台湾不动产优先购买权之法令、理论与实务

台湾不动产优先购买权之法令、理论与实务黄健彰台北大学副教授台湾财产法暨经济法研究协会理事共有人的先买权土地法第34条之1第1项规定：「共有土地或建筑改良物，其处分、变更及设定地上权、农育权、不动产役权或典权，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之。但其应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算。」第4项规定：「共有人出卖其应有部分时，他共有人得以同一价格共同或单独优先承购。」第5项：「前四项规定，于公同共有准用之。」民法第824条第7项「变卖共有物时，除买受人为共有人外，共有人有依相同条件优先承买之权，有二人以上愿优先承买者，以抽签定之。」個人初步見解共有物变价分割，数共有人先买权竞合时，愿优先承买的数共有人得先行协议协议不成时，在政策上应由愿优先承买的数共有人竞价，如认为该方式与现行先买权的模式不符或愿优先承买的数人不愿竞价，则愿优先承买的数共有人中，由目前目标物的最大利用者优先购买，而应有部分较多者推定为该最大利用者如仍无法认定孰为最大利用者，才以抽签定之。基地或房屋的先买权（土地法）土地法第一０四条第一项规定：「基地出卖时，地上权人、典权人或承租人有依同样条件优先购买之权。房屋出卖时，基地所有权人有依同样条件优先购买之权。其顺序以登记之先后定之。」第二项规定：「前项优先购买权人，于接到出卖通知后十日内不表示者，其优先权视为放弃。出卖人未通知优先购买权人而与第三人订立买卖契约者，其契约不得对抗优先购买权人。」基地或房屋的先买权（民法）第426条之2第1项「租用基地建筑房屋，出租人出卖基地时，承租人有依同样条件优先承买之权。承租人出卖房屋时，基地所有人有依同样条件优先承买之权。」第2项「前项情形，出卖人应将出卖条件以书面通知优先承买权人。优先承买权人于通知达到后十日内未以书面表示承买者，视为放弃。」第3项「出卖人未以书面通知优先承买权人而为所有权之移转登记者，不得对抗优先承买权人。」基地或房屋的先买权（相对）物权效力，效力优于共有人的先买权-地上权人将土地出租，先买权的顺序最高法院八十八年度台上字第三一一一号民事判决：土地法第一百零四条第一项关于基地或房屋优先承买权之规定，旨在使房屋与基地之所有权合归于一人所有，使法律关系单纯化，以尽经济上之效用，并杜纷争。故必须对于基地有地上权、典权或租赁关系之存在，且地上权、典权或承租人于基地上有房屋之建筑者，始有本条优先承买权之适用。民838增訂後對土104的影響地上权人得将其权利让与他人或设定抵押权。但契约另有约定或另有习惯者，不在此限。前项约定，非经登记，不得对抗第三人。地上权与其建筑物或其他工作物，不得分离而为让与或设定其他权利。典权人的留买权民法第九一九条第一项规定：「出典人将典物出卖于他人时，典权人有以相同条件留买之权。」第二项规定：「前项情形，出典人应以书面通知典权人。典权人于收受出卖通知后十日内不以书面表示依相同条件留买者，其留买权视为抛弃。」第三项规定：「出典人违反前项通知之规定而将所有权移转者，其移转不得对抗典权人。」耕地承租人的先买权耕地三七五减租条例第十五条第一项规定：「耕地出卖或出典时，承租人有优先承受之权，出租人应将卖典条件以书面通知承租人，承租人在十五日内未以书面表示承受者，视为放弃。」第二项规定：「出租人因无人承买或受典而再行贬价出卖或出典时，仍应照前项规定办理。」第三项规定：「出租人违反前二项规定而与第三人订立契约者，其契约不得对抗承租人。」釋124:耕地三七五減租條例第15條的先買權不得預先拋棄耕地承租人的先买权土地法第一０七条第一项规定：「出租人出卖或出典耕地时，承租人有依同样条件优先承买或承典之权。」第二项规定：「第一百零四条第二项之规定，于前项承买承典准用之。」民法第460条之1第1项规定：「耕作地出租人出卖或出典耕作地时，承租人有依同样条件优先承买或承典之权。」第2项：「第四百二十六条之二第二项及第三项之规定，于前项承买或承典准用之。」土73-1土地或建筑改良物，自继承开始之日起逾一年未办理继承登记者，经该管直辖市或县市地政机关查明后，应即公告继承人于三个月内声请登记；逾期仍未声请者，得由地政机关予以列册管理。但有不可归责于声请人之事由，其期间应予扣除。土73-1前项列册管理期间为十五年，逾期仍未声请登记者，由地政机关将该土地或建筑改良物清册移请国有财产局公开标售。继承人占有或第三人占有无合法使用权者，于标售后丧失其占有之权利；土地或建筑改良物租赁期间超过五年者，于标售后以五年为限。