jh 08.2011级 房地产法学 第八章 房地产税费法律制度(第12章)2013.04.10

第十二章房地产税费法律制度内容提要：（本章课时）通过本章的学习，了解房地产税收的概念，掌握房地产税收的主要内容和房地产收费有关规定，了解我国现行房地产税制与费制分别存在的问题及其完善措施。本章学习重点与难点：我国房地产税种的具体内容及其征收管理规定以及计算。房地产开发收费项目、房地产中介服务费与房地产交易费等内容与有关规定，我国现行房地产税制存在的问题及其完善措施。2013年4月10日星期三1第八章房地产税费制度第一节房地产税收法律制城镇土地使用税耕地占用税土地增值税房产税印花税契税营业税城市维护建设税固定资产投资方向调节税企业所得税个人所得税一、房地产税收概述㈠房地产税收的概念房地产税收是指国家在房地产开发、流转、管理过程中，以房屋(房产)和土地(地产)为课税客体，依法强制地向房地产纳税义务人征收的税赋。广义：指房地产开发经营中涉及的税狭义：以房地产为课税依据或以房地产流转行为为计税依据的税㈡房地产税收的法律特征

(下页)城镇土地使用税耕地占用税土地增值税房产税印花税契税营业税税：国家凭借政权参与分配的方式2013年4月10日星期三2第八章房地产税费制度第一节房地产税收法律制一、房地产税收概述㈡房地产税收的法律特征1.税收的特征：⑴强制性⑵固定性⑶无偿性2.房地产税收的特征：⑴纳税主体的多样性⑵征税对象的复杂性⑶征税目的的多重性2013年4月10日星期三3第八章房地产税费制度第一节房地产税收法律制二、土地税法律制度土地税主要包括㈠耕地占用税国家对占用耕地建房或从事其它非农业建设的单位或个人，按实际占有耕地的面积所征收的一种税赋。㈡城镇土地使用税是指在对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位或个人，按实际占用的土地面积和规定的土地等级所征收的一种税赋。㈢土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额征收的一种税赋。以上三种税的比较表格2013年4月10日星期三4第八章房地产税费制度教材第351-352二、土地税法制度㈠耕地占用税在“㈠耕地占用税”中应修改的：其法律依据是：2007.12.01国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，2008.02.26财政部，国家税务总局《耕地占用税暂行条例实施细则》在“㈠耕地占用税4.税率”中应修改的：第五条耕地占用税的税额规定如下：㈠人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；㈡人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；㈢人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；㈣人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在本条第一款规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于本条第二款规定的平均税额。2013年4月10日星期三5第八章房地产税费制度

各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额

来源:中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则(2008.02.26)

地区每平方米平均税额（单位：元）上海45北京40天津35江苏、浙江、福建、广东30辽宁、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川22.5广西、海南、贵州、云南、山西20山西、吉林、黑龙江17.5内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆12.52013年4月10日星期三6第八章房地产税费制度第一节房地产税收法律制【案例】某纳税人转让房地产所取得的收入是200万元，其扣除项目金额是50万元。请计算该纳税人应缴纳的土地增值税是多少？【解答】1⑴增值额=200-50=150（万元）⑵增值额与扣除项目金额之比=150/50=300%(超过扣除项目金额200％了，应该分四级分别适用税率)⑶计算各级距税额：①增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％增值额=50(扣除项目金额)×50%=25(万元)应纳税额=25×30%=7.5(万元)②增值额超过扣除项目金额50％未超过100％的部分，税率为40％增值额=50×(100％-50%)=25(万元)应纳税额=25×40%=10(万元)2013年4月10日星期三7第八章房地产税费制度第一节房地产税收法律制③增值额超过扣除项目金额100％未超过200％的部分，税率为50%增值额=50×(200％—100%)=50(万元)应纳税额=50×50%=25(万元)④增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％增值额=150—(50×200％)=50（万元）应纳税额=50×60%=30（万元）(4)纳税人应纳土地增值税=7.5+10+25+30=72.5（万元）

