成都高端市场培训

高端市场学习————之豪宅市场豪宅市场什么是豪宅怎么做豪宅怎么卖豪宅ⅠQS1：什么是豪宅？什么是豪宅上海星河湾什么是豪宅上海星河湾深圳天琴湾什么是豪宅汤臣一品什么是豪宅印度首富穆克什·安巴尼矗立于孟买市中心的超豪巨宅，名字源于传说中大西洋上的一个岛屿。安蒂拉高27层，估计价值达12亿英镑，成为全球最昂贵的私人“独立屋”。安巴尼和他的四口之家就居住在大楼的顶层，这里可以俯瞰整个城市美景。他雇了多达600人打理日常的饮食起居。穆克什·安巴尼印度·安蒂拉什么是豪宅英国海德公园一号什么是豪宅豪宅市场，处于住宅市场金字塔的顶端，是“高端中的高端”；豪宅是一个与房地产市场发达程度和居住水平的差异程度有关的相对概念，对应着不同的经济发展阶段和不同的城市发展历史及文化积淀。豪宅在不同的社会制度、不同的历史发展阶段、不同的城市文化背景下有不同的定义和标尺。虽然近年来，很多项目在宣传推广上纷纷以豪宅形象出现，但通过与发达国家同类横向比较后可以发现，其在产品设计、技术含量以及个性化特色等方面离先进水平还有相当大的差距。但豪宅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最高水平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。尤其是随着经济水平的发展和富豪阶层的出现，豪宅的产生更具有了相当的可能性。因此对别墅类豪宅的开发设计研究，既是住宅技术发展的需要，也是房地产市场的迫切需求。豪宅发展的背景什么是豪宅豪宅的定义从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。豪宅，是最高层次的高端住宅，是上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；即在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。什么是豪宅豪宅的分类独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。正是基于这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。一、从大的类型分二、基于建筑面积及装修标准分上海翠湖天地御苑公寓类豪宅上海绿城玫瑰园别墅类豪宅什么是豪宅成为豪宅的基本条件顶级别墅的建筑面积应该在500平方米以上，容积率应不高于0．35。一般以两三亩为宜，五亩左右也还能正常豪宅以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。对别墅类豪宅来讲，最为稀缺的就是自然山水环境，若评选豪宅项目，没有自然山水的别墅类项目，在环境资源优势方面不能入选。价格豪宅环境条件面积条件什么是豪宅稀缺性舒适性珍贵性豪华性尊贵性超前性豪宅的特性什么是豪宅陆家嘴新天地古北徐家汇南京西路稀缺性超前性尊贵性豪华性珍贵性舒适性什么是豪宅区位优越不可替代环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；建筑精美不可复制；风格各异难以仿造：人文价值无法再生。豪宅的特征总结什么是豪宅2009年成都豪宅2011年成都豪宅成都豪宅市场汤臣一品QS2：怎么做豪宅？环境层面认知豪宅怎么做豪宅一、外部环境配置1、地段环境2、交通环境3、山水环境4、利用或创造资源环境地段，地段，还是地段济南路8号锦麟天地雅苑新天地太平湖华府天地公寓翠湖天地雅苑翠湖天地御苑翠湖天地嘉苑房地产的区位价值表现为该区位是否具有升值潜力、是否在市场上具有高认知度等。通常，项目所在的区域位置是决定项目品质与未来市场的最为关键因素之一。聚集性积聚性，即豪宅区的概念，这一概念已被国内外普遍接受。纵观世界各地，单栋豪宅的孤立存在是罕有的。以上海新天地板块为例：怎么做豪宅与市中心距离与机场距离与交通要道关系市区豪宅近距离，满足条件车程在一小时内需靠近高架、隧道、环线、轨道交通等市郊豪宅车程少于30分钟，满足条件车程在半小时内需临近环线、高速公路等豪宅交通条件表判豪宅位置交通可达性的标准一般有3个，即与市中心距离、与机场距离和与交通要道关系。在如今以汽车为主的交通时代，豪宅业主一般都以私家车为主要交通工具，交通可达性并不仅以豪宅与市中心的直线距离来反映。市郊豪宅虽然距离城市中心距离较远，但只要有快速道路相连，就不影响其交通便利度，其交通环境的支撑就是满足要求的。怎么做豪宅山水环境豪宅的购买者并非缺房子住，其购买豪宅的主要目的是提高生活质量，特别是追求更好的周边环境，如果是天然山水、绿化资源则更佳。市区豪宅因区位限制，周边罕有山景资源，则更加追求自然水景，如临江、临河等。上海汤臣一品大厦

