项目成本项目成本策划

工程本钱工程本钱筹划工程本钱工程本钱筹划工程本钱筹划定义：工程本钱筹划是一个系统工程，要求本钱治理人员拥有本钱治理、设计、实行、采买等综合素养。具体而言，本钱筹划是指在设计的前端，本钱治理人员站在公司经营战略的高度，依据工程的定位及本钱总控目标，整体剖析、规划工程在设计、施工等各个环节的本钱配置，提出本钱策略。本钱筹划主要解决的是限额下的经营目标能否能够实现、如何实现，以及经营目标不一样下的本钱限额变化需求问题；解决本钱限额下可变为本与不变为本的分派问题，调整不变与可变局部的成安分派比率，提出本钱掌握策略与重点。本钱筹划经过前置目标本钱的治理方式，解决的是经营的问题，做与不做的问题，以及预备如何做的问题。主要步骤：一、生疏需求，弄清工程最终要到达的目标本钱筹划以前，第一需要明确公司对工程的营运要求，以及最终期望到达一个如何的目标。也即弄清这个工程的界限条件：总投资额多少，达成如何的成效和目标。二、对同类产品本钱领例进展检查剖析依据实地检查与剖析，以及数据库同类工程资料的采集，对同级工程进展剖析比较，并参照其本钱造价数据，依照重置本钱法进展本钱剖析，明确工程总造价、单方造价以及本钱投放重点等信息。三、提出本钱配置及本钱治理建议依据规划指标、设计标准、本钱配置建议、营运需求等，梳理出本工程的根本功能，并联合投资总数，提出必备功能性本钱〔固定本钱〕、可变为本、本钱投放的重视点等本钱配置建议。本钱配置要联合客户的需求，生疏和把握客户需求也是本钱掌握的根底。在本钱总目标根底上，充分知足客户的需求作为根本动身点，即要清楚地知道客户的需求是什么，从而把那些无关紧要的东西坚决去掉，关于那些客户很关注的东西要坚决做到最好，明确可变与不变为本的比率。四、提出本钱治理策略建议本钱策略建议也即实现工程目标的手段，是依据工程的定位及本钱总掌握目标、本钱配置建议，从整体上对设计、建材、施工、装饰等提出本钱策略。比方，依据公司对工程的需求取向〔城市片区地标性建筑〕及本钱总控目标，给到的本钱策略建议主要有以下两大点：一是知足工程第一功能1/17工程本钱工程本钱筹划的同时知足“标记性建筑”之需，重视外立面的设计，可适合承受异形外形，这是本钱配置的重点；二是工程属于住宅类工程，非商业综合体，资料不必定是最好，但工艺必定要知足质量要求，经过雅致、简洁来表现住宅的适用性，因此装饰取向建议选择好的施工工艺及中价钱资料。在公共部位装饰上，建议承受简洁装饰，地面承受自流平水泥地面，墙面及天棚面主要为乳胶漆；在选材上，设备建议尽量承受国产，等等。五、规划运转花费及有关职责、打算微风险防控举措依据前面的本钱配置建议以及本钱策略，工程目标本钱，并规划设计、实行、建材等的分项支出打算。联合公司整体营运打算，形成方案优化、采买招标、估量结算平分项打算和目标。并充分考虑工程实行过程中可能遇到的风险，形成风险防控方案和应付策略。时间要求：工程本钱筹划应在项领先期和目标本钱编制同时进展，并与《工程目标本钱测算表》同时形成。工程本钱筹划书内容：一、工程本钱规划1、工程概略及营运目标工程概略包含工程案名、地理地点、地块周边状况、工程制定分期、开发周期、估量售价等信息。营运目标包含公司对该工程营运打算及主要营运目标的拟订内容。工程概略整体规划指标容积率:，绿化率:总建筑面积：m，计入容积率的总建筑面积m2此中：可售面积：m2，不行售面积：m2总车位：个期规划指标容积率:，绿化率:建筑面积：m2，计入容积率的建筑面积m2此中：可售面积：m2，不行售面积：m2车位：个工程本钱工程本钱筹划2/17工程本钱工程本钱筹划入伙日期：年月经营目标年份销售面积 结算面积销售金额工程利润净利润结算收入(万m2)