2013年4月10日星期三8第八章房地产税费制度第一节房地产税收法律制三、房产税法律制度㈠房税产城市范围内的房产，以房产价值和税金收入为计税依据，对所有人和使用人所征收的一种税赋。㈡契税在房地产权发生转移时，就当事人订立的契约，按照房产价的一定比例，向不动产取得人一次性征收的税。㈢印花税是国家对经济活动中订立或领受特定凭证的单位或个人征收的一种行为税。㈣销售不动产营业税在土地使用权转让或建筑物出售时，国家向土地使用权转让者建筑物出售者征收的一种流转税2013年4月10日星期三9第八章房地产税费制度第一节房地产税收法律制三、房产税法律制度房产税主要包括房产税、契税、印花税和营业税等。【案例】某城市居民自有一栋旧楼房，共20间，其中4间用于生活居住，5间用于开餐馆（房屋原值为80000元）。剩余的11间出租给某企业，每月收取租金5000元。该地区规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税。请计算该居民当年应纳多少房产税？2013年4月10日星期三10第八章房地产税费制度第一节房地产税收法律制【解答】（1）该居民用于生活居住的4间房屋，免征房产税；（2）用于开餐馆的5间房屋，应纳房产税=（800000一800000×20%）×1.2％=768（元）（3）出租给某企业11间经营用房屋，应纳房产税=5000×12×12％=7200（元）（4）该居民全年应纳房产税=768+7200=7968（元）2013年4月10日星期三11第八章房地产税费制度第一节房地产税收法律制四、我国房地产税收政策的调整与房地产税制的完善物业税试点：重庆、上海关于收取房地产税的不同观点同意：不同意：2013年4月10日星期三12第八章房地产税费制度计算题例1：耕地占用税某学校占用耕地20亩，其中5亩为校办工厂用地，其余15亩为教学楼、操场、宿舍等用地。当地适用税率为5元/平方米。求该校应缴的耕地占用税是多少？解题思路：5亩用于校办工厂，15亩用于教学，税率=0属免征范畴计算：校办工厂：5(亩)×5(元/M2)=5(亩)×666.7(M2/亩)×5(元/M2)=16666.75(元)教学：15(亩)×0=0(元)答：该校应缴的耕地占用税是16666.75元2013年4月10日星期三13第八章房地产税费制度计算题例2：房产税之一某企业一幢房产原值600,000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，该房产年度应缴纳的房产税税额为多少？解题思路：税率分两种：①按照余值计算的为1.2%②按照租金收入计算的为12%应题属第①种情况计算：600000×(1-30%)×1.2%=5040(元)答:该房产年度应缴纳的房产税税额为5040元解析：从价计征的房产税以房产余值作为计税依据，应纳房产税=600000×(1-30%)×1.2%=5040(元)。2013年4月10日星期三14第八章房地产税费制度计算题例3：房产税之二王某自有一处平房，共18间，其中用于自住人2间房价值8万元；用于个人开餐馆的7间房，原值为20万元；出租给某公司使用的5间，每月可收取租金1万元。；2008年1月1日，王某因故将剩余的4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2008年应纳房产税额为多少？解题思路自住、自己经营、出租、出典的税率①自住免征；②自己经营，按余值[价值-(10%~30%)]计算，为1.2%；③出租(经营)，按租金收入计算，为12%，(如果是出租给他人居住呢？)；④出典，由承典人缴纳。解析：①自住房免税，为0；②开餐馆的房产应纳房产税：20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元)；③出租房屋应纳房产税1×12×12%=1.44(万元)；④房屋产权出典的，为0，因为应由承典人为缴纳⑤四项合计，王某应纳房产税=0.192+1.44=1.632(万元)答：王某2008年应纳房产税额为1.632元2013年4月10日星期三15第八章房地产税费制度第二节房地产收费制度一、房地产开发活动中的收费（一）市政公用设施建设费（二）四源费（三）其他费用项目二、房地产中介服务费三、房地产交易费四、我国房地产费制的完善

2013年4月10日星期三16第八章房地产税费制度本章小结房地产税收法律制度是国家税法的重要组成部分，完善的房地产税收法律制度是房地产业和房地产市场健康发展的保障。房地产税有广义和狭义两种理解，广义的房地产税是指房地产开发经营中涉及到的所有税；狭义的房地产税是指以房地产为课税依据或主要以房地产经营流转行为为计税依据的税，包括土地税和房产税，本章仅对狭义的房地产税进行分析。土地税主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等。房产税主要包括房产税、契税、印花税和营业税等。房地产费是指在房地产的开发、经营活动中发生的税以外的其他收费项目的总称，主要包括房地产开发活动中的收费、房地产中介服务费与房地产交易费。我国在房地产开发活动中发生的收