2023年青海省房地产估价师理论与方法搜集交易实例的要求考试题

2023年青海省房地产估价师《理论与方法》:搜集交易实例的规定考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,６0分及格。一、单项选择题(共２5题，每题２分，每题的备选项中，只有１个事最符合题意)１、某市２023年新开工的房屋建筑面积为90万ｍ2,202３年末竣工转入2023年继续施工的房屋建筑面积为３０万m２，2023年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么,该市房屋的平均建设周期为__年。ﻭA．0.5

B．1.５

C.2

Ｄ.３2、强制拍卖的主体中,拍卖委托人是指。

Ａ：商业性拍卖机构ﻭＢ:人民团队

Ｃ:公益性拍卖机构ﻭＤ:人民法院ﻭＥ:执行层的组织协调3、某在建工程土地使用权年限４0年,自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为３年,估计该项目至建成还需１．5年，已知报酬率为8%，折现率为12％,该项目开发完毕后的房地产现值为万元。ﻭA:４02３.04

B：40７4.10ﻭＣ:4768．50

Ｄ：5６52.09

Ｅ：工业用地的监测点评估价格4、某建筑物使用重要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为８0０t、6000、2000０0kｇ、300、18000，单位价格分别为3０0元／t、20０元／、3８00元/t、16000元／、500元/，其他材料为重要材料费用的３5％，税费、利润为重要材料费用的40%，则该建筑物的重新购建价格为。ﻭA：16００万元ﻭB:216０万元ﻭＣ：2800万元ﻭＤ：3024万元

E:工业用地的监测点评估价格5、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。ﻭA:房地产租金以外的收入ﻭB：运营费用率ﻭC:空置率

Ｄ：可出租面积的比率ﻭE：工业用地的监测点评估价格6、拍卖的基本原则中不涉及_＿原则。

A.公开

B．公平ﻭC．客观ﻭD.诚实信用7、评估某宗房地产的价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会。

A：越高ﻭＢ：越低

C:不变

D:符合客观实际

E：工业用地的监测点评估价格８、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为４０年（自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1．５年.估计建成还需1．5年,投入使用后年净收益为48０万元，资本化率为8%,折现率为1２%.该项目续建完毕后的总价值折算到现在为。

Ａ:３９3９.6１万元ﻭＢ：4４33．８8万元

C:476８．50万元ﻭD:5６52．０9万元ﻭE：工业用地的监测点评估价格9、下列关于路线价法中，不对的的是。

A:路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近,是房地产价格形成的替代原理ﻭB：路线价法合用于城乡街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐ﻭD:路线价法是在特定的街道上设定标准,临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格ﻭE：工业用地的监测点评估价格１0、判断某一建筑是否属于违章建筑,必须由房屋所在地__部门出具证明。

A．城市房地产行政主管部门

B．城市房屋拆迁管理部门ﻭC．城市规划行政主管部门

D.城市建设行政主管部门ﻫ１１、某项目的同类物业市场平均销售价格为2５00元／㎡,资金收益率为1５％,若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为元／㎡。

A：50．6

Ｂ：６０．6ﻭＣ：３4.８

D：44.６

E:借款协议1２、在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不涉及：__。ﻭA．营业税ﻭＢ.城市维护建设税

Ｃ.教育费附加

D.公司所得税１3、下列情况中会导致房地产价格上升的是.【２023年考题】

A：上调贷款利率ﻭB：收紧房地产开发贷款ﻭC:开征房地产持有环节的税收ﻭD:增长土地供应

E：工业用地的监测点评估价格1４、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。

A:居民收入增长ﻭB：房产税征收ﻭＣ：人民币升值

D：居民消费价格指数上升

E：工业用地的监测点评估价格1５、股份制公司组织形式中,以最为典型。

A:无限责任制ﻭＢ:有限责任制ﻭC：股份有限责任制

D：两合责任制ﻭE：执行层的组织协调16、Ｂ房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。ﻭA:A市城市土地行政主管部门

B:A市城市建设行政主管部门

C:Ａ市城市房产行政主管部门ﻭD：A市城乡规划行政主管部门

E:房地产估价机构必须加盖公章１7、在一定期期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的。(202３年试题)ﻭA:市场需求上限ﻭB:市场有效需求ﻭC:市场现实需求ﻭD:市场最低需求

E：借款协议18、关于资金时间价值的说法，错误的是。

A：现在的1００万元与5年后的10０万元的价值相同

B:现在的1０0万元也许与5年后的148万元价值相同ﻭC：现在的１00万元也许与2年前的１21万元价值相同

D：由于存在资金时间价值，不同时点上发生的钞票流量无法直接比较ﻭE:借款协议1９、国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。

Ａ．县级以上土地管理部门ﻭＢ.县级以上人民政府

C.省级以上土地管理部门

Ｄ．省级以上人民政府20、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将空置率归为_＿。ﻭA．时间类参数ﻭB．融资类参数

Ｃ.评价标准类指标

D．收益类指标21、按照规定,商品房买卖当事人应当在协议中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，其保修期从起计算。ﻭＡ:商品房竣工之日

B:商品房竣工验收之日

Ｃ：商品房竣工验收合格之日

Ｄ:商品房交付之日ﻭE：执行层的组织协调２2、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。ﻭA：概括性

