2023年陕西省下半年房地产估价师理论与方法估价方法试题

陕西省２02３年下半年房地产估价师《理论与方法》:估价方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题（共2５题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）１、某住房置业担保公司实有资本5０00万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过亿元。ﻭA：7.５0

Ｂ：10．00

C：１5.00ﻭＤ:20.0０

Ｅ：执行层的组织协调２、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是_＿的土地。

A．通过出让方式取得的ﻭB．通过转让方式取得的

Ｃ．通过划拨方式取得的ﻭD.有地上建筑物及其他附着物3、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的_＿。ﻭA.时间类参数ﻭB.融资相关参数ﻭC．收益相关指标ﻭD.评价标准类指标4、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找别人出资,合作加盖房屋并进行提成,属于动用的行为.【20２3年考题】

A：宅基地所有权ﻭB:空间运用权

Ｃ:地役权

D：建筑物相邻关系

Ｅ：工业用地的监测点评估价格5、管理费是指房地产开发公司的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，涉及管理人员的工资和__。

Ａ．前期费用ﻭＢ．房屋开发费

C.财务费用ﻭD．办公费6、某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2％,从第8年开始,净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%,则该宗房地产的现时收益价格为.【2023年考题】

A:85．４５万元

B：87.16万元

Ｃ：88.50万元

D:88．90万元

E：工业用地的监测点评估价格7、设立房地产中介服务机构，应当向本地__部门申请设立登记。ﻭA．行政管理部门ﻭB.房产管理部门ﻭC.工商行政管理部门ﻭD．中介管理部门8、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大,建设周期长,涉及面广。要想使开发项目达成预期的经济效果，必须一方面做好__工作。ﻭA.项目策划

B.项目方案的设计ﻭC．可行性研究

Ｄ.成本收益分析9、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。ﻭA．时间类参数ﻭB.融资类参数ﻭＣ．评价标准类指标ﻭD.收益类指标10、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是＿_担保。

A.一般保证ﻭB．贷款人、保证人分担责任的比例保证ﻭＣ.连带责任保证ﻭD.信誉保证ﻫ11、某城市社区内最近无房地产买卖资料，该社区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月７00元净租金,每个季度初支付一次，折现率为8%,剩余使用年限为46年，则该住宅价值。ﻭA：64．33万元ﻭＢ:66.2５万元

Ｃ：77.19万元ﻭＤ：７９．50万元

E:工业用地的监测点评估价格12、估价人员通过市场调查获知,某地区2０２３～２0２3年普通商品住宅平均价格水平分别为４６82元/㎡，４88７元／㎡,５0３７元/㎡，５192元/㎡。若采用平均增减量法测算,该地区普通商品住宅20２３年的价格为元/㎡。ﻭＡ：53６2ﻭB:５3４7ﻭC:5５32ﻭＤ：5５63

Ｅ：工业用地的监测点评估价格13、净收益每年不变,收益年限为有限年时,报酬资本化公式为()。

A.Ａ

B.ＢﻭC．CﻭD.D14、投资者对房地产内部使用功能的变动,体现了投资者对房地产投资__的重视。

A.各异性

B.适应性

C．互相影响性ﻭD．专业管理依赖性15、采用安全利率加风险调整值法拟定资本化率的基本公式为.【2023年考题】ﻭＡ：报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率ﻭB:报酬率=安全利率+投资风险补偿率＋管理承担补偿率-投资带来的优惠率ﻭC:报酬率=安全利率＋投资风险补偿率+管理承担补偿率＋通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率ﻭD：报酬率＝安全利率+投资风险补偿率+管理承担补偿率+缺少流动性补偿率-投资带来的优惠率ﻭＥ:工业用地的监测点评估价格1６、房地产抵押登记属于＿_登记。

A.占有权

B.使用权

C.他项权

D.收益权17、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为5０万元,运营费用为２0万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%,运营费用增长５％,收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为１０%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

Ａ．250０

B.40０ﻭC．210０

D．2９00１８、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象,这种现象被称为＿_。

Ａ．温差效应ﻭB.绿岛效应ﻭＣ．温压效应ﻭD.热岛效应19、保险的派生职能不涉及__。

A．防灾防损ﻭＢ.融通资金ﻭC．组织经济补偿ﻭD.分派20、拆迁当事人对估价结果有异议时,可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。ﻭA.5ﻭＢ.7

C．1０ﻭD.1５21、拆迁办是指。

A:市、县房屋行政主管部门ﻭB:取得房屋拆迁许可证的单位ﻭC：市、县规划行政主管部门

Ｄ：专门从事房屋拆迁的单位ﻭE:房地产估价机构必须加盖公章2２、《土地登记办法》所称其他登记不涉及。ﻭＡ:土地预告登记

B:土地异议登记

Ｃ:土地更正登记

Ｄ:土地变更登记

Ｅ:执行层的组织协调23、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。ﻭA：区位因素

B：社会因素

Ｃ:实物因素

D:权益因素

E:工业用地的监测点评估价格24、现有总建筑面积为1５00㎡的某在建工程,已知土地使用年限为4０年（自开工之日起算)，计划开发期为3年,现已进行1.5年．估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为4８０万元，资本化率为8%，折现率为12%．该项目续建完毕后的总价值折算到现在为。ﻭA：3939．61万元

