商业用地可行性报告2014-8-1

商业地块可行性报告国家及政府战略项目整体规划商业地块规划商业地块合作方式内部资源需求商业地块分析报告国家及政府战略中央规划

政府反映

项目位置

利好消息中国国务院总理李克强在2014年3月5日作政府工作报告时指出，加强环渤海及京津冀地区经济协作。就在一周前，习近平总书记在听取京津冀协同发展工作汇报时强调，实现京津冀协同发展是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子。中央规划北京

郭金龙：打破定势在2014年召开的北京市委十一届五次全会上，郭金龙说：“要在推动京津冀协同发展上有新认识。要自觉打破自家‘一亩三分地’的思维定势，跳出北京看北京，着力推动三地经济继续朝着目标同向、措施一体、作用互补、利益相连的路子走下去。”天津

副市长：优势叠加天津市副市长宗国英将北京、天津、河北三地的“大交通体系”放在了第一位。他认为叠加优势、协同发展，是京津冀合作共赢的关键。河北

省委书记：竭力配合河北省委书记周本顺在2014年全国两会上表示，河北将不折不扣地执行京津冀一体化战略，首先是要做好规划，并依照规划蓝图竭力配合北京、天津做好京津冀一体化的规划，坚决按规划办事。“不以一利之小私，损三利之大功，要大气不要小气。”

政府反映项目位于天津市武清区西北部新城核心区，接壤北京，距北京五环路35km，距天津市中心70km,距离廊坊市中心20KM，距首都国际机场以及建设中的首都第二机场50KM，车程均在一小时之内，是京津发展主轴这一黄金走廊的咽喉地带项目紧贴京津高速和京津城际铁路预留站永乐站，靠近京津塘高速公路，可便捷、高效连通京、津两市，是京津双城半小时生活圈的中心未来伴随打造首都经济圈的国家战略发展和京津两市加强展开的合作，京津同城所在区位将成为环首都区域最具发展潜力的地区

地理位置

7月2日，从省消协获悉，为促进京津冀一体化协同发展，河北省消费者协会联合北京市消费者协会、天津市消费者协会公开致函国家发改委、国家工信部、中国移动通信集团公司、中国联合网络通信集团公司、中国电信集团公司，提出公开建议“逐步降低并直至取消京津冀地区长途及漫游通讯资费”

。7月10日，记者采访通信管理局相关负责人了解到，京津冀取消长途、漫游费，实现同城通信，在技术上地可行的，并且在其它城市圈已经有了“同城通信”的成功案例。业内人士表示，其实，三大电信运营商目前都推出了“长市漫合一”的资费套餐，手机用户通过选择合适的资费套餐，现在就可以实现变相的“同城通信”。

利好消息

利好消息项目专属高速出入口将于今年年底开通。目前道路基础施工已基本完成，年底前将顺利开通。项目整体规划目标口号总体规划京津走廊核心活力宜居同城项目目标：打造成为辐射京津冀地区的生态宜居国际化小镇。

项目倡导：绿色之城、活力之城、健康之城、休闲之城

目标倡导项目一期总为3平方公里、二期为2平方公里。准备成为打造京津冀地区新宜居小镇。项目内规划有低密度花园洋房板块、小高层住宅板块、文体教育板块、商业金融板块、医疗卫生板块、城市公园板块和市政设施板块等六部分共同构成。建筑风格设计由西班牙、南法、英伦、瑞士和意大利五种欧洲代表风格共同组成。项目规模体量宏大，一、二期未来将可容纳8-16万居住人口，全面建成后将成为一座交通便利、环境优美、设施完善、居住舒适、生态宜居的国际风范小镇。

总体规划商业地块规划地块介绍

项目定位

项目优势

规划主题

规划业态

地块介绍此次推介的是8-11地块，土地性质为商业金融用地，位置坐落于京津唐高速公路***站出口旁。具有得天独厚的地理位置，目标打造成为京津冀地区一站式休闲度假中心。土地面积93.6（亩）容积率1.0建筑面积6.24（万平方米）绿化率25%建筑密度45%建筑限高无限制地下建筑无限制停车场>500（个）