依第二项规定标售土地或建筑改良物前应公告三十日，继承人、合法使用人或其他共有人就其使用范围依序有优先购买权。但优先购买权人未于决标后十日内表示优先购买者，其优先购买权视为放弃。被征收之原土地所有权人的先买权土地征收条例第59条I第1项：「私有土地经依征收计划使用后，依法变更原使用目的，土地管理机关标售该土地时，应公告一个月，被征收之原土地所有权人或其继承人有依同样条件优先购买权。但优先购买权人未于决标后十日内表示优先购买者，其优先购买权视为放弃。」II：「依第八条第一项规定一并征收之土地，须与原征收土地同时标售时，适用前项之规定。」III:「前二项规定，于区段征收不适用之。」其他农地重划条例第五条规定：「重划区内耕地出售时，其优先购买权之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地现耕之他共有人。三、毗连耕地之现耕所有权人。」文化资产保存法28：古迹及其所定着土地所有权移转前，应事先通知主管机关；其属私有者，除继承者外，主管机关有依同样条件优先购买之权。土地登記規則97I申请土地权利移转登记时，依民法物权编施行法第八条之五第三项、第五项、土地法第三十四条之一第四项、农地重划条例第五条第二款、第三款或文化资产保存法第二十八条规定之优先购买权人已放弃优先购买权者，应附具出卖人之保证书，或于登记申请书适当栏记明优先购买权人确已放弃其优先购买权，如有不实，出卖人愿负法律责任字样。土地登記規則97II依民法第四百二十六条之二、第九百十九条、土地法第一百零四条、第一百零七条、耕地三七五减租条例第十五条或农地重划条例第五条第一款规定，优先购买权人放弃或视为放弃其优先购买权者，申请人应检附优先购买权人放弃优先购买权之证明文件；或出卖人已通知优先购买权人之证件并保证优先购买权人接到出卖通知后逾期不表示优先购买，如有不实，愿负法律责任字样。土地登記規則97III依前二项规定申请之登记，于登记完毕前，优先购买权人以书面提出异议并能证明确于期限内表示愿以同样条件优先购买或出卖人未依通知或公告之条件出卖者，登记机关应驳回其登记之申请。判决：「为实现应由优先承购人优先购买的立法目的，于该其行使先买权后，原承买人即不得请求出卖人为所有权移转登记。」相對物權效力最高法院九九年度台上字第八九０号民事判决提到：「此项效力，不因买受人买受基地后，已辗转移转所有权于第三人而有异。」最高法院九八年度台上字第九六号民事判决依民法第四百六十条之一第二项准用同法第四百二十六条之二第二项规定，耕作地出租人出卖耕作地时，出卖人固应将出卖条件以书面通知优先承买权人，惟依土地法第一百零七条规定，则未有以书面通知之限制，土地法系民法之特别法，自应优先适用。况上开民法所定书面通知，无非使承租人知悉其买卖行为而得行使优先承买权，并无谨慎、公示或行政之目的，仅系作为证据之目的，纵无书面，若有其他证据足以证明确有通知之行为，仍难谓不生通知之效力。最高法院八一年度台上字第二五五三號民事判決农地重划条例第五条第三款规定，重划区内耕地出售时，毗连耕地之现耕所有权人，有优先承购权，其立法意旨，乃在扩大农场经营面积，以适合机械耕作之需要，俾发挥耕地之效能。因之若一毗连耕地之现耕所有权人买受耕地时，另一毗连耕地之现耕所有权人即无上开规定之优先承购权。兹被上诉人既为毗连耕地之现耕所有权人，其于上诉人公开标售时，参加投标并以最高标价得标买受系争土地后，其他毗连耕地之现耕所有权人，即不得主张优先承购权。最高法院七二年台抗字第九四號判例土地法第三十四条之一第四项规定共有人出卖应有部分时，他共有人得以同一价格共同或单独优先承购，其立法意旨无非为第三人买受共有人之应有部分时，承认其他共有人享有优先承购权，简化共有关系。若共有人间互为买卖应有部分时，即无上开规定适用之余地。相对人既为土地共有人之一，则其于执行法院拍卖程序中买受共有人陈甲、陈乙之应有部分，其他共有人即不得主张优先承购权。最高法院102年度台上字第26號民事判決农业发展条例第十八条第四项中段规定：农舍应与其坐落用地并同移转，寻绎其立法旨趣，乃为保护农地所有人与农舍所有人之权益，调和农舍与农地之利用关系，使农舍所有权与农地利用权得为结为一体，以维持农舍所有权之安定性，避免农舍与农地分离，致危害农业经济，并造成法律关系之复杂，有违该条例为确保农业永续发展及促进农地合理利用之目的（该条例第一条参看）。最高法院102年度台上字第26號民事判決准此，农地共有人于出卖其农地应有部分及坐落该农地上之农舍时，土地法第三十四条之一第四项规定之文义，虽未将土地（农地）应有部分及所坐落之农舍之类型涵盖在土地共有人优先承购权内，惟综观上开土地法第三十四条之一第四项及农业发展条例第十八条第四项中段规定之