B：描述性

C：理论性ﻭD：准确性

E:工业用地的监测点评估价格2３、某夫妻共有一套成本价购买的房改房,现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。ﻭＡ:该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金ﻭB：该房改房现时上市交易的正常价格ﻭＣ：现时该房屋的房改成本价

D:当时该房屋的房改成本价

E:工业用地的监测点评估价格24、集体土地上的房屋拍卖应向本地申请，获批准后方可进行拍卖。ﻭA:人民法院

B：公安机关

Ｃ:人民检察院

D:乡级人民政府

E:执行层的组织协调2５、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。ﻭA：路线价法ﻭB：成本法ﻭC：假设开发法

D：市场比较法ﻭE：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共２5题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有１个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得０．５分）１、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段重要有__。

A.加大城市基础设施建设投入ﻭB．调整银行贷款利率

C．调整公共住房政策

D.调整房地产税收政策ﻭE．加快城市化进程2、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增长2万元,收益期为无限年,该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为__万元。

Ａ.４00ﻭB.45０

C.５00

D．54０３、按照消费者对产品两种属性的重视限度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是＿_。

A．同质偏好市场ﻭB．分散偏好市场ﻭC．个别偏好市场

D．集群偏好市场ﻭE.弥隙市场4、下列关于给水排水施工图,表述对的的是。ﻭＡ:给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分ﻭB：给水排水施工图的室内部分表达一个区域的给水和排水管网ﻭC：给水排水总平面图亦称给水排水外线图ﻭD:给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图

E：给水排水总平面图亦称给排水外线图５、某城市规划将一个污染严重的公司南该城市的A区迁至B区,则Ｂ区的物业投资将会减少,这重要是由于房地产投资__的特性。ﻭA.区位选择异常重要

B．变现性差ﻭC．需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移６、根据有无抵押担保,债券可分为。

Ａ:信用债券ﻭB:抵押债券

C:担保债券

D：记名债券

E：公募债券7、下列房地产开发公司融资方式中，属于债务融资方式的有。ﻭA:发行公司债券

B:向银行借入信用贷款

Ｃ：房地产开发贷款ﻭD:在公开市场上发行股票ﻭＥ：土地储备贷款8、按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围拟定后,拆迁范围內的单位和个人不得。

Ａ:新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋

B:转让拆迁范围內的房屋

C:抵押拆迁范围内的房屋ﻭＤ:改变拆迁范围內的房屋和土地的用途

Ｅ：租赁拆迁范围内的房屋9、计量估价协议是以＿_和单价表为计算包价依据的协议。

A．总工程量

Ｂ.实测工程量ﻭC．工程量清单

Ｄ．最终工程量10、网络图法在建设工程管理中经常作为__的方法。ﻭA.质量控制ﻭB.成本控制

C．进度控制

D.协议管理

11、材料的_＿是指材料在饱和水作用下强度不显著减少的性质。

A．耐水性ﻭＢ.吸湿性ﻭC．吸水性

D.抗渗性12、保险的基本原则有__。

A.最大利益原则ﻭB．权责一致原则ﻭC．保险利益原则

Ｄ．近因原则ﻭＥ．损失补偿原则13、房地产开发项目的投资的特性不涉及_＿。

A.投资具有时间性

Ｂ．投资目的在于得到报酬

C.投资具有政治行为

D．投资具有风险性１4、为了防御地质灾害,甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改,假如该更改对购房者有利,则甲公司__。

A.不必告知买受人ﻭB.可在交房时再告知买受人

C．应公示告知买受人

D.应书面告知买受人1５、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不涉及子市场。

Ａ:租赁

B：销售ﻭC:保险ﻭD:抵押ﻭE：借款协议16、采用随行就市定价法拟定价格的情形有。(202３年试题)ﻭA:开发商处在市场领导者地位

Ｂ:开发商难以估算成本

C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

D:开发商打算与同行和平共处

E:开发商具有向市场领导者挑战的实力17、住房公积金会计核算的内容有_＿。

A．住房公积金的缴存核算ﻭB．住房公积金的提取核算ﻭC．住房公积金的使用核算

D．住房公积金的抵销核算ﻭE.与住房公积金相关的债权债务核算１8、投资机会研究分为一般投资机会研究和＿＿。ﻭＡ．具体研究

B．粗略研究ﻭC.特定项目的投资机会研究

D.建设项目的投资机会研究1９、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查,其成交价格为15０万元,另有２０m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为１:０.8，则按建筑面积计算的比准价格是_＿元/m2。ﻭA．８５７１

B.１0000ﻭC.１３3９3

D.1５62５２0、依据《中华人民共和国物权法》的规定,住宅建设用地使用权期间届满的，ﻭA：由国家无偿收回

B:自动续期ﻭC：应于届满前６个月申请续期ﻭＤ：应于届满前1年申请续期ﻭＥ:执行层的组织协调21、国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是之日。

A:房屋征收决定作出ﻭB:房屋征收决定公告ﻭC:房屋征收补偿协议签订

D：房屋征收实行

E：执行层的组织协调22、以下说法满足最高最佳使用的条件有。

A:法律上许可ﻭB:技术上也许

C：价值最大化ﻭD:权益上允许

E:经济上可行2３、下列房地产中,不得拍卖的是。ﻭA：共有房地