某高档住宅小区方案设计任务书

HT雅居方案设计任务书深圳市AT城投资发展有限公司2010年10月目录一、项目基本情况二、项目定位三、开发理念四、项目技术经济指标五、总体规划原则六、交通组织原则七、景观规划原则八、单体设计原则九、户型设计原则十、提交设计文件要求十一、进度安排一、项目基本情况1．项目概况1）项目位置本项目位于深圳市盐田区后方陆域西南片区。2）占地面积用地面积为20104.95平方米，容积率1.2，总建筑面积24126平方米，由北延伸为山体。用地地形由南向北逐渐走高，中心沟谷。用地属于山丘、坡地相结合的类型填。地块的绝对标高76.34-110.35米。用地局部最低处绝对标高76.34米，而用地西北部最高处绝对标高110.35米，即用地内最大高差34米。从整个标高变化情况看，呈现东南向西北逐渐升高的地形变化。3）地块周边状况项目北面临市政道路，路面绝对标高111.14---112.42米，南侧有现状排洪渠，西部背靠梧桐山，东部可远望盐田港。4）地块平面图2．项目优劣势分析优势1）地形优势2）主题概念优势3）周边生态环境景观优势4）周边公交系统及配套设施优势5）其它劣势1）地形劣势2）环境影响劣势3）周边不良景观劣势4）周边公交系统及配套设施劣势5）其它二、项目定位1．客户定位（相关内容由项目策划部门提供）2．主题定位产品塑造——波式风情别墅·形态意向意大利·波西塔诺小镇建筑印象：资源型·低密度·在波式建筑中往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙局部用文化石和特别的涂料；露台上采用弧形栏杆等；而装饰性用的烟囱，则带有传统的英国风味。高端物业在波式建筑中往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙局部用文化石和特别的涂料；露台上采用弧形栏杆等；而装饰性用的烟囱，则带有传统的英国风味。建筑特点：在注重外力面的层次感设计外，非常强调露天户外空间的休闲功能，提升生活情调及品位。门、窗多采用弧型结构，屋顶的筒瓦也是弧型，特点非常突出。3．物业类型外融内秀原则——充分发挥南向山景优势，将山景融入园林，进一步强化其半山豪宅的尊贵感及私属感；同时，强调园林及规划与建筑本身的融合，并弱化周边不利环境影响，提升整体居住品质感。半山威尼斯活水园林半山威尼斯活水园林通过引山泉或水循环技术制造流水园林水景观，主要为别墅增加个性化特色，营造山水的氛围。在项目东侧、南侧设置生态围墙，使社区环境私属感更强，弱化周边建筑对别墅区的视觉影响，从细节彰显尊贵本项目可以发挥靠山优势，小范围开发私家山体公园，修建登山道，再度提升项目尊贵感。坡地利用山地别墅的前后多重庭院通过坡地处理，使得别墅的地下室演变为地上空间，拥有与地上空间相同的采光和通风条件。前院前院后院建筑首层入户地下室入户三、开发理念1．突出主题文化：2．先进性：3．独特性：4．均好性：5．人文性：6．舒适性：7．实用性：8．经济性：9．规范性：四、项目技术经济指标1．技术经济指标：占地面积：20104.95㎡计容积率建筑面积：24126㎡其中：住宅23976㎡，垃圾收集站50㎡，物业管理用房100㎡。建筑容积率：1.2建筑覆盖率：≤35%绿地路：≥35%建筑高度：原则不超过60米，东南侧因地势高差可放宽到80米。车位数：200辆车户比：其它：2．户型配置（营销部提供）考虑到本项目需符合90/90政策，即90平以下的房子要占90%（建面2.4万平），而本项目将打造高端资源物业，因此必须提升项目单位面积，户型设计主要可从“超大赠送面积”和“双拼户型”进行解决。另10%大面积指标主要用于别墅物业，共约2600平。本项目为高档物业，在进行户型设计时必须考虑公共空间的宽敞舒适、赠送面积的实用性和原始户型75%以上的使用率。底层/顶层复式设计应与其他普通复式进行区别，需更突出其类似叠加别墅的概念，底层复式设有独立入口/花园/车库设计，顶层复式有露台花园/入户花园设计。大户型产品应凸显居住的奢华享受。（即厅房等功能空间设计尺度要大）复式的赠送面积除考虑室内客厅中空外，应多考虑其他不计容积率部位的赠送。单位类型面积区间赠后面积可售套数可售面积面积比例套数比例备注复式二房（变大三三房）89平130平900.8万30%43%底层/顶层复式做成叠墅墅产品复式四房（双拼，变变五房）150-160平平200平1051.6万60%50%别墅180平360-420平平150.26万10%7%合计约210套2.66万100%3．配套设施须配备垃圾收集站50㎡，物业管理用房100㎡。