Ｂ:4433.８8万元

Ｃ:4７６８．5０万元ﻭＤ:5652.０9万元ﻭE:工业用地的监测点评估价格2５、某临街深度3０.48ｍ（即１00ｆｔ）、临街宽度2０m的矩形土地,总价为121.92万元。准时四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50fｔ)，临街宽度２5m的矩形土地的总价为()万元。ﻭＡ．53.34

B．85.３4

Ｃ．１06.６8ﻭD．２13．３6二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得０.5分）１、下列选项中,不计入收益性物业经营费用的是(）。ﻭA.抵押贷款还本付息

B.管理人员工资ﻭC.公共设施维修费ﻭD．保险费2、《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规,非法占用耕地改作他用，数量较大,导致耕地大量毁坏的,__。”ﻭA.处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金ﻭB.处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金ﻭC．处３年以上，７年以下有期徒刑,并处或者单处罚金

D.处5年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金3、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

Ａ．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在ﻭB.房地产市场无明显季节性波动

Ｃ.忽略了政府宏观调控因素对价格的影响

D.市场上可以找到充足的房地产历史价格资料４、鉴定工业房地产区位优劣的重要因素有。ﻭA:临街状况ﻭB：是否便于动力取得ﻭC：是否便于废料解决

D：是否接近大自然ﻭE：是否便于产品和原材料运送5、决策的有效性限度通常从决策的等方面来评价。

A:合理性

B：可接受性

C:时效性

D:参与性ﻭE:经济性6、房地产具有易受限制性,政府对房地产的限制通常通过__来实现。ﻭA．充公权

B．管制权

C.征税权

D．征收权

Ｅ．出让权７、消费信用有两种类型。ﻭA：类似商业信用,由公司以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者ﻭB:属于民间信用,由公司以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者

C：类似国家信用,由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者

D:属于商业信用,由公司以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者ﻭE：属于银行信用,由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金8、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了２023。按照国家规定,该住宅剩余土地使用年限最高为__年。ﻭA.40ﻭB.50

Ｃ．6０

D．7０9、某块土地总面积为２０0m２,建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%,则总建筑面积为_＿m2。ﻭA.12０0ﻭB．120

C．3333

Ｄ.３3３.３10、为消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过手段进行干预。

A：社会立法ﻭＢ:经济立法ﻭC:价格管制

D:税收调节

E:市场控制ﻫ１１、根据财务核算与分析的需要，公司利润可分为等四个层次。ﻭA:经营利润ﻭＢ:利润总额

Ｃ：税后利润ﻭD:可分派利润

E:未分派利润12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，对的的有。ﻭA：房地产市场中的信息不完备限度较高,需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来减少信息成本ﻭB:大型房地产开发公司一般更乐意委托房地产经纪机构进行物业租售ﻭC:依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理ﻭD:房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势,提供服务并获取收益ﻭE：无论采用哪种代理形式,都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入1３、房地产投资决策分析重要涉及（）和项目财务评价两个部分。ﻭA．价格分析ﻭB．市场分析

Ｃ.产品分析ﻭD．成本分析14、某房地产投资者以４00万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元,其余资金为金融机构提供的利率为１２％，期限为2023，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第１年扣除还本付息后的净租金收益为10万元,则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。ﻭA.1２%ﻭＢ.１９.２７％

C.１７.18%

D.2７．10％15、某市2023年新开工的房屋建筑面积为１00万m2,2０２３年末竣工转入2023年继续施工的房屋建筑面积为３0万m2,2０23年竣工的房屋建筑面积为70万ｍ2。那么,该市房屋的平均建设周期为__年。

A.1.4

B.1.9

C.2ﻭD．３1６、作为体现保险行为内在功能的表现形式,是保险经济活动的外部功能。

A：分散风险ﻭB:组织经济补偿

Ｃ:融通资金

D：防灾防损

E:执行层的组织协调1７、开发商在申请领取施工许可证时,若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程协议的(）。

Ａ.20％

B.30%ﻭC．40％

Ｄ.50%18、一般来说，房地产投资风险分析重要涉及等分析。

A：投入资金的安全性ﻭB：项目定位的科学性

C:盼望收益的可靠性ﻭD:投资项目的变现性ﻭE:资产管理的复杂性19、下列属于物业管理服务的基本内容的是。

Ａ：物业共用设备设施的运营、维护和管理ﻭB:环境卫生、绿化管理服务

Ｃ：业主自用部位的维护与管理ﻭＤ:物业档案资料的管理ﻭE：物业装饰装修管理服务２0、投资利润率的计算基数不涉及__。ﻭA.土地取得成本

B.开发成本ﻭC.管理费用ﻭＤ.销售费用21、对零售商业物业进行分类的重要依据有__。ﻭA.建筑规模ﻭB.经营商品的特点ﻭC．商业辐射区域的范围

D.周边环境ﻭE.服务人口的收入水平22、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期局限性一年的,则其到位资金原则上不得少于工程协议价的__。

A．20%

B．30%

C.４０%

D.50％23、下列属于时期指标特点的有。

Ａ：各时期指标值可以直接累加ﻭB:各时点指标值不可以直接累加ﻭC：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比ﻭD：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比ﻭE:每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的２4、某宗房地产交易，买卖双方约