(万元)(万元)(万元)(万元)2) 2)注：含住宅、商业、车库等全部可售资源。销售目标面积金额面积金额面积面积面积金额面积金额(万m2)

2)注：含住宅、商业、车库等全部可售资源。开发打算序号工作内容

时间开头达成获得土地证市场定位规划设计实行方案施工图设计工程量清单招标根底施工销售呈现区实行时间主体构造销售开盘时间完工存案时间入伙时间2、工程本钱治理目标工程本钱治理的根本目标是“安康、合理、有序”，安康指本钱治理应切合制度要求，透亮、标准，根绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。合理即产品本钱能提高顾客价值、带来经济利润，无工程本钱工程本钱筹划重要本钱铺张，掌握、削减无效本钱的发生。有序则要求可研本钱测算、目标本钱、动向本钱与结3/17工程本钱工程本钱筹划算成真相互印证并或许全都，公司对本钱的发生拥有较强的事先掌握力量。关于具体工程而言，除上述根本目标外，还应有一些和工程亲切有关的具体目标。如目标本钱和可研本钱改动率掌握水平、目标本钱改动率掌握目标、无效本钱掌握指标等。工程目标本钱确立为元/m2，按本钱科目具体组成以下：序号花费工程

本钱总数可售单方本钱(万元) (元/m2)2)—土地猎取价款七配套设备费八开发间接费开发本钱九时期花费总本钱3、客户需求定位及本钱规划客户需求本钱规划是以客户感知和不一样品类客户的需求作为规律主线进展产品选型、排布、设计等决议工作，从而将建筑本钱合理、有效分派的本钱治理方法。主要目的在于以客户需求为导向进展本钱规划，实现产品的合理本钱配置，使产品本钱与售价相般配，产品本钱投入更合理。应从客户对规划、产品及景观的关注等维度进展本钱规划剖析，形成对应结论。工程本钱规划级配确认表分项工程规划级配层高构造赠予面积比率7%单元门及进口装饰铝合金单元门尺寸单扇：1000*2200入户门窗工程外表办理平板喷涂门入户门锁具安恒81103/270元/套工程本钱工程本钱筹划窗型材坚美/凤铝/和/宏加/广铝4/17工程本钱工程本钱筹划B类库粉末喷涂泰玻璃

洛玻/鹏玻/银单340元/五金合和/坚朗/立兴/固诺窗地比外墙装饰

30%质感涂料；70%弹性涂料架空层外头：50%面砖；50%质感涂料电梯厅装饰面积面砖，涂料及电梯自带门套\500元/m2电梯轿箱装饰出厂标配室内精装饰500元/m2大堂内大堂60m2*1500元/m2精装饰

天台天台栏杆镀锌钢栏杆，250公共廊道栏杆镀锌钢栏杆，250生活天台栏杆砖砌栏板，150栏杆消防楼梯栏杆钢栏杆，120消防楼梯扶手钢管扶手，50低窗防范栏杆钢筋点焊，50空调板装饰不予配置百叶遮阳百叶不予配置其余格栅无

居家防盗每户：1个燃气报警、2个紧迫按钮对讲系统黑白可视/环境单方本钱350元/平米软/硬景比率70%/30%地下室

水景面积/环境面积3%/灌木面积40%/60%乔木密度30地下室层高3.6米/人防3.7米地下室大堂不予设置工程本钱工程本钱筹划5/17工程本钱工程本钱筹划二、目标本钱编制1、原始地貌及市政配套状况场所外形，场所地质地貌状况，场内高程和高差等。场所周边市政配套状况。2、工程技术经济指标工程主要技术经济指标应包含以下内容：总用地面积平方米建用地均衡总建筑面积平方米计容积率建筑面积平方米小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米地用地组成广场平方米室外泳池平方米规划容积率—掩盖率%

