第十四讲中美房地产发展路

第十四章中美房地产发展路径比较研究一、中美土地制度与住宅供给模式比较（一）中美土地制度比较美国实行多元化的土地所有制，包括私人土地、联邦政府土地、州及地方政府土地，三者的占比分别为58%、32%以及8%，此外还有2%的土地为印第安人保留地。各种所有制形式的土地之间可以自由买卖及租赁。中国实行社会主义土地公有制，即土地的全民所有和劳动群众集体所有。（二）中美住宅供给模式比较在住宅供给上，目前美国和中国基本都是采用以市场性住宅为主的模式。美国政府虽然支持市场性住宅的建设，但同时也兼顾中低收入者的利益，如美国联邦通过贷款担保、贴息的方式，由政府承担还款风险和大部分利息，以此来保证绝大部分民众都拥有私人住房。中国政府正积极推行面向中低收入的保障房建设。二、中美城市住宅发展路径与住宅调控

政策比较（一）美国城市住宅发展路径与调控政策30年代以前，第一阶段是纯市场性住宅；

30年代至70年代，第二阶段是福利性住宅为主、市场性住宅为辅；70年代至今，第三阶段则又变成市场性住宅供给，与之前所不同的是，这一阶段的市场性住宅中还包含了一部分福利性质的市场性住宅。

中国房地产投资结构（%）

年份住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他199857.595.0307.4912.0013.1717.24199964.304.3510.6508.2511.8015.64200066.455.4210.8805.9811.6415.94200166.475.8309.4504.8511.9116.77200267.106.6407.5604.8911.9816.03200366.746.2306.1305.0112.8315.43200467.168.1604.6104.9613.1014.78200568.276.6003.2604.8012.8214.12200670.227.4403.5904.7812.1212.88（三）中美房地产政策的比较分析在住宅属性上，美国虽然是间接地把握住宅的经济属性和社会属性，并且，在住房供给上也经历了由市场性住宅到公共住宅再到市场性住宅的复杂过程，但美国政府从始至终都在关注中低收入群体的利益，只是在保障这一部分人的住房权利时使用的方法不同。中国对住宅属性的理解常常是割裂的，以1998年为时间点，在此之前，政府仅仅看到了住宅的福利属性；1998年以后，则只看到住宅的经济属性，保障性住房建设被一度忽视。（四）中美两国反高房价政策比较美国政府通过税收和金融的手段实现行业红利在全民范围的再分配，可以在一定程度上缓解行业整体作为经济刺激手段实施过程中带来财富过度集中问题。中国从1998年住房改革开始，随着房价一路飙涨，政府就开始了对房地产的严格打压，压低住宅的经济属性，增加房产投机者的成本，试图以此达到强行降价的目的，由此也展开了长达十年之久的政府与房地产之间打击与反弹的持久战。中国政府的限制政策并没有使房价下降，事实上，老百姓对住宅的刚性需求在这二十年里并未得到充分满足，面对居高的房价，一边是大批买不起房的老百姓，另一边则是大批卖不出去的高价房。三、中美房地产价格差异的分析根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市———洛杉矶、旧金山和圣地亚哥，其房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。2008年3月，中国平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前3位分别是深圳（16）、北京（14.2）、杭州（12.4），远高于合理水平。三大中国特色的消费习惯第一，住房是成家立业的标志。中国从封建社会直接跨入社会主义社会，老百姓心中那种根深蒂固的思想仍然保留着，比如说“要结婚先买房”、“给儿子留套房”等诸如此类的买房心理。第二，安全感。中国人多半认为，有了房子才有踏实感、安全感，甚至说即使为了买一套房而节衣缩食半辈子也是正常的。第三，投资功能、投资体系不完善，投资品种相对较少，能够直观感觉的商品房具备良好的投资功能。为什么打压需求的所谓“宏观调控”不起作用呢？供给小于需求，价格必然上涨。即使一时的调控压制了投资性需求以维持供需平衡，这顶多只是购房的刚性需求的延迟释放，一旦管制放松必定出现价格的报复性反弹。改变纯市场性住房供给模式，增加福利性住房供给（如果是增加市场性住宅，其结果依然会是房价继续上涨）。但这与地方政府的“土地财政”政策又是冲突的。四、基于中美房地产发展模式比较的启示（一）必须加大福利性住宅在住宅供给中的比例中国需要建多少保障性住房才能缓解当前的矛盾？如何安排市场性住房、保障性住房的比例才能既保障房地产的福利性供给以降低房价，又保障房地产对经济的拉动性、维持整体经济的活跃，同时也不大量减少地方政府收入以维护政策的持续性？（二）政府必须对土地进行限价供应中国实行的是土地公有制，土地的定价和供应数量完全由政府决定，这实际上就是一种政府对土地的垄断，从积极方面来看，它有利于政府对土地的统筹管理，规范土地市场的运作；从消极方面看，一些政府部门很可能为了私利而故意抬高地价，甚至人为地限定土地供给数量，加剧开发商之间的竞争，无形中增加了住宅成本。因此，无论从房价构成模型分析，还是从保障性住宅的建设方面来看，政府都不能与民争利，必须对土地进行限价供应。（三）以工业化模式取代传统建造方式在国外，住宅建造通常采用工业化模式，以提高建设效率和住宅质量、降低生产成本。与传统建造方式不同的是，用工业化模式建造住宅不仅能改变传统意义上以“圈地”和“囤地”为前提的开发理念，做到快速开发，避免土地闲置；并且，通过在工业化生产过程中贯彻标准化思想，执行标准化操作和管理，发挥大批量制造的优势。中美政府在房地产开发中参与程度的比较及