在不占用面积指标的情况下配备小区完善的生活、运动、休闲服务设施五、总体规划原则1．须严格按照《深圳市盐田02-02号片区【盐田后方陆域西南片区】法定图册》有关规划要求执行，挡土墙须在用地范围内解决并进行绿化景观设计，建筑总体风格、布局、造型、色彩及界面景观应注意与东西、北向地块建筑相协调，避免大面积的连续界面，保持界面景观的整体性和通透性；2．充分体现均好性原则。做到户户有景，户户有良好的朝向；3．合理处理建筑物与环境场地之间的关系；4．合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；5．在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；6．住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用；7．充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）；8．总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式车库外，其余车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库；9．其它六、交通组织原则1．应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流；2．内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离；3．保证消防车道及扑救面对坡度的要求；4．合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；5．住宅与车库之间要建立方便的联系；6．合理解决配套停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。七、景观设计原则1.结合项目主题文化进行环境设计；2.营造与众不同、具冲击力的个性化产品；3.把握小区环境重心，对景观进行重点设计，最大限度地展现项目卖点；4．处理好各种环境空间的有机组合与过渡；5．注重景观细部设计。在景观节点、社区交通和局部小环境、架空层等代表产品细部的方面，充分表现产品的精细度和质量、档次；6．多层次的立体景观设计；7．其它八、单体设计原则1．结合项目主题文化确定建筑风格；2．充分发挥色彩与材料质感的装饰作用；3．多角度、多层次体现人性化住宅设计；4．建筑屋顶及山墙面要作为重要的景观元素来进行设计，特殊位置的住宅要进行独立设计，作为一个重要的景观元素重点处理；5．建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线；6．住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械通风排烟的经济投入；7．高层住宅底层要设计具有一定高度的入口大堂，其设计风格应表现出高层次的文化品味并与项目的主题定位相吻合；8．细部设计是支撑产品档次的关键之一，本项目设计将细部设计放在极为重要的地位，设计方案要对其予以充分重视，对建筑下部的近人立面，窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑；9．其它九、户型设计原则1．总体原则：1）住宅设计要紧密结合本地块的策划要点，设计中要有核心性的基本思路，在保证平面方整实用的前提下，要有所突破、创新；2）户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自用地周围交通干道的交通噪音也应有防噪措施；3）遵循住宅均好性设计原则。对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给予其他补偿；4）满足住宅高舒适性要求。每户拥有良好的自然采光、通风条件；起居厅、主卧室视线开阔；保证至少一个主要功能房间朝南、东南或西南；无暗厨、暗厕出现；每户之间避免视线干扰，保证住户的私密性；，提高住宅的实用率；5）平面设计要求简洁性（无过分凹凸现象，结构形式简洁，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（结构体系提供可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合的可能性）；系统化（户型设计中应保持不同面积户型的开间比例，做到户型设计的系统化）；实用率（充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率）；6）户型设计应根据不同的总图位置、景观轴线进行不同的设计。