除位于陆家嘴板块，具有高区位价值外，项目毗邻黄浦江，白天可见陆家嘴中心绿地景观，夜晚又可欣赏浦江夜景，环境优势亦非常明显。怎么做豪宅利用或创造资源环境利用已有资源还有就是周边有没有其他可以因借的资源。国外许多豪宅都是因其地处跑马、赛车名地，拥有文化资源而享有高昂身价。另有一些市区豪宅，紧邻商业繁华地段，或者邻近文化、风景名胜地段等，也取得环境优势。比如北京靠近颐和园、香山等著名景点的楼盘，就具有此类优势。上海翠湖天地嘉苑位于繁华的新天地商业板块，区域内有中共一大纪念会址等文化旅游景点。但楼盘位置闹中取静，可俯瞰新天地太平湖，一湖之隔即是新天地酒吧风情街。怎么做豪宅相比市区豪宅，市郊豪宅更需要以自然环境资源为依托。由于市郊住宅相比市区住宅，建筑密度会降低不少，其低密度确实提高了居住质量。但对于市郊豪宅，如果没有自然山水环境，其在环境资源方面就很难具有优势，因此不具有豪宅的素质。上海紫园位于上海佘山国家级旅游公园内，北望西佘山。怎么做豪宅也有一些项目，打着诸如邻近生活便利设施、靠近名校资源等的宣传，力图跻身豪宅榜单。这虽能使项目升值不少，但充其量也就是高档住宅。可见环境优势对豪宅项目的重要性之大，并非任何好的环境都能使边上的高档住宅成为豪宅。深圳香蜜湖1号

位于20万㎡香蜜湖畔，占尽自然景观资源的同时，又与欢乐谷游乐场相邻，增加游乐场所这一环境依托。怎么做豪宅创造资源豪宅发展到如今，又产生以娱乐休闲度假场所为依托的豪宅，其中高尔夫别墅最为典型。高尔夫别墅围绕高尔夫球场建造，依靠球场大面积的绿化率、层次丰富的球场景观、变化起伏的球场地形、以及不乏自然山水资源的烘托，共同构筑了住宅极佳的景观视野，也因此获得自身巨大的环境价值。其实对于别墅类豪宅，真正具备自然山水资源的项目少之又少，因此最稀缺的资源非自然山水环境莫属。在项目不具备自然环境资源的情况，建高尔夫球场不失为弥补这一欠缺的好的选择。开发商抓住高尔夫住宅景观视觉的观赏性、自然资源的稀缺性及建筑的低密度、低容积率，在营销广告中不遗余力地宣传“景观住宅，户户观球，球场是你的前庭后院”等说辞，增加豪宅的分量。怎么做豪宅深圳观澜湖高尔夫大宅

坐落于216洞世界最大的观澜湖高尔夫球场中央，通过每一户阳台窗户都能看见最少180°的高尔夫球场景观。上海汤臣高尔夫别墅远眺球场景观。创造资源怎么做豪宅二、内部环境配置1、社区规划2、社区景观3、院落景观怎么做豪宅要求市区豪宅市郊豪宅规划容积率低绿化率高建筑密度低总户数适中车位配比高1:11:2私密性高安全性高豪宅社区的规划的一般要求必须满足尽量满足较难满足由于高容积率的制约，市区豪宅多为高层、甚至超高层建筑。目前世界上纯住宅建筑中最高的超高层豪宅“高崖——highcliff”位于香港，共73层，从建筑相邻的路面算起楼高达252米。豪宅的超高层化在美国、澳洲、甚至香港等地，已经突破了市中心这一区域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亚黄金海岸市的Q1大厦（Q1Tower，共78层）、美国纽约曼哈顿区的特朗普世界大厦（TrumpWorldTower，共72层）等。豪宅的超高层化其实也更容易与城市的繁华景致相一致，并收获丰富的城市景观视野。怎么做豪宅澳大利亚Q1大厦上海汤臣一品上海济南路8号1栋78层的超高层住宅4栋40-44层的超高层住宅2栋31层的高层住宅上海财富海景花园广州誉峰深圳香蜜湖1号5栋36-37层的高层住宅8栋41-45层的超高层住宅1栋17层的小高层和4栋22-26层的高层等怎么做豪宅深圳兰溪谷大门及社区内主道路上海财富海景花园社区实景图

