,优秀的物业管理可认为业主、租户提供良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充足的发挥。再看看近年来在大陆迅猛发展业务的香港物业管理公司,无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺,无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场,寓经营飞管理于服务之中,体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域,我们会感悟到,香港规模较大的物业管理公司都以提供物业经营、管理综合服务为特色,香港物业管理市场需求的是综合性的服务。由于深圳和香港的毗邻关系,以及WＶＩＯ入关在即，深圳物业管理行业在发展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验,涉及经营型物业管理模式的运作。２、国内市场对经营型物业管理需求旺盛。近年来,随着房地产行业的迅猛发展,二级、三级市场日益扩大，拓展出房地产服务领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例，目前全国7000则余万户居民中,仍有约3０0户人均居住面积局限性４平方米，流动性租房而居的住户比例高达9.52%。北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示,分有20.2%、2６.８%、239毛和28％的家庭租房居住。目前支撑这一巨大租赁市场的中介组织专业水平低，操作欠规范,给众多的物业管理公司留下了广阔的赚钱空间。香港地产三级市场的成交量占总成交量的7０%以上,而深圳目前三级市场合占比例只有２８９ｂ，市场潜力深厚。当三级市场启动后，住房租、售交易大增，百姓对物业估价、交易征询、租赁代理的需求更甚，而这些业务和物业管理公司都将发生必然的联系,显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。我们管理的物业将是资产值不断变幻的商品,我们服务的客户也将是面孔常新的动态群体,而在这动态的市场中，蕴含着万千商机。3、大量物业缺少专业管理,更缺少合理的规划和经营。由于缺少对物业真正价值的理解,有很多业主单位从建筑功能拟定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走，观念滞后,导致大量的物业资产流失。可以说，当前众多的业主单位和业主个人缺少物业管理，更渴望对其物业抱负的经营。以中航物业管理有限公司从属的中国航空工业总公司为例,据记录,航空工业总公司所属广、所、公司、院校总资产中，超过65９b属于物业资产,而在这物业总资产中,大量物业未得到充足运用,甚至有大批物业长期闲置。就全国情况看,很多单位发工资困难,但对怀中物业这个金娃娃长期无动于衷。这种普遍现象呼唤着物业管理公司增强营销意识,提高经营水平，管好楼,还要盘活楼。深圳众多物业管理公司管辖项目中，或多或少地存在着物业经．营的业务,业主和客户需要专业的物业管＇理服务，更关注其物业效益潜力的发挥。现代物业不再是业主终生相守的昂贵家产,而是一种在流通中价值不断更新的商品,物业管理公司当然应当关注新经济时代物业商品的游戏规则。大陆物业管理公司假如以纯粹的物业管理业务去拓展市场，将由于服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势承受更大的市场压力。三、经营型物业管理模式的利弊分析随着市场经济的日益成熟,房地产服务所函盖的物业管理、租赁、交易、估价、征询等专业分工日趋细致,经营型物业管理模式的推行是否会因盲目地多元经营而导致不良后果？我们认为，经营型物业管理模式不完全属于多元化经营,参与物业营销自身应当是现代物业管理概念的应有之圈义。从上述市场需求和香港同行公司的运作经验来看,物业管理公司不仅要为开发商和业主、客户当好管家,还应有偿性的担当其物业顾问。从物业发展初始乃至整个物业发展项目中,由物业顾问这个角色向开发商、业主和客户提供综合性物业服务至关重要,物业顾问必将与物业管理日趋紧密地结合并互相促进。从目前的实践看,经营型物业管理模式的利处重要体现在:一方面,该模式可以更好地满足市场需求和客户需要,如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务;另一方面，经营型物业管理模式更好地体现了经营、管理一条龙服务,对客户来讲,提高了服务效率;再次,扩大了物业管理公司的赚钱空间。