在适当位置可以考虑特殊户型的设计，如复式、跃层、架空层花园的设计方法，做到户型设计形式的多样化和户型产品结构层次的丰富性；7）立面设计建议使用大面积的落地玻璃窗（门）、大面积凸窗，以取得优良的采光通风和景观效果；8）其它2.平面布局：1）户内要有合理的功能分区，公共活动区、适度交流区、私密区等各区功能不能简单化地进行分离，要尽量汲取现代集合住宅发展的一些新精神，探讨户内各个组成空间的有机组织；2）套内交通组织顺畅，不穿行起居室（厅）、卧室等主要功能空间；3）起居室（厅）、餐厅、厨房配置紧密协调，设置入户过渡空间；4）除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；5）在大户型设计中要充分考虑主人、客人以及保姆的动线，使之尽可能合理，方便使用；6）深圳地区气候炎热潮湿，户内尽量能够形成空气的对流；3.空间组合：1）底层户型需结合地形，设计室外私家花园，保证住户的私密性，同时须考虑日照条件；2）架空层可结合周围环境，适当考虑设计带花园/大平台的复式户型；3）顶层户型可考虑上下两层的复式设计，或将相邻两套住宅结合为一套并设计屋顶私家花园；4）标准层户型平面的设计重点仍为平层，部分户型提供错层等其它变化的可选形式；5）其它4.各功能空间的设计要点：1）阳台——每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台；阳台应结合户型面积大小，对其位置、尺度、比例进行选择；2）室外平台——对对于住宅挑台台、退台和屋屋顶平台，立立体绿化一定定要纳入设计计；3）起居厅与餐厅———起居厅开间间要满足要求求，复式户型型可考虑客厅厅局部贯通两两层以扩大空空间视野，客客厅与餐厅之之间最好形成成空气对流；；4）主卧室——主卧卧室开间要满满足要求，可可考虑设计步步入式更衣室室，为了增大大采光及景观观面，可采用用凸窗/落地玻璃窗窗；5）厨房——考虑与与餐厅的联系系以及其形状状、规模和设设施的布置，同同时考虑相应应的电气插座座位。厨房采采用集中竖向向排烟道；6）卫生间——卫生生间内设施包包括淋浴间（主主人房卫生间间设浴缸），台台式洗脸盆、座座便器、机械械排气装置，洁洁具的空间布布置要使用舒舒适并能充分分利用空间；；7）其它8）户型技术经济指指标表（营销销部提供）5.细部设计：1）家具布置——2）窗户——3）阳台/露台/花花园——4）空调——5）家庭中央供热水水系统——6.设备专业要求：1）管道、管线布置置采用暗敷，布布置合理；地地上燃气管道道及计量仪表表应明装；2）立面尽量不设立立管，设集中中管井，位置置合理，布管管规整；3）套内无排水立管管穿楼板现象象；4）每户内应设有足足够的电视、电电话、电脑网网络系统的定定型接口；5）水、电、燃气全全部户外计量量；燃气管由由厨房阳台接接入，热水器器位置均预留留在厨房阳台台，厨房阳台台及安装热水水器燃气表等等的墙面应足足够大，以满满足设备布置置；6）水泵房、直饮水水机房、储水水池、水箱、游游泳池处理机机房、锅炉房房、管道井的的位置、面积积、层高合理理；7）应设置电话光纤纤机房、宽带带网络机房及及有线电视放放大器箱的位位置；8）变配电房应尽量量靠近负荷中中心，并考虑虑进出线方便便；9）空调机房应根据据设备情况留留足面积与空空间；10）发电机房的设置置应综合考虑虑环保要求、进进排风方便及及对建筑立面面的影响；11）强弱电竖井应尽尽量分开设置置，其净空面面积应满足使使用要求；12）每户内设可视对对讲系统，并并预埋防盗报报警系统的保保护管；13）各栋塔楼屋面泛泛光照明及室室外照明应留留出足够的容容量。十、提交设计文件件要求所提交的方案设计计必须符合中中国及深圳地地区的设计规规范、技术规规程及地方有有关规定，并并应满足甲方方要求，最终终获得甲方确确认；方案设设计的内容，应应达到国家规规定的方案报报审规划部门门的深度要求求，并最终获获得甲方确认认。经过调整整的方案设计计应至少包括括以下内容：：1、总平面图设计，包括：①用地红线位置及角角点坐标，场场地标高；②建筑物位置、尺寸寸、间距、层层数、设计标标高、退红线线尺寸等；③红线外城市道路及及红线内道路路布置、车辆辆入口、停车车场位布置；；④消防车道布置、路路宽及转弯半半径、尽端车车道的回车场场尺寸等；⑤景观设计概念图。