建议（一）美国房地产开发过程中的政府的参与方式政府对城市土地进行整体规划，可以通过建造道路、学校等基础设施换取开发权，开发商在开发过程中注重产品的社会价值。按照参与方式和程度的不同大致可以分为两个阶段:在第一阶段，即建设开发初期，政府会积极参与，在和企业的合作中主导房地产的开发和建设，直接增加供给，辅之以贴息。而在第二个阶段，即成熟期，随着房地产建设的发展和住房水平的提高，对房地产开发的需求下降。因此，对开发商以及购房者实行优惠贷款，支持非营利机构开发低成本低租金住房，通过财政转移支付维持着对低收入人群的租金补贴逐渐成为政府的主要参与方式。我国房地产开发过程中的政府的参与方式在我国实行的是土地有偿使用制度，政府直接负责开发土地的“招拍挂”，并不直接参与房地产开发建设，主要工作是土地买卖和监管。具体的开发任务完全由开发商进行，使得开发商承担着商人和城市建设者双重身份，当开发商注重利润的获得时，可能不能够很好地完成保障中低收入者利益、保护环境等城市建设使命。中美房地产投资融资渠道的比较美国享有世界较为成熟多样的房地产金融体系。包括商业银行、投资基金、房地产信托机构、保险公司等。成熟的金融体系和投资渠道成为房地产发展的核心动力，同时，也使得房地产投资利益被国民共享，尽量避免个别消费者供给开发商的结果。中国的房地产行业和金融业起步较晚，目前还较不成熟。开发商需要有强大的自有资金才能进入房地产行业，依靠银行贷款进行间接融资是主要的融资渠道，民间资本很难进入房地产投资，一方面增加房地产开发商的投资压力，另一方面增加了房地产投资及房地产市场的风险。中美开发主体的比较美国房地产开发模式下的开发主体有较专业的细分:金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。以各类房地产基金为主体的金融业是房地产开发的动力核心，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。中国房地产开发比较简单，尚没有形成房地产出租、房地产投资信托行业，房地产开发业也未明显分化。中美房地产业经营模式的差异比较美国：住宅开发为主，非住宅开发也占相当规模。土地、房屋分别开发占绝对优势。开发/销售模式与开发/租赁模式基本并重。中国：住宅开发占绝对优势，土地/房屋一体开发占绝对优势，开发/销售模式占绝对优势。美国的房地产中介机构承接了85%左右的物业交易，在中国，以房地产业发展最早、市场最成熟、经济最发达的长三角和珠三角地区为例，中介机构只承接了50%的新房销售;而在房地产业发展更不成熟的其它地区，由中介机构承接的新房交易仅占10%－30%。结束语中美两国处于房地产开的不同发展阶段，结合中国实际，提出房地产开发业发展的建议:一是加强政府在开发过程中的参与;