物业管理公司面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费局限性之间的矛盾。租赁代理、交易征询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业管理公司综合实力和生存能力得到提高。经营型物业管理模式面临的问题有以下几点：一是压力大。物业管理公司承担了一项物业的经营、管理权,同时也就承担了物业经营的义务,而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动，相应地加大了物业管理公司的经营压力;二是风险大。一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户拟定,每个环节都有风险,仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼;三是组建专业队伍困难。物业经营是一项极为专业的工作,不仅富有实战经验的人才难觅，有了人才,形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易，一但经营出现严重偏差和失误，物业管理公司难以承受。四、经营型物业管理模式的实践1９９6年,深圳市中航物业管理有限公司在认真分析自身优劣势基础上,拟定了将经营型物业管理模式作为公司的核心竞争力。通过五年的实践和积累，经历多个项目的市场磨合,这一竞争优势得到进一步强化。从我公司实践来看,经营型物业管理模式具有较强的生命力。在实行经营型物业管理模式的实践中，我们注重以下几个重点:(一)强调经营观念到位。物业的经营是动态的,物业的营销永无止境，物业管理人只有具有了强烈的营销意识，才干使管辖物业潜力得到更充足发挥。公司规定每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事，物业管理固然重要,而一项优秀的物业营销方案可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。在市场竞争中，我们打出了这样的广告语"我们可以做您的物业管家,我们还可以替您打理这份物业"。实践证明,管理概念加上系列营销服务,可以使管辖物业的价值发生很大变化。（二)注重培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业,而物业经营是知识型、信息化产业,现代物业营销已经进入到个性化、网络化飞整合型时期,没有富有经验的经营人才，经营型物业管理模式就是空谈。因此，几年来,我们注重在实践中培养经营骨干,适当引进优秀人才，初步建立了一支配合默契的经营管理团队。1998年，天津津都花园物业进行管理公司招标,香港梁行飞欧思诺均在竞争之列,通过二轮拼搏,我们的经营、管理方案以最高分夺标。(三)注重向专业公司学习。随着中国即将加入WTO,北京、上海、广州、深圳等地在完善市场管理以及与国际接轨过程中,物业经营、管理市场庞大,需要大量的法律、估价、测量、征询专业人才。我们在物业经营专业上差距仍然很大,因此,近年来我们始终与戴梁行深圳公司保持业务合作,吸取经验，培养专业实力。去年，全球最大不动产中介机构美国21世纪不动产公司进入珠江三角洲后，我们及时参与交流培训，建立业务联系。在未来的五年内,在物业经营专业领域,我们还要认真当好学生,缩短差距,迎头赶上。(四)根据不同物业项目,安排经营、管理的主次关系，使经营和管理相辅相成,相得益彰。在具体运作中,还要注重物业管理收支与经营收支保持适当独立,体现各类业务的规范性，还要具有物业经营相关的专业资质。经营型物业管理是房地产服务的重要组成部分,是收益性物业管理概念的拓展和外延，是物业营销与物业管理的有机合成,有着广阔的市场空间,我们针对这种模式的探索、实践之路还很长、很远。物业管理公司的公司文化特性及其建设随着着科技进步和社会生活叫变革，公司管理理论和实践得到不断丰富和发展,公司管理的核心已由重物质的＂硬性"管理转变到重精神的"柔性"管理。一、公司文化对于公司管理及发展的重要性物业管理公司作为认房屋对管理对象，以人为服务对象的市场主体,更应对公司文化建设高度重视。公司文化，实际就是一种以价值观为核心的对公司全体员工进行公司意识教育的微观文化体系。其核心是公司价值理念，作用对象则是公司全体员工。公司文化是以人为中心的管理思想在信念、精神上的升华和凝结,目的就是要在公司中形成一种"以人为本＂的价值观念和行为规范。一旦公司的价值观变成公司员工共有的价值理念,公司的内化控制无疑就会加强,员工也会以共有的价值观念为准则来自觉监督和调控生产、经营和平常活动,公司的内聚力、向心力和能动力,尚有对外的发散力就会增强。假如公司的每个成员都工作在互相信任、互相沟通、平等向上的环境中,素质得到提高、智力和潜能得到激发,人力资源得到充足开发,将人力优势转化为智力优势和生产优势，很显然公司在竞争中将会获得全面优势。

