盈润园策略沟通 111130-改

万科假日系万科假日·盈润园畅享假日之巅2011年假日盈润园推广年度总结2005年当中北镇还只有23个村子的时候，万科率先进驻西部，打造了当时中北镇假日系的首席大盘，奠定了万科西部战略的一座里程碑。假日风景6年前，这里人稀罕见。6年后，这里一座繁华城。众多开发商一路追随万科共同打造的天津西部新城已然拔地而起。万科凭借着自身品牌影响力及产品的高性价比，从起初的假日风景、假日润园到今天的假日盈润园，一步一个脚印，无不被人称赞，万科让建筑赞美生命的理念再一次在这里成为了验证。经过了两年的市场考验，产品消化过半。2011年，假日盈润园也迎来了自己的收获之年，欢庆之年。所以我们年度口号就是乐享假日2011区域概况万科金奥国际中海塞纳国际纽约公寓富力湾霞飞路63里弄华亭国际中信珺台社会山众里百都富力津门湖大地12城假日系天一地块东北角艺术公寓中北镇西北板块津南板块中心板块内部竞争——板块的内部竞争2011年，中北镇板块云锦世家面市，其他竞品继续有放量。区域内存在竞争。外部竞争由于受政策影响，市区和环城四区客户交叉不大；市场竞争主要来自于环城四区竞争界定——化工厂液化天然气厂水语花城东兴里溪青苑溪秀苑华亭国际大地12城假日风景富力湾八栋世家燕居花庭芒果郡霞飞路63里弄云锦世家假日润园朗润园盈润园新津国际朗润园在售项目已售完项目区域内竞争格局12#13#1#2#3#4#5#6#10#9#8#7#14#15#16#11#朗润园假日风景红色：未售（计划2012年售罄）黑色：已售完项目自身阐述2011年热销4.26亿2010年热销9.09亿12#13#1#2#3#4#5#6#10#9#8#7#14#15#16#11#朗润园假日风景12#13#1#2#3#4#5#6#10#9#8#7#14#15#16#11#朗润园假日风景分区楼号层数梯户比套数北区10#322T412811#322T5150南区7#322T41288#182T472合计————3822009年销售14、15号楼2010年销售1、2、3、9、

12、13号楼2011年已销售4、5、6、16号楼

7、8、10、11号楼预计将于2012年销售代售楼座产品依托65万成熟大盘延承假日风景之势8000平米双景观公园全精装产品、多数为带附赠面积醇熟的商业、居住配套万科金牌物业保障项目核心价值客户分析客户来源：白领、教职员工、公务员置业目的：改善居住需求为主，作为客户终级改善首选，改善居住小区、面积、满足居室数量的需求关注要素：万科物业、精装、户型、社区环境客户特征：20-40岁为主，文化层次较高。重视舒适度改善的客户。对市场动态关注度较高，会仔细比对项目价格变化主力成交客群：来源于南开、西青区域及周边客户的特征：文化层次较高、看重精装品质、重视舒适度改善，承接城市主流改善客户2011年推广思路伴随假日盈润园即将完美呈现，项目在市场中的认知度日益巩固，国家宏观调控下购房者的观望态度，产品的高性价比----精装、赠送面积成为了今年主推思路，也是本项目最直接利益打动的卖点。形象展示2012年任务目标7、8、10、11号楼以及商业的销售重点主推8号楼—中央景观王座假日盈润园2012年登顶之作畅享假日之巅2012年推广思路最大观景视野8号景观楼王“五宗最”最好的位置——直面中央景观公园，一线观景视野最大的户型——三室经典户型，改善需求首选最具性价比——精装产品，价格适中最强品牌实力——万科品牌物业——69米超级栋距2012年营销推广以线下渠道推广为主：短信、DM、万科老业主介绍、现场活动等根据开盘销售的重要节点发布报广、广播，再结合线下渠道鉴于假日盈润园以往开盘销售业绩来看，数次开盘均告净销，储客期基本为3个月，现场转化率高达70%的情况下，7、8号楼在2012年推出。预计2012年6月本项目售罄。预计销售周期1月2月6月7、8号楼面世10、11号楼销售清盘4月尾盘销售期商业的启动推广思路2012年我们主要精力将集中在剩余产品的储客阶段，线上为辅，线下为主。项目自身核心卖点精装+中央景观楼王将作为主宣传口径，结合项目即将收官，在后期将会针对形象做出提升。营销建议线上推广结合销售节奏，释放形象引起市场关注；媒体投放：开盘前夕密集投放天津主流报纸媒体（今晚报、每日新报），集中推广保持市场曝光率；线上形象信息告知A.推广策略——线上篇时间营销主题推广2月假日之巅中央景观王座报广、网络3-5月新品亮相报广、网络、老社区包装6月收官之战报广、网络A.推广策略——线下篇线下：全面出击，深度影响软文、论坛、短信、call客、联动、陌拜，全程出击，叠加效应，扩大市场声音、社区论坛网络短信、CALL客普扫地缘客户以项目为原点，挖掘西青、南开、红桥等地缘性客户，逐级突破；深挖渠道客户利用现场展示，针对特种兵渠道优质客户，现场点对点营销，做到行业覆盖；激励老带新老业主挖掘，低成本维系，达成口碑相传，带动新客户；123渠道B.渠道策略暖场活动持续暖场——低成本DIY活动（马克杯、沙画、T恤等），聚集人气复合叠加活动，周周有活动！让销售中心不断聚拢人气！体验主题活动主题：盈新春，盈多幅目的：借助春节节点，让销售中心人气不断，蓄力储客。主题：浪漫5月婚纱控目