第七组：政府是否应该调控房价

兰州大学管理学院贾明琪教授房价要不要政府调控

2014MPA指导老师：贾明琪白天翔李昊伦胡晶晶张敏目录一、调控房价中的经济学原理二、我国房价发展与现状三、政府在调控房价中面临的问题四、各国应对措施五、我们的观点六、结论

过去一年大家都在谈《蜗居》，因为对城市中高房价的写实，引起极大共鸣。一平米的格子间，每日挤公交，中午一个盒饭，每个月几千元的房贷，《蜗居》叙述的就是城市里小白领光鲜表面背后所承受的高房价压迫。

奋斗蜗居

房价为何如此之高？？？一、先来看看房价中有哪些经济学原理吧（一）政府职能房地产市场具有明显的地域性特点，地方政府特别是城市政府直接掌握着土地资源、决定开发力度和房屋拆迁规模，掌握着一定的政策调控手段。对于抑制房价持续走高、保持房地产业健康平稳发展责任重大，并可以大有作为。各地切实落实中央政府对房地产市场的一系列宏观调控措施，必须认真正确履行政府职能。政府是国家行政机关，负有管理经济的职能即组织经济建设，促进社会经济发展，提高生产力和人民生活水平的职能。有效遏制房价过快增长，必须：

①实施经济调节。要完善政策，继续综合运用税收，货币，土地等政策，调节房地产市场的供应关系，增加有效供给，合理引导住房消费。

②实施市场监管。依法加强对房地产市场的监管和管理，整顿市场秩序，维护公平竞争，抑制投资性住房消费。

③加强公共服务。加大保障型住房建设力度，增加对中低收入阶层保障性住房的供应，改善供给结构遏止房价过快上涨。（二）行政边界自党的“十四”大提出建立社会主义市场经济体制以来，我国一直致力于发展社会主义市场经济。市场经济的基本特征就是市场在资源配置中起基础性作用。市场经济倡导自由竞争，避免政府的干预。就房地产市场而言，反对政府干预房价的人认为，我们现在发展的是市场经济，政府应该尊重市场经济规律，房价的涨落应该交由市场机制自身调节，而不应该进行干预，政府的干预就会破坏市场自由竞争的秩序。此话虽没错，但如果我国持续走高的房价真的是因为正常的需求大于供给，那当然要依靠市场自身来调节。当然，问题在于房价居高不下、普通百姓买不起房的原因是多方面的，若任由市场去自由调节，无法实现和谐社会建设的目标。（三）看不见的手和看得见的手从市场价值规律的角度分析任何商品都不能远离人们的购买力，商品房也是这样，人们对住房的需求造成了房价的增长。百姓恐惧房价。住房是耐用消费品，一般情况下，一个家庭只要一套。现在之所以许多家庭拥有多套住房，一是因为恐惧，恐惧房价越来越高，怕儿女买不起。现在买了，为子孙后代备着.几代人的房子集中在一个时期购买,房价怎能不高；二是投机，许多人一有钱就购买住房,靠房价上涨获取丰厚利润。在所有投机品中，商品房是唯一的人类生活的必需品，所以价格坚挺。要是炒大米，一定还要恐怖。

我们虽然告别了计划经济，从事社会主义市场经济，但一定要防止对市场的放任，减少和防止那些靠投机行为造成市场经济失控现象的发生。市场经济就像体育比赛，必须有科学的规则，有公正的裁判。只有在道德、法律的约束下，经济才能健康发展。目前我国房产价格飞涨是我们对斯密“看不见的手”的片面认识的结果。“看不见的手”并非自由放任，斯密在特定的历史经济和社会条件下提出“看不见的手”，主要是为了解放当时受奴役和压迫的平民阶级，让道德、法律来确保平民阶级进入市场公平竞争的自由。现在我们是发挥“看得见的手”的作用的时候了，通过政府的宏观调控来平抑房产价格。二、我国房价发展与现状