绿化率%车位数〔此中地面泊车〕挖方量立方米填方量立方米挖填方差量立方米工程本钱工程本钱筹划边坡支护米6/17工程本钱工程本钱筹划3、工程跨期成安分摊原则关于多期开发工程，应明确跨期成安分摊的内容及分摊原则。××××工程跨期成安分摊原则说明总说明：一期二期三期四期五期占地面积68000m2100222m2102381m2124911m292332m2一期情形多层高层占地面积21300m221000m225700m2一、土地猎取价款1、政府地价、合作款项、红线外市政设备费：为全期利润，按占地面积在各期分摊。本期各产品也按占地面积进展分摊。二、开发先期预备费1、勘查设计费、三通一平费：按得益原则计入各期，如属各期得益的合同按建筑面积分摊。三、配套设备费1、会所及游泳池：不留本钱，花费按建筑面积在各期进展分摊；2、幼儿园：不留本钱，按建筑面积进展分摊；3、学校：不留本钱，按建筑面积进展分摊；4、塑胶跑道、网球、篮球场：不留本钱，按建筑面积进展分摊；5、人防地下室：不留本钱，花费按建筑面积在各期进展分摊；6、一期地下室车库：计入一期；7、风光大道工程：为全期得益，按建筑面积在各期进展分摊；8、中心公园：为全期得益，按建筑面积在2～5期进展分摊。三、设计方案优化1简述在各设计阶段，经济性治理上应留意的问题和承受的掌握重点，如：工程本钱工程本钱筹划7/17工程本钱工程本钱筹划工程本钱工程本钱筹划1〕场所内土方均衡：在做规划方案阶段，成自己员需要依据场所土方均衡图计算场所内土方均衡能否最正确，必定防止土方的开挖外运、购土回填状况发生。2〕临时围墙、围板、道路、办公室：尽量考虑将临时道路、围墙修在永久道路、围墙同样的地点上，以此作为临时使用；临时围板需要依据设计图纸先测算造价，并考虑重复利用；临时办公室需要比照租借与建筑的造价差异。3〕临时用水、临时用电：选择好适合的地点及容量。4〕根底：设计院依据地质报告供给2种以上可选择的根底形式，本钱部测算比照后，承受最经济的根底形式。5〕构造：在初步设计阶段，本钱部依据设计院供给的梁、板、墙柱截面尺寸计算砼含量指标，依据阅历配筋率得出钢筋含量指标，与阅历数据进展比较。在施工图阶段需要在出宏图以前测算根底、地下室、裙楼、变换层、标准层、屋面等特征层的构造含量指标，与掌握指标、目标本钱指标、阅历数据进展比较，并将优化建议提交工程部，再由工程部与设计院进展优化工作。正式施工图达成后，安排询问公司编制工程量清单，并填写指标统计表格，达成最终比照报告，并形成阅历数据。人防地下室造价较高，某些城市能够在自行建筑或缴纳人防异地建设费中选择，本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方案。6〕铝合金：本钱部需要在施工宏图出图前前达成窗地比含量计算。在二次设计达成后，测算不一样种类窗的单价，以保证掌握的目标单价内。栏杆：本钱部需要在施工图达成后供给栏杆钢筋含量指标及单价测算。外立面面砖、石材工程：本钱部需要在立面分色施工图达成后供给面砖、石材的含量及造价。精装饰：本钱部需要在装饰标正确立后供给单方造价。园林环境：签订环境设计时，依据《目标本钱掌握指导书》确立的单位本钱(元/景观m2)写入设计合同，并规定赏罚治法，以此作为掌握景观设计的依照；依据景观地区的地点可把环境分为重要景观区、组团景观区、宅间景观区等，让本钱投入能在重要的地区有所重视；掌握硬景、软件、水景的面积比率，一般状况下软景面积：硬景面积＝3：2；硬景留意掌握石材、木地板、洗石米、建菱砖的面积比率；8/17掌握石材种类，一般状况下建议石材承受黄木纹、红〔黄〕绣石、青石板、福建灰、福建青，尽量不使用砂岩类石材，尽可能承受廉价的国产石材,并承受较小规格厚度,降低本钱；掌握石材厚度，人行道地面掌握20mm，行车道掌握30mm，压顶尽量用砼＋质感涂料替换石材，踏步等部须用30或50厚，踏步伸出局部用20厚粘贴磨边办理，假设肯定承受超厚资料不行，外面一边承受超厚资料，里边资料依照20厚设计，经过沙浆找平到达水平；植草砖承受水泥资料，厚度依照8厚设计，尽量少承受塑料植草砖；木材的厚度要掌握在惯例厚度，不承受超厚的木材，尺寸也依照旧规选择；软景掌握大乔木数目，尽量承受当地乔灌木，灌木掌握栽种密度及品种。景观设计公司的景观构造设计做法常常较为守旧，园建基层做法也是优化的重点。承受国产灯具，在保证设计成效的前提下,联合物业优化灯具数目；景观本钱优化需要从初步设计开头到施工图为止，不断测算本钱，测算时必定需要设计部、本钱部人员一道达成工程量计算，及造价测算，并实时供给给设计部。室外综合管线：依据规划合理确立水泵房、配电房、煤气调压站、掌握中心等配套设备的地点，以便使各种管线的铺设最短；在设计阶段比照管材造价差异，合理承受管材；合理利用现场坡度，掌握管道设计埋深；室外给水系统综合考虑后期使用及本钱后，争取低层〔1～3层〕考虑市政供水，以上楼层再承受变频加压供水；室外〔内〕智能化：水景设备系统：景观水电：联合物业确立景观灯具数目及电线走向。景观构造：园建构造肯定依照工程部发放的《园建基层全都做法》施工，特别状况，特别办理。室外面品：电梯：电梯的载重量、速度等选型依据实质需要设置,防止不用要的铺张；室内水电室内管线敷设,知足管线敷设长度最短；给排水施工图详尽注明各种套管的地点及规格，尽量承受PPR套管；提早审查屋面排水立管、冷凝水立管数目规格的合理性；9/17工程本钱工程本钱筹划室外给水立管尽量只在阳光直照部位使用钢塑管，其余部位承受PPR管。2、设计方案优化打算联合工程开发打算及设计出图打算，谈论形成设计方案优化打算**工程**月份方案优化打算优化工程名称