某别墅豪宅区天然湖景图

上海佘山3号临水别墅某别墅豪宅实景图

广州星河湾

豪宅社区水景实景图深圳兰溪谷瀑布式社区水景人造景观怎么做豪宅深圳香蜜湖1号五星级会所室外泳池充分利用水景营造社区景观的豪宅小区：

上海世茂佘山庄园上海绿城玫瑰园上海绿城玫瑰园

合理植物配置北京玫瑰园主道路口的大型喷泉，与小区“鱼”景雕塑巧妙融合。景观墙上亦将雕塑与喷泉结合，气势宏大。小区与3万㎡的劳伦逊湖面、1.6万㎡的维多利亚中央花园水景为邻。配以叠石、亭台、长廊桥等小品。小区亦有大型叠水和人造瀑布等活水景观布置，与玫瑰花遥相呼应。怎么做豪宅上海九间堂别墅将天然河道引入活水，做成九曲十八弯的水景，与社区的中式园林规划及别墅的中式建筑风格相辅相成，达到户户临水的效果。怎么做豪宅大门及入口通道别致的入口大门及通道处理，往往突出“深宅大院”的特质。

四川成都龙湖.长桥郡入口喷泉入口喷泉是豪宅私家庭院的惯用手法，常常承载了主人风水上的一些期望。喷泉的设置一定意义上也改变了庭院的小环境，是私家庭院景观的首选。

休闲室外场地入口喷泉入口喷泉是豪宅私家庭院的惯用手法，常常承载了主人风水上的一些期望。喷泉的设置一定意义上也改变了庭院的小环境，是私家庭院景观的首选。上海檀宫怎么做豪宅从建筑看豪宅一、公寓类豪宅1、户型功能配置（必须的豪华标准配置）充足的室外停车位豪华的公共大堂私家电梯直接入户大进深面宽客厅佣人房设置主卧套房的豪华配置2、装修配置标准分户门客厅与卧室空调设备卫生间洁具厨房其他充足的室外停车位及主客停车位分离豪华中庭共享空间中庭大楼梯私人会客兼书房豪华中西厨房餐厅功能细分主客人用房分区主卧套房豪华配置宽大的露台设计高标准佣人房储藏室二、别墅类豪宅怎么做豪宅公寓类豪宅公寓类豪宅一般位于市中心且为容积率在4以上的住宅产品，属高层或超高层建筑，基本都具备良好的地段优势，因此评判公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积，户型各部分功能以及装修标准。上海翠湖天地御苑上海王子晶品深圳御景东方花园公寓类豪宅在其地段优势相当的情形下，户型功能的是否完备是衡量其价值的一个重要的评判标准。怎么做豪宅上海翠湖天地御苑上海王子晶品公寓类豪宅超豪华的装修品质的比较是其价值的另一个重要判断依据。装修标准评定怎么做豪宅宽敞的大露台设计常常是提高豪宅品质的主要决定因素，另外宽敞的大露台也可以提供户外的休闲就餐场所。

上海佘山高尔夫别墅宽大的露台设计主卧套房的豪华配置怎么做豪宅别墅类豪宅作为住宅产品的最高档类型，判别其是否达到豪宅的豪华程度，除了应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况，其户型所具备的齐全的豪华配备，也是所要考虑的重要的因素之一。别墅类豪宅当我们评价一座别墅或者别墅类豪宅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析。首先是项目周边大环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间小环境。在前两项基本差别不大的情形下，别墅自身功能配置上的优劣就成为一个重要的考虑因素。别墅豪宅的社交功能、公建特征也是它与普通别墅的重要区别。顶级豪宅的概念已经从传统别墅的概念中异化出来，有很强的公建特点，更注重社交公共空间的效果，具备独特的个性和艺术表现力。上海檀宫上海绿城玫瑰园

上海紫园怎么做豪宅建筑材料1、外挂高档建筑石材外挂高档建筑石材可以提升豪宅产品的尊贵形象，是很多豪宅产品首选的立面装饰手法。高档的建筑石材不仅从视觉角度提升建筑档次，而且可以从内在的角度满足购买者显贵的内心购房需要。上海翠湖天地御苑怎么做豪宅2、高档节能建筑保温材料近几年国家提倡节能减排的号召，推动了开发商对节能建筑环保材料的大量运用。一些高科技节能建筑保温材料在豪宅产品中的运用，在一定程度上增加了产品的高科技含量，成为豪宅项目新的亮点

门窗墙体屋面上海绿城玫瑰园怎么做豪宅上海绿城玫瑰园3、建筑风格多数豪宅推崇独特的建筑风格，追求其产品独特性的目标，并将其作为营销的主要噱头加以宣传，以加深人们对其产品的印象。美式建筑风格重庆棕榈泉别墅

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配套服务2、商业配套3、物业管理服务智能化设施物业服务1、主题会所怎么做豪宅

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