从人类发展的历史看,世界各民族的发展无非都是以追求经济的富强、文化的先进为目的的。公司管理,简朴的说就是通过人的集合,资源的集合,资金的集合，然后产生最大的经济效益。无论何种公司,经营要想获得成功，资金、技术、产品等因素是不可缺的,但仅有此类因素是远远不够的,特别是在当今的知识经济时代和强调"以人为本"的今天。如何将人、资源、资金等要素有效的组织起来,是非常关键的核心问题。显然，我们不仅仅要关注公司的体制是否有助于这种集合,我们还必须关注公司的文化。文化对于公司发展的核心作用是凝聚力与竞争力的形成。任何成功公司，文化的成功也必然是其获得成功的一个必要条件。要赢得公司战略上的优势,占领文化制高点是最重要的手段之一。由于公司文化的上述特点,它作为当今管理的手段之一,对公司的发展起着重要作用。一方面,对内它能激励公司全体员工积极进取,增强公司的凝聚力和向心力，使员工更加重视职业道德,注意改善同事间关系,将个人发展与公司兴衰挂钩,以实现公司目的为已任;另一方面,对外它有助于树立公司良好形象,提高公司信誉,扩大公司知名度,给公司带来难以估计的社会效益;再次,它也是公司实行改革、创新和实现发展战略的思想基础,是公司对环境适应能力的支柱。二、物业管理公司的公司文化特殊性近2023来,随着国民经济的不断连续发展,作为朝阳产业的物业管理行业也得到飞速发展,人们对其内涵及外延的深度广度也有了更高的规定。如何使物业管理公司在剧烈的市场竞争中立于不败之地，加强公司管理，树立公司良好形象成为公司管理者必须面对的重要问题。公司文化在公司管理及树立品牌形象中的核心作用,其重要性是不容忽视。由于物管公司的特殊性,公司文化在该行业也有着明显的特点:１.物业管理公司的"产品"互换多以人为载体由于物管公司属于服务行业，其产品就是服务，产品质量的好坏实际就是服务质量的好坏。这些服务的提供者和接受者都是人,"产品"的互换均以人为载体，在"产品"即服务的交易过程中不可避免会产生各种行为和冲突。一方面是在提供服务的过程中服务提供者之间产生的,另一方面则是提供者之间的差异导致的。这些冲突,归根到底都是人的价值观冲突。作为万物之灵的人是非常复杂的,具有自然属性和社会属性两重性,每个人都有各自的思想、性格和行为方式。物业管理服务的实行，必须在国家相关法律的基础上进行,同时要遵循公平、合情、合理、合法的原则。要协调好和服务接受者(业主或客户）的关系，物业管理公司应当有一行之有效的解决方法和理念,这些方法和理念要和公司的经营发展相结合,同时融入到公司文化中。公司文化作为公司内部的群体意识,具有一种无形的文化力量,对内可以约束员工行为,使之更加规范合理，同时由于其对外的发散力,也为物管公司的生存和发展发明了更好的外部环境。在社会主义市场经济条件下,人员流动快,公司生存压力大。如何将公司目的和个人目的有机的结合起来，同时兼顾社会大的环境,无疑对公司管理者提出了更高的规定。好的物管公司文化可以很好的解决上述问题。目前物业管理行业内广为使用的诸多理念，如"以人为本"、＂关心员工就是关心公司"、"我们多努力,让您更满意"、"员工是公司的财富"、"说干就干,干就干好＂、"业主乃衣食父?quot;、"善待每一位业主"等等,实际都是物管公司在数年运作过程中发展而来的文化理念,并在实践中得到验证是行之有效的。这些文化理念的运用比较有效的解决了物管单位和业主的矛盾,也为员工的行为规范服务意识作了较好的规定和规范,调节了人际关系和人们的心理状态,使员工在良好的气氛中以对的的心态接受和领略公司文化的精髓。由于物业管理公司在＂生产"其产品--服务过程中，重要是通过员工服饰、言行举止以及营造的氛围传递给物业使用人或局外人的,这种发散是动态和静态的结合。好的公司文化无疑会带来好的"生产"过程和好的"产品＂，在提供优质服务的同时,也传递..了好的公司文化,让业主(客户）感受到了物管公司的服务意识,营造了很好的亲和氛围，一定限度缓解了公司在实行物业管理过程中产生的各种矛盾。物业管理作为朝阳产业,属服务行业范畴,是围绕着物业及其使用人开展的系列服务工作,其产品质量的好坏就是服务质量的好坏。物管公司要得到快速发展,在剧烈的市场竞争中，获得很好的制高点,立于不败之地，除了要不断提高物业管理水平和服务质量，同时还要占据文化制高点。近些年,随着我国社会经济文化的不断发展,物业管理行业也得到了快速发展,涌现了许多物业管理优秀公司,这些公司都很重视公司自身文化建设。