成本法课堂练习

成本法课堂练习1.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信B．给水、排水、燃气、热力

C．排水、电力、通信、燃气D．排水、电力、通信、热力2.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数3.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧4.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值5.某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。

A．75％B．79％C．81％D．84％6.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。

A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

D．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额

E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧7.某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．80％B．82％C．83％D．92％8.某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A．35

B．45

C．48

D．509.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。

A．10.0％B．11.1％C．11.9％D．12.5％10.某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A．10.2

B．11.0

C．11.3

D．11.511.某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。己知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A．43

B．112.5

C．123.3

D．15012.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为()。

A.2.00％B.2.13％C.2.22％D.2.50％13.征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括()。

A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费

D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用14.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（）元/m2。

A.1840B.2840C.2966D.300015.某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）16、某宗房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征收农地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/平方米；地上建筑物总建筑面积2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。17、待估房地产概况该房地产为某企业的房地产。土地面积4000平方米，地块呈南北走向。建筑物面积工18600平方米，其中厂房15690平方米，仓库940平方米，行政楼1970平方米。其中仓库为砖木结构，2000年9月竣工投入使用；厂房和行政楼均为砖混结构；厂房与仓库同时投入使用；行政楼于2001年9月竣工。资料收集：1、上述各类建筑物的重置成本：厂房870，仓库550，行政楼1300（单位均为元/平方米）2、土地重置价为350元/平方米3、砖木结构耐用年限30年，残值率为3%砖混结构耐用年限50年，残值率2%估价要求要求评估出该房地产2005年9月的市场价格（计算折旧分别使用直线折旧法和余额递减法）18、估价对象概况：本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000平方米，总建筑面积52000平方米；建筑层数为地上22层；地下2层，建筑结构为钢混结构；土地使用年限为50年，从2000年5月12日起计。估价要求：需要评估该写字楼2005年5月15日的购买价格。经调查知：1）租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200平方米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。2）租金平均为35元/平方米·月3）空房率年平均为10%，即出租率年平均为90%。4）经常费平均每月10万元，包括人员工资、水电、空调、维修、清洁、保安等费用。5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。6）其他税费（包括城镇土地使用税、营业税等）为租金收入的6%。7）在调查市场上相似的风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。19、某开发区征用土地总面积5平方公里，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5平方公里。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10