某项目楼盘开发总结

**A项目剖析一、项目简介**A由五幢小高层组成，分别为1#2#楼两幢12层，3#5#两幢18层，4#楼17层，总建筑面积为61087平方，外墙为深褐色面砖，一到三层为石材幕墙，石材品牌为英国棕。阳台为有框玻璃栏板，玻璃规格8灰+1.14PVB+8白双钢化；铝合金门窗型材为隔热断桥，其玻璃为6灰+12A+6白双钢化。门窗、栏杆、百叶窗颜色均为深褐色。杭建工集团为施工总承包，产品定位为天都城品质上成住宅。二、前期设计门窗、幕墙在原建筑图上由专业设计单位进行深化设计，其时间应在土建施工图交底工作之后根据施工进度同步进行，在±0.00以前完成门窗、幕墙设计施工图，保证相应的埋件正确预埋。门窗、幕墙立面设计包括型材的颜色、窗开启形式、玻璃颜色、幕墙外墙颜色等。三、门窗、幕墙施工图审查和优化门窗施工审查和优化审查施工图时，我们应该从门、窗的开启方向和分格大小进行审查。根据套内使用功能、自然通风、采光等方面进行科学评估，同时对该部位的土建施工图进行详阅核对，确保两者之间合理收口。门窗的设计是否符合《GB50368-2005住宅建筑》规范，比如窗槛墙、窗间墙等防火指标（土建工程师也要加以核对）。门的大小直接影响到成本，门的宽度和重量应加以权衡，采用一套即合理有经济的方案。在**项目中，窗扇分格、门的分格就出现过小，立面显得不和谐，在以后的工作中按照以下的标准进行优化。平开门的宽度一般控制在1.0米以内，自重100kg之内，这样的控制比较合理——开启方便，后期更换简单；宽度超过1.0米以上的采用提升推拉门。提升推拉门的优点是扇宽大、可承载自重高，一般最大不超过250kg。之所欲能承受这么重是因为它们的工作原理不一样，前者是自重直接落在滑轮上在拉力的作用下滑移工作；后者是在开启时，通过手柄连杆将滑轮组提升使整扇门自重落在滑轮组上，再在拉力的作用下实行开启，这种门具有更高的防盗性能。门窗节点优化，审查施工节点图——审查节点中的固定形式是否合理，固定件材料型号是否满足受力要求，固定件间距是否符合规范、材料标注是否明确，有无特殊部位的防水措施、有无其他需要配合——主要针对固定块预埋和门窗粉刷净尺寸的控制，在**门窗后装法中，由于粉刷尺寸的数据交底不详，导致洞口尺寸偏大。因此在技术交底时应明确交底内容，避免数据误导。特殊位置的门、窗构造设计——露台的门、阳台的移门以及门窗与干挂交界处的收口图纸是否齐全、收口是否合理，图纸反应的尺寸是否属实。铝合金型材型号、玻璃型号、玻璃分格大小应具有相应的设计计算书为依据。门窗图审阶段图纸不详，导致门窗效果不够理想，部分窗户分格过小，单樘凸窗存在双开等不合理也不符合使用习惯的缺陷，同时也增加了造价成本。一窗两开、定玻过小一窗两开、定玻过小预防措施：设计交底时要书面明确设计内容，包括铝合金门、窗的分格大样图、立面效果图、平面开启布置图、特殊位置节点图（阳台移门、凸窗、不同材料之间的不同收口方案如面砖、涂料、石材干挂等）。加强各部门之间的协作与支持，配合规划设计部，做好效果图供部门领导审阅，听取领导意见，做出调整使其产生效益最大化。幕墙施工图审和优化幕墙的造型与分格在前期基本确定，我部门主要针对方案的可行性进行审核，配合工程部制作样板墙，提供技术参数协助采购部门确定工程上所用的石材。配合造价部测定图纸钢含量、综合单价等。注重幕墙与其他构筑物之间的收口，如空调搁板、落水管、面砖、玻璃栏板、铝合金门窗、架空层吊顶装修、阳台和露台等。缝处理，缝的预留位置和处理方式是否合理（密封还是胶缝），石材板块之间的组合形式等。节点有无漏配，特殊位置节点。有些部位不能在平面图上反应时，应及时与设计单位沟通，增加大样完善图纸。特殊部位的专项防水措施，如石材线条压顶、露台、架空层园林回填土、砖墙部位、后植埋件等。四、现场施工中的缺陷和预防措施（一）门窗无过梁右图为4#、5#楼的凸窗，由于土建施工中擅自改变结构导致窗上无梁，收口比较难处理，左图为1#、2#楼东西角的北面凸窗，整个窗户都比图纸小了300mm。1#2#楼东西北面转角窗4#5#楼凸窗上无梁1#2#楼东西北面转角窗4#5#楼凸窗上无梁防范措施：在今后图审和施工过程中，不能随意变更图纸，即使变更也要做好书面变更单同时抄送各相关部门；。（二）窗槛墙缺陷：**A由于设计的原因，4#、5#楼的窗槛墙高度不够，设计时铝合金窗下口600mm的固定玻璃为防火玻璃，为了保证整个立面的效果和施工成本，将防火玻璃改成与窗体同种玻璃，同时为保证验收的顺利通过，在窗体内侧砌筑不燃烧的实体裙墙高度为600mm。具体操作是在窗户内侧固定一块装饰面板，然后面板的内侧砌筑砌体。这种方法既保证外立面美观，又保证施工质量。这种处理方法值得借鉴与推广。