近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量。

2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨，稳定市场房价。公众在对房市走势和房价预期观望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以观望。宏观调控楼市调控当务之急仍是要坚决把调控政策执行下去，“减法”和“加法”双管齐下：一方面，坚决抑制投资投机性需求，遏制部分城市房价过快上涨，且使房价合理回调的风险也在可控之中；另一方面，确保增加商品房、保障房开工及供应的措施能严格落实，而保障房的加快推进更有利于弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费拉动的缺口。

三、政府在调控房价中面临的问题短短十余年，特别是近些年我国土地制度和土地财政制度的变革带来了巨大的成绩，聚集了巨额可支配财力，激发出潜在的活力，把全国的土地资源盘活了，带动了区域内投资增长，进而推动地方经济增长和我国的工业化、城镇化进程，间接维护了目前的分税制财政管理体制。2013年国有土地使用权出让收入4.13万亿元，全国财政收入12.91万亿元。主要面临的问题：政府过度依赖土地财政。土地财政虽能短时间带来可观的利益，但不利于可持续发展。城市规模的无序扩张和土地资源浪费。地方政府负债居高不下，债务风险不断攀升。房价调控影响其产业链的健康发展的问题.难以平衡刚性需求者与投资者对房价的态度。

房地产业与国民经济关系密切具有很强的联系效应

首先，发展房地产业，可以启动市场，带动其他相关产业的发展。据统计，房地产业的发展能够带动建筑业、建材、钢铁、机械、仪表等50多个物资生产部门的发展，并且还影响家用电器、家具、金融、园林、运输、商业和服务业的发展。国外经济学家分析，房地产商品的销售额每增加1元，就可以带动其他商品的销售额相应增加1.34元。

其次，发展房地产业，有利于解决城市建设资金短缺问题，促进城市建设。城市政府可以通过科学、合理的规划，利用房地产业发展来加快城市基础设施和住宅建设，改善城市的投资环境和生活环境。第三，发展房地产业，可以增加就业。房地产业既是资金密集、技术密集的产业，又是劳动力密集的产业。其本身就能增加就业，也能带动其他相关产业的发展而增加就业。正是由于发展房地产能够促进国家和地方经济增长，在我国政府管理仍以经济建设为中心、以促进经济增长为重点职能目标前提下，各级政府要推动经济增长，必然要通过其政策引导房地产业发展。2013年，全年国内生产总值568845亿元，全国房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，占GDP的15.12%。在财政收入结构中，来自房地产链条上的税收占到全部税收收入的15%，可见土地财政仍是最大支撑。2013年房地产政策大事记

1月11日，全国国土资源工作会议上，国土资源部相关负责人宣布，今年新增建设用地指标原则上不低于去年。2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。3月5日，十二届全国人大一次会议提出，今年基本建成470万套保障性安居房、新开工630万套，继续推进农村危房改造。

3月15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有40个城市完成住房信息联网。3月30日～31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则。5月24日，国务院批转国家发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求扩大个人住房房产税改革试点范围。

7月22日，国土资源部宣布全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已基本完成，下一步将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。8月28日，浙江温州市出台《农村产权交易管理暂行办法》，宣布包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权均可以交易。

9月25日，国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。

10月23日，北京发布“京七条”，首次提出自住改善型商品住房概念。10月29日，在中共中央政治局集体学习会上，习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。11月15日，十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。11月底，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。房地产行业发展存在的问题

具体表现房价增长过高。经济适用房和廉租房建设严重滞后。房地产金融形势不容乐观。房地产开发土地购置呈高速增长。房地产市场发展不规范、管理制度不完善。房价收入比过高，导致居民买房困难。2013年城镇居民人均可支配收入26955元，农村居民人均纯收入8896元，各地房价依旧高位运行。房地产产业链（图）