联系人及联系方式出图图纸深度〔方案、提交成测算结果时间扩初、施工〕果要求提交时间内部院公司建筑构造景观水电3、方案优化保障举措可经过施工图内审、本钱对标等方式对方案优化的过程及结果进展掌握和保障，如：实行施工图联合审图：审控重点：设计治理中心联合审图阅历、和各部门反响的产品缺点等信息，预备《审控要点表》，此表按期更。审图流程：每年按期检查流程切合性〔包含各记录及方案表〕，连续改进：每年一季度；过程中假设有调整，实时更。3〕审图打算：设计治理中心和工程治理中心联合三级打算，编制具体的审图打算。图纸预审：设计院依据万科供给的审控重点表，早先进展内部审图。资料预备表：各部门依据建筑施工图联合审图《资料预备表》达成预备工作。会务方案：设计治理中心依据会务方案牵头组织关闭式联合审图，与工程治理中心/工程部工程本钱工程本钱筹划工程本钱工程本钱筹划10/17确认审图人员组成。7〕关闭审图：〕各部门依据《各部门审控重视点》、《审控重点表》参与联合关闭审图。〕各单位肯定现场提交《审图建议汇总表》书面版和电子版存档，设计负责人组织问题交圈谈论。〕工程负责人现场评估各单位表现，并反响给各单位负责人。〕审控重点建议：审图过程中鼓舞各单位提交《增审控重点建议表》，由设计治理中心定期更《审控重点表》。〕审图成就提交：工程负责人肯定总结现场审图建议，公布《审图总结通告》、《审图建议汇总表》、《增/改正审控重点建议表》。〕施工图会审：依据最终审图建议改正图纸后，由工程治理中心/工程部在施工图会审环节组织图纸问题的复核，作为设计院设计质量的查核依照之一。〕现场更改剖析：本钱治理部每个月对更改原由及本钱进展剖析、通告，依据审图责任的区分，剖析并查核有关责任单位。工程完毕后，工程负责人应剖析签证更改原由，查核和改进审图效果。本钱对标：对各工程产品的主要技术经济性指标拟实行强迫限额治理，对限额指标的知足状况将与工程开工审批挂钩。七项对标指标包含：标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高、地下车位均匀面积、地下室钢筋含量、硬景面积比率。以上指标分不一样地区和地域拟订，具体以公司每年公布的本钱对标主要经济指标为准。在工程开发过程中，对应设计方案和设计图纸形成过程中，肯定对上述经济指标项进展具体测算，保证相应指标掌握在公司要求掌握线内。关于超标项，需剖析原由，尽量找到合理掌握和优化方法，上述指标统计完成后须上报公司，与工程开工审批挂钩。四、动向本钱治理1、动向治理各岗位职责明确在动向本钱治理过程中，各职能部门及职能岗位应执行的职责，如：11/17工程本钱工程本钱筹划子功能模块明细功能模块主要责任部门关心责任部门估量本钱估量录入、估量订正本钱部目标本钱目标本钱录入、订正、分摊本钱部、财务部估量治理估量录入、订正、拆分不作要求合同治理合同录入、订正、拆分本钱部财务部资本打算治理合同执行