防火实体裙墙防火实体裙墙（三）铝合金门窗分格、百叶窗开启方向存在的不足：**A这个小区，铝合金门窗的分格及平推窗的开启方向，应在后期深化中加以明确。每樘窗户设置一个开启窗，玻璃分格应遵循建筑玻璃应用技术规程JGJ113—2009，在**A这个小区使用的中空玻璃为6灰玻+12A+6白双钢即公称厚度为24mm所得有框平板玻璃真空玻璃公称厚度为12mm的最大许用面积4.5m2。结合**A小区，基本上每个窗户按一个开启窗和一块定玻分格均能满足要求，但最终的分格大小应根据计算书而定，同时应出具计算书提交原设计单位予以书面同意方可实施。但是这个小区没有实行，主要考虑到原设计单位对里面分格不易更改，所以在二次深化的时候没有从大的方面进行优化更改。本人觉的分包单位只要在原有建筑风格上保持一致都可以大胆创新。但必须征得原设计单位的认。在**A项目深化中，受到的影响不小，所以存在了分格过小的问题。普通推拉门门扇宽度一般控制在800mm。大部分以600mm为主，主要出现在M2424。四扇平开宽度过小、三扇平开不合情理使用也不方便，两扇平开自重过大不便开启，诺采用提升推拉门成本就会提升,设计时应加以考虑。以下是门型号的控制参数：推拉门宽度一般在500MM750MM1000MM多数都是1000MM但不大于1400mm，重量控制在110kg之内。提升推拉门宽度控制参数见表1-1：表1-1表1-1百叶窗开启方向设置存在缺陷，如5号楼东边套空调机位百叶窗开启方向位置不合理，不便于后期使用。天禧A五号东边套天禧A五号东边套防范措施:一、全方位优化图纸；二、加强图纸层面的上审核力度；三、加强安装期间的巡查，及时发现不合理及时调整。（四）铝合金门窗安装缺陷:**A小区采用了铝合金门窗后装法施工工艺后，大大加快了施工进度和外脚手架的落架进度，减少了后粉空鼓和门窗边渗水机率，但在实际操作过程中也存在不少问题，如门窗后装质量把控不严（塑料膨胀螺丝直接将铝型材固定在结构上）；粉刷窗洞口大小偏差严重（没落实自检、互检、专检制度）；甚至出现了先装后粉的倒序施工现象；层间标高控制线不一致（同一户型的门底标高不相同）等质量缺陷。直接固定直接固定后粉进度滞后同一户型门标高不一致同一户型门标高不一致产生的原因：一、层间标高控制线不一致。导致其他分项项目收口出现相互错位，直接影响感观和品质。二、现场质量把关不严，没有将关键工序作检查，做互检交检。三、技术交底之后没有按技术标准实施控制预防措施：一、加强技术交底，对现场的一些控制性轴线进行现场交底。二、提高管理人员技术水平，从思想上提高到一个新的高度；三、制定控制性质量验收统一标准，加强关紧性工作的检查力度；四、充分发挥现场质量监督部门的职能功能。门窗胶缝的质量问题:门窗检查的过程中，门窗胶缝的质量很差，谈不上美观、而且还存在严重的孔洞、沙眼等质量缺陷，检查胶缝对不合格的进行重新打胶。对所有窗胶缝进行全面检，同时在雨季时加强巡检，做好每个渗漏点记录（施工队自检、监理专检、甲方巡检）。必要时可对监理的全检做资料抽查，检查工作是否做到位。部分窗墙出现渗水现象，我们应该认真思考总结，个人认为是由于外面的结构线条粉刷不够严实，雨水在风压和积水的长时间浸泡作用下渗入墙体，形成印湿和防碱点，而铝合金边框出现水印，应该是门窗胶缝问题存在漏打、砂眼孔洞等质量问题，应根据巡检和自检结果对其进行整改，直到不漏为止。玻璃栏板质量缺陷：**栏杆室内一侧没有打胶，由于两种材质膨胀系数不一样，在后期使用过程中容易出现裂缝，导致积水渗水。其次打胶能隐盖面砖与栏杆立柱之间间隙，从感观上改善美观。措施:铝合金与其它材料相接触的均要求打胶收口，胶缝丰满宽度均匀。幕墙施工看法和几点建议：**A幕墙正处于施工阶段，主要存在以下问题。一、阳台采用干挂石材会使阳台使用面积减少，影响户主使用，对于这种问题我们可以采用点挂的手段加以处理。在今后的楼盘中，若阳台采用干挂，应考虑干挂损耗的面积对建筑面积的影响及阳台使用功能的完整性，在结构设计时应予以考虑。二、雨水管的暗敷问题，为保证立面的美观确保雨水管暗敷，在设计时应将雨水管平面布置图提供给幕墙设计单位。在设计时应统筹考虑。**A幕墙深化设计时应将门窗统一深化，由门窗单位提供标准层的门窗表，使幕墙和门窗能有机的结合。自检过程中，发现阳台阴角处（阳台与室内结合处），出现渗水迹象，应进行防水处理，石材幕墙处的空调机隔板应素混凝土翻边并在接浆处做好护角，涂刷防水材料，避免渗水影响架空层吊顶。**幕墙全部采用后植埋件，后植埋件与主体之间应紧密接触。在埋件安装之前先检查化学锚栓的植入深度和抗拔力，然后在确保墙面整洁、平整的情况下方可安装钢板。穿墙螺栓位置应进行防水处理，砖墙孔隙率大，在潮湿部位极易进入水或潮气形成冷凝。具体做法详见细部统一标准1.0版。石材压顶线条的几点建议：一、石材