专家刚性需求者投资者地产商

四

方

观

点专家观点：

加快转变经济发展方式，减少GDP对房地产及相关产业的依赖。刚性需求者观点

房价过高，保障房建设步伐需加快，政府应积极调控房价。投资者观点

房价应遵循市场规律，刚需者可以租住保障房，投资者去买商品房，房价不应打压。地产商观点

政府、银行赚的最多，我们多数都是举债经营，资金链不能断裂，政府调控要遵循市场规律，房价不能再跌了。我市房地产调控面临的问题2013年，兰州市新建商品房成交总面积达284.57万平，成交均价为7467元/平，成交新建商品房住宅25360套，成交总金额为212.49亿元。2013年全年兰州公共出让住宅及商业用地1.7万亩。新建商品房供应量将达到1000万平。兰州市区南北群山环抱，东西黄河川流而过，属于带状的地貌，房地产的建设由于受到地形、交通的限制，能够利用的土地稀少。有限的城市土地供不应求，城镇化发展还没有达到饱和的状态，城市及城市附近土地是极其珍贵的稀缺资源，因此城市土地的稀缺性决定了城市房地产建设用地的紧张。一是地理位置特殊，房地产用地需求较大，土地供应量有限。二是人口密度大，人地矛盾突出，土地利用空间难拓展。

兰州市人口达到了361.6万人，每平方公里2241人。特别是城关区每平方公里达到5760人，而远郊三县一区每平方公里仅为94人。由于人口密度较大，人均土地少，兰州市用于房地产建设的土地就显得更加紧张，同时由于兰州市居民人均收入的不断增长，市民对于房地产的要求也更加高，但是由于兰州的特殊地理环境决定了它拓展的难度，很难在南北环山地带进行拓展，向东西方向拓展又面临着一系列的土地流转问题。三是房地产土地闲置问题依然存在，行政法规不健全，人为干预较多。

由于土地的购进和售出之间有着巨大的差价，同时可以通过租赁融资，将储备土地临时出租，收取租金。因此出现了一些用地者、开发商长期囤积、闲置、浪费土地，使得房地产的建设用地更加显得紧张。土地开发整理工作进展缓慢，企业闲置土地资源得不到有效利用。一方面项目建设用地紧张，另一方面停产、半停产、破产国有企业土地闲置的现象依然比较突出。土地利用规划的编制，历经前期准备、调查研究、拟定方案、协调论证到报批、公布等多项环节，耗费了大量的物力、人力、财力，但部分地方仍不可避免地存在规划跟着项目跑、规划围着领导意志转的现象。如为确保一个基础设施项目或招商引资项目落地，或者“政绩工程”、“形象工程”的需要，若所选地块位置不符合县乡级土地利用总体规划，就申请调整规划，这是上轮规划局部调整比较频繁的重要原因之一。主要原因在于土地利用规划调整缺乏全面、系统的土地利用评价和制度约束，使得土地利用规划调整容易受人为因素干扰，随意性大。建筑垃圾对土地的利用也有很大的影响，建筑垃圾的堆积使得土地的开发滞后了，对土地开发的效益产生很大的影响。附加概念和数据：

（在社会主义宏观调控中，土地出让金具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%

；2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%；2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%；2008年，全国完成房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。

四、各国应对措施新加坡：政府来当开发商统一制定价格政府主导组屋的开发与建设，由建屋发展局具体实施。政府严格控制土地资源，为组屋建设提供了强有力的土地、资金保障。实行良性循环的公积金制度和住房公积金保障制度。以家庭收入水平为依据，实行公有住宅的合理配售政策。出台法律严格限制炒卖组屋，确保组屋政策的顺利实施。德国：“社会住房”成房价稳定器明确房地产业的定位。政府通过税收手段，加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房者“低买高卖”的利润空间。住房金融制度为稳定房价提供了制度保障。由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。对购建住房者给予补助。德国政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力，86%的德国人可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。赚取房价、房租暴利视为犯罪并予以严惩。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任。英国：5次上调利率为房地产降温货币政策，抑制房屋需求。行政手段，增加住房供应。税收手段，减轻首次置业者负担，抑制投资和投机性住房需求。五、我们的观点“调”面对高房价，政府也出台了一系列的调控措施2004年—2005年，房地产价格的过快上涨使舆论压力越来越大，促使国家下决心对房价开始调控。2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”。内容：与“老国八条”不同的是，“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”被着重提了出来，并指出要“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。

进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施。国六条，5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化。内容延续了“新国八条”加强中小户型供应和廉租房建设的思路，首次提出“90/70”政策