地块介绍红色箭头标明的是此次推介的商业用地与整体项目的位置关系，蓝色箭头标明的是京津唐高速公路出入口的位置。

项目定位地块目标：

打造成为京津冀地区一站式休闲度假中心目标顾客：

京津冀地区短程休闲度假市民

引入国外高速公路驿站模式随着社会、经济的发展，周末度假旅游已显现出极具潜力的市场前景，一些周末度假市场已经形成。主要消费全体为生活水平处于中高层次的城市居民。一般以家庭、团体出行为主，以休闲方式为目的。随着近些年来私家车数量的攀升，人们更喜欢周末结伴度假，在自由、放松、心情愉悦的状态下交流感情。家庭及亲友出行是京津休闲市场主要客群；对高品质休闲项目及及休闲娱乐偏好明显；商务休闲也是京津休闲市场的重要构成项目定位-度假中心分析中国迎来休闲经济时代，休闲产业与其它行业不断融合渗透形成多种休闲方式；京津地区率先迈入休闲社会，进入休闲度假井喷时期，辐射带动京津冀休闲产业的发展。项目定位-度假中心分析通过分析出游方式得出，项目商业用途定位应贴合家庭朋友出游及商务度假。项目定位-度假中心分析根据此报表分析得出，出游的偏好大多集中制高质量度假休闲及良好的自然景观上。项目定位-度假中心分析目前日本、韩国开始注重高速公路休息中心的建立，目前我国高速公路休息站相对比较单一，仅能提供简单的服务。日本韩国在高速路休息区开始建设大型休息中心，包括餐饮、购物、休息、加油、住宿等服务。让人们对休息驿站有了全新的理解，驿站提供大量特色美食、提供休息购物场所，逐步演化成为购物、娱乐、观光为一体的高速公路休息站给旅客们送去了宾至如归的舒适与温馨。项目定位-公路驿站分析韩国正努力尝试将高速公路休息站转变为多样化的文化体验空间。项目定位-公路驿站分析韩国驿站里提供的美食

日前，在韩国，高速公路上的休息站成了服装企业新开发的又一销售渠道。

细心的消费者可以发现，最近在流动人口较多的首都圈高速公路上的休息站内，精明的服装企业们纷纷开设了自己的服装店铺。甚至，有的休息站内的服装品牌店可多达十余个。目前，受到关注最多的是韩国岭东高速公路和西海岸高速公路方面的休息站。特别是岭东高速公路到江陵方向的休息站德平休息站，因其地理位置上的优越性和所在地的优美自然环境，目前已有KolonSports、JackNicklaus、PaulHamm等十多个服装品牌入驻营业。其中经营得比较好的一些品牌，如KolonSports，其月平均销售额可达到1.5亿至2亿韩元;JDX高尔夫的月平均销售额也在1.2亿韩元以上。

在韩国，这些高速公路休息站内的服装卖场一般是以代理店的模式来运营的。还有，相比较于男装和女装，进驻到高速公路休息站内的服装品牌多为运动品牌、户外品牌、休闲品牌等，以方便人们外出旅行和运动休闲之用。项目定位-公路驿站分析开车上高速公路，不为省时间去其它地方，而是纯粹为了到高速公路休息站看风景吃午餐。听起来有些不合逻辑，不过这是许多日本人干的事，特别是在冬日晴天万里的季节。日本的高速公路发达，许多休息站提供很好的设施服务，而且价格合理并不因“山高皇帝远”就坑人。我居住的静冈县西部滨名湖东名高速（休息站就是一个很好的例子，我和家里的姑娘也常常驾车上高速到那里尝尝鳗鱼饭。

项目定位-公路驿站分析位于台湾的清水服务区不是开车经过，是特别为买美食而去。清水休息站基地面积约13.8公顷，包括有露天咖啡座、水族馆、餐厅、超市、育婴室、加油站、车辆检修场等等好不热闹。台湾大大小小的休息站很多，这一站的最有特色也最具人潮，无论是路过还是特意去逛，任何时间点都是满满人潮。清水休息站的建筑物以简单的几何图形与近乎有机形式之元素相互组合，在大肚山上缓缓西斜向台湾海峡的草坡上，所体现的建筑语汇相当强烈。对于许多人，日本的高速公路休息站并不纯粹只是一个驿站，而是一个当地特产购买中心、餐饮中心，甚至说风景区也并不言过其实。项目定位-公路驿站分析

项目优势1、政策扶持2、地理位置3、绿色健康的环境4、未来区域优势5、目前区域价格优势

项目优势-政策扶持市场总是走在规划的前面，在京津冀一体化规划犹抱琵琶半遮面之际，三地多个层面的融合互通已悄然提速。随着交通、医疗、产业等资源共享平台的形成，京津冀“大度假圈”已然呈现。

项目优势-地理位置项目紧贴京津高速和京津城际铁路预留站永乐站，靠近京津塘高速公路，可便捷、高效连通京、津两市，是京津双城半小时生活圈的中心

项目优势-绿色健康的环境霾挤堵随着京津都市圈进入产业、人口加速外溢阶段；同时中心城区生活质量不断恶化，为邻近区域主动对接产业人口、构建生态型高端产业与生活中心提供前所未有的机遇。目前项目区内拥有更健康新鲜的空气，更多的绿化景观。PM2.5监测指标远低于城市空气指数。