目标本钱资本打算、合同资本计本钱部、财务部划、待发生本钱资本打算等更改与签证的录入、拆分本钱部财务部结算录入、拆分本钱部财务部付款打算本钱部财务部付款治理付款录入财务部本钱部付款引入财务部本钱部非合同性本钱非合同性本钱引入、录入财务部本钱部待发生本钱展望本钱部、财务部财务部

各产品种类的动向本钱本钱部财务部根底资料设置本钱部财务部用户治理本钱部2、本钱正确性保障举措动向本钱的正确性与否是本钱治理成效的直接表现，其正确性与以下要素亲切有关：1〕全部科目的合同性本钱和非合同性本钱的正确反响；待发生本钱预估能否正确；正确真实反响工程本钱状况，特别关于跨期分摊的本钱；成立顺畅、实时反响的本钱信息系统；本钱治理软件的应用水同等。须形成并拟订专项保障举措，以保证动向本钱的正确性，如：在本钱过程掌握中，本钱部对动向本钱进展全程监控，为实时、正确的反响动向本钱变化，本钱治理经过以下主要几种方式进展：设计更改指令单和现场指令单肯定经过审批此后才能下发施工单位，审批过程中肯定进展本钱估量并登记；签证过程中尽量防止使用工日、台班进展签证结算，签证单坚持一单调算，月签月结月清；对高出或马上高出目标本钱的合同实时发出预警，并作为重点工程进展监控；经过图纸会审将图纸上消灭的问题消化在图纸阶段，削减工程返工，降低本钱铺张。五、招标合约治理1工程本钱工程本钱筹划12/17工程本钱工程本钱筹划重点可对总包筹划、监理筹划、合同系统、采买打算进展描绘，如1〕招标推行清单招标，合理廉价中标，降低工程本钱；2〕广泛生疏和观看限价和指定品牌的设备资料的厂家，在保证工程质量的前提下，选择适合廉价的设备资料，充分利用公司和地域战略采买的品牌、质量和价钱的优势；3〕依据目标本钱的要求，将目标成安分解到不一样的物业种类的本钱工程，要求设计院对造价影响明显的经济指标：桩基花费、钢筋含量、混凝土含量、开窗率等内容进展限额设计，从根本上削减对本钱的投入；4〕对甲分包工程如：门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等工程，进展广泛的供给商资源观看，在设计质量、本钱目标、市场认同、招标采买供给能协调全都；5〕本钱治理以事先掌握为主，事中掌握为辅坚持过后反响掌握原则。本钱掌握要做到主动控制为主，尽量变被动为主动加以掌握，同时对没法主动掌握的进展追踪和过后掌握。增加与工程部、设计部、营销部的协调解沟通，成立部门之间的相互信任，让每个部门都能有剧烈的本钱义识，是对本钱治理有力的支持。7〕增加对造价询问公司和监理公司的治理，有效的利用他们专业学问和对市场的敏感反响。工程采买打算表///监理效劳1期增补协议造价询问1期竞争性谈判地质勘查1期直接拜托工程测绘1期直接拜托三、总承包类总承包工程1期邀请招标公共局部大堂装饰1期直接拜托精装饰工程无直接拜托三、甲方独立专业承包土石方工程1期直接拜托园建工程1期邀请招标雨污水工程1期邀请招标样板间装饰1期邀请招标栏杆百叶等金属构件1期邀请招标防火门1期直接拜托入户门1期直接拜托车库门1期直接拜托工程本钱工程本钱筹划13/17工程本钱工程本钱筹划六、施工过程治理1、现场本钱掌握重点梳理工程现场本钱掌握重点，以指导工程实行过程中的本钱掌握工作，如：1〕临时道路设计时应试率永久化，临时办公室和施工围板力争长期重复利用。