2、单体建筑平面图图（1：100）。①标注总尺寸及纵横横墙、柱轴线线尺寸，绘制制各层平面图图方向应与总总平面图方向向一致；②绘出内外门、门洞洞、窗或洞口口、楼梯、电电梯、阳台；；③各房间、走道等名名称标注及有有特殊要求的的主要厅、室室的使用布置置；④标明室内外地面设设计标高，各各层楼面设计计标高；⑤车库的车位布置、注注明车道宽度度、标高及转转弯半径、注注明总车位数数；⑥剖切线位置及符号号；⑦高层住宅的标准层层、标准单元元层需要时，应应放大比例绘绘制室内布置置图并注明各各功能空间的的使用面积；；⑧各防火分区的划分分。3、立面图（1：1100），注明外外墙材料及颜颜色。①四向立面图并注明明名称；②表示立面外部的轮轮廓，如门窗窗、雨蓬、阳阳台、檐口、女女儿墙、屋顶顶、水箱、电电梯机房、梯梯屋、冷却塔塔、线条等，并并注明楼层标标高及外墙面面主要材料、色色彩。4、剖面图（1：1100）。剖面图应剖在有楼楼梯、层高及及层数有变化化、空间比较较复杂的部位位。①绘出内外墙、门窗窗、地面、楼楼板、屋顶、水水箱、电梯机机房、烟囱、檐檐口、女儿墙墙、雨蓬、阳阳台等；②注明设计标高、各各层高度尺寸寸、门窗洞口口高度尺寸及及建筑总高度度（室外地面面至檐口或女女儿墙顶面）；；③有地下室且邻近有有建筑物者，要要绘该处剖面面及相对位置置。5、彩色透视图（鸟鸟瞰图、室外外不同角度主主要视点）6、建筑模型1：33007、设计说明书，包包括：①设计依据：计划投资立项批准准文号。土地用地红线图，《建建设用地规划划许可证》。业主签发的设计招招标书。②总图设计说明工程位置和环境的的说明。b.根据建筑性质质及使用功能能要求，对总总体布局、功功能分区、内内外交通组织织、日照间距距、日照时间间、消防车道道、防火间距距、消防登高高面、噪音防防治等是否满满足的说明。c.建筑物栋数、层层数、总高度度的说明。d.建筑物四周退退红线尺寸、地地下室边线四四周离红线尺尺寸。e.总用地面积、总总建筑面积、建建筑覆盖率、道道路面积、绿绿化面积等主主要指标（格格式请按附表表—XXX项目主要技技术经济指标标表）。鸿泰雅居项目主要要技术经济指指标表规划指标名称单位指标数值备注总用地面积平方米20104.955总建筑面积平方米24126计容积率面积平方米24126住宅面积平方米23976其中：层住宅宅建筑面积平方米层住宅建筑筑面积平方米层住宅建筑筑面积平方米层住宅建筑筑面积平方米层住宅建筑筑面积平方米配套设施面积平方米150其中：垃圾站站面积平方米50物业管理建筑筑面积平方米100其它平方米地下室面积平方米不计容积率设备用房面积平方米不计容积率民防面积平方米不计容积率架空公众交通面积积平方米不计容积率容积率1.2建筑覆盖率%≤35%小区道路占有率%地面绿化率%≥35%地面停车位占有率率%立体绿化面积平方米总户数户总停车位辆200停车位布置方式车位比停车位/户f.说明按照《建建设用地规划划许可证》的的汽车停车位位数量与实际际安排的数量量。g.街景的要求及及空间组织，与与周围环境的的协调等说明明。③建筑设计说明a.建筑设计的构构思及设计特特点、造型及及立面处理。b.建筑物的消防防等级及防火火安全措施简简述。包括防防火分区、消消防通道、登登高面、安全全疏散、消防防电梯及消防防前室等。c.单体建筑物的的技术经济指指标，包括建建筑面积、平平面系数；住住宅要求提供供户型技术经经济指标（附附表—Ⅰ.不同物业类类型户型结构构表；Ⅱ.整体户型结结构表；Ⅲ.户型技术经经济指标表）；；d.建筑功能的分分布层数、各各层的建筑面面积、各功能能的建筑面积积指标（需要要时可列表说说明）。Ⅰ.不同物业类型户型型结构表物业类型别墅排屋多层小高层高层平均面积面积比套数套数比Ⅱ.整体户型结构表((表中数值为为举例)户型大户型面积75105115125180200性质面积比20%40%20%15%3%2%20%60%15%5%套数81011705703605436套数比27%39%19%12%1.8%1.2%27%58%12%3%3%Ⅲ.户型技术经济指标标表(表中数值为为举例)楼号户型户型技术经济指标标及性质户数合计建筑面积建筑面积套内建筑面积实用率性质楼号-a楼号-b楼号-c合计注：套内建筑面积积计算若为两两户的分隔墙墙，以轴线计计，其余均以以外墙计；户户型性质指是是否带花园（标标明平层或2层通高）、工工人房、双主主卧等。④结构设计说明；⑤给排水设计说明；；⑥电气设计说明；⑦燃气设计说明；⑧环保设计说明。8．提供方案设计建建安成本估算算。格式请按按附表《XXX项目方案设设计建安成本本估算