项目优势-未来区域优势1、未来项目一期二期建设完成后，将会有10-16万的常住新人口，项目区内多为低密度别墅区，区域内居民均有一定的消费能力。2、项目紧邻高速路出口、城铁永乐站未能快速便捷的辐射京津冀地区提供了良好的基础。3、项目区内较高的绿化率、各种风格的建筑将会成为一道新的景观。

项目优势-目前区域价格优势通过上面的分析商业用地的规划考虑为度假休闲，已特色主题为主要吸引点，目标打造城京津冀地区及快速路旅客的一站式休闲度假中心。带动的各产业链条的发展，已特色休闲度假为主题，带动酒店、餐饮、零售、疗养等系列产业。如考虑单纯的购物模式将会遇到如下问题

1.无明显价格优势。以北京为例，目前市区的商业配套已相当完备，店铺租金对物价的影响与美国等发达国家相比仍相对较小。在这种情况下，即使是在郊外建设购物中心，其商品价格与市内相比亦不会有十分明显的差距，因此对于城市居民而言，在近距离能购买的情况下，恐怕不会舍近求远地进行消费。

2.缺乏主题品牌资源。市内商业区具有交通便利的基础优势下，郊区购物中心项目需要具备差异化的独特吸引力，才能够说服顾客走更远的路到达目的地进行消费，否则，在无差别的购买机会下，消费者将会优先选择距离较近的城市商业区。规划主题-主题分析

主题体验式休闲购物中心：根据消费者的兴趣、爱好、年龄、知识和教育背景以及社会角色等因素，将休闲中心细分成与之相对应的主题鲜明、个性独特的多元化消费场所，借业态及品牌组合，通过建筑设计、室内装饰、服务等细节配合体现统一的主题，让消费者形成鲜明的视觉和感觉冲击。通过对主题的具象挖掘和营销推广，把商品作为“道具”，服务作为“舞台”，环境作为“布景”，使顾客在集零售、餐饮、娱乐、保健、美容为一体的休闲度假中心中享受到美好的体验。规划主题-主题式休闲购物中心概念“同质化”危机加剧了竞争，购物中心纷纷通过布局主题特色来增加自身亮点、吸引客流。除了通过建筑创新、展示方法改变以及增加文化特色和品牌资源以外，部分购物中心开始发展多层次多主题的功能复合型综合体，照顾不同消费者的需求。当“体验”成为商业地产领域的热门词汇时，“主题设计”又成为营造休闲购物中心“体验”的另一个关键词。规划主题-主题的价值相对于大都市中心的商业项目寸土寸金不同，本项目可以考虑充分发挥土地资源优势，已高景观绿化率、高空间休闲感吸引厌倦了都市千篇一律休闲环境的中高层消费人群，打造自然、健康的休闲环境。目前项目区较低PM2.5，众多的异国风情景观，绿化带景观是我们目前的主要优势。规划主题-主题思路针对京津冀及高速公路旅客的客群定位，打造休闲度假的一站式中心。前期考虑已一个主题元素牵头，逐步围绕打造系列的吃、喝、玩、乐、购物、酒店、疗养系列消费链条，形成整体项目优势，降低单一主题元素的经营风险。无论哪种主题，项目都考虑具备旅游景观功能，可以发挥外部旅游的联动手段，加速项目的成长。1、户外运动主题

2、游戏娱乐主题3、疗养健康主题规划主题-主题方向策划主题：打造具有异域风情度假休闲购物娱乐中心策划元素：已丰富多彩的度假活动作为主要的吸引点。客群可以游湖、野餐、攀岩、垂钓、自行车、划船、电影、购物、娱乐等。目标客群：京津地区20-40岁的中高层人群主要特色：1、拥有更多户外体验元素2、项目本身的景观旅游性3、更加贴近自然的休闲方式4、体验一站式服务的度假方式成功案例：BlueWater（蓝湖购物中心）规划主题-户外、运动体验主题蓝湖购物中心位于伦敦东南部的肯特州DARTFORD市，购物中心四周围绕着7个大小不同的湖泊，到访的顾客可以参加丰富多彩的休闲活动，例如游湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船和电影等。

成功案例蓝湖购物中心是大型郊区购物中心，在其1小时车程主商圈内的人口即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至吸引英国伦敦最主要的商业区WestEnd的消费者。年客流量3000万人次，每星期到访客人达50多万人。购物中心并配有停车位13,000个。

成功案例许多的绿植景观的利用，给人更亲近自然的休闲感受。给予那些厌倦了都市的忙碌生活的人们，寻找一个温馨舒适的心灵港湾。

成功案例策划主题：打造超大型的室内游戏娱乐主题乐园策划元素：引入国内外成型的乐园品牌，如乐高、米立方、hellokitty、迪士尼等主题游乐园，打造休闲游乐氛围。目标客群：京津冀地区2-16岁孩子的家庭主要特色：1、国内外成型的品牌元素2、元素本身具有很强的品牌吸引力3、打造亲仔互动游乐场游戏娱乐主题马来西亚乐高主题乐园占地约9万3千多坪，园内设有超过四十种的游乐设施、表演场地与景点，主要分成七个主题园区——入口处、乐高城、小人国、探险之地、幻想乐园、乐高王国与乐高技术园区。这是一个精彩的积木王国，从驾驶学校、洗车中心、火车站、4D电影院、快餐厅、商店、飞机场，到船坞，河流……全部由积木搭建而成，栩栩如生，宛若一个真实的微型世界。

