第三节 土地使用权出让管理-张翔

土地使用权出让管理张翔问题思考：1、土地出让有哪几种方式？2、土地使用权出让的年限？3、拍卖出让和招标出让的不同之处？主要内容一、土地使用权出让概述二、土地使用权出让的方式三、土地使用权出让程序四、土地使用权出让的监管土地使用权：是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。土地使用权的取得有两种法定方式：出让和划拨。土地划拨：是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。土地出让：是指土地所有权人（国家）将土地一定年限（住宅70年，商业旅游娱乐40年，其他50年）的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场。土地转让：是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。俗称土地二级市场。一、土地使用权出让概述

土地划拨用地主要是国家机关、军事、城市基础设施和公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施等用地，无偿取得是其主要特征；出让用地是当前最普遍的取得土地使用权的方式，其主要特征是土地使用者应向国家支付土地使用权出让金，并通过合同方式进行管理。两者必须的前提：一宗土地（集体土地）须依法征收过后成为国有建设用地才行。

出让的弊端：出让方式中的拍卖、挂牌以价高者得的单纯形式，那么造成的就是有些土地价格抬高，虚高。最明白就是房地产业的地王现象。

划拨的弊端：把一些好的地块无偿划拨给了一些机关、企业，等到机关、企业搬迁、破产，需要处置土地时候，资产都流失了！一、土地使用权出让概述土地出让要注意的几点：1、《国有土地使用证》年限届满前一年申请续期，未续期的注销政府无偿收回，包括无偿收回地上建筑物、其他附着物的所有权，出让合同中必须拆除的技术设备、非通用建筑物等由受让人（土地使用权人）按时拆除。2、政府有权根据社会公众利益的需要有偿收回土地使用权。3、受让人违背出让合同，情节严重的可由土地管理部门无偿收回土地的使用权。4、因不可抗力或意外事故的发生致使合同无法履行的（如土地灭失），可以请求变更或解除土地使用权出让合同。一、土地使用权出让概述协议出让：是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。“协商好者得”二、（国有）土地使用权出让的方式拍卖出让：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。“出价最高者得”招标出让：是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。“竞标人中出价最高者得”挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。“符合条件的出价最高者得”二、土地使用权出让的方式出让方式特点优缺点协议出让申请人提出用地要求，土地用途有特殊限制，受让方少，主要用于工业项目和国家鼓励产业的项目用地。有利于引进资金、技术和经验，促进就业和增加税收；但透明度不高，易造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。招标出让政府根据是否有利于开发计划而选择受让人，主要用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。引入竞争机制，择优选择，使用面较广；但准备工作繁杂，中标地价不等同于市场低价，可能招标不成功。拍卖出让政府根据规划要求组织符合条件的受让人进行公开叫价竞投，“出价最高者得”。公开的完全竞争；但对土地管理部门的组织要求较高，前期准备要充足，力图获得最好价可能会失败，得地者不一定是最优开发建设者。挂牌出让在市土地交易市场挂牌公布，接受竞买人报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人。挂牌时间长，有利于投资者理性决策和竞争，操作简便，便于开展，有利于土地有形市场的形成和运作；信息公开程度不够。三、土地使用权出让程序土地使用权出让程序大致分为拟订方案、正式报批、组织实施和登记发证4个步骤，由于土地使用权出让形式的不同，具体操作时有一定的差异。

出让方式步骤协议出让招标出让拍卖出让挂牌出让准备工作出让者提供出让土地资料准备招标文件、发布招标公告发布拍卖公告、拍卖展示准备挂牌文件、发布挂牌公告提交申请有意受让人提交申请、报送附件报送申请、索取招标文件申报登记组织意向人现场勘查、意向人提交竞买申请协议出让、评决标书、实施拍卖、挂牌谈判协商，草签出让合同开标、评标、决标主持拍卖审查挂牌资格、竞价挂牌正式报批、签订合同报批或签署成交确认书、正式签订土地出让合同组织实施支付出让金和相关费用、领取《国有土地使用证》三、土地使用权出让程序四、土地使用权出让的监督（一）土地使用权出让的计划（二）土地使用权出让的审批（三）土地使用权出让的监督1、国有土地使用权出让的用地指标管理除旧城改造和已开发的建设用地外，出让土地使用权的用地指标应纳入国家下达的地方年度建设用地计划指标，确需增加指标的，按有关规定办理。2.编制土地使用权出让的供应计划应在中长期土地利用计划的基础上，分析、预测市场需求发展趋势，编制相应的具有指导性的土地使用权出让计划。这是稳定地价、平抑地产市场以及有效配置土地资源的有力手段。3.制定科学合理的土地利用规划通过土地利用规划，合理安排各类用地，使各行各业都能协调发展，达到三个效益的统一。（一）土地使用权出让的计划（二）土地使用权出让的审批1.土地使用权的审批程序（1）实现预报——市县土管部门向上级土管部门报告出让方案（2）拟定方案——市土管部门与同级其他相关部门共同拟订方案（3）正式报批——市县政府审核同意，上级土管部门审查，上级人民政府批准（4）组织实施——因出让方式的不同而不同。（5）备案建档2.出让国有土地使用权的批准权限批准权限一般在市县人民政府，出让过程由县级以上人民政府统一组织，土管部门负责具体实施。（三）土地使用权出让的监督2.出让后的监督（1）受让人是否按合同要求进行开发、利用、经营土地。（2）受让人是否按时办理土地登记手续，领取土地使用证。（3）受让人是否按规定缴纳出让金。（4）出让