曲靖进入可行性

曲靖市进入可行性分析报告投资发展部2013年7月３０日6136川渝城市群13滇中城市群以昆明为核心，携手曲靖、玉溪和楚雄，滇中4州市要加快新型滇中城市群建设步伐，用11年时间建设成我国向西南开放的重要桥头堡枢纽以及国际化经济开放示范区——《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009－2020年）》曲靖：滇中城市群中重要的城市增长极，区位优势明显，未来发展空间较大。城市发展核心任务：构建合理的珠江源大城市城镇体系，中心城区扩及麒麟城区、沾益和马龙两片区，越州、三宝、珠街三组团；主城区定位：依托自然地理特征和区位、交通、资源优势，建设适宜人居住、创业的珠江源山水生态园林城市。——《曲靖市关于加快推进珠江源大城市建设的实施意见》未来中心城区范围曲靖市总体规划框架：打造珠江源大城市，现代工业城城市发展向东＼向南发展以麒麟南北路为基础形成的城市综合服务中心，为城市商业、金融、服务业的发展用地。城市西片区副中心、南片区副中心和职教园区副中心。城市西片区副中心以文化教育为主，主要服务于本区。南片区副中心作为市中心向南的延伸，以综合服务功能为主，主要服务于本区和南部珠街、温泉、越州等城镇。职教园区副中心以教育、体育为主，同时兼顾服务沾益县城。此称为“一主三副”。城市发展城市发展ＧＤＰ单位：亿元１３％人均ＧＤＰ单位：元１７％经济指标ＧＤＰ单位：亿元人均ＧＤＰ单位：元经济总量和人均ＧＤＰ快速增长，均超过８％，按照ＩＭＦ经济增速和房地产发展关系，房地产步入快速发展期。曲靖在滇中城市群中处于核心位置，经济基础良好单中心城市扩张城市多极化大都市化形成都市群形成城市特征指标特征城市中心拥有最优势的可达性和区位优势；城市要素向中心聚集；城市中心规模经济、涵盖了城市商务、商业、金融等所有城市功能。由城市更新改造背景形成大量购房需求；政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设；在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重。郊区快速干道初步形成、市政基础设施完善；郊区主流客户为本区域的中高收入阶层；购房目的为第一居所、第二居所或投资。中心城扩大规模、效率低；主城、副城、新城分化。都市绵延区多城互动。人均可支配收入〈300美元人均可支配收入：300-3000美元人均可支配收入：〉3000美元人均可支配收入：4000-5000美元人均可支配收入：〉5000美元经济指标２０１２年人均可支配收入３０８９美元，城市处于多极化发展阶段，新城或城市副中心逐步形成，房地产开发存在进入机会。７％。常住人口单位：万人１５％人均可支配收入单位：元经济指标２６％２５％固定资产投资单位：亿元房地产投资单位：亿元固定资产投资和房地产投资平均增幅在２０％以上，意味着城市基础设施建设的大幅投入和房地产建设力度加大，直接刺激居住与投资需求，房价有迅速上涨趋势。市场发展42%36%36%整体量价齐升：市场经历两轮成长，调控后逐步反转，恢复到先期水平；价格在本轮增长中出现大幅攀升。中心区西市区南市区东北市区曲靖依靠地理环境和城市规划，整体上划分成4个大的区域。4个区分别是：主城中心区，南市区，西市区和东北市区。主城核心区：主城核心区土地资源越来越少，土地成本越来越高未来发展主要为内部更新；南市区：目前为居住区，未来规划为城市商业副中心，将是曲靖住宅供应集中区域；西市区：高新产业和交通将推动该区域的自我发展。东北市区：众多学校，交通及周边资源，将推动东北区域的新城发展。目前曲靖四个区域住宅楼盘都呈大体量开发特点。市场发展普通住宅价格天花板：５５００元／平米，整体中位数３６００－４０００元／平米。市场发展１２３４５６７８９１０１１近半年土拍住宅用地用地在２万方以上共１１块。市场发展用地９万容积率３地价６３万／亩楼板价３１６元／㎡用地１０万容积率４地价１３３万／亩楼板价４９９元／㎡用地１１．７万容积率４地价１１４万／亩楼板价４２９元／㎡低容积率地块容积率最高１．６地价在９５－１００万／亩楼板价９００－１２００元／㎡近半年土拍地块统计。市场发展投资价值评估１１号地块作为西市区板块代表案例：目前西部板块项目销售净利润率偏低，仅有３％左右，抗风险能力弱，但片区整体发展比较稳健，房价稳步上涨，利润空间将逐步扩大，风险一般。注：测算未考虑产品组合，售价均用片区标杆为参考投资价值评估１号地块作为北部板块代表案例：北部偏离政府的重点发展方向，资源相对匮乏，目前是曲靖市场的价格洼地，价格在２８００－３０００元／平米，若实现盈利，必须做区域标杆，风险较大。注：测算未考虑产品组合，售价均用片区标杆为参考；未考虑车位出售。投资价值评估５号地块作为南部板块代表案例：南部是城市发展重点板块，中高端项目云集，市场发展稳定。容积率受控，低容积率可多产品组合，容易实现价格突破，风险较低。注：测算未考虑产品组合，售价均用片区标杆为参考，未考虑车位出售。小结１、滇南城市群核心，对接昆明，城市发展机会大。2、经济实力在云南各市中，比较雄厚，有较大的人口支撑。3、目前麒麟区房地产市场发展比较成熟，其余县区处于起步阶段。4、中