成功案例

成功案例美国摩尔购物中心--MALLOFAMERICA是全美最大的购物娱乐中心，39万平方米的商业空间，其独具特色的经营之道给人们留下了深刻的印象。商城中央有占地面积达2.8万平方米的“史努比营”主题游乐园，还有一座由14个影厅组成的电影院和8家夜总会。美国商城代表了一种新的模式：娱乐零售。整个商城每年要举行各种各样的促销和娱乐活动300多项，有时邀请歌星来演唱，有时又由当地土著印第安人表演，有时还有艺术展览和慈善募捐活动。许多来这里逛店的人，其实都是为了带孩子来玩。当然，如果有中意的商品，也不妨顺便买上一两件。以全新的商业模式开创“娱乐零售”新概念。

成功案例来到这里的顾客顾客，他们在商城里面消耗的时间都在两小时以上。18岁的玛塔为了选购几件礼品去参加当晚朋友的聚会，开了两个多小时车来这里。她说：“我喜欢这里的购物气氛。而且商店又那么多，挑选的余地很大。”家住明尼阿波利斯市的布里尼说，他常常带两个孩子来玩。逛商城对许多人来说，更多的是寻求一种体验，而不只是购物。欢迎居民来早锻炼也是这个购物中心非常人性化的服务项目。

成功案例儿童市场潜力巨大

近几年，购物中心里的儿童业态无论是家庭娱乐、儿童体验、儿童主题餐厅或是早教，因为连带消费多、持续性强、聚人气且对楼层和位置要求不高，不少购物中心把儿童主题集群做成了次主力店，虽然它并不能为商场带来可观的收入，但因为能吸引一大批家庭型的会员，能为购物中心带来持续不断的规律性到店的客群，而成为购物中心中最具特色和吸引力的次主力店。

数据显示，童装产业在2012年总的产值达到1000亿元，基本上相当于中国的运动服装，是比较大的产业。而现在童装行业还处于成长期，离成熟期还有一段的距离。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，儿童市场的潜力很大，因为通过儿童还可以带动父母这一辈的消费能力，“1+2+4”在未来中国市场中发挥的作用也会越来越明显。

策划主题：打造度假疗养胜地策划元素：以健康疗养为主题，打造健康疗养胜地。目标客群：京津地区25-50岁的人群主要特色：1、亲近自然，良好的自然环境。2、天然温泉、SPA作为噱头3、提供商务会议服务规划主题-疗养度假主题来自法国的ClubMed[1-2]成立于1950年，是目前全球最大的度假连锁集团，一共拥有遍布全球5大洲30个国家的80多座度假村，其醒目的海神戟标志已经遍布全世界最美丽的角落。仅在亚太区，就拥有9座度假村。ClubMed是法文ClubMéditerranée的缩写，传达出了简单、快乐、阳光的度假理念，为您提供一价全包、应有尽有、自由选择、精致奢华的完美假期，倡导人与自然和谐共处的生活方式。

成功案例ClubMed坚持为您打造友好、自由、快乐、分享、开放的度假村：这里有让您大快朵颐的餐厅、亲善友好的G.O和全新升级的客房；这里将是您纵情沉醉的世外桃源、应有尽有的人间仙境、多元文化的世界之窗、活力无限的运动天地和极品休闲的奢华殿堂，无论您是独自一人前往，还是与您的爱侣、亲朋好友同行，或是公司会奖度假的团队出游，在享受异彩纷呈的假期时，也将被我们温馨友好的氛围所深深地打动。

成功案例规划业态类别品相效果A类儿童游乐、运动体验、室内游乐、室内CS、室内滑冰、保健疗养、美食城能为其他产业提供客流B类折扣店、服装零售、超市能少量为其他产业提供客流C类电影院、社区配套商业（洗衣店、美发等）、教育培训不能为其他产业提供客流或不能独立存在商业地块合作方式土地出售模式

代建出租模式

合作经营模式托管经营模式自持经营模式土地出售模式土地出售模式是最理想的首选合作模式。优势： 1、不用参与经营管理 2、不用提供物业服务 3、降低风险 4、能够实现资金的快速回笼略势： 1、在目前区域尚不成熟期不能达到收益最大化 2、拿地的专业商业开发商稀少 3、目前地块对风投公司不能形成有效吸引力代建出租模式代建出售模式也是比较最理想