如置身于这些公司管理的社区或物业，管理人员的言行举止、精神风貌、服务态度、待人接物、装束设备,以及物业管理公司营造的独特氛围,如与物业配套的各种标记、小品等,人们从中都能感受到浓烈的公司文化特点。2.物管公司的品牌重要性作为服务行业，其有形价值较少，更多的则是无形价值,而品牌则是物管公司最为重要的无形价值。要想创建物业管理公司的优质品牌,必须要加大公司文化建设。物管公司在接受委托实行物业管理时,其启动资金、周转资金相对其它行业而言是微其微的。由于技术飞资金、人力等规定较低,物业管理市场准入条件不高,在市场经济的大环境下，物管公司面临的市场竞争将日益剧烈。一方面类似的公司如雨春笋般不断涌现,但由于行业自身劳动密集性、保本微利的特点,物管行业也必然面临重新整合,重配资源，公司向规模化和集约化方向发展趋势;另一方面,人民生活水平逐步提高,人们对工作生活居住环境的规定也不断提高,对其配套服务－-物业管理也提出了更高规定。就物业管理公司来说,由于几乎所有物业管理公司都结识到提高服务质量的重要性,物业管理的“产品”--服务同质化趋势越来越明显。物业管理公司假如想通过技术、质量、价格、服务等传统的竞争手段来甩开对手,显然将会变的更加困难。在该种情形下,有着良好品牌和公众形象的物管公司,必然在剧烈的市场竞争中,占据积极,先人一步抢占市场份额,将蛋糕做大。由于强势品牌拥有核心消费群体并且有着强大的发散力,品牌的重要性不仅仅体现在市场上，作为公司经营中的一个关键元素,它在保持公司凝聚力方面，也是无可替代的。可以说，公司竞争的背后是品牌,而对品牌的支撑则是公司文化。透过品牌的文化力去赢得消费者和社会公众对品牌的认同和亲和,已经成为当今市场竞争的一种深层次、高水平、智慧型的竞争,这一点对物业管理行业而言表现的较为明显。品牌不是产品,而是其中体现的文化情惊飞情感氛围以及服务理念和艺术。只有符合市场规律,占据文化制高点的品牌，才干树立良好的品牌形象,发明高的美誉度,获得消费者的青睐和公众的信赖,为公司在市场的竞争中赢得积极。可以说,任何物管公司要在市场竞争中立于不败之地，作为公司管理者,必须站在战略的高度看待公司的品牌。在公司品牌的创建过程中，公司文化是不可缺少的利器。对物业管理公司而言,加强公司的文化建设就是使全体员工的价值观和公司的价值观一致,变被动的管理为公司自发的个人价值实现,变无形的文化为有形的公司效益,促进公司的经济效益以及社会、环境效益的提高，同时公司的对外形象、竞争力在文化建设过程中也会更好更强。物管公司品牌,实际就是公司文化对外发散力的一种集中体现。三、物管公司在公司文化建设过程中应注意的若干问题物业管理行业的特点,决定了其公司文化的重要性。公司文化不是一种附庸风雅的装饰物,是由一系列系统的理念组成。它不单是表面的,并且有着深邃的内涵。物管公司的公司文化建设同样也是一个系统工程,必须针对公司自身特点飞市场状况以及公司未来的经营和发展等情况不断加以充实完善,还要防止公司无形的文化和有形的其他管理制度冲突碰撞,防止物管公司文化和社会文化脱节。应当充足结识到物管公司文化建设不是一朝一夕能完毕的,由于每个人的个人价值观与组织所提倡的共同价值观总是存在差别,要达成珠联璧合,取得一致，必须由浅到深,由易到难,由表及里按计划行事。还要看到公司员工接受和自己价值观有一定差异的公司'价值观念，是一种被动和强制性的服从行为,是一种从不自觉到自觉的行为。公司应当以一定的科学理论作指导,按照一定环节,循序渐进，有条不紊推动公司文化建设的顺利开展,同时应当避免的下面几个问题:１.避免元文化现象没有文化的军队是愚蠢的军队,而没有文化的物管公司必然是失败的公司。假如公司仅有十分系统和严明的各种规章制度,规定员工必须怎么做和不能怎么做,没有明确的文化理念和价值提倡，疏于对员工的教育与培训,也许会导致公司活力局限性，死气沉沉,缺少忧患意识,严重的也许离心现象严重。2.文化愚民现象假如过于强调公司的某种文化理念,推广教育手段过急，也许会使公司员工盲从，而缺少独立思考创新。创新是公司连续发展的必要手段，假如公司不思进取，故步自封,无疑于逆水行舟,不进则退。３.文化抱负现象公司文化如脱离实际，其提倡的文化理念超过公司范围,或认为公司文化可代替一切公司管理所有其他内容，也许会使公司忽视眼前的险恶环境和今天该干什么,会流于假大空的陷阱。甚至也许和住业户的价值观发生冲突，从而使公司的运作不灵验，导致公司运作环境恶化。物业管理公司靠什么赢得市场市场,是物业管理公司生存、连续发展的立足之本。改革开放特别是实行社会主义市场经济以来,市场份额问题就一直是公司经理人普遍关注的焦点问题,大公司将考虑如何巩固已有的市场份额并扩大之;小公司焦急的是怎样才干挤进市场、站领市场并获得一定的市场份额。由于没有市场份额