依照本钱花费掌握治理重点和目标，依照本钱治理的有关标准和制度开放业务活动。严格按图施工，对施工现场，在总经理受权范围内代表公司执行工程本钱花费监控职责，并对其本钱花费失控肩负直接和主要责任。4〕场区土方挖填均衡及主体、园建土方的施工应联合考虑最为经济的施工方案。主动报告业务活动状况，宣布细节，提高透亮度。依照公司有关规定，关于零星采买工程，应选择3家以上供给商参竞争报价，合同范围以外的零星工程须另行拜托，签订承包合同。严格执行“现场工程指令治理程序”，签证类指令本钱须掌握在4元/平方米以下，总数不超过34万元。七、预结算治理1、造价询问公司治理明确造价询问公司职责及治理要求，如：从工程规划方案开头到工程完工结算完毕整个工程开发过程实行全过程造价询问治理。包含：方案优化、招标治理、更改签证治理、甲供材治理、进度款支付、预结算审查、事例剖析及数据库建设等。此合作模式下，造价询问公司的职责以下：参与观点设计阶段产品组合、泊车部署、小区路网、土方工程等经济性剖析负责依据甲方供给的月度设计出图打算，编制涉及建筑、构造、安装、景观和方案测算优化室内五个专业不一样阶段的方案优化工作打算负责以各阶段性设计图纸为基准，以标准表格形式达成算量、指标统计、估价及优化建议等工作负责依据甲方供给的月度招标打算，编制招标工作打算负责接收图纸，成立图纸台帐，达成图纸审查招标治理负责将图纸审查结果以电子或书面形式提交本钱治理部参与审查招标文件及合同经济条款并反响建议负责招标清单及报价要求编制，发标前与招标单位达成清单工程量查对工程本钱工程本钱筹划14/17工程本钱工程本钱筹划负责招标内容对应的市场参照价编制测算参与招标答疑工作，有针对性的增补或澄清招标文件的经济条款参与直接拜托、议标采买方式下的价钱约谈负责设计更改、现场签证造价估量，参与目睹、核实现场实测用量负责成立工程更改签证台帐，每周反响更改签证执行状况负责对无效本钱及责任扣款进展登记、测算与反响施工过程治理参与施工方案的经济性测算比较参与工程索赔或施工技术专项举措花费方案测算负责甲供材登记治理，审查甲资料超欠供状况负责每个月9日及24日两次合同进度款审查参与工程预结算打算编制及过程治理，负责过程反响与打算跟进预结算治理本钱争论及其余

负责完工结算申报资料接收与检查，对资料完好性进展初审负责编制施工图估量、完工结算等造价成就性文件负责结算数据指标剖析统计，以标准表格形式达成结算数据剖析整理参与关心工程本钱工程师编制科学、合理、正确的工程目标本钱负责本钱领例撰写及询问月度报告整理公布参与本钱指标统计、概括、剖析与录入数据库系统参与专项造价课题的剖析与争论参与本钱治理部组织的有关专业及流程培训负责工程周例会涉及本钱议题及工程现场本钱专项会议纪要内容整理公布2、预结算掌握保障举措拟订明确的预结算掌握保障举措，如：1〕预结算打算：本钱治理部与询问公司依据实质状